Bijlage 1 BOPA-onderbouwing

Onderbouwing BOPA Middelweg 50-68, Nieuw-Lekkerland Gemeente Molenlanden

Colofon Gegevens over het project: Plannaam:

Middelweg 50-68, Nieuw-Lekkerland

Datum:

12 december 2025

Projectnummer Buro SRO:

SR240111

Projectmedewerkers

Dhr. T van Bruggen | Dhr. R. van der Made

Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever:

Lek en Waard Wonen

Gegevens Buro SRO: Bezoekadres:

’t Goylaan 11 3525 AA Utrecht

Telefoon:

030-2679198

E-mail:

utrecht@buro-sro.nl

Internet:

www.burosro.nl

pagina 2 van 46

Inhoudsopgave 1

2

Inleiding

5

1.1

Aanleiding en ambitie

5

1.2

Aanduiding plangebied

5

1.3

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit

6

1.4

Leeswijzer

7

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8

2.1

Omgevingstafel

8

2.2

Participatie

8

2.3

Bestuurlijk overleg

8

3

Huidige situatie

9

4

Planbeschrijving

11

5

Toetsing aan omgevingsplan

12

5.1

Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden

13

5.2

Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan

14

6

7

Beleid

15

6.1

Rijksbeleid

15

6.2

Provinciaal beleid

16

6.3

Regionaal beleid

21

6.4

Gemeentelijk beleid

22

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

24

7.1

Welstand

24

7.2

Verkeer en parkeren

24

7.3

Duurzaamheid en gezondheid

27

7.4

Geluid

27

7.5

Activiteiten en milieuzonering

29

7.6

Luchtkwaliteit

31

7.7

Archeologie en cultuurhistorie

32

7.8

Bodem

33

7.9

Omgevingsveiligheid

34

7.10

Natuur

36

7.11

Water

39

7.12

M.e.r.-beoordeling

41

8

Financiële haalbaarheid

44

9

Conclusie

45

pagina 3 van 46

BIJLAGEN:

▪

Bijlage 1. Overzicht parkeren, 8 december 2025

▪

Bijlage 2. Akoestisch onderzoek wegverkeer, 10 juni 2025

▪

Bijlage 3. Akoestisch onderzoek industrielawaai, 10 juni 2025

▪

Bijlage 4. Archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek, 17 februari 2022

▪

Bijlage 5. Verkennend bodemonderzoek incl. asbest, 15 april 2021

▪

Bijlage 6. Berekening stikstofdepositie, 12 juni 2025

▪

Bijlage 7. Quickscan natuur, 19 augustus 2025

▪

pagina 4 van 46

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en ambitie

Aan de westkant van het dorp Nieuw-Lekkerland, aan de Middelweg 50-68, ligt een braakliggend terrein. Voorheen stonden aan de Middelweg 50-68 meerdere twee-onder-een-kapwoningen. Eind 2024 zijn de 10 twee-onder-eenkapwoningen die oorspronkelijk in het plangebied stonden gesloopt. De voormalige woningen waren verouderd en voldeden niet aan de hedendaagse bouweisen. De initiatiefnemer Lek en Waard Wonen is voornemens om op de planlocatie 32 sociale huurwoningen te realiseren. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de regels van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Molenlanden, waarvan het bestemmingsplan ‘Middelweg 50-68, Nieuw-Lekkerland’ onderdeel is. Derhalve dient met een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsactiviteit (BOPA) van het tijdelijk deel van het) omgevingsplan afgeweken te worden.

1.2

Aanduiding plangebied

De planlocatie staat kadastraal bekend onder de kadastrale gemeente Nieuw-Lekkerland, sectie C, perceelnummer 586 en heeft een oppervlakte van ca. 4.305 m². Rondom de planlocatie bevinden zich voornamelijk woningen. Op enkele binnenterreinen in de omgeving bevinden zich andere functies, zoals een houtbewerkingsbedrijf en een speeltuin. Ten noorden eindigt de Middelweg op de Lekdijk. Ten oosten van de planlocatie ligt een winkelcentrum, met daarin meerdere maatschappelijke voorzieningen. In diezelfde omgeving ligt een gebouw met een religieuze functie en een basisschool. Ten zuiden ligt een sporthal met verder zuidelijk gelegen een ruim opgezette nieuwbouwwijk. De navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging van het plangebied.

Globale ligging van de planlocatie in Nieuw-Lekkerland, wit omkaderd (bron: beeldmateriaal.nl)

pagina 5 van 46

Globale begrenzing planlocatie (oranje omkaderd), functies in de omgeving aangegeven (bron: beeldmateriaal.nl)

1.3

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit

Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Er zijn twee varianten: 1.

Een activiteit waarvoor het omgevingsplan bepaalt dat een vergunning nodig is, maar het volgens de beoordelingsregels niet mogelijk is de vergunning te verlenen.

2.

Een andere activiteit in strijd met het omgevingsplan.

Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a.

met het oog op een evenwichtige toedeling van functies (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl);

b.

als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden.

In beginsel is bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit conform artikel 16.62 Omgevingswet de reguliere procedure van titel 4.1 Algemene wet bestuursrecht van toepassing. De beslistermijn is acht weken, die met zes weken verlengd kan worden. In sommige gevallen kan het college echter bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten de uitgebreide procedure op basis van afdeling 3.4 van de Awb van toepassing verklaren. In beide gevallen bestaat de mogelijkheid voor bezwaar en beroep. Bij de uitgebreide procedure bestaat de mogelijkheid zienswijzen tegen het ontwerpbesluit in te dienen.

pagina 6 van 46

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 5 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Aansluitend daarop wordt in hoofdstuk 6 het van toepassing zijnde beleidskader voor de locatie/het gebied verwoord. In hoofdstuk 7 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving, waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 8 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot wordt in hoofdstuk 9 een algehele conclusie getrokken.

pagina 7 van 46

2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

2.1

Omgevingstafel

Er is nauw contact met de gemeente Molenlanden over de ontwikkeling. Er zijn ambtelijke overleggen gevoerd over het plan Middelweg 50-68. De gemeente heeft het principeverzoek beoordeeld en heeft aangegeven planvoornemen een wenselijke ontwikkeling te vinden. Er zijn wel voorwaarden gesteld aan de uitwerking van het plan. De opmerkingen worden door initiatiefnemer verwerkt in het plan.

2.2

Participatie

Onder de Omgevingswet is het belang van participatie toegenomen. De initiatiefnemer is in veel gevallen verplicht om te participeren met de betrokkenen. Bij een aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit hoort een beschrijving van de wijze waarop de participatie plaats heeft gevonden en wat daarvan het resultaat is. Op 24 maart 2025 heeft een inloopbijeenkomst plaatsgevonden in nabijgelegen sporthal de Klipper te NieuwLekkerland. De initiatiefnemer heeft de vernieuwde plannen voor de bouw van 32 sociale huurwoningen gepresenteerd aan de omwonenden. Veel aanwezigen spraken hun tevredenheid uit over de voortgang van het project. Een buurtbewoner merkte op: “We zijn blij dat er nu schot in de zaak zit. Hopelijk krijgen nu meer ‘Lekkerlanders’ de kans om in het eigen dorp te blijven wonen.” De plannen houden zoveel mogelijk rekening met de wensen van de buurt, wat bijdraagt aan het draagvlak voor de ontwikkeling. Met een tweetal directe buren woonachtig op de hoek Middelweg/Rom. Krayenhof en Middelweg/Klipperstraat wordt persoonlijk overleg gevoerd. Daarnaast is separaat overleg gevoerd met de op het binnenterrein gelegen bedrijven De Schrijnwerker en Mennema bestratingen.

2.3

Bestuurlijk overleg

De gemeente Molenlanden heeft op 29 oktober 2024 de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid (OZHZ) verzocht advies te geven op het principeverzoek inzake het planvoornemen aan de Middelweg 50-68 te Nieuw-Lekkerland te beoordelen op haalbaarheid. Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het initiatief zullen de benodigde onderzoeksrapporten met betrekking tot de fysieke leefomgeving en milieuaspecten ter beoordeling moeten worden voorgelegd. Deze zijn opgenomen in voorliggende onderbouwing.

pagina 8 van 46

3

Huidige situatie

De planlocatie bevindt zich nabij het kruispunt van de Middelweg en de Planetenlaan/Klipperstraat, aan de westzijde van het dorp Nieuw-Lekkerland. Na de sloop van tien voormalige twee-onder-een-kapwoningen bevindt het terrein zich momenteel in een braakliggende staat. Het plangebied grenst aan de historisch waardevolle Middelweg, die de verkavelingsstructuur van het landschap tussen de rivier de Lek en de vaart de Groote- of Achterwaterschap volgt. De wijk waarin de planlocatie ligt kent een vrij monofunctionele opzet, met incidenteel in de binnenterreinen een bedrijfs- of groenfunctie. Direct achter de planlocatie zijn op het binnenterrein een grondverzet-/bestratingsbedrijf en houtbewerkingsbedrijf gevestigd. De planlocatie wordt op enige afstand omringd door grotere landschappelijke elementen. Ten noorden ligt op ca. 300 m de rivier de Lek, die op deze locatie uitsluitend overgestoken kan worden met een pont. Ten westen ligt op ca. 1.000 m afstand UNESCO werelderfgoed Kinderdijk. Ten zuiden en oosten van het plangebied liggen uitgestrekte agrarische gronden. Het plangebied, evenals het dorp Nieuw-Lekkerland in zijn geheel, is het bereikbaar via de provinciale weg N480 of via de veerpont over de Lek, die het dorp verbindt met Lekkerkerk.

Zicht op de planlocatie richting het noordwesten. Foto genomen vanaf het kruispunt Middelweg/Planetenlaan

pagina 9 van 46

Zicht op de planlocatie naar het noorden toe. Foto genomen vanaf de Klipperstraat

pagina 10 van 46

4

Planbeschrijving

De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van 32 sociale huurwoningen, waarvan 4 grondgebonden rijwoningen en 28 appartementen in één gebouw met 3 bouwlagen. De grondgebonden woningen zijn met de voortuin gesitueerd aan de Klipperstraat. De appartementen zijn gesitueerd aan de Middelweg. De grondgebonden woningen hebben twee lagen met zadelkap en sluiten qua materialisatie en vormgeving aan op de omliggende bebouwing. De appartementen op de kop en de entree zijn verbijzonderd, waarbij de gevelgeleding passend is in het straatbeeld. Het appartementenblok heeft drie verdiepingslagen. De entree tot het gebouw vindt centraal en middels een galerij aan de voorzijde plaats. De Middelweg kent, met een brede openbare groenstrook, een relatief groen karakter. Het planvoornemen haakt hierop aan, met de realisatie van smalle groenstroken aan de voorzijde van beide gebouwenmassa’s. De groenstrook langs het appartementenblok fungeert tevens als overgang tussen privé en openbaar. Ook aan de zijde van de Rom Kraijenhoffstraat is een groenstrook voorzien. Aan de noordkant van het perceel, aan de Middelweg, bevindt zich een inrit tot de achtergelegen parkeerplaatsen. In totaal worden er op het binnenterrein 40 parkeerplaatsen gerealiseerd in halfverharding. Tussen de parkeerplaatsen komen enkele bomen, die het binnenterrein een overwegend groen karakter geven.

Aan de voorkant van de woningen, aan de Middelweg en de Klipperstraat, komen tevens bomen. Fietsparkeren vindt zowel buiten, centraal langs de gebouwen, als binnen in de berging plaats.

Situatietekening beoogde situatie (bron: MOKA architecten)

pagina 11 van 46

Impressie beoogde situatie (bron: MOKA architecten)

pagina 12 van 46

5

Toetsing aan omgevingsplan

5.1

Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden

Alle voorheen geldende bestemmingsplannen maken onderdeel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Molenlanden. Voor de planlocatie gold het bestemmingsplan ‘Middelweg 50-68, NieuwLekkerland’ (vastgesteld op 10 november 2022), waarin de gronden voorzien zijn van de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Groen’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 5’. Tevens geldt voor de bouwvlakken een bouwaanduiding ‘aaneengebouwd’. In het plangebied liggen vier bouwvlakken. In de twee bouwvlakken langs de Middelweg geldt een maximum aantal wooneenheden van 6 per bouwvlak en een maximum bouwhoogte van 7 m. In het bouwvlak langs de Klipperstraat geldt een maximum aantal wooneenheden van 4 en een maximum bouwhoogte van 4 m. In het bouwvlak langs de Rom Kraijenhoffstraat geldt een maximum aantal wooneenheden van 3 en een maximum bouwhoogte van 4 m. De voorgenomen ontwikkeling is niet toegestaan binnen het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan. Derhalve dient afgeweken te worden van het tijdelijke omgevingsplan. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van het tijdelijk deel van het omgevingsplan ‘Middelweg 50-68, NieuwLekkerland’ weer.

Uitsnede van het bestemmingsplan ‘Middelweg 50-68, Nieuw-Lekkerland’ (bron: Regels op de kaart)

In de omgeving van het projectgebied geldt het bestemmingsplan ‘Bebouwde kom Nieuw-Lekkerland en Kinderdijk’ van de gemeente Molenlanden, die tevens onderdeel is van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Rondom de planlocatie komt voornamelijk de bestemming ‘Wonen’ en in mindere mate ‘Bedrijf’, ‘Sport’ en ‘Centrum’ voor. De omgeving van het plangebied is aan te merken als een gemengd gebied met wonen. Bij de gronden met de bestemming ‘Bedrijf’ direct ten westen van de planlocatie zijn bedrijfsactiviteiten in de milieucategorie 1 en 2

pagina 13 van 46

toegestaan. In de omgeving zijn functies aanwezig die naar aard en invloed op de omgeving geschikt zijn voor de ligging nabij woningen.

5.2

Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan

Het plan is op de volgende onderdelen strijdig met het tijdelijke deel van het omgevingsplan:

▪

Bestemming ‘Wonen’ o

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;

o

Ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’ mag de bouwhoogte van hoofdgebouwen niet meer bedragen dan is aangegeven;

o

Ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ is maximaal het aangegeven aantal wooneenheden toegestaan.

pagina 14 van 46

6

Beleid

6.1

Rijksbeleid

6.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

2.

duurzaam economisch groeipotentieel;

3.

sterke en gezonde steden en regio's;

4.

toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Planspecifiek Onderhavig initiatief past binnen de derde prioriteit, waarmee het initiatief passend is binnen de intenties van dit rijksbeleid. Gezien de aard en omvang van het initiatief is de NOVI verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.

6.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In artikel 5.129g wordt bepaald dat bij een plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, rekening gehouden moet worden met: a.

de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en

b.

als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Planspecifiek Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan voor wat gezien wordt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wel zijn in uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State hiervoor lijnen uitgezet. Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Met de beoogde ontwikkeling worden 32 woningen gerealiseerd. Derhalve wordt het plan gezien als stedelijke ontwikkeling en dient

pagina 15 van 46

het plan getoetst te worden aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking’. Navolgend wordt de behoefte, locatie en conclusie beschouwd. Behoefte Er is in Nederland een groot tekort aan woningen. Voor veel mensen is het lastig een woning te vinden die aansluit bij hun wensen en mogelijkheden. Er is steeds meer behoefte aan kleine en betaalbare woningen. In de regio Alblasserwaard streeft men naar een evenwichtige woningmarkt. Een belangrijk uitgangspunt blijft dat de woningen in de regio aansluiten op de behoeften. In de regionale verstedelijkingsstrategie Zuid Holland zijn voor het gebied waar planvoornemen onder valt 2.000 woningen opgenomen. Ook de gemeente Molenlanden zoekt naar de mogelijkheden voor extra (betaalbare) woningen in het bestaand stedelijk gebied. Er is behoefte aan sociale huur in kernen, zoals Nieuw-Lekkerland, met relatief veel voorzieningen. De gemeente geeft in de Woonvisie 2020-2024 aan dat er behoefte is aan ca 1.460 woningen in de periode tussen 2020 en 2029. Voorliggend planvoornemen draagt bij aan bovenstaande. Bestaand stedelijk gebied In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is stedelijk gebied als volgt omschreven: het stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur.

Het betreft het samenstel van bebouwing dat in een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is toegelaten. Uitgaande van de definitie als omschreven in het Bkl kan het plangebied worden aangemerkt als stedelijk gebied. Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

6.2

Provinciaal beleid

6.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland De meeste recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 18 februari 2025. Naast de algemene sturingsfilosofie en een analyse van de huidige situatie van Zuid-Holland schetst de provincie in de omgevingsvisie haar toekomstgerichte beleid in zeven provinciale vernieuwingsambities. Deze ambities vormen een stip op de horizon. 5.

Samenwerken aan Zuid-Holland

6.

Bereikbaar Zuid‐Holland

7.

Schone energie voor iedereen

8.

Een welvarend Zuid‐Holland

9.

Naar vitale balans, water natuur en landbouw

10. Sterke steden en dorpen in Zuid‐Holland 11. Gezond en veilig Zuid‐Holland Deze zeven vernieuwingsambities zijn geconcretiseerd in beleidsdoelen, die omschrijven aan welke maatschappelijke opgaven de provincie werkt. De beleidsdoelen zijn vervolgens uitgewerkt in beleidskeuzes. De provincie wil gebiedsgericht, integraal en op het regionale schaalniveau sturen op kwaliteitsverbetering, het realiseren van beleidsdoelen en bij het gebied passende ruimtelijke ontwikkelingen (‘de juiste ontwikkeling op de juiste plek’).

pagina 16 van 46

Gebiedsprofielen en ruimtelijke kwaliteit Het landschap in de provincie Zuid-Holland is gevarieerd. Voor 16 deelgebieden zijn in 2014 gebiedsprofielen gemaakt als uitwerking van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Deze gebiedsprofielen zijn samen met de regio ontwikkeld. Elk gebied heeft eigen gebiedskenmerken die mogelijk van provinciaal belang zijn. Wanneer ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden op de juiste plek, zijn ze mogelijk onder voorwaarde dat de ruimtelijke kwaliteit behouden blijft of versterkt wordt. Ruimtelijke kwaliteit is de optelsom van toekomstwaarden, gebruikswaarden en belevingswaarden. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook toekomstvast (duurzaam houdbaar of bewust tijdelijk) en aantrekkelijk. Ruimtelijke kwaliteit omvat niet alleen de waarden die objecten en gebieden hebben, maar ook de potentie om waarden tot ontwikkeling te brengen. Het zijn waarden die te maken hebben met eigenheid, identiteit, herkenbaarheid, leefbaarheid, bruikbaarheid en continuïteit. De gebiedsidentiteit is de basis voor nieuwe ontwikkelingen. Deze identiteit is ontstaan door eeuwenlange ingrepen in de ruimte. Daarbij is een aantal lagen te onderscheiden. De bodem, de ondergrond gaat over de grondslag van de provincie en de natuurlijke (landschapsvormende) processen. Daarop ligt de laag van de cultuur- en natuurlandschappen.

In deze laag vind je het zichtbare landschap en (grondgebonden) nut. Deze laag is gevormd door eeuwenlang (vaak agrarisch) gebruik door de mens. De derde laag die onderscheiden wordt is de laag van stedelijke occupatie, bestaand uit steden, dorpen en hun onderlinge netwerken. Tot slot gaat de laag van de beleving over identiteit, met als belangrijke dragers cultuurhistorie en (recreatieve) beleving. Passende ruimtelijke ontwikkeling Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. In de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder raakt deze aan provinciale doelen of belangen. Ook de bijzonderheid en kwetsbaarheid van de gebiedskwaliteit speelt daarbij een rol. De gebiedsprofielen bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact van een ontwikkeling in een bepaald gebied is. De provincie maakt daarbij onderscheid in drie typen ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Hierbij spelen de schaalniveaus van de kavel, de structuur en de gebiedsidentiteit een rol.

Wanneer een ontwikkeling aansluit bij de gebiedsidentiteit en zich voegt in de bestaande structuur, is sprake van inpassing. Een ontwikkeling die wel aansluit bij de gebiedsidentiteit maar op structuurniveau in wijzigingen voorziet, betekent een aanpassing. En bij transformatie zorgen de aard en omvang van een ontwikkeling voor een verandering van de gebiedsidentiteit. Deze indeling van ontwikkelingen is ook doorvertaald in de instructieregels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit in de omgevingsverordening. Voor ruimtelijke kwaliteit zijn drie beschermingscategorieën te onderscheiden met bijpassende gebiedstypen (zie ook paragraaf 6.2.2):

▪

Beschermingscategorie 1: alleen inpassen mogelijk (Graslanden Bollenstreek, Natuurnetwerk Nederland, Kroonjuweel Cultureel Erfgoed)

▪

Beschermingscategorie

2:

inpassen

en

aanpassen

is

mogelijk

(Recreatiegebied,

weidevogelgebied, Groene Buffers)

▪

Beschermingscategorie 3: inpassen, aanpassen en transformeren is mogelijk (Buitengebied)

pagina 17 van 46

Belangrijk

Planspecifiek Omgevingskwaliteit Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit wel van belang. Hiervoor zullen de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven. De planlocatie heeft in het provinciaal omgevingsbeleid niet een bepaalde beschermingscategorie voor ruimtelijke kwaliteit. Laag van de ondergrond Op de kaart van de ‘Laag van de ondergrond’ is het plangebied aangewezen als ‘rivierdeltacomplex – rivierklei/veen’. Zoals overal in Zuid-Holland heeft het water en het menselijk handelen grote invloed gehad op de geomorfologie van dit deel van de provincie. Het areaal land in de delta is vergroot door het proces van landaanwinning en de aanleg van dijken rond de minder vaak overstromende gronden. De gronden in het deltacomplex bestaan overwegend uit kleigronden. Dit zijn voedselrijke, draagkrachtige gronden. De deltawateren zijn onderdeel van het deltacomplex. De dynamiek van de estuariën is een belangrijk natuurlijk gegeven. Nauw verbonden met de deltawateren zijn de niet ingepolderde, buitendijkse kleigronden. Dit betreft de slikken, (bekade) gorzen, grienden, wilgenbossen, geulen en de uiterwaarden langs de rivieren en voormalige zeearmen. Het zijn natuurlijke landschappen waar ruimte is voor dynamische processen van water en wind en de bijbehorende flora en fauna.

De komgronden en oeverwallen van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie, aan de randen van het veenweidelandschap. Ze zijn vermengd met de veenondergrond. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere en drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap; het reliëf, de occupatie en het gebruik. Het planvoornemen verstoort het verschil tussen komgronden en oeverwallen niet. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Op de kaart van de ‘Laag van cultuur- en natuurlandschappen’ is het plangebied aangewezen als ‘veenweidelandschap’. De landschapsstructuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsassen zoals veenkades, vaarten en linten. Loodrecht daarop staan de (regelmatige) verkavelingspatronen. Het landschap is tussen deze structuren weids met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels, vele sloten met hoog waterpeil en overwegend grasland als bodemgebruik. Het agrarisch gebruik overheerst. Belangrijke kenmerken van het veenweidegebied zijn het contrast tussen (meer verdichte) hooggelegen boezems, linten en bovenlanden en het uitgestrekte, ingeklonken veenland. Veenstromen, dijken en kades vormen landschappelijke structuurdragers en begrenzen de poldereenheden.

In het oosten van de provincie is het veengebied vermengd met oeverwallen en kommen van het rivierenlandschap. De kommen zijn grootschalig met regelmatige (cope)verkaveling, maar gaan al snel over in het veenweidelandschap. Deze overgangen zijn op de planlocatie in het stedelijk gebied niet zichtbaar. Het planvoornemen blijft binnen de bestaande kavel en verstoord daarmee geen zichtlijnen of structuren van het landschap.

pagina 18 van 46

Laag van de stedelijke occupatie Op de kaart van de laag van de ‘Stedelijke occupatie’ is het plangebied aangewezen als ‘Steden en dorpen’. Daarnaast ligt de planlocatie op een kruispunt waar de verbindingen ‘provinciaal hoofdwandelnetwerk’ en ‘Provinciaal hoofdfietsnetwerk’ elkaar kruisen. Dorpen maken van oorsprong deel uit van de agrarische cultuurlandschappen. Vanuit hier werden de omliggende agrarische gronden ontgonnen en daarna vaak eeuwenlang bewerkt. Door de verschillende condities van de ondergrond en de natuurlijke omgeving in combinatie met de ligging in de netwerken ontstond een pallet aan dorpen met eigen kenmerken, karakter en kwaliteit. De richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit zijn als volgt;

▪

Elk dorp bouwt voort op de eigen identiteit en op de karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap.

▪

Ruimtelijke

ontwikkelingen

dragen

bij

aan

de

groen-

en

waterstructuren

en

recreatieve

uitloopmogelijkheden in en rond het dorp.

▪

Ontwikkelingen dragen bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van het dorp.

Gesteld kan worden dat het planvoornemen aansluit op bovengenoemde richtlijnen over omgevingskwaliteit. Laag van de beleving Het ‘provinciaal hoofdwandelnetwerk’ van fiets- en wandelpaden en ruiter- en vaarroutes verbindt een verscheidenheid van stedelijke en landelijke gebieden, natuur- en recreatiegebieden en andere toeristische trekpleisters. Dit netwerk is bedoeld als ontsluiting, maar ook als middel om stad en landschap van Zuid-Holland te ervaren. Recreatieknooppunten in dit netwerk zijn de overstapplaatsen tussen verschillende vervoersmodaliteiten als auto, fiets of kano. Deze kunnen een toeristisch-recreatieve bestemming op zich zijn. Een samenhangend, gevarieerd en aantrekkelijk stelsel van gebieden en routes vraagt om het opheffen van barrièrewerking of het toevoegen van ontbrekende schakels. In het hoofdnetwerk fiets zijn de voor de provincie belangrijke (boven)regionale fietsverbindingen ondergebracht. Het gaat om doorgaande fietsverbindingen voor zowel recreatief als woon-werk fietsverkeer. Dit hoofdnetwerk vormt de basis voor een fijnmazige, lokale netwerken. Het planvoornemen zorgt niet voor nieuwe obstakels in dit netwerk. Parkeren wordt op eigen terrein gerealiseerd waarbij gebruik wordt gemaakt van één inritconstructie. Dit zijn er minder dan in de huidige situatie.

Beleidskeuzes De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze: Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling binnen het bestaand stads- en dorpsgebied is voorzien is de beleidskeuze 'stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied' van toepassing. Om de bebouwde ruimte beter te benutten heeft de provincie het bestaand stads- en dorpsgebied en de linten in het buitengebied aangegeven en gesteld dat, in beginsel, hierbinnen de verstedelijking dient plaats te vinden. Het plangebied is geheel binnen het bestaand stadsen dorpsgebied gesitueerd.

pagina 19 van 46

6.2.2 Zuid-Hollandse Omgevingsverordening Op 18 februari 2025 is de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsverordening. De verordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen. Ruimtelijke kwaliteit In artikel 7.43c van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een omgevingsplan alleen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaat als de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. Onder de volgende voorwaarden kan ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit worden voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling: a.

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied (inpassen), wordt deze alleen toegelaten als deze rekening houdt met de relevante richtpunten;

b.

als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze alleen toegelaten mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving;

c.

als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op het niveau van een kavel en past bij de aard en de schaal van het gebied. Met de stedenbouwkundige invulling van de beoogde nieuwbouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen zijn reeds onder ‘Omgevingsvisie Zuid-Holland’ toegelicht. Hieruit blijkt dat het plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en gebiedsprofielen voldoet. Risico’s van klimaatverandering In artikel 7.41a van de Omgevingsverordening is opgenomen dat rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: a.

wateroverlast door overvloedige neerslag;

b.

overstroming;

c.

hitte;

d.

droogte.

Wateroverlast Uit de klimaateffectatlas van de provincie Zuid-Holland blijkt dat het plangebied niet gevoelig is voor extreme neerslag. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met de waterhuishouding en zullen de richtlijnen vanuit het waterschap in acht genomen worden. Overstroming Uit raadpleging van de overstromingskaart van de Klimaatatlas van Zuid-Holland blijkt dat ter plaatse van het plangebied voor de primaire waterkeringen een middelgrote overstromingskans is (1/30 tot 1/300 per jaar). Onderhavig planvoornemen voorziet in de sloop van 10 grondgebonden woningen en daarmee feitelijk in de

pagina 20 van 46

toevoeging van 22 woningen in stedelijk gebied. Van de 32 nieuwe woningen zijn er 4 grondgebonden en deze hebben twee bouwlagen met een kap. Acht appartementen liggen op het maaiveld, en hebben intern vluchtmogelijkheden hogerop. De verwachting is dat het overstromingsrisico niet toeneemt. Hitte Ter plaatse van het plangebied is op dit moment geen sprake van een hoge temperatuur vergeleken met de omgeving. De hittestress zal licht toenemen wanneer de woningbouw gerealiseerd wordt. Gezien de reeds groenblauwe omgeving en het groen wat in de beoogde situatie voorzien is, wordt niet verwacht dat toekomstige bewoners hittestress gaan ervaren. Droogte Op basis van de klimaatatlas vormt droogte geen probleem op de planlocatie. Tevens wordt door de aanleg van groen water zoveel mogelijk vastgehouden op de locatie. Daarnaast is er voldoende oppervlaktewater aanwezig rondom het plangebied. Milieubeschermingsgebied voor grondwater De planlocatie ligt in een grondwaterbeschermingsgebied Er wordt onderscheid gemaakt in waterwingebieden, grondwaterbeschermingszones, boringsvrije zones en gebieden voor aanvullende strategische voorraden. Het plangebied ligt in een boringsvrije zone. In omgevingsverordening worden beperkingen opgelegd in grondwaterbeschermingsgebieden.

In een boringsvrije zone is onder andere voor het maken van boorgaten, het graven dieper dan 2,5 m onder het maaiveld en andere handelingen die de weerstand van de bodem kunnen aantasten een vergunning benodigd. Dergelijke ingrepen zijn niet voorzien. Conclusie Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn voor het voorgenomen plan vanuit de Omgevingsverordening Zuid-Holland.

6.3

Regionaal beleid

6.3.1 Woningbouwprogramma Alblasserwaard 2021-2030 In navolging van de regionale structuurvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden heeft de regio in 2012 de visie Woningbouwprogramma Alblasserwaard 2030 opgesteld. Deze visie is een actualisering van het beleid uit de regionale structuurvisie en bepaalt de beleidskeuzes met het oog op 2030. De Alblasserwaard is een bijzonder en hoogwaardig woongebied. Bijzonder omdat het een bruisende historische vestingstad met voorzieningen en stedelijke woonmilieus combineert met een groot landelijk gebied met veel grotere en kleinere kernen, met landelijke en rustige woonmilieus. Dit is een unieke combinatie voor een woongebied op de grens met de Randstad. De regio levert woonkwaliteit die zorgt voor binding van de eigen inwoners en het aantrekken van mensen van buitenaf. Het beleid is dat inbreiding voor uitbreiding gaat. De regio blijft zich daar, waar mogelijk, op richten. Echter ziet de regio ook dat de woningbouw wel moet passen bij het karakter van het dorp en de omgeving. Het dorp moet dorps blijven, dit betekent dat er weinig ruimte is voor hoogbouw in Molenlanden.

pagina 21 van 46

Planspecifiek Het open, rustige en authentieke karakter van de regio Alblasserwaard staat met onderhavige ontwikkeling niet onder druk. Het planvoornemen betreft een inbreiding van 32 sociale huurwoningen in de kern Nieuw-Lekkerland en voorziet in de behoefte naar extra sociale huurwoningen. Het initiatief sluit goed aan op het karakter van de omgeving en laat beeldbepalende elementen daar ook op aansluiten. Geconcludeerd kan worden dat het planvoornemen in lijn is met het regionale beleid.

6.4

Gemeentelijk beleid

6.4.1 Toekomstvisie Molenlanden 2030 ‘Eigenheid in verbondenheid’ Op 28 september 2021 heeft de gemeenteraad van de gemeente Molenlanden de Toekomstvisie Molenlanden 2030 vastgesteld. Op zes onderwerpen beschrijft de visie de landelijke en lokale trends en de wensen van de gemeente. Deze trends die de gemeente ziet, gebruikt de gemeente om de wensen mogelijk te maken. Per onderwerp schetst de gemeente het beeld voor het jaar 2030. Deze zes beelden samen bepalen het integrale beeld voor wat de gemeente in 2030 wil zijn. De zes beelden gaan in op de volgende aspecten: 1.

Inclusieve samenleving

2.

Leefomgeving

3.

Economie

4.

Recreatie & Toerisme

5.

Klimaat & Energie

6.

Bereikbaarheid

Planspecifiek De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 32 sociale huurwoningen aan de Middelweg. Door de toevoeging van sociale huurwoningen sluit het planvoornemen goed aan op het onderdeel leefomgeving. De gemeente geeft in het onderdeel ‘leefomgeving’ aan dat zij ziet dat woningen steeds duurder worden en de betaalbaarheid van woningen afneemt. Daarnaast voorziet de gemeente een grotere vraag naar verschillende woontypes en woonvormen, waaronder een vraag naar kleinere woonvormen. De gemeente Molenlanden wenst daarom voldoende, betaalbare en (levensloop)geschikte woningen voor de verschillende doelgroepen. Met voorgenomen ontwikkeling wordt invulling gegeven aan het voorzien van kleinere woonvormen die betaalbaar zijn. Daarnaast stelt de gemeente zichzelf de vraag: “Wat helpt om op dit onderwerp de impact te bereiken die nodig is in de samenleving?”. De woningnood is op alle niveaus erg groot. Door betaalbare en kleine woningen te realiseren levert de gemeente een bijdrage aan een regionale en lokale behoefte.

6.4.2 Woonvisie 2020-2024 In oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden de Woonvisie 2020-2024 vastgesteld. In deze woonvisie wordt ingegaan op de volgende onderwerpen. 1.

Meer woningen met de juiste kwaliteit

2.

Betaalbaar wonen

3.

Bestaande voorraad op peil

4.

Wonen met zorg

5.

Specifieke woningbehoeften

6.

Leefbare en vitale dorpen

pagina 22 van 46

Planspecifiek Onderhavige ontwikkeling sluit het beste aan bij de onderwerpen ‘meer woningen met de juiste kwaliteit’ en ‘betaalbaar wonen’. De gemeente geeft aan voldoende woningen te willen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. Die vraag ligt voornamelijk in het realiseren van betaalbare grondgebonden woningen en nultredenwoningen voor starters en senioren. Initiatief sluit daar met de ontwikkeling van zowel grondgebonden woningen als appartementen goed op aan. De gemeente ziet ook dat er vraag is naar, naast de vraag naar koopwoningen, sociale huurwoningen in kernen met veel voorzieningen zoals Nieuw-Lekkerland. Ook daar sluit het initiatief met de realisatie van 32 sociale huurwoningen goed op aan. Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling aansluit bij de Woonvisie 2020-2024 van de gemeente Molenlanden.

pagina 23 van 46

7

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

7.1

Welstand

Artikel 22.29 lid 1 onder b (bruidsschat) bepaalt dat bestaande en nieuwe bouwwerken niet in strijd mogen zijn met redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota. Veel gemeenten hebben deze welstandsnota waarin zij de beleidsregels hebben opgenomen. In het tijdelijk deel van het omgevingsplan blijven de huidige welstandsregels van toepassing. In het omgevingsplan kunnen welstandscriteria echter ook worden opgenomen in de ruimtelijke planregels, in plaats van in beleidsregels. Ook zijn er gemeenten die bepaalde gebieden hebben aangewezen die welstandsvrij zijn. Er vindt in deze gebieden dan geen welstandstoets plaats. Ook kunnen voor nieuwe ontwikkelingen bijvoorbeeld specifieke welstandsregels gelden die zijn opgenomen in een beeldkwaliteitsplan.

Planspecifiek Op basis van de welstandsnota van de gemeente Molenlanden (vastgesteld op 24 oktober 2019) valt het plangebied in een welstandsvrij gebied. Dat betekent dat in hoofdzaak geen ‘relevante eisen van welstand’ worden toegepast op een (buitenplanse) aanvraag omgevingsvergunning. Het aspect welstand vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

7.2

Verkeer en parkeren

7.2.1 Verkeer Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 744 'Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

Planspecifiek Om de invloed op het verkeersnetwerk in te kunnen schatten is de verkeersgeneratie van de planlocatie berekend aan de hand van CROW-publicatie 744 ‘Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering'. Bij de berekening is uitgegaan van een ‘niet stedelijk’ woonmilieu in ‘rest bebouwde kom’ zoals vermeld in de ‘Nota Parkeernormen Molenlanden 2020’. Er wordt gesaldeerd met de situatie van 10 twee-onder-een-kapwoningen, omdat deze niet langer dan 5-jaar geleden zijn gesloopt. Met de beoogde ontwikkeling worden 32 woningen gerealiseerd. Deze zijn verdeeld in 4 grondgebonden woningen en 28 appartementen, alle in het segment sociale huur. De appartementen van de types B,C en D hebben een bruto vloeroppervlak tussen 75 en 100 m² bvo. Deze vallen in dezelfde categorie volgens de CROW publicatie. De

pagina 24 van 46

appartementen van type A hebben een oppervlak dat onder de 75 m² bvo blijft en vallen in een andere categorie. De grondgebonden woningen vallen op hun beurt weer in een andere categorie, waar geen onderscheid gemaakt wordt in oppervlakte. De navolgende tabel geeft weer wat de maximale verkeersgeneratie per etmaal in de toekomstige situatie is. Type Grondgebonden woning Appartement A Appartement B Appartement C Appartement D

CROW-categorie Huur, huis, sociale huur

Aantal 4

Kengetal 5,2

Verkeergeneratie 20,8

Huur, appartement, sociale huur, <75 m² BVO Huur, appartement, sociale huur, 75 – 100 m² BVO Huur, appartement, sociale huur, 75 – 100 m² BVO Huur, appartement, sociale huur, 75 – 100 m² BVO

10

3,7

37,0

6

3,8

22,8

6

3,8

22,8

6

3,8

22,8

Totaal

126,2

Tabel 1: De verkeersgeneratie in de beoogde situatie.

In de situatie waarmee gesaldeerd mag worden bevinden zich op de planlocatie 10 twee-onder-een-kap woningen. De navolgende tabel geeft weer wat de maximale verkeersgeneratie per etmaal in de huidige situatie is. Type Grondgebonden woning Totaal

CROW-categorie Huur, huis, sociale huur

Aantal 10

Kengetal 5,2

Verkeergeneratie 52,0 52,0

Tabel 2: De verkeersgeneratie in de oorspronkelijke situatie.

De nieuwe situatie leidt tot een extra verkeersgeneratie van afgerond 126,2 – 52,0 = 74,2 voertuigbewegingen per etmaal. De Middelweg, waar in de richting van de Lekdijk een (tijdelijk) verbod voor vrachtverkeer geldt, heeft een gemiddelde verkeersintensiteit van ca. 1.561 voertuigen per etmaal (bron: CIMLK). De verwachting is dat deze weg de extra verkeersbewegingen goed op kan nemen. In de nieuwe situatie wordt het verkeer ontsloten via een overzichtelijke inritconstructie. Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het aspect verkeer geen belemmeringen vormt voor de beoogde ontwikkeling.

7.2.2 Parkeren Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type functie. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 744 'Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden

pagina 25 van 46

verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen. Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid ten aanzien van parkeren is vastgelegd in de ‘Nota Parkeernormen Molenlanden 2020’ (vastgesteld op 5 maart 2020). Om te waarborgen dat bij ruimtelijke ontwikkelingen in voldoende mate wordt voorzien in de parkeerbehoefte en -ruimte is het noodzakelijk dat aan de parkeernormen wordt voldaan. De gemeente Molenlanden heeft om die reden haar parkeernormen vastgelegd in de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020.

Planspecifiek De parkeernormen van de gemeente Molenlanden zijn gebaseerd op de kencijfers van de parkeernota. Derhalve is conform ‘Nota Parkeernormen Molenlanden 2020’ de parkeerbehoefte berekend. Volgens de parkeernota geldt op planlocatie de stedelijkheidsgraad ‘niet stedelijk’ en het woonmilieu ‘rest bebouwde kom’. De onderstaande tabel toont het aantal benodigde parkeerplaatsen. Type Grondgebonden woning Appartement A Appartement B Appartement C Appartement D Totaal

Categorie Huur, sociale huur

Aantal 4

Kengetal 1,6

Parkeerbehoefte 6,4

Huur, etage, midden/goedkoop Huur, etage, midden/goedkoop Huur, etage, midden/goedkoop Huur, etage, midden/goedkoop

10 6 6 6

1,4 1,4 1,4 1,4

14,0 8,4 8,4 8,4 45,6

Tabel 3: De parkeerbehoefte in de beoogde situatie.

Uit de tabel volgt dat er 45,6 parkeerplaatsen benodigd zijn. Om aanspraak te kunnen maken op parkeerplaatsen in de openbare ruimte kan gesaldeerd worden met de oorspronkelijke situatie, waarin 10 twee-onder-een-kapwoningen een parkeerbehoefte van 16 parkeerplaatsen hebben (zie tabel 4). Type Grondgebonden woning Totaal

CROW-categorie Huur, sociale huur

Aantal 10

Kengetal 1,6

Parkeerbehoefte 16,0 16,0

Tabel 4: De parkeerbehoefte in de oorspronkelijke situatie.

Deze oorspronkelijke woningen hadden een lange oprit (langer dan 10 m) zonder garage. Op basis van de rekenmethode uit de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020' betekent dit dat de oorspronkelijke woningen op eigen terrein over 10 * 1,0 = 10 parkeerplaatsen beschikken. Het verschil tussen de parkeerbehoefte van de bestaande woningen en het parkeeraanbod op eigen terrein is 16,0 - 10,0 = 6,0 parkeerplaatsen. Dat betekent dat 6,0 parkeerplaatsen in de openbare ruimte toegekend kunnen worden aan de beoogde ontwikkeling. Het parkeeraanbod van de beoogde ontwikkeling bestaat uit 40 parkeerplaatsen op het binnenterrein en 6 bestaande parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Er kan geconcludeerd worden dat dit voldoende is om de parkeervraag van 45,6 parkeerplaatsen op te lossen.

pagina 26 van 46

Het bovenstaande is gevisualiseerd in bijlage 1 (MOKA architecten, d.d. 8 december 2025).

7.3

Duurzaamheid en gezondheid

De aspecten duurzaamheid en de gezondheid van mensen zijn steeds belangrijkere thema’s geworden. Om die reden zijn duurzaamheid en gezondheid in de Omgevingswet verankerd. In artikel 1.3 sub a van de Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit als een belangrijk maatschappelijk doel opgenomen. In een omgeving die gezond gedrag stimuleert, zijn de bewoners over het algemeen gezonder dan in een omgeving die daar niet op is ingericht. Toetsing aan de aspecten duurzaamheid en gezondheid is sterk afhankelijk van het gemeentelijk beleid op deze thema’s. Het gemeentelijk beleid ten aanzien van duurzaamheid en/of gezondheid in het omgevingsplan, zijn vastgelegd in de vorm van omgevingswaarden. De Rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw, die nu zijn opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). De eisen houden in dat nieuwe woningen (bijna) energieneutraal gebouwd moeten worden.

Planspecifiek De beoogde woningen worden gasloos opgeleverd en volgens de BENG-methode gebouwd. In de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening is ingegaan op de risico’s van klimaatverandering en wat voor gevolgen dit heeft voor de beoogde ontwikkeling. Uit het raadplegen van de klimaatatlas Zuid-Holland blijkt dat er op locatie een ‘middelgrote kans’ op overstromingen is. Het is van belang de risico’s af te wegen. Het plangebied ligt met de nabijheid van de Lekdijk in een groenblauwe omgeving. Met het planvoornemen wordt rekening gehouden met de aanleg van groen en bomen. Langs de Middelweg vormt het groen een aanvulling op de bredere groenstrook aan de overzijde van de weg. Groen heeft een positief effect op de gezondheid van de bewoners. Groen in combinatie met boomkronen zorgen tevens voor de verlaging van hittestress. Het aspect duurzaamheid en gezondheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

7.4

Geluid

De regels voor geluid zijn opgenomen in de bruidsschat en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het bevoegd gezag moet bij het toelaten van een activiteit, (spoor)weg, industrieterrein of geluidgevoelig gebouw het geluid op geluidgevoelige gebouwen beoordelen. De kern is dat geluidgevoelige gebouwen worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Een geluidgevoelig gebouw (artikel 3.21 Bkl) wordt gedefinieerd als een gebouw of een gedeelte van een gebouw met een:

▪

woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;

▪

onderwijsfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan;

▪

gezondheidszorgfunctie met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan; of

▪

bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied en nevengebruiksfuncties daarvan.

pagina 27 van 46

Het

beschermen

van

een

geluidgevoelige

gebouw

gebeurt

aan

de

hand

van

vastgestelde

geluidaandachtsgebieden, waarbij instructieregels gelden. De volgende geluidbronsoorten hebben een aandachtsgebied: rijkswegen, provinciale wegen, gemeentewegen, waterschapswegen, hoofdspoorwegen, lokale spoorwegen en industrieterreinen.

Planspecifiek Woningen zijn geluidgevoelige gebouwen zoals bedoeld in artikel 3.21 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties dient aangetoond te worden dat de nieuwe woningen voldoen aan de eisen die gesteld worden in het Bkl. Het aspect geluid wordt navolgend verder beschouwd. Wegverkeerslawaai Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen het geluidaandachtsgebied van de 30 km/h wegen in de omgeving (o.a. Middelweg en Klipperstraat). Om die reden is in juni 2025 een akoestisch onderzoek naar wegverkeer (Adviesburo van der Boom, 10 juni 2025, zie bijlage 2) uitgevoerd. De hoogste waarde van het geluid door lokale wegen ligt in één rekenpunt boven de standaardwaarde van 53 dB. Waarbij de hoogste waarde 54 dB bedraagt. De grenswaarde van 70 dB wordt niet overschreden. Omdat de standaardwaarde van 53 dB voor wegverkeer op de lokale wegen wordt overschreden dient te worden nagegaan of sprake is een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het treffen van maatregelen in de vorm van een stil wegdek stuit op financiële bezwaren; het aanbrengen van een geluidscherm stuit op stedenbouwkundige bezwaren. De gemeente heeft nog geen geluidregels vastgesteld voor het beoordelen van geluid onder de Omgevingswet.

Vooralsnog gaat de gemeente uit van de beleidsuitgangspunten uit het beleid dat werd gehanteerd voor het toekennen van hogere waarden onder de Wgh. De gemeente geeft in haar beleid aan dat “de kwaliteit van de woon- en leefomgeving acceptabel is als er een geluidluwe gevel en een geluidluwe buitenruimte aanwezig is”. Aan deze eis kan voor alle woningen worden voldaan. Gezien het bovenstaande kan, voor wat betreft het aspect geluid, sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, mits voldaan wordt aan de eisen voor de geluidwering uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. De hoogste waarde van het gezamenlijke geluid bedraagt 54 dB op de zuidgevel van het nieuwe woongebouw. Voor de gevel zijn mogelijk aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig om te voldoen aan de eisen uit het Bbl. Industrielawaai Aan de achterzijde (westkant) van de woningen staan twee bedrijfsgebouwen. In het geldende bestemmingsplan ‘Bebouwde kom Nieuw-Lekkerland en Kinderdijk’ hebben deze gronden de bestemming ‘Bedrijf’ waar een maximale milieucategorie van 2 geldt. In de feitelijke situatie zijn hier een grondverzet-/bestratingsbedrijf en een houtbewerkingsbedrijf gevestigd.

Om aan te tonen dat deze bedrijven geen belemmering vormen voor een goed woon- en leefklimaat is op 10 juni 2025 een akoestisch onderzoek naar industrielawaai uitgevoerd (Adviesburo van der Boom, 10 juni 2025, bijlage 3).

pagina 28 van 46

Het langtijdgemiddelde van alle activiteiten bedraagt hooguit 43 dB(A) overdag (Mennema maatgevend) en 21 dB(A) in de avond (De Schrijnwerker maatgevend). Daarmee worden de richtlijnen niet overschreden. De maximale geluidniveaus bedragen overdag hooguit 71 dB(A) en overdag 37 dB(A). Daarmee worden de grenswaarden uit het Bkl niet overschreden. De richtwaarden voor de langtijdgemiddelde en maximale geluidniveaus worden niet overschreden. Maatregelen om de geluidbelasting op de omgeving te beperken zijn niet noodzakelijk om aan de eisen te voldoen. Een goed woon- en leefklimaat is gegarandeerd. Het bedrijf zal niet (akoestisch) worden beperkt in haar bedrijfsvoering. Conclusie Akoestisch onderzoek naar industrielawaai stuit op geen bezwaren voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het akoestisch onderzoek naar wegverkeer toont aan dat de standaardwaarde van 53 dB op één rekenpunt wordt overschreden. De hoogste waarde van het gezamenlijke geluid bedraagt 54 dB op de zuidgevel van het nieuwe woongebouw. Geluidwerende maatregelen moeten volgens de eisen uit het Bbl worden getroffen. Voor de gevel zijn mogelijk aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig om te voldoen aan de eisen uit het Bbl. Onder deze condities vormt het aspect geluid geen belemmering voor het planvoornemen.

7.5

Activiteiten en milieuzonering

De ‘Vereniging van Nederlandse Gemeenten’ (VNG) heeft in 2024 de uitgave ‘Activiteiten en milieuzonering 2024’ gepubliceerd. De nieuwe handreiking ondersteunt de uitvoeringspraktijk bij keuzes over de toelaatbaarheid en inpassing van 'milieuhinderlijke activiteiten' onder de Omgevingswet. Het begrip ‘milieuhinderlijke activiteiten’ wordt gehanteerd om alle (bedrijfs)activiteiten met een hindercontour vanwege geur- en/of geluidproductie in één passende term te vangen. Door middel van milieuzonering kan een kader worden vastgelegd voor de toelating van deze activiteiten ten opzichte van gebieden waar wordt gewoond en waar milieugevoelige activiteiten aanwezig zijn. Onder een milieugevoelige activiteit wordt een activiteit verstaan waarvoor de ondervonden milieubelasting bepalend is voor het bereiken en in stand houden van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Een gemeente kan in haar omgevingsplan voorzien in een set regels voor bedrijventerreinen en andere werkterreinen, in het bijzonder voor geluid en geur. Uitgangspunt blijft functiescheiding waar dat nodig is en het toepassen van inwaartse zonering binnen bedrijventerreinen en andere werkterreinen. Daarbij geldt: hoe groter de afstand tot de woonomgeving, hoe meer gebruiksruimte voor geluid en geur per milieuhinderlijke (bedrijfs-)activiteit beschikbaar is.

De inwaartse zonering krijgt vorm door maximaal drie zones voor geluid en twee zones voor geur. De zones zijn afhankelijk van de ligging ten opzichte van gebieden met milieugevoelige activiteiten. Zones, waarden en afstanden Voor een milieuhinderlijke activiteit op een bedrijventerrein of ander werkterrein geldt voor geluid de basiswaarde van 50 dB(A) etmaalwaarde tot de grens van het woongebied of op 50 meter van de grens van de locatie waar de activiteit wordt verricht. De gemeente heeft de mogelijkheid in het omgevingsplan een zone ‘geluid verruimd’ toe te passen om op bedrijventerreinen, niet zijnde industrieterreinen, ook de zwaardere milieuhinderlijke activiteiten te voorzien van voldoende standaard geluidruimte (50 dB(A) tot maximaal 100 m van eigen terreingrens). Ook kan de zone ‘geluid beperkt’ toegepast worden. In dat geval mag er maximaal 45 dB(A) op de grens van het rustig woongebied geproduceerd worden.

pagina 29 van 46

Voor geur geldt de basiswaarde 0,5 ouE/m³ als 98-p en 2 ouE/m³ als 99,9-p traploos over eerste 50 meter tot grens woongebied of vanaf de eigen terreingrens. Ook voor geur kan de gemeente een zone ‘verruimd’ of ‘beperkt’ aan een bedrijventerrein of werkterrein toekennen. Gebiedstypen In de meeste omgevingsplannen worden, behalve regels voor het hele ambtsgebied, ook regels opgenomen voor verschillende gebiedstypen, bijvoorbeeld voor woongebied, centrumgebied, bedrijventerrein, industrieterrein en buitengebied. Er wordt onderscheid gemaakt in twee soorten woongebieden: het gebiedstype ‘rustig woongebied’ en ‘gemengd gebied met wonen’. De gemeente dient in het omgevingsplan de locatie van de gebiedstypen aan te wijzen en hier regels aan te verbinden. Met een rustig woongebied wordt in de handreiking de gebruikelijke woonwijk en woonbuurt bedoeld. Met gemengd gebied met wonen wordt een gebied bedoeld waar een menging van aan een locatie toegedeelde milieugevoelige en milieuhinderlijke activiteiten aanwezig is of wordt beoogd. Onder een gemengd gebied met wonen kan ook lintbebouwing en woongebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen worden verstaan. Voor een gemengd gebied met wonen geldt geen functiescheiding met inwaartse zonering.

Hierdoor zijn er geen aanvullende planregels nodig die inwaartse zonering vormgeven, zoals die volgens deze handreiking wel gelden op een bedrijventerrein en andere werkterreinen. Het uitgangspunt in een gemengd gebied met wonen is dat hier alleen milieuhinderlijke activiteiten gevestigd worden, die naar aard en impact op de omgeving passend zijn. In de basis mag het gebruik niet leiden tot milieuhinder buiten de grens van de bedrijfslocatie, dan wel verder reiken dan de overzijde van de openbare weg waaraan de activiteit ligt. De standaard (gebiedsgerichte) regels in het omgevingsplan (en in eerste instantie de Bruidsschat) bieden de basis om activiteiten wat betreft hun milieugebruiksruimte evenwichtig aan locaties toe te kunnen delen. Bestaande activiteit Wanneer van een bestaande rechtmatige activiteit bekend is dat deze niet voldoet aan de nieuwe milieuwaarden voor geur en geluid, ligt het voor de hand om de bestaande milieugebruiksruimte specifiek (op maat) te regelen. Dit kan bijvoorbeeld via een eigen functieaanwijzing met regels of met een maatwerkvoorschrift. Voor de bestaande activiteiten kan daarom een overgangsbepaling worden opgenomen op basis waarvan een bestaande, maar niet onderkende overschrijding van de waarden onder voorwaarden kan worden voortgezet.

Het moet gaan om een rechtmatige en feitelijk aanwezige geluid- of geurbelasting, ten tijde van de inwerkingtreding van de wijziging van het omgevingsplan. Andere milieuthema’s dan geur en geluid Een groot aantal milieuthema’s is al op een andere wijze afdoende gereguleerd, waardoor de VNG-handreiking niet op deze milieuthema’s is gericht. Het betreft: