6. Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Wijngaarden, Westeinde 28

Nota Zienswijzen Bestemmingsplan ‘Wijngaarden, Westeinde 28’

\

Gemeente Molenlanden Nota Zienswijzen Bestemmingsplan ‘Wijngaarden, Westeinde 28’

Datum: 23 augustus 2022 Versie 1.

1. Inleiding Toelichting plan Het doel van het bestemmingsplan ‘Wijngaarden, Westeinde 28’ is het wijzigen van de huidige woonbestemming ten behoeve van de realisatie van in totaal vier wooneenheden op het perceel. De bestaande woonboerderij wordt gesplitst in drie wooneenheden en bestaande schuurwoning van 28a wordt in het nieuwe bestemmingsplan geformaliseerd. Daarnaast wordt binnen de woonbestemming een aanduiding toegevoegd voor een hooimijt met een recreatievoorziening (Bed & Breakfast).

Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan ‘Wijngaarden, Westeinde 28’ (NL.IMRO.1978.BPwesteinde28WGD-ON01) heeft vanaf 20 mei 2022 voor zes weken ter inzage gelegen. De bekendmaking van deze terinzagelegging heeft op 19 mei 2022 plaatsgevonden in Het Gemeenteblad en huis-aan-huisblad Kontakt (Gemeenteblad nr 222632). Binnen deze perioden van ter inzagelegging kon een ieder schriftelijk of mondeling een zienswijze over dit ontwerpbestemmingsplan naar voren brengen. Over het ontwerpbestemmingsplan is één mondelinge zienswijze ingediend binnen de daarvoor geldende termijn. In de volgende paragraaf van deze ‘Nota Zienswijzen’ wordt de over het ontwerpbestemmingsplan ‘Wijngaarden, Westeinde 28’ ingediende zienswijze inhoudelijk behandeld en van een antwoord voorzien. Voor zover er aanleiding tot wijziging is van het ontwerpbestemmingsplan, wordt toegelicht hoe de aanpassing(en) worden doorgevoerd.

2. Zienswijzen 2.1 Zienswijze 1 Dit betreft een mondelinge zienswijze. Op 9 juni 2022 zijn de reclamanten bij de gemeente langs gekomen om inzage te doen in en vragen te stellen over het ontwerpbestemmingsplan. Daarbij is een mondelinge zienswijze ingediend: Ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan en bijbehorende stukken gaan de indieners in op de hooimijt met Bed & Breakfast voorziening welke onderdeel maakt van het plan. Deze zou achterin het perceel worden gerealiseerd, langs de zijde die grenst aan het perceel van Westeinde 27 en 27a. Ten aanzien van dit gebouw zijn de volgende zorgen geuit: a. Privacy: er komt dicht op het perceel een nieuw gebouw waarbinnen mensen zullen verblijven. Vanuit dit gebouw is er direct zicht op de leefruimte van de bewoners van de naastgelegen percelen, ook binnen. Een andere plek (bijvoorbeeld de oorspronkelijke positie van de voormalige hooimijt) of een minder hoog gebouw zou het zicht vanaf de hooimijt op het perceel, en daarmee de aantasting van privacy en woongenot, beperken of voorkomen. b. Het wordt een hooimijt genoemd, maar afgaande op de tekeningen in de toelichting van het bestemmingsplan is het in principe een gebouw dat lijkt op een hooimijt. Het is in het bestemmingsplan niet goed inzichtelijk gemaakt hoe het er precies uit komt te zien.

Een duidelijke situatietekening van het beoogde gebouw met daarop de exacte positie moet dit verduidelijken. c. De hoogtes die aangegeven in het bestemmingsplan zijn 8,4 (goothoogte) en 10,8 (nokhoogte). Dat is erg hoog voor een bijgebouw en past niet goed bij andere bijgebouwen in Wijngaarden. Met deze hoogte is het gebouw vanuit elk tuinhoek van het perceel van nummer 27 en 27a zichtbaar. De bijgebouwen op dit perceel hebben een maximale hoogte van 3 (goot-) en 5 (nok-) meter. Daarbij staat de boerderij staat op een heuvel (het perceel loopt omhoog vanaf de openbare weg) waardoor de hoogte relatief nog hoger uit zal komen dan op de oorspronkelijke plek. 1

Beantwoording gemeente Ten aanzien van de aangedragen punten is de reactie als volgt: a. De positie van de hooimijt is zorgvuldig afgewogen. Om het boerderij-concept tot uitdrukking te laten komen is een positie van de hooimijt nabij de boerderij en het bakhuisje het meest geschikt. De zorgen rondom privacy zijn begrijpelijk. Om hieraan tegemoet te komen wordt gezorgd dat de aanrijroute van de hooimijt (via eigen terrein) niet langs de grens met Westeinde 27 plaatsvind maar via de achter- of zijkant van het perceel. Tevens wordt gezorgd dat de naar het buurtperceel gerichte gevels blind worden gebouwd zodat er geen zicht is vanaf de hooimijt op de ‘leefruimte’ van Westeinde 27 en 27a. Het gebouw zal op deze locatie wel zichtbaar blijven vanaf het perceel Westeinde 27 en 27a. b. Op bladzijde 13 van de toelichting van het bestemmingsplan staan een foto va de oorspronkelijke hooimijt. Deze afbeelding is maatgevend voor het nieuwe ontwerp. De nieuwe hooimijt wordt inderdaad als planologisch ook aangemerkt als ‘gebouw’, maar zal wel de verschijningsvorm moeten hebben van de originele hooimijt zodat de cultuurhistorische waarde teruggebracht kan worden op het perceel. Het ontwerp van de hooimijt zal ter verduidelijking als bijlage bij het bestemmingsplan worden gevoegd. c.

Voor wat betreft de hoogte van het peil: het klopt dat de woonboerderij op een hoger gelegen deel staat, die staat namelijk op een natuurlijke terp. De locatie die nu met de hooimijt beoogd wordt is een stuk lager gelegen dan de woonboerderij en daarmee niet hoger dan de oorspronkelijke plek. Het past historisch gezien bij het boerderij-ensemble van Westeinde 28 met een woonboerderij, bakhuisje en hooimijt. Dat de hoogte daarmee afwijkt komt door de unieke constructie. Dit draagt bij aan het terugbrengen van de cultuurhistorie en versterkt aan het B&B-concept op deze plek, wat voor de gemeente van waarde van is. Conclusie De zienswijze leidt tot een aanpassing van het bestemmingsplan: • Artikel 5.2.3 lid d wordt aangevuld met de voorwaarde dat de naar buurperceelgerichte gevels blind worden uitgevoerd ter waarborging van de privacy voor omliggende percelen. • De (bouw)tekeningen van de hooimijt worden als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.

2