Bijlage 1 Evaluatie Tiny en Small Houses

Bijlage: Evaluatie Pilot Tiny en Small Houses Portefeuillehouder

Behandelend ambtenaar

: :

Wethouder Bikker

Rens Verberkt & Sjoerd Raemaekers

Geachte leden van de gemeenteraad, 1. Inleiding

In maart 2020 heeft uw raad het initiatief genomen voor een driejarige pilot te starten voor tiny en small houses. Deze pilot is gestart om ervaring op te doen met deze woonvormen. In het initiatiefvoorstel is opgenomen dat na drie jaar een evaluatie plaatsvindt.

Hierbij bieden wij u de evaluatie aan behorende bij het raadsvoorstel tiny en small houses. 2. Conclusie • • • • •

Er is een beperkt aantal initiatieven dat daadwerkelijk is gerealiseerd In praktijk wordt er weinig geëxperimenteerd

Financiering is een struikelblok voor de doelgroepen

Er is behoefte aan een duidelijk kader voor de initiatiefnemer en organisatie

Omdat het verschil tussen de beide woonvormen klein is wordt voorgesteld om deze woonvormen samen te voegen door ook grotere tiny houses toe te staan. Binnen de

pilot mogen tiny houses een gebruiksoppervlak hebben van 50 m² en small houses 60

m². Wij stellen voor om enkel een footprint (bebouwd oppervlak) van 60 m² te hanteren voor beide woonvormen. 3. Ambitie en doel van de pilot

Uw raad heeft in het initiatiefvoorstel opgenomen dat het doel van de pilot drieledig is: 1. Voorzien in een behoefte en stimuleren van deze woonvormen;

2. Experimenteren zonder dat er een onomkeerbare situatie ontstaat; 3. Ervaring opdoen en gaandeweg beleid ontwikkelen.

De pilot is gestart omdat onze gemeente benaderd werd met vragen over tiny en small houses. De gemeente ziet hierbij voor zichzelf een faciliterende rol weggelegd en start zelf geen initiatieven. Omdat er behoefte aan kaders en informatie is, worden er een aantal

beleidsuitgangspunten in een menukaart uitgewerkt waarlangs initiatieven beoordeeld kunnen

worden. Het belangrijkste doel van de pilot was niet het vastleggen van beleidsuitgangspunten maar het stimuleren van deze vernieuwende en innovatieve woonvorm. Er was hierbij geen ambitie in aantallen woningen uitgesproken. 4. Werkwijze evaluatie

Eerst brengen we in beeld hoeveel aanvragen om tiny en small houses behandeld zijn in de

afgelopen piotperiode en wat de uitkomst van deze verzoeken is geweest. Vervolgens worden de ervaringen beschreven. De pilot heeft vooral als doel gehad om te experimenteren. Uit de ervaringen die opgedaan worden lessen getrokken, die zich vertalen in aanbevelingen voor 1

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

concrete acties voor het vervolg.

2

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

5. Overzicht aanvragen

Afgelopen drie jaar heeft de gemeente meerdere aanvragen omgevingsvergunning en

principeverzoeken voor het plaatsen van tiny en small houses ontvangen. In de onderstaande tabel is het aantal principeverzoeken en vergunningen van de pilotperiode opgenomen. De

getallen zijn het aantal wooneenheden dat is aangevraagd dan wel waarvoor een vergunning is verleend.

Principeverzoeken totaal Toegekend

Ingetrokken Afgewezen

In behandeling

Vergunningsaanvragen totaal Verleend

Ingetrokken

In behandeling

Tiny Small 27

15

12

1

12 3 0

14 9 2 3

10 3 1 4 2 2 0

Twee van de afgewezen principeverzoeken betreffen “tiny houses” in bestaande bouwwerken en één ging ten koste van een open doorzicht. Eén principeverzoek voor een small house is

ingetrokken voor het besluitvormingsproces en drie zijn, door een besluit van het college,

afgewezen gezien de niet wenselijkheid van de initiatieven. Deze afwijzingen zijn allemaal op

grond van het behoud van het open landschap. Eén principeverzoek voor een small house was bij het beëindigen van de pilot periode nog in behandeling

Er zijn in totaal vier aanvragen omgevingsvergunning ingetrokken. Voor al deze vergunningen geldt dat er hier voorafgaand geen principebesluit is geweest. Deze aanvragen zijn

ingetrokken, omdat deze ruimtelijk en landschappelijk niet inpasbaar en/of wenselijk werden beschouwd.

Van de tien toegekende principeverzoeken voor een small house, zijn er maar twee opgevolgd

middels een vergunningsaanvraag. De redenen waarom er geen vervolg is gegeven, zijn divers

maar zijn privaat van aard, zoals financiering, extra kosten, tijdelijke karakter en aankoop/huur van gronden. 6.

Ervaringen

Vanuit de organisatie bekeken zijn er een aantal ervaringen opgedaan met de aanvragen welke afgelopen 3 jaar zijn binnengekomen rondom tiny en small houses.

Er is veel belangstelling voor deze woonvormen

Uit het aantal ingediende principeverzoeken en vragen die zijn gesteld, blijkt dat er veel

belangstelling is voor tiny en small houses. Wat opvalt is dat na telefonische of schriftelijke

vragen vaak geen formeel principeverzoek wordt ingediend en uit veel principeverzoeken geen

3

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

aanvraag omgevingsvergunning volgt. Er zijn uiteindelijk maar voor 11 woningen vergunningen verleend.

Veel initiatieven komen moeilijk van de grond

Het is zeer aannemelijk dat de financierbaarheid van dit type woningen ervoor zorgt dat

particuliere initiatieven moeilijker van de grond komen. Dit komt met name omdat het lastig is, om voor een tijdelijke woning, een hypotheek te verkrijgen.

Hiernaast komt van belangstellenden vaak de vraag of de gemeente grond beschikbaar heeft. Tot op heden zijn er nog geen gronden voor deze woonvorm aangewezen en zal een

initiatiefnemer zelf op zoek moeten gaan naar een geschikte locatie. Ook de eventuele huur van de gronden en extra kosten zoals voor een rioolaansluiting bemoeilijkt de haalbaarheid initiatieven.

De doelgroep is divers

De bereikte doelgroep is divers en bestaat uit mensen die uit duurzaamheidsoverwegingen een tiny house willen bewonen, tot mensen die vanuit de krapte op de huidige woningmarkt deze stap willen zetten.

De pilot is ingezet om een brede doeleinden te bereiken, waarvan het resultaat anders blijkt

Vooral small houses kunnen een kans bieden voor doelgroepen die vanuit het sociaal domein

als aandachtsgroepen zijn aangeduid, bijvoorbeeld in de vorm van woonbegeleidingsplekken of Beschermd Thuis. Ook kan deze woonvorm worden ingezet om een tekort aan sociale

huurwoningen op te vangen. In de pilotperiode is deze bijzondere woonvorm hier niet voor ingezet. Voor pré- en post-mantelzorg hebben wij ander beleid.

Er zijn geen beleidsregels vastgesteld

Er zijn voor tiny en small houses tot op heden geen specifieke beleidsregels vastgesteld. Voor de beide woonvormen gelden alleen de uitgangspunten vanuit de pilot. In de woonvisie is opgenomen dat de gemeente het belangrijk vindt dat er mogelijkheden zijn om deze

woonvormen in onze gemeente te realiseren, mits er sprake is van een aantoonbare lokale

behoefte en het om een tijdelijke situatie (maximaal 10 jaar) gaat. Dit laatste is om wildgroei te voorkomen en de procedure te vereenvoudigen.

Het verschil tussen de woonvormen is klein

Bij initiatiefnemers is vaak niet duidelijk wat het verschil tussen beide woonvormen is. Het

belangrijkste verschil is dat een tiny houses zo veel als mogelijk zelfvoorzienend is. Een ander verschil is het gebruiksoppervlakte dat maximaal 50 m² bij tiny houses is en 60 m² bij small houses.

Het wonen in een tiny house vergt vanwege de beperkte grootte een aanpassing van levensstijl. De doelgroep heeft een duidelijke ideologie voor een bewuster en duurzamer leven met een minimale ecologische voetafdruk. Een small house wordt niet gebouwd uit ideologische overwegingen. Deze woningen zijn bedoeld om te voorzien in een tijdelijke en acute woonbehoefte.

Omdat het verschil tussen de beide woonvormen in de praktijk klein is valt te overwegen om

deze woonvormen samen te voegen door simpelweg grotere tiny houses toe te staan met een

footprint (bebouwd oppervlak) van 60 m². Voor al het overige, zoals duurzaamheid, inpassing,

4

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

verschijningsvorm en het aansluiten op nutsvoorzieningen zijn er in de praktijk geen verschillen.

De woningen worden over het algemeen wel aangesloten op nutsvoorzieningen

Volgens de beleidsuitgangspunten worden tiny houses niet op de nutsvoorzieningen

aangesloten. In veel gevallen gebeurt dit echter wel. Veel tiny house worden op het waternet,

het stroomnet en internet (en tv) aangesloten. In de praktijk worden tiny houses in de meeste gevallen ook aangesloten op het riool. Een rioolaansluiting wordt aangelegd, omdat de

gemeente de wettelijke plicht heeft een woning aan te sluiten, indien het perceel van een tiny house op minder dan 40 meter van het riool ligt. Er zal bij het woongebruik altijd afvalwater zijn (geel- en grijswater). Voor een alternatief op een rioolaansluiting (bijvoorbeeld een

helofytenfilter) zal altijd een ontheffing of vergunning van het bevoegd gezag nodig. Hierbij wordt gekeken naar de eerder genoemd afstand tot het riool. Dit verzoek zal worden

afgewezen of geweigerd aangezien er dan een zorgplicht is vanuit de gemeente om aan te sluiten op het riool en een alternatief risico’s meebrengt.

Het beleidsuitgangspunt dat een tiny house in principe niet op nutsvoorzieningen wordt aangesloten houdt daarom in de praktijk geen stand.

Beoordeling van een principeverzoek is door het werken met open normen complex

Met de beleidsuitgangspunten uit de pilot blijkt het beoordelen van verzoeken complex en

tijdsintensief. Omdat er met open normen wordt gewerkt is ieder initiatief maatwerk. Daarom is het advies eerst een principeverzoek in te dienen, om te bepalen of voldaan kan worden aan de uitgangspunten. Uit de beoordeling zal blijken of er in principe medewerking verleend kan worden aan de ontwikkeling van een tiny of small house op een specifieke locatie.

Als initiatieven worden afgewezen is dit over het algemeen op grond van de landschappelijke

en ruimtelijke inpasbaarheid bijvoorbeeld, omdat het ten koste gaat van een doorzicht in een dijklint of de landschappelijke waarden van het open polderlandschap.

Er is behoefte aan een duidelijk kader en informatie

Tijdens de pilot is er een checklist ontwikkeld (bijlage 2). Met de checklist worden

initiatiefnemers beter geïnformeerd waarmee zij rekening dienen te houden wanneer zij een

tiny of small house willen realiseren. Het document is helpend voor de initiatiefnemer en biedt handvatten voor het uitwerken van een initiatief. 3.

Aandachtspunten

De provincie beoordeelt net als een reguliere woning

De provincie Zuid-Holland heeft geen specifiek beleid en daarom wordt een tijdelijk tiny of small house ruimtelijk gezien niet anders beoordeeld dan een reguliere woning (stedelijke

functie). In beginsel wordt er weinig ruimte gezien voor realisatie van deze woningen buiten

Bestaand Stads- en Dorpsgebied (BSD). Er is dan een goede onderbouwing en afstemming met de provincie nodig. De provincie heeft aangegeven dat hierbij wordt uitgegaan van het ‘ja,

mits’-principe. Ook heeft de provincie aangegeven programmaruimte te willen bieden voor

initiatieven met flexwoningen in de algemeen zin waarbij tijdelijke woningen niet meegerekend worden in de woningcijfers.

5

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Op locaties zonder aansluitplicht, wordt te weinig aandacht aan afvalwater besteedt

Op locaties waar het riool op zodanige afstand van het perceel ligt dat er geen aansluitplicht is, moeten er alternatieven worden toegestaan. Bij een systeem met lozing op oppervlaktewater is het waterschap bevoegd gezag, bij een bodemlozing de gemeente. De gemeente heeft deze taak gemandateerd aan de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid.

Uit de praktijk blijkt dat er bij het beantwoorden van principeverzoeken en het verlenen van vergunningen onvoldoende aandacht wordt besteed aan het onderdeel afvalwater.

Initiatiefnemers zouden erop gewezen moeten worden dat bij een alternatieve sanitatie een

melding moet worden gedaan (melding Besluit lozing afvalwater huishoudens) en er mogelijk ook een vergunning moet worden aangevraagd voor het aanleggen van een systeem. Bij de melding moet aangetoond worden dat het systeem toereikend genoeg is. Ook hebben de

toezichthouders van de gemeente hierbij een belangrijke signalerende en controlerende rol. Riolering is ruimtelijk niet relevant en kan daarom niet worden meegenomen in de afweging om wel of niet mee te werken aan een initiatief. Onder de Omgevingswet is afvalwater wel een

relevant aspect van de fysieke leefomgeving. Wanneer een (tijdelijke) woning niet op het riool

wordt aangesloten en een particulier zelf een oplossing moet regelen, ligt de verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud hiervan bij die particulier. Omdat de werking van het systeem niet gegarandeerd kan worden, brengt dit risico’s met zich mee zoals vervuiling van het oppervlaktewater of de bodem.

Achteruitgang van de kwaliteit van oppervlaktewater dient te worden voorkomen

Het Waterschap Rivierenland is vanaf de start van de pilot betrokken en is duidelijk over de te volgen beleidslijn ten aanzien van afvalwater bij tiny en small houses. Hierbij wordt

vastgehouden aan de landelijk geldende regelgeving. Dit om een ongewenste achteruitgang

van de kwaliteit van oppervlaktewater in Molenlanden te voorkomen. Die duidelijkheid heeft

onder meer vorm gekregen bij de totstandkoming van onze gemeentelijke beleidskaders voor afvalwaterbehandeling bij tiny houses, die direct in het eerste jaar van de pilot zijn ambtelijk

afgestemd. Ook adviseert het waterschap de gemeente op constructieve wijze bij de toepassing van deze beleidskaders. 4.

Conclusie en vervolgacties

Van pilot naar regulier werk

De pilot is na drie jaar afgerond. Er is niet per definitie beleid nodig om de eerder vastgestelde

uitgangspunten van de pilot uit te kunnen blijven voeren. Wel zijn er een aantal mogelijkheden voor verdere uitwerking uitgedacht. Hieronder beschrijven we de mogelijke aanpak van de aankomende periode.

Tiny houses kunnen onder de Omgevingsvisie worden meegenomen

Een mogelijke uitwerking van de pilot zou plaats kunnen vinden in het uitwerken van

beleidskader. Gezien het aantal initiatieven en de doelstelling waar de pilot aan bijdraagt, wordt er geen prioriteit gegeven aan het uitwerken van een beleidskader. Het uitwerken van een

beleidskader is tijd- en kostenrovend. Hiernaast loopt er in het kader van de Omgevingsvisie

een traject rondom het vaststellen van een “bouwsteen” bijzondere woonvormen. Hierin kunnen kaders rondom tiny houses worden meegenomen. Omdat deze woonvorm in dit lopende

6

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

beleidstraject kan worden meegenomen wordt er momenteel geen prioriteit gegeven aan het opstellen van een apart beleidskader.

Voor de uitwerking van de Omgevingsvisie wordt momenteel intern een inventarisatie gedaan

wat de definitie van bijzondere woonvormen in de gemeente Molenlanden is en op welke wijze we deze vormen kunnen clusteren. In dit traject worden tiny houses meegenomen. Er zal hiermee een kader worden gevormd. Uw raad wordt in het kader van deze “bouwsteen” bijzondere woonvormen nog verder worden meegenomen.

Afvalwater

Er wordt momenteel verkend of een project opgestart kan worden om mogelijkheden van alternatieve sanitatie te onderzoeken. Het doel hiervan is oplossingen te vinden die ook

draagvlak hebben bij het waterschap en geen verslechtering van water- of bodemkwaliteit betekenen. Ook de omgevingsdienst zal betrokken worden bij dit project.

Er is een menukaart ontwikkeld

Zoals bij de vorige evaluatie aan uw raad is gecommuniceerd is er nu een menukaart

ontwikkeld rondom tiny en small houses. In de menukaart worden beleidsuitgangspunten opgenomen en verder toegelicht. Hierbij wordt het inpassen van tiny en small houses

uitgewerkt. Met deze menukaart willen wij in één document initiatiefnemers informeren en

inspireren. Wij verwachten dat hiermee de ruimtelijke kwaliteit en de haalbaarheid van plannen wordt vergroot. In de bijlage (3) treft u het concept aan.

Met deze menukaart willen wij in één document initiatiefnemers informeren, inspireren en een eenduidig kader neerzetten. Wij verwachten dat hiermee de ruimtelijke kwaliteit en de

haalbaarheid van initiatieven wordt vergroot. Ook wordt hierin aangegeven in welke gevallen er geen medewerking aan een initiatief kan worden verleend. Hierin wordt onder andere

aangegeven wanneer locaties minder kansrijk zijn, zoals in doorzichten van dijklinten en in het open polderlandschap.

7

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000