Bijlage 1 - Nota van Uitgangspunten Boomgaard Groot-Ammers
Tekst van het document
Nota van uitgangspunten De Boomgaard Groot-Ammers Afbeelding gemaakt m.b.v. AI
Colofon Niets uit dit document mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Wissing B.V. en naamsvermelding. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.
Titel document:
Auteur(s):
Versie:
Nota van Uitgangspunten
Marten Reijnen Mark Sander van Beijnum
04
Projectnaam: De Boomgaard
Projectnummer: 3487 / 1021
Opdrachtgever: Gemeente Molenlanden
Contactpersoon: Eugenie Filmer
Wissing B.V. Middenbaan 108, 2991 CT, Barendrecht Postbus 37, 2990 AA, Barendrecht
T + 31 (0)180 61 31 44 www.wissing.nl
Status: Definitief
Wijzigingsdatum: 10 maart 2026
Inhoud 1. Inleiding
4
4. Communicatie & participatie
24
1.1 Aanleiding
5
4.1 Communicatie & participatie
25
1.2 Doelstelling & context
5
4.2 Feedback vanuit NvU participatieronde
25
2. Locatie-omschrijving
6
2.1 Plangebied & omgeving
7
5.1 Omgevingsplan
27
2.2 Ontwikkelkader
8
5.2 Grondbod & risico
27
5.3 Financiële uitvoerbaarheid
28
5.4 Proces & borging ruimtelijke kwaliteit
28
3. Uitgangspunten
10
3.1 Ruimtelijke uitgangspunten
11
3.2 Doelgroep en programma
17
3.3 Openbare ruimte
19
3.4 Verkeer & parkeren
19
3.5 Groen, water en bodem
20
3.6 Duurzaamheid & klimaatadaptatie
21
3.7 Leefomgeving & gezondheid
22
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
5. Uitvoering & realisatie
6. Bijlagen
3
26
30
Bijlage 1: ‘t Sleyk
31
Bijlage 2: Beleidsdocumenten
31
Bijlage 3: Nota Parkeernormen Molenlanden 2020
32
Bijlage 4: Overzicht beschikbare onderzoeken
33
1. Inleiding Afbeelding gemaakt m.b.v. AI
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
4
1.1 Aanleiding
1.2 Doelstelling & context
Gemeente Molenlanden werkt aan een optimale leefomgeving waar mensen graag willen wonen en verblijven. De bevolking in Molenlanden groeit de komende jaren licht. De verwachte groei is ca. 1.700 huishoudens tot 2041. Dat is een groei van bijna 10%. Daarnaast verandert de samenstelling van de bevolking: het aantal ouderen neemt toe en de gezinsverdunning zet door. Naast de gezinsverdunning speelt ook het langer zelfstandig thuis wonen een rol.
De hoofddoelstelling van het project is het realiseren van minimaal 60 woningen op de locatie, in de hoofdopzet en het concept van een buitenplaats. Inzet is de realisatie van een kwalitatieve toevoeging aan Groot-Ammers. Verder zijn er de volgende doelstellingen waaraan het project moet bijdragen: • Wonen voor alle doelgroepen: een gevarieerde mix van woningen die invulling geeft aan de woningbouwbehoeften op deze plek, met extra aandacht voor levensloopbestendige woningen; • Kwalitatieve dorpsrand: het kwalitatief invullen van de locatie tussen de Lekdijk (Gelkenes), de Algemene Begraafplaats, het voormalige Slot Liesveld en de sportfaciliteiten. Daarmee wordt een nieuwe dorpsrand gemaakt die de overgang vormt tussen dorp en buitengebied; • Duurzaamheid: Toepassen van oplossingen op het gebied van duurzaamheid, circulariteit, klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit.
Dit resulteert in een krapte op de woningmarkt die we ook in Molenlanden voelen. Zowel in het aantal woningen als het type. Op veel plaatsen blijft de vraag groot naar betaalbare woningen in diverse segmenten (starterswoningen, woningen in het middensegment en geschikte seniorenwoningen). Het gaat niet alleen om de woningen zelf. Het gaat om de totale kwaliteit van de woonomgeving. Daarom is er veel aandacht voor groen, toegankelijkheid, speel- en ontmoetingsplaatsen, (sociale) veiligheid en wandel- en fietsmogelijkheden. In dat speelveld ziet de gemeente kansen voor woningbouwontwikkeling op de locatie van De Boomgaard in Groot-Ammers. Tevens is De Boomgaard opgenomen op de 3 hectare kaart, waarmee er ook druk wordt uitgeoefend door provincie Zuid-Holland om op korte termijn (sociale) woningbouw op de locatie te ontwikkelen. Om dat proces te versnellen, kiest de gemeente ervoor om het project aan te wijzen als pilot voor parallel plannen, een initiatief dat in 2023 is gestart onder regie van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Doel is om hiermee het planontwikkelingsproces aanzienlijk te verkorten, zodat woningbouw sneller wordt gerealiseerd. Bijkomend voordeel is dat de externe invloeden, zoals marktsituatie, wetgeving en politieke situatie in korte tijd minder veranderen. Dat vergroot de slagingskans van het project.
Van belang is bij de planontwikkeling rekening te houden met de cultuurhistorische context. De locatie ligt langs de Lekdijk en in de directe omgeving van het voormalige Slot Liesveld, waar de opzet van een buitenplaats aan refereert. Verder vormt het plangebied de nieuwe overgang tussen dorp en buitengebied.
In 2024 is het Ontwikkelkader voor deze locatie vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders. Daarnaast heeft het college in december 2025 besloten dat concept “De Buitenplaats” uit het Ontwikkelkader geldt als vertrekpunt voor de ontwikkeling. Door het aanwijzen van het project als pilotproject voor parallel plannen is besloten om de gronden ‘as is’ aan marktpartijen aan te bieden. Geïnteresseerde partijen kunnen hier een woningbouwplan verder ontwikkelen. Daarbij wordt voorliggende Nota van Uitgangspunten als set met ruimtelijke randvoorwaarden meegegeven. De marktpartijen kunnen zodoende binnen de kaders van de Nota van Uitgangspunten een plan ontwikkelen en uitwerken.
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
5
2. Locatieomschrijving Afbeelding gemaakt m.b.v. AI
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
6
2.1 Plangebied & omgeving
De Lek
Plangebied en omgeving
Vml. Huis te Liesveld
Lie
Dijk (Gelkenes)
Het plangebied bestaat uit een open grasland met De Boomgaard als ontsluiting richting het zuidelijk gelegen sportpark. Het gebied wordt ruimtelijk omsloten door: een dijk met dijkwoningen aan de westzijde, een begraafplaats aan de noordzijde, de Haarsteeg met een woning en andere opstallen verscholen tussen wilde bossages aan de oostzijde en een watergang aan de zuidzijde.
sv eld
veld
Ge
lke
nes
Lies
Begraafplaats Haa
Uiterwaard Binnen Nes
rste eg
Plangebied 2,7 ha.
Reigerbos
Val ken l
Dijk
Boo
mg
aar
Agrarisch & recreatief buitengebied
d
aan
Gelkenes
De
‘t Sleyk
Dijk (Voorstraat)
Sportcomplex
Sporthal De Reiger & VV Groot-Ammers
Kern Groot-Ammers Fig. 1 Het plangebied in de omgeving
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
7
De omgeving wordt gekenmerkt door de nabijheid van de Lek en de primaire waterkering (Gelkenes). Aan de voet van deze steile dijk liggen ondiepe dijkkavels met woningen. Ten oosten strekt het agrarische buitengebied zich uit met smalle verkavelingsstroken, graslanden, enkele wilgen- en populierenbossen en recreatie. Ten zuiden bevinden zich Sporthal De Reiger en voetbalvereniging Groot-Ammers, ontsloten via De Boomgaard. Door de ligging achter het sportcomplex en de watergang ligt het plangebied relatief afgescheiden van de woonkern en heeft het een solitair karakter.
2.2 Ontwikkelkader Voor de locatie van De Boomgaard is in 2024 een Ontwikkelkader opgesteld. Hierin zijn de mogelijkheden voor woningbouw op de locatie in brede zin verkend. Dit document was de uitkomst van de gemeentelijke definitiefase van de locatie. Het is tevens het vertrekpunt voor deze verder uitgewerkte Nota van Uitgangspunten die voor ontwikkelende partijen de ruimtelijke randvoorwaarden schetst voor de projectontwikkeling. Het Ontwikkelkader gaf op hoofdlijnen de volgende kaders voor het plangebied, die zijn overgenomen in deze Nota van Uitgangspunten: • Bouwveld - binnen het plangebied ligt een zone die geschikt is voor toekomstige bebouwing; • Ontsluiting - de bestaande weg de Boomgaard vormt de hoofdontsluiting van de ontwikkeling; • Langzaam verkeer - er zijn verschillende geschikte punten voor aansluitingen voor het langzaam verkeer richting de kern en het buitengebied; • Calamiteitenroute - voor calamiteiten moet aangesloten worden op de Haarsteeg; • Begraafplaats - de bestaande begraafplaats zal in de toekomst worden vergroot. In de tussentijd blijft dit terrein groen ingericht.
Dit terrein vormt geen onderdeel van de woningbouwontwikkeling; • Buffer - richting de bestaande woningen aan de dijk (Gelkenes) wordt een groene bufferzone aangehouden die onbebouwd blijft; • Groen - aan weerszijde van de Boomgaard liggen groene delen die behouden blijven; • Water - bestaande watergangen worden behouden en waar nodig uitgebreid; • Waterkering - het plangebied ligt in de beschermingszone en de buitenbeschermingszone van de dijk;
Plangebied
•
Hondenuitlaatplaats - de bestaande hondenuitlaatplaats zal door Gemeente Molenlanden worden verplaatst naar een locatie buiten het plangebied.
In het Ontwikkelkader is ook een viertal ruimtelijke concepten voor de ontwikkeling verkend. De gemeente heeft ontwikkelrichting ‘Buitenplaats’, geïnspireerd op en refererend aan het naastgelegen voormalige Huis te Liesveld, vastgesteld. Een interessant concept dat de ligging tussen het dorp en het buitengebied inzet om een fraaie nieuwe dorpsrand te ontwikkelen.
Verbinding langzaamverkeer indicatief Indicatie calamiteitenroute richting Haarsteeg Tijdelijk groen (reservering begraafplaats) Groene bufferzone achter dijkwoningen
Plangebied
Groene waarde en waardevolle bomen behouden
Bouwveld
Bestaande watergangen
Hoofdontsluiting
Beschermingszone
Bestaand langzaamverkeer
Buitenbeschermingszone
Verbinding langzaamverkeer indicatief
Huidige begraafplaats
Indicatie calamiteitenroute richting Haarsteeg
Uitbreiding begraafplaats
Tijdelijk groen (reservering begraafplaats)
Rekening houden met dijkwoningen
Groene bufferzone achter dijkwoningen
Inpassing hondenuitlaatplaats
Groene waarde en waardevolle bomen behouden _ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
Bouwveld De uitspraken op hoofdlijnen uit het Ontwikkelkader, samen met de keuze voor ruimtelijk concept ‘Buitenplaats’, geven Hoofdontsluiting een waardevolle start voor de Nota van Uitgangspunten. Onder andere deze onderdelen zijn in dit document verder uitgewerktBestaand en geconcretiseerd. langzaamverkeer
8
Bestaande watergangen
50m
rd gaa De Boom
Fig. 2 Ontwikkelkaderkaart uit het Ontwikkelkader uit 2024
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
s v eld
eg rste Haa
G e l ke n e s
L ie
9
3. Uitgangspunten Afbeelding gemaakt m.b.v. AI
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
10
3.1 Ruimtelijke uitgangspunten Het plangebied is een op zichzelf staan stuk grond. Het maakt niet echt onderdeel uit van de kern of van het buitengebied. Het vormt eerder de schakel hiertussen. Daarmee wijkt ook het beoogde karakter van de buurt af van de eerdere uitbreidingen van Groot-Ammers. De opzet van de nieuwe buurt is geïnspireerd op een buitenplaats, refererend naar het Huis te Liesveld dat ooit naast de locatie stond. De buurt wijkt af van de traditionele opzet van woonstraten met daarlangs bebouwing. De bebouwing bestaat uit een helder ensemble van gebouwen in een natuurlijke en parkachtige omgeving. Een gedeelte van de woningen kan gestapeld worden. Er is een verscheidenheid aan woningen op een evenwichtige manier geïntegreerd, waarbij de bebouwing naadloos overgaat in autovrije parkzones. Deze parkzones bieden niet alleen rustgevende plekken voor de bewoners, maar versterken ook de recreatieve mogelijkheden van het hele dorp. Een combinatie van wandelpaden, zitgelegenheid en speelaanleidingen biedt mogelijkheid voor ontmoeting en beweging. De buurt is ontworpen met waardering voor en aansluitend op de natuurlijke waarden van de omgeving. Wonen aan de parkzone biedt een unieke kans om dagelijks van de natuur te genieten. Hiermee vormt de buurt een groene en inspirerende omgeving en een geliefde plek voor een gemêleerde groep mensen.
Fig. 3 Beoogde sfeer variant ‘Buitenplaats’
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
11
Buitenplaats De nieuwe woonbuurt wordt ontworpen als een verwijzing naar het Huis te Liesveld. Een buitenplaats met een formeel hof en een klassieke oprijlaan. De bebouwing krijgt een statige architectuur, zorgvuldig vormgegeven om het representatieve karakter van de buitenplaats te versterken. In de buitenplaats is er een diversiteit aan woningtypologieën mogelijk, zowel grondgebonden als appartementen. Door de bestaande bosschage aan de oostzijde uit te breiden ontstaat een groene omsluiting, waardoor de buitenplaats zich nestelt in een intieme boskamer. Binnen deze groene structuur worden lange zichtlijnen aangelegd die het ensemble verbinden met het omliggende landschap en zo de historische gelaagdheid van de plek voelbaar maken. Zo ontstaat een buitenplaats die verleden en toekomst samenbrengt, gedragen door groen, ruimtelijkheid en architectonische kwaliteit.
Afbeelding gemaakt m.b.v. AI Fig. 4 Impressie van een buitenplaats
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
12
Ontwerpprincipes
Centraal hof De bebouwing ligt rondom een centraal en autovrij hof. Centraal aan het hof staat het hoofdhuis en het hof wordt geflankeerd door de formele bijgebouwen. Losse gebouwen buiten het ensemble staan in basis niet aan het hof. De gebouwen in het formele ensemble zijn georiënteerd op het hof en staan direct aan het hof (zonder voortuinen / delftse stoep tussen 0,5 en 1 meter kan wel).
Deze Nota van Uitgangspunten bevat geen vastomlijnde ruimtelijke opzet met uitgewerkt stedenbouwkundig plan en verkaveling. Er wordt juist ruimte gegeven aan ontwikkelende partijen om naar eigen inzicht het meest optimale plan te bedenken en te realiseren. Zoals beschreven, is de basis daarvoor het concept ‘Buitenplaats’. Wel is een zekere mate van sturing op de ruimtelijke uitwerking gewenst. De gemeente wil graag kunnen toetsen wanneer een plan voldoet. Dat doen we aan de hand van een aantal ontwerpprincipes. De principes zijn op meerdere manieren toe te passen, maar geven wel voldoende houvast en sturing.
Landschap De buitenplaats wordt omgeven door een parkachtig landschap. Het landschap bestaat uit bos en parkachtige zones, waterpartijen en grasvelden. De bestaande bosschages aan de westzijde van het plangebied zijn hier een start voor. Het landschap is geromantiseerd landschappelijk ontworpen.
Formeel ensemble De buitenplaats wordt altijd gevormd uit een samenhangend ensemble van gebouwen: • Hoofdhuis - het statige landhuis dat centraal staat in het ensemble. Dit hoofdhuis is dominant, zowel in ligging als in volume; • Bijgebouwen - een aantal formele bijgebouwen die onderdeel zijn van het ensemble. Denk bijvoorbeeld aan koetshuizen, poorthuizen of een orangerie die horen bij een buitenplaats. Deze zijn duidelijk ondergeschikt aan het hoofdhuis; • Losse gebouwen - bij een buitenplaats staan vaak ook gebouwen die niet tot het ensemble behoren, zoals boerderijen of een rentmeesterswoning. Deze gebouwen hebben meestal een meer landelijke uitstraling.
Zichtlijnen Door het landschap lopen zichtlijnen richting het hoofdhuis en eventueel de formele bijgebouwen. Dit kan bijvoorbeeld zijn vanaf de dijk of vanaf de Haarsteeg. De zichtlijnen worden vrijgehouden van bebouwing en opgaande beplanting. Zo wordt een expliciete relatie gelegd tussen buitenplaats en omgeving.
P
Orthogonaal De opzet van de buitenplaats is orthogonaal en volgt het landschap met langgerekte strokenverkaveling grofweg in noord-zuid richting. Alle bebouwing volgt deze richting.
Geclusterd parkeren De benodigde parkeerplaatsen worden compact geclusterd op plekken uit het zicht (vanaf het hof, de dijk en de ontsluitingsweg). Deze parkeerplaatsen worden zo groen mogelijk ingericht, je parkeert in feite ‘in het bos’.
Architectuur De gebouwen ademen de sfeer van een classicistische buitenplaats. Dat betekent een grote rol voor symmetrie, vlakverdelingen in de gevels en verzorgde detaillering. Eventuele eigentijdse interpretaties hiervan zijn toegestaan, mits kwalitatief vergelijkbaar aan meer classicistische invullingen.
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
13
Symmetrie
Dorpse schaal
Om bij te dragen aan de formele en klassieke uitstraling van de buitenplaats is symmetrie in zowel de bebouwing als de tuinaanleg van het centrale hof van belang. Deze symmetrie bestaat uit bijvoorbeeld een centrale as, spiegelbeeldige plantvakken en bebouwing en strakke zichtlijnen.
Tot slot is het van belang dat de bebouwing een dorpse schaal heeft. Voor gestapelde bebouwing wordt gedacht aan 3 bouwlagen plus een kap. Grondgebonden bebouwing kan 1 of 2 bouwlagen plus een kap hebben. Bovenstaande hoogtes zijn natuurlijk afhankelijk van de stedenbouwkundige opzet. Ook zullen ze gesprekonderwerp zijn in het participatieproces.
Randvoorwaarden op de kaart Naast ontwerpprincipes geldt er ook een aantal planologische en ruimtelijke randvoorwaarden waar rekening mee gehouden moet worden. Deze randvoorwaarden geven extra kaders waarin het ontwerp van de buitenplaats kan landen.
Begraafplaats
Langzaamverkeersroutes
De begraafplaats ten noorden van het plangebied zal in de toekomst worden uitgebreid. De gereserveerde gronden hiervoor vallen buiten het plangebied. Wel dient er in het plangebied rekening gehouden te worden met een buffer van 10 meter vanaf deze gronden waarin niet gebouwd mag worden.
De ontwikkeling heeft de potentie voor het verbinden van de kern van Groot-Ammers en het buitengebied (Liesveld, Gelkenes en Haarsteeg) door middel van langzaamverkeersroutes. Er dient nader te worden onderzocht hoe een “rondje Groot-Ammers” wordt gerealiseerd in het ontwerp.
Beschermingszone
Ontsluiting
Een groot deel van het plangebied ligt binnen de buitenbeschermingszone. Afgravingen en activiteiten in deze zone dienen met Waterschap Rivierland te worden afgestemd.
De huidige Boomgaard vormt de ontsluiting van de ten zuiden gelegen sportverenigingen. Deze dient te worden behouden.
Dijkwoningen
‘t Sleyk
De ontwikkeling van de Boomgaard houdt rekening met de bestaande dijkwoningen door met de nieuwe bebouwing voldoende afstand te houden van deze kavels.
De gronden van ‘t Sleyk maken geen onderdeel uit van de ontwikkeling. Hier worden onafhankelijk maximaal 5 kavels ontwikkeld. Wel moet er rekening gehouden worden met de watercompensatie die nodig is voor de ontwikkeling van deze woningen. Zie bijlage 1 voor de gemaakte afspraken over ‘t Sleyk.
Calamiteitenroute Ten zuiden van het plangebied van ‘t Sleyk dient een calamiteitenroute richting de Haarsteeg te worden gerealiseerd.
Watercompensatie Voor de ontwikkeling van ‘t Sleyk wordt er in het plangebied van De Boomgaard 34 m2 gecompenseerd. Dit wordt gedaan door middel van een verbreding van de zuidelijke watergang (grenzend aan het perceel van Haarsteeg 1). De kosten en realisatie hiervan zijn voor de Gemeente Molenlanden.
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
14
Plangebied
Hoofdontsluiting Ontsluiting richting sportvelden behouden Bestaand langzaamverkeer Verbinding langzaamverkeer indicatief Maaipad Indicatie calamiteitenroute richting Haarsteeg
Plangebied
Hoofdontsluiting
Openbare bufferzone 10 m: geen bebouwing geen tuinen
Ontsluiting richting sportvelden behouden Bestaand langzaamverkeer
Privé bufferzone 10 m: geen bebouwing wel tuinen
Verbinding langzaamverkeer indicatief Maaipad
Privacy zone 30 m: niet hoger dan 2 lagen met kap
Indicatie calamiteitenroute richting Haarsteeg Openbare bufferzone 10 m: geen bebouwing geen tuinen
Bestaande watergangen
Privé bufferzone 10 m: geen bebouwing wel tuinen
Verbreding watergang t.b.v. watercompensatie ‘t Sleyk
Privacy zone 30 m: niet hoger dan 2 lagen met kap Bestaande watergangen
Beschermingszone
Verbreding watergang t.b.v. watercompensatie ‘t Sleyk
Buitenbeschermingszone
Beschermingszone Buitenbeschermingszone
Huidige begraafplaats
Huidige begraafplaats Uitbreiding begraafplaats
Uitbreiding begraafplaats 50m
50m
Fig. 5 Randvoorwaardenkaart
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
15
Proefverkaveling De toepasbaarheid van de opzet van een buitenplaats is getoetst op de locatie. Onder andere is gekeken naar de oriëntatie, situering van het hoofdhuis, ontsluitings- en parkeerprincipes, landschappelijke principes etc. Daaruit is de voorbeeldverkaveling hiernaast gekomen. Deze opzet is slechts een schetsontwerp en louter indicatief. Wel toont deze schets aan dat de principes op realistische wijze op de locatie kunnen landen.
Fig. 6 Voorbeeldverkaveling van een buitenplaats (louter indicatief)
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
16
3.2 Doelgroep en programma Doelgroep Ingezet wordt op een gemengde doelgroep. Speciale aandacht is er voor actieve senioren, die aan de rand van het dorp kunnen wonen op zekere afstand van de meeste voorzieningen. Zeker voor deze doelgroep is er grote behoefte aan levensloopbestendige woningen. Ook voor starters en doorstromers moet er plek zijn in De Boomgaard. Daarbij is het de wens om te bouwen voor de bewoners van gemeente Molenlanden.
Programma Het plan moet, omdat het op de provinciale 3-hectarekaart staat, een minimaal programma van 60 woningen hebben. Daarin wordt, conform de Regionale Realisatie Agenda (RRA), de volgende verdeling aangehouden: • 1/3 sociale huur; Sociale huurwoningen moeten worden verhuurd door een toegelaten instelling. Lek en Waard Wonen is de ‘preferred suplier’. • 1/3 betaalbaar; Koopwoningen, max €420.000,-- prijspeil 2026; Eventueel deels middeldure huurwoningen in eigendom en beheer bij Lek en Waard Wonen; • 1/3 overig / vrije sector koop.
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
Levensloopbestendig en rolstoeltoegankelijk Binnen de gemeente bestaat een duidelijke en groeiende behoefte aan levensloopbestendige en rolstoeltoegankelijke woningen. Deze behoefte wordt bevestigd in de gemeentelijke woningbehoefteonderzoek. Daarom wordt in dit project nadrukkelijk ingezet op het realiseren van woningen die geschikt zijn voor alle levensfasen. Levensloopbestendige en rolstoeltoegankelijke woningen bieden bewoners de mogelijkheid om, ook wanneer hun fysieke of sociale omstandigheden veranderen, in hun eigen woning te blijven wonen. Als uitgangspunt wordt de 7e druk van het Handboek voor Toegankelijkheid gehanteerd. Dit handboek vormt de basis voor eisen aan toegankelijke buitenruimten, gebouwen en woningen. Onder toegankelijkheid verstaan wij dat woningen geschikt zijn voor rollator- en rolstoelgebruikers, of dat zij zonder ingrijpende bouwkundige aanpassingen eenvoudig geschikt te maken zijn. Voor gestapelde gelijkvloerse en rolstoeltoegankelijke appartementen woningen geldt dat deze worden ontsloten via een lift met een minimale vloeroppervlakte van 1,10 m x 2,10 m. Van het totale programma van circa 60 woningen worden minimaal 20 woningen gerealiseerd voor Lek en Waard Wonen in de vorm van sociale huurappartementen (DAEB), waarvoor een apart Programma van Eisen is opgesteld.
17
Als uitgangspunt wordt aangehouden dat: • Alle sociale huurwoningen voldoen aan het programma van eisen van woningcorporatie Lek en Waard Wonen; • Er is in de gemeente grote behoefte aan grondgebonden nul-tredenwoningen. Zodoende dienen er minimaal 10 woningen als nul-tredenwoning gerealiseerd te worden. De gemeente Molenlanden beschikt over een onafhankelijke Bouwadviescommissie, bestaande uit ervaringsdeskundigen en professionals met kennis van toegankelijk bouwen. De commissie brengt advies uit over de toegankelijkheid van openbare gebouwen, de inrichting van de openbare ruimte, nieuwbouw- en verbouwprojecten en over de uitvoering van het VN-verdrag Handicap. Kijk voor meer informatie op: adviesraden zorg | gemeente molenlanden. Het Voorlopig Ontwerp (VO) wordt ter advisering aan de Bouwadviescommissie voorgelegd. De adviezen die hieruit voortkomen worden, waar mogelijk, verwerkt in het Definitief Ontwerp (DO). Indien bepaalde adviezen niet één-op-één kunnen worden overgenomen, wordt dit in het DO gemotiveerd onderbouwd.
Typologie
Woningcorporatie
De ontwikkeling maakt zowel grondgebonden woningen als appartementen mogelijk. De verdeling hierin is vrij zolang hiermee voldaan wordt aan de hiervoor benoemde doelgroep en verdeling van het woningbouwprogramma. Wel is berekend dat de behoefte vooral zit in appartementen in de sociale huur en koop. Voor de sociale huur geldt daarbij dat de behoefte volledig bestaat uit DAEB-appartementen en niet uit grondgebonden woningen. Mogelijk kan dit door Lek en Waard Wonen worden uitgebreid met niet-DAEB appartementen.
De woningen in de sociale huursector zullen afgenomen en beheerd worden door woningcorporatie Lek en Waard Wonen. Zij zien een brede doelgroep in leeftijd, van jongeren tot senioren. De 20 woningen worden verhuurd in het sociale segment. De woningen van de woningcorporatie moeten in één appartementengebouw en met lift gerealiseerd worden. Hierbij gaat de voorkeur uit naar een zelfstandig gebouw zonder VvE. Verder dient er voldaan te worden aan het PvE van Lek en Waard Wonen. Voor de woningen bestemd voor de woningcorporatie wordt een sociale grondprijs gehanteerd. Prijs is opgebouwd uit: • grondprijs conform grondprijzen nota gemeente Molenlanden (sociale huur); De grond koopt Lek en Waard wonen Bouw- en Woonrijp. • bouwkosten appartementen; • ontwikkelfee.
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
18
De woningcorporatie heeft voor de sociale huur de behoefte voor alleen maar appartementen, deze moeten rolstoel - en levensloopbesteding zijn. Het is van belang dat hier een product ontwikkeld wordt dat voor een bredere doelgroep inzetbaar is. Door te variëren in de grootte van de appartementen kunnen we sturen op differentiatie in bijvoorbeeld huurprijzen en zo dus de doelgroep in dit complex. Bijvoorbeeld door differentiatie van woningen variërend tussen 55 m2 en 90 m2. Daarbij gaat de voorkeur van Lek en Waard Wonen uit naar voornamelijk 3-kamerwoningen, in mindere mate 2-kamer woningen en geen 4-kamer woningen zijn. De locatie zelf acht de woningcorporatie minder geschikt voor zorgwoningen of een specifieke focus op ouderen (75+), omdat de voorzieningen in het dorp relatief ver weg liggen. Tevens realiseert Lek en Waard Wonen geen zorgwoningen, maar altijd zelfstandige huurappartementen. Als er zorg wordt geleverd wordt dit door een externe zorgpartij gedaan.
3.3 Openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte moet in overeenstemming zijn met het gebruik. Dit betekent dat het gehele plangebied logisch, praktisch en veilig is ingericht. Waar het prettig is om te zijn of te wonen, maar wat ook efficiënt is te onderhouden. Zo blijft het jarenlang mooi. Met dat in gedachten is de basis voor de inrichting van de openbare ruimte het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) van de gemeente Molenlanden. Op onderdelen waarin het handboek niet voorziet, worden de richtlijnen van de CROW aangehouden. In de anterieure overeenkomst wordt opgenomen dat de ontwikkelde partij het openbaar gebied aanlegd. Deze wordt vervolgens voor het symbolische bedrag van € 1,00 teruggeleverd aan gemeente Molenlanden, waarna de gemeente verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud hiervan.
3.4 Verkeer & parkeren Ontsluiting Het plangebied wordt voor gemotoriseerd verkeer alleen ontsloten via de bestaande route van de Boomgaard. Daarnaast komt er een calamiteiten route richting de Haarsteeg. Dat kan over eigen terrein ten zuiden van het terrein van ‘t Sleyk. De Haarsteeg is in eigendom bij het waterschap (Rivierenland). Nieuwe aansluitingen daarop zullen met het waterschap moeten worden overlegd.
Daarnaast maakt de ontwikkeling ten minste een nieuw ommetje mogelijk door middel van verbindingen voor langzaam verkeer. Hoe dit gedaan wordt is nog open. Er zijn opties voor verbindingen richting: • De Valkenlaan - verbinding met het dorp; Een eventuele upgrade van het bestaande pad richting Valkenlaan naar wandel- en fietspad; • De Haarsteeg - verbinding naar het buitengebied (kan tevens functioneren als calamiteitenroute); • Liesveld - verbinding met voormalig Huis te Liesveld en de Sportlaan.
Wegontwerp Vanzelfsprekend moet de ontwikkeling bereikbaar zijn en de infrastructuur veilig voor alle vervoersmodaliteiten. Hiervoor worden de richtlijnen van de CROW en het gemeentelijk mobiliteitsbeleid/-visie gebruikt. Voor wegontwerp en -inrichting worden de richtlijnen van de meest recente CROW-publicatie en de HIOR van de gemeente Molenlanden gehanteerd. Het profiel van De Boomgaard dient te worden aangepast om te voorzien in zowel een veilige buurtontsluiting als toegang tot het sportcomplex. Er moet een goede voetgangersvoorziening worden toegevoegd en dient rekening gehouden te worden met mindervaliden. Dat kan in de vorm van een trottoir langs de Boomgaard, maar enkel wanneer dat looproutes versterkt of voor bereikbaarheid noodzakelijk is. Voor gemotoriseerd verkeer worden passende snelheidsremmende maatregelen genomen. Bij aanpassingen aan De Boomgaard moet rekening gehouden worden met de inrit van Gelkenes 14.
Parkeren Parkeren voor auto’s gebeurt conform de ‘Nota Parkeernormen Molenlanden 2020’ met de daarbij behorende parapluherziening of de opvolgers hiervan. Voor
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
19
De Boomgaard worden de parkeernormen binnen de bebouwde kom gehanteerd, evenals de berekeningsfactoren voor parkeren op eigen terrein en dubbelgebruik. Voor het gemak zijn die opgenomen in bijlage 3. Er wordt rekening gehouden met toename van het aantal elektrische voertuigen, daarom wordt voor het aandeel laadpunten de kencijfers van de CROW gehanteerd. Parkeerplaatsen worden uit het zicht gerealiseerd, streven is zo min mogelijk geparkeerde auto’s in het zicht te hebben. Daarbij kan ook gebouwd parkeren (onder gebouwen) ingezet worden. Ook wordt het nemen van de auto ontmoedigd door parkeren op enige afstand van de woningen te realiseren. Hierdoor wordt gezonde mobiliteit gestimuleerd.
In de omgeving Door de sportverenigingen is aangegeven dat er op piekmomenten te weinig parkeerplaatsen zijn. Dit is door de gemeente onderzocht en deze situatie komt slechts een enkele keer voor. Om die reden is besloten daar in de ontwikkeling van De Boomgaard geen rekening mee te houden. Verder is (door Goudappel) onderzocht wat de effecten van de ontwikkeling van De Boomgaard zijn voor de verkeerssituatie op de Voorstraat-Sluis in Groot-Ammers. Hier wordt slechts een kleine toename in verkeersbewegingen verwacht die maar beperkt van invloed is op de verkeerssituatie aldaar. De geringe toename lijkt bestaande knelpunten niet te verergeren.
Nice to have • •
Laadpalen met slim laden toepassen; Deelmobiliteit onderzoeken.
3.5 Groen, water en bodem Groen & ecologie Groen is belangrijk in ruimtelijke ontwikkelingen, voor de bewoners en gebruikers (gezondheid, bewegen, spelen etc.) maar o.a. ook voor de ecologie, de opvang van hemelwater en het beperken van hittestress. Daarom dient in De Boomgaard minimaal 15% van het plangebied als openbaar groen ingericht te worden. Voor de inrichting van het groen is de gemeentelijke HIOR de basis. Daarin staat o.a. dat er een diversiteit aan beplanting in de openbare ruimte is te vinden, zowel hoog als laag en met aandacht voor de seizoensbeleving. Bij het ontwerp van de buurt wordt gekeken naar hoe het nieuwe groen past in de grotere groenstructuren. Ecologische verbindingen worden versterkt (bijvoorbeeld met het nabijgelegen Reigerbos) en er komt een groenblauwe dooradering in de buurt. Daarbij kan ook worden nagedacht over een amfibieënpoel en/of natuurvriendelijke oever.
Water Uitgangspunt voor de ontwikkeling is water en bodem sturend: het ontwerp moet gestoeld zijn op de water- en bodemgesteldheid van het plangebied. Zodoende dient er een robuust watersysteem te komen met voldoende open water, conform de uitgangspunten in het HIOR. Dit watersysteem moet worden aangesloten op de C-watergang langs de Valkenlaan en stilstaand water moet worden voorkomen.
Bij de ontwikkeling van het plan is het belangrijk vroegtijdig het waterschap (Rivierenland) te betrekken, vanwege: • het aansluiten van het watersysteem; • de ligging binnen de (buiten)beschermingszone van de Lekdijk; • de watercompensatie. De toename aan verharding dient gecompenseerd te worden in de openbare ruimte binnen het plangebied. Hiervoor heeft het waterschap (beleids)regels opgesteld. Er moet voldaan worden aan de meest actuele regels van het Waterschap Rivierenland. Hiervoor moet het watertoetsproces worden doorlopen: • Stap 1: Digitale Watertoets; • Stap 2: Uitwerken waterparagraaf; • Stap 3: Overleg met waterschap; • Stap 4: Wateradvies; • Vervolgprocedure. Voor de ontwikkeling van ‘t Sleyk wordt er in het plangebied van De Boomgaard 34 m2 gecompenseerd. Dit wordt gedaan door middel van een verbreding van de zuidelijke watergang (grenzend aan het perceel van Haarsteeg 1). De kosten en realisatie hiervan zijn voor de Gemeente. Water kan niet aangelegd worden in de beschermingszone van de dijk, mogelijk wel in de buitenbeschermingszone. In basis geldt: hoe verder van de dijk, hoe beter. In beginsel worden oevers natuurlijk of natuurvriendelijk uitgevoerd (talud minimaal 1:3).
Bodem Een goede omgang met de bodem is nodig voor het toekomstbestendig inrichten van het plangebied. Daarom zal het plangebied zodanig moeten worden voorbelast (met zand) dat voldaan wordt aan de restzettingseis van 0 cm tot maximaal 10 cm over 30 jaar. Daarbij moet uitgegaan worden van een vloerpeil van de woningen van 1,30 m boven zomerpeil en de hoogte van de rijbaan op 1m boven zomerpeil. Om dat hoogteverschil te overbruggen is het raadzaam rekening te houden met een zone van minimaal 3 meter voor de voorgevel. De gemeente wil voor de voorbelasting van de uitbreiding van de begraafplaats (met begraafplaatsenzand) samen optrekken met de ontwikkeling van De Boomgaard. Deze voorbelasting mag pas weg nadat de Gemeente hiervoor akkoord geeft. Verder dient er ondergronds voldoende ruimte te zijn voor infra- en nutsvoorzieningen, afvalcontainers en rioolgemalen. Bovengronds dient er voldoende ruimte gereserveerd te worden voor trafostations, opstelplaatsen voor vuilcontainers en openbare verlichting.
Nice to have •
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
20
Hemelwater, waar mogelijk, terugbrengen in de bodem, in het watersysteem óf in laatste instantie in de riolering;
3.6 Duurzaamheid & klimaatadaptatie In 2025 heeft de gemeente Molenlanden het ‘Handboek duurzaamheid in gebiedsontwikkelingen’ vastgesteld. Dit handboek wordt volwaardig toegepast in de ontwikkeling van De Boomgaard. Hieronder een overzicht van de meest relevante onderdelen van het handboek.
Klimaatadaptatie Voor het onderdeel klimaatadaptatie zijn vier normen het meest relevant: • Norm 1: Bij het ontwerp en de inrichting van het plangebied wordt ingezet op drinkwaterbesparing, regenwaterbenutting en verbetering van de waterkwaliteit; • Norm 2: Bij nieuwbouwontwikkeling wordt al het hemelwater van in de openbare ruimte en op particuliere percelen in het plangebied gebied zelf geborgen. • Norm 3: Hittestress wordt voorkomen en de vitale en kwetsbare functies blijven altijd door functioneren bij extreme hitte; • Norm 4: De grondwaterstanden en de zoetwaterbeschikbaarheid zijn sturend in de functiekeuze, systeemkeuze en inrichting van het plangebied. Deze normen kunnen worden bereikt door: • Vergroening wordt ingezet als klimaatadaptieve maatregel; • Natuurinclusief ontwikkelen; • Creëer habitats voor verschillende soorten; • Klimaatadaptieve maatregelen zo vroeg mogelijk aanleggen.
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
Energie
Materiaalgebruik beperken: Slim inkopen; Restmateriaal inzetten; Geen verpakkingsmateriaal; Kringlopen sluiten; Materialen binnen het project houden; Materialen hergebruiken; Recycling; - Zo hoog mogelijk % recyclaat uit een product. Toepassing van biobased materialen.
5.
De basiseis voor omgang met energie is dat alle woningen netcongestievriendelijk worden gebouwd. Daarnaast kan er, met name bij de appartementen, gedacht worden aan een collectief energie- en/of warmtesysteem en de combinatie tussen opwekking van zonne-energie en laadplaatsen voor elektrische auto’s. Ook biedt de ontwikkeling kansen voor innovatieve oplossingen op het gebied van opwekken en gebruik van energie. Bijvoorbeeld teruglevering naar gemeente, waarmee de openbare verlichting kan worden voorzien.
Duurzaam/circulair bouwen Bij de ontwikkeling van de Boomgaard worden circulaire maatregelen toegepast. Er wordt ten minste aan vier van de onderstaande maatregelen voldaan: 1. Bij de toepassing van materialen wordt nagedacht over de herbruikbaarheid van materialen en hoe deze demontabel kunnen worden verwerkt; 2. Er wordt voor de woningen een materialenpaspoort opgesteld met de toegepaste materialen. Een materialenpaspoort is een document waarin alle gebruikte materialen van een woning of gebouw beschreven zijn, waardoor er meer bewustwording is voor materiaalkeuze en hergebruik; 3. Er wordt gebouwd met minimale milieubelasting (te meten met bijvoorbeeld BREAAM-NL gebied of gebouw, op het niveau van Excellent); 4. De in het projectgebied aanwezige materialen worden zo veel als mogelijk hergebruikt bij de nieuwe ontwikkeling;
21
6.
Biodiversiteit Aandacht voor biodiversiteit is ook in De Boomgaard uitgangspunt. Daarvoor gelden in ieder geval de volgende drie normen: • Norm 1: Er worden maatregelen toegepast die de biodiversiteit verbeteren. Dit wordt gedaan door tenminste aan acht van de genoemde maatregelen in het handboek (hoofdstuk 8.3) te voldoen; • Norm 2: Voor realisatie van natuur inclusief bouwen wordt de checklist natuurinclusief bouwen (die is te vinden als bijlage I van het handboek) gehanteerd. Van deze checklist moeten minimaal 20 maatregelen in het project worden gerealiseerd; • Ecologische oplossingen en oplossingen gebaseerd op natuurlijke processen hebben altijd voorrang boven ‘grijze’ oplossingen.
Nice to have •
Andere plekken voor zonnepanelen dan alleen de daken (bijvoorbeeld ook boven parkeerplaatsen).
3.7 Leefomgeving & gezondheid Planontwikkelingen moeten in lijn zijn met de gemeentelijke Toekomstvisie 2050. Verder dient er rekening gehouden te worden met het verkeerslawaai van de dijk. De dijk is op het moment 50km/u, maar wordt mogelijk in de toekomst 60km/u vanwege de herziening van de komgrens. De Boomgaard zelf is een 30km/u weg. Het ontwerp van de buitenruimte stimuleert tot beweging. Het hondenuitrenveld dat nu in het plangebied is, speelt daarin wel een rol, maar wordt verplaatst naar een grasveld net buiten het plangebied.
Nice to have •
•
Inrichting van ontmoetingsplaatsen en speelvoorzieningen wordt gedaan aan de hand van participatie/behoeftemeting. Natuurlijk spelen (zoals speelbosje) in plaats van formeel spelen.
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
Afbeelding gemaakt m.b.v. AI
22
Afbeelding gemaakt m.b.v. AI
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
23
4. Communicatie & participatie Afbeelding gemaakt m.b.v. AI
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
24
4.1 Communicatie & participatie
4.2 Feedback vanuit NvU participatieronde
De ontwikkelende partij is verantwoordelijk voor de participatie en stelt een participatieplan op dat voor akkoord aan de gemeente wordt voorgelegd. Uitgangspunt voor de uitwerking van de participatieaanpak is: https://www.molenlanden.nl/participeren-bij-een-bouwinitiatief
Gedurende het opstellen van deze nota van uitgangspunten heeft participatie plaatsgevonden met direct omwonenden. Besproken is o.a.: • De gemeentelijke keuze voor concept ‘Buitenplaats’; • Het voorstelde proces om tot ontwikkeling van deze 3ha-locatie te komen, inclusief verkoop van de gronden aan een ontwikkelende partij; • De ruimtelijke uitgangspunten voor de ontwikkeling zoals beschreven in paragraaf 3.1. Het was voor de meeste participanten al lang bekend dat er woningbouw op de locatie zou gaan komen. Het idee van een buitenplaats was in de basis ook voor de meeste aanwezigen een voorstelbaar concept. Ook de verkoop van de gronden en het laten ontwikkelen door een ontwikkelende partij is voor de participanten goed voorstelbaar, evenals de meeste ruimtelijke uitgangspunten. Discussie is er over de hoogte van het ‘hoofdhuis’. De meeste omwonenden zien een gebouw van 3 bouwlagen plus kap als te fors voor deze plek. Tegelijkertijd hangt het voor de participanten af van de plek waar bebouwing komt.
Op basis van de reactie tijdens de participatieronde is ervoor gekozen om in de randvoorwaardenkaart verschillende zones aan te houden rondom de bestaande (en toekomstige) woningen rondom het plangebied: • Een zone openbaar (10 m), waar geen bebouwing en geen tuinen mogen komen; • Een bufferzone (10 m), waar geen bebouwing mag komen, maar wel tuinen; • Een zone (30 m) waar geen bebouwing hoger dan 2 lagen plus kap mag komen. Deze zones aan de randen van het plangebied kaderen de situering van de hogere bebouwing in. Daarmee wordt de impact van de nieuwbouw op de omwonenden beperkt en tegelijkertijd de impact van de bestaande omgeving (eventuele overlast) op de toekomstige bewoners ook. De feedback van de omwonenden in de participatieronde is gebruikt om de nota van uitgangspunten aan te scherpen.
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
25
5. Uitvoering & realisatie Afbeelding gemaakt m.b.v. AI
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
26
5.1 Omgevingsplan
5.2 Grondbod & risico
Rolneming gemeente
De grond zal worden opgeleverd in de huidige bodemgesteldheid, inclusief de bijbehorende voorbelasting en de restzettingseis. Eventuele nadeelcompensatie komt voor rekening van de ontwikkelaar. Daarnaast zijn de vergunningskosten en de kosten voor de inhuur van een planologisch adviesbureau eveneens voor de ontwikkelaar.
De gemeente verkoopt de grond in de huidige staat aan een ontwikkelende partij middels een aanbesteding. De aankopende partij draagt vervolgens zorg voor de plan- en projectontwikkeling. De plannen dienen aan te sluiten bij de gestelde kaders uit deze Nota van Uitgangspunten en het vigerende beleid. De gemeente is in het ontwikkelproces toetsend.
Voorafgaand aan de grondoverdracht wordt een concept koopovereenkomst opgesteld. Deze dient als basis voor verdere afstemming en vormt het uitgangspunt voor de definitieve koopovereenkomst.
Procedure Voor de planologische procedure wordt in basis uitgegaan van een omgevingsplanwijziging. Ingeschat wordt dat er te weinig flexibiliteit is bij een vergunningsaanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). De gemeente Molenlanden hanteert daarbij jaarlijks twee instapmomenten om mee te gaan in een “veegplan” met meerdere wijzigingen gebundeld. Een concept omgevingsplan hoeft in dit geval niet naar de intaketafel. Wel naar de omgevingstafel, voorzien van een ETFAL-motivering (Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties). Pas met een akkoord van de omgevingstafel, kan worden aangesloten in het verzamelplan. Het concept omgevingsplan moet voldoen aan de Nota van Uitgangspunten. Voor het wijzigen van het omgevingsplan is participatie verplicht.
Er zijn voor de locatie al verschillende onderzoeken uitgevoerd. Een lijst van beschikbare onderzoeken is terug te vinden in bijlage 4. Eventuele actualisaties van deze onderzoeken en aanvullende onderzoeken liggen ten tijden van de verdere uitwerken bij de koper. De koper zorgt in ieder geval voor en voor zijn rekening komen: • Bouwkundige opname (binnen en buiten) van staat van omliggende woningen/ percelen; • Kosten voor notariële levering incl. belastingen; • Omgevingsvergunning (of andere ruimtelijke procedure) inclusief benodigde onderzoeken en leges; • Sloop van delen het gebouw inclusief benodigde onderzoeken; • Asbestsanering; • Bouw- en woonrijp maken van het perceel (inclusief parkeerplaatsen); • Eventuele vergunningaanvragen bij het waterschap; • Realisatie van de woningen conform Bouwbesluit inclusief aanleg nutsvoorzieningen*; • Kadastrale inmeting nieuwe percelen; • Revisiegegevens riolering en openbare ruimte.
* De woningen dienen kaal opgeleverd te worden, maar inclusief functionerende keuken badkamer en toilet.
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
27
5.3 Financiële uitvoerbaarheid
5.4 Proces & borging ruimtelijke kwaliteit
Het gehele projectgebied wordt verkocht met teruglevering van de openbare ruimte voor een symbolisch bedrag. De verantwoordelijkheid voor de financiële uitvoerbaarheid ligt bij de koper. De financiële haalbaarheid van het project wordt bepaald op basis van onderbouwde ramingen met betrekking tot zowel de kosten als de opbrengsten. Hiervoor wordt een (concept) grondexploitatie opgesteld. De kosten omvatten onder andere: • bouw- en woonrijp maken; • plankosten; • overige kosten.
Voor het verdere proces wordt een gemeentelijk projectteam opgesteld met daarin medewerkers van verschillende disciplines, zoals verkeer, ruimtelijke ordening, stedenbouw, groen en water. Deze projectgroep beoordeeld de planvorming en borgt daarmee de ruimtelijke kwaliteit. De gang langs de omgevingstafel verloopt daarmee (waarschijnlijk) ook soepeler, omdat veel al behandeld zal zijn in de projectgroep. Het doel is dat de ontwikkeling voor 2030 gebouwd is.
Wat betreft de opbrengsten wordt, afhankelijk van het te bouwen woonsegment, een minimale grondopbrengst berekend. Dit alles leidt tot een grondexploitatie die uiteindelijk door het College en de Raad wordt vastgesteld.
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
28
Afbeelding gemaakt m.b.v. AI
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
29
6. Bijlagen Afbeelding gemaakt m.b.v. AI
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
30
Bijlage 1: ‘t Sleyk
Bijlage 2: Beleidsdocumenten
In het verleden hebben de gemeente Molenlanden en ’t Sleyk B.V. afspraken gemaakt over de mogelijke ontwikkeling van perceel sectie E, nummer 984. Op het moment van het opstellen van deze NvU vinden nieuwe gesprekken plaats om te komen tot een herziene set afspraken. Dit traject is gericht op het sluiten van een intentieovereenkomst, gevolgd door een anterieure overeenkomst.
Bij het opstellen van deze nota van uitgangspunten en de verdere planvorming is en moet aangesloten worden op de volgende beleidsdocumenten: • Omgevingsvisie Molenlanden 2030 - Aangevuld met uitkomsten Woningbehoefteonderzoek (WBO) 2024 • Woonvisie Molenlanden 2020-2024 (september 2020) • Mobiliteitsvisie 2040 • Handboek Duurzaamheid in gebiedsontwikkelingen (maart 2025) • Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) • Molenwaards Kookboek (oktober 2016)
Als partijen tot nieuwe afspraken komen, kan de ontwikkeling van De Boomgaard en die van ’t Sleyk B.V. los van elkaar plaatsvinden. Beide locaties worden dan zelfstandig ontwikkeld, zonder samenhang. Wanneer geen nieuwe afspraken worden bereikt, moet de koper van De Boomgaard in de ruimtelijke ontwikkeling rekening houden met de plannen van ’t Sleyk B.V. ’t Sleyk is in dat scenario zelf verantwoordelijk voor de kosten en uitvoering van het technisch bouwrijp maken en is dan geen plankostenbijdrage aan de gemeente verschuldigd. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 10 februari 2026 een principebesluit genomen waarin de ontwikkeling van maximaal vijf vrijstaande woningen op het perceel van ’t Sleyk B.V. als wenselijk is beoordeeld. Het college heeft daarbij aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan deze ontwikkeling. Voor het realiseren van ‘t Sleyk zal op kosten van de gemeente Melenlanden in het plangebied van de Boomgaard 34 m2 watercompensatie worden gerealiseerd.
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
31
de bewoners met de auto naar het werk gaat. Dit biedt mogelijkheden om andere functies (bijvoorbeeld een kantoor) deze ruimte te laten benutten. Zo kan dubbelgebruik van parkeerplaatsen worden
3
toegepast.
Parkeernormen 3 Parkeernormen Molenlanden Molenlanden
In tabel 2.3 zijn de aanwezigheidspercentages voor dubbelgebruik van parkeerplaatsen in de gemeente
3.1 Hoofdfunctie 3.1 wonen Hoofdfunctie wonen Bijlage 3: Nota Parkeernormen Molenlanden 2020 Molenlanden aangegeven. Deze percentages zijn ontleend aan de CROW-publicatie 381. Voor een meer uitgebreide indeling van functies wordt verwezen naar de publicatie. Functies
Werkdag
Werkdag
Werkdag
Werkdag
Koop
ochtend
middag
avond
nacht
Avond
1
Zaterdag
Zaterdag
Woning Zondag
middag
avond
middag
Woning
Eenheid
(Rest) bebouwde Eenheid
Buitengebied (Rest) bebouwde
Buitengebied Aandeel
Aandeel
kom
kom
bezoekers
bezoekers 0,3
Woningen bewoners
50%
50%
90%
100%
80%
60%
80%
Koop vrijstaand 70%
Koop vrijstaand Woning
2,3 Woning
2,42,3
0,32,4
Woningen bezoekers
10%
20%
80%
0%
70%
60%
100%
Koop twee-onder-een-kap Koop twee-onder-een-kap Woning 70%
Woning 2,2
2,22,2
0,32,2
0,3
Kantoor/bedrijven
100%
100%
5%
0%
5%
0%
0%
0%Koop, tussen/hoek
Woning 2,0
2,02,0
0,32,0
0,3
Commerciële dienstverlening
100%
100%
5%
0%
75%
0%2
0%
0%Koop, etage, duur
Koop, etage, duurWoning
Woning 2,1
2,12,1
0,32,1
0,3
Detailhandel
30%
60%
10%
0%
75%
100%
0%3
4 etage, midden 0%Koop,
Koop, etage, midden Woning
Woning 1,9
1,91,9
0,31,9
0,3
Grootschalige detailhandel
30%
60%
70%
0%
80%
100%
0%3
4 etage, goedkoop Koop, etage, goedkoop Woning 0%Koop,
Woning 1,6
1,61,6
0,31,6
0,3
Supermarkt
30%
60%
40%
0%
80%
100%
40%
4 vrije sector 0%Huur,
Woning 2,0
2,02,0
0,32,0
0,3
Sportfuncties binnen
50%
50%
100%
0%
100%
100%
100%
Huur, sociale huur 75%
Huur, sociale huur Woning
Woning 1,6
1,61,6
0,31,6
0,3
Sportfuncties buiten
25%
25%
50%
0%
50%
100%
25%
Huur, etage, duur 100%
Huur, etage, duurWoning
Woning 1,9
1,91,9
0,31,9
0,3
Bioscoop/theater/podium
5%
25%
90%
0%
90%
40%
100%
Huur, etage, midden/goedkoop Huur, etage, midden/goedkoop Woning 40%
Woning 1,4
1,41,4
0,31,4
0,3
Sociaal medisch: arts, therapeut
100%
75%
10%
0%
10%
10%
10%
Kamerverhuur, zelfstandig Kamerverhuur, zelfstandig Kamer 10%
0,7 Kamer
0,70,7
0,20,7
0,2
Verpleeg- of verzorgingstehuis
100%
100%
50%
25%
50%
100%
100%
Kamerverhuur, niet zelfstandig Kamerverhuur, niet Kamer zelfstandig 100%
0,25 Kamer
0,25 0,25
0,2 0,25
0,2
Ziekenhuis patiënten incl.
60%
100%
60%
5%
60%
60%
60%
Aanleunwoning/serviceflat Aanleunwoning/serviceflat Woning 60%
Woning 1,2
1,21,2
0,31,2
0,3
Small- en/of tiny-houseSmall- en/of tiny-house Woning
Woning 0,7
0,70,7
0,20,7
0,2
bezoekers
Koop, tussen/hoek Woning
Huur, vrije sectorWoning
Ziekenhuis medewerkers
75%
100%
40%
25%
40%
40%
40%
40% Tabel 3.1: Parkeernormen Tabel gemeente 3.1: Parkeernormen Molenlanden in gemeente aantallenMolenlanden parkeerplaatsen in aantallen per eenheid, parkeerplaatsen 'Wonen' per eenheid, 'Wonen'
Dagonderwijs
100%
100%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
Avondonderwijs
0%
0%
100%
0%
100%
0%
0%
0%
Fig. 9 Parkeernormen gemeente Molenlanden in aantallen parkeerplaatsen per eenheid, ‘Wonen’
1 indien sprake van een traditionele koopavond 2 indien op zaterdag open: 100% 3 indien 's avonds open: 70% 4 indien koopzondag: 100%
Tabel 2.3: Aanwezigheidspercentages gemeente Molenlanden (bron: CROW publicatie 381)
Fig. 7 Aanwezigheidspercentages gemeente Molenlanden (bron: CROW publicatie 381). Reductiefactor parkeerplaatsen op bijbehorend terreinaantal Parkeervoorziening Theoretisch
Berekend aantal
Een ruimtelijk initiatief aan de parkeerplaatsopgave Enkele oprit zonder garage dient in beginsel op eigen terrein 1 0,8 te voldoen. Met
het begrip “parkeren op eigen terrein” wordt bedoeld: ruimte voor parkeren of stallen van auto's in, op 2 1,0
Lange oprit zonder garage of carport
of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw Dubbele oprit zonder garage 2 1,7 hoort, passend binnen het vigerende bestemmingsplan. Garage zonder oprit (bij woning)
1
0,4
Garagebox (niet bij woning)
1
0,5
Parkeerplaatsen op eigen terrein bij woningen 2worden niet altijd volledig meegerekend in de Garage met enkele oprit 1,0 gerealiseerde Deze plaatsen worden immers vaak voor andere doeleinden gebruikt Garage met lange parkeerplaatsen. oprit 3 1,3 dan het parkeren van auto’s. De mate waarin parkeren op eigen terrein wordt meegerekend (afhankelijk 3 1,8
Garage met dubbele oprit
van de parkeervoorziening) is opgenomen in tabel 2.4.
Tabel 2.4: Berekeningsfactoren voor parkeren op eigen terrein
Fig. 8 Berekeningsfactoren voor parkeren op eigen terrein
Een parkeervoorziening op bijbehorend terrein bij een initiatief moet voldoen aan de volgende fysieke maatvoering:
Nota Parkeernormen Molenlanden 2020
een enkele oprit is minimaal 5 meter lang en 2,5 meter breed;
een lange oprit is minimaal 10 meter lang en 2,5 meter breed;
een dubbele oprit is minimaal 4,5 meter breed;
een garage is minimaal 5 meter lang en 2,5 meter breed (binnenwerks);
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
7
32Nota Parkeernormen Molenlanden Nota Parkeernormen 2020 Molenlanden 2020
13
Bijlage 4: Overzicht beschikbare onderzoeken Gemeente Molenlanden heeft voor de Boomgaard de onderstaande onderzoeken uitgevoerd en worden beschikbaar gesteld bij de uitvraag. Eventuele acualisaties van deze onderzoeken en aanvullende onderzoeken liggen ten tijden van de verdere uitwerking bij de koper. • • • • •
Verkennend bodemonderzoek gebiedsontwikkeling De Boomgaard te Groot-Ammers Aanvullend bodemonderzoek gebiedsontwikkeling De Boomgaard te Groot-Ammers Rapportage nader ecologisch onderzoek De Boomgaard te Groot-Ammers Bouwrijp maken ontwikkeling De Boomgaard te Groot Ammers AERIUS projectberekening: - Aanlegfase scenario basis - Aanlegfase scenario basisplus - Aanlegfase scenario max Gebruikfase scenario basis Gebruikfase scenario basisplus Gebruikfase scenario max
_ NvU De Boomgaard, Groot-Ammers
• • •
• •
De Boomgaard & ‘t Sleyk te Groot-Ammers, gemeente Molenlanden - Een bureauonderzoek Quickscan flora en fauna De Boomgaard te GrootAmmers Stikstofonderzoek uitvoerbaarheid met AERIUSberekeningen woningbouw project de Boomgaard in Groot-Ammers Verkeersstudie De Boomgaard Woningbehoefte-onderzoek gemeente Molenlanden Factsheet WBO Molenlanden_GROOT AMMERS
33
Afbeelding gemaakt m.b.v. AI