Presentatie - instrumenten betaalbaarheid 16 februari (Stec-groep)

Wonen Beter Betaalbaar en beschikbaar maken Overzicht van het instrumentarium Stec Groep Esther Geuting 16 februari 2023

In Moerdijk minder dan 1 procent van de woningen betaalbaar

Inhoud • Inleiding • Overzicht van het instrumentarium • Inzet instrumenten • Hoe nu verder?

Inleiding

Verhuizingen voor het grootste deel binnengemeentelijk •

Van het totaal aantal inkomende verhuizingen over de periode 2011-2022 in de gemeente Moerdijk was meer dan de helft binnengemeentelijk (55%).

Top herkomstgemeenten verhuisde personen naar gemeente Moerdijk Moerdijk Breda

33% 55%

Halderberge

3% 3%

Roosendaal

7%

Elders

Bron: CBS (2022), cijfers 2011-2021. Bewerking: Stec Groep (2023).

Top herkomstgemeenten verhuisde personen uit gemeente Moerdijk

Gouden driehoek

Hoe woningen betaalbaar en beschikbaar maken en houden?

Benodigd huishoudensinkomen om te kopen

Doorstroming verschilt per doelgroep • Starters: gemiddeld 0,5 verhuizingen • Ouderen: gemiddeld 4,5 verhuizingen • Gemiddeld: 2,5 verhuizingen

Overzicht van het instrumentarium

Een overzicht Bestemmingsplan

Huisvestingswet (2014) + Wabo

Omgevingsvergunning

(vergunning op grond van) Huisvestingsverordening

Bijvoorbeeld: Bouwvlak, omvang, aantallen, et cetera

Gebruik van woningen met meer dan één huishouden

Bijvoorbeeld: Percentages woningcategorieën

Aanvullend:

Contractuele verplichtingen (o.a. zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding)

Doelgroepenverordening

Anterieure overeenkomst

Exploitatie-plan

Opkoopbescherming

Urgentievolgorde

Toewijzing woning

Wijzigingen in woningvoorraad vergunningplichtig stellen (bijv. onttrekken, samenvoegen, splitsen, kamerverhuur, toeristische verhuur).

Overzicht 1. Planologische en beleidsinstrumenten: •

In bestemmingsplan (restricties) of verordening (fonds).

2. Vergunnen op grond van huisvestingsverordening: •

Huisvestingsverordening als kapstok voor o.a. opkoopbescherming, toewijzing eigen inwoners en woningsplitsen.

3. Contractuele verplichtingen en overeenkomsten: •

Vooral privaatrechtelijk van aard.

4. Koop- en financieringsconstructies •

VOV (verkoop-onder-voorwaarden) interessant, maar vraagt om zorgvuldige afweging en voorbereiding.

5. Grond(prijs)beleid •

Ondersteund aan instrumentarium.

Inzet instrumenten

marktsituatie vraagt om eigen afweging… Afweging: • In welke marktsituatie zitten we? • Schaarste aan te tonen? • Wat is dan de oorzaak? • Noodzakelijkheid & geschiktheid en proportionaliteit • Belangrijke aanvullende overweging: doelmatigheid van uw inzet

ieder instrument kent eigen effectiviteit Tabel: Globale beoordeling mogelijkheden ter bevordering van betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor lage en middeninkomens

… en een eigen benodigde inspanning Tabel: Afweging instrumenten naar (mate van benodigde) inzet gemeente

Hoe nu verder?

De essentie: samen maakt sterker!

Ook aandacht voor versnellen

Vragen?

Bijlage

Verordeningen Wat? Grondslag?

Huisvestingsverordening

Doelgroepenverordening

Gebaseerd op de huisvestingswet: ‘noodzakelijkheid’ en ‘subsidiariteit’ (meest geschikte manier om doel te bereiken?).

Publiekrechtelijke wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in toekomstige bestemmingsplannen.

•

•

Huisvestingsverordening geeft bepalingen over de woonruimteverdeling en gaat over de bestaande (of gebouwde) woningen.

• Inhoud

•

Hoe in te

Huisvestingsvergunning (alleen bewonen bij vergunning. Voorrang o.b.v. passendheid, urgentie of binding)  Veel nieuwe opties. Voorraadvergunning (verandering door eigenaar verboden zonder vergunning: onttrekking, samenvoeging, omzetting [verkamering], splitsing). Opkoopbescherming (sinds 2022)

Kan breed worden ingezet. Denk aan opkoopbescherming, regulering toeristische verhuur, splitsen, onttrekken, voorrang verlening.

zetten? Wanneer?

Bij ongewenste huidige woonvoorraad: veranderen of beschermen

Met een doelgroepenverordening kan de gemeente nieuwbouwwoningen (tijdelijk) behouden voor in de verordening bepaalde doelgroepen.

• • •

Betrekking op (nieuw)bouw waarvoor een bestemmingsplan moet worden vastgesteld. Daarin opgenomen bestemmingen sociale, middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen met minimaal bijbehorende percentages. De gemeente stuurt op een goede mix aan aanbod van sociale, middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen. Onderbouwing in bijv. woonvisie.

Geeft gemeente een middel om (nieuwe) woningen voor lage en middensegment voor deze doelgroepen beschikbaar te houden. Moet minimaal x-aantal jaar zo beschikbaar blijven (ter aanvulling op bepalingen in BP). Bij nieuwbouw: reguleren en toewijzen naar doelgroepen

Huisvestingsvergunning Huisvestingsvergunning  Wijziging huisvestingswet 2023

Wat?

• Doel van de huisvestingsvergunning: in goedkope, sociale (huur)woningen moeten huurders met lagere inkomens wonen

Grondslag?

• Via huisvestingsverordening vergunningsplicht hanteren

Inhoud

• Max 30% van voorraad in betaalbare segment • Gaat om toelating tot en toewijzing van de betaalbare woning(markt). • Toelating: wanneer worden toegelaten tot woningmarkt • Toewijzing: om een woning te krijgen of voorrang te krijgen

Hoe in te zetten?

Wanneer inzetten?

Economische of maatschappelijke binding met woonplaats

Passendheid en urgentie

• Werkt of studeert in plaats of gemeente • Terugkeerders • Mantelzorger • Maatschappelijke beroepen. • Politiescreening • Et cetera • Scheefwonen voorkomen • Doorstroming in (sociale) huursegment stimuleren • Voorrang verlenen aan gewenste doelgroepen • Sociale structuren beheersen of aanpassen • Urgente gevallen bedienen • Ongeveer helft gemeente beschikt over huisvestingsvergunning

• Passendheid op basis van inkomen • Passendheid op basis van omvang huishouden • Urgentiecriteria: medische indicatie, inschrijfduur, woonwerkafstand, achterlaten betaalbare woning, herstructurering.

Zelfbewoningsplicht, antispeculatiebeding en opkoopbescherming Wat?

Grondslag?

Inhoud

Hoe in te zetten?

Wanneer inzetten?

Zelfbewoningsplicht Verplicht een koper van nieuwbouwwoning om in woning te wonen (ingeschreven op adres) Contractuele verplichting (bijvoorbeeld via kettingbeding) Verplichting aan (ver)koper om zelf te bewoner. Uitzonderingen mogelijk (bloedverwanten, bedrijfspand, et cetera)

Antispeculatiebeding Beperkt overdraagbaarheid voorkomt duur verkopen na aankoop nieuwbouwwoning (zegt niets over bewonen of verhuren) Contractuele verplichting Verplichting aan (ver)koper waarbij voorkomen wordt dat betaalbare woning (te) duur wordt doorverkocht

Opkoopbescherming Opkoopbescherming maakt verhuur binnen bepaalde periode onmogelijk en voorkomt verdere transformatie van bestaande koop- naar huurwoningen Huisvestingsverordening of kwalitatieve verplichting • Voorkomen ongewenste verandering in voorraad • In te zetten bij schaarste of leefbaarheidsopgaven • Voegt geen nieuwe betaalbare woningen toe

Contractuele verplichting bij nieuwbouw met (ver)koper

Contractuele verplichting bij nieuwbouw met (ver)koper

In huisvestingsverordening o.b.v. schaarsteonderzoek in bepaalde gebieden tot bepaalde woz-waarde

Bij nieuwbouw. Wanneer betaalbare koop onder druk staat in een groeigemeente en behoefte aan (dure) huur beperkt is

Bij nieuwbouw. Wanneer betaalbare koop onder druk staat in een groeigemeente

Bestaande bouw. Wanneer scheve situaties ontstaan in verhouding koop/huur in bepaalde gebieden of wanneer leefbaarheid onder druk staat

Kwalitatieve verplichting en kettingbeding Wat?

Kwalitatieve verplichting (Wettelijke) Verplichting op object om iets te ‘dulden of niet te doen’ en is passief

Kettingbeding Bepaling in koopakte (contractuele overeenkomst) die de (ver)koper/eigenaar iets (actief) verplicht. Niet specifiek in de wet geregeld

Grondslag?

Notarieel akte, kadastraal vastgelegd

Contractuele afspraak tussen partijen

Op objectniveau een ongewenste situatie voorkomen of schikken in bestaande situatie

1. De verplichting: bijvoorbeeld ‘Bij het gebruik van een vakantiewoning is het verplicht om mee te helpen in het onderhoud van de algemene groenvoorziening’ 2. De ‘eerste schakel’ van het kettingbeding: in de eerste schakel wordt gesteld dat als de partij zijn goed verkoopt, hij moet bedingen dat ook de koper zich aan de bovenstaande verplichting houdt (+ volgende doorgeefverplichting) 3. Boetebeding: boetebepaling op straffe waarvan deze verplichtingen worden nagekomen

Voorwaarde opnemen in notariële akte over bijvoorbeeld accepteren van geluidsoverlast of het voorkomen van verhuur van het object (tijdelijk).

Contractuele overeenkomst sluiten tussen (ver)koper over bepaalde verplichtingen voor de koper

Bij bijzondere locaties of locatiespecifieke noodzakelijke maatregelen (bijvoorbeeld in verband met leefbaarheid)

Incidentele situaties waarbij verkoper zekerheid wil over (toekomstig) gebruik. Heeft veelal geen groot of breed effect op marktsituatie Partij moet in positie zijn om dit op te kunnen leggen

Inhoud

Hoe in te zetten?

Wanneer inzetten?

BP restricties, Woningsplitsen Bestemmingsplan restricties Via BP stelt gemeente restricties aan uit- en opbouwmogelijkheden voor een woning Bestemmingsplan aanpassen

Woningsplitsen Het (planologisch) splitsen van een bestaande woning in twee of meer nieuwe (zelfstandige) woningen. Zie onder

Voorkomt uitbreiding incl. waardestijging waardoor woning behouden blijft voor betaalbare of middensegment Vierkante meterprijs bij compacte woningen is doorgaans hoger dus vooral i.c.m. met VOV interessant

Door het splitsen van een ruime woning kunnen twee (of meer) nieuwe – kleinere – woningen worden gecreëerd. Woningsplitsen biedt een mogelijkheid om (door verbouw) op een snelle manier betaalbare woningen toe te voegen aan de voorraad

Hoe in te zetten?

BP aanpassen

Zie onder

Wanneer inzetten?

Vooral bij nieuwbouw effectief

In gebieden met hoge marktdruk in betaalbaar segment. Rekening moet worden gehouden met behoud van leefbaarheid in de wijk

Wat? Grondslag?

Inhoud

Sociale koop Wat?

Sociale koop Veelal in de vorm van Kopen naar Wens. Corporatie zorgt (veelal via uitponden) voor betaalbare woningen. Koper koopt deel van de woning. Kan zowel als beleids- als financieringsinstrument worden gezien

Grondslag?

Op basis van prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie. Financiering via overeenkomst tussen koper en corporatie

Inhoud

• Gesubsidieerd door overheid (middels fonds of corporatie) • Voor specifieke doelgroep: lage- en middeninkomens. • Van minimaal 5% tot maximaal 50% korting van taxatiewaarde (=ook voorwaarde voor hypotheekrenteaftrek). • Winst- & verliesdeling. • Het verschil tussen markt- en aankoopwaarde is geen korting of lening, maar een uitgestelde betaling (deel van de koopsom wordt pas bij doorverkoop betaald (geïndexeerd)

• Terugkoopoptie Hoe in te zetten?

Contractuele overeenkomst tussen koper en corporatie. Onderbouwing van beleid kan bijv. in woonvisie en prestatieafspraken

Wanneer inzetten?

Bij grote opgave goedkope en betaalbare koop en (toekomstig) overaanbod sociale huur in bepaalde segmenten. Kan aantrekkelijk zijn om doorstroming op gang te brengen