Bijlage 1 Beeldvormend rapport over de bescherming van landschappelijke kwaliteit in relatie tot nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied

Beeldvormend rapport over de bescherming van landschappelijke kwaliteit in relatie tot nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied Gemeente Molenlanden, definitieve versie van 21 juni 2023

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Voor de voorbereiding van de Omgevingsvisie van Molenlanden zijn een 6-tal dilemma’s/thema’s geïdentificeerd waarvoor participatie wordt ingezet om tot een bouwsteen te komen voor de Omgevingsvisie. Een van die thema’s is de bescherming van landschappelijke kwaliteit in relatie tot nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied van Molenlanden. Voor de bescherming van landschappelijke kwaliteit speelt het Molenwaards Kookboek een belangrijke rol. Het Kookboek is een inspiratiedocument met een stappenplan dat gebruikt wordt om tot een goede landschappelijke inpassing te komen. Het gaat over de vertaling van beleidsuitgangspunten naar plannen. Het is bedoeld voor ontwikkelingen die in afwijking van het bestemmingsplan worden gerealiseerd, zoals ruimte-voor-ruimte ontwikkelingen, herontwikkelingen van bedrijfslocaties of uitbreidingen van de kern richting het buitengebied.

Daarmee zit het Kookboek tussen Omgevingsvisie en Omgevingsplan in: • Omgevingsvisie: beleidsuitgangspunten op hoofdlijnen, omschrijft de landschappelijke identiteit van Molenlanden en wat we daarin belangrijk vinden; • Kookboek: inspiratiedocument en handleiding om te komen tot een goede landschappelijke inpassing bij nieuwe ontwikkelingen, ter versterking van de doelen in de Omgevingsvisie; • Omgevingsplan: de vertaling van beleidsdoelen in bescherming van het landschap naar regels en kaders voor het reguleren van (bouw)activiteiten. Beschermde landschapsstructuren kunnen hierin juridisch worden vastgelegd (zoals we dat bijvoorbeeld met molenbiotopen of cultuurhistorische panden al gewend zijn).

1.2 Naar een Molenlands Kookboek Molenlanden heeft een bijzonder veenweidelandschap dat haar agrarische identiteit markeert. De karakteristieke dorpslinten zijn rijk aan cultuurhistorie. De bescherming hiervan is een vast aandachtspunt bij het uitwerken van ruimtelijke plannen. In het uitwerken hiervan, waarbij het Molenwaards Kookboek wordt toegepast, gaat het meeste dan ook goed. De komst van de Omgevingswet biedt een kans om doelen ten aanzien van de bescherming van het landschap en de uitwerking hiervan bij ruimtelijke plannen te herschikken en (nog) beter op elkaar te laten aansluiten waar dit kan. Bij het opstellen van een omgevingsvisie, een Molenlands Kookboek en het omgevingsplan wordt bekeken voor welke aspecten het beleid ten aanzien van de bescherming van landschap een verbeterslag kan gebruiken en welke zaken nu al heel erg goed gaan. Dit leidt tot de volgende onderzoeksvraag voor deze participatiesessies: Hoe kan de bescherming van landschappelijke kwaliteit beter en completer worden gemaakt in de omgevingsvisie, Molenlands Kookboek en omgevingsplan?

1.3. Proces Dit beeldvormend rapport is opgesteld in samenwerking met Molenstichting SIMAV, Gebiedsplatform Ablasserwaard-Vijfheerenlanden, stichting Dorp, Stad en Land, een actieve bewoner en een aantal lokale bureaus (adviseur, architect en ontwikkelaar) op het gebied van ruimtelijke ontwikkelingen. Met hen zijn twee sessie gehouden op woensdag 8 maart 2023 en 5 april 1

2023 op het gemeentekantoor in Hoornaar. Voorliggende beeldvormende memo is door iedereen bekeken en hun suggesties zijn zo goed als mogelijk verwerkt. De aanwezigen zijn opgenomen in bijlage 1.

1.4 Leeswijzer Elk hoofdstuk beschrijft een uitdaging/opgave, wat hier over opgenomen is in het Kookboek of in bestemmingsplannen en mogelijke maatregelen om toe te passen met hun voor- en nadelen/aandachtspunten.

2. Bewaken van een goede beeldkwaliteit van het gebouw in relatie tot landschapskwaliteit 2.1 Wat is hier de uitdaging? Naast het Molenwaards Kookboek wordt door de aanwezigen het thema van bescherming van landschapskwaliteit al snel breder getrokken richting de beeldkwaliteit in het buitengebied. Na het afschaffen van de Welstandstoets bij aanvragen die geen monumentale status hebben zijn beeldkwaliteitsplannen ook komen te vervallen. De vraag wordt opgeworpen of het mogelijk is om niet alsnog bepaalde beeldkwaliteitskaders in het buitengebied te hanteren en vast te leggen in het omgevingsplan, zonder dat hier altijd een adviesgevende commissie (vergelijkbaar met de voormalige Welstandscommissie) benodigd is. Hoe zorg je dat beeldkwaliteitskaders passen in de tijdgeest, niet te rigide worden en toetsbaar blijven op ambtenaar-niveau? De behoefte naar meer objectgerichte beeldkwaliteitskaders in de kwetsbare linten hangt samen met de vraag of je in het omgevingsplan qua volumes en hoogtematen wil differentiëren of het gelijk moet trekken. Kunnen we objectief vastgestelde beeldkwaliteitskaders formuleren in het omgevingsplan voor bepaalde gebieden die kwetsbaar zijn?

2.2 Wat is hiervoor nu geregeld? •

•

•

Het wordt breed onderkend dat het Kookboek vooral landschappelijk gericht is en niet objectgericht. Bij herontwikkelingsprojecten is beeldkwaliteit van panden niet iets wat wordt vastgelegd in bestemmingsplannen of landschappelijke inpassingsplannen. Er zijn in bestemmingsplannen enkele gebieden aangewezen als Beschermd Dorps- of Stadsgezicht, waaronder Nieuwpoort en de kern van Noordeloos. Hiermee wordt geregeld dat bij bouwontwikkelingen die effect kunnen hebben op het dorps- of stadsgezicht vooraf getoetst wordt aan de adviescommissie omgevingskwaliteit. In het buitengebied zijn verschillende solitaire panden of percelen aangewezen voor ‘cultuurhistorische waarde’, ‘karakteristiek’ en/of als gemeentelijk monument, waarmee het behoud van deze panden wordt gewaarborgd en wordt geregeld dat aanpassingen door de monumentencommissie wordt getoetst.

2.3 Mogelijk maatregelen Maatregel Voor ‘kwetsbare’ linten in het buitengebied beeldkwaliteitskaders opnemen als algemene toetsingskader voor

Voordelen Gebiedsgerichte aanpak, zorgt voor meer eigenheid van bepaalde (dorps)linten.

Nadelen Het onderscheid aanbrengen tussen welke linten kwetsbaar zijn en welke niet kan tot veel discussie leiden in de samenleving. 2

bouwactiviteiten in het omgevingsplan.

Met Kaders die algemeen toetsbaar zijn op ‘ambtenaarniveau’ is geen adviescommissie nodig en drukt daarmee weinig op de ambtelijke inzet en leges.

Meer differentiëren in de bouwregels van panden in het buitengebied voor wat betreft toegestane bouwmassa en goot- en bouwhoogtes, in plaats van een generieke maatvoering.

Bouwregels over maatvoering zijn ‘gesloten normen’ en daarmee objectief toetsbaar en vooraf duidelijk, het vergt geen extra ambtelijke inzet of leges. Minder eenduidig beeld kan gebiedsidentiteit van de linten versterken.

Het terugbrengen van een Welstandstoets die beeldkwaliteit van panden met open normen toetst door een onafhankelijke commissie.

Het bepalen van algemene toetsingskaders kan nieuwe creatieve ideeën uitsluiten die evengoed kunnen bijdragen aan de beeldkwaliteit.

Rechtsongelijkheid richting nieuwe initiatieven. Dit is moeilijk uit te leggen, zonder dat er een heldere visie over beeldkwaliteit onder zit. Het aanmaken van differentiaties kan impact hebben op de waarde van percelen met mindere bouwmogelijkheden en heeft daarom risico op planschade.

Mensen met expertise kijken vanuit gedeelde visie op beeldkwaliteit naar nieuwe ontwikkelingen. Hoog niveau van beeldkwaliteit kan worden bereikt.

De gemeenteraad heeft in 2019 een helder besluit genomen om gemeentebreed welstand af te schaffen, deze maatregel zou hierop terugkomen.

Niet nodig om gebiedsgericht te differentiëren, hele buitengebied kan onderworpen worden aan dezelfde regeling.

Zorgt voor een zwaardere toets, dus meer ambtelijke inzet en leges nodig. Ook met een Welstandstoets is er geen garantie dat alles beter wordt.

3. Behouden van zichtlijnen en doorzichten 3.1 Wat is hier de uitdaging? Doorzichten hebben grote impact op de beleving van het buitengebied. Het belang van doorzichten wordt in het Kookboek benadrukt. Echter, het is onduidelijk wat een goed doorzicht is en voor wie dit doorzicht van belang is. Op perceelniveau gaat het vooral om bepaalde zichtlijnen voor bewoners of voorbijgangers. In breder perspectief gaat het over de mate van openheid van een lint. Daarbij telt de openheid van het geheel veel meer dan ieder afzonderlijk doorzicht. De openheid kan als een harmonica werken (verdichting nabij de kern, en hoe verder van de kern hoe groter de openheid). Met die benadering van openheid wordt meer beredeneerd vanuit de beleving. Bij de transformatie van (voormalige) agrarische bedrijven naar nieuwe functies (meestal woningen) hanteert de gemeente het uitgangspunt om zoveel mogelijk terug te bouwen in de eerste lijn. Dit staat op gespannen voet met de wens om doorzichten te behouden. Zeker bij VAB-locaties waar de 3

bebouwing in de tweede lijn (vaak achter een wetering) moet worden gesloopt en bebouwing op de eerste lijn voor terugkomt. Het is kiezen tussen verdichten langs het lint of voorbij de eerste lijn. Het beleid om niet achter de wetering te mogen bebouwen kan verdichting van linten juist in de hand werken.

3.2 Wat is hiervoor nu geregeld? •

•

•

In alle bestemmingsplannen van Molenlanden is geregeld dat (hoofd)bebouwing alleen binnen het bouwvlak gerealiseerd mag worden. Dit is de meest directe manier om openheid te garanderen op een locatie (door geen bouwvlak op te nemen). Binnen het gemeentelijk grondgebied zitten wel verschillen in de wijze waarop bouwvlakken worden getekend. Bij het toetsen aan het Molenlands Kookboek is het bepalen en aanwijzen van bestaande doorzichten een van de te doorlopen stappen. In landschappelijke inpassingsplannen worden de zichtlijnen vervolgens aangeduid. Regelmatig toegepaste tactiek bij ruimtelijke ontwikkelingen is het aanduiden van bijgebouwen in het achtererfgebied in bestemmingsplannen om te stimuleren dat bewoners alle vergunningsvrije bouwmogelijkheden op 1 plek inzetten. Daarmee wordt voorkomen dat dit verspreid wordt over meerdere bouwmassa's op het erf die de openheid aantasten.

3.3 Mogelijke maatregelen Maatregel Niet in de eerste lijn bouwen, maar in de tweede lijn op de plek van de oorspronkelijke schuur.

Voordelen Met het terugbouwen op de oorspronkelijke plek behoud je het ensemble en kan je beter het cultuurhistorische verhaal van de locatie vertellen, je behoudt het agrarisch karakter Meer behoud van zichtlijnen en daarmee ook de ‘harmonica’ van het lint. Bebouwing blijft meer in lijn met het slagenlandschap en waterstructuren waarmee structuurdragers van het lint versterkt kunnen worden.

Waardevolle doorzichten en zichtlijnen aanwijzen en planologisch vastleggen in het omgevingsplan.

De bebouwing in de 2e lijn staat er in de bestaande situatie ook al. Vooraf duidelijk vastgelegd wat doorzichten zijn die behouden moet blijven geeft minder discussies bij het beoordelen van inpassingsplannen bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Nadelen Bij een transformatie naar wonen betekent deze manier van bouwen dat de toegangsweg gedeeld moet worden en dat er gezamenlijk beheer van riolering, water en elektra nodig is (i.v.m. aansluitingen op het gemeentelijk netwerk). Er is sprake van ‘mandeligheid’ wat eerder tot onderlinge spanning kan leiden.

Het betekent een verzwaring van kaders op grondeigendom van mensen. Mogelijk ontneemt het bestaande bouwmogelijkheden met risico's op planschade.

4

In algemeenheid stevigere juridische borging van openheid.

Het bepalen van welke specifieke doorzichten waardevol genoeg zijn om vast te leggen is subjectief. Voegt weinig toe omdat de grootste doorzichten al geborgd zijn omdat hier geen bouwmogelijkheden opliggen.

Een toetsingsmodel in het omgevingsplan die de waarde van doorzichten bepaald door te kijken naar de mate van openheid van het totale lint.

Het is de beste manier om de 'harmonica’ van het lint te bewaken door steeds in breed perspectief te kijken. Het zet de beleving van het lint voor de bewoner en passant centraal.

Moeilijk uitvoerbaar op plekken waar dit bouw- of gebruiksmogelijkheden van woonpercelen betreft. Het toetsen aan de mate van openheid kan alleen met een open norm, vergt veel expertise en ambtelijke capaciteit bij het beoordelen van aanvragen. Om hieraan te kunnen toetsen dient er eerst een visie over te worden opgesteld waarin de open norm kan worden getoetst.

4. Beeldkwaliteit van het erf 4.1 Wat is hier de uitdaging? Een goed ingericht erf draagt bij aan een goede landschappelijke kwaliteit en verhoogd de belevingswaarde in het buitengebied. Het Kookboek benoemd hier dan ook verschillende richtpunten voor, waaronder het behoud en gebruik van bestaande slootstructuren en groenstroken, het aanbrengen van nieuwe landschappelijke elementen in en rondom het erf en de versterking van het slagenlandschap. Hierbij geldt wederom dat het Kookboek alleen wordt gehanteerd bij nieuwe ontwikkelingen en de kaders uit het Kookboek niet zijn vastgelegd in bestemmingsplannen voor bestaande erven. De uitdaging is hoe de richtpunten in het Kookboek beter geborgd kunnen worden in het hele buitengebied.

4.2 Wat is hiervoor nu geregeld? •

•

De hierboven genoemde richtpunten worden gehanteerd bij nieuwe ontwikkelingen en daarbij vastgelegd in landschappelijke inpassingsplannen. Hierbij wordt niet op de mate van verharding/vergroening van het erf gestuurd en tevens kan niet aan vergunningsvrije bouwmogelijkheden worden getornd. Enkele locaties binnen de gemeente hebben in het bestemmingsplan een aanduiding ‘Waarde landschap’ gekregen op een gedeelte van het erf (in de vorm van een dubbel-bestemming). Daarmee kan geborgd worden dat op het betreffende gebied van het erf niet (vergunningsvrij) gebouwd kan worden en bepaalde landschappelijke structuren behouden moeten blijven, ook als dit onderdeel uitmaakt van het achtererfgebied van een woning. Om dit toe te passen dient er wel een beleidsdoelstelling te zijn vastgelegd in een visiedocument die deze regeling verantwoordt. 5

4.3 Mogelijk maatregelen Maatregel De werkwijze met landschappelijke inpassingsplannen doorzetten en strenger toezien op de naleving daarvan.

Voordelen Veel maatwerk mogelijk per ontwikkeling/perceel. Er zijn kansen om de cultuurhistorische kwaliteiten terug te laten komen. Door diversiteit aan inpassingsplannen kunnen er veel goede voorbeelden van inpassingen ontstaan die breder gebruikt kunnen worden.

Het stellen van algemene regels over voortuinen, bijvoorbeeld over een maximum % verharding, het gebruik van groen en beplanting of het parkeren in de voortuin.

Algemene regels zijn duidelijk en goed toetsbaar.

Inperken van bouwmogelijkheden voor bijgebouwen zodat het achterfgebied niet verrommeld.

Behoud van bestaande landschapswaarde.

Versterkt de beleving van het landschap in de linten.

Nadelen Handhaving blijkt in de praktijk moeilijk en kostbaar. De inpassingsplannen scheppen hoge verwachtingen naar de omgeving, maar de verwachtingen worden maar beperkt ingelost. Bestaande locaties kunnen geen inpassingsplan van geëist worden en daarop wordt dus niet gestuurd. Ook deze maatregelen vragen extra toezicht en mogelijk handhaving op naleving van de regels. Regels voor inrichting van de voortuin gaan knellen want de inrichting kan elk jaar veranderen. Bestaande bouwmogelijkheden aantasten geeft een risico op planschade. Een ‘haakje’ met een beleidsdoelstelling opgeschreven in de omgevingsvisie is noodzakelijk. Bebouwing inperken leidt niet per definitie tot een groen(er) of mooier erf. Er kan dan nog steeds verrommeling ontstaan, bijvoorbeeld omdat op andere manieren spullen buiten worden drooggehouden.

5. Overige aandachtspunten/opgaves In de twee sessies die gehouden zijn, zijn naast de onderwerpen in hoofdstukken 2, 3 en 4 nog een aantal andere onderwerpen besproken die aandacht verdienen in een uitwerking van een nieuw Kookboek, omgevingsvisie of omgevingsplan. In dit hoofdstuk worden deze onderwerpen kort aangestipt.

6

5.1 Hobbymatig gebruik van agrarische gronden Steeds meer mensen gebruiken agrarische gronden naast hun woning voor het houden van hobbydieren, zoals paarden, schapen, etc. Dit wordt niet altijd goed landschappelijk ingepast en is op dit moment ook niet toegestaan volgens het bestemmingsplan. Locaties met ‘agrarische waarden’ worden regelmatig bij het erf betrokken, bijvoorbeeld door hier paardenbakken te realiseren. Hoe gaan we daarmee om? Met het omgevingsplan zal altijd beredeneerd worden vanuit activiteiten. Goed bekeken moet worden bij welke activiteiten we een goede landschappelijke inpassing volgens het Kookboek voorwaardelijk stellen. Het gebruiken van huidige agrarische gronden voor niet-zuiver agrarische activiteiten zou deze voorwaarde moeten krijgen.

5.2 . Molenbiotopen In relatie tot molenbiotopen wordt ook het belang van groenstructuur versus cultuurhistorie benoemd. Mooie cultuurhistorische objecten moeten versterkt worden door groen, maar moeten niet overschaduwd worden. Daarnaast is het passend om ook naar een molenbiotoop te kijken als een gebied waarop de landschapsstructuren in de omgeving van de molen ook bijdragen aan het cultuurhistorische karakter van de molen zelf.

5.3 De rol van erfgoed onder de Omgevingswet Onder de Omgevingswet gaat een en ander veranderen voor Erfgoed. Het gaat daarbij om de bescherming van toekomstige monumenten en stads- of dorpsgezichten. Onder de Omgevingswet wordt het verplicht om de omgeving van het gebouwde erfgoed mee te nemen in de bescherming en beoordeling. Het landschap is daarnaast een inspirator voor nieuwe aanwijzing van erfgoed.

5.4 Waterstructuur en watercompensatie Slotenpatronen zijn waardevol voor de landschappelijke structuur. In het gebied is veel cultuurhistorisch water in de vorm van de oude verhoefslaging. Vanaf vogelperspectief kan dit systeem van cultuurhistorisch water nog worden opgemerkt, bijvoorbeeld rondom molens. Het is interessant om te verkennen hoe het water aan andere maatschappelijke doestellingen kan worden gekoppeld. Zo worden de eisen voor watercompensatie ook steeds strenger. Locaties voor watercompensatie hebben ook veel invloed op het beeld. Bij uitbreidingslocaties moet er zoveel gecompenseerd worden dat dit een issues kan zijn, omdat het een groot ruimtebeslag heeft. De inpassing hiervan verdient aandacht in het Kookboek.

5.5 Markeren overgang kern en lint De overgangen tussen kern en lint verdienen landschappelijk een markering. In het huidige Kookboek zijn daar zijn weinig kaders voor, terwijl dit voor de beleving wanneer men in de kern zit en wanneer in het dorpslint wel uitmaakt. In de Omgevingsvisie zal het verschil tussen kernen en linten beschreven moeten worden, van waaruit nagedacht kan worden over hoe om te gaan met deze overgangen.

6. Toepassingsbereik van het kookboek Veel van de maatregelen die in overweging worden genomen betreffen het opnemen van richtpunten uit het bestaande Kookboek in het omgevingsplan. Daarmee zou het toepassingsbereik van het Kookboek vergroten van alleen nieuwe ontwikkelingen naar bepaalde activiteiten die nu al mogen volgens het bestemmingsplan (en straks omgevingsplan). Een breed gedragen mening is dat dit beter is voor de doelen die de gemeente heeft voor de landschappelijke kwaliteit. In de nieuwe situatie zou dan in de omgevingsvisie opgeschreven worden wat die doelen voor de landschappelijke 7

kwaliteit in algemeenheid zijn. In het nieuwe Kookboek kunnen deze door middel van voorbeelden en een handleiding voor de verschillende soorten ontwikkelingen worden uitgewerkt. In het omgevingsplan zou dan geregeld moeten worden voor welke activiteiten het Kookboek gebruikt moet worden als toetsingskader. Met deze verbrede toepassing kunnen de doelen en de uitwerking van de bescherming van landschapskwaliteit (nog) beter op elkaar aansluiten.

7. Vervolg Dit beeldvormend rapport wordt gebruikt als input voor een raadsvoorstel van het college over hoe het beleid over bescherming van landschap in relatie tot ruimtelijke ontwikkelingen vorm kan krijg onder de Omgevingswet. Het beleid onder de Omgevingswet begint met het opnemen van kaders in de omgevingsvisie. Deze kaders in de visie zullen aangeven met welke uitgangspunt een Molenlands Kookboek kan worden uitgewerkt en hoe dit vertaald kan worden naar regels in het omgevingsplan. Na het vaststellen van de omgevingsvisie kan het Molenlands Kookboek worden uitgewerkt.

8

Bijlage 1: aanwezigen tijdens werksessies • • • • • • • • •

•

Ton van Eijk: ex-ambtenaar in de ruimtelijke ordening en inwoner van Molenlanden, gevraagd door een verbinder van gemeente Molenlanden, aanwezig op persoonlijke titel; Edwin van de Heuvel: eigenaar van adviesbureau Van den Heuvel Ontwikkeling en Beheer BV, levert veel bestemmingsplannen voor initiatiefnemers in gemeente Molenlanden; Arno van der Padt: architect, eigenaar van Van der Padt en Partners Architecten, erg actief in de gemeente Molenlanden; Jaap Brand: Directeur van Brand BBA Architecten, gevestigd in Bleskensgraaf, ook erg actief in gemeente Molenlanden; Floor de Lange: bestuurslid van Molenstichting SIMAV, behartigen het belang van de molens, zijn eigenaar van 33 molens in de regio, waarvan 25 binnen gemeente Molenlanden; Herman van Santen: Secretaris van Molenstichting SIMAV, behartigen het belang van de molens en is tevens actief in het beheer van historische molens (wat rijksmonumenten zijn); Joost de Korte: werkzaam bij Aannemersbedrijf P.

Van Leeuwen, met name betrokken bij woningbouwontwikkelingen in de gemeente; Joke van Egmond: regiocoördinator van Dorp, Stad en Land en tevens adviseur Omgevingskwaliteit, neemt deel in de Adviescommissie Omgevingskwaliteit; Jan Boele: Voorzitter van HANCA (Cultuurhistorisch-, Archeologisch- en Natuur Collectief Alblasserwaard), vanuit historische verenigingen betrokken bij het erfgoed van gemeente Molenlanden, neemt deel in de Adviescommissie Omgevingskwaliteit; Jacques Verhagen: projectleider van het GEO-platform Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en penningmeester van HANCA.

9