Bijlage 5 - Nota van beantwoording zienswijzen

Nota van beantwoording zienswijze behorende bij besluit tot vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht op onroerende zaken in het gebied ‘Oud-Alblas Westeinde’ Inleiding Het college van burgemeester en wethouders heeft op 4 november 2025 besloten om op basis van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet (Ow) een voorlopig voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken die deel uitmaken van de locatie ‘Oud-Alblas Westeinde’. De onroerende zaken die door het college zijn aangewezen zijn nader aangegeven op de bij de voorkeursrechtbeschikking behorende grondtekening met de daarbij behorende lijst van eigenaren en beperkt gerechtigden. De gemeente heeft met de vestiging van het voorkeursrecht een eerste recht van koop op de betreffende onroerende zaken verkregen. Het vestigen van een voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid om een actieve en regisserende rol te spelen bij de gewenste ontwikkeling van het gebied. De mogelijkheid tot het vestigen van een voorkeursrecht moet dan ook worden gezien als een instrument voor de gemeente om een betere uitgangspositie op de grondmarkt in te nemen. Het besluit van het college houdt tevens in het voorstel aan de gemeenteraad om het door het college gevestigde voorkeursrecht te bestendigen door middel van het nemen van een voorkeursrechtbeschikking gebaseerd op artikel 9.1 lid 1 onder c van de Ow.

Het voorstel en ontwerpbesluit, waarin de raad wordt voorgesteld om het voorkeursrecht te bestendigen, heeft vanaf 7 november 2025 voor eenieder ter inzage gelegen. Belanghebbenden zijn in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 3 december 2025 schriftelijk of mondeling hun zienswijzen tegen de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad naar voren te brengen. Van de mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze tegen de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad hebben 9 reclamanten – in gezamenlijkheid – gebruik gemaakt (bijlage 1), hierna tezamen te noemen: “Reclamanten”. Ontvankelijkheid Conform de Algemene wet bestuursrecht (Awb) staat het indienen van een zienswijze alleen open voor een ‘belanghebbende’. Een belanghebbende is degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. De eigenaar van en de beperkt gerechtigde tot een onroerende zaak waarop het voorkeursrecht wordt gevestigd zijn daarom altijd als belanghebbende in de zin van artikel 1:2 lid 1 van de Awb aan te merken. Reclamanten zijn ieder voor zich eigenaar van een onroerende zaak in het gebied ‘OudAlblas Westeinde’ die zijn betrokken in de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad. Voorts is de zienswijze tijdig ingediend en wordt voldaan aan alle overige wettelijke vereisten, waardoor de zienswijze ontvankelijk is. Zienswijzen 1

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Reclamanten hebben – samengevat – de volgende zienswijzen naar voren gebracht: A. Dat in de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad onvoldoende rekening is gehouden met de belangen van Reclamanten, aangezien zij door het verlies van vrij beschikkingsrecht over de aan te wijzen onroerende zaken onevenredig worden geraakt in hun eigendomsrecht en de mogelijkheid om de aldaar gevestigde bedrijven te exploiteren, waardoor hun toekomstplannen worden doorkruist respectievelijk onmogelijk gemaakt; B. Dat de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad leidt tot financiële schade, omdat de verkoopprijs van aan te wijzen onroerende zaken aan de gemeente waarschijnlijk lager is dan bij verkoop op de vrije markt, gelet op de in de media genoemde uitgangspunten over de ‘waarde van een weiland’; C. Dat de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad een grote emotionele impact heeft; D. Dat de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad in strijd is met het motiveringsbeginsel, omdat onvoldoende en ontoereikend is onderbouwd wat de aanleiding en noodzaak is om specifiek op het gebied ‘Oud-Alblas Westeinde’ een voorkeursrecht te vestigen, te meer omdat op dit moment al voldoende andere ontwikkellocaties in de gemeente zijn die reeds in een verder gevorderd stadium van ontwikkeling zijn, zoals ‘Oud-Alblas Zuid’, ‘Bleskensgraaf’ en ‘Molenaarsgraaf’; E.

Dat de beoogde ontwikkeling van het gebied ‘Oud-Alblas Westeinde’ een substantieel duurdere ontwikkeling betreft dan bijvoorbeeld van het gebied ‘Oud-Alblas Zuid’, hetgeen een groot financieel risico betreft, waardoor het zeer opmerkelijk is als de raad het door het college gevestigde voorkeursrecht bestendigd. Reactie op zienswijzen Ad A. 1.

Het is juist dat het betrokken bestuursorgaan bij het nemen van een voorkeursrechtbeschikking de bij dat besluit betrokken belangen zorgvuldig dient af te wegen. Het gaat evenwel om een zogeheten discretionaire bevoegdheid, waarbij het bestuursorgaan een ruime bevoegdheid heeft om te beslissen en zij vrij is om te beslissen conform het eigen beleid. Bovendien heeft de wetgever reeds bij de totstandkoming van de wet het met het vestigen van het voorkeursrecht te dienen algemene belang afgewogen tegen het individuele (financiële) belang van de door het aanwijzingsbesluit getroffen eigenaar, zodat het enkele individuele (financiële) belang niet meer afzonderlijk bij de besluitvorming behoeft te worden betrokken.

2.

Anders dan Reclamanten ziet het college niet in dat in de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad geen dan wel onvoldoende blijk wordt gegeven van een belangenafweging. In het raadsvoorstel behorende bij de voorkeursrechtbeschikking wordt hierover het volgende gezegd: “1.4 Het algemeen belang rechtvaardigt de vestiging van het voorkeursrecht Een gemeentelijke voorkeursrechtbeschikking maakt slechts een beperkte inbreuk op het eigendomsrecht van de eigenaren en houders van beperkte rechten van de desbetreffende onroerende zaken. Door de wetgever is in de Ow voorzien in de bescherming van de belangen van de eigenaren en beperkt gerechtigden door regels die bepalen onder welke voorwaarden het voorkeursrecht mag worden toegepast, regels ten aanzien van de procedure en regels ten aanzien van de rechtsbescherming. De in hoofdstuk 9 van de Ow opgenomen regels respecteren bijvoorbeeld bestaande rechtsverhoudingen. Zo

2

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

kan toch tot vervreemding worden overgegaan als dat aan de echtgenoot of geregistreerd partner is, of aan bepaalde bloed- of aanverwanten. Een belanghebbende kan ook verzoeken om toepassing van de bevoegdheid tot intrekking. Daarnaast is het uitgangspunt dat als er een wens is om tot vervreemding over te gaan de betreffende gerechtigde een reële prijs ontvangt. Als partijen het niet eens zijn over de prijs, kan via de rechter een oordeel over de prijs worden verkregen. Op grond van artikel 16.122 van de Ow stelt de rechter de prijs vast overeenkomstig de werkelijke waarde, zoals die ook bij onteigening wordt bepaald. De omstandigheid dat de desbetreffende onroerende zaken eerst aan de gemeente moeten worden aangeboden, betekent dus niet dat de prijs lager dan de werkelijke waarde zou kunnen worden vastgesteld. In het kader van deze belangenafweging is gekeken naar de belangen van de gemeente bij ontwikkeling van het gebied ‘Oud-Alblas Westeinde’ en de belangen van de eigenaren en houders van beperkte rechten van de desbetreffende onroerende zaken.

Als gevolg van deze voorkeursrechtbeschikking zijn er geen verdere gevolgen voor de eigenaren en houders van beperkte rechten van de desbetreffende onroerende zaken, anders dan dat zij, bij de wens om de onroerende zaak of het beperkte recht te vervreemden, de verplichting hebben om de onroerende zaak of het beperkte recht eerst aan te bieden aan de gemeente. Van een verplichting om tot vervreemding over te gaan is geen sprake. Tegenover de belangen van de eigenaren en houders van beperkte rechten van de desbetreffende onroerende zaken staat het algemene belang om te voorzien in de behoefte om voldoende passende woningen toe te voegen, dat zich tevens laat doorvertalen in de realisatie van een goede verkeersontsluiting en meer toegankelijke (maatschappelijke en fysieke) voorzieningen die bijdragen aan een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving. De gemeente is gebaat bij maximale regie op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling en het voorkomen van grondspeculatie. Dat leidt tot de conclusie dat het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht vanwege het algemeen belang zwaarder weegt dan het achterwege laten van de toepassing daarvan. De verplichting voor de eigenaren en houders van beperkte rechten van de desbetreffende onroerende zaken om deze eerst aan de gemeente aan te bieden, heeft voor hen geen onevenredige gevolgen in verhouding tot het te dienen algemene belang.”

3.

Bovendien miskennen Reclamanten dat het vestigen van een voorkeursrecht niet betekent dat een eigenaar van of een beperkt gerechtigde op een onroerende zaak verplicht is tot verkoop. De aanbiedingsplicht en daarmee het voorkeursrecht van koop van de gemeente wordt alleen ‘geactiveerd’ indien Reclamanten vrijwillig het voornemen opvatten om hun onroerende zaak van de hand te doen. Reclamanten kunnen aldus op de aan te wijzen onroerende zaken blijven wonen of ondernemen zo lang zij willen. Ook investeren in de onroerende zaken blijft gewoon mogelijk.

4.

Onverlet het bovenstaande kan de belangenafweging ertoe leiden dat de raad in bijzondere gevallen of op basis van individuele belangen afziet van vestiging van het voorkeursrecht of voorziet in aanvullende bescherming of uitzonderingen. Door Reclamanten zijn echter geen feiten en omstandigheden genoemd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat vestiging van het voorkeursrecht in dit geval onredelijk is. Zie onder meer de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant van 10 oktober 2025 (ECLI:NL:RBOBR:2025:6266).

Ad B. 5. Bij de toepassing van het gemeentelijk voorkeursrecht is, anders dan Reclamanten veronderstellen, geen sprake van waardedaling respectievelijk ongunstige condities bij verkoop. Indien Reclamanten (een deel van) de aangewezen onroerende zaken aan de gemeente Molenlanden te koop aanbieden kunnen de onroerende zaken worden verkocht tegen de werkelijke waarde. Dat is de prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economische verkeer tussen redelijk handelende kopers en verkopers. 6. Daar komt bij dat als partijen niet tot overeenstemming kunnen komen voor wat betreft de prijs in het oog dient te worden gehouden dat daarvoor in de wet zekerheden zijn opgenomen. Zo kunnen Reclamanten, gelet op artikel 9.16 van de Ow, aan burgemeester en wethouder verzoeken om de rechtbank te vragen een oordeel over de prijs te geven (en daarmee een prijsvaststellingsprocedure starten). 3

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Ad C. 7. Niet wordt ontkend dat de vestiging van een voorkeursrecht leidt tot onzekerheid en onrust. Deze omstandigheid maakt echter niet dat de raad ten onrechte beperkingen op de aan te wijzen onroerende zaken legt en/of het instrument van het voorkeursrecht onrechtmatig inzet. Gelet op het doel van een voorkeursrecht, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van onroerende zaken die benodigd zijn voor de realisatie van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid en onrust niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Ad D. 8. Het college betwist stellig dat in de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad geenszins is onderbouwd wat de aanleiding en noodzaak is van het vestigen van het voorkeursrecht in het gebied ‘Oud-Alblas Westeinde’. In het raadsvoorstel behorende bij de voorkeursrechtbeschikking wordt hierover het volgende gezegd: ”Ook de gemeente Molenlanden wil richting de toekomst haar inwoners kunnen voorzien van voldoende passende woningen. Tot 2030 is er sprake van een woningbouwopgave van rond de 1.460 woningen. Na 2030 zijn er nog meer woningen nodig.

Daarbij is voor alle 20 kernen van de gemeente – waar mogelijk en wenselijk - in meer of mindere mate een uitbreidingsopgave te verwachten passend binnen het ‘straatje erbij’ principe, met behoud van ieders eigen karakter en identiteit. Deze ambitie is onder andere uitgewerkt in de omgevingsvisie Molenlanden ‘We doen het Molenlands, we doen het samen’, zoals vastgesteld door raad op 22 oktober 2024, en sluit aan op de ‘Woonvisie gemeente Molenlanden 20202024’. De gemeente ziet tegelijkertijd kans om daarbij uitgangspunten te hanteren die bijdragen aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en leefomgeving. Binnen de gemeente zijn locaties beschikbaar voor de bouw van woningen tot 2030. Om ervoor te zorgen dat er ook na die tijd voldoende woningen kunnen worden gerealiseerd om in de vraag te voorzien wil de gemeente de bestaande plancapaciteit aanvullen met nieuwe, kansrijke initiatieven. Een van de potentiële ontwikkellocaties is het gebied ‘Oud-Alblas Westeinde’, rekening houdend met de medio 2024 uitgevoerde verkenningen alsmede de aldaar van toepassing zijnde bodemgesteldheid. Daarnaast ziet de gemeente mogelijkheid om bij de ontwikkeling van het gebied ‘Oud-Alblas Westeinde’ de ontsluiting van de kern Oud-Alblas te verbeteren. Het toevoegen van een groot aantal woningen, heeft effect op het bestaande wegennet.

Komende jaren zal de gemeente daarom samen met partijen binnen en buiten het gebied aan de slag gaan om de voorgenomen ontwikkeling van het gebied ‘Oud-Alblas Westeinde’ concreet vorm te geven. Het is daarbij van belang dat de gemeente regie houdt op de gebiedsontwikkeling in zijn algemeenheid en de strategische posities op deze locatie in het bijzonder.”

9. Daar komt bij dat artikel 9.1 lid 1 onder c van de Ow ertoe strekt dat de raad reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een omgevingsplan dan wel een omgevingsvisie of een programma een voorkeursrecht kan vestigen op onroerende zaken die deel uitmaken van een locatie waaraan in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of een moderniseringslocatie wordt toegedacht die afwijkt van het bestaande gebruik, zodat reeds in een vroegtijdig stadium slagvaardig kan worden opgetreden teneinde te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte functie wordt belemmerd. 10. De raad ontkomt er dan ook niet aan bij de omschrijving van de toegedachte functie een vrij algemene en abstracte formulering te hanteren. Indien met het vestigen van het voorkeursrecht zou moeten worden gewacht totdat een per perceel uitgewerkt gedetailleerde functie voorhanden is, zouden de doelstellingen van het voorkeursrecht niet kunnen worden gerealiseerd. Aan de toepassing van artikel 9.1 lid 4

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

1 onder c van de Ow is derhalve inherent dat van de toekomstige functie nog slechts een globaal beeld bestaat. Zie onder meer de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 19 januari 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BP1355). 11. Anders dan Reclamanten ziet het college daarom niet in waarom het voorgenomen besluit onvoldoende en ontoereikend is gemotiveerd. Te meer omdat, conform verzoek, de uitgevoerde verkenningen zijn verstrekt aan reclamanten. Ad E. 12. Uit de parlementaire geschiedenis bij de Aanvullingswet grondeigendom (zie Kamerstukken II 2018/19, 35133, nr. 3, pag. 76) volgt dat de overheid weliswaar niet meer risico mag aangaan dan de financiële situatie toelaat, maar dit betekent niet dat de publiekrechtelijke rechtspersoon in staat moet zijn om alle onroerende zaken waarop een voorkeursrecht is respectievelijk wordt gevestigd daadwerkelijk te kopen. Wel mag worden verwacht dat door het bevoegd gezag bij de vestiging van een voorkeursrecht wordt gekeken naar bijvoorbeeld het weerstandsvermogen, zoals dat tot uitdrukking komt in de begroting of het jaarverslag van de rechtspersoon. Overheden dienen immers een gezond financieel beleid te voeren. 113.

In het raadsvoorstel behorende bij de voorgenomen voorkeursrechtbeschikking van de raad is onder ‘Extra uitleg bij de kosten’ het volgende is beschreven: “Voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht worden (beperkte) proceskosten gemaakt. De kosten voor de eventuele aankoop van een met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak zullen worden geactiveerd op de balans als materiele vaste activa. Op deze onroerende zaken wordt niet afgeschreven, rentelasten worden direct in de gemeentelijke exploitatie opgenomen. De bedoeling is dat de onroerende zaken te zijner tijd worden opgenomen in een grondexploitatie. Bij de nadere uitwerking van de ontwikkeling van het gebied ‘Oud-Alblas-Westeinde’ kunnen op termijn aanvullende budgetten nodig zijn. Uit de ‘Begroting 2025’ volgt evenwel dat de weerstandsratio van de gemeente uitzonderlijk goed is. Voldoende weerstandscapaciteit zorgt ervoor dat de uitvoering van taken en het voorzieningenniveau bij financiële tegenslagen gegarandeerd blijven. Verder heeft de gemeente Molenlanden een stevige financiële reservepositie. De gemeente is daarmee in staat om eventuele risico’s bij de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling in het gebied ‘Oud-Alblas Westeinde’ op te vangen.”

14. Daar komt bij dat uit vaste rechtspraak volgt dat bij vestiging van een voorkeursrecht geen zekerheid hoeft te bestaan omtrent de vraag of de beoogde uitwerking, waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, daadwerkelijk tot stand zal komen. De systematiek van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) brengt mee, dat op het moment dat het voorkeursrecht kan worden aangewend, veelal nog niet zeker zal zijn of de geplande uitwerking feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Zie onder meer de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 16 april 2003 (ECLI:NL:RVS:2003:AF7348, r.o. 2.3.2) en 22 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1638, r.o. 5.1 en 5.2). 15. De systematiek en het doel van de Ow is in relatie tot hetgeen hiervoor is opgemerkt over de Wvg hetzelfde gebleven. Er is dan ook geen reden om aan te nemen dat deze rechtspraak onder de Ow anders zal zijn. 16. Dat het voorkeursrecht binnen het plangebied Bleskensgraaf West is vervallen, maakt niet dat de raad ten onrechte beperkingen op de aan te wijzen onroerende zaken legt en/of het instrument van het voorkeursrecht onrechtmatig inzet. Bovendien is er geen sprake van gelijke gevallen om dat dit een andere gebiedsontwikkeling betreft.

5

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Conclusie Gezien de inhoud van de genoemde zienswijzen en de reactie van het bevoegd gezag hierop is er geen aanleiding de voorkeursrechtbeschikking aan te passen.

6

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000