Beantwoording technische vragen SGP - Middelweg 2 Nieuw-Lekkerland 26 maart

Raadsinformatiebrief Onderwerp

:

Beantwoording technische vragen SGP – Middelweg 2

Datum

:

.geel=ambtenaar invullen…

Portefeuillehouder

:

Zaaknummer

Behandelend ambtenaar

: :

Nieuw-Lekkerland 1092646

.geel=ambtenaar invullen… .geel=ambtenaar invullen…

Beste meneer De Groot, Op 16 maart jl. stelde u technische vragen over Middelweg 2 Nieuw-Lekkerland. Via deze raadsinformatiebrief worden uw vragen beantwoord. Vraag 1:

Past de deelauto in ons parkeerbeleid en is dit juridisch geborgd? Antwoord:

Het parkeerbeleid, in ruimtelijke zin, gaat uit van het realiseren van voldoende

parkeergelegenheid om de parkeerbehoefte van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling (in dit geval een appartementengebouw) op te vangen. Dit beleid regelt niet het gebruik van

bepaalde typen voertuigen. In de toelichting van het bestemmingsplan (paragraaf 4.10) is de toetsing van het bouwplan aan het parkeerbeleid toegelicht en uitgewerkt. De juridische

borging van het realiseren van voldoende parkeerplaatsen bij het appartementengebouw is opgenomen in artikel 8.3 van het bestemmingsplan. Het gebruik van een parkeerplaats uitsluitend voor een deelauto kan door de vereniging van eigenaren van het nieuwe

appartementengebouw privaatrechtelijk worden geborgd. Dit is overigens ook aangegeven in de beantwoordingsnota voor de zienswijzen (zienswijze 3).

Vraag 2:

Hoe is het communicatie traject verlopen tussen gemeente / initiatiefnemer en de omwonenden? Antwoord:

Voor de realisering van het appartementengebouw is de gebruikelijke

bestemmingsplanprocedure doorlopen. Deze procedure bevat verschillende

communicatiemomenten in de vorm van een inspraaktraject en de mogelijkheid van reageren op het ontwerpplan met een zienswijze. Daarnaast heeft de initiatiefnemer zelf ook met

omwonenden contact gehad en overleg gevoerd. Zie in dit verband ook de door hem aan de fractievoorzitters van uw raad verzonden brief van 17 maart 2021.

2

Over het proces kan in hoofdlijnen nog het volgende worden opgemerkt. Initiatiefnemer is in

juli 2016 gestart met een bouwplan voor de ontwikkeling van 13 appartementen op de locatie

Middelweg 2. Dit plan is op 24 april 2017 door de initiatiefnemer tijdens een bijeenkomst voor direct omwonenden op de locatie Middelweg 2 gepresenteerd. Vervolgens is het bouwplan voor het appartementengebouw aangepast. De belangrijkste aanpassing betreft het laten

vervallen van 1 bouwlaag aan de achterkant van het gebouw. Rondom dit tijdstip is door de initiatiefnemer ook gestart met een verkenning naar de mogelijkheid van een bredere

ruimtelijke ontwikkeling door het betrekken van een naburig perceel bij de planontwikkeling. Binnen de gemeente is daarover toen ook gewerkt aan een stedenbouwkundige visie. In de

periode september 2017 – oktober 2018 is door de initiatiefnemer de haalbaarheid van een

bredere ruimtelijke ontwikkeling onderzocht. Deze bredere ontwikkeling bleek uiteindelijk niet mogelijk. Vanaf oktober 2018 wordt door de initiatiefnemer verder gewerkt op aan de

realisering van een ruimtelijke ontwikkeling (alleen) op het perceel Middelweg 2 in de vorm van het appartementengebouw. Vanuit de gemeente worden daarvoor in oktober 2018

stedenbouwkundige randvoorwaarden afgegeven (zie ook de beantwoording van vraag 5).

Vanaf 2019 wordt voor dit project de benodigde bestemmingsplanprocedure gestart. In dit kader vindt er op 8 september 2020 een (nieuwe) inspraakbijeenkomst voor omwonenden plaats en kunnen er inspraakreacties worden ingediend.

Aldus zijn er voor dit project 2 grotere communicatiemomenten geweest met de omgeving, in april 2017 en september 2020, waarbij in de tussenliggende periode is gekeken naar de mogelijkheid van een grotere ontwikkeling die geen doorgang heeft gevonden. Vraag 3:

Op welke wijze is er in dit plan rekening gehouden met de belangen van de omwonenden aan

de zijde van de westgevel? Klopt het dat er in deze westgevel 33 ramen komen op een afstand van 2 meter vanaf de erfgrens? Hoe is dit aspect stedenbouwkundig onderbouwd? Antwoord:

Beoordeeld moet worden of een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan het criterium van een goede ruimtelijke ordening. Dat is een afweging tussen de (ruimtelijke) belangen die

worden gediend met de realisering van het appartementengebouw, voorzien in de vraag naar nieuwe woningen, en de ruimtelijke belangen van de omgeving van dit nieuwe gebouw. Die

laatste belangen bestaan uit het behoud van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor die omgeving. Voor deze afweging kan in de eerste plaats worden verwezen naar de plantoelichting en de beantwoording van de inspraakreacties en zienswijzen.

Ook met betrekking tot de westkant geldt dat in een bebouwde omgeving het (tot op zekere hoogte) mogelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar is dat omwonenden te maken kunnen krijgen met nieuwe bebouwing die anders, intensiever of hoger is dan de bestaande

bebouwing. Er is in Nederland geen absoluut recht op het behoud van een bepaald uit- of

aanzicht. Waar het om gaat, is of de eventuele ruimtelijke/stedenbouwkundige verandering door de komst van het appartementengebouw met betrekking die westkant ruimtelijk

aanvaardbaar is. Hierbij dient ook rekening te worden gehouden met de mogelijkheden van

3 het huidige, (nog) geldende bestemmingsplan (het bestemmingsplan “Bebouwde Kom Nieuw-

Lekkerland en Kinderdijk”). Ook volgens de verbeelding van het geldende bestemmingsplan is bebouwing aan deze kant mogelijk. Er is tot op de erfgrens een bouwvlak aangegeven

waarbinnen gebouwen voor detailhandelsdoeleinden mogen worden neergezet met een

goothoogte van maximaal 7 m en een bouwhoogte van maximaal 10 m. Zie onderstaande uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan.

Het in stedenbouwkundig opzicht binnen een bebouwde kom op zichzelf ook niet

ongebruikelijk dat er bebouwing op/nabij (een deel van) de grens van een zijerf aanwezig is. De afweging die hier is gemaakt, is dat het nieuwe appartementengebouw weliswaar hoger wordt dan volgens het huidige bestemmingsplan mogelijk is maar dat het bouwvlak ook iets verder van de erfgrens af komt te staan dan het volgens het bestemmingsplan is toegestaan. Qua ramen of gevelopeningen wordt aldus voldaan aan de regels van het (privaatrechtelijke)

burenrecht. Verder is bij de opstelling van het bestemmingsplan een schaduwonderzoek

uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat de (eventuele) gevolgen voor de bezonning van de omliggende woningen als gevolg van de realisering van het appartementengebouw ten opzichte van de bestaande situatie acceptabel zijn.

Voor wat betreft de vraag naar het aantal ramen in de westgevel, binnen de woonbestemming van het nieuwe bestemmingsplan is voor het beoogde appartementengebouw geen regeling opgenomen ten aanzien van het aantal ramen of vensteropeningen. Binnen een reguliere woonbestemming is hiervoor ruimtelijk geen aanleiding of grondslag.

Het in voorbereiding zijnde bouwplan voor het appartementengebouw gaat niet uit van 33

maar van in totaal 29 kozijnen in de westgevel. Dit is inclusief de 5 kozijnen in trappenhuis het

met gematteerde beglazing en inclusief de 6 kozijnen in de schuine, terug liggende dakvlakken (dakkappellen). Daarbij zijn in de ontwikkeling van het bouwplan de kozijnen in het

trappenhuis aan de westzijde (buren) verkleind. Verder zijn de beoogde balkons van de appartementen niet voorzien aan de westgevel. Daarmee is ook de oriëntatie van de woonkamers van deze appartementen niet op de westkant gericht. Zoals tijdens de

commissievergadering van 16 maart jl. is toegezegd, is naar uw raad samen met de

beantwoording van de gestelde raadsvragen over de vaststelling van het bestemmingsplan voor de locatie Middelweg 2 een afbeelding toegezonden die een beeld geeft van de

vormgeving van de westkant van het beoogde appartementengebouw. Bij elkaar genomen is dit naar ons oordeel geen gevelwand die stedenbouwkundig niet strookt met een

woonomgeving en/of bovenmatig uitzicht biedt op het naastgelegen (woon)perceel. Vraag 4:

Waarom juist dit plan?! Is er op basis van de inbreng omgeving en ingediende zienswijzen

4 geen alternatief plan mogelijk, waarin ook de belangen van de omwonenden worden meegenomen? Antwoord:

Zie beantwoording van vraag 3. Bij de procedure van dit bestemmingsplan is er een afweging

gemaakt tussen het belang van het bouwplan en de belangen van de omgeving. Het gaat hier om een bouwplan van een private initiatiefnemer. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het bedenken van zijn initiatief en het aanvragen van de daarvoor benodigde

bestemmingsplanaanpassing. De rol van het gemeentebestuur is om te beoordelen of dit

initiatief ruimtelijk passend is, ongeacht eventueel voorstelbare alternatieve invullingen. Indien het plan ruimtelijk aanvaardbaar is, zoals hier het geval, is er geen aanleiding (meer) voor het beoordelen van alternatieven tenzij op voorhand duidelijk is dat door de verwezenlijking van die alternatieven een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met aanmerkelijk minder bezwaren. Van dergelijke gelijkwaardige alternatieven is in deze procedure niet gebleken. Vraag 5:

Is er voor dit plan ook een second opinion van het stedenbouwkundig advies gemaakt? Zo ja, waarom zit dit niet bij de stukken? Antwoord:

Voor de realisering van het appartementengebouw is door de initiatiefnemer een conceptbestemmingsplan aangeleverd. Hierover zijn eerder vanuit de gemeente

stedenbouwkundige randvoorwaarden verstrekt die zijn opgesteld met behulp van externe adviseur. Het appartementengebouw sluit (in voldoende mate) aan bij deze analyse.

Het conceptbestemmingsplan heeft de gebruikelijke adviesronde doorlopen. De resultaten

daarvan zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan dat nu ter vaststelling is voorgelegd aan de gemeenteraad. De toelichting van het bestemmingsplan bevat, aangevuld met de

beantwoording van de inspraakreacties en de zienswijzen, de stedenbouwkundige afweging. In die zin is er dan ook geen sprake van een second opinion die niet bij de stukken zou zitten.

Wij verwachten u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Molenlanden, De secretaris,

De burgemeester,

Leon Anink

Theo Segers

5 CC: de leden van de gemeenteraad Molenlanden