Bijlage 2 - Regionaal schaarste-onderzoek Molenlanden
Tekst van het document
Regionaal schaarsteonderzoek
Gemeente Molenlanden 20 oktober 2022 Definitief
DATUM
20 oktober 2022
TITEL
Regionaal schaarste-onderzoek
OPDRACHTGEVER
Gemeente Molenlanden
AUTEUR(S)
Davy van Beers Jeroen Lijzenga
PROJECTNUMMER
1961.100/G
STATUS
Definitief
Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01
Inhoud Samenvattende conclusies en advies
4
1 1.1 1.2 1.3
Inleiding Aanleiding Vraagstelling Wijkindeling
7 7 7 8
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Schaarste in de sociale huursector Kenmerken sociale huurvoorraad Huidige bewoning Verhuurresultaten sociale huursector Toekomstige behoefte Samenvattende conclusies
10 10 13 15 27 30
3 3.1 3.2 3.3 3.4
Schaarste in de koopsector Kenmerken van de koopvoorraad Dynamiek op woningmarkt Toekomstige behoefte Samenvattende conclusies
32 32 34 40 42
4 4.1 4.2 4.3 4.4
Verdere analyse opkoopbescherming Bepalen van de relevante prijsklassen Verkopen aan investeerders Onderbouwing leefbaarheidsproblemen Samenvattende conclusies en advies
43 43 43 45 47
Bijlage 1: Sturingsmogelijkheden en instrumentarium De gemeente als overheid (publiekrecht) De gemeente als contractpartner (privaatrecht) De gemeente als beïnvloeder (communicatieve instrumenten) Huur- en koopcontracten
50 50 56 59 59
Bijlage 2: Doorkruising publiek door privaat
61
Samenvattende conclusies en advies In dit overkoepelende hoofdstuk beantwoorden we de centrale vragen van het onderzoek en geven we een advies over het omgaan met druk op de woningmarkt in Molenlanden. In de navolgende hoofdstukken worden de bevindingen nader onderbouwd.
Is er sprake van schaarste? Is er sprake van schaarste in (deel)segmenten van de woningvoorraad? Hoe verhoudt die schaarste zich tot het beeld bij de regiogemeenten en tot het landelijk beeld? Sociale huur: Op dit moment is er geen sprake van significante schaarste aan huurwoningen in de gemeente Molenlanden. De reactiegraad ligt onder het gemiddelde van de gemeenten binnen Woongaard. De gemiddelde actieve zoektijd ligt ongeveer op het gemiddelde. Wel is de vraagdruk in de sociale huur in Molenlanden de afgelopen jaren toegenomen. De actieve zoektijd is in de periode 2018 - 2020 gestegen van 1,1 naar 1,5 jaar. Het instellen van een huisvestingsverordening om te sturen op de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de inwoners van de eigen gemeente is echter alleen zinvol als nu minder dan 25% van de huurwoningen aan mensen met een lokale binding wordt toegewezen. Op dit moment wordt meer dan 51% van de vrijkomende corporatiewoningen met een gereguleerde huur toegewezen aan lokale woningzoekenden. Dit percentage is de afgelopen jaren zelfs licht gestegen. Ook ligt dit percentage hoger dan het aandeel reacties vanuit Molenlanden zelf. Dit betekent dat inwoners uit Molenlanden vaker een sociale huur woning in de gemeente accepteren dan mensen van buiten Molenlanden.
Maximaal 50% van de vrijkomende corporatiewoningen met een gereguleerde huur kunnen via lokaal maatwerk worden toegewezen aan woningzoekenden uit de regio. De helft daarvan (25%) kan worden toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente zelf. Het is met het instellen van een huisvestingsverordening dus niet mogelijk om een groter aandeel vrijkomende gereguleerde corporatiewoningen met voorrang toe te wijzen aan regionale of lokale woningzoekenden. Koop: De druk op de koopmarkt is in de gemeente Molenlanden flink toegenomen. Het aantal transacties loopt de afgelopen kwartalen terug. Er zijn dus minder koopwoningen op de markt. Tegelijk is de gemiddelde koopsom de afgelopen jaren flink gestegen. De stijging van de gemiddelde koopsom in Molenlanden is vergelijkbaar met het provinciaal en landelijk gemiddelde. Startende huishoudens en koopstarters hebben moeite een woning te kopen in de gemeente. Er zijn weinig woningen beschikbaar die betaalbaar zijn voor koopstarters. De meeste woningen worden overigens wel verkocht aan lokale kopers, vooral in het lagere segment.
Als er sprake is van schaarste; heeft deze schaarste een structureel karakter? Sociale huur: Zoals gezegd is er op dit moment geen sprake van schaarste in de sociale huursector die sturing op voorrang voor lokale woningzoekenden zinvol maakt. Wel zijn er signalen dat de vraag naar sociale huur de komende jaren kan toenemen, met name door een toenemend aantal ouderen met een laag inkomen in de gemeente Molenlanden. Deze groep woont nu vaak nog in een koopwoning. Ook jongeren die (nog) niet terecht kunnen in de koopsector doen in toenemende mate een beroep op de sociale huursector.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
4
Koop: In de gemeente Molenlanden zien we een toenemende mate schaarste in de koopsector. Het betaalbare en goedkope woningaanbod in de gemeente neemt in omvang af. In de komende jaren neemt de vraag aan betaalbare rijwoningen en (levensloopgeschikte) appartementen toe.
Is het wenselijk om de opkoopbescherming in te stellen? In welke gebieden binnen de gemeente leidt het opkopen van woningen door beleggers tot onevenwichtige of onrechtvaardige effecten op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen voor woningzoekenden? En leidt het opkopen van woningen door beleggers tot leefbaarheidsproblemen? Het aandeel aan investeerders verkochte goedkope en middeldure koopwoningen is beperkt in de gemeente Molenlanden. In de periode 2017 tot en met 2021 is geen sprake geweest van verdringing van koopstarters. Ook de cijfers over de mutatiegraad en de leefbaarheid laten geen nadelig effect zien van het eventueel opkopen van woningen van investeerders.
Advies • De Huisvestingsverordening biedt mogelijkheden om bij schaarste en verdringing van lokale woningzoekenden beperkt voorrang te verlenen aan regionale en lokale huishoudens die een sociale huurwoning nodig hebben. Maximaal 50% van de vrijkomende corporatiewoningen met een gereguleerde huur kunnen via lokaal maatwerk worden toegewezen aan woningzoekenden uit de regio. De helft daarvan (25%) kan worden toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente zelf. Er is in Molenlanden geen sprake van een dusdanige schaarste in de sociale huursector dat dit gerechtvaardigd is. In 2021 werd meer dan 50% van de vrijgekomen corporatiewoningen met een gereguleerde huurprijs toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente zelf. Bij woningzoekenden uit de regio (inclusief de gemeente Molenlanden) ligt dit percentage zelfs op 75%. Het is met het instellen van een huisvestingsverordening dus niet mogelijk om een groter aandeel vrijkomende gereguleerde corporatiewoningen met voorrang toe te wijzen aan regionale of lokale woningzoekenden. • Prijsstijgingen in de koopsector zijn een probleem voor veel woningzoekenden. Koopstarters, vaak jonge huishoudens, ervaren dat zij de aansluiting bij het prijsniveau in de bestaande woningvoorraad kwijt zijn en moeilijk kunnen concurreren met kopers die vermogen hebben uit een verkochte koopwoning.
De doelgroepenverordening biedt de mogelijkheid om bij nieuwbouw en transformatie eisen te stellen aan het in stand houden van prijsniveaus voor vrije sector huur en sociale koop (de doelgroepenverordening is geen instrument om te sturen op de bestaande woningvoorraad). Daarnaast biedt de doelgroepenverordening de mogelijkheid om deze woningen te reserveren voor bepaalde doelgroepen. De doelgroepenverordening biedt geen mogelijkheden om te sturen op woningtoewijzing. Het is dus niet mogelijk om lokale woningzoekenden met voorrang te helpen. Wel is het mogelijk vast te leggen dat woningen die onder de doelgroepenverordening vallen bestemd zijn voor huishoudens met een nader vast te stellen maximum inkomen. Het kan een belangrijk instrument zijn om nieuwbouwwoningen voor huishoudens met een laag inkomen of een middeninkomen langdurig betaalbaar te houden binnen de gemeente. Overweeg het instellen van een doelgroepenverordening bij ontwikkellocaties met sociale koopwoningen en vrije sector huurwoningen.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
5
• Onderzoek de mogelijkheden van het inzetten van specifieke koopconstructies, zoals Koopgarant of Koopsmarter, om startende kopers te helpen. Zoek daarbij de afstemming met de woningcorporatie. Mogelijk zijn grotere grondgebonden corporatiewoningen interessant om te voorzien in de vraag naar goedkope koopwoningen. De corporatie kan de vrijkomende middelen inzetten om woningen te bouwen waar in de toekomst meer behoefte aan komt. Maak hierover, als dit een strategie is die kan worden ingezet in de gemeente, afspraken met de corporatie. • Het realiseren van goedkope koopwoningen is lastig in de huidige markt. Er worden hoge kwalitatieve eisen gesteld vanuit bouwregelgeving en er is sprake van hoge materiaal- en arbeidskosten. Een component waar de gemeente vaak invloed op heeft, is de grondprijs. Ga na of via het gemeentelijke grondprijsbeleid gestuurd kan worden op het realiseren van betaalbare koopwoningen en of het mogelijk is te zorgen dat deze betaalbaar blijven en niet de eerste eigenaar de enige spekkoper is. Dat kan door te sturen via doelgroepenverordening en anterieur afspraken te maken over het inzetten van een anti-speculatie-beding met kettingbeding. Zo kan geborgd worden dat ook bij verkoop binnen de termijn van de doelgroepenverordening de woning binnen het beoogde prijssegment blijft.
Afspraken en overleg met makelaars en notarissen vergroten de kans dat daadwerkelijk volgens de afspraken wordt gehandeld. Bij de inzet van een doelgroepenverordening moet worden bedacht dat deze alleen betrekking heeft op nieuwbouw en transformatie van bestaand vastgoed, en niet op de bestaande woningvoorraad. Verder is het goed om te realiseren dat in een koopmarkt waarin prijzen verder stijgen, het vinden van een volgende woning lastiger wordt voor een woningeigenaar die hiervan niet kan profiteren. Ook speelt het vraagstuk hoe moet worden omgegaan met de waardestijging door investeringen die de woningeigenaar in zijn woning doet. En er moet rekening worden gehouden met extra ambtelijke belasting die nodig is voor toezicht op naleving. De voor- en nadelen moeten worden afgewogen bij de beslissing om de doelgroepenverordening in te gaan zetten. • In Molenlanden is geen sprake van veel verkopen aan investeerders. In de periode 2017 tot en met 2021 is geen sprake geweest van verdringing van koopstarters. Het instellen van opkoopbescherming in de gemeente is op grond hiervan niet te onderbouwen.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
6
1 Inleiding 1.1 Aanleiding De afgelopen jaren is de druk op de woningmarkt in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en de gemeente Molenlanden, net als op de meeste andere plekken in Nederland, opgelopen. Het aantal woningzoekenden is groter dan het aanbod. In de koopsector leidt dit tot stijgende prijzen en een teruglopend aanbod, waardoor jonge huishoudens, (koop)starters en huishoudens met een middeninkomen steeds moeilijker woningen kunnen kopen. Ook ondervinden kopers in toenemende mate concurrentie van woningzoekenden uit omliggende regio’s. In de sociale huursector betekent het vooral dat de slaagkans van woningzoekenden afneemt en de tijd dat men op zoek is naar een huurwoning oploopt. Daarbij speelt dat kwetsbare groepen die met voorrang een woning nodig hebben steeds vaker een beroep doen op de vrijkomende sociale huurwoningen. De vier gemeenten in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden werken nauw samen op verschillende beleidsthema’s, waaronder het wonen. De regio beschikt op dit moment over een gemeenschappelijke urgentieverordening. Het plan van de gemeenten Gorinchem en Molenlanden is om volgend jaar een nieuwe regionale woonagenda te maken met betrokkenheid van de gemeenten Hardinxveld-Giessendam en Vijfheerenlanden.
In deze woonagenda zullen onder meer de gewenste omvang en samenstelling van de sociale huurvoorraad, de huisvesting van bijzondere doelgroepen en de gewenste kwantiteit en kwaliteit van de huidige en toekomstige woningvoorraad een plek krijgen. Gezien de toenemende druk op de woningmarkt willen de gemeenten vooruitlopend op de nieuwe regionale woonagenda inzicht in de schaarste binnen de regio, zoals bedoeld in de Huisvestingswet. Is binnen de regio nu en in de toekomst sprake van schaarste en zo ja, op welke plaatsen en voor welke woningen? In de gemeenten Gorinchem en Molenlanden hebben de gemeenteraden gevraagd om opkoopbescherming in te zetten als instrument om te sturen op de beschikbaarheid van goedkope en betaalbare koopwoningen om (koop)starters een betere positie te geven. De onderbouwing van de rechtvaardiging hiervan is onderdeel van de vraagstelling.
1.2 Vraagstelling De volgende onderzoeksvragen staan centraal in het onderzoek: • Breng als input voor de op te stellen regionale woonvisie in beeld of er binnen de regio sprake is van schaarste op de woningmarkt zoals bedoeld in de Huisvestingswet en zo ja, op welke plaatsen en in welke woningmarktsegmenten die schaarste zich voordoet. Breng specifiek de situatie op dit punt in beeld voor de sociale huursector en voor de koopsector. • Breng in beeld of het instellen van opkoopbescherming in Gorinchem, Vijfheerenlanden, HardinxveldGiessendam en Molenlanden gerechtvaardigd is, op welke plaatsen en voor welke woningmarktsegmenten. Betrek daarbij zowel de schaarste aan goedkope en betaalbare koopwoningen als eventuele leefbaarheidsproblemen die voortkomen uit de opkoop van woningen door beleggers. Geef een advies over het inzetten van opkoopbescherming in (delen van) deze gemeenten op basis van een afweging van de voordelen en de mogelijke nadelen van zo’n regeling.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
7
Dit leidt tot de volgende deelvragen: • Is er sprake van schaarste in (deel)segmenten van de woningvoorraad? Hoe verhoudt die schaarste zich tot het beeld bij de regiogemeenten en tot het landelijk beeld? • Als er sprake is van schaarste; heeft deze schaarste een structureel karakter? • Is het reguleren van de woonruimteverdeling met behulp van een huisvestingsverordening geschikt en proportioneel om de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste te bestrijden? • Welke instrumenten, anders dan de huisvestingsverordening, kan de gemeente benutten om de schaarste dan wel de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van die schaarste terug te dringen? • In welke gebieden binnen de gemeente leidt het opkopen van woningen door beleggers tot onevenwichtige of onrechtvaardige effecten op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen voor woningzoekenden? En leidt het opkopen van woningen door beleggers tot leefbaarheidsproblemen? In het kader van dit onderzoek is het relevant een goed beeld te hebben van het begrip schaarste en hoe dit moet worden geïnterpreteerd in het licht van de Huisvestingswet. In beginsel is sprake van schaarste als er meer vraag is naar woningen dan er woningen beschikbaar komen. Echter, de woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren.
Historisch is sprake van een gezonde druk op de woningmarkt bij een woningtekort van zo’n 2%. In de gemeente Molenlanden is het woningtekort minder groot dan deze 2%. In specifieke woningmarktsegmenten kan wel degelijk een grotere vraagdruk worden ervaren. We gaan hier in de rapportage nader op in. Naast schaarste op zich, is het in het licht van de Huisvestingswet relevant of sprake is van onevenwichtige en onrechtmatige effecten van schaarste. Ook hier gaan we in de rapportage nader op in.
1.3 Wijkindeling In samenspraak met de gemeente is een wijkindeling van de gemeente Molenlanden gemaakt op basis van de huidige CBS wijk- en buurtindeling. Op onderstaande kaart staat de wijkindeling weergegeven op kaart.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
8
Figuur 1.1: Wijkindeling gemeente Molenlanden
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
9
2 Schaarste in de sociale huursector In dit hoofdstuk bekijken we of er sprake is van schaarste in de sociale woningvoorraad. Als eerst brengen we de huidige situatie in beeld. Daarbij kijken we naar de kenmerken van de sociale huurvoorraad, de huidige bewoning van de sociale huurvoorraad, de verhuurgegevens en de verhuisbewegingen in de sociale huur. Uit de vorige analyses wordt duidelijk of er sprake is van schaarste aan bepaalde sociale huurwoningen en of er sprake is van verdringing. Vervolgens onderzoeken we of de schaarste een structureel karakter heeft.
2.1 Kenmerken sociale huurvoorraad In de gemeente Molenlanden staan ongeveer 17.000 woningen. Bijna 70% van de woningen is een koopwoning, circa 26% een corporatiewoning en 5% een particuliere huurwoning. In de dorpen Nieuw-Lekkerland, Langerak, Nieuwpoort en Waal en Arkel staan verhoudingsgewijs de meeste sociale huurwoningen. In andere delen van Molenlanden staan relatief minder corporatiewoningen. Het gaat dan over de dorpen Kinderdijk, Noordeloos, Giessenburg en Hoogblokland. Figuur 2.1: Gemeente Molenlanden. Woningvoorraad naar eigendom, per dorp, 2022 Nieuw-Lekkerland
40%
3%
57%
Langrak, Nieuwpoort en Waal
34%
4%
62%
Arkel
34%
4%
62%
Streefkerk
30%
Groot-Ammers
26%
Bleskensgraaf ca
3%
67%
5%
69%
24%
6%
70%
Ottoland
22%
7%
71%
Brandwijk & Molenaarsgraaf
21%
8%
71%
Hoornaar
21%
5%
74%
Oud-Alblas
20%
5%
75%
Goudriaan
18%
5%
77%
Wijngaarden
15%
5%
80%
Schelluinen
15%
5%
80%
Hoogblokland
14%
4%
82%
Giessenburg
14%
4%
82%
Noordeloos
13%
Kinderdijk
7%
12% 9%
Gemeente Molenlanden
84%
26% 0%
75%
10%
5% 20%
Corporatiewoning
30%
69% 40%
50%
60%
Particuliere huurwoning
70%
80%
90%
100%
Koop
Bron: WOZ-registraties, gemeente Molenlanden (2022) en CBS Statline (2020).
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
10
In de gemeente Molenlanden staan in totaal circa 4.300 corporatiewoningen, de meeste in het dorp Nieuw-Lekkerland. Een ruime meerderheid van de corporatiewoningen zijn van Lek en Waard Wonen, ongeveer een kwart van Kleurrijk Wonen en 18% van Tablis wonen. Figuur 2.2: Gemeente Molenlanden. Omvang corporatievoorraad, per dorp, 2022 1.400 1.241 1.200 1.000 800 600 400
483 453 424 283
200
242 234
196
157 135
85
76
72
67
61
37
19
0
Bron: VHE-bestanden Kleurrijk Wonen, Lek en Waard Wonen en Tablis Wonen (2022).
Op gemeenteniveau bevindt ongeveer de helft van de sociale huurwoningen zich in het segment tot de eerste aftoppingsgrens (47%). In de dorpen Giessenburg en Hoogblokland staan relatief de meeste goedkoopste corporatiewoningen (huur tot € 442).
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
11
Figuur 2.3: Gemeente Molenlanden. Corporatievoorraad naar streefhuurprijsklassen, per dorp, 2022 Arkel
6%
49%
Bleskensgraaf
33%
Giessenburg
5%
Hoogblokland Hoornaar
7%
46%
23%
43%
16%
38%
19%
12%
7% 7% 7%
21%
16%
10%
100% 35%
22%
36%
Nieuw-Lekkerland
9%
34%
28%
Noordeloos
6%
45%
12%
Ottoland
16% 14%
52% 8%
17%
27%
0%
29% 22%
41% 10%
20%
€ 442 - € 633
30%
23% 40%
€ 633 - € 679
8%
17%
78% 6%
7%
11%
28%
41%
Wijngaarden
6% 21%
28%
47%
Streefkerk
6% 22%
63%
Oud-Alblas
Tot € 442
12% 32%
46%
Langerak, Nieuwpoort en Waal
Gemeente Molenlanden
29%
36%
Kinderdijk
Schelluinen
9%
38%
45%
7%
11%
28%
60% 11%
Goudriaan
13%
30%
Brandwijk & Molenaarsgraaf
Groot-Ammers
20%
50%
60%
23% 70%
€ 679 - € 763
80%
6% 90%
100%
> € 763
Bron: VHE-bestanden Kleurrijk Wonen, Lek en Waard Wonen en Tablis Wonen (2022).
Op gemeentelijke niveau bestaat het overgrote deel van de sociale huurwoningen uit grondgebonden woningen (78%), ongeveer 22% is een appartement. In de dorpen Arkel, Giessenburg, Groot-Ammers en Kinderdijk staan relatief de meeste appartementen.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
12
Figuur 2.4: Gemeente Molenlanden. Corporatievoorraad naar woningtype, naar dorp, 2022 Arkel
31%
69%
Bleskensgraaf
16%
84%
Brandwijk & Molenaarsgraaf
12%
88%
Giessenburg
29%
71%
Goudriaan
100%
Groot-Ammers
31%
Hoogblokland
69%
15%
Hoornaar
85%
24%
76%
Kinderdijk
100%
Langerak, Nieuwpoort en Waal
26%
74%
Nieuw-Lekkerland
19%
81%
Noordeloos
21%
79%
Ottoland
100%
Oud-Alblas
17%
Schelluinen
83%
9%
Streefkerk
91%
19%
Wijngaarden
81%
11%
Gemeente Molenlanden
89%
22% 0%
10%
78% 20%
Appartement
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Grondgebonden woning
Bron: VHE-bestanden Kleurrijk Wonen, Lek en Waard Wonen en Tablis Wonen (2022).
2.2 Huidige bewoning De huidige woonsituatie per inkomensgroep geeft een eerste beeld van de druk op de sociale huursector in de gemeente Molenlanden. Eerst kijken we naar de bewoning van de corporatievoorraad. In hoeverre worden deze woningen bewoond door de doelgroep die hier de meeste behoefte aan heeft qua inkomen? Daarbij gaat het met name om de eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 45.014. Aan deze doelgroep dient door corporaties jaarlijks tenminste 92,5% van de vrijgekomen sociale huurwoningen te worden toegewezen. Voor de resterende 7,5% van de toewijzingen geldt geen inkomensgrens. Dit percentage mag echter worden verhoogd naar maximaal 15%. Corporaties kunnen deze toewijzingsruimte gebruiken om hogere inkomens (> € 45.014) een huis aan te bieden. Wanneer een huishouden met een midden- of hoog inkomen in een sociale huurwoning woont, spreken we van goedkope scheefheid.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
13
Figuur 2.5: Gemeente Molenlanden. Inkomensklassen naar eigendom woning, 2019 12.000
10.000
8.000
Onbekend > € 56257
6.000
€ 45014 - € 56257 € 40765 - € 45014
4.000
Huurtoeslag - € 40765 < Huurtoeslag
2.000
0 Corporatie huurwoning
Particuliere huurwoning
Koopwoning
Onbekend
Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.
Op gemeenteniveau zien we dat 71% van de sociale huurvoorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen tot € 40.765. De inkomensgroep boven de € 40.765 heeft nog beperkt toegang tot de sociale huursector. Rekenen we deze groep tot de zogenaamde scheefwoners, dan ligt het percentage goedkope scheefheid in de gemeente Molenlanden op 29%. Als alleen de inkomensgroep boven de € 45.014 tot de goedkope scheefwoners wordt gerekend, ligt het scheefheidspercentage in de gemeente op 23%. Landelijk ligt dat percentage lager (15%). Een deel van de sociale huur doelgroep woont in een particuliere huurwoning of een koopwoning. De particuliere huursector in de gemeente Molenlanden is relatief klein, ongeveer 5%. Een groot gedeelte daarvan wordt bewoond door inkomensgroepen tot € 40.765 (52%). In de koopsector is het aandeel inkomens tot € 40.765 kleiner, ongeveer 22%. Dat een relatief groot deel van de huishoudens met een laag inkomen in de particuliere voorraad woont, hoeft niet te duiden op een groot knelpunt. Dit kan namelijk samenhangen met een relatief goedkope koopvoorraad (waardoor deze woningen ook betaalbaar zijn voor lage inkomens) of door ouderen die in een koopwoning wonen en door pensionering tot de lage inkomensgroep zijn gaan behoren (maar ondertussen wel vermogen hebben en wellicht een groot deel van de hypotheek hebben afbetaald).
Ook wordt een deel van de particuliere huurvoorraad in Molenlanden verhuurd voor een sociale huur. Daarnaast kan het zijn dat voor de groepen met een laag inkomen de particuliere woningmarkt een alternatief is bij gebrek aan voldoende snel beschikbare sociale huurwoningen.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
14
Figuur 2.6: Gemeente Molenlanden. Woonsituatie per inkomensklassen, 2019 100%
5%
6%
90% 80% 70%
23% 4%
51%
60%
68% 91%
50%
Particuliere huurwoning
68% 4%
20%
38%
10%
Onbekend Koopwoning
6%
40% 30%
68%
79%
29%
4% 15%
0%
Corporatie huurwoning
25% 4%
< Huurtoeslag € 40765 - € € 45014 - € > € 56257 Huurtoeslag - € 40765 45014 56257
Totaal
Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.
Waar we hiervoor keken naar de bewoning van de woningvoorraad (wie woont er in welk deel van de woningvoorraad?), kijken we hierboven naar de woonsituatie van onder andere de corporatiedoelgroep (waar wonen de huishoudens die op basis van hun inkomen (< € 40.765) tot de primaire doelgroep van de corporaties behoren?).
2.3 Verhuurresultaten sociale huursector De huidige woonsituatie per inkomensgroep geeft een eerste indruk van de druk op de sociale huur. Maar wat een nog duidelijker beeld geeft, zijn de feitelijke verhuurresultaten over de afgelopen jaren. Komen er voldoende huurwoningen vrij uit de bestaande voorraad? Hoeveel mensen reageren op dit aanbod? En vooral: in hoeverre zijn woningzoekenden afkomstig uit de eigen gemeente of daarbuiten?
Mutatiegegevens Onderstaande figuren gaan over de mutatiegraad1 van de corporatiewoningen in de regio AlblasserwaardVijfheerenlanden en over de dorpen in Molenlanden. De mutatiegraad geeft aan welk percentage van de totale sociale huurvoorraad van huurder wisselt (en dus weer beschikbaar komt). Doorgaans geldt: hoe lager de mutatiegraad hoe krapper de woningmarkt. Een lage mutatiegraad geeft dus aan dat men minder makkelijk een woning vindt. We vergelijken de mutatiegraad in Molenlanden met die van andere gemeenten in de regio.
1 Het aantal toewijzingen in een bepaald gebied gedeeld door het aantal corporatiewoningen in hetzelfde gebied.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
15
Figuur 2.7: Mutatiegraad per gemeente, 2021
Gorinchem
6%
Hardinxveld-Giessendam
7%
Molenlanden
6%
Vijfheerenlanden
6%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
Bron: Woongaard, 2022.
De mutatiegraad voor de gemeente Molenlanden is vergelijkbaar met die van de regiogemeenten. De mutatiegraden liggen ongeveer op 6%. Binnen de gemeente Molenlanden ligt de mutatiegraad bij appartementen beduidend hoger dan bij grondgebonden woningen. Dit is een gebruikelijk beeld, dat we ook zien in de regiogemeenten. Figuur 2.8: Mutatiegraad naar woningtype per gemeente, 2021
7%
Gorinchem
3% 10%
Hardinxveld-Giessendam
4% 11%
Molenlanden
5% 7%
Vijfheerenlanden
5% 0%
2%
4%
6%
Appartementen
GGB
8%
10%
12%
Bron: Woongaard, 2022.
Daarnaast verschilt de mutatiegraad ook per dorp. In de meeste dorpen in Molenlanden ligt de mutatiegraad tussen de 3 en 17%. In Oud-Alblas (17%) en Wijngaarden (11%) ligt de mutatiegraad ver boven het gemeentelijk gemiddelde. In Wijngaarden gaat het over lage aantallen, vier mutaties in 2021. In Oud-Alblas waren in 2021 relatief veel mutaties, in totaal 26.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
16
Figuur 2.9: Gemeente Molenlanden. Mutatiegraad per dorp, 2021 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
17% 11% 5%
6%
7%
5%
6%
6%
3%
7%
7%
4%
3%
5%
4%
5%
0%
Bron: Woongaard, 2022.
Aantal reacties per woning Het gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning geeft inzicht in de aantrekkelijkheid van een bepaald woningtype in een dorp. Hoe hoger het gemiddeld aantal reacties, hoe groter het aantal geïnteresseerden voor een corporatiewoning in een bepaalde gemeente of dorp. Voor de gemeente Molenlanden geldt dat in 2021 er gemiddeld 69 reacties2 per aangeboden corporatiewoning binnenkwamen. In vergelijking met de regio zit de gemeente Molenlanden onder het gemiddelde.
Figuur 2.10: Gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning per gemeente, 2021 140 120 120 100 80
104
99
90
85 63
123
69
85
85
68 52
60
56
35
40 22 20 0
Bron: Woongaard, 2022.
2
In het woonruimteverdeelsysteem kan een woningzoekende zo vaak reageren als men wil. Dit betekent dat men in de praktijk ook op meerdere woningen tegelijk reageert. Het aantal reacties is daarom niet één op één door te vertalen naar het aantal benodigde woningen.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
17
In de gemeente Molenlanden komen op aangeboden grondgebonden woningen gemiddeld meer reacties binnen dan op appartementen. Figuur 2.11: Gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning naar woningtype per gemeente, 2021 92
Gorinchem
81 54
Hardinxveld-Giessendam
96 38
Molenlanden
85 112
Vijfheerenlanden
98 0
20
40
60
Appartementen
GGB
80
100
120
Bron: Woongaard, 2022.
Per dorp zien we grote verschillen. Het gemiddeld aantal reacties liggen in de dorpen Arkel, Brandwijk, Langerak hoger dan in de andere dorpen. Figuur 2.12: Gemeente Molenlanden. Gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning naar woningtype per dorp*, 2021 140 120 100
112
111
108
121
112
102
94
90
87
84
92
83
73
80
58 48
60
29 1
76
74
44
40 20
80 66
5
33 23
9
26
34 3
4
4
0
Appartementen
GGB
* Brandwijk en Molenaarsgraaf kunnen niet samengevoegd worden, Langerak en Nieuwpoort kunnen ook niet samengevoegd worden. Bron: Woongaard, 2022.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
18
In de gemeente Molenlanden komen op aangeboden woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de tweede aftoppingsgrens de meeste reacties binnen. Op aangeboden woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens komen de minste reacties binnen. Figuur 2.13: Gemeente Molenlanden. Gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning naar prijsklassen, 2021 Tot kwaliteitskortingsgrens
45
Tot lage aftoppingsgrens
82
Tot hoge aftoppingsgrens
81
Tot liberalisatiegrens
36
Boven liberalisatiegrens
32 0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
Bron: Woongaard, 2022.
Herkomst reactie op vrijkomende woningen De herkomst van de reacties op vrijkomende corporatiewoningen geeft een beeld van de concurrentiepositie van lokale woningzoekenden. In de gemeente Molenlanden komen de meeste reacties van mensen uit overig Nederland, daarna komen de meeste reacties van inwoners vanuit Molenlanden zelf (22%). Van de regiogemeenten komen de meeste reacties uit Gorinchem. Tabel 2.1: Gemeente Molenlanden. Herkomst reacties op vrijkomende woningen 2019 - 2022* Herkomst Aantal Molenlanden 10.012 Gorinchem 5.310 Vijfheerenlanden 3.413 West Betuwe 1.772 Altena 1.756 Hardinxveld-Giessendam 1.552 Overig Zuid-Holland 6.923 Overig Nederland 14.235 Totaal 44.973 * Tot maart 2022 Bron: Woongaard, 2022.
Percentage 22% 12% 8% 4% 4% 3% 15% 32% 100%
Over de jaren zien we een kleine verschuiving in de herkomst van de reacties. De afgelopen drie jaar is het aandeel reacties uit de eigen gemeente gestegen van 21% naar 25%. Dit gaat vooral ten koste van de reacties uit overig Nederland, die daalde van 35% naar 30%. In de periode 2019 - 2021 is het gemiddeld aantal reacties op een vrijkomende woning flink gestegen. In 2019 waren er in totaal 9.372 reacties op een vrijkomende corporatiewoning in Molenlanden, gemiddeld 35 reacties per toewijzing. In 2021 is dit gestegen naar 14.899 reacties, gemiddeld 53 reacties per toewijzing. Dit is een stijging van circa 52%.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
19
Tabel 2.2: Gemeente Molenlanden. Herkomst reacties op vrijkomende woningen per jaar Herkomst 2019 2020 Abs. % Abs. % Molenlanden 1.981 21% 2.994 22% Gorinchem 970 10% 1.741 13% Vijfheerenlanden 630 7% 1.339 10% West Betuwe 457 5% 564 4% Altena 475 5% 477 3% Hardinxveld-Giessendam 272 3% 471 3% Overig Zuid-Holland 1.323 14% 1.837 13% Overig Nederland 3.264 35% 4.495 32% Totaal 9.372 100% 13.918 100% Aantal toewijzingen Gemiddeld aantal reacties
266 35
225 62
2021 Abs. 3.687 1.658 914 498 508 529 2.616 4.489 14.899
% 25% 11% 6% 3% 3% 4% 18% 30% 100%
279 53
Bron: Woongaard, 2022.
Gemiddelde inschrijftijd en actieve zoektijd Het vrijkomende woningaanbod, het aantal reacties op vrijkomende woningen en het aantal actief woningzoekenden bepalen voor een belangrijk deel hoe lang men moet zoeken voordat men een sociale huurwoning krijgt toegewezen. Er is een verschil tussen de inschrijftijd van een woningzoekende en de actieve zoektijd. De actieve zoektijd geeft de periode aan tussen de eerste reactie op een vrijkomende woning en het moment dat men een woning krijgt toegewezen. Inschrijftijd is de tijd tussen het moment van inschrijven en het daadwerkelijk vinden van een huis. Bij het grootste gedeelte van het aanbod wordt de woning als eerste aangeboden aan degene met de langste inschrijftijd. De gemiddelde inschrijftijd lag in de gemeente Molenlanden in 2021 op 4,8 jaar. Dit is vergelijkbaar met regiogemeenten: de gemiddelde inschrijftijd in Hardinxveld-Giessendam, Gorinchem en Vijfheerenlanden was respectievelijk 4,3, 4,9 en 4,6 jaren. Andere gemeenten die onder Woongaard vallen hebben een hogere gemiddelde inschrijftijd dan de gemeente Molenlanden. De gemiddelde inschrijftijd is in Molenlanden ten opzichte van 2019 toegenomen met bijna anderhalf jaar, dat is een toename van 36%. Deze toename is vergelijkbaar met andere gemeenten die onder Woongaard vallen.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
20
Figuur 2.14: Gemiddelde inschrijftijd in jaren per gemeente (aanbod- en lotingmodel) 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0
2019
2020
2021
Bron: Woongaard, 2022.
In de gemeente Molenlanden is de gemiddelde inschrijftijd voor grondgebonden woningen en appartementen de afgelopen jaren flink gestegen. In 2021 was de gemiddelde inschrijftijd voor een grondgebonden woning 4,6 jaar, ten opzichte van 2019 is dit een stijging van 45%. De gemiddelde inschrijftijd voor een appartement in 2021 was 5,3 jaar, dat is een stijging van 21%. Figuur 2.15. Gemiddelde inschrijftijd in jaren per woningtype (aanbod- lotingmodel) 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 App.
GGB
Gorinchem
App.
GGB
App.
Hardinxveld-Giessendam 2019
2020
GGB
Molenlanden
App.
GGB
Vijfheerenlanden
2021
Bron: Woongaard, 2022.
De gemiddelde inschrijftijd verschilt per dorp in Molenlanden. In sommige dorpen komen woningzoekenden sneller aan een woning. In 2021 was de inschrijftijd in Hoogblokland en Molenaarsgraaf gemiddelde het langst, terwijl men in Goudriaan en Kinderdijk minder lang op zoek was naar een corporatiewoning. In de kleine kernen speelt hierbij op jaarbasis, door de kleine aantallen, toeval ook een rol.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
21
Tabel 2.3: Gemeente Molenlanden. Gemiddelde inschrijftijd in jaren per dorp (aanbod- en lotingmodel) Dorp 2019 2020 2021 Arkel 6,6 4,7 6,5 Bleskensgraaf 1,4 6,7 4,4 Brandwijk* 4,7 4,7 2,9 Molenaarsgraaf* 1,0 3,6 7,9 Giessenburg 2,0 6,3 3,9 Goudriaan 2,1 2,9 0,1 Groot-Ammers 2,7 3,2 5,9 Hoogblokland 7,9 4,7 1,7 Hoornaar 7,5 12,4 8,0 Kinderdijk 2,0 1,8 0,0 Langerak* 2,9 3,6 4,1 Nieuwpoort* 4,7 2,2 5,9 Nieuw-Lekkerland 3,4 4,6 4,7 Noordeloos 1,0 3,8 4,6 Ottoland 1,3 0,0 1,5 Oud-Alblas 4,0 3,9 3,6 Schelluinen 0,0 3,0 2,6 Streefkerk 2,2 4,0 4,4 Wijngaarden 5,1 2,0 2,5 * Brandwijk en Molenaarsgraaf kunnen niet samengevoegd worden, Langerak en Nieuwpoort kunnen ook niet samengevoegd worden. Bron: Woongaard, 2022.
De gemiddelde inschrijftijd geeft een redelijke indicatie van de vraagdruk in de sociale huur. Maar er kunnen ook gedragsoorzaken zijn. De tijd dat men ingeschreven staat alvorens men een sociale huurwoning krijgt toegewezen, hangt namelijk ook af van de intentie waarmee men zich inschrijft voor een huurwoning (preventief? Houdt men meerdere opties open? Acute noodzaak?) en hoe actief men reageert op vrijkomende woningen (reageert men op veel aangeboden woningen of is men kritisch en heeft men veel specifieke woonwensen?). Daarom kijken we ook naar de gemiddelde actieve zoektijd. De gemiddelde actieve zoektijd lag in de gemeente Molenlanden in 2021 op 1,5 jaar. Dit is vergelijkbaar met de regio gemeenten Hardinxveld-Giessendam en Gorinchem. De gemiddelde actieve zoektijd lag daar op 1,4 jaar. De actieve zoektijd in de gemeente Vijfheerenlanden ligt hoger dan de regiogemeenten, 1,8 jaar. De gemiddelde actieve zoektijd is in Molenlanden ten opzichte van 2019 toegenomen met 30% (van 1,1 naar 1,5 jaar). Dit is lager dan in de regiogemeenten.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
22
Figuur 2.16: Gemiddelde zoektijd in jaren per gemeente (aanbod- en lotingmodel) 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0
2019
2020
2021
Bron: Woongaard, 2022.
De gemiddelde zoektijd verschilt per dorp. In sommige dorpen ligt de gemiddelde actieve zoektijd ver onder het gemeentelijk gemiddelde. In andere dorpen moeten woningzoekenden langer wachten op een sociale huurwoning. In kleine dorpen speelt hierbij op jaarbasis, door de kleine aantallen, toeval ook een rol. Tabel 2.4: Gemeente Molenlanden. Gemiddelde zoektijd in jaren per dorp (aanbod- en lotingmodel) Dorp 2019 2020 2021 Arkel 1,4 1,5 2,1 Bleskensgraaf 1,3 0,6 0,8 Brandwijk* 1,0 1,2 2,1 Molenaarsgraaf* 1,0 3,2 3,3 Giessenburg 0,9 0,5 1,8 Goudriaan 1,6 2,1 0,1 Groot-Ammers 1,0 1,6 1,7 Hoogblokland 2,5 0,9 1,7 Hoornaar 1,1 1,2 1,3 Kinderdijk 1,8 1,7 0,0 Langerak* 1,7 0,6 0,9 Nieuwpoort* 0,8 1,3 0,6 Nieuw-Lekkerland 1,2 1,2 1,3 Noordeloos 0,7 1,6 1,5 Ottoland 0,6 0,0 0,8 Oud-Alblas 1,0 2,5 2,2 Schelluinen 0,0 1,6 0,1 Streefkerk 0,8 2,2 1,4 Wijngaarden 0,7 0,7 2,0 * Brandwijk en Molenaarsgraaf kunnen niet samengevoegd worden, Langerak en Nieuwpoort kunnen ook niet samengevoegd worden. Bron: Woongaard, 2022.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
23
Slaagkans De slaagkans geeft aan hoe groot de kans jaarlijks is dat een actief woningzoekende ook daadwerkelijk een woning krijgt toegewezen. Deze slaagkans wordt berekend door het aantal toewijzingen te delen door het aantal actief woningzoekenden. Helaas zijn er geen gegevens bekend op gemeenteniveau en over meerdere jaren. De slaagkansen op Woongaardniveau zijn uitgesplitst naar leeftijd, huishoudenstype en inkomen. Naarmate de leeftijd toeneemt, neemt de slaagkans op een corporatiewoning ook toe. Mensen van 55 jaar en ouder hebben significant meer kans op een corporatiewoning dan de jongere leeftijdsklassen. Figuur 2.17: Slaagkansen per leeftijdsgroep (gebied Woongaard, 2021) 35%
32%
30%
28%
25% 20% 15% 10%
11%
11%
12%
23 tm 34 jaar
35 tm 44 jaar
45 tm 54 jaar
8%
5% 0% < 23 jaar
55 tm 64 jaar
65 jaar en ouder
Bron: Woongaard, 2022.
Bij de uitsplitsing van de slaagkans naar huishoudens zien we niet veel verschil tussen de groepen. Paren hebben de grootste kans op een corporatiewoning (16%). De kleinste kans is voor gezinnen met 1 kind, de slaagkans ligt iets lager op 11%. Figuur 2.18: Slaagkansen per huishoudenstype (gebied Woongaard, 2021) 18%
16%
16% 14%
14%
13% 11%
12%
12%
10% 8% 6% 4% 2% 0% Alleenstaand
Paren
Eenoudergezin
Gezin (1 kind)
Gezin (meerdere kinderen)
Bron: Woongaard, 2022.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
24
Bij de uitsplitsing naar inkomen zien we grotere verschillen. Over het algemeen geldt: hoe hoger het inkomen, hoe kleiner de kans op een corporatiewoning. De uitzondering zijn hoge inkomens. Zij hebben een iets grotere slaagkans dan hoge middeninkomens. Figuur 2.19: Slaagkansen per inkomensklassen (gebied Woongaard, 2021) 16%
15%
14% 12%
11% 10%
10% 8%
7%
6%
5%
4% 2% 0% Primaire doelgroep
Secundaire doelgroep
Lage middeninkomens
Hoge middeninkomens
Hogere inkomens
Bron: Woongaard, 2022.
Urgente doelgroepen/bijzondere doelgroepen Een Thuis voor Iedereen Naast reguliere woningzoekenden heeft de sociale huursector te maken met spoedzoekers; mensen die door een ‘life changing event’ (echtscheiding, plotseling verlies van inkomen, etc.) acuut behoefte hebben aan een sociale huurwoning. Ook hebben andere aandachtsgroepen behoefte aan sociale huurwoningen, bijvoorbeeld dak- en thuisloze mensen, uitstromers uit intramurale instellingen en sociaal en medisch urgenten. Deze aandachtsgroepen zijn extra onder de aandacht gekomen in het programma Een Thuis voor Iedereen. Daarin worden gemeenten ook verplicht voor het opstellen van een verordening, waarmee zij met voorrang woningen toewijzen aan bovengenoemde aandachtsgroepen. De vraag is of er ook met toenemende vraagdruk voldoende huisvesting voor deze doelgroep is. Bij het zoeken naar oplossingen voor deze opgave dient niet alleen naar het opstellen van een huisvestingsverordening te worden gekeken, maar vooral ook naar andere maatregelen, zoals: het bieden van tijdelijke woonruimte/contracten, aanpassen van de urgentieregeling, labelling van woningen voor bepaalde doelgroepen, het aanbieden van woningen via loting.
Verhuisbewegingen sociale huursector De herkomst van de reacties op vrijkomende corporatiewoningen geeft een goed beeld van de concurrentiepositie van lokale woningzoekenden. Een nog beter beeld over de concurrentiepositie van de lokale woningzoekenden is de herkomst van nieuwe huurders. In de gemeente Molenlanden komen de meeste nieuwe huurders in de periode 2019 - 2022 uit Molenlanden zelf (51%). Van de regiogemeenten komen de meeste nieuwe huurders uit Gorinchem.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
25
Tabel 2.5: Gemeente Molenlanden. Aantal toewijzingen sociale huur naar herkomst nieuwe huurder 2019 - 2022* Herkomst Aantal Percentage Molenlanden 394 51% Gorinchem 72 9% Vijfheerenlanden 42 5% Hardinxveld-Giessendam 27 3% West Betuwe 23 3% Overig Zuid-Holland 75 10% Overig Nederland 145 19% Totaal 778 100% * Tot maart 2022 Bron: Woongaard, 2022.
In 2021 kwamen relatief meer mensen uit de eigen gemeente in een sociale huurwoning dan de jaren ervoor. Daarentegen daalde het aandeel nieuwe huurders uit gemeenten buiten de provincie ZuidHolland in 2021. Tabel 2.6: Gemeente Molenlanden. Aantal toewijzingen sociale huur naar herkomst nieuwe huurder per jaar Herkomst 2019 2020 2021 Abs. % Abs. % Abs. % Molenlanden 131 49% 105 47% 154 55% Gorinchem 24 9% 23 10% 24 9% Vijfheerenlanden 11 4% 12 5% 19 7% Hardinxveld-Giessendam 11 4% 6 3% 10 4% West Betuwe 5 2% 10 4% 8 3% Overig Zuid-Holland 27 10% 21 9% 26 9% Overig Nederland 57 21% 48 21% 38 14% Totaal 266 100% 225 100% 279 100% Bron: Woongaard, 2022.
In onderstaand figuur staan de huidige woning van binnenverhuizers3, vestigers4 en vertrekkers5. Een nieuwe woning van binnenverhuizers is in vergelijking met vestigers en vertrekkers vaker een koopwoning. Vestigers (nieuwe inwoners van de gemeente Molenlanden vanuit andere gemeenten) komen relatief vaker in een grondgebonden huurwoning (corporatie en particulier). Verder zien we dat vertrekkers uit de gemeente vaak verhuizen naar huurappartementen (corporatie en particulier) in een andere gemeente.
3 Verhuizers binnen de gemeente Molenlanden. 4 Verhuizers naar Molenlanden vanuit een andere gemeente. 5 Verhuizers uit Molenlanden naar een andere gemeente.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
26
Figuur 2.20: Huidige woning binnenverhuizers, vestigers en vertrekkers naar huur en koop, 2010 - 2020 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Corporatie ggb
Corporatie app Binnenverhuizers
Part. huur ggb Vestigers
Part. huur app
Koop
Vertrekkers
Bron: CBS Microdata, 2022.
2.4 Toekomstige behoefte De vraag is of de huidige druk een structureel karakter kent. Daarvoor brengen we de toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen in beeld. De behoefte aan sociale huurwoningen wordt deels bepaald door de woonwensen van huishoudens. Maar ministens zo belangrijk zijn de toewijzingseisen. Voornamelijk de eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 45.014 komen nog in aanmerking voor een sociale huurwoning. Corporaties dienen namelijk 92,5% van de jaarlijkse vrijkomende sociale huurwoningen aan deze doelgroepen toe te wijzen. Daarom kijken we voor de toekomstige behoefte met name naar de huidige woonsituatie per inkomensgroep, de demografische trends en de verwachte koopkrachtontwikkeling.
Huidige woonsituatie per inkomensgroep als vertrekpunt Met betrekking tot de huidige woonsituatie per inkomensgroep zagen we reeds in paragraaf 2.2 dat het aandeel goedkope scheefwoners in de sociale huurvoorraad hoger is dan het landelijk gemiddelde. Daar staat tegenover dat een deel van de corporatiedoelgroep in een koop- of particuliere huurwoning woont in de gemeente Molenlanden. Voor de komende tien jaar gaan we ervan uit dat de woonsituatie per inkomensgroep voor het grootste deel gelijk blijft aan de huidige verhoudingen. Wel is de verwachting dat de groep ouderen die vanuit een koopwoning de overstap maakt naar een sociale huurwoning verder afneemt. Deze trend heeft zich al enkele jaren geleden ingezet en zal zich naar verwachting de komende jaren voortzetten. Een reden hiervoor is een nieuwe generatie ouderen waarbij eigen woningbezit meer gemeengoed is dan bij vorige generaties. Daarnaast is de verhuisgeneigdheid van ouderen de afgelopen jaren afgenomen. Er zijn signalen die er op duiden dat ouderen de komende jaren meer gaan verhuizen. Maar in dat geval opteren veel van hen die al een koopwoning bezitten eerder voor een koop- dan een huurwoning.
Verwachte koopkrachtontwikkeling De omvang van het aantal huishoudens met een inkomen tot de EU-grens (en in beperkte mate de groep met een middeninkomen) dat een sociale huurwoning wenst, is de belangrijkste indicator voor de
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
27
toekomstige vraag naar sociale huur. De omvang van deze groep is afhankelijk van de koopkrachtontwikkeling de komende jaren. We rekenen hiervoor met drie scenario’s: • Een scenario uitgaande van een stagnerende economie. Hierdoor neemt de koopkracht niet toe (0% groei). Dit scenario is mede ingegeven door de coronacrisis en stijgende inflatie, waarbij rekening wordt gehouden met een economische recessie. Naast de effecten van de hoge inflatie, hebben de gestegen prijzen voor energie momenteel een grote impact op de koopkracht van veel huishoudens. Er zijn vanuit de Rijksoverheid diverse maatregelen in voorbereiding om deze impact te verzachten. Het effect hiervan is op dit moment nog niet goed te ramen. • Een scenario uitgaande van een beperkte koopkrachtstijging (0,4% per jaar). Dat wordt door het CPB aangehouden als het langjarige gemiddelde. • Een scenario met een sterke koopkrachtstijging (0,8% per jaar). Dit scenario was in de jaren na de economische crisis de realiteit, maar lijkt, gelet op de actuele ontwikkeling, minder waarschijnlijk voor de komende jaren. Onderstaande tabel laat zien dat er bij zowel een lage koopkrachtontwikkeling als hoge koopkrachtontwikkeling sprake zal zijn van groei van de doelgroep in de periode 2021 - 2030. In die periode neemt het aantal huishoudens dat behoort tot de corporatiedoelgroep toe met 340 tot 475 huishoudens.
Verder valt op dat de stijging van de corporatiedoelgroep harder stijgt dan de midden- en hogere inkomens. Dit wordt verklaard door de sterke vergrijzing in de gemeente Molenlanden. Relatief veel ouderen behoren tot de doelgroep van de corporatie. De groei van het aantal ouderen met een laag inkomen lijkt op basis van de huidige demografische trends groter te zijn dan de groei van jongere huishoudens met een midden- of hoog inkomen. Veel oudere huishoudens hebben wel vermogen in de vorm van een koopwoning. Tabel 2.7. Gemeente Molenlanden. Ontwikkeling doelgroepen bij verschillende koopkrachtontwikkelingen, 2021 2030 2021 2030 2021 - 2030 Laag Midden Hoog Laag Midden Hoog (0,0%) (0,4%) (1,0%) (0,0%) (0,4%) (1,0%) Huurtoeslaggroep 2.440 2.915 2.805 2.780 +475 +365 +340 HT - € 40.765 3.920 4.495 4.390 4.290 +575 +470 +370 € 40.765 - € 45.014 885 980 965 975 +95 +80 +90 Vanaf € 45.014 9.705 9.810 10.040 10.150 +105 +335 +445 Totaal 16.950 18.200 18.200 18.200 +1.250 +1.250 +1.250 Bron: Prognose provincie Zuid-Holland 2019, Lokale Monitor Wonen 2019, bewerking Companen.
Bepalende factoren voor de vraag naar sociale huurwoningen zijn onder andere het aantal huishoudens, de inkomensontwikkeling en de wijze waarop de scheefheid zich ontwikkelt in de kernvoorraad van de corporaties. Doordat we het effect van de koopkrachtontwikkeling op de omvang van de verschillende inkomensgroepen in beeld hebben gebracht, kunnen we een vertaling maken naar de benodigde omvang van de kernvoorraad van de corporaties. We houden rekening met de huidige voorraad, de groei van het aantal huishoudens met een inkomen tot € 40.765 (eenpersoonshuishoudens) of € 45.014 (meerpersoonshuishoudens) op basis van de drie koopkrachtscenario’s en de huidige goedkope scheefheid in de kernvoorraad van de corporaties. Hiermee bedoelen we het aandeel mensen met een inkomen boven de € 40.765 of € 45.014 dat in een corporatiewoning met een huur tot en met € 763 woont. Daarnaast houden we er ook rekening mee dat een deel van de corporatiedoelgroep niet in een corporatiewoning woont, maar in een koop- of particuliere huurwoning.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
28
Figuur 2.21. Gemeente Molenlanden. Ontwikkeling aanvullende vraag naar woningen in de kernvoorraad bij verschillende koopkrachtscenario’s, 2021 - 2030 400 355
355
350 300 245
250 200
175
150 100 50 0 0 Ontwikkeling doelgroep
Inloop woningtekort
Benodigde toevoeging laag scenario
Benodigde toevoeging basis scenario
Benodigde toevoeging hoog scenario
Bron: Prognose provincie Zuid-Holland 2019, WOZ Molenlanden 2022, Lokale Monitor Wonen 2019, bewerking Companen.
Wij ramen de groei van de doelgroep die in een sociale huurwoning woont tot 2030 op 355 huishoudens. Zij zijn voornamelijk op zoek naar (levensloopgeschikte) appartementen. De vraag naar grondgebonden corporatiewoningen is kleiner. In de benodigde toevoeging zit het generatie-effect verwerkt: met het ouder worden van de naoorlogse babyboomgeneratie neemt het eigen woningbezit onder ouderen toe. Deze ouderen hebben vaker dan de generatie ervoor een goed pensioen en vermogen in een eigen woning. Zij hebben daarmee de mogelijkheid om bij verhuizing opnieuw een woning te kopen of te kiezen voor een huurwoning in de vrije sector. Dit betekent dat de behoefte van ouderen aan sociale huurwoningen niet zondermeer trendmatig kan worden doorgetrokken. Op dit moment is er geen woningtekort in de woningmarktregio waarin Molenlanden is gelegen (bron: ABF Research). We rekenen daarom ook niet met het inlopen van een woningtekort. De druk op de sociale huursector is niet hoger dan in omliggende gemeenten. Bij het uitblijven van economische groei en een koopkrachtontwikkeling van 0% per jaar, is de aanvullende behoefte aan sociale huurwoningen 355 in de periode tot 2030. Als de koopkrachtontwikkeling positiever is, zal de verwachte extra behoefte aan sociale huurwoningen lager zijn. De doelgroep is dan kleiner.
Bij een koopkrachtontwikkeling van 0,4% (langjarige trend volgens berekeningen van het CPB) per jaar komt de extra behoefte uit op 245 woningen. Bij een optimistisch scenario van 0,8% koopkrachtgroei per jaar zijn 175 extra woningen nodig in de sociale huur. Het betreft hier een netto-uitbreiding van de sociale huurvoorraad. Hierbij is geen rekening gehouden met nieuwbouw als vervanging voor sloop en verkoop van sociale huurwoningen. De woningbehoefte van vergunninghouders en de woningbehoefte die samenhangt met de extramuralisatie van kwetsbare groepen maakt onderdeel uit van de geraamde extra behoefte. Hierbij moet worden aangetekend dat deze raming betrekking heeft op een trendmatige ontwikkeling. Een sterke toename van bijvoorbeeld het aantal vergunninghouders zal leiden tot een grotere vraag naar corporatiewoningen dan hier wordt
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
29
geraamd. Er zijn signalen dat de taakstelling voor de huisvesting van statushouders volgend jaar aanmerkelijk hoger zal zijn dan dit jaar. In de Nationale Woon- en Bouwagenda van minister De Jonge wordt er op gestuurd dat de omvang van de sociale huurvoorraad in een gemeente 30% van de totale voorraad bedraagt. In Molenlanden bedraagt het aandeel corporatiewoningen in de voorraad 26%. De hier berekende benodigde toevoegingen in de kernvoorraad komen voort uit de behoefteontwikkeling in Molenlanden. Vanuit het oogpunt van fairshare, zoals verwoord in de Nationale Woon- en Bouwagenda, zou ervoor kunnen worden gekozen om meer sociale huurwoningen toe te voegen.
2.5 Samenvattende conclusies Kenmerken sociale huurvoorraad • In de gemeente Molenlanden staan circa 4.300 corporatiewoningen. Het merendeel van de corporatievoorraad bestaat uit grondgebonden woningen. • In de dorpen Nieuw-Lekkerland, Langerak, Nieuwpoort en Waal en Arkel staan relatief de meeste corporatiewoningen. • In de dorpen Goudriaan en Groot-Ammers staan relatief de meeste goedkoopste corporatiewoningen (een huur tot € 442).
Huidige bewoning • Het aandeel goedkope scheefheid ligt in de gemeente Molenlanden een stuk hoger dan het landelijk gemiddelde (23% om 15%). • In de koopsector is het aandeel inkomens tot € 40.765 ongeveer 22%.
Verhuurgegevens • De mutatiecijfers zijn vergelijkbaar met de regiogemeenten. Het gemiddeld aantal reacties per woning in Molenlanden ligt onder het gemiddelde van de regiogemeenten. • In de periode 2019 - 2021 is het gemiddeld aantal reacties op een vrijkomende woning flink gestegen. In 2019 waren er gemiddeld 35 reacties op een vrijkomende corporatiewoning in Molenlanden. In 2021 is dit gestegen naar gemiddeld 53 reacties, dit is een stijging van circa 52%. • De meeste reacties in de periode 2019 - 2022 op vrijkomende corporatiewoningen komen uit Molenlanden zelf (22%). De afgelopen jaren is het aandeel reacties uit de eigen gemeente gelijk gebleven. • De gemiddelde inschrijftijd en actieve zoekduur is afgelopen jaren licht gestegen. • De huidige vraagdruk is in de gemeente Molenlanden niet bovengemiddeld hoog als we dat vergelijken met de andere gemeenten in de regio en binnen Woongaard. • De meeste nieuwe huurders komen uit Molenlanden zelf (51%). De afgelopen jaren is dit aandeel licht gestegen.
Toekomstige behoefte • Uitgaande van een koopkrachtstijging van 0% zou de behoefte aan sociale huur in de gemeente Molenlanden met 355 woningen toenemen in de periode 2021 - 2030. Als deze woningen niet worden toegevoegd, neemt de druk op de kernvoorraad verder toe.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
30
De druk op de sociale huursector neemt toe, maar is niet bovengemiddeld in de regio. Via lokaal maatwerk in een huisvestingsverordening kan maximaal 50% van de vrijkomende sociale huurwoningen worden toegewezen aan woningzoekenden uit de regio en maximaal de helft daarvan (25%) aan lokale woningzoekenden. Omdat deze aandelen nu hoger liggen dan met een huisvestingsverordening geregeld kan worden, is het niet zinvol om met een huisvestingsverordening te sturen op voorrang voor woningzoekenden met lokale binding.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
31
3 Schaarste in de koopsector In dit hoofdstuk bekijken we of er sprake is van schaarste in de koopvoorraad. Als eerste brengen we de huidige situatie in beeld. Daarbij kijken we naar de kenmerken van de koopvoorraad, de marktdruk en de verhuisbewegingen. Uit de vorige analyses wordt duidelijk of er sprake is van schaarste aan bepaalde typen koopwoningen en of er sprake is van verdringing. Vervolgens onderzoeken we of de schaarste een structureel karakter heeft. In onderstaande tabel staan de prijscategorieën die we aan houden in dit hoofdstuk. Tabel 3.1: Afbakening prijscategorieën gemeente Molenlanden Prijscategorie Sociaal Tot € 260.000 Betaalbaar € 260.000 - € 300.000 Middelduur € 300.000 - € 450.000 Duur > € 450.000 Bron: WOZ-registratie gemeente.
3.1 Kenmerken van de koopvoorraad In de gemeente Molenlanden staan circa 11.200 koopwoningen. Dit is bijna 70% van de totale woningvoorraad. Per dorp in Molenlanden verschilt het aandeel koopwoningen flink. In alle dorpen is de meerderheid van de woningvoorraad een koopwoning. In de dorpen Kinderdijk, Giessenburg en Hoogblokland staan relatief de meeste koopwoningen. Figuur 3.1: Gemeente Molenlanden. Woningvoorraad naar eigendom, per dorp, 2022 Kinderdijk Giessenburg Hoogblokland Schelluinen Wijngaarden Goudriaan Oud-Alblas Noordeloos Hoornaar Ottoland Brandwijk & Molenaarsgraaf Bleskensgraaf ca Groot-Ammers Streefkerk Arkel Langrak, Nieuwpoort en Waal Nieuw-Lekkerland Gemeente Molenlanden
84% 82% 82% 80% 80% 77% 75% 75% 74% 71% 71% 70% 69% 67% 62% 62% 57% 69% 0%
10%
Koop
20%
30%
Corporatiewoning
40%
7% 9% 14% 4% 14% 4% 15% 5% 15% 5% 18% 5% 20% 5% 13% 12% 21% 5% 22% 7% 21% 8% 24% 6% 26% 5% 30% 3% 34% 4% 34% 4% 40% 3% 26% 5% 50%
60%
70%
80%
90%
100%
Particuliere huurwoning
Bron: WOZ-registratie gemeente Molenlanden (2022) en CBS Statline (2020).
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
32
In onderstaand figuur is de koopwoningvoorraad uitgesplitst naar prijsklassen. In de dorpen Goudriaan en Ottoland staan relatief de meeste woningen met de hoogste WOZ-waarde. De dorpen met relatief veel goedkope woningen zijn Arkel, Kinderdijk en Nieuw-Lekkerland. Figuur 3.2: Gemeente Molenlanden. Koopwoningvoorraad naar prijsklassen Arkel
29%
19%
29%
22%
Bleskensgraaf ca
15%
22%
Brandwijk & Molenaarsgraaf
15%
18%
27%
40%
Giessenburg
12%
25%
21%
41%
Goudriaan
9%
Groot-Ammers
19%
32%
14%
17% 21%
Nieuw-Lekkerland Ottoland
7%
17%
37%
5%
27%
19%
Schelluinen
23%
Streefkerk
21%
Wijngaarden
0%
10% Sociaal
21%
40% 19%
34%
23%
22%
Betaalbaar
17% 37%
14%
30%
25%
57%
19% 20%
9%
27%
26%
22%
28%
29%
19%
16%
Gemeente Molenlanden
22% 10%
Oud-Alblas
41%
56%
24% 11%
40%
29%
34%
Noordeloos
30%
25%
13%
Kinderdijk Langrak, Nieuwpoort en Waal
49%
17%
21%
Hoornaar
35%
23%
21%
Hoogblokland
28%
33% 32% 39%
28% 40%
32%
50%
60%
Middelduur
Duur
70%
80%
90%
100%
Bron: WOZ-registratie gemeente Molenlanden (2022) en CBS Statline (2020).
De samenstelling naar prijsklassen hangt grotendeels samen met de aanwezigheid van de verschillende woningtypen in de dorpen. In de dorpen waar vooral veel woningen staan met hogere WOZ-waarden, staan veel vrijstaande woningen en 2-1-kapwoningen. In de dorpen met relatief veel betaalbare woningen staan juist meer rijwoningen. Appartementen komen niet vaak voor in de gemeente Molenlanden, ongeveer 4%.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
33
Figuur 3.3: Gemeente Molenlanden. Koopwoningvoorraad naar woningtype Arkel
44%
23%
27%
6%
Bleskensgraaf ca
46%
19%
31%
4%
Brandwijk & Molenaarsgraaf
35%
Giessenburg
25%
43%
Goudriaan
39%
16%
29%
38%
24%
43%
4%
Groot-Ammers
37%
25%
33%
Hoogblokland
38%
20%
42%
Hoornaar
26%
27%
Kinderdijk
40%
74%
Langrak, Nieuwpoort en Waal
31%
Nieuw-Lekkerland
19%
37%
Ottoland
24%
14%
27% 50%
Streefkerk
28%
16%
56%
39%
Schelluinen
32% 16%
33%
31%
35%
Wijngaarden
39%
25%
36%
Gemeente Molenlanden
42%
22%
32%
0%
10%
Rij-/hoekwoning
20%
30%
2-1 kap
6%
39%
27%
Oud-Alblas
11%
31%
62%
Noordeloos
7% 12%
32%
6%
40%
50%
Vrijstaand
60%
70%
80%
5% 4% 90%
100%
Appartement
Bron: WOZ-registratie gemeente Molenlanden (2022) en CBS Statline (2020).
3.2 Dynamiek op woningmarkt In deze paragraaf zoomen we verder in op de koopvoorraad in de gemeente Molenlanden. We gaan in op de marktdruk en verhuisbewegingen in de koopsector.
Marktdruk De gemiddelde koopsom is de afgelopen jaren flink gestegen in de gemeente Molenlanden. In het laatste kwartaal van 2018 was de gemiddelde koopsom in de gemeente circa € 292.000. In het eerste kwartaal van 2022 is de koopsom gestegen naar € 445.000. Dat is een stijging van 53%. Deze stijging is vergelijkbaar met de gemiddelde stijging in de provincie Zuid-Holland en landelijk, daar waren de stijgingen respectievelijk 51% en 48%.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
34
Figuur 3.4: Gemeente Molenlanden. Ontwikkeling gemiddelde koopsom per kwartaal € 480.000 € 440.000 € 400.000 € 360.000 € 320.000 € 280.000 € 240.000 4
1
2
2018
3
4
1
2
2019
Molenlanden
3
4
1
2
2020
3
4
2021
Zuidoost-Zuid-Holland
Zuid-Holland
1 2022
Nederland
Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2022.
Het aantal transacties in de gemeente Molenlanden van de afgelopen kwartalen ligt onder het gemiddelde van de afgelopen jaren. Het aantal transacties per kwartaal was in de periode 2018 (vierde kwartaal) tot 2022 (eerste kwartaal) gemiddeld 133 transacties. De laatste kwartalen ligt het aantal transacties rond de 100. Dit betekent dat de druk op de koopmarkt licht is toegenomen; het aantal transacties is teruggelopen, maar de gemiddelde koopsom is gestegen. Figuur 3.5: Gemeente Molenlanden. Ontwikkeling aantal transacties per kwartaal 160 140 120 100 80 60 40 20 0 4 2018
1
2
3 2019
4
1
2
3 2020
4
1
2
3 2021
4
1 2022
Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2022.
De gemiddelde koopsom steeg niet voor alle woningtypen evenveel. De prijs van appartementen is tussen 2018 en 2021 het meest gestegen, met 50%. De gemiddelde koopsom van een 2-1 kapwoning nam met 42% toe en de prijs van een vrijstaande woning nam met 38% toe. De gemiddelde koopsom van een tussenwoning en een hoekwoning nam het minst toe, respectievelijk met 26% en 27%.
1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek
35
Tabel 3.2: Gemeente Molenlanden. Ontwikkeling gemiddelde koopsom per woningtype (2018 - 2021) 2018 2019 2020 2021 2018 - 2021 Tussenwoning € 223.288 € 232.876 € 255.733 € 280.726 +26% Hoekwoning € 254.034 € 255.671 € 289.169 € 321.924 +27% 2-1 kapwoning € 301.767 € 346.917 € 345.981 € 429.938 +42% Vrijstaand € 463.271 € 514.454 € 548.131 € 641.132 +38% Appartement € 204.967 € 269.969 € 288.664 € 306.815 +50% Gemeente Molenlanden € 291.587 € 302.028 € 337.298 € 405.305 +39% Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2022.
In de periode 2018 - 2021 zijn er in de gemeente Molenlanden het vaakst tussenwoningen en vrijstaande woningen verkocht, respectievelijk 169 en 123 woningen. Tabel 3.3: Gemeente Molenlanden. Ontwikkeling aantal transacties per woningtype (2018 - 2021) 2018 2019 2020 2021 Tussenwoning 170 172 173 169 Hoekwoning 69 70 68 76 2-1 kapwoning 54 67 58 70 Vrijstaand 84 88 96 123 Appartement 15 32 29 30 Gemeente Molenlanden 392 429 424 468 Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2022.
2018 - 2021 -1% +10% +30% +46% +100% +19%
Om de krapte op de woningmarkt in cijfers uit te kunnen drukken werkt de NVM met een zogeheten krapte-indicator. Deze indicator geeft aan uit hoeveel woningen een potentiële koper keuze heeft. Volgens de NVM moet voor een gezonde woningmarkt de krapte-indicator ergens rond 6 à 7 uitkomen. Onderstaande tabel laat de krapte-indicator zien per woningtype in de gemeente Molenlanden. De krapte-indicator in Molenlanden ligt tussen 1,2 en 4,8. Een potentiële koper kan in de huidige markt gemiddeld dus uit 1 à 5 woningen kiezen. De krapte-indicator is vooral laag bij grondgebonden woningen. Tabel 3.4: Gemeente Molenlanden. Marktindicatoren per woningtype, mei 2021 - mei 2022 Krapte-indicator % boven vraagprijs Transactieprijs ten verkocht opzichte van vraagprijs Tussenwoning 1,2 85% € 29.800 Hoekwoning 2,3 89% € 34.300 2-1 kapwoning 2,4 78% € 32.100 Vrijstaand 3,5 63% € 24.600 2 Appartement < 80m 4,0 100% € 53.000 Appartement > 80m2 4,8 80% € 18.400 Bron: NVM, 2022.