Brief Krijger Advies betreffende bestemingsplan Molengors

#

Krijger Advies ¡uristen i n amgevi n gsrec:ht

Krijger Advies b.v.

Nossouloon lB 511I XE Boqrle-Nossou

ttr

e info@krijgersdvies.nl j

AANTEKENEN

Aan het college van burgemeester en wethouders van Moerdijk Postbus 4 4760 AA Zevenbergen Baarle-Nassa u, 4 iuli 2022

Onden¡¡ern lngebrekestelling niet-nakoming anterieure overeenkomst

Geacht college, Nâmens Evelo Holding b.v. vraag ik uw aandacht voor het volgende'

'

de heer I ' als ln september 2}2Lisdoor de gemeente Moerdijk en Evelo Holding b.v., met gesloten' Doel overeenkomst rechtsgeldig vertegenwoordiger van deze vennootschap, een anterieure partijen is vastgelegd onder welke voon¡raarden door de

van deze overeenkomst is dat tussen om te gemeente wordt meegewerkt aan het plan om het perceet Huizersdijk Ll te Zevenbergen bijbehorende met bouwen tot maximaal 9 percelen waarop een 9-tal bedrijfswoningen bedrijfsgebouwen mag worden gebouwd' Evelo Holding op zijn overeengekomen is dat de gemeente aan dit initiatief meewerkt en dat door onderzoeken' behorende daarbij de en kosten een concept bestemmingsplan wordt aangere¡kt van ruim bedrag een stukken lnmiddels heeft Evelo Holding aan de opgestelde en aangeleverde € 50.000,-- besteedt. Deze anterieure overeenkomst ¡s n¡et zonder slag of stoot tot stand

gekomen' Al op 9 januari 2020 is perceel HuizersdÜk

door Evelo Holding een principeverzoek ingediend voor de herontwikkeling van het jaren dat het vigerende 11. De gemeente was daarover enthous¡ast, maar - ondanks het feit dat in de het plan extra plaatsen binnen diverse bestemm¡ngsplan Molengors 1996 vigeert reeds op thans zodanig bestemmingsplan betreffende het bedrijfswoningen zijn toegestaan - men gaf aan dat niet het bestemmingsplan binnen wordt geinterpreteerd dat toename van het aantal bedrijfswoningen passend zou zijn. Zie ook de brief d.d. 10 septembe r zo2o hierover (bijgevoegd). Na een uiWoerig gesprek hierover met toenmalig portefeillewethouder mevrouw

Brummans op 18

bepaalde voorwaarden. Een en ander is uiteindelijk in de anterieure overeenkomst

vastgelegd.

juni 2020 is afgesproken dat het college medewerking wenst te verlenen aan de verkaveling onder

Van toepassing zijn de algemene voorwaarden m.b.t. het verrichten van werkzaamheden door Krijger Advies b.v., qedeponeerd biide Arrondissementsrechtbank Breda. Een exemplaar ¡s op verzoek kosteloos beschikbaar.

Hoewel namens Evelo Holding b.v. bü herhaling is gevraagd om meteen tot een ontwerpbestemmingsplan te mogen overgaan omdat de añrvijking van het thans v¡gerende bestemmingsplan Molengors slechts betrekking heeft op de toename van het aantal woningen en Evelo Holding b.v. voldoet aan de wens van de gemeente om niet bedrijven in milieucategor¡e tot en

met 3, maar slechts tot en met milieucategorie 2 toe te staan (dus een verlaging van de milieucategorie), heeft het college daarmee niet ingestemd. Er moest eerst een voorontwerpbestemmingsplan worden ter visie gelegd. Dat is gebeurd op 9 februari 2022, zoals ook een voorontwerp-bestemmingsplan

voor Kop Roode Vaart te Zevenbergen (ook gelegen in het vigerend bestemmingsplan Molengors) op 9 februari 2022 ter visie is gelegd.

Wat blijkt echter, één week voordat die beide voorontwerp-bestemmingsplannen ter visie z'rjn gelegd is op 2 februari 2O22 het ontwerpbestemmingsplan Molengors gepubliceerd. Navraag leerde ons dat dít slechts te maken had met de toen nog per L-7-2022 in werking te treden Omgevingswet. Evelo Holding b.v. ging er van uit dat nu het voorontwerp-bestemmingsplan Huizersdijk 11 te Zevenbergen ter visie werd gelegd kort daarna, b¡j de vaststellíng. van het bestemmingsplan Molengors ergens in 2022 het gebied Huizersdijk 11 en het gebied Kop Roode Vaart (de twee nieuwe ontwikkel¡ngen) er

zouden worden uitgehaald. Dit omdat beide gebieden geheel afirijkend worden ontwikkeld van datgene wat in het ontwerpbestemmingsplan Molengors wordt voorgesteld. lnmiddels is ons echter bekend geworden dat het bestemmingsplan Molengors inclusief Huízersd'rjk 11 en inclusief de ondergrond van het plan Kop Roode Vaart ter vaststelling aan de raad zal worden aangeboden. Dat betekent formeel-juridisch twee dingen:

a. Omdat Huizersdijk lL is betrokken in het nieuwe bestemmingsplan Molengors, moet het bestemmingsplan Huizersdijk 11. na vaststell¡ng van het bestemmingsplan Molengors worden Setoetst aan dat nieuwe bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan Molengors is v.w.b. de bouwmogelijkheden (bouwhoogte, bouwpercentage etc.) nogal afwijkend van het thans geldende bestemmingsplan Molengors. Zulks ten nadele van Evelo Holding b.v.. De vraag is of de ontwikkeling Huizersdíjk 11 daarmee niet wordt benadeeld en/of zelfs op losse schroeven komt te staan. b. Het is formeel-juridisch niet juist om een bestemmingsplan vast te stellen waarvan bekend en geaccordeerd is dat voor twee onderdelen van dat plan een afwijkend bestemmingsplan in

ontwikkeling/procedure is (voor Kop Roode Vaart is onlangs zelfs het

ontwerpbestemmíngsplan ter visie gelegd | ). Bovendien moet worden geconstateerd dat over deze "samenloop" van de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan Molengors en de andere ontwikkelingen Ín dat gebied nooit met Evelo Holding b.v, of diens advíseurs is gecommuniceerd. Was dat wel het geval geweest, dan had dit initiatief mogelijk

geintegreerd kunnen worden in het ontwerpbestemmingsplan Molengors of had via een

wijzigingsbevoegdheid (zíe bp Kop Roode Vaart) de herontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt

€

kunnen worden. Nu heeft Evelo Holding b.v. 50.000,- aan kosten gemaakt en wordt hij geconfronteerd met een bestemmingsplan Molengors dat zijn ontwikkel¡ngsmogelijkheden nog verder beperkt en/of in elk geval sterk afilrdjkend is van zijn voornemen waarop het college haar medewerking heeft toegezegd. Conclusie:

Als het bestemmingsplan Molgengors ter vaststelling aan de raad wordt voorgelegd inclusief het perceel Huizersdijk 11, dan handelt het college in strÍjd met de tussen Evelo Holding b.v. en de gemeente gesloten anteríeure overeenkomst en is zij gelet op de tekst van deze overeenkomst schadeplichtig. Daar zit niemand - ook Evelo Holding b.v. niet - op te wachten.

Het ¡nstellen van beroep tegen het vastgestelde bestemmingsplan Molgengors door Evelo Holding b.v. is - gelet op het zgn. "Varkensarrest'' van de Afdeling bestuursrechtspraak - mogelijk ondanks dat geen zienswijze is ingediend, maar zal alleen maar tot vertraging van dat bestemmingsplan leiden, waar ook niemand baat bij heeft. De meest praktische en voor de hand liggende oplossing is dan ook om bij de vaststelling van het bestemmingsplan Molengors het perceel Huizersdijk 11 te Zevenbergen uit het plangebied te halen. Het perceel Huizersdijk lL valt dan terug op het thans vigerende bestemmingsplan, waarop vervolgens

gewoon het ontwerpbestemmingsplan Huizersdijk 1L dat op wat kleine aanvullingen na gereed is, verder in procedure kan worden gebracht conform datgene wat in de anterieure overeenkomst is overeengekomen. Om de rechtspositie van Evelo Holding b.v. veilig te stellen, dient deze brief te worden gezien als een formele ingebrekestelling als bedoeld in artikel 11 van de anterieure overeenkomst, waarbij dient te worden aangegeven dat door het bij de vaststelling van het bestemmingsplan Molengors door de raad in de loop van 2022 buiten het plangeb¡ed laten van het perceel Huizersdíjk lL te Zevenbergen de geconstateerde problemen zijn opgelost. Een kopie van deze brief ís gezonden aan alle raadsleden, omdat z'rj uiteindelijk degenen zijn die het bestemmingsplan Molengors al dan niet gewijzigd zullen vaststellen en daarmee naar onze mening op de hoogte dienen te zijn van bovengenoemde constateringen.

Hoogachtend,

M

Productie 1

gern eemte

Moerdijk

Evelo Holrlíng BV üvagenmarenj 10a 4762 AV Zevenbergen

Uwkenmerk Uwbr¡efvan Behandelendambtenaar

-

8-1-2020

Ons kenmerk Telefoonnr

tlsuSB

140168

Verzonden datum

I 0 srp. znm

Ondenrerp: Principeverzoek bedrijfswoningen Huizersdijk 1 1 Zevenbergen

Geachte L Met uw brief van I januari 2020 heeft u een princípeverzoek ingediend voor de bouw van negen bedrijfswoningen op een perceel aan de Huízersdijk 11 te Zevenbergen. Op dit verzoek hebben wij in maart 2O2O een principebesluit genomen. ln dit besluit geven wij aan dat het verzoek niet past binnen het geldende bestemmingsplan, omdat hierin de bouw van bedrijfswoningen niet is toegestaan. Momenteel bereiden wij een actualisatie van het bestemmingsplan voor bedrijventerrein Molengors voor. Daarom hebben wij aangegeven uw verzoek af te wegen binnen de kaders van dit nieuwe bestemmingsplan. ln een gesprek met de portefeuillehouder, wethouder Brummans, heeft u âangegeven niet te willen wachten op de ontwikkelíng van een nieuw bestemmingsplan. Het is uw bedoeling het perceel zo snel mogelijk te ontwikkelen. U heefi daarom verzocht tot een herovenreging.

Heroverweging

Wij hebben uw verzoek opnieuw besproken in onze vergadering van I september 2020. Wij hebben besloten ons princípebesluit van maart te heroveruvegen. Wij zijn in principe bereid om, onder voorwaarden, medewerking te verlenen aan het verzoek voor de realisatie van 9 bedrijfsloodsen met een bedrijfswoning. Deze voorwaarden zijn: De te realiseren bedrijfskavels mogen worden gebruikt voor bedrijven tot en met maximaal bedrijfscategorie 2. De bedrijfswoningen moeten aan de zijde van de Roode Vaart worden gerealiseerd; De ontwikkeling mag niet leiden tot een beperking in de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven. Dit moet in het op te stellen bestemmingsplan onderbouwd worden.

. . .

Onderbouwing Zoals wij in maart 202O aangaven staat het ter plaatse geldende bestemmingsplan de bouw van bedrijfswoningen niet toe. Dat standpunt blijft ongewijzigd. Wijzijn wij van mening dat de ontwikkeling van bedrijfswoningen op een bedrijventerrein eigenlijk niet meer gewenst is. De reden hiervoor is, dat bedrijfswoníngen belemmeringen met zich mee kunnen brengen voor omliggende bedrijven. Daarnaast bestaat het risico dat de woningen in de toekomst los van het bedrijf wordt verkocht en daardoor burgenvoningen op het bedrijventerrein ontstaan.

Voor het nieuwe bestemmingsplan Molengors zijn inmiddels diverse onderzoeken uitgevoerd Daaruit blijkt dat op dit perceel aan de Huizersdijk 11 een aanzienlijke milieucontour ligt, met name vanwege het naastgelegen bedrijf Rotako. Door die milieucontour lijkt alleen de ontwikkeling van de bestaande bedrijfsbestemming tot de mogelükheden te behoren,

Op het perceel aan de Huizersdijk 11 kunnen, op grond van het vigerende bestemmingsplan, bedrijven tot en met een bedrijfscategorie 3 vestigen. Gezíen de ligging van dit bedrijventerrein omsloten door woningbouw binnen de bebouwde kom van Zevenbergen, is de vestiging van bedrijven uit bedrijfscategorie 3 vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening niet langer wenselijk. Daarnaast wordt voor verschillende percelen in de directe omgeving van dit bedrijventerrein momenteel onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van transformatie naar woningbouw.

Wij zijn van mening dat uw perceel aan de Huizersdijk 11 een overgangszone kan vormen, tussen de bestaande bedrijven en eventuele woningbouw in de omgeving. Een overgangszone waarbijeen invulling met minder zware bedrijvigheid is toegestaan, om eventuele overlast voor nieuwe woningen te voorkomen. ln uw verzoek spreekt u de wens uit de bedrijfswoningen aan de zijde van de Roode Vaart te realiseren. Vanu¡t een stedenbouwkundig opzicht is het normaal gesproken gewenst, dat een bedrijfswoning vóór de bedrüfsgebouwen wordt geplaatst, om te vooikomen ãat aan de zijde van de weg een achterkant-situatie ontstaat. ln dít geval zijn wij echter van mening dat hei plaatsen van de bedrijfswoningen aan de zijde van de Roode Vaart beter aansluit op de ontwikkeling van dit gebied in de toekomst. Met het oog op eventuele woningbouw aan de overzijde van de Roode Vaart, kan het plaatsen van de bedrijfswoningen aan deze zijde juist een stedenbouwkundig beter beeld opleveren. Zoals wij hiervoor aangaven, ligt over het perceel een aanzienlíjke mílieucontour, met name vanwege het naastgelegen bedrijf Rotako. Dit bedrijf is aljaren op deze locatíe gevestigd. Er zijn geen plannen het bedrijf te verplaatsen. Daarom is het van belang dat ontwikkelingãn in de omgeving van het bedrijf, niet mogen leiden tot een beperking vande bedrijfsvoeriñg van dit bedrijf of andere bedrijven op het bedrijventerrein.

Het is aan u als aanvrager om in ãe onderbouwing van uw plannen te onderbouwen dat deze belemmering niet oþ zd treden. Gezien bovenstaande argumenten zijn wij van mening dat er aanleiding is om af te wijken van ons beleid voor dít bedrijventerrein. Wij hebben daarom besloten in principe medewerking aan uw verzoek te willen verlenen. Aan deze medewerking verbinden wij de voorwaardeÀ dat de te realiseren bedrijfskavels gebruikt mogen worden voor bedrijven mãximaal tot en met bedrijfscategorie 2, de bedrijfswoningen aan de zijde van de Roode Vaart gerealiseerd rnoeten worden en dat de omliggende bedríjven niet door de ontwikkeling beperkt mogen worden in de bedrijfsvoering of bestaande mogelijkheden.

Bestemmingsplan Omdat de realisatie van de bedrijfswoningen niet past binnen het geldende bestemmingsplan, is het noodzakelijk een nieuw bestemmingsplan op te stellen voorãeze ontwikkeling. lricit nieuwe bestemmingsplan zal ook de maximale bedrijfscategoríe voor deze perceleñ ¿n ¿e locatíe van de bedríjfswoningen geregeld moeten worden. Het (laten) opsteilen van het conceptbestemmingsplan is aan u als initiatiefnemer. Uw contactpersoon voor de te voeren procedure is mevrouvr Wii hopen u hiermee voor dit moment voldoende te hebben geihformeerd. Als u nog vraqen l). heeft, dan kunt u contact opnemen rnet ¡ 'telefoonnummer

-'---' .

Met vriendelijke groet,

Burgemeester en wethouders van Moerdijk, de burgemeester,

de

ir. J

-

-