Bijlage Evaluatie Starterslening

BIJLAGE 1 EVALUATIE STARTERSLENING 2024 VERORDENING STARTERSLENING MOLENLANDEN 2022

1.

INLEIDING

Bij vaststelling van de huidige Verordening Starterslening heeft de raad het college gevraagd begin 2024 te komen met een evaluatie van de Starterslening. De evaluatie heeft betrekking op de periode 2021 tot heden. Daarvoor is gekozen omdat het de periode bestrijkt waarin de Starterslening voor het eerst door de gemeente Molenlanden werd aangeboden. Vóór deze periode gold de Verordening van de (voormalige) gemeente Molenwaard; Giessenlanden had jaren eerder de Verordening al afgeschaft. De evaluatie gaat in op het gebruik van de regeling en het effect van de Starterslening op het bereiken van de gemeentelijke ambities. 1.1 De Starterslening De Starterslening biedt starters op de woningmarkt een opstap om een eerste koopwoning te verwerven. De Starterslening is een aanvullende lening bovenop de hypotheek. Deze lening kan het verschil overbruggen tussen de prijs van de woning en de maximale hypotheek die een starter bij een gewone bank kan afsluiten volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Kenmerk van de Starterslening is dat men de eerste drie jaar geen maandlasten heeft. Na afloop van deze drie jaar betaalt de starter rente en aflossing, tenzij het huishoudinkomen daartoe op dat moment volgens de dan geldende normen ontoereikend is.

Op verzoek van de starter vindt een herbeoordeling plaats waarbij de hoogte van het verschuldigde maandbedrag voor een volgende periode wordt vastgesteld. De looptijd van de lening is dertig jaar. De rente staat de eerste vijftien jaar vast. Na vijftien jaar wordt de rente herzien en opnieuw voor vijftien jaar vastgesteld. De procedure van de aanvraag loopt via de gemeente, waar de starter een aanvraag indient. Na beoordeling van de aanvraag ontvangt de starter een toewijzingsbrief. Met deze brief doet de starter een aanvraag bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn). SVn, de organisatie die voor de gemeente het geld van de Starterslening beheert, voert de inhoudelijke financiële toets uit. Na positieve beoordeling van de aanvraag verstrekt SVn de Starterslening. Voor de Starterslening is destijds door de gemeenteraad van Molenwaard € 888.000,- en Giessenlanden € 360.000,- beschikbaar gesteld. Het beschikbaar gestelde budget is in een revolverend fonds bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) gestort. Een kenmerk van een revolverend fonds is dat het fonds weer aangroeit door rente en aflossing op de leningen. Hierdoor kunnen nieuwe leningen worden verstrekt. De gemeenteraad van Molenlanden heeft tot op heden geen budget voor de regeling beschikbaar gesteld.

Het fonds bij SVn van gemeente Molenlanden is door tussentijdse aflossingen en rentes op leningen van Molenwaard middels overboekingen- aangevuld met een bedrag van € 400.000,-. Aangezien de starter de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaalt, en omdat de laatste jaren er een run is ontstaan op de regeling, is het fonds inmiddels uitgeput en is de regeling per 1 januari 2024 ‘on hold’ gezet.

2.

EVALUATIE

2.1 Periode 2021-2022 De eerste Veordening Starterslening Molenlanden is in 2020 vastgesteld. In de Verordening was bepaald dat de maximale koopprijs/aanneemsom van de nieuwe woning maximaal € 275.000,- bedroeg. Na vaststelling van de Verordening in 2021 tot het moment dat een nieuwe Verordening zou worden vastgesteld is slechts vier keer gebruik gemaakt van de regeling. Het geringe aantal kwam enerzijds door de voorwaarde van de maximum koopprijs woning en anderzijds door de krappe woningmarkt, waarbij het aanbod van koopwoningen laag was. Ondanks dit gegeven was het aantal vragen/verzoeken van inwoners, makelaars en hypotheekverstrekkers over de regeling in die periode wel toegenomen. Vanaf de inwerking-treding van de Verordening was er 21 maal gevraagd naar de regeling. De meeste vragen gingen over de voorwaarde van de maximum koopprijs woning, en dan met name de vraag (verzoek) of het voor de gemeente mogelijk was af te wijken van de voorwaarde. 2.2 Huidige Verordening Op 13 december 2021 is de huidige Verordening Starterslening Molenlanden 2022 vastgesteld. Aangezien de koopprijzen van woningen de laatste jaren fors zijn gestegen, met als gevolg dat het voor starters op de woningmarkt nog moeilijker is geworden om de aankoop van de woning te financieren, was het voorstel om het maximumbedrag te verhogen.

Middels amendementen zijn de aankoopprijzen van de woningen, waarvoor de lening bedoeld is, aangepast. In de nieuwe Verordening is bepaald dat de aankoopprijs van de woning wordt gekoppeld aan het energielabel van de woning. Concreet is besloten dat:

De maximale koopsom van de woning ( incl. verbeterkosten en meerwerk) bedraagt: - Woning label A: € 355.000,- Woning label B: € 327.500,- Woning label C en lager: € 300.000,Vanaf de vaststelling huidige Verordening (2022) tot heden zijn er dertien leningen verstrekt. Eén aanvraag is nog in behandeling bij SVn. Twee aanvragen zijn door SVn afgewezen, omdat de aanvragen financieel inhoudelijk niet voldeden aan de voorwaarde om in aanmerking te komen voor de lening. Daarnaast is de vraag naar de regeling de laatste tijd (vanaf eind 2023) sterk toegenomen. In totaal is er via mail of telefonisch vijftig maal geïnformeerd naar de Starterslening. In feite ligt dit aantal iets hoger, maar bij het bepalen van het aantal verzoeken zijn de informatieverzoeken die uiteindelijk hebben geleid tot aanvragen Starterslening niet meegerekend. De meest voorkomende reden om geen aanvraag in te dienen was dat men van buiten de gemeente kwam en niet eerder in de gemeente Molenlanden heeft gewoond, waarmee dus niet aan de voorwaarde van ingezetene van Molenlanden werd voldaan. Vanaf december 2023 speelde ook een rol dat het gemeentelijk budget op was. Overzicht feiten •

13 leningen zijn verstrekt voor een totaalbedrag van € 385.000,-, 1 aanvraag is nog in behandeling bij SVn;

•

2 aanvragen zijn door SVn afgewezen;

•

2 leningen voor een nieuwbouwwoning zijn verstrekt, in alle andere gevallen betrof het een koopwoning met energielabel C of lager;

•

50 verzoeken om informatie over de regeling zijn ontvangen; hierin zijn niet de verzoeken meegenomen die uiteindelijk hebben geleid tot aanvragen Starterslening.

2.3 Het toepassingsbereik van de Starterslening De doelgroep waarvoor de regeling is opgezet is in de Verordening van 2021 verruimd.

De verruiming ziet met name op verhoging van de leeftijd naar maximaal 40 jaar. In het verleden werd de Starterslening aangemerkt als lening voor jongeren tot maximaal 30-35 jaar. Aangezien veel starters pas op latere leeftijd zich op de woningmarkt begeven voor het vinden van een eerste woning is in de huidige Verordening de maximumleeftijd van 40 jaar vastgelegd. De gemiddelde leeftijd van de starter die gedurende de periode 2021-2023 een lening heeft gekregen ligt op 28 jaar. Daarnaast is in de Verordening vastgelegd dat de lening alleen bedoeld is voor ingezetenen van de gemeente Molenlanden. De doelstelling die de gemeente met de regeling had en nog steeds heeft is dat starters zich binden aan de gemeente waardoor de leefbaarheid van haar grondgebied wordt behouden. Voorts beoogt de gemeente met de regeling het op gang brengen van doorstroming, en het stimuleren van nieuwbouwprojecten. Ten aanzien van het type woning maakt de Verordening geen onderscheid. Bij toekenning van de lening zijn het vooral rijtjeswoningen waarvoor de starter de lening aanvroeg. Wat betreft de hoogte van de lening bepaalt de Verordening dat de te verstrekken lening gemaximeerd is op € 30.000,- of maximaal 20% van de aankoopprijs van de woning bedraagt. Dit bedrag wordt standaard door veel gemeenten gehanteerd.

Over de hoogte van dit bedrag zijn tot op heden geen verzoeken ingediend om daarvan af te wijken. Uit navraag bij SVn blijkt dat dit bedrag een juist bedrag is om te dienen als overbrugging voor het kunnen kopen van de woning. Ook blijkt uit navraag dat SVn geen signalen heeft van eventuele problemen bij betalingsverplichtingen. 2.4 Nationale Hypotheek Garantie Per 1 januari 2024 is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verhoogd van € 405.000,naar € 435.000,-. De NHG biedt huizenkopers naast een lagere hypotheekrente een vangnet voor het geval zij financieel in de problemen komen. De NHG ondersteunt starters bij de aankoop van een eerste woning. Zonder NHG wordt het voor starters lastiger een eerste huis te kopen. Met de oplopende rentes zal de huizenkoper op dit moment ongeveer € 65.000,- moeten verdienen om een lening van € 300.000,- te krijgen. Als gevolg van de prijsstijgingen in de markt is het de verwachting dat de NHG-grens elk jaar hoger gaat worden. Met de vaststelling van huidige Verordening Starterslening (2022) heeft uw raad besloten geen koppeling met de NHG te maken maar te kiezen voor een vast aankoopbedrag van de woning. Bij keuze voor een koppeling met NHG zou dit tot gevolg hebben dat het fondsbedrag eerder is uitgegeven dan voorzien. Het gevolg hiervan zal namelijk zijn dat meer huizenkopers toegang krijgen tot een hypotheek met NHG.

Met een vastgesteld bedrag kunnen er in principe meer leningen worden verstrekt. Bij de laatste herziening van de Verordening is de aankoopprijs van de woning overigens wel verhoogd en meer in lijn gebracht met de NHG-grens. 2.5 Revolverend fonds Het revolverend fonds heeft als eigenschap dat het fonds weer (op termijn) aangroeit door aflossing en rente op uitstaande leningen. Het Molenlands fonds is een voortzetting van het fonds van de gemeente Molenwaard. Onderstaand een financieel overzicht: Stortingen door gemeente in fonds: Ontvangen bedragen van deelnemers Saldo van verrekeningen (credit rente/beheervergoedingen/afboekingen) Totaal

€888.000 €168.825 -€19.979 €1.036.846

Uitstaande leningen per 31/12/2023 (vanuit Molenwaard) Verstrekte leningen per 31/12/2023 (door Molenlanden) Totaal nog beschikbaar per 31/12/2023

-€570.739 -€385.000 €81.107

2.6 Kosten van de Starterslening Voor het aanbieden van de Starterslening betaalt de gemeente een beheervergoeding voor het gestorte budget bij SVn. Dit bedrag komt niet ten laste van het fonds maar betaalt de gemeente afzonderlijk. De beheervergoeding wijzigt jaarlijks op basis van de consumentenprijsindex (CPI). De CPI was 0,2 procent in september 2023. De variabele beheervergoeding gaat van 0,5725 procent in 2023 naar 0,5736 procent in 2024. De nieuwe beheervergoeding is dus niet veel hoger dan de beheervergoeding in voorgaande jaren. Daarnaast werkt SVn met een vast bedrag per jaar van € 3.442,-. dat de gemeente aan SVn betaalt voor het beheren van het fonds. Dit bedrag heeft betrekking op de totale dienstverlening van SVn, en ziet ook op producten en diensten die de gemeente van SVn afneemt. 3. CONCLUSIE Uit de evaluatie van de Starterslening blijkt dat de regeling succesvol is. Dat blijkt uit het aantal aanvragen voor de lening en het aantal verzoeken om informatie over de regeling. Vanaf het moment dat de regeling voor gemeente Molenlanden is gaan gelden, namelijk bij vaststelling van de Verordening Starterslening Molenlanden 2021, zijn er in totaal zeventien leningen verstrekt. De meeste daarvan -dertien leningen- zijn verstrekt in de periode vanaf vaststelling van de huidige Verordening.

Het aantal verzoeken om informatie is de laatste jaren gestegen naar een totaal van vijftig. Voorts is uit de evaluatie gebleken dat de huidige Verordening Starterslening (2022) goed aansluit op de doelgroep van de regeling. Dat geldt ook voor de indeling van de koopprijzen woningen gekoppeld aan het energielabel van de woning. Er blijkt dus behoefte te bestaan aan de Starterslening. Met de oplopende hypotheekrente wordt het voor starters steeds moeilijker meer te kunnen lenen bij de bank. Om die reden biedt de Starterslening starters de mogelijkheid om het laatste stukje financiering voor de aankoop van de woning rond te krijgen. Aangezien de raad in de Woonvisie 2020-2024 de wens heeft uitgesproken dat iedere inwoner van Molenlanden in beginsel de kans moet hebben op het kopen van een woning is de Starterslening bij uitstek geschikt om hier uitvoering aan te geven.