2 Regels bestemmingsplan Molenaarsgraaf, Kweldamweg 1

3

4

Inhoud



Inleiding

7



Inventarisatie / analyse

9

Projectgebied in wijdere omgeving

10

Projectgebied ingezoomd en kadastraal

11

Fotobeelden bestaande situatie

12

Ruimtelijk kwaliteitskader Molenwaard

15

Landschappelijke en stedenbouwkundige hoofdstructuur

16

Landschappelijke kwaliteit

18

Aanbevelingen

25

Bestaande situatie

26

Nieuwe situatie met daarop doorsnede aangegeven

27

Doorsnede A, B en C

28

Bestaande en nieuwe situatie

32

Aanzicht 1 en 2

35

Oppervlakte opslag en groen

36

Erfbeplanting

39

Referentiebeelden beplanting

41

Conclusie

43





5

Inhoud

6

Inleiding Aanleiding Opdrachtgever Van den Heuvel - Ontwikkeling en Beheer b.v. heeft Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten opdracht gegeven te onderzoeken of de landschappelijke inpassing van de kavel op verantwoorde wijze is uitgevoerd omdat daar vraagtekens bij worden geplaatst. Dit heeft verband met de op handen zijnde bestemmingsplantechnische splitsing van de bedrijven op de huidige locatie. Het perceel ligt ingesloten tussen de Provincialeweg N214 en de Kweldamweg te Molenaarsgraaf (gemeente Molenwaard) in het hart van de Alblasserwaard. De huidige bebouwing op de percelen bestaat uit een ligboxenstal met bedrijfsloodsen, bedrijfswoning en erf dat voor een belangrijk deel voor opslag van goederen en veevoeder wordt gebruikt. Er is sprake van de landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing van de reeds bestaande situatie. Het complex is nu een opvallende verschijning in het veenweide gebied en heeft wat gebiedsvreemde eigenschappen. Doelstelling Doelstelling is de verschijningsvorm van het gebied met de deels gebiedsvreemde eigenschappen aan te passen, dusdanig dat een situatie ontstaat die vanuit landschappelijk en stedenbouwkundig oogpunt verantwoord is.

Aanpak Via een stedenbouwkundige en landschappelijke verkenning en de analyse van verschillende landschappelijke aspecten wordt een beoordeling gegeven over de mogelijkheden die het gebied geeft en de maatregelen die genomen kunnen worden om de doelstelling te bereiken.

7

Inleiding

8

Inventarisatie / analyse

9

Inventarisatie / analyse

Molenaarsgraaf

n sla Ope a genl hap ndsc

Projectgebied Ope age n sl dsc nlan

ldam Kwe

weg

hap o Pr

Luchtfoto van wijdere omgeving (Ruimtelijke plannen)

Inventarisatie / analyse

Projectgebied in wijdere omgeving

10

e ew l a ci vin

4 21 N g

De Put

e Kw

Projectgebied

eg mw a ld

Projectgebied

14 N2

Projectgebied ingezoomd (Ruimtelijke plannen)

Kadastrale ondergrond met GBKN

11

Inventarisatie / analyse

Projectgebied ingezoomd en kadastraal

Projectgebied gezien vanuit oosten

Kweldamweg in westelijke richting

Woningen en schuren op projectlocatie

Projectgebied met links op de foto de provinciale weg N214

Bomenlanen langs toegangsweg naar bedrijf

Westzijde van projectgebied

Oostzijde projectgebied, open slagenlandschap

Projectgebied gezien vanaf Kweldamweg

Westzijde van projectgebied, grotendeels groene inpassing

Inventarisatie / analyse

Fotobeelden bestaande situatie

12

Schrale bufferbeplanting in een smalle taludstrook langs oostzijde perceel

Schrale bufferbeplanting langs zuidzijde perceel

Schrale bufferbeplanting achterzijde perceel, zuidzijde kijkende in oostelijke richting. Opslagterrein momenteel leeg

Schrale bufferbeplanting langs westkant perceel

Westkant perceel, bestaande schuur niet ingekleed in bufferbeplanting

Schrale bufferbeplanting westkant perceel, beplantingsstrook te smal en weinig tot geen onderbegroeiing

Schrale bufferbeplanting langs westzijde perceel

Schrale bufferbeplanting westkant perceel

Schrale bufferbeplanting langs perceel, zuid– en westzijde

13

Inventarisatie / analyse

Fotobeelden bestaande situatie

Schrale bufferbeplanting, struik– en boomvormers mager, westzijde

Bossage op achterliggend land, goed voorbeeld van samenspel boom en struikvormers

Projectgebied van een afstand

Inventarisatie / analyse

Fotobeelden bestaande situatie

14

Ruimtelijk kwaliteitskader Molenwaard Gemeente Molenwaard heeft voor de inpassing van o.a. grootschalige agrarische complexen in de nieuwe Linten een ruimtelijk kwaliteitskader opgesteld middels het Molenwaards Kookboek. Uit de inventarisatie en analyse blijkt dit project niet te voldoen aan een aantal aspecten, met name de zichtbaarheid van de opslag op het terrein van buitenaf. Doelstelling is om zoveel mogelijk aan de visie te voldoen en corrigerende maatregelen voor te stellen.

15

Inventarisatie / analyse

Ruimtelijk kwaliteitskader Molenwaard

Landschappelijke en stedenbouwkundige hoofdstructuur De Kweldamweg kan worden gekarakteriseerd als een buurtweg/bebouwingslint t.b.v. de landbouw/ veehouderij. De boerderijclusters worden ontsloten via de Kweldamweg en liggen daar min of meer met een gelijke rooilijn afstand van verwijdert. Een uitzondering daarop vormt de projectlocatie Kweldamweg 1, deze ligt daar relatief ver van verwijdert. Dit geldt ook voor de korrelgrootte van de boerderijclusters deze zijn van een min of meer gelijke grootte met uitzondering van het projectgebied. Deze is qua omvang aanzienlijk veel groter dan de andere clusters. Het landschapstype is het slagenlandschap, gekenmerkt door lange lengtesloten met dwarssloten. De breedte van de kavels zijn op hoofdlijnen gelijk met uitzondering van het projectgebied, daar is sprake van kavelverbreding en de toepassing van greppels. De erfbeplanting bij de boerderijclusters varieert van vrijwel niet aanwezig tot compleet ingebed in erf- en singelbeplanting. Het projectgebied vormt daarbij een gemiddelde, te weten de westzijde matig dicht be-

Luchtfoto (Bing maps) met projectgebied en erfclusters.

plant tot nagenoeg niet aan de zuid- en oostzijde. De eigenaar van het projectgebied heeft gekozen voor een laanbeplanting langs de ontsluitingswegen tussen de Kweldamweg en de boerderijcluster mede door de grotere afstand daartussen. Hiermee onderscheid het projectgebied zich t.o.v. de andere clusters en krijgt daardoor een vrij statige uitstraling en een beperking van de oost-west zichtlijnen. Het projectgebied manifesteert zich als één cluster. Concluderend kan worden gesteld dat het projectgebied afwijkt van de andere boerderijclusters op de volgende punten: grootte, ligging t.o.v. de buurtweg en de kavelbreedtes. Het is van belang dat de uitstraling van één cluster blijft bestaan ondanks het feit dat daarbinnen er mogelijk twee bedrijven actief zijn.

Open veenweidegebied met prominent aanwezige loods gezien vanaf de Kweldamweg.

Inventarisatie / analyse

Landschappelijke en stedenbouwkundige hoofdstructuur

16

Projectgebied gezien vanuit noordoosten, met weinig erfbeplanting. Rechts op de foto de Kweldamweg. Verschil in rooilijnen valt op.

Laanbeplanting langs de ontsluitingswegen, beperken oost-west zichtlijnen.

Laanbeplanting langs ontsluitingswegen en een duidelijk zichtbare bedrijfsloods aan de oostzijde van het projectgebied.

Projectgebied gezien vanaf provincialeweg N214 met prominent aanwezige loods en open erf.

17

Inventarisatie / analyse

Landschappelijke en stedenbouwkundige hoofdstructuur

Landschappelijke kwaliteit De boerderijcluster is een opvallende verschijning in het landschap in meerdere opzichten. Voorbeelden zijn de schaal en ligging in het landschap. Daarnaast is er ook de verschijningsvorm. De stal en loodsen sluiten aan bij de karakteristiek van de landbouwclusters rondom. Wat afwijkt is de technische invulling op en rond het erf en met name de RVS installaties, deze springen eruit. Het verdient aandacht vanuit beeldkwaliteitsoogpunt daar aandacht aan te besteden. Het complex samen met de boomlanen er naar toe, geven het complex een statige uitstraling. Dit is tamelijk uniek voor een boerderijcluster in het slagenlandschap. Het zou ook de entree naar een buitenplaats of landgoed kunnen zijn. Wellicht biedt dit aanknopingspunten bij de verdere invulling. Ten aanzien van de in de omgeving gelegen erfclusters is de aanwezigheid van erfbeplanting wisselend. Het valt op dat beide clusters qua erfbeplanting te wensen over laat aan de vier zijden van het complex in meer of mindere mate. Het projectgebied van nr.1 sluit niet aan bij deze constatering. Projectgebied gezien vanaf

Erfbeplanting aan de zuidzijde van de Kweldamweg rondom de boerderijcluster van nr. 3 en 4 vormt een groene oase in het open veenweidegebied en draagt bij aan een coulissevorming. De schaal grootte van het projectgebied staat in schril contrast met de relatief kleinere complexen elders in het gebied. Het is wenselijk het projectgebied te voorzien van meer erfbeplanting.

provincialeweg N214.

Rvs tanks duidelijk aanwezig in het landschap door ontbrekende erfbeplanting en geven een verrommeld aanzien.

Bomenlanen richting het complex met monumentale uitstraling.

Aan de noordzijde ontbrekende erfbeplanting bij nr. 2 en staat daarmee schraal in de ruimte.

Voorbeeld van erfbeplanting aan zuidzijde van de Kweldamweg (nr. 3 en 4). Landbouwschuur aan westzijde is deels omsloten door erfbeplanting.

Inventarisatie / analyse Landschappelijke kwaliteit

18

Landschappelijke kwaliteit (vervolg) De erfbeplanting aan de noordzijde geeft een blik in het boerenbedrijf en daarmee de associatie met het agrarisch gebied. Een impressie meegeven van stallen met bedrijfswoning is vanuit beeldkwaliteitsoogpunt wenselijk, echter voor de kuilsilo´s geldt dat niet en deze verdienen inkleding met landschappelijke beplanting. Dit geldt ook voor de oostzijde waar de RVS componenten de storende factor zijn. Het vrijwel compleet ontbreken van erfbeplanting is aan deze zijde het andere uiterste. Erfbeplanting aan noordzijde biedt zicht op het boerenbedrijf.

De erfbeplanting aan de zuidzijde is eveneens tamelijk mager en geeft zicht op een meer verrommeld erf. Het is wenselijk dit meer in te kleden. De beleving hiervan vindt plaats vanaf de N214. Ter hoogte van het complex is er bufferbeplanting aanwezig als dichte bermbeplanting, de optelsom biedt een goede buffering.

Vrijwel compleet ontbreken van erfbeplanting aan de oostzijde.

Zuidzijde tamelijk mager ingekleed met beplanting.

19

Inventarisatie / analyse Landschappelijke kwaliteit

20

Westzijde tamelijk mager ingekleed met beplanting.

21

Inventarisatie / analyse Landschappelijke kwaliteit

Landschappelijke kwaliteit gezien vanuit de lucht

Bufferbeplanting is mager, mede door slechte groeiomstandigheden, te smalle beplantingsstrook en te weinig struikvormers.

Bufferbeplanting is van voldoende niveau.

Verbrede bufferbeplantingsstrook in verbrede situatie met inmiddels aangebrachte jonge aanplant Verbrede bufferbeplantingsstrook in verbrede situatie met inmiddels aangebrachte jonge aanplant

Inventarisatie / analyse

Landschappelijke kwaliteit (opname 2021)

22

Buffer beplantingsstrook is te smal en mager qua effectiviteit, mede door slechte groeiomstandigheden

Bufferbeplanting is mager, mede door slechte groeiomstandigheden, te smalle beplantingsstrook en te weinig struikvormers.

Verbrede bufferbeplantingsstrook in verbrede situatie met inmiddels aangebrachte jonge aanplant

23

Inventarisatie / analyse

Landschappelijke kwaliteit (opname 2021)

24

Aanbevelingen

25

Aanbevelingen

Aanbevelingen Bestaande situatie

26

Nieuwe situatie met hierop aangegeven de doorsneden van pagina 28-29-30-31

C’ C B’

B

Bestaande sloot handhaven

A’

A

27

Aanbevelingen

Nieuwe situatie

grote heesters bestaande sloot

bestaand weiland

bestaande loods

opslag terrein

Sloot en talud in beide situaties niet gewijzigd

Doorsnede A-A’, Bestaande situatie

bosplantsoen bestaande uit streekeigen boomvormers, langs deze zijde wordt een onderbroken beplantingsstrook voorgesteld om nog enige doorkijk toe te staan in lijn met Molenwaards Kookboek bestaande sloot

bestaand weiland

terrein t.b.v. manoeuvreren en circulatie

bestaande loods

Doorsnede A1-A1’, Nieuwe situatie

Aanbevelingen Doorsnede A

28

grote heesters bestaande sloot

bestaand weiland

bestaande loods

opslag terrein

Doorsnede A-A’, Bestaande situatie

Individuele streekeigen solitair bomen die ook in bosplantsoen

bestaande sloot

bestaand weiland

bodembedekker als struiklaag, gras of bloemrijke grasberm

terrein t.b.v. manoeuvreren en circulatie

bestaande loods

Doorsnede A2-A2’, Nieuwe situatie

29

Aanbevelingen Doorsnede A

Individuele, hoogstam bomen

bestaande loods

opslag terrein

enkele losse struiken (vaak gebiedsvreemd)

bestaand weiland

Doorsnede B-B’, Bestaande situatie

bosplantsoen bestaande uit streekeigen boomvormers, langs deze zijde wordt een onderbroken beplantingsstrook voorgesteld om nog enige doorkijk toe te staan in lijn met Molenwaards Kookboek

bestaande loods

terrein t.b.v. manoeuvreren en circulatie

bosplantsoen bestaande uit streekeigen soorten

bestaand weiland

greppel

Doorsnede B1-B1’, Nieuwe situatie

Aanbevelingen Doorsnede B

30

Boomsingel in slechte conditie door slechte groeiomstandigheden

Struiklaag ontbreekt grotendeels, door lage ligging is de bodem verzadigd door water waardoor er slechte groeiomstandigheden zijn. Een te open singel die te weinig afsluit

opslag terrein

3,0 m.

Doorsnede C-C’, Bestaande situatie

bosplantsoen bestaande uit streekeigen soorten

Verbetering van groeiomstandigheden door aanbrengen van sloot, drainage of greppel en terrein uitbreiden richting bestaand weiland

opslag terrein

10,0 m.

bestaand weiland

Doorsnede C1-C1’, Nieuwe situatie

31

Aanbevelingen Doorsnede C

Aanbevelingen Bestaande situatie

32

Aanzich t zuidzij de Aanzich

t oostz ijde

Locatie aanzichten

33

Aanbevelingen

Nieuwe situatie

Aanbevelingen

34

Aanzich t zuidzij de Aanzich

t oostz ijde

Locatie aanzichten

35

Aanbevelingen

Aanzicht 1 en 2

Oude situatie

Oppervlakte: Opslag Groen

9810 m2 624 m2

Bestaande situatie met oppervlakte opslag en beplanting

Aanbevelingen

Oppervlakte oude situatie

36

Nieuwe situatie

Oppervlakte: Opslag Groen

5650 m2 4023 m2

Nieuwe situatie met oppervlakte opslag en beplanting

37

Aanbevelingen

Oppervlakte nieuwe situatie

38

Erfbeplanting Inspiratiebron voor de erfbeplanting is de boerderijcluster aan de Kweldamweg 3 en 4. Uit de analyse van de beplanting blijkt dat deze bestaat uit vrijstaande bomen en bomen met onderbeplanting. Met de breedte van de beplantingstrook kan de zichtbaarheid van het achtergelegen terrein worden gestuurd. Conform het ‘Ruimtelijk kwaliteitskader Molenwaard’ wordt rond het complex een dichte singel van inheemse streekeigen beplanting aangebracht. Het complex krijgt hierdoor de uitstraling van een groen omzoomd agrarisch eiland in een open landschap. Vanaf de Damseweg en Kweldamweg worden zichtlijnen opengehouden voor een gefilterd zicht op het agrarisch complex. Dit principe is kenmerkend voor omliggende groensingels omzoomde bedrijven waardoor het projectgebied aansluiting vindt bij omliggende landschapskarakter en het Molenwaards Kookboek.

Links op de foto het open slagenlandschap en rechts groene cluster nr. 3 en 4.

dichte singel van inheemse streekeigen beplanting ‘dichte singel van inheemse streekeigen beplanting’ (blz 9 ‘Ruimtelijk kwaliteitskader Molenwaard’)

Bron: Molenwaards Kookboek

Kweldamweg 3 en 4 gezien vanuit oostelijke richting.

zichtrelaties tussen agrarisch complex en Kweldamweg/Damseweg

Groene oase aan de oostzijde van het perceel.

39

Erfbeplanting bestaande uit een bomenlaan met gedeeltelijk onderbeplanting

Open bomenlaan aan voorzijde (noordoost) van het perceel van nr. 3 en 4.

Aanbevelingen

Erfbeplanting

Erfbeplanting (vervolg) Het inheemse assortiment bestaat voor het grootste gedeelte uit bladverliezend beplantingsmateriaal. Er zijn enkele inheemse soorten zoals de groene hust die groenblijvend zijn, echter dit zijn vrij langzame groeiers. Doorzicht tijdens de periode zonder blad aan de boom, verdient aandacht. Het is de wens ondanks de bladverliezende eigenschap toch een volkomen afgesloten beeld te geven op de plaatsen waar dit gewenst is. Qua afdichting hoeft dit niet een probleem te zijn omdat de optelsom van kale takken ook een volkomen gesloten beeld kan opleveren mits de breedte van de strook voldoende groot is en dat het juiste assortiment wordt toegepast om de gewenste beeldkwaliteit te kunnen bereiken in de winter. De hoogte is geen probleem, en met de juiste onderbegroeiing is een goede afsluiting mogelijk. Ook is het mogelijk doorkijk te creëren waar gewenst door bijvoorbeeld de onderbegroeiing weg te laten of deze strook minder breed te maken. Concreet betekent dit dat bij een breedte van minimaal 6-7 meter ook in de winterperiode voldoende dichtheid kan worden bereikt. Enkele voorbeelden illustreren dit beeld.

Groenstrook met gesloten beeld in periode met kale takken. Dit voorbeeld bestaat uit bladverliezende soorten.

Bestaande streekeigen beplanting

Brede groenstrook in zomerperiode. Groenstrook met inheemse soorten en een gesloten beeld in zomerperiode.

Groenstrook (inheemse soorten) met gesloten beeld in periode met kale takken.

Aanbevelingen Erfbeplanting

Groenstrook met gesloten beeld in winterperiode, met uitsluitend bladverliezende soorten.

40

Salix alba ‘Liempde’ Populus euramericana

Symphoricarpos chenaultii ‘Hancock’

Crataegus monogyna in bosplantsoen bufferbeplanting

Corylus avellana

Alnus glutinosa

Salix cinerea

Viburnum opulus

Ligustrum vulgare

Prunus spinosa

41

Aanbevelingen

Referentiebeelden beplanting

42

Conclusie Opdrachtgever Van den Heuvel - Ontwikkeling en Beheer b.v. heeft Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten opdracht gegeven te onderzoeken of de landschappelijke inpassing van de kavel op verantwoorde wijze is uitgevoerd omdat daar vraagtekens bij zijn geplaatst. Dit heeft verband met de op handen zijnde bestemmingsplantechnische splitsing van het perceel. De kavelsplitsing is meer juridisch van aard dan fysiek. Doelstelling Doelstelling is de verschijningsvorm van het gebied met de deels gebiedsvreemde eigenschappen aan te passen, dusdanig dat een situatie ontstaat die vanuit landschappelijk en stedenbouwkundig oogpunt verantwoord is. De landschappelijke inpassing laat te wensen over, echter is door het aanbrengen van bufferbeplanting op de in dit rapport aangegeven locaties weer op een acceptabel niveau te brengen en de bebouwingscluster op verantwoorde wijze in te passen. Er is hierbij gekeken naar de omgeving van het perceel dusdanig dat het daar familie van wordt in de verschijningsvorm.

43

Conclusie

© Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten bv Postbus 67 | 2860 AB Bergambacht | T (0182) 357077 | F (0182) 357027 E info@lagendijktlarchitecten.nl

44