Bijlage 1. BOPA-onderbouwing

Onderbouwing BOPA locatie Mourik, GrootAmmers Gemeente Molenlanden

Colofon Gegevens over het project: Plannaam:

Onderbouwing BOPA locatie Mourik, Groot-Ammers

Datum:

12 december 2025

Projectnummer Buro SRO:

SR240541

Projectmedewerkers

Dhr. T. van Bruggen | dhr. R. van der Made

Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever:

Lek en Waard Wonen

Gegevens Buro SRO: Bezoekadres:

’t Goylaan 11 3525 AA Utrecht

Telefoon:

030-2679198

E-mail:

utrecht@buro-sro.nl

Internet:

www.burosro.nl

pagina 2 van 42

BIJLAGEN Bijlage 1. Overzicht parkeren. MOKA architecten. 8 december 2025 Bijlage 2. Akoestisch onderzoek wegverkeerlawaai. Buro SRO. 15 augustus 2025 Bijlage 3. Archeologisch vooronderzoek. Transect. 20 september 2021 Bijlage 4. Verkennend bodemonderzoek. Grondslag. 17 september 2021 Bijlage 5. Berekening stikstofdepositie. Buro SRO. 12 december 2025 Bijlage 6. Quickscan Natuur. Blom Ecologie. 7 maart 2025 Bijlage 7. Ecologisch logboek. KP Adviseurs. 22 juli 2025 Bijlage 8. Overzicht waterberging en groen. MOKA architecten. 4 december 2025.

pagina 3 van 42

Inhoudsopgave 1

2

Inleiding

5

1.1

Aanleiding en ambitie

5

1.2

Aanduiding plangebied

5

1.3

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit

7

1.4

Leeswijzer

7

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8

2.1

Voortraject

8

2.2

Participatie

8

2.3

Bestuurlijk overleg

8

3

Huidige situatie

9

4

Planbeschrijving

11

5

Toetsing aan omgevingsplan

13

5.1

Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden

13

5.2

Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan

13

6

7

Beleid

14

6.1

Rijksbeleid

14

6.2

Provinciaal beleid

15

6.3

Regionaal beleid

20

6.4

Gemeentelijk beleid

20

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

22

7.1

Welstand

22

7.2

Verkeer en parkeren

22

7.3

Duurzaamheid en gezondheid

24

7.4

Geluid

25

7.5

Activiteiten en milieuzonering

26

7.6

Luchtkwaliteit

28

7.7

Archeologie en cultuurhistorie

29

7.8

Bodem

30

7.9

Omgevingsveiligheid

31

7.10

Natuur

33

7.11

Water

35

7.12

M.e.r.-beoordeling

37

8

Financiële haalbaarheid

40

9

Conclusie

41

pagina 4 van 42

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en ambitie

De locatie Mourik op de hoek van de Irenestraat en Bernhardstraat in Groot-Ammers is een braakliggend terrein in het centrum van Groot-Ammers. Tot voor kort waren zes woningen onderdeel van dit gebied. Deze woningen zijn na besluit van de initiatiefnemer reeds gesloopt. De initiatiefnemer is voornemens om twee appartementengebouwen met sociale huurwoningen te realiseren. Eén betreft een appartementengebouw met daarin 50 appartementen en de ander een gebouw met 26 woningen voor personen met een bepaalde zorgbehoefte. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de regels van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Molenlanden, waarvan het bestemmingsplan ‘Dorpskernen’ onderdeel is. Derhalve dient met een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsactiviteit (BOPA) van het tijdelijk deel van het) omgevingsplan afgeweken te worden.

1.2

Aanduiding plangebied

Het plangebied ligt in het westen van Groot-Ammers. Direct rondom de planlocatie bevinden zich voornamelijk woningen. De planlocatie staat kadastraal bekend onder de kadastrale gemeente Groot-Ammers, sectie A, perceelnummers 5031, 5728, 5716 (deels) en 4639 en hebben een gezamenlijk oppervlak van ca. 6.220 m². De navolgende afbeeldingen tonen globaal de ligging van het plangebied.

Globale ligging planlocatie oranje omkaderd (bron: beeldmateriaal.nl)

pagina 5 van 42

Globale begrenzing planlocatie (oranje omkaderd) in de kern Groot-Ammers (bron: beeldmateriaal.nl)

Aanduiding plangebied en functies in de omgeving (bron: MOKA architecten)

pagina 6 van 42

1.3

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit

Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Er zijn twee varianten: 1.

Een activiteit waarvoor het omgevingsplan bepaalt dat een vergunning nodig is, maar het volgens de beoordelingsregels niet mogelijk is de vergunning te verlenen.

2.

Een andere activiteit in strijd met het omgevingsplan.

Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a.

met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl);

b.

als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden.

In beginsel is bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit conform artikel 16.62 Omgevingswet de reguliere procedure van titel 4.1 Algemene wet bestuursrecht van toepassing. De beslistermijn is acht weken, die met zes weken verlengd kan worden. In sommige gevallen kan het college echter bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten de uitgebreide procedure op basis van afdeling 3.4 van de Awb van toepassing verklaren. In beide gevallen bestaat de mogelijkheid voor bezwaar en beroep. Bij de uitgebreide procedure bestaat de mogelijkheid zienswijzen tegen het ontwerpbesluit in te dienen.

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 5 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Aansluitend daarop wordt in hoofdstuk 6 het van toepassing zijnde beleidskader voor de locatie/het gebied verwoord. In hoofdstuk 7 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving, waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 8 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot wordt in hoofdstuk 9 een algehele conclusie getrokken.

pagina 7 van 42

2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

2.1

Voortraject

Het voorgenomen plan is tot stand gekomen op basis van overleggen met de projectgroep, waarin de Lek en Waard Wonen en de gemeente Molenlanden zitting hebben. Diverse beleidsadviseurs van de gemeente Molenlanden en instanties hebben adviezen uitgebracht, die verwerkt zijn in het ontwerp.

2.2

Participatie

Onder de Omgevingswet is het belang van participatie toegenomen. De initiatiefnemer is in veel gevallen verplicht om te participeren met de betrokkenen. Bij een aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit hoort een beschrijving van de wijze waarop de participatie plaats heeft gevonden en wat daarvan het resultaat is. Lek en Waard Wonen heeft informatie/-inloopbijeenkomsten georganiseerd, waaronder op 3 december 2024. In december 2024 en juni 2025 zijn nieuwsbrieven uitgebracht. In de nieuwsbrief van juni 2025 worden omwonenden uitgenodigd om deel te nemen aan een (nieuwe) klankbordgroep. Deze klankbordgroep is opgericht en hierin heeft een afvaardiging per (deel van de) straat. Over specifieke individuele aandachtspunten is met bewoners separaat overleg gevoerd.

2.3

Bestuurlijk overleg

In het kader van het bestuurlijk overleg zal het plan voorgelegd worden aan de relevante vooroverlegpartners. Er is al overleg gevoerd met het Waterschap Rivierenland en nutsbedrijven.

pagina 8 van 42

3

Huidige situatie

De planlocatie bevindt zich op de kruising van de Bernhardstraat en de Irenestraat centraal in de kern GrootAmmers. Het dorp Groot-Ammers ligt ten zuiden van de rivier de Lek, welke ten oosten van de kern kan worden overgestoken via een pontverbinding met Schoonhoven. Ter hoogte van de pontverbinding bevindt zich tevens het industrieterrein Gelkenes. Ten noorden van het plangebied bevindt zich op een afstand van ca. 70 m het centrum van Groot-Ammers. Direct ten oosten van het plangebied bevinden zich twee appartementengebouwen daterend uit 2010 en 2013 aan een centraal groene zone. Verder ten oosten bevindt zich op een afstand van ca. 150 m een bedrijf gespecialiseerd in de installatiebranche. Aan de zuidkant van het plangebied bevinden zich grondgebonden woningen welke haaks op de Irenestraat staan en zijn gerealiseerd in 2005. Verder ten zuiden zijn agrarische gronden aanwezig. Aan de westzijde bevinden zich voornamelijk gemengde voorzieningen. Na de sloop van een loods en de voormalige zes woningen op het plangebied bevindt het terrein zich momenteel in een braakliggende staat. De planlocatie maakt ruimtelijk deel uit van een woonveld. De woningen op dit woonveld staan met de voorzijden aan de omliggende straten. Zodoende grenzen de achterkanten van de bestaande bebouwing dan ook aan het binnenterrein c.q. de planlocatie.

Navolgende afbeeldingen tonen een impressie van de huidige situatie op en rondom de planlocatie.

Foto van het plangebied vanaf de zuidkant (bron: Lek en Waard Wonen)

pagina 9 van 42

Afbeeldingen van de planlocatie vanaf de Bernhardstraat en Irenestraat (bron: Google Earth)

pagina 10 van 42

4

Planbeschrijving

De initiatiefnemer is voornemens om de planlocatie opnieuw in te richten tot een woongebied. Het voornemen is om op de locatie een appartementengebouw met 50 sociale huurwoningen en een gebouw met 26 woningen voor personen met een bepaalde zorgbehoefte te realiseren. In de beoogde ontwikkeling bevindt het appartementengebouw zich op de hoek van de Irenestraat en de Bernhardstraat. Het gebouw heeft drie bouwlagen en een alzijdige uitstraling. Op de hoek van de entree bevindt zich een hoogte accent, de rooilijnen op de overige hoeken liggen terug gelegen. De kern van het appartementengebouw is open en daarin bevindt zich de galerijontsluiting en een collectief parkeerterrein op de begane grond. Het gebouw met de woningen met een zorgcomponent bevindt zich aan de noordkant van het plangebied. De woningen bestaan uit studio’s en tweekamerappartementen. De keukens bevinden zich in de gemeenschappelijke woonruimten. Op elke verdieping bevindt zich minstens één gemeenschappelijke ruimte. Elke woning beschikt over een woonkamer en een badkamer. Net als het andere gebouw heeft het gebouw drie bouwlagen. Centraal in het plangebied bevindt zich een groene zone. Deze ligt in het verlengde van de groene zone aan de overzijde van de Bernhardstraat. In deze groene zone bevinden zich tevens een groot deel van de te realiseren parkeerplaatsen.

De overige parkeerplaatsen bevinden zich in het binnenterrein van het appartementengebouw en in de openbare ruimte aan de Irenestraat en de Bernhardstraat. Navolgend enkele afbeeldingen van de situatie en impressiebeelden in vogelvlucht.

Situatietekening van de beoogde situatie (bron: MOKA architecten)

pagina 11 van 42

Impressiebeeld in vogelvlucht vanaf het noordoosten van de planlocatie (bron: MOKA architecten)

pagina 12 van 42

5

Toetsing aan omgevingsplan

5.1

Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden

Alle voorheen geldende bestemmingsplannen maken onderdeel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Molenlanden. Voor de planlocatie gold het bestemmingsplan ‘Dorpskernen’ (vastgesteld op 4 november 2014 door de voormalige gemeente Molenwaard), waarin de gronden zijn voorzien van de bestemmingen ‘Woongebied’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 5’. Tevens ligt er op een deel van het plangebied een bouwvlak met een maximum goothoogte van 6 m. Voor het plangebied geldt tevens de 'Parapluherziening parkeren', vastgesteld op 27 oktober 2020. Verder geldt het 'Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten', dat op 26 oktober 2021 is vastgesteld. Tot slot geldt het ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a Bodem’, dat op 23 september 2025 is vastgesteld. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede weer van het tijdelijk deel van het omgevingsplan ‘Dorpskernen’. De voorgenomen ontwikkeling is niet toegestaan binnen het tijdelijk omgevingsplan.

Uitsnede van het bestemmingsplan ‘Dorpskernen’ met het plangebied globaal weergegeven in rood (bron: Regels op de kaart)

5.2

Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan

Het voorgenomen plan om woningen te realiseren op het plangebied vindt voor een deel plaats buiten het bestaande bouwvlak. Daarnaast wordt de maximum goothoogte overschreden. Daarmee is het initiatief strijdig met het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Derhalve dient afgeweken te worden van het tijdelijke omgevingsplan middels een BOPA.

pagina 13 van 42

6

Beleid

6.1

Rijksbeleid

6.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

2.

duurzaam economisch groeipotentieel;

3.

sterke en gezonde steden en regio's;

4.

toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Planspecifiek Onderhavig initiatief past binnen de derde prioriteit, waarmee het initiatief passend is binnen de intenties van dit rijksbeleid. Gezien de aard en omvang van het initiatief is de NOVI verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.

6.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In artikel 5.129g wordt bepaald dat bij een plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, rekening gehouden moet worden met: a.

de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en

b.

als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Planspecifiek Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan voor wat gezien wordt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wel zijn in uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State hiervoor lijnen uitgezet. Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Met de beoogde ontwikkeling worden 76 woningen gerealiseerd. Derhalve wordt het plan gezien als stedelijke ontwikkeling en dient

pagina 14 van 42

het plan getoetst te worden aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking’. Navolgend wordt de behoefte, locatie en conclusie beschouwd. Behoefte Er is in Nederland een groot tekort aan woningen. Voor veel mensen is het lastig een woning te vinden die aansluit bij hun wensen en mogelijkheden. Er is steeds meer behoefte aan kleine en betaalbare woningen. In de verstedelijkingsstrategie Zuid-Holland wordt als uitgangspunt benoemd om binnen bestaand stads- en dorpsgebied te bouwen. In de regio Alblasserwaard streeft men naar een evenwichtige woningmarkt. Een belangrijk uitgangspunt blijft dat de woningen in de regio aansluiten op de behoeften. De gemeente Molenlanden zoekt naar de mogelijkheden voor extra (betaalbare) woningen in het bestaand stedelijk gebied. De gemeente geeft in de Woonvisie 2020-2024 aan dat er behoefte is aan ca 1.460 woningen in de periode tussen 2020 en 2029. Voor Groot-Ammers geldt dat er een behoefte is van 135 woningen. Hoofdthema’s van de Woonvisie 2020-2024 van de gemeente Molenlanden zijn dan ook om de woningvoorraad mee te laten veranderen met de veranderende bevolkingssamenstelling. Dit houdt in dat er meer behoefte is aan onder andere betaalbare woningen voor starters en nultredenwoningen voor senioren. Er is behoefte aan sociale huur in kernen met relatief veel voorzieningen.

Het voorliggend planvoornemen draagt met de beoogde ontwikkeling van sociale huurwoningen, waarvan een deel voor personen met een bepaalde zorgbehoefte, bij aan de bovenstaande ambities. Bestaand stedelijk gebied In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is stedelijk gebied als volgt omschreven: het stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur. Het betreft het samenstel van bebouwing dat in een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is toegelaten. Uitgaande van de definitie als omschreven in het Bkl kan het plangebied worden aangemerkt als stedelijk gebied. Het planvoornemen voorziet in inbreiding in het stedelijk gebied. Gesteld kan worden dat de locatie in lijn is met de instructieregel. Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

6.2

Provinciaal beleid

6.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland De meeste recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 18 februari 2025. Naast de algemene sturingsfilosofie en een analyse van de huidige situatie van Zuid-Holland schetst de provincie in de omgevingsvisie haar toekomstgerichte beleid in zeven provinciale vernieuwingsambities. Deze ambities vormen een stip op de horizon. 1.

Samenwerken aan Zuid-Holland

2.

Bereikbaar Zuid‐Holland

3.

Schone energie voor iedereen

4.

Een welvarend Zuid‐Holland

5.

Naar vitale balans, water natuur en landbouw

6.

Sterke steden en dorpen in Zuid‐Holland

7.

Gezond en veilig Zuid‐Holland

pagina 15 van 42

Deze zeven vernieuwingsambities zijn geconcretiseerd in beleidsdoelen, die omschrijven aan welke maatschappelijke opgaven de provincie werkt. De beleidsdoelen zijn vervolgens uitgewerkt in beleidskeuzes. De provincie wil gebiedsgericht, integraal en op het regionale schaalniveau sturen op kwaliteitsverbetering, het realiseren van beleidsdoelen en bij het gebied passende ruimtelijke ontwikkelingen (‘de juiste ontwikkeling op de juiste plek’). Gebiedsprofielen en ruimtelijke kwaliteit Het landschap in de provincie Zuid-Holland is gevarieerd. Voor 16 deelgebieden zijn in 2014 gebiedsprofielen gemaakt als uitwerking van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Deze gebiedsprofielen zijn samen met de regio ontwikkeld. Elk gebied heeft eigen gebiedskenmerken die mogelijk van provinciaal belang zijn. Wanneer ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden op de juiste plek, zijn ze mogelijk onder voorwaarde dat de ruimtelijke kwaliteit behouden blijft of versterkt wordt. Ruimtelijke kwaliteit is de optelsom van toekomstwaarden, gebruikswaarden en belevingswaarden. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook toekomstvast (duurzaam houdbaar of bewust tijdelijk) en aantrekkelijk. Ruimtelijke kwaliteit omvat niet alleen de waarden die objecten en gebieden hebben, maar ook de potentie om waarden tot ontwikkeling te brengen.

Het zijn waarden die te maken hebben met eigenheid, identiteit, herkenbaarheid, leefbaarheid, bruikbaarheid en continuïteit. De gebiedsidentiteit is de basis voor nieuwe ontwikkelingen. Deze identiteit is ontstaan door eeuwenlange ingrepen in de ruimte. Daarbij is een aantal lagen te onderscheiden. De bodem, de ondergrond gaat over de grondslag van de provincie en de natuurlijke (landschapsvormende) processen. Daarop ligt de laag van de cultuur- en natuurlandschappen. In deze laag vind je het zichtbare landschap en (grondgebonden) nut. Deze laag is gevormd door eeuwenlang (vaak agrarisch) gebruik door de mens. De derde laag die onderscheiden wordt is de laag van stedelijke occupatie, bestaand uit steden, dorpen en hun onderlinge netwerken. Tot slot gaat de laag van de beleving over identiteit, met als belangrijke dragers cultuurhistorie en (recreatieve) beleving. Passende ruimtelijke ontwikkeling Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. In de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder raakt deze aan provinciale doelen of belangen.

Ook de bijzonderheid en kwetsbaarheid van de gebiedskwaliteit speelt daarbij een rol. De gebiedsprofielen bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact van een ontwikkeling in een bepaald gebied is. De provincie maakt daarbij onderscheid in drie typen ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Hierbij spelen de schaalniveaus van de kavel, de structuur en de gebiedsidentiteit een rol. Wanneer een ontwikkeling aansluit bij de gebiedsidentiteit en zich voegt in de bestaande structuur, is sprake van inpassing. Een ontwikkeling die wel aansluit bij de gebiedsidentiteit maar op structuurniveau in wijzigingen voorziet, betekent een aanpassing. En bij transformatie zorgen de aard en omvang van een ontwikkeling voor een verandering van de gebiedsidentiteit. Deze indeling van ontwikkelingen is ook doorvertaald in de instructieregels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit

pagina 16 van 42

in de omgevingsverordening. Voor ruimtelijke kwaliteit zijn drie beschermingscategorieën te onderscheiden met bijpassende gebiedstypen (zie ook paragraaf 6.2.2):

▪

Beschermingscategorie 1: alleen inpassen mogelijk (Graslanden Bollenstreek, Natuurnetwerk Nederland, Kroonjuweel Cultureel Erfgoed)

▪

Beschermingscategorie

2:

inpassen

en

aanpassen

is

mogelijk

(Recreatiegebied,

Belangrijk

weidevogelgebied, Groene Buffers)

▪

Beschermingscategorie 3: inpassen, aanpassen en transformeren is mogelijk (Buitengebied)

Planspecifiek Omgevingskwaliteit Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit van belang. Hiervoor zullen de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven. De planlocatie heeft in het provinciaal omgevingsbeleid geen beschermingscategorie voor ruimtelijke kwaliteit. Laag van de ondergrond Op de kaart van de ‘Laag van de ondergrond’ is het plangebied aangewezen als ‘rivierdeltacomplex – rivierklei/veen’. Zoals overal in Zuid-Holland heeft het water en het menselijk handelen grote invloed gehad op de geomorfologie van dit deel van de provincie. Het areaal land in de delta is vergroot door het proces van landaanwinning en de aanleg van dijken rond de minder vaak overstromende gronden. De gronden in het deltacomplex bestaan overwegend uit kleigronden. Dit zijn voedselrijke, draagkrachtige gronden. De deltawateren zijn onderdeel van het deltacomplex. De dynamiek van de estuariën is een belangrijk natuurlijk gegeven. Nauw verbonden met de deltawateren zijn de niet ingepolderde, buitendijkse kleigronden. Dit betreft de slikken, (bekade) gorzen, grienden, wilgenbossen, geulen en de uiterwaarden langs de rivieren en voormalige zeearmen. Het zijn natuurlijke landschappen waar ruimte is voor dynamische processen van water en wind en de bijbehorende flora en fauna.

De komgronden en oeverwallen van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie, aan de randen van het veenweidelandschap. Ze zijn vermengd met de veenondergrond. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere en drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap; het reliëf, de occupatie en het gebruik. Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar. Het planvoornemen verstoort het verschil tussen komgronden en oeverwallen niet. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Op de kaart van de ‘Laag van cultuur- en natuurlandschappen’ is het plangebied aangewezen als ‘veenweidelandschap’. De landschapsstructuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsassen zoals veenkades, vaarten en linten. Loodrecht daarop staan de (regelmatige) verkavelingspatronen. Het landschap is tussen deze structuren weids met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels, vele sloten met hoog waterpeil en overwegend grasland als bodemgebruik. Het agrarisch gebruik overheerst. Belangrijke kenmerken van het veenweidegebied zijn het contrast tussen (meer verdichte) hooggelegen boezems, linten en bovenlanden en het uitgestrekte, ingeklonken veenland.

Veenstromen, dijken en kades vormen landschappelijke structuurdragers en

pagina 17 van 42

begrenzen de poldereenheden. In het oosten van de provincie is het veengebied vermengd met oeverwallen en kommen van het rivierenlandschap. De kommen zijn grootschalig met regelmatige (cope)verkaveling, maar gaan al snel over in het veenweidelandschap. Deze overgangen zijn op de planlocatie in het stedelijk gebied niet zichtbaar. Het planvoornemen blijft binnen de bestaande kavel en verstoord daarmee geen zichtlijnen of structuren van het landschap. Laag van de stedelijke occupatie Op de kaart van de laag van de ‘Stedelijke occupatie’ is het plangebied aangewezen als ‘Steden en dorpen’. Dorpen maken van oorsprong deel uit van de agrarische cultuurlandschappen. Vanuit hier werden de omliggende agrarische gronden ontgonnen en daarna vaak eeuwenlang bewerkt. Door de verschillende condities van de ondergrond en de natuurlijke omgeving in combinatie met de ligging in de netwerken ontstond een pallet aan dorpen met eigen kenmerken, karakter en kwaliteit. De richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit zijn als volgt;

▪

Elk dorp bouwt voort op de eigen identiteit en op de karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap.

▪

Ruimtelijke

ontwikkelingen

dragen

bij

aan

de

groen-

en

waterstructuren

en

recreatieve

uitloopmogelijkheden in en rond het dorp.

▪

Ontwikkelingen dragen bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van het dorp.

Gesteld kan worden dat het planvoornemen aansluit op bovengenoemde richtlijnen over omgevingskwaliteit. Beleidskeuzes De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze: Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling binnen het bestaand stads- en dorpsgebied is voorzien is de beleidskeuze 'stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied' van toepassing. Om de bebouwde ruimte beter te benutten heeft de provincie het bestaand stads- en dorpsgebied en de linten in het buitengebied aangegeven en gesteld dat, in beginsel, hierbinnen de verstedelijking dient plaats te vinden. Het plangebied is geheel binnen het bestaand stadsen dorpsgebied gesitueerd.

6.2.2 Zuid-Hollandse Omgevingsverordening Op 1 juli 2025 is de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsverordening. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen. Ruimtelijke kwaliteit In artikel 7.43c van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een omgevingsplan alleen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaat als de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. Onder de volgende voorwaarden kan ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit worden voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling: a.

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied (inpassen), wordt deze alleen toegelaten als deze rekening houdt met de relevante richtpunten;

pagina 18 van 42

b.

als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze alleen toegelaten mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving;

c.

als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op het niveau van een kavel en past bij de aard en de schaal van het gebied. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde nieuwbouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen zijn reeds onder ‘Omgevingsvisie Zuid-Holland’ toegelicht. Hieruit blijkt dat het plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen voldoet. Risico’s van klimaatverandering In artikel 7.41a van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a.

wateroverlast door overvloedige neerslag;

b.

overstroming;

c.

hitte;

d.

droogte.

Wateroverlast Uit de klimaateffectatlas van de provincie Zuid-Holland blijkt dat het plangebied niet gevoelig is voor extreme neerslag. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met de waterhuishouding en zullen de richtlijnen vanuit het waterschap in acht genomen worden. Overstroming Uit raadpleging van de overstromingskaart van de Klimaatatlas van Zuid-Holland blijkt dat ter plaatse van het plangebied voor de primaire waterkeringen een middelgrote overstromingskans is (1/30 tot 1/300 per jaar). Onderhavig planvoornemen voorziet in de realisatie van 76 woningen. Deze woningen worden gerealiseerd in twee appartementengebouwen. Beide appartementengebouwen hebben intern vluchtmogelijkheden hogerop. De verwachting is dat met het planvoornemen het overstromingsrisico niet toeneemt. Hitte Ter plaatse van het plangebied is op dit moment geen sprake van een hoge temperatuur vergeleken met de omgeving. De hittestress neemt mogelijk licht toe als gevolg van de ontwikkeling. Gezien de ligging in een groenblauwe omgeving, de planlocatie in de grotere context en het groen wat in de beoogde situatie voorzien is, wordt niet verwacht dat toekomstige bewoners hittestress gaan ervaren. Droogte Op basis van de klimaatatlas vormt droogte geen probleem op de planlocatie. Tevens wordt door de aanleg van groen zoveel mogelijk water vastgehouden op de locatie.

pagina 19 van 42

6.3

Regionaal beleid

6.3.1 Woningbouwprogramma Alblasserwaard 2021-2030 In navolging van de regionale structuurvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden heeft de regio in 2012 de visie Woningbouwprogramma Alblasserwaard 2030 opgesteld. Deze visie is een actualisering van het beleid uit de regionale structuurvisie en bepaalt de beleidskeuzes met het oog op 2030. De Alblasserwaard is een bijzonder en hoogwaardig woongebied. Bijzonder omdat het een bruisende historische vestingstad met voorzieningen en stedelijke woonmilieus combineert met een groot landelijk gebied met veel grotere en kleinere kernen, met landelijke en rustige woonmilieus. Dit is een unieke combinatie voor een woongebied op de grens met de Randstad. De regio levert woonkwaliteit die zorgt voor binding van de eigen inwoners en het aantrekken van mensen van buitenaf. Het beleid is dat inbreiding voor uitbreiding gaat. De regio blijft zich daar, waar mogelijk, op richten. Echter ziet de regio ook dat de woningbouw wel moet passen bij het karakter van het dorp en de omgeving. Het dorp moet dorps blijven, dit betekent dat er weinig ruimte is voor hoogbouw in Molenlanden.

Planspecifiek Het open, rustige en authentieke karakter van de regio Alblasserwaard staat met onderhavige ontwikkeling niet onder druk. Het planvoornemen betreft een inbreiding van 76 sociale huurwoningen in de kern van Groot-Ammers en voorziet in de behoefte naar extra sociale huurwoningen in de regio. Het Woningbouwprogramma ziet een toename in het aantal (vitale) senioren, die zowel behoefte hebben aan zelfstandig woningen als woonomgevingen waarbij professionele zorg nabij is. Geconcludeerd kan worden dat het planvoornemen in lijn is met het regionale beleid.

6.4

Gemeentelijk beleid

6.4.1 Toekomstvisie Molenlanden 2030 ‘Eigenheid in verbondenheid’ Op 28 september 2021 heeft de gemeenteraad van de gemeente Molenlanden de Toekomstvisie Molenlanden 2030 vastgesteld. Op zes onderwerpen beschrijft de visie de landelijke en lokale trends en de wensen van de gemeente. Deze trends die de gemeente ziet, gebruikt de gemeente om de wensen mogelijk te maken. Per onderwerp schetst de gemeente het beeld voor het jaar 2030. Deze zes beelden samen bepalen het integrale beeld voor wat de gemeente in 2030 wil zijn. De zes beelden gaan in op de volgende aspecten: 1.

Inclusieve samenleving

2.

Leefomgeving

3.

Economie

4.

Recreatie & Toerisme

5.

Klimaat & Energie

6.

Bereikbaarheid

Planspecifiek De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 76 sociale huurwoningen aan de Bernhardstraat. Door de toevoeging van sociale huurwoningen sluit het planvoornemen goed aan op het onderdeel leefomgeving. De gemeente geeft in het onderdeel ‘leefomgeving’ aan dat zij ziet dat woningen steeds duurder worden en de

pagina 20 van 42

betaalbaarheid van woningen afneemt. Daarnaast voorziet de gemeente een grotere vraag naar verschillende woontypes en woonvormen, waaronder een vraag naar kleinere woonvormen. De gemeente Molenlanden wenst daarom voldoende, betaalbare en (levensloop)geschikte woningen voor de verschillende doelgroepen. Met voorgenomen ontwikkeling wordt invulling gegeven aan het voorzien van kleinere woonvormen die betaalbaar zijn. Daarnaast stelt de gemeente zichzelf de vraag: “Wat helpt om op dit onderwerp de impact te bereiken die nodig is in de samenleving?”. De woningnood is op alle niveaus erg groot. Door betaalbare en kleine woningen te realiseren levert de gemeente een bijdrage aan een regionale en lokale behoefte.

6.4.2 Woonvisie 2020-2024 In oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden de Woonvisie 2020-2024 vastgesteld. In deze woonvisie wordt ingegaan op de volgende onderwerpen. 1.

Meer woningen met de juiste kwaliteit

2.

Betaalbaar wonen

3.

Bestaande voorraad op peil

4.

Wonen met zorg

5.

Specifieke woningbehoeften

6.

Leefbare en vitale dorpen

Planspecifiek Onderhavige ontwikkeling sluit het beste aan bij de onderwerpen ‘meer woningen met de juiste kwaliteit’ en ‘betaalbaar wonen’. De gemeente geeft aan voldoende woningen te willen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. Die vraag ligt voornamelijk in het realiseren van betaalbare grondgebonden woningen en nultredenwoningen voor starters en senioren. Initiatief sluit daar met de ontwikkeling van reguliere appartementen en woningen met een zorgcomponent goed op aan. De gemeente ziet ook dat er vraag is naar, naast de vraag naar koopwoningen, sociale huurwoningen in kernen met veel voorzieningen. Ook daar sluit het initiatief met de realisatie van 76 sociale huurwoningen goed op aan. Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling aansluit bij de Woonvisie 2020-2024 van de gemeente Molenlanden.

pagina 21 van 42

7

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

7.1

Welstand

Artikel 22.29 lid 1 onder b (bruidsschat) bepaalt dat bestaande en nieuwe bouwwerken niet in strijd mogen zijn met redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota. Veel gemeenten hebben deze welstandsnota waarin zij de beleidsregels hebben opgenomen. In het tijdelijk deel van het omgevingsplan blijven de huidige welstandsregels van toepassing. In het omgevingsplan kunnen welstandscriteria echter ook worden opgenomen in de ruimtelijke planregels, in plaats van in beleidsregels. Ook zijn er gemeenten die bepaalde gebieden hebben aangewezen die welstandsvrij zijn. Er vindt in deze gebieden dan geen welstandstoets plaats. Ook kunnen voor nieuwe ontwikkelingen bijvoorbeeld specifieke welstandsregels gelden die zijn opgenomen in een beeldkwaliteitsplan.

Planspecifiek Op basis van de welstandsnota van de gemeente Molenlanden (vastgesteld op 24 oktober 2019) valt het plangebied in een welstandsvrij gebied. Dat betekent dat in hoofdzaak geen ‘relevante eisen van welstand’ worden toegepast op een (buitenplanse) aanvraag omgevingsvergunning. Het aspect welstand vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

7.2

Verkeer en parkeren

7.2.1 Verkeer Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 744 'Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

Planspecifiek Om de invloed op het verkeersnetwerk in te kunnen schatten is de verkeersgeneratie van de planlocatie berekend aan de hand van CROW-publicatie 744 ‘Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering'. Bij de berekening is uitgegaan van een ‘niet stedelijk’ woonmilieu in ‘rest bebouwde kom’ zoals vermeld in de ‘Nota Parkeernormen Molenlanden 2020’. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van twee appartementengebouwen. In het ene appartementengebouw bevinden zich tweekamerappartementen met een oppervlak onder de 75 m² bvo en driekamerappartementen met oppervlaktes tussen 75-100 m² bvo. In het andere gebouw bevinden zich 26

pagina 22 van 42

woningen (studio’s en tweekamerappartementen). Die kunnen vanwege de doelgroep gerekend worden tot de categorie ‘aanleunwoning, serviceflat’. De navolgende tabel geeft de verkeersgeneratie weer. Type Tweekamerappartement Driekamerappartement Zorgwoning Totaal

CROW-categorie Huur, appartement, sociale huur, <75 m² bvo Huur, appartement, sociale huur, 75-100 m² bvo Aanleunwoning, serviceflat

Aantal 22

Kengetal 3,3

Verkeergeneratie 72,6

28

3,4

95,2

26

2,6

67,6 235,4

Tabel 1: De verkeersgeneratie in de beoogde situatie

De beoogde situatie leidt tot een toename in de verkeersgeneratie van ca. 235,4 voertuigbewegingen per etmaal. Er zijn over de Bernhardstraat of de Irenestraat geen gegevens bekend over de huidige verkeersintensiteit. Over de dichtbij zijnde weg waar het verkeer uit het plangebied op uit komt, de Kerkstraat, zijn wel gegevens bekend. De Kerkstraat kent een gemiddelde verkeersintensiteit van ca. 2.544 voertuigbewegingen per etmaal (bron: CIMLK). De verwachting is dat deze weg de extra verkeersbewegingen goed op kan nemen. In de nieuwe situatie wordt het verkeer ontsloten via een overzichtelijke inritconstructie. Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het aspect verkeer geen belemmeringen vormt voor de beoogde ontwikkeling.

7.2.2 Parkeren Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type functie. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 744 'Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen. Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid ten aanzien van parkeren is vastgelegd in de ‘Nota Parkeernormen Molenlanden 2020’ (vastgesteld op 5 maart 2020). Om te waarborgen dat bij ruimtelijke ontwikkelingen in voldoende mate wordt voorzien in de parkeerbehoefte en ruimte is het noodzakelijk dat aan de parkeernormen wordt voldaan.

De gemeente Molenlanden heeft om die reden haar parkeernormen vastgelegd in de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020.

Planspecifiek De parkeernormen van de gemeente Molenlanden zijn gebaseerd op de kencijfers van de parkeernota. Derhalve is conform ‘Nota Parkeernormen Molenlanden 2020’ de parkeerbehoefte berekend. Volgens de parkeernota geldt

pagina 23 van 42

op planlocatie de stedelijkheidsgraad ‘niet stedelijk’ en het woonmilieu ‘rest bebouwde kom’. De onderstaande tabel toont het aantal benodigde parkeerplaatsen. Woning Huur, etage, midden/goedkoop Verpleeg- en verzorgingstehuis Totaal

Eenheid Woning Wooneenheid

Aantal 50 26

Kengetal 1,4 0,6

Parkeerbehoefte 70,0 15,6 85,6

Tabel 3: De parkeerbehoefte in de beoogde situatie

Uit de tabel volgt dat de parkeerbehoefte van de beoogde functies gelijk is aan 85,6 parkeerplaatsen, afgerond 86 parkeerplaatsen. In de oorspronkelijke situatie stonden 9 rij- en hoekwoningen op de planlocatie, die tot de categorie ‘huur, huis, sociale huur’ gerekend worden. De parkeerbehoefte van deze woningen was 9 * 1,6 = 14,4 parkeerplaatsen, afgerond 15 parkeerplaatsen. Langs de Bernhardstraat (12) en de Irenestraat (8) zijn in de huidige situatie direct grenzend aan het plangebied 20 parkeerplaatsen aanwezig. Van deze 20 parkeerplaatsen worden 5 parkeerplaatsen toegekend aan (woningen in) de omgeving, wat het verschil is tussen de aanwezige parkeerplaatsen in de openbare ruimte (20) en de parkeerbehoefte van de gesloopte rij- en hoekwoningen (15). Het aantal parkeerplaatsen waar op de planlocatie en direct grenzend daaraan in voorzien moet worden is 86 + 5 = 91 parkeerplaatsen. Op de planlocatie worden 78 parkeerplaatsen aangelegd. In de toekomstige situatie zijn in de nieuwe inrichting langs de Bernardstraat en de Irenestraat, binnen hetzelfde gebied als bovenstaand is beschouwd, respectievelijk 6 en 7 parkeerplaatsen aanwezig. Daarmee zijn in de toekomstige situatie 78 + 6 + 7 = 91 parkeerplaatsen aanwezig, wat voldoende is om in de parkeerbehoefte te voorzien. Het bovenstaande is gevisualiseerd in bijlage 1 (MOKA architecten, d.d. 8 december 2025).

7.3

Duurzaamheid en gezondheid

De aspecten duurzaamheid en de gezondheid van mensen zijn steeds belangrijkere thema’s geworden. Om die reden zijn duurzaamheid en gezondheid in de Omgevingswet verankerd. In artikel 1.3 sub a van de Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit als een belangrijk maatschappelijk doel opgenomen. In een omgeving die gezond gedrag stimuleert, zijn de bewoners over het algemeen gezonder dan in een omgeving die daar niet op is ingericht. Toetsing aan de aspecten duurzaamheid en gezondheid is sterk afhankelijk van het gemeentelijk beleid op deze thema’s. Het gemeentelijk beleid ten aanzien van duurzaamheid en/of gezondheid in het omgevingsplan, zijn vastgelegd in de vorm van omgevingswaarden. De Rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw, die nu zijn opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). De eisen houden in dat nieuwe woningen (bijna) energieneutraal gebouwd moeten worden. De nieuwe eisen zijn opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

pagina 24 van 42

Planspecifiek De beoogde woningen worden gasloos opgeleverd en volgens de BENG-methode gebouwd. Het plangebied ligt met de nabijheid van de Lekdijk in een groenblauwe omgeving. Met het planvoornemen wordt rekening gehouden met de aanleg van groen, bomen en een watergang. De centrale groene strook alsmede de watergang dient als verlenging op de bestaande groene zone aan de overkant van de Bernhardstraat. Groen heeft een positief effect op de gezondheid van de bewoners. Groen in combinatie met voldoende volwassen bomen zorgen tevens voor de verlaging van hittestress. Het aspect duurzaamheid en gezondheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

7.4

Geluid

De regels voor geluid zijn opgenomen in de bruidsschat en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het bevoegd gezag moet bij het toelaten van een activiteit, (spoor)weg, industrieterrein of geluidgevoelig gebouw het geluid op geluidgevoelige gebouwen beoordelen. De kern is dat geluidgevoelige gebouwen worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Een geluidgevoelig gebouw (artikel 3.21 Bkl) wordt gedefinieerd als een gebouw of een gedeelte van een gebouw met een:

Het

▪

woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;

▪

onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;

▪

gezondheidszorgfunctie met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan; of

▪

bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan. beschermen

van

een

geluidgevoelige

gebouw

gebeurt

aan

de

hand

van

vastgestelde

geluidaandachtsgebieden, waarbij instructieregels gelden. De volgende geluidbronsoorten hebben een aandachtsgebied: rijkswegen, provinciale wegen, gemeentewegen, waterschapswegen, hoofdspoorwegen, lokale spoorwegen en industrieterreinen.

Planspecifiek Woningen zijn geluidgevoelige gebouwen zoals bedoeld in artikel 3.21 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties dient aangetoond te worden dat de nieuwe woningen voldoen aan de eisen die gesteld worden in het Bkl. Het aspect geluid wordt navolgend verder beschouwd. Wegverkeerlawaai Het plangebied ligt binnen het geluidaandachtsgebied van de gemeentelijke wegen in de omgeving (o.a. de Bernhardstraat, Irenestraat en Margrietstraat). Derhalve is akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de effecten van wegverkeerlawaai op de beoogde ontwikkeling (Buro SRO, d.d. 15 augustus 2025, bijlage 2). Hieruit blijkt dat er ruimschoots aan de gestelde eisen wordt voldaan. Voor de gevels van de beoogde woningen zijn geen aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig; er wordt immers voldaan met de minimale waarde uit het Bbl (20 dB). Hiermee voldoet het plan aan de kaders van de Omgevingswet. Gesteld kan worden dat het planvoornemen in het kader van het aspect wegverkeerlawaai uitvoerbaar is.

pagina 25 van 42

7.5

Activiteiten en milieuzonering

De ‘Vereniging van Nederlandse Gemeenten’ (VNG) heeft in 2024 de uitgave ‘Activiteiten en milieuzonering 2024’ gepubliceerd. De nieuwe handreiking ondersteunt de uitvoeringspraktijk bij keuzes over de toelaatbaarheid en inpassing van 'milieuhinderlijke activiteiten' onder de Omgevingswet. Het begrip ‘milieuhinderlijke activiteiten’ wordt gehanteerd om alle (bedrijfs)activiteiten met een hindercontour vanwege geur- en/of geluidproductie in één passende term te vangen. Door middel van milieuzonering kan een kader worden vastgelegd voor de toelating van deze activiteiten ten opzichte van gebieden waar wordt gewoond en waar milieugevoelige activiteiten aanwezig zijn. Onder een milieugevoelige activiteit wordt een activiteit verstaan waarvoor de ondervonden milieubelasting bepalend is voor het bereiken en in stand houden van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Een gemeente kan in haar omgevingsplan voorzien in een set regels voor bedrijventerreinen en andere werkterreinen, in het bijzonder voor geluid en geur. Uitgangspunt blijft functiescheiding waar dat nodig is en het toepassen van inwaartse zonering binnen bedrijventerreinen en andere werkterreinen. Daarbij geldt: hoe groter de afstand tot de woonomgeving, hoe meer gebruiksruimte voor geluid en geur per milieuhinderlijke (bedrijfs-)activiteit beschikbaar is.

De inwaartse zonering krijgt vorm door maximaal drie zones voor geluid en twee zones voor geur. De zones zijn afhankelijk van de ligging ten opzichte van gebieden met milieugevoelige activiteiten. Zones, waarden en afstanden Voor een milieuhinderlijke activiteit op een bedrijventerrein of ander werkterrein geldt voor geluid de basiswaarde van 50 dB(A) etmaalwaarde tot de grens van het woongebied of op 50 meter van de grens van de locatie waar de activiteit wordt verricht. De gemeente heeft de mogelijkheid in het omgevingsplan een zone ‘geluid verruimd’ toe te passen om op bedrijventerreinen, niet zijnde industrieterreinen, ook de zwaardere milieuhinderlijke activiteiten te voorzien van voldoende standaard geluidruimte (50 dB(A) tot maximaal 100 m van eigen terreingrens). Ook kan de zone ‘geluid beperkt’ toegepast worden. In dat geval mag er maximaal 45 dB(A) op de grens van het rustig woongebied geproduceerd worden. Voor geur geldt de basiswaarde 0,5 ouE/m³ als 98-p en 2 ouE/m³ als 99,9-p traploos over eerste 50 meter tot grens woongebied of vanaf de eigen terreingrens. Ook voor geur kan de gemeente een zone ‘verruimd’ of ‘beperkt’ aan een bedrijventerrein of werkterrein toekennen.

Gebiedstypen In de meeste omgevingsplannen worden, behalve regels voor het hele ambtsgebied, ook regels opgenomen voor verschillende gebiedstypen, bijvoorbeeld voor woongebied, centrumgebied, bedrijventerrein, industrieterrein en buitengebied. Er wordt onderscheid gemaakt in twee soorten woongebieden: het gebiedstype ‘rustig woongebied’ en ‘gemengd gebied met wonen’. De gemeente dient in het omgevingsplan de locatie van de gebiedstypen aan te wijzen en hier regels aan te verbinden. Met een rustig woongebied wordt in de handreiking de gebruikelijke woonwijk en woonbuurt bedoeld. Met gemengd gebied met wonen wordt een gebied bedoeld waar een menging van aan een locatie toegedeelde milieugevoelige en milieuhinderlijke activiteiten aanwezig is of wordt beoogd. Onder een gemengd gebied met wonen kan ook lintbebouwing en woongebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen worden verstaan. Voor een gemengd gebied met wonen geldt geen functiescheiding met inwaartse zonering. Hierdoor zijn er geen aanvullende planregels nodig die inwaartse zonering vormgeven, zoals die volgens deze handreiking wel gelden

pagina 26 van 42

op een bedrijventerrein en andere werkterreinen. Het uitgangspunt in een gemengd gebied met wonen is dat hier alleen milieuhinderlijke activiteiten gevestigd worden, die naar aard en impact op de omgeving passend zijn. In de basis mag het gebruik niet leiden tot milieuhinder buiten de grens van de bedrijfslocatie, dan wel verder reiken dan de overzijde van de openbare weg waaraan de activiteit ligt. De standaard (gebiedsgerichte) regels in het omgevingsplan (en in eerste instantie de Bruidsschat) bieden de basis om activiteiten wat betreft hun milieugebruiksruimte evenwichtig aan locaties toe te kunnen delen. Bestaande activiteit Wanneer van een bestaande rechtmatige activiteit bekend is dat deze niet voldoet aan de nieuwe milieuwaarden voor geur en geluid, ligt het voor de hand om de bestaande milieugebruiksruimte specifiek (op maat) te regelen. Dit kan bijvoorbeeld via een eigen functieaanwijzing met regels of met een maatwerkvoorschrift. Voor de bestaande activiteiten kan daarom een overgangsbepaling worden opgenomen op basis waarvan een bestaande, maar niet onderkende overschrijding van de waarden onder voorwaarden kan worden voortgezet. Het moet gaan om een rechtmatige en feitelijk aanwezige geluid- of geurbelasting, ten tijde van de inwerkingtreding van de wijziging van het omgevingsplan.

Andere milieuthema’s dan geur en geluid Een groot aantal milieuthema’s is al op een andere wijze afdoende gereguleerd, waardoor de VNG-handreiking niet op deze milieuthema’s is gericht. Het betreft:

▪

Luchtverontreiniging.

▪

Externe veiligheid en gevaar.

▪

Trillinghinder.

▪

Geur door agrarische activiteiten in het buitengebied.

▪

Lichthinder.

▪

Spuitzones.

▪

De hinder door verkeer aantrekkende werking.

Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op de realisatie van milieugevoelige functies, namelijk woningen. Derhalve is in beeld gebracht of de voorgenomen ontwikkeling een belemmerende werking heeft op omliggende bedrijfsactiviteiten en of omliggende bedrijven invloed hebben op het woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde woningen. Trafo In de zuidwestelijke hoek van het plangebied bevindt zich een transformatorhuisje. Volgens de VNG-handleiding Activiteiten en milieuzonering (2024) is een transformatorhuisje van deze orde (< 10 MVA) geschikt voor functiemenging. Wel bestaat er een indicatieve richtafstand van 1 voor een transformatorhuisje van deze orde. In de praktijk wordt vaak een afstand van ca. 10 meter gehanteerd tot transformatorhuizen < 10 MVA. Derhalve wordt geadviseerd de woningen niet binnen deze afstand van het transformatorhuisje te plaatsen. In de beoogde ontwikkeling is dit niet het geval.

pagina 27 van 42

Bedrijven Aan de Irenestraat op ca. 150 m afstand van het plangebied bevindt zich een bedrijf gespecialiseerd in de installatiebranche. In het geldende bestemmingsplan ‘Dorpskernen’ beschikt het bedrijf over de bestemming ‘Bedrijf’. De voor ‘Bedrijf’ aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven uit ten hoogste categorie A en B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten ‘functiemenging’. Deze bedrijfsactiviteit past goed in een gemengd woonmilieu Geconcludeerd kan worden dat het aspect activiteiten en milieuzonering geen belemmeringen veroorzaakt voor het planvoornemen.

7.6

Luchtkwaliteit

De overheid toetst en monitort de luchtkwaliteit vooral in en nabij de zogenoemde aandachtsgebieden aan de rijksomgevingswaarden. Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide (NO 2) of fijnstof (PM10). Soms wordt hier een rijksomgevingswaarde overschreden. Of de achtergrondconcentratie is zo hoog, dat bij toevoeging van een nieuw project alsnog een rijksomgevingswaarde overschreden kan worden. Als de gemeente activiteiten toelaat, die leiden tot gebruik van wegen, vaarwegen of spoorwegen (verkeersaantrekkende werking) of waarvoor luchtregels staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) moet worden voldaan aan de omgevingswaarden. Er is een uitzondering voor activiteiten die weinig bijdragen aan luchtvervuiling: niet in betekenende mate (NIBM). Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 µg/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft: 1.

Standaardgevallen NIBM, conform artikel 5.54 Bkl.

2.

Op een andere manier zoals de NIBM-tool of detailberekeningen.

Planspecifiek De planlocatie ligt niet in een aandachtsgebied luchtkwaliteit, zoals bedoeld in artikel 5.51 lid 2 Bkl. De ontwikkeling van gebouwen met een woonfunctie tot maximaal 1.500 woningen (een ontsluitingsweg) wordt per definitie aangemerkt als project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarmee is het project in het kader van het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar. Met behulp van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) is gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Hieruit blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse van receptor wegverkeer 73552739_156491 ruim voldoet aan de gestelde grenswaarde van 40 μg/m³ voor zowel fijnstof als stikstofdioxide. De specifieke concentraties over 2023 van stikstofdioxide (NO2) en fijnstof PM2,5 en fijnstof PM10 in het plangebied bedragen respectievelijk gemiddeld 12,3 μg/m³, 8,2 μg/m³ en 15,1 μg/m³. Daarmee worden de wettelijke grenswaarden niet overschreden. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

pagina 28 van 42

7.7

Archeologie en cultuurhistorie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Een gemeente moet in haar omgevingsplan rekening houden met cultureel erfgoed. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'. Daarnaast zijn er algemene rijksregels: in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) staan regels voor erfgoedactiviteiten. Artikel 13.8 Bal geeft aan gemeenten de mogelijkheid om in het omgevingsplan maatwerkregels te stellen ter invulling van de specifieke zorgplicht (13.7 Bal). Gemeenten bepalen zelf of ze voor hun erfgoedbeleid archeologische beleidskaarten en/of cultuurhistorische waardenkaarten (laten) ontwikkelen.

De archeologische verwachtingen en cultuurhistorische waarden zijn veelal doorvertaald in archeologische en cultuurhistorische dubbelbestemmingen. Deze dubbelbestemmingen worden opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan in het gemeentebrede omgevingsplan. Indien het initiatief in deze (werkings)gebieden is gelegen, wordt hieraan getoetst. In de bruidsschat is een algemene vrijstelling van het archeologisch onderzoek opgenomen in het kader van een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit of het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of een werkzaamheid met een oppervlakte van minder dan 100 m². Gemeenten kunnen hier wel van afwijken door een andere oppervlakte op te nemen.

Planspecifiek Archeologie De planlocatie is in het tijdelijke deel van het omgevingsplan (bestemmingsplan ‘Dorpskernen’) voorzien van ‘Waarde - Archeologie - 5’. Deze gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Een archeologisch onderzoek is verplicht bij bodemingrepen met een oppervlakte groter dan 250 m² en dieper dan 150 cm -Mv. In september 2021 is een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd door Transect (Transect, d.d. 20 september 2021, bijlage 3). Hieruit volgt dat graafwerkzaamheden tot 4,0 m -Mv vrijgegeven kunnen worden van nader archeologisch onderzoek. Naar verwachting zullen de toekomstige panden gefundeerd moeten worden op heipalen. Voor het inrichten van het palenplan voor de nieuwbouw wordt verwezen naar de Handreiking Archeologievriendelijk Bouwen, zodat rekening gehouden kan worden met eventueel in de ondergrond aanwezige rivierduinen op een diepte van meer dan 4,0 m -Mv. Cultuurhistorie Er dient een afweging plaats te hebben ten aanzien van het aspect cultuurhistorie. Er is hier geen sprake van een beschermd dorpsgezicht. In de directe omgeving zijn geen (rijks)monumenten aanwezig. Derhalve vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor het initiatief.