Bijlage 1 - Toelichting bestemmingsplan Oud-Alblas, tegenover Oosteinde 60

Toelichting bestemmingsplan ‘Oud-Alblas, tegenover Oosteinde 60’

Toelichting bestemmingsplan ‘Oud-Alblas, tegenover Oosteinde 60’

Identificatie: NL.IMRO.1978.BPtoosteinde60ABS-VG01 Datum: 19-09-2023 Planstatus: Vastgesteld Versie: 3.0

2

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

Inleiding ....................................................................................................................................... 5 1.1

Inleiding ..................................................................................................... 5

1.2

Kader .......................................................................................................... 7

1.3

Maatschappelijk resultaat ........................................................................... 8

1.4

Maatschappelijk draagvlak .......................................................................... 8

1.5

Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid............................ 10

1.6

Communicatie .......................................................................................... 10

1.7

Realisatie .................................................................................................. 11

1.8

Leeswijzer................................................................................................. 11

Planbeschrijving .................................................................................................................... 12 2.1

Bestaande situatie ..................................................................................... 12

2.2

Nieuwe situatie ......................................................................................... 14

Beleidskader............................................................................................................................ 18 3.1

Rijksbeleid ................................................................................................ 18

3.2

Provinciaal beleid ...................................................................................... 20

3.3

Regionaal beleid ....................................................................................... 28

3.4

Gemeentelijk beleid .................................................................................. 29

3.5

Conclusie .................................................................................................. 31

Verantwoording sectorale aspecten ............................................................................. 32 4.1

Milieueffectrapportage (vormvrije m.e.r.) .................................................. 32

4.2

Watertoets ................................................................................................ 33

4.3

Geluid ....................................................................................................... 37

4.4

Luchtkwaliteit ........................................................................................... 39

4.5

Bedrijven- en milieuhinder ........................................................................ 41

4.6

Externe veiligheid ..................................................................................... 43

4.7

Kabels en leidingen................................................................................... 45

4.8

Ecologie .................................................................................................... 46

4.9

Bodem ...................................................................................................... 50

4.10 Archeologie .............................................................................................. 51 4.11 Duurzaamheid en klimaatadaptatie .......................................................... 53 5.

Juridische planbeschrijving .............................................................................................. 55 5.1

Inleiding ................................................................................................... 55

5.2

Systematiek van de regels ......................................................................... 55

5.3

Bestemmingen .......................................................................................... 55

5.4

Aanduidingen ........................................................................................... 56 3

Bijlage Omschrijving 1 Nieuwe situatietekening 2 Akoestisch onderzoek wegverkeerlawaai 3 Ecologische quickscan 4 Aanvullende notitie quickscan 5 Stikstofdepositieonderzoek 6 Verkennend bodemonderzoek 7 Nader bodemonderzoek 8 Archeologisch onderzoek 9 Landschappelijk inpassingsplan 10 Nota Inspraak

Auteur Architektenburo Bikker

Referentie 1207/SO

Datum 14-07-2022

Voortman Ingenieurs

R-JVO/1505

16-05-2022

Blom Ecologie

BE/2019/533/r

27-09-2019

Blom Ecologie

2022-0810

21-07-2022

Van den Heuvel Milieuadvies Bakker Milieuadviezen

19077

31-01-2023

BM-25130-2019

Sept. 2019

Bakker Milieuadviezen

BM-25130-2019

19-07-2022

ADC Archeoprojecten

Rapport 5023

22-11-2021

Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten Gemeente Molenlanden

LTL21296

19-05-2022

-

Jan. 2023

4

1.

Inleiding

1.1 Inleiding 1.1.1 Aanleiding Het perceel tegenover Oosteinde 60 te Oud-Alblas betreft een agrarisch grasland in de bebouwde kom van Oud-Alblas. Het plangebied ligt ingeklemd tussen een uitbreidingswijk en het cultuurhistorisch lint ten zuiden van het Oosteinde. Op het perceel staat aan de noordzijde een kleine schapenschuur en op het zuidelijke deel een boerenschuur. In het verleden (juli 1992) is door de toenmalige gemeente Graafstroom een bouwvergunning verleend voor de bouw van een woning op het perceel. Met de bouw van de woning is echter wegens omstandigheden nooit gestart, waarna de bouwvergunning door de gemeente is ingetrokken. Uit een taxatie van het perceel in 2005/2006 blijkt dat het perceel in het verleden de bestemming ‘Wonen’ heeft gehad (bestemmingsplan ‘Dorpskern Oud-Alblas’, vastgesteld door de Raad van Graafstroom op 28 oktober 1993 en goedgekeurd door de Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland op 31 mei 1994). Om onduidelijke reden is in de periode daarna is in een herziening van het bestemmingsplan de bestemming gewijzigd naar ‘Agrarisch’. Gezien de ligging van het perceel dicht tegen de kern van Oud-Alblas zijn de gronden echter niet meer agrarisch te exploiteren, waardoor gezocht is naar een passende nieuwe invulling van het perceel. Hieruit is het plan ontstaan om alsnog een vrijstaande woning te realiseren op het perceel.

Het plan is strijdig met de huidige bestemmingsplannen ‘Dorpskernen’ (vastgesteld op 13 februari 2012) en ‘Herziening Dorpskernen Graafstroom’ (vastgesteld op 15 september 2015). Op gronden met de bestemming ‘Agrarisch’ (zonder bouwvlak) is het niet toegestaan om een woning te realiseren. In juni 2018 is een principeverzoek ingediend bij de gemeente voor het wijzigen van het perceel ten behoeve van woningbouw. Op 5 juni 2019 heeft het college van B&W van de gemeente Molenlanden besloten in principe medewerking te verlenen aan het plan. Voor het plan dient een bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen. 1.1.2 Plangebied Het plangebied is kadastraal bekend als Oud-Alblas, sectie C, nummer 474. Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Oud-Alblas. Het plangebied grenst aan de noord- en westzijde aan een sloot met aan de overzijde het Oosteinde en de Beemdweg. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door de perceelsgrens met de naastgelegen percelen Oosteinde 58 en 62 Oud-Alblas. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan het open landschap.

5

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

1.1.3 Belang De gemeente Molenlanden kan toestemming geven aan een plan wanneer het plan bijdraagt aan het behalen van gemeentelijke en/of regionale doelstellingen, een bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit (of daar tenminste geen afbreuk aan doet) en overige belangen niet, of in ieder geval niet onevenredig nadelig worden beïnvloed. Het plan voorziet in een passende overgang van de kern Oud-Alblas naar het open landschap (behoud ruimtelijke kwaliteit). Het plan voorziet in de inpassing van een vrijstaande woning in het lint langs het Oosteinde. Door een landschapsarchitect is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld waarin de relevante richtpunten uit de provinciale kwaliteitskaart gevolgd worden. Het zuidelijke deel van het plangebied blijft open gebied, waardoor sprake is van een doorzicht vanaf de Kastanjelaan naar het open landschap en daarmee een passende overgang van de kern Oud-Alblas naar het open landschap. Wat betreft de vormgeving, kleurstelling, architectuur en materiaalgebruik van de woning wordt aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing in de omgeving en het landelijke karakter van het gebied. Het plan sluit aan bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap en het dorp.

6

Er is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat en er worden geen bedrijven nadelig beïnvloed. Bij de uitwerking van het plan is bewust rekening gehouden met de bedrijfsvoering van het ten oosten gelegen agrarisch bedrijf. De nieuwe woning wordt op voldoende afstand gerealiseerd van het agrarisch bouwvlak, waardoor gesteld kan worden dat er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat en de bedrijfsactiviteiten op het nabijgelegen agrarisch bedrijf niet nadelig worden beïnvloed. Het plan is een wenselijke ontwikkeling voor de gemeente Molenlanden.

1.2 Kader Bestemmingsplan ‘Dorpskernen’ Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan ‘Dorpskernen’ (vastgesteld op 13 februari 2012). Het plangebied heeft de bestemming: • Agrarisch *; Met de dubbelbestemming: • Waarde – Archeologie – 5. * Zie par. 1.1.1 Aanleiding 2e alinea.

Afbeelding 2: Uitsnede bestemmingsplan ‘Dorpskernen’

7

Bestemmingsplan ‘Herziening Dorpskernen Graafstroom’ Op 15 september 2015 is de ‘Herziening Dorpskernen Graafstroom’ vastgesteld. In de herziening zijn regels opgenomen en aangepast naar aanleiding van afwijkingen tussen de verschillende bestemmingsplannen van het buitengebied, evenals omissies en nieuw beleid. Voor het plan betekent dit de aanpassing/actualisatie van de regelgeving. Bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ Op 27 oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ vastgesteld. Het doel van deze parapluherziening is het bieden van een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘parkeren’ in de gemeente Molenlanden. Dit paraplubestemmingsplan vormt de juridische vertaling van het parkeerbeleid. In de beleidsregel “Nota Parkeernormen Molenlanden 2020” zijn de parkeernormen opgenomen die van toepassing zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ regelt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden voldaan aan de beleidsregel “Nota Parkeernormen Molenlanden 2020”. In paragraaf 2.2.2 ‘Verkeer en parkeren’ is beschreven dat dit plan voldoet aan het gemeentelijk parkeerbeleid.

Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten Op 26 oktober 2021 heeft de gemeente Molenlanden het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten’ vastgesteld. Het paraplubestemmingsplan voorziet uitsluitend in een juridische borging voor het reguleren van het beleid met betrekking tot huisvesting van arbeidsmigranten. Door deze regeling wordt het eveneens onmogelijk gemaakt om andere ongewenste huisvestingsvormen toe te staan in woningen. De regeling is overgenomen in de regels van dit bestemmingsplan (artikel 8.1).

1.3 Maatschappelijk resultaat Met de vaststelling van het bestemmingsplan wordt een nieuwe, geactualiseerde en gedigitaliseerde juridische regeling geboden. Middels het bestemmingsplan wordt het juridisch-planologisch mogelijk gemaakt om op het kadastrale perceel OudAlblas, sectie C, nummer 474 een vrijstaande woning te realiseren. Daarbij blijft het zuidelijk deel van het plangebied open gebied, waardoor sprake is van een doorzicht vanaf de Kastanjelaan naar het open landschap en daarmee een passende overgang van de kern Oud-Alblas naar het open landschap.

1.4 Maatschappelijk draagvlak Participatie Op 26 november 2019 is door de initiatiefnemer een inloopavond georganiseerd in de Beemd te Oud-Alblas. Op deze inloopavond is het oorspronkelijke plan bestaande uit twee woningen aan de omwonenden gepresenteerd en is de ruimte geboden aan omwonenden om vragen te stellen. Middels een formulier kon eenieder hun reactie geven op het plan. De reacties vanuit de omgeving op het plan waren negatief. De 8

omwonenden hebben aangegeven hun uitzicht niet te willen verliezen door de bouw van woningen. Daarnaast waren er zorgen dat het plan een voorbode zou zijn en/of een precedent zou scheppen voor grootschaligere woningbouw op de weilanden ten zuiden van het plangebied. Naar aanleiding van de negatieve reacties vanuit de omgeving na de inloopavond d.d. 26 november 2019 heeft de initiatiefnemer besloten om het plan te wijzigen naar één woning. De ontsluitingsweg die gepland was, is komen te vervallen. Voor de ontsluiting van het woonperceel wordt gebruik gemaakt van de huidige ontsluiting en de nieuwe woning wordt ten westen van het pad gepositioneerd. Het doorzicht over de weilanden blijft hiermee grotendeels behouden. Het plan heeft daarna door uiteenlopende redenen voor een langere periode stilgelegen. Het plan is medio maart 2022 opnieuw voorgelegd aan de provincie Zuid-Holland. De provincie Zuid-Holland ziet vanuit provinciaal beleid geen bezwaren of beperkingen ten aanzien van de bouw van een enkele woning, mits er rekening wordt gehouden met het provinciale beleidskader ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9 Omgevingsverordening). Relevant hierbij zijn de richtpunten die volgen uit de kwaliteitskaart.

Naar aanleiding van de reactie van de provincie Zuid-Holland is de onderbouwing (hoofdstuk 3.2 Provinciaal beleid) dat het plan past binnen het provinciale beleidskader ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9 Omgevingsverordening) nader uitgewerkt. Verder heeft de landschapsarchitect het landschappelijk inpassingsplan aangepast naar een inrichtingsplan waarin de richtpunten uit de kwaliteitskaart gevolgd worden. Het zuidelijke deel van het plangebied blijft open gebied, waardoor sprake is van een doorzicht vanaf de Kastanjelaan naar het open landschap en daarmee een passende overgang van de kern Oud-Alblas naar het open landschap. Dit wordt juridisch-planologisch geborgd in het bestemmingsplan middels de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’. Aan deze dubbelbestemming zijn regels gekoppeld die het realiseren van gebouwen op deze gronden verbieden. De gronden met de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’ worden niet beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, waardoor op deze gronden het realiseren van vergunningsvrije gebouwen en bouwwerken niet is toegestaan. Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 3.1.1 geeft aan dat een gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met haar overlegpartners.

In het kader van het vooroverleg is het plan opgestuurd naar de overlegpartners waaronder de Provincie Zuid-Holland en het Waterschap Rivierenland. De provincie Zuid-Holland heeft aangegeven vanuit provinciaal belang geen bezwaren of beperkingen te zien ten aanzien van de bouw van één woning. Het waterschap Rivierenland heeft een positief wateradvies geven, met één opmerking: In de waterparagraaf wordt ingegaan op de mogelijkheid voor inzetten van particuliere vrijstelling bij toename verhard oppervlak. Indien een nieuwe dwarssloot wordt gegraven is dit wellicht niet nodig en voorziet plan zelf in de benodigde waterberging. Graag in de waterparagraaf benoemen hoeveel water 9

er wordt gegraven voor de nieuwe dwarssloot. De opmerking is verwerkt in paragraaf 4.2 Watertoets. Inspraak Parallel aan het wettelijk vooroverleg heeft het voorontwerp-bestemmingsplan ter inzage gelegen voor inspraak. Het college van de gemeente Molenlanden heeft op 28 september 2022 bekend gemaakt (Staatscourant 2022, 432114) dat het voorontwerp-bestemmingsplan ‘Oud-Alblas, tegenover Oosteinde 60’ vanaf 29 september 2022 gedurende zes weken ter inzage heeft gelegen. Er zijn drie schriftelijke inspraakreacties ingediend. In een ‘Nota Inspraak’ zijn de ingediende inspraakreacties inhoudelijk behandeld en van een antwoord voorzien. Op hoofdlijnen hebben de inspraakreacties geleid tot de volgende wijzigingen in het ontwerp-bestemmingsplan: 1. Het stikstofdepositieonderzoek is geactualiseerd (bouwfase toegevoegd). Het gewijzigde stikstofdepositieonderzoek is toegevoegd in de bijlagen bij het bestemmingsplan en de resultaten zijn verwerkt in paragraaf 4.8 Ecologie; 2. In de regels van het bestemmingsplan is een regel opgenomen voor de maximale inhoud van de woning (artikel 5.2 lid c); 3. In de regels van het bestemmingsplan is een regel opgenomen voor een minimale en maximale dakhelling van de woning (artikel 5.2 lid d); 4. Het bouwvlak op de verbeelding, waarbinnen de woning mag worden gerealiseerd, is aan de westzijde verkleind. 5.

De strook grond langs de sloot met de woonbestemming ten westen van het bouwvlak op de verbeelding is gewijzigd naar ‘Tuin’. Verder zijn een aantal tekstuele wijzigingen/aanvullingen gedaan in de toelichting van het bestemmingsplan (zie ‘Nota Inspraak’). Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan en bijbehorende stukken hebben van 23 juni 2023 tot en met 28 juli 2023, gedurende zes weken, ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Binnen deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend.

1.5 Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid Vanwege het private initiatief komt het onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van het plan, voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer, welke aangeeft dat de financiële haalbaarheid gewaarborgd is. Op basis van het vorenstaande kan worden vastgesteld dat de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd is.

1.6 Communicatie Er is op de wettelijke manier gecommuniceerd over de te voeren procedure (via Gemeenteblad (internet) en het Kontakt).

10

1.7 Realisatie Wanneer er geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan na de ter inzage termijn onherroepelijk. De omgevingsvergunning voor het plan kan dan worden aangevraagd.

1.8 Leeswijzer Deze toelichting bestaat uit de volgende hoofdstukken, waarin de achtergronden van de planontwikkeling zijn beschreven: • • • •

Hoofdstuk 2: Planbeschrijving; Hoofdstuk 3: Beleidskader; Hoofdstuk 4: Sectorale aspecten; Hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving.

11

2.

Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie 2.1.1 Stedenbouwkundige structuur Van oorsprong is Oud-Alblas een dorp met lintbebouwing aan beide zijden van het riviertje De Alblas. Halverwege vorig eeuw zijn er vooral aan de zuidkant uitbreidingen gerealiseerd. Deze uitbreidingen bestaan vooral uit grondgebonden eengezinswoningen in rij of twee-onder-één-kapwoningen. De dorpsrand kenmerkt zich door een vrij strakke beëindiging. De overgang naar het landschap is vrij hard en rommelig, omdat alle achterzijden van de bebouwing aan de polder grenzen. De dorpskern wordt in zijn geheel omsloten door een wetering en de Beemdweg (oost en west). Aan de oude Dorpsstraat en richting het Oosteinde staan van oudsher boerderijen met daartussen vrijstaande woningen. Het Oosteinde betreft van oudsher één van de ontsluitingswegen van de kern Oud-Alblas. In de nabijheid van de kern Oud-Alblas is sprake van tweezijdige lintbebouwing en een hogere bebouwingsdichtheid. Verder van de kern neemt de bebouwingsdichtheid af. De woningen ten noorden van het Oosteinde liggen op grote afstand van de weg (georiënteerd op de Alblas) Aan de zuidzijde van het Oosteinde zijn de woningen in de eerste bebouwingslijn gelegen. De bijgebouwen zijn gelegen achter de woning en hebben doorgaans een ondergeschikte uitstraling ten opzichte van de woning. De woonpercelen aan de zuidzijde hebben diepe achtertuinen.

De lintbebouwing aan het Oosteinde bestaat in hoofdzaak uit bebouwing bestaande uit één of twee bouwlagen met een kap. De woningen zijn doorgaans haaks op het Oosteinde gepositioneerd. Het plangebied is gelegen ten zuiden van het Oosteinde direct ten oosten van de dorpskern. De dorpskern wordt beëindigd met de Kastanjelaan, die naar het zuiden toe overgaat in de Beemdweg-Oost. Tussen het perceel en de Kastanjelaan ligt een sloot van ca. 4 meter breed. Op het noordelijk deel van het perceel staat aan het Oosteinde een kleine schapenschuur. Ten zuiden van het plangebied is een boerenschuur gelegen die bereikbaar is via een betonpad over het plangebied vanaf het Oosteinde. De achterliggende weilanden worden tevens via dit betonpad ontsloten. 2.1.2 Huidige status/gebruik Het perceel tegenover Oosteinde 60 te Oud-Alblas betreft een agrarisch grasland in de bebouwde kom van Oud-Alblas. Het plangebied ligt ingeklemd tussen de nieuwbouw en het cultuurhistorisch lint ten zuiden van het Oosteinde. Op het perceel staat aan de noordzijde een kleine schapenschuur en op het zuidelijke deel een boerenschuur. Op het perceel is een betonpad gelegen waarover de boerenschuur bereikbaar is.

12

Schapenschuur (22 m2)

Boerenschuur (132 m2)

Afbeelding 3: Uitsnede luchtfoto plangebied

Afbeelding 4: Aanzicht plangebied

13

2.2 Nieuwe situatie 2.2.1 Plan Het plan betreft de inpassing van een vrijstaande woning op het kadastrale perceel Oud-Alblas, sectie C, nummer 474 aan het Oosteinde. Wat betreft de maatvoering van de woning (en eventuele aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) wordt aangesloten bij de bouwregels voor de bestemming ‘Wonen’ in het vigerend bestemmingsplan. De kleine schapenschuur (22 m2) en de boerenschuur (132 m2) worden gesloopt. Wat betreft de vormgeving, kleurstelling, architectuur en materiaalgebruik van de woning wordt aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing in de omgeving en het landelijke karakter van het gebied. De woningen in de omgeving zijn overwegend opgebouwd uit bakstenen met pannen of riet als dakbedekking en hebben een landelijke en traditionele uitstraling. Overwegend zijn er zadeldaken toegepast of een afgeleide hiervan. De gebruikte kleuren zijn ingetogen en zijn in harmonie met de omgeving. Indien aanbouwen aanwezig zijn, hebben deze altijd een ondergeschikte uitstraling ten opzichte van de woning. De bijgebouwen zijn opgetrokken uit baksteen of potdekselwerk en hebben overwegend een donkerdere kleur. De bijgebouwen hebben een rechthoekige opbouw. De bijgebouwen worden gekenmerkt door een heldere of eenduidige kapvorm. De kap dient net als het hoofdgebouw het verkavelingspatroon te volgen.

Afbeelding 5: Nieuwe situatie

14

2.2.2 Verkeer en parkeren Ontsluiting Het perceel heeft in de bestaande situatie één inrit op het Oosteinde. Dit blijft in de nieuwe situatie ongewijzigd. De in- en uitrit zal ook overeenkomstig de huidige situatie worden gebruikt als agrarisch uitpad naar het achterliggend agrarisch grasland. Het betonpad zal worden opgewaardeerd. De in- en uitrit valt buiten de bebouwde kom, waardoor Waterschap Rivierenland het bevoegd gezag is. Parkeren Voor de vaststelling van de parkeernormering is gebruik gemaakt van de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020. Voor het vaststellen van de parkeerbehoefte gaat de nota uit van de stedelijkheidsgraad ‘niet stedelijk’ en de stedelijke zone ‘(rest) bebouwde kom’. Voor de vrijstaande woning wordt uitgegaan van de categorie ‘koop, vrijstaand’. Hiervoor staat een parkeernorm van 2,3 parkeerplaatsen. De benodigde parkeerbehoefte wordt volledig op eigen terrein opgelost. Op het perceel worden 3 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde parkeernorm. Het plan voldoet aan de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020.

Afbeelding 6: Parkeren

15

2.2.3 Landschappelijk inpassing Om de ruimtelijke kwaliteit te behouden dan wel te versterken is het bij nieuwe ontwikkelingen aan de rand van een dorp wenselijk zorg te dragen voor een passende inrichting van het plangebied (landschappelijke inpassing) teneinde een passende overgang te creëren van de kern naar het open landschap. Door een landschapsarchitect is een analyse uitgevoerd en een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Omgevingsanalyse Het plangebied bevindt zich op de scheiding tussen dorpskern en buitengebied. Het noordelijk deel van het plangebied valt binnen het lint. De lintbebouwing aan het Oosteinde kenmerkt zich door vrijstaande hoofdgebouwen aan de wegzijde met daarachter bijgebouwen op het erf. Bijgebouwen hebben doorgaans een ondergeschikte uitstraling ten opzichte van het hoofdgebouw op het perceel. De hoofdgebouwen zijn hoofdzakelijk parallel aan het slagenlandschap (haaks op de weg) gesitueerd. De hoofdgebouwen zijn vrijwel altijd in de eerste bebouwingslijn ten opzichte van het Oosteinde gelegen. De gebruikte materialen zijn bij zowel de traditionele bebouwing als de nieuwbouw overwegend traditioneel (streekeigen). De gebruikte kleuren zijn ingetogen en zijn in harmonie met het omliggende slagenlandschap. Ten westen van het plangebied staan aan de Kastanjelaan twee seriematige woonblokken met rijwoningen. Deze blokken zijn noord-zuid georiënteerd.

Oud-Alblas kenmerkt zich door de harde overgangen tussen dorp en omringend landschap. Het zuidelijk deel van het plangebied is gelegen in het karakteristieke slagenlandschap. Kenmerkend voor het landschap zijn de grote en brede slagen en het open karakter. In het open slagenlandschap zijn kaden en ontginningsassen gelegen welke veelal zijn beplant met bomenlanen (elzenrijen of knotwilgen). Haaks op de slagenverkaveling zijn de polderwegen gelegen. Toelichting landschappelijke inpassing Voor het plan is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld waarin de relevante richtpunten uit de provinciale kwaliteitskaart gevolgd worden. De vrijstaande woning wordt haaks op het Oosteinde op het noordelijk deel (in het lint) gerealiseerd. Tussen het woonperceel en het achterland wordt een nieuwe dwarssloot gegraven. Het zuidelijke deel van het plangebied blijft open gebied, waardoor sprake is van een doorzicht vanaf de Kastanjelaan naar het open landschap en daarmee een passende overgang van de kern Oud-Alblas naar het open landschap. Dit wordt juridisch-planologisch geborgd in het bestemmingsplan middels de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’. Aan deze dubbelbestemming zijn regels gekoppeld die het realiseren van gebouwen op deze gronden verbieden.

De gronden met de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’ worden niet beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, waardoor op deze gronden het realiseren van vergunningsvrije gebouwen en bouwwerken niet is toegestaan.

16

Afbeelding 7: Landschappelijk inpassingsplan

17

3.

Beleidskader

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • • • •

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat er zowel maatregelen op korte termijn als maatregelen op lange termijn nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven als de ondergrond. Het plan is kleinschalig van aard en er worden geen rijksbelangen geschaad. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in de AMvB Ruimte. De nieuwe AMvB Ruimte, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is gebaseerd op enkele hoofdstukken uit de voorgaande AMvB Ruimte en enkele nieuwe toevoegingen. Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het plan is kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde ruimtelijke rijksbelangen in het Barro.

18

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de toelichting van een bestemmingsplan waarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, een beschrijving op te nemen over de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden zal deze moeten worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ladder voor duurzame verstedelijking Of toetsing van het plan aan de hand van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wettelijk verplicht is hangt af van het feit of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Een voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Inmiddels biedt jurisprudentie een beoordelingskader van welke ontwikkelingen als nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’ worden aangemerkt.

In artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro is de volgende definitie van stedelijke ontwikkeling opgenomen: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS: 2017:1724, Uitspraak 201608869/1/R3). Toetsing aan ladder voor duurzame verstedelijking Middels dit plan wordt één vrijstaande woning mogelijk gemaakt. Op basis van bovenstaande jurisprudentie is daarmee geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, waardoor de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet van toepassing is.

19

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie ZuidHolland. De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en het Omgevingsprogramma het provinciale Omgevingsbeleid van de provincie ZuidHolland. Het Omgevingsbeleid beschrijft hoe de provincie werkt aan een goede leefomgeving, welke plannen daarvoor zijn, welke regels daarbij gelden en welke inspanningen de provincie daarvoor levert. Op 15 maart 2022 is een herziening van de Omgevingsvisie Zuid-Holland gepubliceerd. De provincie Zuid-Holland heeft in de Omgevingsvisie zeven richtinggevende ambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van ZuidHolland. 5.

Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. De provincie streeft naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. Hierbij gaat het om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). Stedelijke ontwikkelingen De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD).

Conform de Omgevingsvisie kunnen kleinschalige stedelijke ontwikkelingen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten (in de bebouwde ruimte).

20

Het plangebied grenst aan bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Er is sprake van een overgangsgebied van het dorp naar het lint. De nieuwe woning wordt gesitueerd in het verlengde van de huidige lintbebouwing langs het Oosteinde (in de eerste bebouwingslijn). Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van OudAlblas. Het plangebied is omringd door bestaande bebouwing. Uitsluitend ten zuiden van het plangebied is sprake van een open gebied. Het plan betreft géén nieuwe stedelijke ontwikkeling, omdat er sprake is van slechts één woning. Er is sprake van een minimaal extra ruimtebeslag. Derhalve is toetsing aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet van toepassing. Plangebied

Afbeelding 8: Bestaand stads- en dorpsgebied (BSD)

Ruimtelijke kwaliteit De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit: een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke kwaliteit speelt op verschillende niveaus: veelal plek gebonden, maar ook op het niveau van de gehele provincie en soms daarbuiten. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). De essentie van ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag.

21

Kwaliteitskaart De kwaliteitskaart is voor de provincie Zuid-Holland een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De provincie wil de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen, herkenbaar en beleefbaar houden en tegelijk ook ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen. De kwaliteitskaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waar rekening mee gehouden dient te worden in de planvorming. De kwaliteitskaart biedt een middel om vroeg in het planproces een integrale afweging te maken die de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. Het verbinden van nieuwe ontwikkelingen aan de bestaande gebiedskenmerken vormt hierbij uitgangspunt. Het plangebied is gelegen in het ‘stads- en dorpsranden’, ‘linten’ en ‘veenweidelandschap’.

Plangebied

Afbeelding 9: Provinciale kwaliteitskaart (laag van cultuur- en natuurlandschappen)

Plangebied

Afbeelding 10: Provinciale kwaliteitskaart (laag van de stedelijke occupatie)

22

Veenweidelandschap De structuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de (regelmatige) verkavelingspatronen. Het landschap is tussen deze structuren weids met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels, vele sloten met hoog waterpeil en overwegend grasland als bodemgebruik. Het agrarisch gebruik overheerst. Belangrijke kenmerken van het veenweidegebied zijn het contrast tussen (meer verdichte) hooggelegen boezems, linten en bovenlanden en het uitgestrekte, ingeklonken veen (open gebied). Voor ontwikkelingen in het veenweidelandschap heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden; • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen; • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden; • Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/linten en niet in de veenweidepolders; • Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer.

Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar. Linten Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien. Voor ontwikkelingen in de linten heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied; • Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst; • Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend; • Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht. Stads- en dorpsranden De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap.

Het is het deel van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Daarbij onderscheiden we drie typen ‘overgangs-

23

kwaliteiten’. Het front, het contact en de overlap. Uitgangspunt bij ontwikkelingen aan dorpsranden is de contactkwaliteit. De kwaliteit van het front (contrast) Een scherpe rand tussen bebouwing en land, waarbij de bebouwing en landschap ‘met het gezicht naar elkaar’ zijn gekeerd. Er zijn verschillende situaties denkbaar, waarbij landschappelijke grenzen zorgen voor een scherp contrast tussen bebouwing en landschap. Stad en buitengebied brengen hun eigen eigenschappen maximaal tot expressie. Het ‘wegfront’ vraagt om extra aandacht voor verbindingen tussen stad en ommeland. Hier is het vaak niet het geval dat bebouwing en landschap met het gezicht naar elkaar zijn gekeerd. De grens is scherp, maar men mist de kwaliteiten van het ‘zicht op elkaar’. Contactkwaliteit Bebouwd gebied en landschap zijn verbonden door zichtbare en begaanbare doorlopende structuren, zoals wegen, paden, dijken, lanen, linten of waterlopen. De structuur die stad en land verbindt, kan een herkenbare landschappelijke onderlegger hebben als een strandwal of rivier. In andere situaties is het kavelpatroon doorlopend. Stad en ommeland blijven beide in hun eigen hoedanigheid herkenbaar en onderscheidend, maar worden in staat gesteld in elkaar door te dringen.

Deze soort overgang is typisch voor dorpen of buitenwijken, waarbij de stedenbouwkundige opzet bijvoorbeeld geënt is op het oorspronkelijke landschappelijke (kavel)patroon. De kwaliteit in de overlap (‘contract’) Tussen bebouwd gebied en landschap is een geleidelijke overgang. Stedelijke en landelijke programma’s vloeien in elkaar over. Het zijn gebieden met een hybride uitstraling en betekenis: recreatiegebieden, sportvelden, volkstuincomplexen, golfbanen, enzovoorts. Er wordt een geïntegreerde ontwikkeling ontworpen van woon-, werk-, productie- en vrijetijdslandschappen die zoveel mogelijk aansluiten bij de ruimtelijke kwaliteiten van het omringende landschap en met een goede dooradering van recreatieve routes. Voor de ontwikkelingen in de ‘stads- en dorpsrand’ heeft de provincie één richtpunt vastgesteld: • Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap). Het plan voorziet in de inpassing van een vrijstaande woning op een kavel, gelegen binnen de bebouwde kom van Oud-Alblas, in het lint langs het Oosteinde. Het plangebied is gelegen in een overgangsgebied van het dorp naar het lint dat omringd is door bestaande bebouwing. Uitsluitend ten zuiden van het plangebied is sprake van een open gebied.

Voor het plan is door een landschapsarchitect een landschappelijk inpassingsplan opgesteld waarin de relevante richtpunten uit de kwaliteitskaart gevolgd worden. Om een passende geleidelijke overgang van het bebouwd gebied en het landschap te realiseren, blijft het zuidelijke deel van het plangebied open gebied. Hierdoor is er sprake van een doorzicht vanaf de Kastanjelaan naar het open landschap. Dit wordt juridisch-planologisch geborgd in het bestemmingsplan middels de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’. Aan deze dubbelbestemming zijn regels gekoppeld die het realiseren van gebouwen op 24

deze gronden verbieden. De gronden met de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’ worden niet beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, waardoor op deze gronden het realiseren van vergunningsvrije gebouwen en bouwwerken niet is toegestaan. Wat betreft de vormgeving, kleurstelling, architectuur en materiaalgebruik van de woning wordt aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing in de omgeving en het landelijke karakter van het gebied. De woningen in de omgeving zijn overwegend opgebouwd uit bakstenen met pannen of riet als dakbedekking en hebben een landelijke en traditionele uitstraling. Overwegend zijn er zadeldaken toegepast of een afgeleide hiervan. De gebruikte kleuren zijn ingetogen en zijn in harmonie met de omgeving. Indien aanbouwen aanwezig zijn, hebben deze altijd een ondergeschikte uitstraling ten opzichte van de woning. De bijgebouwen zijn opgetrokken uit baksteen of potdekselwerk en hebben overwegend een donkerdere kleur. De bijgebouwen hebben een rechthoekige opbouw. De bijgebouwen worden gekenmerkt door een heldere of eenduidige kapvorm. 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Gelijktijdig met de omgevingsvisie hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening vastgesteld. Op 15 maart 2022 is een herziening van de Omgevingsverordening gepubliceerd.

Deze verordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd. In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient daarom ook rekening te worden gehouden met provinciaal beleid. Het gaat daarbij verder vooral om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de provinciale Omgevingsvisie. Ruimtelijke kwaliteit In paragraaf 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9).

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a) De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b) Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: • zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen; c) Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:

25

•

•

Een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen twee uitgangspunten: • Een kleinschalige ontwikkeling heeft in beginsel minder ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten dan een grootschalige ontwikkeling en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid; • Hoe hoger en specifieker de kwaliteit van een gebied is, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. In dit licht kan het plan worden geschaard in de categorie ‘inpassen’. Dit betreft een ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap, dorp of stad. Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Oud-Alblas. Er is sprake van een overgangsgebied van het dorp naar het lint. Het plangebied is omringd door bestaande bebouwing. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan het open landschap. De toelichting op de Omgevingsverordening geeft ‘de toevoeging van een woning in een lint’ als voorbeeld voor een ontwikkeling op het niveau van ‘inpassen’. De ontwikkeling speelt zich af op het niveau van een kavel. Er is geen sprake van een wijziging op structuurniveau en er wordt voldaan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart.

Daarmee past dit plan binnen de categorie ‘inpassen’. Gebiedsidentiteit Het plan betreft een ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap, dorp of stad. De gebiedsidentiteit is de aard of karakteristiek van een gebied dat is ontstaan in de loop der jaren. In die tijd zijn gemeenschappelijke kernwaarden in het gebied ontstaan die gekoppeld zijn aan gebruik en de verschijningsvorm. De gebiedsidentiteit van een plek is verbonden met de mensen die er wonen, werken en er zich thuis voelen. De samenhang tussen de onderdelen maakt de identiteit van een gebied. Het plan speelt zich af op het niveau van een kavel. Er vinden geen wijzigingen plaats in de verkeersstructuur, de leefbaarheid van het gebied en/of de waterstructuren. Gebiedseigen Het plan betreft een gebiedseigen ontwikkeling of functie die naadloos aansluit op de bestaande kenmerken en gebruikswaarden van het gebied. Een gebiedseigen ontwikkeling draagt bij aan behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en heeft daarmee geen negatieve invloed op de (kenmerken) van de omgeving. De woning wordt op een passende wijze in het lint ingepast. Het plan past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen).

Hiermee voldaan wordt aan artikel 6.9 lid 1 van de Omgevingsverordening Zuid-Holland. 26

Structuur Onder structuur worden de samenhangende ruimtelijke elementen die in het gebied aanwezig zijn die het gebruik van functies in het gebied mogelijk maken. Een landschapsarchitect is gevraagd voor deze locatie een landschappelijk inpassingsplan op te stellen. Er is een ruimtelijke analyse gedaan naar de huidige landschappelijke kernkwaliteiten van de locatie en omgeving. De bestaande landschappelijke kernkwaliteiten op de locatie blijven behouden en/of worden versterkt. Het verkavelings- en slotenpatroon blijven ongewijzigd. Het zuidelijke deel van het plangebied blijft open gebied, waardoor sprake is van een doorzicht vanaf de Kastanjelaan naar het open landschap en daarmee een passende overgang van de kern Oud-Alblas naar het open landschap. Contactkwaliteit Het plangebied is gelegen in een overgangsgebied van het dorp naar het lint dat omringd is door bestaande bebouwing. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan het open landschap. Voor het plan is door een landschapsarchitect een landschappelijk inpassingsplan opgesteld waarin de relevante richtpunten uit de kwaliteitskaart gevolgd worden. Om een passende geleidelijke overgang van het bebouwd gebied en het landschap te realiseren, blijft het zuidelijke deel van het plangebied open gebied. Hierdoor is er sprake van een doorzicht vanaf de Kastanjelaan naar het open landschap.

Dit wordt juridisch-planologisch geborgd in het bestemmingsplan middels de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’. Aan deze dubbelbestemming zijn regels gekoppeld die het realiseren van gebouwen op deze gronden verbieden. De gronden met de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’ worden niet beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, waardoor op deze gronden het realiseren van vergunningsvrije gebouwen en bouwwerken niet is toegestaan. De woning wordt gerealiseerd met de voorgevel gericht naar het Oosteinde. Het huidige landschappelijke verkavelingspatroon blijft ongewijzigd. Stedelijke ontwikkelingen In paragraaf 6.2.3 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor stedelijke ontwikkelingen. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a) De toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b) Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Het plan betreft géén nieuwe stedelijke ontwikkeling, omdat er sprake is van slechts één woning. Derhalve is toetsing aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet van toepassing.

27

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Regionale structuurvisie Visie 2030 ‘Open voor elkaar’ In de Visie 2030 komen onderwerpen als de regionale woonvisie, beleid op het gebied van recreatie & toerisme, bedrijventerreinen, water & klimaat, een regionaal verkeer & vervoersplan naar voren. In de visie speelt de leefbaarheid en behoud en versterking van voorzieningen in het gebied een grote rol. De centrale visie uit de nota is de vorming van een vitale regio, gericht op het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied, tezamen met het versterken van het overwegende open, rustige en authentieke karakter van de regio, waardoor bewoners, bedrijven en bezoekers zich thuis blijven voelen en zich verder kunnen ontplooien. De opvolgende visie ‘open voor elkaar’ benadrukt het bijzondere cultuurhistorische landschap, de grote sociale cohesie en de innovatiekracht van het bedrijfsleven als kernwaarden. Het plan voorziet in de inpassing van een vrijstaande woning op een kavel, gelegen binnen de bebouwde kom van Oud-Alblas, in het lint langs het Oosteinde. Het plangebied is omringd door bestaande bebouwing. Uitsluitend ten zuiden van het plangebied is sprake van een open gebied. Het plangebied wordt op een passende wijze landschappelijk ingepast.

Het zuidelijke deel van het plangebied blijft open gebied, waardoor sprake is van een doorzicht vanaf de Kastanjelaan naar het open landschap en daarmee een passende overgang van de kern Oud-Alblas naar het open landschap. Het plan is in overeenstemming met het regionaal beleid. 3.3.2 Regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden In 2017 is in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden een actualisatie van de Regionale woonvisie 2020 (2013) vastgesteld. De regio AV wil een aantrekkelijk en onderscheidend woongebied in de luwte van de randstad zijn. De regio kent een bijzondere combinatie van een rustig middengebied en een dynamische stedelijke zone. Elke gemeente en kern heeft kwaliteiten en weet sommige groepen te binden, maar andere weer minder. De verschillende woonmilieus in de regio moeten elkaar goed aanvullen. Hiervoor is het noodzakelijk dat er voldoende kwalitatieve woonmilieus zijn en er sprake is van een goede balans tussen vraag en aanbod op regionaal niveau. Om die goede balans te bereiken, trekken de gemeenten gezamenlijk op om plannen af te stemmen en te realiseren. Zo wordt onnodige concurrentie tussen gemeenten voorkomen en kan snel en efficiënt op de markt worden ingespeeld. Door een jaarlijkse woonmonitor worden bereikte resultaten en de planning voor volgende jaren geregistreerd.

In de actualisatie van de woonvisie zijn de afspraken rond het afstemmen opgenomen. Daarbij is gebruik gemaakt van de jongste demografische cijfers van de provincie Zuid-Holland. Van belang is dat er voldoende flexibel geprogrammeerd wordt. Ook is besloten gebruik te blijven maken van de benadering waarbij woonmilieus en mentality milieus als handreiking gebruikt worden. We sturen niet in exacte aantallen op de samenstelling van programma’s. In plaats daarvan hanteren we een kwalitatieve leidraad, die gemeenten helpt om lokaal de juiste keuzes te maken, in overleg met ontwikkelende partijen. Oud-Alblas is aangeduid als woondorp. Woondorpen vinden voorzieningen op korte afstand in het naastgelegen voorzieningendorp. Woondorpen hebben een hechte gemeenschap die gebruik maakt van een sterk lokaal sociaal netwerk. 28

Het plan voorziet in slechts één vrijstaande woning. De bouw van deze vrijstaande woning zorgt voor de gewenste doorstroming op de woningmarkt, waardoor in het dorp betaalbare woningen vrijkomen voor gezinnen (vanuit de eigen kern en buiten Oud-Alblas). Het plan hoeft niet voorgelegd te worden aan het regionaal overleg. Het plan wordt opgenomen in de woningbouwmonitor Alblasserwaard.

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Toekomstvisie Molenlanden De Toekomstvisie Molenlanden 2030 ‘Eigenheid in verbondenheid’ houdt de gemeente op koers tot 2030 door dialoog, nabijheid en ambitie. Op 6 onderwerpen beschrijft de visie de landelijke en lokale trends en de wensen van de gemeente. Deze trends die de gemeente ziet, gebruikt de gemeente om de wensen mogelijk te maken. Per onderwerp schetst de gemeente het beeld voor het jaar 2030. Deze zes beelden samen bepalen het integrale beeld voor wat de gemeente in 2030 wil zijn: • Inclusieve samenleving: in onze samenleving staat gezondheid voorop en zijn alle inwoners even belangrijk; • Leefomgeving: de omgeving waarin we wonen voelt veilig en is zo ingericht dat we grote gevolgen van klimaat op kunnen vangen. Er staan genoeg woningen in onze gemeente waar vraag naar is; • Economie: Molenlanden is een gemeente waar innovatie een belangrijke plek heeft en ondernemen vanzelfsprekend is; • Recreatie en Toerisme: het toerisme in Molenlanden is in balans; • Klimaat en energie: we werken samen aan een circulair, energieneutraal, klimaatbestendig en schoon Molenlanden met aandacht voor een eerlijke voedselketen waarin afval wordt gezien als grondstof; • Bereikbaarheid: Inwoners van Molenlanden ervaren met verschillende vervoersmiddelen dat onze dorpen, de vestingstad en de regio veilig en goed bereikbaar zijn.

Het plan heeft voornamelijk betrekking op het onderwerp leefomgeving en in mindere mate klimaat. Het plan voorziet in de inpassing van een vrijstaande woning op een kavel, gelegen binnen de bebouwde kom van Oud-Alblas, in het lint langs het Oosteinde. Het plan sluit aan bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap en het dorp. Wat betreft de vormgeving, kleurstelling, architectuur en materiaalgebruik van de woning wordt aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing in de omgeving en het landelijke karakter van het gebied. De woning wordt gebouwd conform de meest actuele normen uit het Bouwbesluit. Deze normen schrijven een zeer hoge kwaliteit voor met betrekking tot energiezuinige bouwwerken en duurzame materialen. De woning wordt gebouwd volgens de nieuwste eisen en technieken. Deze eis wordt gehaald met zo veel mogelijk permanente oplossingen, zoals isolatie en kierdichting, en gebruiksvriendelijke installaties. De toegepaste materialen zijn duurzaam en voor hergebruik geschikt. De woning wordt zonder gasaansluiting gerealiseerd. De energievraag wordt ingevuld met warmtepompsystemen al dan niet in combinatie met zonne-energie. Het plan is in overeenstemming met de toekomstvisie.

29

3.4.2 Woonvisie Molenlanden 2020-2024 In oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden de Woonvisie 2020 - 2024 vastgesteld. Relevant voor het plan is het gemeentelijk beleid ten aanzien van woningbouw. Op het vlak van woningbouw luidt de visie als volgt: • Er worden voldoende woningen gebouwd om te voorzien in de lokale woningvraag, het gaat daarbij om de realisatie van +1.460 woningen in de periode 2020 t/m 2029. • De focus in de nieuwbouw gaat uit naar het bouwen van betaalbare woningen voor starters, jonge doorstromers en nultredenwoningen voor senioren. Daarbij gaat het met name om een vraag naar betaalbare koopwoningen. • De gemeente stuurt meer op de juiste prijs-kwaliteit van woningen, gericht op die doelgroepen waar de grootste vraag zit. Tegelijkertijd versnelt de gemeente de woningproductie, zodat voorkomen wordt dat woningzoekenden naar andere gemeenten uitwijken. • Nieuwbouw voldoet minimaal aan de landelijke eisen met betrekking tot duurzaamheid en energieverbruik. Dit betekent dat woningen bijna energieneutraal zijn (BENG) en aardgasloos. • Bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties en herstructurering van bestaande wijken is het belangrijk om voldoende aandacht te hebben voor klimaatadaptatie, om de gevolgen van droogte en wateroverlast op te kunnen vangen.

• Nieuwbouw wordt primair gerealiseerd op transformatieplekken binnen de kernen (sloop / nieuwbouw of herbestemming leegstaand vastgoed). In Oud-Alblas is behoefte aan woningen voor gezinnen (vanuit de eigen kern en vestigers). Voor deze groep is er behoefte aan ruime grondgebonden koop. Het aanbod aan dure koopwoningen is ruim vertegenwoordigd, waardoor het nieuwbouwaccent vooral op het middensegment zou moeten liggen. De totale woningbehoefte in Oud-Alblas ligt op ongeveer 90 woningen voor de periode 2020 t/m 2029. Kijkend naar de Woonvisie Molenlanden 2020-2024 is het plan, alhoewel zeer beperkt van omvang, niet passend in de kwantitatieve behoefte en kwalitatieve behoefte. De afweging is gemaakt om wel medewerking te verlenen aan dit plan door de instandhouding van de ruimtelijke kwaliteit (passende stedenbouwkundige/ landschappelijke invulling van een unieke locatie gelegen in de dorpsrandzone) en het doorlopen participatietraject met de omgeving. Met dit plan worden de voormalige agrarische schuren op het perceel gesloopt. Verder is het vanuit landschappelijk oogpunt minder wenselijk om bijvoorbeeld een twee-onder-eenkapwoning te realiseren. Gezien de ligging aan de rand van het dorp Oud-Alblas is het wenselijk om te zorgen voor een passende overgang van de kern Oud-Alblas naar het open landschap.