B1 t_NL.IMRO.1978.BPgraafdijkw13MLN-ON01 Toelichting.pdf

Toelichting bestemmingsplan ‘Molenaarsgraaf, Graafdijk-west 13’

Toelichting bestemmingsplan ‘Molenaarsgraaf, Graafdijk-west 13’

Identificatie NL.IMRO.1978.BPgraafdijkw13MLN-ON01 Datum 01-03-2022 Planstatus Ontwerp

2

Inhoudsopgave 1.

2

3

4

Inleiding ....................................................................................................................................... 5 1.1

Inleiding ..................................................................................................... 5

1.2

Kader .......................................................................................................... 7

1.3

Maatschappelijk resultaat ........................................................................... 8

1.4

Maatschappelijk draagvlak .......................................................................... 9

1.5

Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid............................ 10

1.6

Communicatie .......................................................................................... 10

1.7

Realisatie .................................................................................................. 10

1.8

Leeswijzer................................................................................................. 10

Planbeschrijving .................................................................................................................... 11 2.1

Bestaande situatie ..................................................................................... 11

2.2

Nieuwe situatie ......................................................................................... 14

Beleidskader............................................................................................................................ 20 3.1

Rijksbeleid ................................................................................................ 20

3.2

Provinciaal beleid ...................................................................................... 22

3.3

Regionaal beleid ....................................................................................... 28

3.4

Gemeentelijk beleid .................................................................................. 29

3.5

Conclusie .................................................................................................. 30

Sectorale aspecten ................................................................................................................ 32 4.1

Milieueffectrapportage (vormvrije m.e.r.) .................................................. 32

4.2

Watertoets ................................................................................................ 33

4.3

Geluid ....................................................................................................... 39

4.4

Luchtkwaliteit ........................................................................................... 40

4.5

Bedrijven- en milieuhinder ........................................................................ 42

4.6

Externe veiligheid ..................................................................................... 44

4.7

Kabels en leidingen................................................................................... 46

4.8

Ecologie .................................................................................................... 47

4.9

Bodem ...................................................................................................... 50

4.10 Archeologie .............................................................................................. 51 4.11 Duurzaamheid en klimaatadaptatie ........................................................... 54 5

Juridische planbeschrijving .............................................................................................. 56 5.1

Inleiding ................................................................................................... 56

5.2

Systematiek van de regels ......................................................................... 56

5.3

Bestemmingen .......................................................................................... 56

5.4

Aanduidingen ........................................................................................... 57 3

Bijlage Omschrijving 1 Landschappelijk inpassingsplan 2 Digitale watertoets 3 Akoestisch onderzoek 4 Ecologische quickscan 5 Verkennend bodemonderzoek 6 Archeologisch onderzoek 7 Parkeerplan

Auteur Lagendijk tuin- en Landschapsarchitecten Waterschap Rivierenland Voortman Ingenieurs

Referentie LTL21427

Datum 04-08-2020

20210628-9-26961

28-06-2021

R-JVO/1713

27-07-2021

Blom Ecologie

BE/2021/537/r

10-05-2021

Adromi B.V.

B202119

02-07-2021

ADC Archeoprojecten

Rapport 5508

18-02-2022

Initiatiefnemer plan

-

17-02-2022

4

1.

Inleiding

1.1 Inleiding 1.1.1 Aanleiding Het perceel Graafdijk-west 13 te Molenaarsgraaf betreft een voormalige agrarische bedrijfslocatie. De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn al geruime tijd geleden beëindigd. Het boerderijgebouw is van cultuurhistorische waarde. Gezien de omvang, de slechte bouwkundige staat van de boerderij zijn de restauratie- en onderhoudskosten bijzonder hoog. Het plan is om een duurzame toekomstbestendige situatie te realiseren. Het plan is om de boerderij te splitsen in twee wooneenheden. Middels de splitsing van de boerderij wordt de financiële haalbaarheid gecreëerd voor een duurzame restauratie en onderhoud en daarmee instandhouding van de karakteristieke boerderij. Verder is het plan om in ruil voor het verwijderen van het agrarische bouwvlak (voor en achter de wetering), de sloop van de voormalige agrarische opstallen (in totaal ca. 865 m2) en het wegnemen van verharding (ca. 600 m2) een duurzame vrijstaande woning te realiseren op het achtererf (ter plaatse van de grote schuur). Het plan is strijdig met het vigerende bestemmingsplan ‘parapluherziening Buitengebied Graafstroom’ (vastgesteld op 20 februari 2018). Het perceel Graafdijkwest 13 te Molenaarsgraaf betreft de bestemming ‘Agrarisch met waarden’. Op deze gronden is de realisatie van burgerwoningen niet toegestaan.

Tevens is het niet toegestaan de boerderij te splitsen in twee wooneenheden en de huidige agrarische bedrijfswoning in de boerderij regulier te bewonen, want er is geen agrarisch bedrijf meer. Om het plan juridisch-planologisch mogelijk te maken wordt een bestemmingsplanprocedure doorlopen.

5

1.1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied is gelegen aan de Graafdijk-west. Het plangebied grenst aan de zuidzijde aan het agrarisch grasland/het open slagenlandschap. Aan de oosten westzijde wordt het plangebied begrensd door een perceelsgrens met de belendende percelen Graafdijk-west 12/12a en 14.

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

1.1.3 Belang De gemeente Molenlanden geeft toestemming voor een plan wanneer het plan bijdraagt aan het behalen van gemeentelijke en/of regionale doelstellingen, een bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit (of daar tenminste geen afbreuk aan doet) en overige belangen niet, of in ieder geval niet onevenredig nadelig worden beïnvloed. Middels dit plan wordt een toekomstbestendige situatie gecreëerd voor de instandhouding van een cultuurhistorisch waardevol pand in de gemeente. Gezien de omvang, de slechte bouwkundige staat en de cultuurhistorische waarde zijn de restauratie- en onderhoudskosten van de karakteristieke boerderij Graafdijkwest 13 te Molenaarsgraaf bijzonder hoog. Middels de splitsing van de boerderij in twee wooneenheden wordt draagvlak gecreëerd voor duurzame restauratie en onderhoud en daarmee instandhouding van de karakteristieke boerderij. Het plan zorgt voor een landschappelijke verbetering. Het perceel Graafdijk-West 13 te Molenaarsgraaf betreft een voormalige agrarische bedrijfslocatie welke grotendeels is verhard/bebouwd. Middels dit plan worden de verouderde agrarische opstallen gesloopt en wordt de overtollige terreinverharding verwijderd. Het plan resulteert in een afname aan verharding. Eén schuur is voorzien van asbestdaken welke door een erkend bureau zullen worden verwijderd.

Verder wordt een agrarisch bouwvlak voor en achter de wetering weggenomen, waardoor de bouwmogelijkheden aanzienlijk worden beperkt. Achter de wetering wordt met de sloop van de schuur en het verwijderen van de verharding het cultuurhistorisch waardevolle slagenlandschap hersteld. 6

Het plan resulteert in een verbetering van het woon- en leefklimaat in de omgeving (milieukundige verbetering). Conform het huidige bestemmingsplan is het juridisch-planologisch toegestaan om op het perceel Graafdijk-west 13 te Molenaarsgraaf een agrarisch bedrijf uit te oefenen. Middels dit plan wordt deze mogelijkheid weggenomen. Het agrarisch bouwvlak op het perceel wordt verwijderd. Hiermee wordt een onwenselijke nieuwvestiging van een agrarisch bedrijf op deze locatie uitgesloten. Met de verdwijning van het agrarisch bedrijf is sprake van een verbetering van het woon- en leefklimaat van de omliggende woonpercelen.

1.2 Kader Bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’ Het plangebied valt binnen de contouren van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom (vastgesteld op 25 januari 2010). Het plangebied heeft de enkelbestemmingen: • Agrarisch met waarden; • Water; De dubbelbestemming: •

Waterstaat – Waterkering;

En de aanduidingen: • Bouwvlak; • Functieaanduiding ‘cultuurhistorische waarden’; • Functieaanduiding ‘bedrijfswoning uitgesloten’ (achter de wetering); • Gebiedsaanduiding: wro-zone - aanlegvergunning gevoelige bodem; • Gebiedsaanduiding: wro-zone - aanlegvergunning overgangsgebied; • Gebiedsaanduiding: wro-zone - wijzigingsgebied dorpslint.

Afbeelding 2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan

7

Bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening Op 15 september 2015 is de 3e herziening van bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’ vastgesteld. In de 3e herziening zijn regels opgenomen en aangepast naar aanleiding van afwijkingen tussen de verschillende bestemmingsplannen voor het buitengebied, evenals omissies of nieuw beleid. Voor het plangebied betekent dat: • De dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 1, 2, 4 en 8’ zijn opgenomen; • De dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ is gewijzigd. • De gebiedsaanduiding ‘wro-zone’ is gewijzigd naar ‘wetgevingszone’: ▪ Gebiedsaanduiding ‘wetgevingszone – omgevingsvergunning gevoelige bodem’; ▪ Gebiedsaanduiding ‘wetgevingszone – omgevingsvergunning overgangsgebied’; ▪ Gebiedsaanduiding ‘wetgevingszone – wijzigingsgebied dorpslint’. Bestemmingsplan ‘parapluherziening Buitengebied Graafstroom’ Op 20 februari 2018 is een volgende herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Graafstroom’, het bestemmingsplan ‘parapluherziening Buitengebied Graafstroom’ vastgesteld. In de herziening zijn regels opgenomen en aangepast naar aanleiding van afwijkingen tussen de verschillende bestemmingsplannen, evenals omissies of nieuw beleid. Voor het plangebied betekent dit: • De gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – dijk’ is opgenomen.

Het plan is strijdig met het vigerende bestemmingsplan ‘parapluherziening Buitengebied Graafstroom’ (vastgesteld op 20 februari 2018). Het perceel Graafdijkwest 13 te Molenaarsgraaf betreft de bestemming ‘Agrarisch met waarden’. Op deze gronden is de realisatie van een burgerwoning niet toegestaan. Tevens is het niet toegestaan de boerderij te splitsen in twee wooneenheden en de huidige agrarische bedrijfswoning in de boerderij te bewonen gezien het agrarisch bedrijf reeds is beëindigd. Bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ Op 27 oktober 20020 heeft de gemeente Molenlanden het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ vastgesteld. Het doel van deze parapluherziening is het bieden van een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘parkeren’ in de gemeente Molenlanden. Dit paraplubestemmingsplan vormt de juridische vertaling van het parkeerbeleid. In de beleidsregel “Nota Parkeernormen Molenlanden 2020” zijn de parkeernormen opgenomen die van toepassing zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ regelt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden voldaan aan de beleidsregel “Nota Parkeernormen Molenlanden 2020”. In paragraaf 2.2.2 is beschreven dat dit plan voldoet aan het gemeentelijk parkeerbeleid.

1.3 Maatschappelijk resultaat Met de vaststelling van het bestemmingsplan wordt een nieuwe, geactualiseerde en gedigitaliseerde juridische regeling geboden. Middels het bestemmingsplan wordt het juridisch-planologisch mogelijk gemaakt om de boerderij Graafdijk-west 13 te Molenaarsgraaf te bewonen als gesplitste woonboerderij en op het achtererf een vrijstaande woning te realiseren. 8

1.4 Maatschappelijk draagvlak Participatie In het kader van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van een plan zijn er meerdere opties om omwonenden van een planontwikkeling te informeren. Gezien de kleinschaligheid van het plan is in dit geval gekozen om de omwonenden persoonlijk te informeren. De initiatiefnemers hebben het plan persoonlijk gepresenteerd aan de directe omwonenden. De buren ten oosten van het plangebied zijn al vanaf het begin op de hoogte van de voorgenomen splitsing en de plannen om op middellange termijn een woning te realiseren op de plek van de loods. Men heeft aangegeven zich goed te kunnen vinden in de plannen en hebben geen bezwaren tegen de nieuwe woning i.p.v. de huidige loods op de hoek van het perceel. De initiatiefnemers van dit plan hebben al voor de aankoop van het perceel actief contact met de buren ten westen van het plangebied vanwege perceelsplitsing en erfdienstbaarheid. Dat is in goede harmonie gegaan en sindsdien is er sprake van frequent en goed contact en actieve burenhulp op verschillende fronten. Gezien het feit dat de huidige woning en stal direct aan hun perceel grenst, zijn met hen de wensen m.b.t. de splitsing meer in detail gedeeld en besproken. Een van hun wensen is dat bij de verbouw van de stal tot woning aan de Westzijde zoveel mogelijk met een blinde gevel wordt gewerkt (toilet / douche) en geen raampartijen aanbrengen.

De initiatiefnemers van het plan zullen actief contact blijven houden in het kader van de omgevingsvergunning. De initiatiefnemers van het plan hebben eveneens gesproken met de melkveehouderij aan de overzijde van de Graafstroom. Men had een goede verstandhouding met de vorige eigenaren van de woning Graafdijk-west 13. Hierdoor waren zij al ruimschoots voor de verkoop op de hoogte van de plannen en bekend met de intentie om agrarisch om te zetten naar wonen. De persoonlijke contacten met deze bewoners zijn goed. Desgevraagd heeft men geen enkele moeite met de bestemmingswijziging en voorgenomen planvorming t.a.v. splitsing en het bouwen van een vrijstaande woning. De initiatiefnemers hebben gesproken met de bewoners ten noordoosten van het perceel Graafdijk-west 13 aan de overzijde van de Graafstroom. De initiatiefnemers hebben goed contact met deze bewoners. Men reageerde uitermate positief en enthousiast op de plannen. Tot slot, op 4 september 2021 was er een buurtbarbecue van de buurtvereniging, waar veel mede bewoners van de Graafdijk-West en tegenoverliggende Gijbelandsedijk aanwezig waren. De initiatiefnemers hebben dit moment gebruikt om de omwonenden te informeren over de plannen. Met meerdere omwonenden zijn ervaringen uitgewisseld t.a.v. restauratie en verduurzaming en het plan m.b.t. de splitsing van de boerderij en de nieuwbouw van de vrijstaande woning.

Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 3.1.1 geeft aan dat een gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met haar overlegpartners. In het kader van het vooroverleg wordt het bestemmingsplan opgestuurd naar de overlegpartners.

9

Zienswijzen Het ontwerp-bestemmingsplan en bijbehorende stukken worden gedurende zes weken ter inzage gelegd, waarbij eenieder in de gelegenheid wordt gesteld om zienswijzen kenbaar te maken. Desgevraagd zal ook een mondelinge zienswijze gegeven kunnen worden.

1.5 Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid Vanwege het private initiatief komt het onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van het plan, voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers, welke aangeven dat de financiële haalbaarheid gewaarborgd is. Ter zekerheid voor de gemeente wordt er een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer van dit plan getekend, waarin onder andere is geregeld dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. Op basis van het vorenstaande kan worden vastgesteld dat de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd is.

1.6 Communicatie Er wordt op de wettelijke manier gecommuniceerd over de te voeren procedure (via internet, het Klaroen en het Kontakt).

1.7 Realisatie Wanneer er geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan na de ter inzage termijn onherroepelijk. De omgevingsvergunning(en) voor de splitsing van het boerderijgebouw in twee wooneenheden en de bouw van de vrijstaande woning kan dan worden aangevraagd.

1.8 Leeswijzer Deze toelichting bestaat uit de volgende hoofdstukken, waarin de achtergronden van de planontwikkeling zijn beschreven: • • • •

Hoofdstuk 2: Planbeschrijving; Hoofdstuk 3: Beleidskader; Hoofdstuk 4: Milieuaspecten; Hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving.

10

2

Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie 2.1.1 Historische ontwikkeling Molenaarsgraaf en stedenbouwkundige structuur Molenaarsgraaf is ontstaan als lintbebouwing langs de Graafstroom. Na de Tweede Wereldoorlog heeft het lintbebouwingsdorp, net zoals de meeste dorpen in de Alblasserwaard een grote groei doorgemaakt, welke is terug te zien in de seriematige uitbreidingswijken rondom de oorspronkelijke kern van het dorp. Vanuit de lintbebouwing is er een buurtschap ontstaan, van waaruit het een grote groei heeft gekend. Vanaf de Graafdijk-Oost, ter hoogte van de Kerkweg naar Brandwijk, is bebouwing gerealiseerd richting het zuiden, de polder in. De lintbebouwing langs de Graafstroom kenmerkt zich door een afwisseling van (grotere) boerderijen, (kleinere) arbeiders-/knechtenhuisjes en vervangende nieuwbouwwoningen. Hier en daar hebben de bestaande boerderijen hun agrarische functie verloren en zijn volledig in gebruik als woonfunctie. Tussen de bebouwing vindt men op enkele plekken smalle en brede doorzichten naar het achterliggende slagenlandschap. De verkavelingsrichting van het slagenlandschap en de oriëntatie van de bebouwing is hoofdzakelijk haaks op de Graafstroom gericht. Het plangebied is gelegen in de cultuurhistorisch waardevolle lintbebouwing aan de Graafdijk-west ten westen van de dorpskern Molenaarsgraaf. Langs de Graafdijkwest is sprake van een verdichting aan lintbebouwing.

Deze dichte bebouwing is kenmerkend voor de stedenbouwkundige structuur van het cultuurhistorische lint langs de Graafdijk-west. In het lint langs de Graafdijk-west ziet men een afwisseling van (grotere) historische (woon)boerderijen, vervangende vrijstaande nieuwbouwwoningen en (kleinere) voormalige arbeidershuizen. Daarbij is sprake van afwisselende functies, kleinschalige bedrijvigheid, detailhandel en burgerwoningen wisselen elkaar af. Wat betreft de architectuur van de bebouwing ziet men een afwisseling van traditionele en moderne bebouwing. De gebruikte bouwmaterialen zijn bij zowel de traditionele bebouwing als de nieuwbouw overwegend traditioneel. De gebruikte kleuren zijn ingetogen en in harmonie met het omliggende landschap. 2.1.3 Huidige status/gebruik Het perceel Graafdijk-west 13 te Molenaarsgraaf betreft een voormalige agrarische bedrijfslocatie. De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn al geruime tijd beëindigd. Het boerderijgebouw is van cultuurhistorische waarde. Het perceel en de voormalige agrarische bebouwing, waaronder het karakteristieke boerderijgebouw zijn verouderd. Op afbeelding 3 is te zien dat op het perceel in totaal ca. 865 m2 aan voormalige agrarische opstallen aanwezig is (voor en achter de wetering).

11

Karakteristieke boerderij met stal (ca. 400 m2)

Bakhuisje (ca. 20 m2) Te slopen opstal (ca. 55 m2)

Te slopen opstal (ca. 40 m2)

Te slopen opstal (ca. 115 m2)

Te slopen opstal (ca. 120 m2)

Te slopen opstal (ca. 445 m2) Te slopen opstal (ca. 90 m2) Afbeelding 3: Bestaande situatie met de te slopen voormalige agrarische opstallen

Afbeelding 4: Karakteristieke boerderij met stalgedeelte

12

Afbeelding 5: Aanzicht westzijde stal achter boerderij

Afbeelding 6: Aanzicht vanaf de wetering (te slopen schuren)

13

2.2 Nieuwe situatie 2.2.1 Plan Het plan is om een duurzame toekomstbestendige situatie te realiseren door: 1. De boerderij Graafdijk-west 13 te Molenaarsgraaf te splitsen in twee wooneenheden. Middels de splitsing van de boerderij in twee wooneenheden wordt de financiële haalbaarheid gecreëerd voor de duurzame restauratie en onderhoud en daarmee instandhouding van de karakteristieke boerderij. Voor de toekomst is het plan om een bed & breakfast (B&B) te exploiteren in de boerderij, hetgeen ook financieel kan bijdragen aan het onderhoud van het cultuurhistorisch waardevolle pand. Voor een bed & breakfast (B&B) is een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan (overeenkomstig het huidige vigerende bestemmingsplan). Een bed & breakfast (B&B) is toegestaan, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. 2. Een duurzame vrijstaande woning te realiseren op het achtererf in ruil voor het verwijderen van het agrarische bouwvlak van circa 7.400 m2 (zie afbeelding 8), het slopen van de voormalige agrarische opstallen (ca. 865 m2) en het verwijderen van de overtollige terreinverharding (ca. 600 m2). Over de wetering wordt de gebiedsvreemde bebouwing en verharding weggenomen. Hiermee wordt het cultuurhistorisch waardevolle slagenlandschap hersteld. In de regels van dit bestemmingsplan is vastgelegd dat de inhoud van de vrijstaande woning (incl.

aan- en uitbouwen) maximaal 750 m3 mag bedragen. De goothoogte van de vrijstaande woning bedraagt maximaal 4 meter.

Afbeelding 7: Nieuwe situatie

14

Te verwijderen agrarisch bouwvlak 7400 m2

Afbeelding 8: Verwijderen agrarisch bouwvlak

2.2.2 Verkeer en parkeren Ontsluiting Het perceel heeft in de bestaande situatie één inrit op de Graafdijk-West. Vanuit veiligheids- en cultuurhistorisch oogpunt zal de bestaande oprit in de nieuwe situatie niet meer gebruikt worden als hoofdinrit van het perceel. Voor de bewoners van de woningen in het boerderijgebouw en de instandhouding van het karakteristieke boerderijgebouw is het niet wenselijk dat gemotoriseerd verkeer vlak langs de karakteristieke boerderij rijdt. De woningen worden ontsloten middels een nieuwe in- en uitrit aan de oostzijde van het plangebied. Parkeren Voor de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020'. Dit parkeerbeleid is gebaseerd op de CROWpublicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren, 2018). In het CROW-beleid wordt uitgegaan van een bandbreedte van een minimale tot een maximale parkeernorm. In de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020' wordt uitgegaan van het gemiddelde. De gemeente Molenlanden valt qua stedelijkheidsgraad – in zijn geheel - in de categorie ‘niet stedelijk’. Het plangebied is gelegen in het gebiedstype ‘buitengebied’.

15

Parkeerbehoefte In de nieuwe situatie is sprake van twee woningen in de boerderij en een vrijstaande woning op het achtererf. Tabel 1: Parkeerbehoefte Woning Koop, twee-onder-een-kap Koop, vrijstaand

Parkeerbehoefte 2,2 2,4

Aantal 2 1

Totaal 4,4 parkeerplaatsen 2,4 parkeerplaatsen

Totaal 7 (6,8) parkeerplaatsen Parkeeroplossing De parkeerbehoefte wordt volledig op eigen terrein opgelost. Binnen het plangebied wordt parkeergelegenheid gerealiseerd voor minimaal 7 auto’s (zie afbeelding 9). Het parkeerplan is uitvergroot toegevoegd in de bijlage. Eventuele bezoekers van de vrijstaande woning kunnen gebruik maken van de extra parkeerplaats ten oosten van de boerderij. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde parkeernorm. Het plan voldoet aan de Nota Parkeernormen Molenlanden 2020.

Afbeelding 9: Parkeren

16

2.2.3 Beeldkwaliteit/landschappelijke inpassing Om de ruimtelijke kwaliteit te behouden dan wel te versterken is het bij nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied wenselijk zorg te dragen voor een passende vormgeving van de nieuwe bebouwing (beeldkwaliteit) en landschappelijke inpassing van de nieuwe bebouwing. Voor de uitwerking het plan zijn derhalve de stappen van het ‘Molenwaards Kookboek’ doorlopen. Geschiedenis In 1900 is de karakteristieke boerderij binnen het plangebied aan Graafdijk-west reeds aanwezig. De planlocatie is gelegen in het buitengebied van Molenaarsgraaf. Tussen 1900 en 1950 is er weinig verandering te zien. Tussen 1950 en 2000 zijn er wat meer bijgebouwen bij de woningen te zien. Er is aan de noord- en zuidzijde van het plangebied weinig tot geen bebouwing aanwezig, dit verandert weinig in 1950, 2000 en 2020.Door de jaren heen is er over het algemeen weinig verandering te zien. 1900

2000

1950

2020

Afbeelding 10: Geschiedenis in beeld

17

Kenmerken omgeving Het plangebied is gelegen in de cultuurhistorisch waardevolle lintbebouwing aan de Graafdijk-west ten westen van de dorpskern Molenaarsgraaf. Langs de Graafdijkwest is sprake van een verdichting aan lintbebouwing. Deze dichte bebouwing is kenmerkend voor de stedenbouwkundige structuur van het cultuurhistorische lint langs de Graafdijk-west. In het lint langs de Graafdijk-west ziet men een afwisseling van (grotere) historische (woon)boerderijen, vervangende vrijstaande nieuwbouwwoningen en (kleinere) voormalige arbeidershuizen. Daarbij is sprake van afwisselende functies, kleinschalige bedrijvigheid, detailhandel en burgerwoningen wisselen elkaar af. Wat betreft de architectuur van de bebouwing ziet men een afwisseling van traditionele en moderne bebouwing. De gebruikte bouwmaterialen zijn bij zowel de traditionele bebouwing als de nieuwbouw overwegend traditioneel.

De gebruikte kleuren zijn ingetogen en in harmonie met het omliggende landschap Kwaliteiten lint en omgeving • Cultuurhistorische lintbebouwing kenmerkt zich door een afwisseling van (grotere) boerderijen, (kleinere) arbeiders-/knechtenhuisjes en vervangende nieuwbouw; • Een afwisseling van landschappelijke doorzichten en samengegroeide lintbebouwing; • Wetering vormt grens met het achterliggende open slagenlandschap; • Het slagenlandschap kenmerkt zich door het open karakter, de slagenverkaveling omringd door sloten en (achter)weteringen en incidenteel ruimtelijke elementen in de vorm van bomenlanen, elzenhakhout akkers en (gerief) boselementen; • Boerderijen zijn hoofdzakelijk rechthoekig opgebouwd uit bakstenen gevels met een gebakken pan of riet als dakbedekking. • Boerderijen zijn doorgaans op korte afstand van de weg en parallel aan het slagenlandschap gesitueerd. Overige gebouwen op het achtererf zijn zowel haaks als parallel aan het slagenlandschap gesitueerd.

• Agrarische identiteit; • Streekeigen (erf)beplanting; Kenmerken erf • Karakteristieke en beeldbepalende boerderij met bakhuisje; • Geen landschappelijke doorzichten aanwezig; • Perceel ligt ingeklemd tussen Graafdijk-west en de wetering; • Gebiedsvreemde bebouwing/verharding over de wetering (niet zijnde cultuurhistorisch waardevolle voeropslag); • Door verouderde/vervallen schuren heeft het perceel een verrommelde uitstraling; • Streekeigen (erf)beplanting; Ontwerpuitgangspunten • Behouden karakteristieke en beeldbepalende boerderij met bakhuisje; • Behouden/versterken aanwezig slotenpatroon; • Creëren landschappelijke doorzichten naar het achterliggende slagenlandschap;

18

•

• • • • •

Nieuwbouw/verbouw en restauratie met nadrukkelijk aandacht voor duurzaamheid bij materiaalkeuze en met respect voor de oorspronkelijke stijl van de woonboerderij; Vrijstaande woning situeren met de nokrichting parallel aan de slagenverkaveling; Overige bebouwing een ondergeschikte uitstraling ten opzichte van de boerderij; Parkeren aan het zicht onttrekken; Gebiedsvreemde bebouwing/verharding over de wetering wegnemen; Het perceel groen inrichten middels streekeigen erfbeplanting (behoud voortuin.

Op basis van de ontwerpuitgangspunten is door bureau Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten uit Bergambacht het onderstaande landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Het landschappelijk inpassingsplan is uitvergroot toegevoegd in de bijlage. De karakteristieke boerderij (voorhuis en stal) en het bakhuisje blijven behouden en worden in een goede staat van onderhoud teruggebracht. De nieuwe woning wordt vormgegeven in een bij de karakteristieke boerderij passende landelijke uitstraling. In de nieuwe situatie is sprake van twee landschappelijke doorzichten over het perceel. De gebiedsvreemde bebouwing/verharding over de wetering wordt verwijderd. Het parkeren wordt groen ingepakt middels streekeigen beplanting. Het boerenerfkarakter wordt hersteld door het realiseren van een grinderf, het aanplanten van fruitbomen, knotwilgen en overige streekeigen erfbeplanting

Afbeelding 11: Landschappelijk inpassingsplan

19

3

Beleidskader

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat er zowel maatregelen op korte termijn als maatregelen op lange termijn nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven als de ondergrond. Het plan is kleinschalig van aard en er worden geen rijksbelangen geschaad.

Ondanks de kleinschaligheid van dit plan speelt dit plan in op de bovenstaande prioriteiten op het gebied van duurzaamheid, klimaatadaptatie en energietransitie. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in de AMvB Ruimte. De nieuwe AMvB Ruimte, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is gebaseerd op enkele hoofdstukken uit de voorgaande AMvB Ruimte en enkele nieuwe toevoegingen. Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het plan is kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde ruimtelijke rijksbelangen in het Barro.

20

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de toelichting van een bestemmingsplan waarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, een beschrijving op te nemen over de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden zal deze moeten worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ladder voor duurzame verstedelijking Of toetsing van het plan aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking wettelijk verplicht is hangt af van het feit of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Een voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt.

In artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro is de volgende definitie van stedelijke ontwikkeling opgenomen: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, Uitspraak 201608869/1/R3). Toetsing aan ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ In dit plan worden per saldo twee woningen toegevoegd. Op basis van bovenstaande jurisprudentie is daarmee geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, waardoor de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet van toepassing is. De woning wordt gemeld in het regionaal overleg en wordt meegenomen in de herijking van de woningbouwmonitor Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 2020-2030.

21

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie ZuidHolland. De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en het Omgevingsprogramma het provinciale Omgevingsbeleid van de provincie ZuidHolland. Het Omgevingsbeleid beschrijft hoe de provincie werkt aan een goede leefomgeving, welke plannen daarvoor zijn, welke regels daarbij gelden en welke inspanningen de provincie daarvoor levert. Op 10 oktober 2020 is een herziening van de Omgevingsvisie Zuid-Holland Koers 2020 gepubliceerd (ontwerpOmgevingsvisie Zuid-Holland - Koers 2020). De provincie Zuid-Holland heeft in de Omgevingsvisie zeven richtinggevende ambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van ZuidHolland. 5.

Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. De provincie streeft naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. Hierbij gaat het om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). Stedelijke ontwikkelingen De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid.

22

Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen BSD gerealiseerd kunnen worden en kleinschalige stedelijke ontwikkelingen, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op BSD of in bebouwingslinten. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen buiten BSD dient de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen en dient het plan te voldoen aan het provinciaal beleid voor ruimtelijke kwaliteit. Stedelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare buiten BSD dienen eerst door Provinciale Staten worden afgewogen en worden op de kaart ‘woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en andere stedelijke ontwikkelingen’ (ook wel genoemd: ‘3 ha kaart’) gezet. Het plangebied is gelegen buiten bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Het plangebied is gelegen in het cultuurhistorisch lint. Het plan past binnen het woningbouwbeleid van de provincie Zuid-Holland en het streven van de provincie Zuid-Holland naar het beter benutten en opwaarderen van de ‘bebouwde ruimte. Het plan leidt tot een duurzame opwaardering van de lintbebouwing aan de Graafdijk-west. Het plan betreft een kleinschalige woningbouwontwikkeling (kleiner dan 3 ha) welke qua schaal en aard past in het gebied.

Vanuit jurisprudentie is in dit geval geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waardoor toetsing aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet noodzakelijk is. Ruimtelijke kwaliteit De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit : een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke kwaliteit speelt op verschillende niveaus: veelal plek gebonden, maar ook op het niveau van de gehele provincie en soms daarbuiten. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). De essentie van ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag. Dit plan voorziet in een aanzienlijke afname van bebouwing/verharding.

Middels dit plan wordt langdurige leegstand, verpaupering van de agrarische bedrijfsbebouwing en daarmee aantasting van de ruimtelijke kwaliteit voorkomen. Om te komen tot een optimale ruimtelijke kwaliteitswinst wordt het plangebied op een in het cultuurhistorisch lint passende wijze landschappelijk ingericht, met aandacht voor belangrijke thema's als energie- en waterhuishouding en duurzame bouw. Het agrarisch bouwvlak op het perceel wordt verwijderd. Hiermee wordt een onwenselijke nieuwvestiging van een agrarisch bedrijf op deze locatie uitgesloten. Met de verdwijning van het agrarisch bedrijf is sprake van een verbetering van het woon- en leefklimaat van de omliggende woonpercelen.

23

Kwaliteitskaart De kwaliteitskaart is voor de provincie Zuid-Holland een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De provincie wil de karakteristieken van de Zuid-Hollandse landschappen, herkenbaar en beleefbaar houden en tegelijk ook ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen. De kwaliteitskaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waar rekening mee gehouden dient te worden in de planvorming. De kwaliteitskaart biedt een middel om vroeg in het planproces een integrale afweging te maken die de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. Het verbinden van nieuwe ontwikkelingen aan de bestaande gebiedskenmerken vormt hierbij uitgangspunt. Het plangebied is gelegen in het ‘veen(weide)landschap’ en in de ‘linten’.

Plangebied

Afbeelding 12: Kwaliteitskaart

Veenweidegebied De ruimtelijke structuur in het veenweidegebied wordt sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Haaks hierop staan de verkavelingspatronen. Kenmerkend voor het veenweidelandschap is de openheid van het gebied met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels omringd door sloten.

24

Voor ontwikkelingen in het veenweidelandschap heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden; • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen; • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden; • Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders; • Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar. Linten Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend.

Voor ontwikkelingen in de linten heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied; • Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst; • Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend; • Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht. Het plan draagt bij aan het bewaren van het verkavelingspatroon en lengtesloten. Er is rekening gehouden met het behoud van kenmerkende landschapselementen. Voor het plan is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. Het plan draagt bij aan het behoud van de maat en weidsheid van het landschap. Bij de vormgeving van de vrijstaande woning wordt rekening gehouden met de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van het lint. Het plan sluit aan bij de kwaliteitskaart voor ontwikkelingen in de gebieden ‘veen(weide)landschap’ en ‘linten’.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Gelijktijdig met de omgevingsvisie hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening vastgesteld. Op 10 oktober 2020 is een herziening van de Omgevings- verordening gepubliceerd (ontwerp-Omgevingsverordening Zuid-Holland - Koers 2020). Deze verordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd. In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen ende inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van 25

bestemmingsplannen dient daarom ook rekening te worden gehouden met provinciaal beleid. Het gaat daarbij verder vooral om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de provinciale Omgevingsvisie. Ruimtelijke kwaliteit In paragraaf 6.2.2 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor ruimtelijke kwaliteit. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: ▪ zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en ▪ het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen; c.

Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: ▪ Een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en ▪ Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen twee uitgangspunten: • Een kleinschalige ontwikkeling heeft in beginsel minder ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten dan een grootschalige ontwikkeling en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid; • Hoe hoger en specifieker de kwaliteit van een gebied is, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Inpassen In dit licht kan het plan kan worden geschaard in de categorie ‘inpassen’. Dit betreft een ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap.

De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de maat en de aard van de bestaande kenmerken van een gebied. De ontwikkeling speelt zich af op het niveau van een bestaand agrarisch perceel in het lint. Het plan draagt op een positieve wijze bij aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (o.a. creëren openheid, landschappelijke doorzichten).

26

Gebiedsidentiteit De gebiedsidentiteit is de aard of karakteristiek van een gebied dat is ontstaan in de loop der jaren. In die tijd zijn gemeenschappelijke kernwaarden in het gebied ontstaan die gekoppeld zijn aan gebruik en de verschijningsvorm. De gebiedsidentiteit van een plek is verbonden met de mensen die er wonen, werken en er zich thuis voelen. Een gebiedsidentiteit is meestal van grote omvang. Er vinden geen wijziging plaats in de landschapsstructuur, in de verkeersstructuur, de leefbaarheid van het gebied en/of de waterstructuren. Het plan is passend binnen de gebiedsidentiteit. Gebiedseigen De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de maat en de aard van de bestaande kenmerken van een gebied. Het plan betreft een gebiedseigen ontwikkeling of functie dat naadloos aansluit op de bestaande kenmerken en gebruikswaarden van het gebied. Een gebiedseigen ontwikkeling draagt bij aan behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en heeft daarmee geen negatieve invloed op de (kenmerken) van de omgeving. Structuur Onder structuur worden de samenhangende ruimtelijke elementen die in het gebied aanwezig zijn die het gebruik van functies in het gebied mogelijk maken. Er is een gebiedsanalyse gedaan in de omgeving en een architect heeft voor deze locatie een landschappelijk inpassingsplan opgesteld.

Er is een analyse gedaan naar de huidige landschappelijke kernkwaliteiten van de locatie en omgeving. De bestaande landschappelijke kernkwaliteiten op de locatie blijven behouden en/of worden versterkt. Het verkavelings- en slotenpatroon blijven ongewijzigd. Het plangebied wordt groen ingericht. Hiermee is sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Stedelijke ontwikkelingen (ladder voor duurzame verstedelijking) In paragraaf 6.2.3 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor stedelijke ontwikkelingen. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. De toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. Vanuit jurisprudentie is in dit geval geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is toetsing van het plan aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet noodzakelijk (zie paragraaf 3.1.3).

27

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Regionale structuurvisie Visie 2030 ‘Open voor elkaar’ In navolging van de regionale structuurvisie Alblasserwaard Vijfheerenlanden, heeft de regio in 2012 de visie 2030 opgesteld. Deze visie is een actualisering van het beleid uit de regionale structuurvisie en bepaalt de beleidskeuzes met het oog op 2030. Binnen de Visie 2030 komen onderwerpen als de regionale woonvisie, beleid op het gebied van recreatie & toerisme, bedrijventerreinen, water & klimaat, een regionaal verkeer & vervoersplan naar voren. In de visie speelt de leefbaarheid en behoud en versterking van voorzieningen in het gebied een grote rol. De centrale visie uit de nota is de vorming van een vitale regio, gericht op het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied, tezamen met het versterken van het overwegende open, rustige en authentieke karakter van de regio, waardoor bewoners, bedrijven en bezoekers zich thuis blijven voelen en zich verder kunnen ontplooien. In het kader van de regionale centrale visie, de vorming van een vitale regio, zijn niet in gebruik zijnde agrarische bedrijfspercelen niet wenselijk. Middels dit plan wordt een voormalige agrarische bedrijfslocatie op een duurzame wijze ingericht. De nieuwe duurzame woning wordt op een passende wijze vormgegeven en landschappelijk ingepast.

Het plan draagt daarmee bij aan de versterking van het overwegende open, rustige en authentieke karakter van het landschap en is daarmee in overeenstemming met het regionaal beleid. 3.3.2 Regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden In 2017 is in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden een actualisatie van de Regionale woonvisie 2020 (2013) vastgesteld. De regio AV wil een aantrekkelijk en onderscheidend woongebied in de luwte van de randstad zijn. De regio kent een bijzondere combinatie van een rustig middengebied en een dynamische stedelijke zone. Elke gemeente en kern heeft kwaliteiten en weet sommige groepen te binden, maar andere weer minder. De verschillende woonmilieus in de regio moeten elkaar goed aanvullen. Hiervoor is het noodzakelijk dat er voldoende kwalitatieve woonmilieus zijn en er sprake is van een goede balans tussen vraag en aanbod op regionaal niveau. Om die goede balans te bereiken, trekken de gemeenten gezamenlijk op om plannen af te stemmen en te realiseren. Zo wordt onnodige concurrentie tussen gemeenten voorkomen en kan snel en efficiënt op de markt worden ingespeeld. Door een jaarlijkse woonmonitor worden bereikte resultaten en de planning voor volgende jaren geregistreerd. In de actualisatie van de woonvisie zijn de afspraken rond het afstemmen opgenomen.

Daarbij is gebruik gemaakt van de jongste demografische cijfers van de provincie Zuid-Holland. Van belang is dat er voldoende flexibel geprogrammeerd wordt. Ook is besloten gebruik te blijven maken van de benadering waarbij woonmilieus en mentality milieus als handreiking gebruikt worden. We sturen niet in exacte aantallen op de samenstelling van programma’s. In plaats daarvan hanteren we een kwalitatieve leidraad, die gemeenten helpt om lokaal de juiste keuzes te maken, in overleg met ontwikkelende partijen.

28

Molenaarsgraaf is aangeduid als woondorp. Woondorpen vinden voorzieningen op korte afstand in het naastgelegen voorzieningendorp. Woondorpen hebben een hechte gemeenschap dat gebruik maakt van een sterk lokaal sociaal netwerk. Het plan betreft een kleinschalige nieuwbouwontwikkeling. In Molenaarsgraaf zal het aantal oudere huishoudens de komende jaren toenemen. Uitbreiding van het aanbod aan nultredenwoningen is gewenst. De grootste behoefte is afkomstig van gezinnen. Zij zoeken vooral een ruime grondgebonden koopwoning. Dit plan speelt in op deze behoefte. De woningen in de boerderij zijn voor eigen gebruik. De vrijstaande woning is geschikt voor deze doelgroepen. De extra woning in de boerderij wordt levensloopbestendig uitgevoerd. Bij het overleg van de regionale Bestuurlijke tafel Wonen op 23 juni 2021 zijn afspraken gemaakt over welke plannen regionaal afgestemd worden. Plannen met een beperkte omvang, zoals dit plan, worden opgenomen op de planmonitor en hoeven niet in het regionaal overleg afgestemd te worden.

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Toekomstvisie Molenwaard De Toekomstvisie Molenwaard geeft aan dat de gemeente plaats biedt aan mensen en bedrijven die hier wonen en werken en die hier willen blijven en mensen en bedrijven die een binding hebben met de gemeente. De gemeente wil zijn bedrijven begeleiden in hun ontwikkeling. Dit vraagt om maatwerk en veelal heel praktische oplossingen. Om de doelen in de visie te realiseren moet worden samengewerkt met bedrijven/ondernemers. Mensen moeten zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. Daarom zet ook Molenlanden in op levensloopbestendig wonen en zorg aan huis. Relevante kaders zijn het aansluiten bij de demografische ontwikkeling, het bouwen in voorzieningendorpen voor senioren en plannen met maatschappelijke urgentie (zoals centrumplannen) voorrang geven. Middels dit plan wordt een toekomstbestendige woonsituatie gecreëerd voor de initiatiefnemers van dit plan, waarbij de kinderen in de toekomst de benodigde zorg kunnen bieden aan hun ouders. Het plan levert verder een positieve bijdrage aan de gewenste doorstroming op de woningmarkt van Molenlanden. Het plan zorgt voor een kwalitatieve toevoeging aan de woningvoorraad van de gemeente Molenlanden. 3.4.2 Woonvisie Molenlanden 2020-2024 In oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden de Woonvisie 2020 - 2024 vastgesteld.

Relevant voor het plan is het gemeentelijk beleid ten aanzien van woningbouw. Op het vlak van woningbouw luidt de visie als volgt: • Er worden voldoende woningen gebouwd om te voorzien in de lokale woningvraag, het gaat daarbij om de realisatie van +1.460 woningen in de periode 2020 t/m 2029. • De focus in de nieuwbouw gaat uit naar het bouwen van betaalbare woningen voor starters, jonge doorstromers en nultredenwoningen voor senioren. Daarbij gaat het met name om een vraag naar betaalbare koopwoningen. • De gemeente stuurt meer op de juiste prijs-kwaliteit van woningen, gericht op die doelgroepen waar de grootste vraag zit. Tegelijkertijd versnelt de

29

• •

•

gemeente de woningproductie, zodat voorkomen wordt dat woningzoekenden naar andere gemeenten uitwijken. Nieuwbouw voldoet minimaal aan de landelijke eisen met betrekking tot duurzaamheid en energieverbruik. Dit betekent dat woningen bijna energieneutraal zijn (BENG) en aardgasloos. Bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties en herstructurering van bestaande wijken is het belangrijk om voldoende aandacht te hebben voor klimaatadaptatie, om de gevolgen van droogte en wateroverlast op te kunnen vangen. Nieuwbouw wordt primair gerealiseerd op transformatieplekken binnen de kernen (sloop / nieuwbouw of herbestemming leegstaand vastgoed).

In Molenaarsgraaf zal het aantal oudere huishoudens de komende jaren toenemen. Uitbreiding van het aanbod aan nultredenwoningen is gewenst. De grootste behoefte is afkomstig van gezinnen. Zij zoeken vooral een ruime grondgebonden koopwoning. Deels is dat al voorhanden in de bestaande voorraad. De totale woningvraag ligt op +90 woningen in de periode 2020 t/m 2029. Kijkend naar de Woonvisie Molenlanden 2020-2024 is het plan, alhoewel zeer beperkt van omvang, niet passend in de kwantitatieve behoefte en kwalitatieve behoefte. De afweging is gemaakt om wel medewerking te verlenen aan dit plan, omdat middels dit plan een toekomstbestendige situatie wordt gecreëerd voor de instandhouding van een cultuurhistorisch waardevol pand in de gemeente. Het plan betreft een kleinschalige woningbouwontwikkeling dat inspeelt op de concrete woningvraag. Het bestaande boerderijgebouw wordt op een duurzame wijze gerestaureerd, waarbij de woningen in de boerderij goed worden geïsoleerd. Bij de restauratie wordt gebruik gemaakt van duurzame bouwmaterialen. De extra woning in de boerderij wordt levensloopbestendig uitgevoerd. De nieuwe vrijstaande woning voldoet aan de landelijke eisen met betrekking tot duurzaamheid en energieverbruik. De beoogde vrijstaande woning zal conform de BENG-norm gerealiseerd worden.

Deze eis wordt gehaald met zo veel mogelijk permanente oplossingen, zoals isolatie en kierdichting, en gebruiksvriendelijke installaties. De toegepaste materialen zijn duurzaam en voor hergebruik geschikt. Parallel aan de procedure wordt, in overleg met het waterschap Rivierenland, onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om de vrijstaande woning wat betreft de afvalwaterafvoer off-grid te realiseren. Het plan draagt bij aan de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Doorstroming is essentieel voor een gezonde woningmarkt. Het plan is in overeenstemming met de Woonvisie Molenlanden 2020-2024.

3.5 Conclusie Op basis van het beleidskaders kan worden geconcludeerd dat: • •

Het plan resulteert in een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; Het plan betreft geen stedelijke ontwikkeling, waardoor de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ niet van toepassing is;

30

•

•

De extra woningen worden gemeld in het regionaal overleg en wordt meegenomen in de herijking van de woningbouwmonitor AlblasserwaardVijfheerenlanden 2020-2030; Het plan past binnen de rijks-, provinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders.

31

4

Sectorale aspecten

4.1 Milieueffectrapportage (vormvrije m.e.r.) Beleidskader In het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) wordt onderscheid gemaakt tussen activiteiten, die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C activiteiten) en activiteiten, die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D activiteiten). Tot slot is voor activiteiten die wel genoemd zijn bij bijlage D, maar die niet voldoen aan de gestelde drempelwaarde, de verplichting tot het vaststellen op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling of sprake is van geen m.e.r.-beoordelingsplicht in het ruimtelijk plan. Onderzoek De activiteit, het realiseren van woningen, wordt genoemd in de bijlage onderdeel D 11.2 van het besluit m.e.r. Het plan betreft een kleinschalige woningbouwontwikkeling (toevoeging twee woningen). Er is daarmee geen directe m.e.r-plicht voor het opstellen van milieueffectrapportage of m.e.r.-beoordeling. Bij dit aantal woningen, onder de grenswaarde van 2.000 woningen waarvoor een direct m.e.rplicht geldt, geldt wel de vergewisplicht. Voor de vergewisplicht dient voor de voorgenomen activiteit te worden beoordeeld of er vanwege de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen optreden.

Kenmerken van het plan Middels het bestemmingsplan wordt het juridisch-planologisch mogelijk gemaakt om de boerderij Graafdijk-west 13 Molenaarsgraaf te splitsen in twee wooneenheden en op het achtererf een vrijstaande woning te realiseren. Behoudens de standaard toegestane aan-huis-gebonden beroepen en bedrijven zullen er geen andere bedrijfsactiviteiten plaatsvinden. Ligging van het plangebied Het plangebied maakt geen deel uit van een beschermd gebied en/of locatie betreffende: Natura2000, Beschermd natuurmonument, Wetland, Nationaal Park of Natuurnetwerk Nederland. Kenmerken van de potentiële effecten van het plan In de bestaande situatie is juridisch-planologisch een agrarisch bedrijf toegestaan op het perceel Graafdijk-west 13 Molenaarsgraaf. Als gevolg van dit bestemmingsplan wordt de mogelijkheid tot uitoefening van agrarische bedrijfsactiviteiten en de hieraan gerelateerde verkeersbewegingen weggenomen. Middels dit bestemmingsplan wordt de nieuwvestiging van een agrarisch bedrijf op deze locatie uitgesloten. Conclusie Voor dit plan hoeft geen m.e.r.-beoordelingsprocedure te worden gevolgd. Er kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r. beoordeling. In de volgende hoofdstukken worden de verschillende milieuaspecten nader onderbouwd.