1 Bestemmingsplan Hoornaar_ LageGiessen 7a Toelichting.pdf

Toelichting bestemmingsplan ‘Hoornaar, Lage Giessen 7a’

Toelichting bestemmingsplan ‘Hoornaar, Lage Giessen 7a’

Identificatie: NL.IMRO.1978.BPLageGiessen7HNR-VG01 Datum: 13-12-2022 Planstatus: Vastgesteld

2

Inhoudsopgave 1.

2

3

4

Inleiding ....................................................................................................................................... 5 1.1

Inleiding ..................................................................................................... 5

1.2

Kader .......................................................................................................... 7

1.3

Maatschappelijk resultaat ........................................................................... 8

1.4

Maatschappelijk draagvlak .......................................................................... 8

1.5

Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid............................ 10

1.6

Communicatie .......................................................................................... 10

1.7

Realisatie .................................................................................................. 10

1.8

Leeswijzer................................................................................................. 10

Planbeschrijving .................................................................................................................... 11 2.1

Bestaande situatie ..................................................................................... 11

2.2

Nieuwe situatie ......................................................................................... 14

Beleidskader............................................................................................................................ 20 3.1

Rijksbeleid ................................................................................................ 20

3.2

Provinciaal beleid ...................................................................................... 22

3.3

Regionaal beleid ....................................................................................... 30

3.4

Gemeentelijk beleid .................................................................................. 32

3.5

Conclusie .................................................................................................. 34

Sectorale aspecten ................................................................................................................ 35 4.1

Milieueffectrapportage (vormvrije m.e.r.) .................................................. 35

4.2

Watertoets ................................................................................................ 36

4.3

Geluid ....................................................................................................... 42

4.4

Luchtkwaliteit ........................................................................................... 44

4.5

Bedrijven- en milieuhinder ........................................................................ 46

4.6

Externe veiligheid ..................................................................................... 48

4.7

Kabels en leidingen................................................................................... 50

4.8

Ecologie .................................................................................................... 51

4.9

Stikstofdepositie ....................................................................................... 54

4.10 Bodem ...................................................................................................... 55 4.11 Archeologie .............................................................................................. 56 4.12 Duurzaamheid en klimaatadaptatie ........................................................... 58 5

Juridische planbeschrijving .............................................................................................. 59 5.1

Inleiding ................................................................................................... 59

5.2

Systematiek van de regels ......................................................................... 59

5.3

Bestemmingen .......................................................................................... 59 3

5.4 Bijlage 1 2 3 4 5 6 7

Aanduidingen ........................................................................................... 60 Omschrijving Nieuwe situatietekening Ecologische quickscan Stikstofdepositieonderzoek Akoestisch onderzoek Archeologisch onderzoek Verkennend bodemonderzoek (incl. asbest) Nota van Zienswijzen

Auteur Van der Padt & Partners Architecten Blom Ecologie

Referentie 53-19

Datum 12-10-2022

BE/2021/1118/r

19-11-2021

Van den Heuvel Milieuadvies Voortman Ingenieurs ADC ArcheoProjecten Linge Milieu B.V.

19130/versie 2.2

28-11-2022

R-JVO/1740

10-11-2021

Rapport 5651

20-05-2022

20-2133

20-12-2021

Gemeente Molenlanden

-

Nov. 2022

4

1.

Inleiding

1.1 Inleiding 1.1.1 Aanleiding Op het perceel Lage Giessen 7/7a te Hoornaar was jarenlang een aannemersbedrijf gevestigd. Deze bedrijfsactiviteiten zijn reeds beëindigd. In de periode daarna is gezocht naar een passende nieuwe invulling voor de bedrijfslocatie. De bedrijfsloodsen worden momenteel gebruikt als opslag voor een gevelonderhoud en reinigingsbedrijf en een tapijtbedrijf. Gezien er in de markt geen vraag was naar het kantoor is gezocht naar een andere functie voor het pand. Het voormalige kantoor is omgevormd tot logiesverblijf voor flexwerkers. Het plan is om de locatie Lage Giessen 7a te Hoornaar te herontwikkelen voor woningbouw. Het plan is om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen, de bestaande bedrijfsloodsen te slopen, het voormalige kantoorpand om te bouwen tot drie appartementen en een appartementengebouw (bestaande uit 10 appartementen) en een vrijstaande woning te realiseren. Het plan is strijdig met het vigerende bestemmingsplan ‘Dorpskern Hoornaar’ (vastgesteld op 26 januari 2012). Op de gronden met de bestemmingen ‘Bedrijf’ en ‘Tuin’ is het niet toegestaan om het geplande woningbouwprogramma te realiseren. Om het plan juridisch-planologisch mogelijk te maken wordt een bestemmingsplanprocedure doorlopen. 1.1.2 Plangebied Het plangebied is gelegen in de kern van Hoornaar.

Het plangebied bestaat uit twee kadastrale percelen (Hoornaar, sectie B, nummers: 86 en 738. Het plangebied wordt aan de noord- en zuidzijde begrensd door het riviertje de Kromme Giessen en de weg de Lage Giessen. Aan de oost- en westzijde wordt het plangebied begrensd door een perceelsgrens met de belendende percelen Lage Giessen 6, 8 en 9.

5

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

1.1.3 Belang De gemeente Molenlanden kan toestemming geven aan een plan wanneer het plan bijdraagt aan het behalen van gemeentelijke en/of regionale doelstellingen, een bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit (of daar tenminste geen afbreuk aan doet) en overige belangen niet, of in ieder geval niet onevenredig nadelig worden beïnvloed. Het plan speelt in op de woningbehoefte van Hoornaar. Het plan sluit aan bij het gemeentelijk woonbeleid van de gemeente Molenlanden (Woonvisie Molenlanden 2020-2024). In Hoornaar is er behoefte aan geschikte woonvormen voor ouderen, zowel grondgebonden als gestapeld. Bij doorstroming komen er ruimere grondgebonden koopwoningen voor gezinnen beschikbaar. Het plan voorziet in een woningaanbod bestaande uit 13 appartementen en één vrijstaande woning in het lint aan de voorzijde van het plangebied. De appartementen zijn geschikt voor de doelgroepen senioren, starters en alleenstaanden. Het plan resulteert in een verbetering van het woon- en leefklimaat (wegnemen bedrijfsbestemming) Middels het plan is sprake van een verbetering van het woon- en leefklimaat. Conform het vigerend bestemmingsplan ‘Dorpskern Hoornaar’ is het toegestaan om ter plaatse een aannemersbedrijf en/of overige bedrijven tot milieucategorie 2.0 uit te oefenen.

In relatie tot de omgeving (in de kern van Hoornaar), welke uitsluitend uit woningen bestaat, is dit niet wenselijk. Middels dit plan wordt nieuwvestiging van bedrijven uitgesloten. De bestaande bedrijfsactiviteiten worden beëindigd.

6

1.2 Kader Bestemmingsplan ‘Dorpskern Hoornaar’ Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Dorpskern Hoornaar’ (vastgesteld op 26 januari 2012). Het plangebied heeft de enkelbestemmingen: • Bedrijf; • Tuin; De dubbelbestemmingen: • Waarde – Archeologie – 1; • Waarde – Archeologie – 2; • Waarde – Archeologie – 4; En de aanduidingen: • Functieaanduiding ‘bedrijf tot en met categorie b1’; • Functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – aannemersbedrijf’; • Bouwvlakken; • Maatvoeringsaanduiding ‘maximum goothoogte (m)’: 5 (bedrijfsbestemming)

Afbeelding 2: Uitsnede bestemmingsplan ‘Dorpskern Hoornaar’

7

Bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ Op 27 oktober 20020 heeft de gemeente Molenlanden het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ vastgesteld. Het doel van deze parapluherziening is het bieden van een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘parkeren’ in de gemeente Molenlanden. Dit paraplubestemmingsplan vormt de juridische vertaling van het parkeerbeleid. In de beleidsregel “Nota Parkeernormen Molenlanden 2020” zijn de parkeernormen opgenomen die van toepassing zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het bestemmingsplan ‘Parapluherziening Parkeren Molenlanden’ regelt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden voldaan aan de beleidsregel “Nota Parkeernormen Molenlanden 2020”. In paragraaf 2.2.2 is beschreven dat dit plan voldoet aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten Op 26 oktober 2021 heeft de gemeente Molenlanden het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Huisvesting Arbeidsmigranten’ vastgesteld. Het paraplubestemmingsplan voorziet uitsluitend in een juridische borging voor het reguleren van het beleid met betrekking tot huisvesting van arbeidsmigranten. Door deze regeling wordt het eveneens onmogelijk gemaakt om andere ongewenste huisvestingsvormen toe te staan in woningen. De regeling is overgenomen in de regels van dit bestemmingsplan (artikel 11.1).

1.3 Maatschappelijk resultaat Met de vaststelling van het bestemmingsplan wordt een nieuwe, geactualiseerde en gedigitaliseerde juridische regeling geboden. Middels het bestemmingsplan wordt het juridisch-planologisch mogelijk gemaakt om op het perceel Lage Giessen 7a te Hoornaar een appartementengebouw (bestaande uit 10 appartementen) en een vrijstaande woning te realiseren en het voormalige kantoorpand om te bouwen tot drie appartementen.

1.4 Maatschappelijk draagvlak Participatie In het kader van de maatschappelijke uitvoerbaarheid van een plan zijn er meerdere opties om omwonenden van een planontwikkeling te informeren. Gezien de kleinschaligheid van het plan is in dit geval gekozen om de omwonenden persoonlijk te informeren. Het plan is persoonlijk gepresenteerd aan de directe omwonenden. Er is uitvoerig met de bewoners gesproken. Met de naaste buren is meerdere malen overleg geweest. Het participatietraject heeft geleid tot een aantal aanpassingen van het plan: • De bergingen komen langs de oostelijke perceelsgrens. • Vanaf de bergingen tot de achtererfgrens (waterzijde) zal een hekwerk met Hedera, ca. 2,5 meter hoog geplaatst worden. • Er worden leilinden geplaatst op 2 meter uit de oostelijke erfgrens. • Het appartementencomplex is in westelijke richting verschoven, zodat de afstand tussen de nieuwbouw en de erfgrens 4 meter zal gaan bedragen. 8

• •

• •

De appartementen zijn versmald met 400 mm om de ruimte van 4 meter tot de oostelijke erfgrens te kunnen realiseren. De nieuwe bebouwing is op de lijn van de oude bebouwing geplaatst, de appartementen komen hiermee niet verder dan de bestaande bouwlijn aan de achterzijde. De zijkant van de balkons die grenzen aan de buren worden dicht, zodat inkijk in hun tuin voorkomen wordt. Bestaande ramen van het voormalige kantoorpand op de kopgevel t.p.v. de oostelijke erfgrens worden voorzien van ondoorzichtig glas en een vast raam.

Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) artikel 3.1.1 geeft aan dat een gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moeten plegen met haar overlegpartners. In het kader van het vooroverleg is het plan opgestuurd naar de provincie Zuid-Holland en het waterschap Rivierenland. De reacties van de provincie Zuid-Holland en het waterschap Rivierenland zijn verwerkt in het bestemmingsplan. Zienswijzen Het ontwerp-bestemmingsplan en bijbehorende stukken hebben vanaf 2 september 2022 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend door de provincie Zuid-Holland. De zienswijze is inhoudelijk behandeld en van een antwoord voorzien in een Nota van Zienswijzen. De Nota van Zienswijzen is toegevoegd in de bijlage. De zienswijze heeft geleid tot de volgende wijzigingen van het bestemmingsplan: 1. Het plan is gewijzigd. De af te graven grond direct aan de Kromme Giessen is verkleind, waarmee het kenmerkende dwarsprofiel van de waterloop is gewaarborgd. De nieuwe situatietekening is verwerkt in hoofdstuk 2 Planbeschrijving van de toelichting. 2.

In hoofdstuk 3.2 Provinciaal beleid van de toelichting is een nadere toelichting gegeven op welke wijze in het plan rekening is gehouden met de richtpunten ruimtelijke kwaliteit voor het veenweidelandschap en de ambities uit het gebiedsprofiel Alblasserwaard. 3. In hoofdstuk 4.2 Watertoets van de toelichting is de tekst en bijbehorende afbeelding 15 onder de kop ‘Waterberging en -compensatie’ geactualiseerd. 4. Op de verbeelding is de bestemming ‘Water’ gewijzigd (overeenkomstig het gewijzigde schetsplan). Verder is de volgende ambtshalve wijziging doorgevoerd: 5. Middels de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – 1’ in de regels en op de verbeelding van het bestemmingsplan is vastgelegd dat de kaprichting van de nieuwe vrijstaande woning aan de voorzijde haaks op de weg (Lage Giessen) dient te worden georiënteerd.

9

1.5 Financiële consequenties/economische uitvoerbaarheid Vanwege het private initiatief komt het onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van het plan, voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers, welke aangeven dat de financiële haalbaarheid gewaarborgd is. Ter zekerheid voor de gemeente is er een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar getekend, waarin onder andere is geregeld dat eventuele planschade voor rekening van de ontwikkelaar komt. Op basis van het vorenstaande kan worden vastgesteld dat de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd is.

1.6 Communicatie Er is op de wettelijke manier gecommuniceerd over de te voeren procedure (via het digitale Gemeenteblad en het Kontakt).

1.7 Realisatie Wanneer er geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan na de beroepstermijn onherroepelijk. De omgevingsvergunning(en) voor de bouw van de woningen kan/kunnen dan worden aangevraagd.

1.8 Leeswijzer Deze toelichting bestaat uit de volgende hoofdstukken, waarin de achtergronden van de planontwikkeling zijn beschreven: • • • •

Hoofdstuk 2: Planbeschrijving; Hoofdstuk 3: Beleidskader; Hoofdstuk 4: Milieuaspecten; Hoofdstuk 5: Juridische planbeschrijving.

10

2

Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie 2.1.1 Ontstaansgeschiedenis en stedenbouwkundige structuur Kenmerkend voor de kern van Hoornaar is de ligging van de oude kern op de verschillende donken in het gebied. Deze donken zijn ontstaan aan het einde van de laatste ijstijd doordat zand uit drooggevallen rivierbeddingen door de wind werd afgezet in de luwtegebieden van de rivier. De eerste bebouwing op de huidige locatie van Hoornaar dateert uit het jaar 642 (in dit jaar werd de kerk gesticht). Men besloot rond deze tijd voor het uitgestrekte natte veengebied van de Alblasserwaard in te trekken. Daarbij kwamen de in het veen zichtbare donken en stroomruggen het eerst voor permanente bewoning in aanmerking. De Hervormde kerk van Hoornaar staat op het hoogste deel van één van de donken. Halverwege de 19de eeuw concentreerde de woonbebouwing zich voornamelijk rond de kerk en aan weerszijden van de Dorpsweg tussen de Oudendijk en de Lutjeswaardsemiddenweg. Langs de Lage Giessen kwam ook al verspreid woonbebouwing voor. De verschillende hoge langgerekte donken in het huidige gebied van Hoornaar hebben ertoe geleid dat er sprake is van een sterke concentratie aan bebouwing op de hogere gronden (dicht bebouwingspatroon). Langs de Lage en Hoge Giessen is daarentegen sprake van een meer open bebouwingslint, bestaande uit een afwisseling van monumentale panden en nieuwere vrijstaande bebouwing.

In de vorige eeuw is de kern Hoornaar uitgebreid in zuidelijke richting. De overgang van de oude dorpskern naar het nieuwe dorpsgebied wordt gevormd door het riviertje de Kromme Giessen met daaraan gelegen het bebouwingslint van de Lage en Hoge Giessen. De verschillende watergangen aan weerszijden van de Kromme Giesen en het bebouwingslint zorgen voor een groene overgangszone tussen de oude kern en het nieuwe dorpsgebied van Hoornaar. De bebouwing aan de Lage en Hoge Giessen concentreert zich met name aan de noordzijde van deze wegen. Ten zuiden van de Hoge en Lage Giessen is nagenoeg sprake van een open polderlandschap. Het plangebied is gelegen aan de westrand van de kern Hoornaar. Het plangebied betreft een bedrijfslocatie langs de Lage Giessen ten westen het centrum van Hoornaar. In de directe omgeving van het plangebied is sprake van een verdichting van de bebouwing. Het plangebied is gelegen in historische lintbebouwing langs de Lage Giessen. Langs de Lage Giessen ziet men een verdichting aan bebouwing. De lintbebouwing kenmerkt zich door een verscheidenheid aan functies (woningen en bedrijvigheid door elkaar) en de afwisseling van (grotere) cultuurhistorisch waardevolle (woon) boerderijen en vervangende vrijstaande nieuwbouwwoningen.

De bebouwing langs de Lage Giessen, zowel de traditionele bebouwing als de latere nieuwbouw, heeft overwegend een traditionele landelijke uitstraling. De gebruikte bouwmaterialen zijn bij zowel de traditionele bebouwing als de latere nieuwbouw overwegend traditioneel. De gebruikte kleuren zijn ingetogen en in harmonie met het landschap.

11

2.1.3 Huidige status/gebruik Op het perceel Lage Giessen 7/7a te Hoornaar was jarenlang een aannemersbedrijf gevestigd. Deze bedrijfsactiviteiten zijn reeds beëindigd. In de periode daarna is gezocht naar een passende nieuwe invulling voor de bedrijfslocatie. De bedrijfsloodsen worden momenteel gebruikt als opslag voor een gevelonderhoud en reinigingsbedrijf en een tapijtbedrijf. Gezien er in de markt geen vraag was naar het kantoor is gezocht naar een andere functie voor het pand. Het voormalige kantoor is omgevormd tot logiesverblijf voor flexwerkers.

Afbeelding 3: Bestaande situatie perceel Lage Giessen 7/7a Hoornaar

12

Afbeelding 4: Bestaande bebouwing/verharding perceel Lage Giessen 7/7a Hoornaar

13

2.2 Nieuwe situatie 2.2.1 Plan Het plan is om de locatie Lage Giessen 7a te Hoornaar te herontwikkelen voor woningbouw. Het plan is om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen, de bestaande bedrijfsloodsen (met een oppervlakte van ca. 544 m2) te slopen, het voormalige kantoorpand om te bouwen tot drie appartementen en een appartementengebouw (bestaande uit 10 appartementen) en een vrijstaande woning te realiseren.

Afbeelding 5: Nieuwe situatie (uitvergroot in bijlage)

In het plangebied wordt de bestemming voor het overgrote deel gewijzigd naar ‘Wonen’ met daarin drie bouwvlakken. De woningen (hoofdgebouwen ) dienen te worden gerealiseerd binnen de bouwvlakken. De kaprichting van de nieuwe vrijstaande woning aan de voorzijde dient haaks op de weg (Lage Giessen) te worden georiënteerd. Per bouwvlak is met de maatvoeringsaanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ het maximaal toegestane aantal wooneenheden vastgelegd. Verder is per bouwvlak met de maatvoeringsaanduiding ‘maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)’ de maximaal toegestane bouw- en goothoogte vastgelegd. Wat betreft de bouw- en goothoogte is aangesloten bij de bestaande bebouwing in de omgeving (o.a. het woon-zorgcomplex De Zes Molens). 14

Het nieuwe appartementengebouw voldoet aan de eisen voor levensloopbestendig wonen. De appartementen zijn geschikt (of kan zonder grote bouwkundige ingrepen geschikt gemaakt worden) voor bewoning in alle levensfasen. De levensloopbestendigheid is middels de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen levensloopbestendige woningen’ vastgelegd in de verbeelding en regels van dit bestemmingsplan. 2.2.2 Verkeer en parkeren Ontsluiting Het perceel Lage Giessen 7/7a heeft in de bestaande situatie één in- en uitrit op de Lage Giessen. Deze in- en uitrit zal in de nieuwe situatie dienen als ontsluiting voor de appartementen en de bestaande woning Lage Giessen 7. De nieuwe vrijstaande woning aan de voorzijde van het plangebied krijgt een eigen in- en uitrit op de Lage Giessen. Parkeren Voor de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020'. Dit parkeerbeleid is gebaseerd op de CROW-publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren, 2018). In het CROW-beleid wordt uitgegaan van een bandbreedte van een minimale tot een maximale parkeernorm. In de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020' wordt uitgegaan van het gemiddelde. De gemeente Molenlanden valt qua stedelijkheidsgraad – in zijn geheel - in de categorie ‘niet stedelijk’. Het plangebied is gelegen in het gebiedstype ‘rest bebouwde kom’.

Parkeerbehoefte In tabel 1 is de parkeerbehoefte van dit plan uiteengezet. Tabel 1: Parkeerbehoefte Categorie Koop, appartement, midden Koop, vrijstaand

Parkeernorm Aantal (per woning) (woningen) 1,9 13 2,3 2*

Totaal parkeerplaatsen 22,8 parkeerplaatsen 4,6 parkeerplaatsen

Totaal:

28 parkeerplaatsen**

* In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de bestaande woning Lage Giessen 7 Hoornaar meegeteld. ** Parkeerbehoefte wordt volgens de richtlijnen naar boven afgerond (Bron: 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020).

Parkeeroplossing Het parkeren wordt opgelost op eigen terrein. Binnen het plangebied worden 30 parkeerplaatsen gerealiseerd (zie afbeelding 5). Hiermee wordt voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid zoals gesteld in de 'Nota Parkeernormen Molenlanden 2020'.

15

Verkeer Om er zeker van te zijn dat de verkeersbewegingen als gevolg van dit plan op een goede wijze kan worden afgewikkeld is in het kader van een goede ruimtelijke ordening tevens uitvoerig aandacht besteed aan het aspect verkeersgeneratie. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie van dit plan is gebruikt gemaakt van de CROW-publicatie 381. Verkeersgeneratie In de verkeersberekening is uitgegaan van het gemiddelde kencijfer, de stedelijkheidsgraad “niet stedelijk” en gebiedstype ‘rest bebouwde kom’. De nieuwe woningen kunnen worden geschaard in de categorie ‘koop, huis, vrijstaand’ en ‘koop, appartement, midden’. De CROW publicatie 381 (2018) stelt, in de ‘rest bebouwde kom’ van een ‘niet stedelijk gebied’ voor de categorie ‘koop, huis, vrijstaand’ een gemiddelde norm van 8,2 motorvoertuigen per woning per weekdagetmaal. De CROW publicatie 381 (2018) stelt, in de ‘rest bebouwde kom’ van een ‘niet stedelijk gebied’ voor de categorie ‘koop, appartement, midden’ een gemiddelde norm van 6 motorvoertuigen per woning per weekdagetmaal. Het plan resulteert in een verkeersgeneratie van 87 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Een dergelijke intensiteit zal niet leiden tot negatieve effecten op het gebied van verkeersafwikkeling. Het aantal ontmoetingen tussen auto’s bij een dergelijke intensiteit is zeer gering.

Daarbij dient opgemerkt te worden dat er tot voor kort een aannemersbedrijf en andere bedrijvigheid waren gevestigd. Middels dit bestemmingsplan wordt deze mogelijkheid met daaraan gerelateerde verkeersbewegingen weggenomen. De verkeersgeneratie als gevolg van dit plan is daarmee per saldo lager, waardoor het niet aannemelijk is dat het plan zal leiden tot negatieve effecten op het gebied van verkeersafwikkeling en -veiligheid.

16

2.2.3 Beeldkwaliteit Om te komen tot een stedenbouwkundig passende inpassing van de woningen in de omgeving is een stedenbouwkundige analyse uitgevoerd (stappen van het ‘Molenwaards Kookboek’ zijn doorlopen). Geschiedenis Het plangebied is gelegen langs de Lage Giessen. Deze weg is in 1900 reeds zichtbaar. Er is op dat moment nog weinig tot geen bebouwing aanwezig. Dit verandert nauwelijks tot niet in 1950. Vanaf 2000 zijn grotere veranderingen zichtbaar. De bebouwing rondom het kruispunt Hoornaar is fors toegenomen. 1900

1950

2000

2020

Afbeelding 6: Geschiedenis in beeld

Kenmerken plangebied en omgeving Het plangebied is gelegen aan de westrand van de kern Hoornaar. Het plangebied betreft een bedrijfslocatie langs de Lage Giessen ten westen het centrum van Hoornaar. In de directe omgeving van het plangebied is sprake van een verdichting van de bebouwing. Het plangebied is gelegen in historische lintbebouwing langs de Lage Giessen. Langs de Lage Giessen ziet men een verdichting aan bebouwing. De lintbebouwing kenmerkt zich door een verscheidenheid aan functies (woningen en bedrijvigheid door elkaar) en de afwisseling van (grotere) cultuurhistorisch

17

waardevolle (woon) boerderijen en vervangende vrijstaande nieuwbouwwoningen. De bebouwing langs de Lage Giessen, zowel de traditionele bebouwing als de latere nieuwbouw, heeft overwegend een traditionele landelijke uitstraling. De gebruikte bouwmaterialen zijn bij zowel de traditionele bebouwing als de latere nieuwbouw overwegend traditioneel. De gebruikte kleuren zijn ingetogen en in harmonie met het landschap Van der Padt & Partners Architecten hebben de bebouwingstructuren en de architectonische kernmerken van de bestaande bebouwing in het gebied in beeld gebracht (zie afbeelding 7).

Afbeelding 7: Plan i.r.t. bestaande bebouwingsstructuren

18

Stedenbouwkundige opzet Op basis van de omgevingsanalyse is door Van der Padt & Partners Architecten een stedenbouwkundige opzet uitgewerkt. De bestaande woning Lage Giessen 7 blijft ongewijzigd. De verbouw van het voormalige kantoorpand tot appartementen betreft behoudens het plaatsen van raampartijen uitsluitend een inpandige verbouwing. Wat betreft de vormgeving van het appartementengebouw is wat betreft de bouwmassa aansluiting gezocht bij het woon-zorgcomplex De Zes Molens. De nieuwe woning aan de voorzijde zal bestaan uit één bouwlaag met een kap (max. goothoogte van 4 meter). De kaprichting van de nieuwe vrijstaande woning aan de voorzijde dient haaks op de weg (Lage Giessen) te worden georiënteerd. Wat betreft de bouwstijl, architectuur, kleur- en materiaalgebruik van deze woning wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing in de directe omgeving (landelijke uitstraling). De woningen worden op voldoende afstand van elkaar gerealiseerd, waarmee voldoende ‘lucht’ in het plangebied wordt gerealiseerd en een geleidelijke overgang wordt gecreëerd van de dichte bebouwing in de kern naar het open karakter van het bebouwingslint langs de Lage Giessen buiten de kern Hoornaar. Het plangebied wordt groen ingericht middels streekeigen erfbeplanting. De percelen worden voorzien van groene erfafscheidingen.

Het parkeren wordt groen ingepakt en aan het zicht onttrokken achter de bestaande woning.

Afbeelding 8: Stedenbouwkundige opzet

19

3

Beleidskader

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI schrijft een toekomstperspectief met de ambities van het rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat er zowel maatregelen op korte termijn als maatregelen op lange termijn nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven als de ondergrond. Het plan is kleinschalig van aard en er worden geen rijksbelangen geschaad.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Kern van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven via welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het Rijk geeft dit aan in de AMvB Ruimte. De nieuwe AMvB Ruimte, het Barro (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) is gebaseerd op enkele hoofdstukken uit de voorgaande AMvB Ruimte en enkele nieuwe toevoegingen. Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte PKB's (planologische kernbeslissingen) die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het plan is kleinschalig van aard en maakt geen onderdeel uit van de genoemde ruimtelijke rijksbelangen in het Barro.

20

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgelegd aan gemeenten en provincies om in de toelichting van een bestemmingsplan waarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, een beschrijving op te nemen over de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Voordat een stedelijke ontwikkeling plaats kan vinden zal deze moeten worden getoetst aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Ladder voor duurzame verstedelijking Of toetsing van het plan aan de hand van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wettelijk verplicht is hangt af van het feit of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Een voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Inmiddels biedt jurisprudentie een beoordelingskader van welke ontwikkelingen als nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’ worden aangemerkt.

In artikel 1.1.1, lid 1, onder i van het Bro is de volgende definitie van stedelijke ontwikkeling opgenomen: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het plan is om de locatie Lage Giessen 7a te Hoornaar te herontwikkelen voor woningbouw. Het plan is om het voormalige kantoorpand om te bouwen tot drie appartementen, een appartementengebouw (bestaande uit 10 appartementen) en een vrijstaande woning te realiseren (per saldo toevoeging van 14 woningen). Hiermee is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waardoor toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk is. Toetsing aan Ladder voor duurzame verstedelijking Het plan betreft een kleinschalige woningbouwontwikkeling in de kern Hoornaar (binnen bestaand stedelijk gebied). Het plan sluit zowel kwantitatief als kwalitatief aan bij het gemeentelijk woonbeleid van de gemeente Molenlanden (Woonvisie Molenlanden 2020-2024). In Hoornaar is er behoefte aan geschikte woonvormen voor ouderen, zowel grondgebonden als gestapeld. Het nieuwe appartementengebouw voldoet aan de eisen voor levensloopbestendig wonen. De appartementen zijn geschikt (of kan zonder grote bouwkundige ingrepen geschikt gemaakt worden) voor bewoning in alle levensfasen.

Bij doorstroming komen er ruimere grondgebonden koopwoningen voor gezinnen beschikbaar. De appartementen zijn geschikt voor de doelgroepen senioren, starters en alleenstaanden. De appartementen in het voormalige kantoorpand worden huurappartementen welke geschikt zijn voor o.a. starters. De vrijstaande woning betreft een financiële drager van het plan en draagt bij aan de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Doorstroming is essentieel voor een gezonde woningmarkt. Het plan voldoet aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Het woningbouwplan is regionaal afgestemd. De woningen zijn meegenomen in de herijking van de woningbouwmonitor Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 2020-2030.

21

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie ZuidHolland. De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en het Omgevingsprogramma het provinciale Omgevingsbeleid van de provincie ZuidHolland. Het Omgevingsbeleid beschrijft hoe de provincie werkt aan een goede leefomgeving, welke plannen daarvoor zijn, welke regels daarbij gelden en welke inspanningen de provincie daarvoor levert. Op 15 maart 2022 is een herziening van de Omgevingsvisie Zuid-Holland gepubliceerd. De provincie Zuid-Holland heeft in de Omgevingsvisie zeven richtinggevende ambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van ZuidHolland. 5.

Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. De provincie streeft naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede omgevingskwaliteit. Onder ‘omgevingskwaliteit’ wordt verstaan het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. Hierbij gaat het om een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). Stedelijke ontwikkelingen De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. Het plangebied valt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Het plan sluit hiermee aan bij het provinciaal beleid om de verstedelijkingsopgave primair te realiseren binnen bestaand stedelijk gebied (BSD).

22

Afbeelding 9: Bestaand stads- en dorpsgebied (BSD)

Ruimtelijke kwaliteit De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit : een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Ruimtelijke kwaliteit speelt op verschillende niveaus: veelal plek gebonden, maar ook op het niveau van de gehele provincie en soms daarbuiten. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). De essentie van ‘verbeteren van ruimtelijke kwaliteit’ is dat initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving (zeker als de omgeving hoge cultuurhistorische of identiteitsbepalende waarden vertegenwoordigt) en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag. Het plan resulteert in een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Middels het plan is sprake van een verbetering van het woon- en leefklimaat. Het plangebied, een bedrijfslocatie in de kern van Hoornaar, met een versteende en bedrijfsmatige uitstraling wordt herontwikkeld naar een hoogwaardig woongebied.

Conform het vigerend bestemmingsplan is het toegestaan om ter plaatse een aannemersbedrijf en/of overige bedrijven tot milieucategorie 2.0 uit te oefenen. In relatie tot de omgeving (in de kern van Hoornaar), welke uitsluitend uit woningen bestaat, is

23

dit niet wenselijk. Middels dit plan wordt nieuwvestiging van bedrijven uitgesloten. De bestaande bedrijfsactiviteiten worden beëindigd. Het plan voorziet in een passende invulling van deze bedrijfslocatie in de kern van Hoornaar. De woningen worden op een passende wijze vormgegeven en in de omgeving ingepast. De aanwezige kwaliteiten in de omgeving zijn meegenomen in de uitwerking van het plan. Kwaliteitskaart De kwaliteitskaart is voor de provincie Zuid-Holland een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De provincie wil de kenmerken als de identiteit van de plek (historische, culturele, toeristische en ruimtelijke kenmerken), de geografische strategische ligging in het stedelijk netwerk en de aanwezige en nieuwe economische dragers van iedere stad en ieder centrum in het systeem beschermen. Iedere locatie betreft een unieke plek met een eigen (ruimtelijke) karakteristiek. Een brede waaier aan woon- en werkmilieus is een belangrijke voorwaarde voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Als herstructurering, transformatie of verdichting plaatsvindt binnen de stad, dan draagt dit bij aan de versterking van de ruimtelijke karakteristiek.

Het plangebied is gelegen in het ‘Veen(weide)landschap’, ‘Linten’ en ‘Stads- en dorpsranden’, Veenweidegebied De ruimtelijke structuur in het veen(weide)gebied wordt sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Haaks hierop staan de verkavelingspatronen. Kenmerkend voor het veen(weide)landschap is de openheid van het gebied met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels omringd door sloten. Voor ontwikkelingen in het veen(weide)landschap heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen. Lengtesloten zijn beeldbepalend en worden behouden; • Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen; • Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden; • Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/linten en niet in de veenweidepolders; • Nieuwe agrarische bedrijven liggen aan bestaande ruilverkavelingslinten of op een zeer goed bereikbare locatie voor zwaar verkeer. Ze vormen visuele eilanden in het veenweidelandschap door stevige, passende beplanting en een ligging op ruime afstand van elkaar. Linten Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied.

Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend. Voor ontwikkelingen in de linten heeft de provincie de volgende richtpunten vastgesteld: • Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied;

24

• • •

Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst; Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend; Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht. Plangebied

Afbeelding 10: Uitsnede kwaliteitskaart (laag van de cultuur- en natuurlandschappen)

Stads- en dorpsrand Voor de ontwikkelingen in de ‘stads- en dorpsrand’ heeft de provincie één richtpunt vastgesteld: • Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap).

25

Plangebied

Afbeelding 11: Kwaliteitskaart (laag van de stedelijke occupatie)

Gebiedsprofiel Alblasserwaard Het plangebied is gesitueerd in het veenlint tussen de Lage Giessen en de Kromme Giessen. Ambities ingenieus watersysteem • Een beleefbaar waterstelsel; verbeteren van de zichtbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het water. • Het bewaken en herstellen van de continuïteit van landschappelijke structuurdragers als veenstromen, kanalen, boezems en vlieten door: ▪ Bij aanpassingen te denken vanuit de gehele lijn. Voorkom incidenten die inbreuk doen op het dwarsprofiel van doorgaande waterlopen. Voorkomen moet worden dat de herkenbaarheid van de waterloop verstoord raakt. • Oevers zijn waar mogelijk openbaar toegankelijk. Om oevers en water toegankelijk en beleefbaar te houden is er geen ruimte voor verdere verdichting dan wel privatisering van de oevers die direct aan het water grenzen. Ambities Veenlint • Behoud en versterk het karakter van het lint door bij ontwikkelingen uit te gaan van de karakteristieken: zie toelichting ambities "linten". • Handhaaf het verschil tussen de ruimere, grillige en lommerrijke linten in de Vijfheerenlanden en de compacte, gestrekte en op het water georiënteerde variant in de Alblasserwaard. • Zorg voor organische overgangen en contact met het achterliggende landschap: landschappelijke elementen, zoals sloten, heggen, bomen- en knotwilgenrijen tot aan het lint laten doorgaan.

• Garandeer transparantie binnen de linten door doorzichten en huisweides.

26

• •

Houd hoogteverschillen beleefbaar, in het bijzonder bij de donken (voormalige rivierduinen). Voorkom rijtjes van woningen, ieder gebouw is uniek.

Bij het ontwerp van het plan is zorgvuldig rekening gehouden met de bestaande bebouwingsstructuren en de identiteit van de omgeving waarbinnen het plangebied ligt. Wat betreft de vormgeving van het appartementengebouw is wat betreft de bouwmassa aansluiting gezocht bij het woon-zorgcomplex De Zes Molens. Wat betreft de bouwstijl, architectuur, kleur- en materiaalgebruik van deze woning wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing in de directe omgeving (landelijke uitstraling). De woningen worden op voldoende afstand van elkaar gerealiseerd, waarmee voldoende ‘lucht’ in het plangebied wordt gerealiseerd. Het plan is om een vloeiende overgang te creëren van de westzijde van kern Hoornaar naar het buitengebied. Aan de noordzijde wordt een natuurlijke oever gecreëerd met een groene invulling, waarmee een harde dorpsrand wordt voorkomen. De woningen worden op een passende wijze ingepast en vormgegeven (passend in de identiteit van de omgeving). Het plangebied wordt groen ingericht met streekeigen erfbeplanting. Tevens is bij het ontwerp van het plan zorgvuldig rekening gehouden met het kenmerkende dwarsprofiel van de rivier de Kromme Giessen. De rivier Kromme Giessen vormt een structuurdrager in het landschap. Kenmerkend voor de rivier is het kronkelige en natuurlijke verloop van de rivier. In het plan wordt het natuurlijke verloop van de rivier gecontinueerd.

In combinatie met het toepassen van natuurlijke oevers is de herkenbaarheid van het dwarsprofiel van de Kromme Giessen, en daarmee de continuïteit van de Kromme Giessen als landschappelijke structuurdrager, gewaarborgd. Het plan sluit hiermee aan bij de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart en het gebiedsprofiel Alblasserwaard. 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Gelijktijdig met de omgevingsvisie hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening vastgesteld. Op 15 maart 2022 is een herziening van de Omgevingsverordening gepubliceerd. Deze verordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd. In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient daarom ook rekening te worden gehouden met provinciaal beleid. Het gaat daarbij verder vooral om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de provinciale Omgevingsvisie. Ruimtelijke kwaliteit In paragraaf 6.2.2 en artikel 6.9 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor ruimtelijke kwaliteit.

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); 27

b. Als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: ▪ Zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en ▪ Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen; c. Als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: ▪ Een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en ▪ Het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang.

Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen twee uitgangspunten: • Een kleinschalige ontwikkeling heeft in beginsel minder ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten dan een grootschalige ontwikkeling en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid; • Hoe hoger en specifieker de kwaliteit van een gebied is, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Inpassen In dit licht kan het plan kan worden geschaard in de categorie ‘inpassen’. Dit betreft een ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap. De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de maat en de aard van de bestaande kenmerken van een gebied. Bij het ontwerp van het plan is zorgvuldig rekening gehouden met het kenmerkende dwarsprofiel van de rivier de Kromme Giessen, de bestaande bebouwingsstructuren en de identiteit van de omgeving waarbinnen het plangebied ligt. Bij het plan veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks en wordt voldaan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart. Gebiedsidentiteit De gebiedsidentiteit is de aard of karakteristiek van een gebied dat is ontstaan in de loop der jaren.

In die tijd zijn gemeenschappelijke kernwaarden in het gebied ontstaan die gekoppeld zijn aan gebruik en de verschijningsvorm. De gebiedsidentiteit van een plek is verbonden met de mensen die er wonen, werken en er zich thuis voelen. Een gebiedsidentiteit is meestal van grote omvang. Het plan betreft een kleinschalig woningbouwplan in de kern Hoornaar. Er vinden geen wijziging plaats in de landschapsstructuur, de leefbaarheid van het gebied en/of de waterstructuren. In het plan wordt het natuurlijke verloop van de Kromme Giessen gecontinueerd. In combinatie met het toepassen van natuurlijke oevers is

28

de herkenbaarheid van het dwarsprofiel van de Kromme Giessen, en daarmee de continuïteit van de Kromme Giessen als landschappelijke structuurdrager gewaarborgd. Het plan is passend binnen de gebiedsidentiteit. Gebiedseigen De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de maat en de aard van de bestaande kenmerken van een gebied. Het plan betreft een gebiedseigen ontwikkeling of functie dat naadloos aansluit op de bestaande kenmerken en gebruikswaarden van het gebied. Een gebiedseigen ontwikkeling draagt bij aan behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en heeft daarmee geen negatieve invloed op de (kenmerken) van de omgeving. Het plan is in overeenstemming is met het provinciaal beleid op het gebied van de ruimtelijke kwaliteit. Stedelijke ontwikkelingen (ladder voor duurzame verstedelijking) In paragraaf 6.2.3 van de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor stedelijke ontwikkelingen. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. De toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b.

Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. Het plan betreft een kleinschalige woningbouwontwikkeling in de kern Hoornaar (binnen bestaand stedelijk gebied (BSD). In Hoornaar is er behoefte aan geschikte woonvormen voor ouderen, zowel grondgebonden als gestapeld. Bij doorstroming komen er ruimere grondgebonden koopwoningen voor gezinnen beschikbaar. Het plan voorziet in een woningaanbod bestaande uit 13 appartementen en één vrijstaande woning in het lint aan de voorzijde van het plangebied. De appartementen zijn geschikt voor de doelgroepen senioren, starters en alleenstaanden. De appartementen in het voormalige kantoorpand worden huurappartementen welke geschikt zijn voor o.a. starters. De vrijstaande woning betreft een financiële drager van het plan en draagt bij aan de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Doorstroming is essentieel voor een gezonde woningmarkt. Het plan voldoet aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Het woningbouwplan is regionaal afgestemd. De woningen zijn meegenomen in de herijking van de woningbouwmonitor Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 2020-2030.

29

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Regionale structuurvisie Visie 2030 ‘Open voor elkaar’ In de Visie 2030 komen onderwerpen als de regionale woonvisie, beleid op het gebied van recreatie & toerisme, bedrijventerreinen, water & klimaat, een regionaal verkeer & vervoersplan naar voren. In de visie speelt de leefbaarheid en behoud en versterking van voorzieningen in het gebied een grote rol. De centrale visie uit de nota is de vorming van een vitale regio, gericht op het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied, tezamen met het versterken van het overwegende open, rustige en authentieke karakter van de regio, waardoor bewoners, bedrijven en bezoekers zich thuis blijven voelen en zich verder kunnen ontplooien. De opvolgende visie ‘open voor elkaar’ benadrukt het bijzondere cultuurhistorische landschap, de grote sociale cohesie en de innovatiekracht van het bedrijfsleven als kernwaarden. Het plan resulteert in een verbetering van het woon- en leefklimaat. Conform het vigerend bestemmingsplan is het toegestaan om ter plaatse een aannemersbedrijf en/of overige bedrijven tot milieucategorie 2.0 uit te oefenen. In relatie tot de omgeving (in de kern van Hoornaar), welke uitsluitend uit woningen bestaat, is dit niet wenselijk. Middels dit plan wordt nieuwvestiging van bedrijven uitgesloten. De bestaande bedrijfsactiviteiten worden beëindigd.

Het plan voorziet in een passende invulling van deze bedrijfslocatie in de kern van Hoornaar. De woningen worden op een passende wijze vormgegeven en in de omgeving ingepast. De aanwezige kwaliteiten in de omgeving zijn meegenomen in de uitwerking van het plan. Het plan is in overeenstemming met het regionaal beleid. 3.3.2 Regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden In 2017 is in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden een actualisatie van de Regionale woonvisie 2020 (2013) vastgesteld. De regio AV wil een aantrekkelijk en onderscheidend woongebied in de luwte van de randstad zijn. De regio kent een bijzondere combinatie van een rustig middengebied en een dynamische stedelijke zone. Elke gemeente en kern heeft kwaliteiten en weet sommige groepen te binden, maar andere weer minder. De verschillende woonmilieus in de regio moeten elkaar goed aanvullen. Hiervoor is het noodzakelijk dat er voldoende kwalitatieve woonmilieus zijn en er sprake is van een goede balans tussen vraag en aanbod op regionaal niveau. Om die goede balans te bereiken, trekken de gemeenten gezamenlijk op om plannen af te stemmen en te realiseren. Zo wordt onnodige concurrentie tussen gemeenten voorkomen en kan snel en efficiënt op de markt worden ingespeeld. Door een jaarlijkse woonmonitor worden bereikte resultaten en de planning voor volgende jaren geregistreerd.

In de actualisatie van de woonvisie zijn de afspraken rond het afstemmen opgenomen. Daarbij is gebruik gemaakt van de jongste demografische cijfers van de provincie Zuid-Holland. Van belang is dat er voldoende flexibel geprogrammeerd wordt. Ook is besloten gebruik te blijven maken van de benadering waarbij woonmilieus en mentality milieus als handreiking gebruikt worden. We sturen niet in exacte aantallen op de samenstelling van programma’s. In plaats daarvan hanteren we een kwalitatieve leidraad, die gemeenten helpt om lokaal de juiste keuzes te maken, in overleg met ontwikkelende partijen.

30

Hoornaar is aangeduid als woondorp. Woondorpen vinden voorzieningen op korte afstand in het naastgelegen voorzieningendorp. Woondorpen hebben een hechte gemeenschap dat gebruik maakt van een sterk lokaal sociaal netwerk. In Hoornaar is er behoefte aan geschikte woonvormen voor ouderen, zowel grondgebonden als gestapeld. Bij doorstroming komen er ruimere grondgebonden koopwoningen voor gezinnen beschikbaar. Het plan is om de locatie Lage Giessen 7a te Hoornaar te herontwikkelen voor woningbouw. Het plan is om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen, de bestaande bedrijfsloodsen te slopen, het voormalige kantoorpand om te bouwen tot drie appartementen en een appartementengebouw (bestaande uit 10 appartementen) en een vrijstaande woning te realiseren. De appartementen zijn geschikt voor de doelgroepen senioren, starters en alleenstaanden. De appartementen in het voormalige kantoorpand worden huurappartementen welke geschikt zijn voor o.a. starters. De vrijstaande woning betreft een financiële drager van het plan en draagt bij aan de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Doorstroming is essentieel voor een gezonde woningmarkt. Het woningbouwplan is regionaal afgestemd. De woningen zijn meegenomen in de herijking van de woningbouwmonitor Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 2020-2030.

31

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Omgevingsvisie Giessenlanden Op 14 december 2017 heeft de voormalige gemeente Giessenlanden de Omgevingsvisie Giessenlanden vastgesteld. De Omgevingsvisie Giessenlanden heeft de formele status van een structuurvisie als bedoeld in artikel 2.1 Wet ruimtelijke ordening. Deze omgevingsvisie beschrijft de visie hoe de gemeente in samenwerking met de inwoners willen zorgen voor het gemeentelijk grondgebied. De visie geeft aan: 1. Waar bestaande kwaliteiten liggen en waar ruimte ligt voor nieuwe ontwikkelingen (behoud bestaande omgevingswaarden en –kwaliteiten en versterken identiteit); 2. Op welke wijze het gemeentebestuur als partner, bij wil en bij kan dragen aan plannen en wensen van inwoners en ondernemers, passend bij de visie. In totaal zijn er acht omgevingskwaliteiten geformuleerd: 1. Wij koesteren, versterken en stimuleren de identiteit van onze dorpen en hun ommeland. Dit door o.a. te bewaken dat het karakter van ieder dorp behouden blijft. 2. De ondergrond, cultuurhistorie en ontstaansgeschiedenis van een dorp en zijn ommeland dragen in belangrijke mate bij aan de huidige kwaliteit, karakteristiek en identiteit van dat dorp. Deze aspecten zijn een belangrijk vertrekpunt bij toekomstige ontwikkelingen. 3. Zorgvuldig ruimtegebruik is uitgangspunt. Nieuwe ontwikkelingen sluiten aan bij de huidige en toekomstige vraag; 4.

De kwaliteiten van de onderlinge samenhang tussen de dorpen, het landschap en het water worden beschermd, benut en versterkt. 5. De fysieke leefomgeving van de dorpen dient niet alleen functioneel te zijn, maar ook kwaliteit te bieden in beleving, veilig te zijn en bij te dragen aan de gezondheid van haar inwoners. 6. Wij stimuleren duurzame maatregelen welke een positieve bijdrage leveren aan het milieu. 7. Wij bieden ruimte aan innovatie, zolang deze geen afbreuk doet aan de overige omgevingskwaliteiten. 8. Wij behouden het evenwicht tussen een doeltreffende waterhuishouding en het karakteristieke slagenlandschap. Het landschap dankt haar karakteristiek mede aan het water en staat daar tegelijkertijd door onder druk. Het plan sluit aan bij de relevante omgevingskwaliteiten van de Omgevingsvisie. Bij het ontwerp van het plan is zorgvuldig rekening gehouden met de identiteit van de omgeving waarbinnen het plangebied ligt en de kern Hoornaar. De woningen worden op een passende wijze ingepast en vormgegeven (passend in de identiteit van de omgeving). Het plan voorziet in een passende invulling van een bedrijfslocatie in de kern van Hoornaar. Het plangebied is omringd door woningen. Er wordt zorgvuldig omgegaan met het ruimtegebruik en het plan sluit aan op de huidige en toekomstige vraag.

De woningen voldoen aan de landelijke eisen met betrekking tot duurzaamheid en energieverbruik. Het plan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Giessenlanden.

32

3.4.2 Woonvisie Molenlanden 2020-2024 In oktober 2020 heeft de gemeente Molenlanden de Woonvisie 2020 - 2024 vastgesteld. Relevant voor het plan is het gemeentelijk beleid ten aanzien van woningbouw. Op het vlak van woningbouw luidt de visie als volgt: • • •

• •

•

Er worden voldoende woningen gebouwd om te voorzien in de lokale woningvraag, het gaat daarbij om de realisatie van +1.460 woningen in de periode 2020 t/m 2029. De focus in de nieuwbouw gaat uit naar het bouwen van betaalbare woningen voor starters, jonge doorstromers en nultredenwoningen voor senioren. Daarbij gaat het met name om een vraag naar betaalbare koopwoningen. De gemeente stuurt meer op de juiste prijs-kwaliteit van woningen, gericht op die doelgroepen waar de grootste vraag zit. Tegelijkertijd versnelt de gemeente de woningproductie, zodat voorkomen wordt dat woningzoekenden naar andere gemeenten uitwijken. Nieuwbouw voldoet minimaal aan de landelijke eisen met betrekking tot duurzaamheid en energieverbruik. Dit betekent dat woningen bijna energieneutraal zijn (BENG) en aardgasloos. Bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties en herstructurering van bestaande wijken is het belangrijk om voldoende aandacht te hebben voor klimaatadaptatie, om de gevolgen van droogte en wateroverlast op te kunnen vangen. Nieuwbouw wordt primair gerealiseerd op transformatieplekken binnen de kernen (sloop / nieuwbouw of herbestemming leegstaand vastgoed).