Bijlage 4 Zienswijze 4

-

AANGETEKEND Gemeente Moerdijk T,a.v. de gemeenteraad Postbus 4

4760 AA ZEVENBERGEN Tevens per e-mail : info@moerdijk. nl ; stephanie.woutersen@moerdijk. nl

datum: onze referentle:

23 juni 2022 75476

documentnummer: behandeld door: T rechtstreeks: F rechtstreeks:

e-mall:

Betreft: zienswijze (qronden) ontwerpbestemminosplan'Veeqplan Buitenqebied 2021'

Geachte leden van de raad, gevestigd te Willemstad (N-B), heb ik bij brief van 16 mei2022 een (pro forma) zienswijze gegeven op het ontwerpbestemmingsplan'Veegplan Buitengebied 2021'. gij e-mailbericht van 13 juni 2022 is gelegenheid gegeven uiterlijk op 23 juni 2A22de gronden van de zienswijze in te dienen. Van die gelegenheid wordt hierbij gebruik Namens cliënte,

gemaakt.

1. Kern zienswijze Cliënte verzoekt uw raad om planolo medewerking te verlenen aan haar initiatief de bouwen gebruiksmogelijkheden voo beperkt te verruimen, zodat zij de camping succesvol kan herontwikkelen tot een modern recreatiepark met een (inter)nationale

aantrekkingskracht.

2. Inleiding en initiatief Cliente is voornemens Wíllemstad te herontwikkelen. aan deJnabij De huidige camping kent 385 standplaatsen voor chalets en caravans, en daarnaast zo'n 50 vrije kampeerplaatsen. De camping is echter gedateerd en de accommodaties voldoen niet meer aan de maatstaven van deze t'rjd. Bovendien is het historische Fort Bovensluis nauwelijks terug te herkennen.

In de plannen van cliënte is sprake van recreatieverblijven in de vorm van recreatiewoningen (lodges) die rond waterpartijen zijn gesitueerd. Bestaande bebouwing van monumentale of cultuurhistorische waarde, zoals het aanwezige gemaal, wordt gehandhaafd en gerestaureerd. Ook het voormalige Fort Bovensluis zal gerestaureerd worden en een prominent onderdeel worden van het recreatiepark, zodat de herkenbaarheid daarvan aanzienlijk verbetert. Uiteraard maakt een modern (overdekt) zwembad onderdeel uit van de plannen, evenals een nieuw restaurant dat ook voor anderen dan gasten van het recreatiepark toegankelijk is, om zo niet alleen in het hoogseizoen maar jaarrond bezoekers te trekken. Tot slot is een snackbar/ijssalon bij het fort

voorzien, om het voor passanten nog aantrekkel¡jker te maken daar neer te strijken tfdens bijvoorbeeld - een fietstocht door de omgeving. Het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Moerdijk', en ook het ontwerpplan waartegen deze zienswijze zich richt, staan de herontwikkeling al grotendeels toe. Een zwembad, restaurant, snackbar en dergelijke zijn bijvoorbeeld al bij recht toegestaan. Dit verzoek om aanpassing van het bestemmingsplan ziet vooral op enkele bouwkundige aspecten, die maken dat de gewenste

kwaliteit van het recreatiepark kan worden bereikt. Ln 2027 heeft cliënte het college van Moerd'rjk op basis van een eerste masterplan, waarbij

enigszins van de planologische kaders werd afgeweken, verzocht om een principebesluit te nemen voor medewerking aan het initiatief. Uit het principebesluit, waarbij onder meer aan het geldende beleid is getoetst, bleek een positieve grondhouding, onder meer vanwege de gewenste versterking van het kwalitatieve recreatieve aanbod. Uiteraard voor de gasten van het recreatiepark maar vooral ook voor passanten. Door capaciteitsgebrek kon een nader en diepgaander haalbaarheidsonderzoek naar het initiatief verwoord in het eerste masterplan niet op korte termijn worden uitgevoerd. Zodoende heeft cliente een tweede masterplan opgesteld, waarbij juist binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan ís gebleven. Op basis daarvan heeft zij in mei van dit jaar een Het aanvraag omgevingsvergunning gedaan voor de herontwikkeling van betreft dan de bouw van in totaal 364 lodges, dus een beperkter aantal dan waarvan in de bestaande situatie sprake is. In dit masterplan zijn de voorzieningen van het toekomstig vakantiepark vrijwel allemaal gecentraliseerd in het fort en is voorzien in een buitenzwembad. Hoewel het vigerende bestemmingsplan de herontwikkeling tot een modern recreatiepark zodoende al toestaat, is het voor een optimaal plan wenselijk de planologische mogelfikheden op onderdelen uit te breiden.

Met een aantal (betrekkelijk beperkte) wijzigingen kan de herontwikkeling plaatsvinden met een verhoogde stedenbouwkundige kwaliteit, waarbij de cultuurhistorische waarden worden versterkt en waarbij het park in zijn algemeenheid een grotere aantrekkingskracht heeft - jaarrond. Dit versterkt ook de toegevoegde waarde van het recreatiepark voor de bestaande horeca en detailhandel in de omgeving, in het bijzonder Willemstad. Het derde masterplan, dat hierbij als concreet initiatief aan uw raad wordt voorgelegd, voorziet in deze optimale invulling. Het betreft de realisatie van 343 lodges, een overdekt zwembad, een restaurant en verschillende ondergeschikte functies. Een situatietekening met maatvoering wordt overgelegd als bijlage 1. Omwille van de schaal en maatvoering zal het originele digitale bestand ook aan u beschikbaar worden gesteld. In het navolgende dient deze situatietekening te worden aangemerkt als het concrete initiatief waarvoor cliënte planologische medewerking verzoekt. conserverend van aard en beoogt met Het Veegplan Buitengebied 2021 is voor name enkele elders vergunde situaties planologisch te consolideren. Omdat de verzochte aanpassingen ruimtelijk van beperkte invloed zijn, verzoekt cliënte uw raad om deze bij vaststelling van het plan daarin te verwerken.

3. Verzochtewijzigingen

3.1. Overdekt zwembad met andere functies Het vigerende bestemmingsplan biedt reeds de mogelijkheid een buitenzwembad te realiseren. De omvang daarvan is niet planologisch beperkt. Cliente verzoekt het ontwerpplan in die zin aan te passen dat een gebouw met binnenzwembad mag worden gerealiseerd met een goothoogte van 5,5 en een nokhoogte van 15,5 meter. Daarin wordt ook ruimte gereserveerd voor andere functies

2van7

die ten dienste staan van de verblijfsrecreatie, en die dus ook nu bij recht zijn toegestaan, waaronder een'chillruimte' voor tieners. De reden een dergelijk gebouw met binnenzwembad toe te staan is tweeledig. In de eerste plaats wordt een verblijf op het park buiten het hoogseizoen daardoor substantieel aantrekkelijker. Een recreatiepark datjaarrond gasten trekt en een hoge bezettingsgraad heeft, levert een belangrijke bijdrage aan de omzet van lokale ondernemers in de horeca, detailhandel en toeristisch-recreatieve sector. In de tweede plaats kunnen verschillende ondersteunende functies die nu nog in het fort zijn gesitueerd, naar dat gebouw worden verplaatst. De cultuurhistorische waarde van het fort kan dan worden versterkt, zodat voor zowel gasten als passanten meer kwaliteit wordt geboden.

3,2, Restaurantmetbovenlokaleaantrekkinoskracht Onderdeel van de kwaliteitsslag die wordt gemaakt, is de realisatie van een kwalitatief hoogwaardig restaurant in het fort, dat tegelijkert'rjd toegankelijk zal zijn voor een brede doelgroep. Op het plein vóór het restaurant kan het fort tijdens een diner optimaal worden beleefd. Een restaurant valt binnen horecacategorie 1a en is binnen de aanduiding 'fort', waarbinnen deze ook is geprojecteerd, reeds bij recht toegestaan. Om het restaurant niet alleen beschikbaar te stellen voor gasten van het park, maar ook plaats te laten bieden aan mensen uit de omgeving zoals de lokale bevolking en toeristen die elders verblijven, is het noodzakelijk de maximaal toegestane bouwoppervlakte te overschrijden. Voor realisatie van het beoogde restaurant is dus slechts een beperkte wijziging van de bouwregels vereist.

3.3. Kleine kruidenier/supermarkt Een modern recreatiepark kan niet zonder een kleine supermarkt waar bijvoorbeeld vers brood en een beperkte selectie food- (pindakaas, vleeswaren etc.) en non-foodproducten (wc-papier, afwasmiddel) wordt verkocht. Verzocht wordt om te verduidelijken dat een dergelijke kleinschalige

detailhandelsfunctie is toegestaan.

3,4,

Recreatiewonínqen/lodqes

In de bestaande situatie is de oppervlakte per recreatiewoning beperkt tot 75 m2. Beoogd wordt echter een gedifferentieerd aanbod te creëren, ook hier weer om een breed publiek aan te spreken Zo blijkt in de praktijk ook behoefte aan recreatiewoningen waarin meerdere generaties van één familie kunnen logeren. Vandaar dat het recreatiepark zal voorzien in lodges voor 2 (17), 4 (91), 6 (148) 8 (66) en 10 (21) personen. Zodoende wordt verzocht het maximale oppervlak per recreatiewoning te verruimen tot L54 m2, namelijk tot de omvang van de grootste (lO-persoons) lodges. Door deze oppervlakten kunnen recreatiewoningen met een aantrekkeliJk formaat worden gerealiseerd. Ook dat zal bijdragen aan hogere bezettingsgraden gedurende het gehele jaar.

3.5. Woonbestemminq omzetten Ook wordt verzocht de bestaande, maar ongebruikte en geisoleerde woonbestemming in het zuiden van het projectgebied om te zetten naar de recreatieve bestemming, om de inrichting van het recreatiepark zo verder te optimaliseren.

3.6. Personeelsverblijf Tot slot bestaat de wens één van de bestaande gebouwen aan de noordkant van het projectgebied te gebruiken als verblijf voor personeel. Personeelsleden die van verder komen zouden hier eventueel enkele nachten kunnen verblijven. Verzocht wordt de mogelijkheid voor een gebruik personeelsverblijf op te nemen in de planregels.

3van7

4. Planologische implicaties

4.1, Gebruiksreqels Herontwikkeling van de bestaande camping vindt plaats op gronden die in het vigerende bestemmingsplan al zijn bestemd voor verblijfsrecreatieve doeleinden met een functieaanduiding die de bouw van recreatiewoningen toestaat. Ook zijn reeds een buitenzwembad, restaurant en verschillende andere functies toegestaan. Ook de bestaande waterbestemming kan worden gehandhaafd. Ten aanzien van de gebruiksregels wordt derhalve verzocht om de volgende aanpassingen:

a) Het expliciet toestaan van de aan de in het initiatief genoemde aan verblijfsrecreatie ondergeschikte voorzieningen, zoals detailhandel voor de eerste dagelijkse benodígdheden, een binnenzwembad met wellness, kleedhokjes, 'chillruimte'en dergelijke en een personeelsverblijf.

b) Wijziging van de begripsomschrijving van 'borlwwerk voor recreatief verblijf', zodat duidelijker is dat ook in andere samenstellingen dan enkel één huishouden in de recreatiewoningen kunnen verblijven, zoals twee gezinnen of een groep vrienden. Dit zou kunnen door simpelweg het begrip'huishouden' uit de begripsomschrijving te laten vervallen: "een bouwwerk dat uitsluitend is bedoeld is om door personen, die het hoofdverbtijf elders hebben, gedurende een gedeelte van het jaar toeristisch en/of recreatief te worden gebruikt; n I et zij nd e ka m peermiddelen. "

c) Omzetting van de (gei'soleerd gelegen) woonbestemming naar de omliggende recreatieve bestemming. De wijzigingen onder a) en b) betreffen vooral een verduidelijking van de bestaande regels, waarin de mogelijkheid van een dergelijk gebruik ook al zou kunnen worden gelezen. Het ligt immers voor de hand dat bij een (verblijfs)recreatieve bestemming ook daaraan ondergeschikte voorzieningen moeten worden verstaan.

4.2. Bouwregels Het bestaande maximale bebouwingspercentage van 309o wordt in de nieuwe plannen (bij lange na) niet overschreden. Ten aanzien van de bouwregels wordt echter verzocht om de volgende aanpassingen:

a) Het vergroten van de maximale oppervlakte per recreatiewoning tot 155 m2 Differentiatie naar het concrete bouwplan is hierbij mogelijk, zodat tot de volgende oppervlaktes wordt gekomen : Type 2-oersoons 4-oersoons 6-persoons 8-persoons 10-persoons

Aantal

Oooervlakte

17

57 m2 86 m2

91 148 66

2t

LO4 mZ LO4 m2

t54 m2

4van7

b) Te verduidelijken dat ook de bouw van overige gebouwen is toegestaan (bestaand art.

c)

L4,2.L sub j) en de maximumoppervlakte van 500 m2 te vergroten voor de bouw van het binnenzwembad (2.109 m2) en het restaurant (611 m2). Het verhogen van bouw- en goothoogte voor het zwembadgebouw tot 5,5 respectievelijk

15,5 meter.

5. Beleidsmatige motivering Uit het voorgaande blijkt dat de verzochte wijzigingen vooral van stedenbouwkundige aard zijn. De maximale planologische mogelijkheden wat betreft het gebruik wijzigen niet of nauwelijks. Er wordt ruim gebleven binnen het maximale bebouwingspercentage van 30o/o en ook een zwembad en restaurant zijn reeds bij recht toegestaan. Door ruimere bouwmogelijkheden kan echter een kwaliteitsslag worden gemaakt die het recreatiepark aantrekkelijker en toekomstbestendiger maakt. Hoewel de verzochte wijzigingen betrekkelijk beperkt zijn, is de meerwaarde voor Willemstad en de gemeente Moerdijk groot. Het initiatief sluit aan op de gemeentelijke beleidsmatige uitgangspunten. Gelet op gelijkenissen tussen het onderhavige derde en het eerste masterplan is dit in het principebesluit van december 202L door het college van uw gemeente ook bevestigd.

5.1. Structuurvisie Moerdijk 2030 De Structuurvisie Moerdijk 2030 noemt het te vaak missen van potentiële kansen ten aanzien van toerisme en recreatie als één van de knelpunten - en dus kansenl. Verder is het de ambitie de bestaande toeristisch-recreatieve trekpleisters uit te bouwen en bestaande trekpleisters te

versterken2. De locatie van is in de Structuurvisie aangewezen als'Recreatieve zone langs het Hollands Diep en Volkerak'. Daar moet worden ingezet op versterking van de recreatie, waarbij verblijfsrecreatie in het bijzonder wordt genoemd3. Recreatie is een belangrijke economische drager voor dit gebieda. Uit paragraaf 4.7 van de Structuurvisie volgt dat toerisme voor de gemeente een speerpunt is, waarbij het de bedoeling is om vooral bezoekers van buiten de gemeentegrenzen aan te trekken. De verspreid liggende forten kunnen als toeristisch-recreatieve knooppunten dienen. Uit de bij de structuurvisie behorende kaart blijkt dat ook voor Fort Bovensluis het uitbouwen van de recreatieve waarde daarvan geambieerd wordt. Voor het buitengebied noemt de Structuurvisie nog de toeristisch-recreatieve potenties met als één van de opgaven het functioneel en toeristisch-recreatief ontsluiten van relicten van de Zuidwaterlinies. Het initiatief komt op alle fronten aan de geformuleerde ambities tegemoet. LAflDgCHAPT Behouden en varstetkén agrsnsøh gebied Zoeklocatie extengieve recreotie Zoeklocetre :nlen sleve rec¡ealie V€rst€rki ng ecologie/natto natrrur

A Ê¡

Doortrekken Rode Vaart Vorstsrkon kûkonsFuctuur

t

f 1 Structuurvisie,

rlaat

Groenblauv,ç ai¡çndinSlinbcdclin g Uitbcuwen recreatiere waa rclç fçrten Zoeklocatie oncleÉctìoldr¡rtd wonerf lnrxlgrxdoren

p. A-19.

2 Structuurvisie, p, A-20, 3 Structuurvlsie, p. A-31, 4 Structuurvisie, p, A-49, s Structuurvisie, p, A-60,

5van7

Het gebied waarin de camping is gelegen is eveneens aangewezen als cultuurhistorisch waardevol gebied. De ambitie daarvoor is het behoud en herstel van vestingwerken, het vergroten van de cultuurhistorische waardering door de beleving te vergroten en het versterken van de Zuidwaterlinie, waar Fort Bovensluis onderdeel van uitmaakto. Omdat het fort in de bestaande situatie niet of nauwelijks beleefbaar is, en daar in de herontwikkelingsplannen veel aandacht voor is, sluit herontwikkeling aan op de geformuleerde ambities.

\.

ì'-. €r

l['

'a

o LEGENDA

br¡tr¡nd

il'-'!

brhld

gmonrgrrro

fr l¡ú*hltiarlÍh

lort¡\¡oû

¡!l¡dìl¡¡onsh drdEol 9ûhl(d

Iti toß

3

rtdtlodl0ruú¡eigrt¡¡d

f]] a .

olttortrrrdil¡df ¡¡lorprgÉf.hr cqrpkrHn rulûúihrorrr{h bt¡ôg

ñl¡rütr!trt¡

.

5,2.

l¡n¡ßd{F

t(lKrsoH

Beleidsplan Toerisme en Recreatie

Hoewel het Beleidsplan Toerisme en Recreatie goeddeels in de Structuurvisie is verwerkt, is nog van belang het volgende daaruit onder de aandacht te brengen. Het Beleidsplan onderkent de wens naar meer luxe die zich vertaalt naar grotere en meer geoutilleerde middelen voor verblijfsrecreatie. Ook de samenstelling van groepen wijzigt van traditionele gezinsvormen naar allerhande samenstellingen. Daar speelt onderhavig initiatief op in door onder meer de differentiatie in recreatiewoningen. Het initiatief speelt ook in op de wens herhalingsbezoek aan Willemstad te bewerkstelligen. Verder stelt het beleidsplan bestaande kampeefterreinen optimaal te benutten en kwalitatieve verbeteringen te steunenT.

6. Conclusie Uit het voorgaande is af te leiden dat met betrekkelijk kleine nologische wijzigingen, een aanzienlijke kwalitatieve slag kan worden gemaakt op Zowel de toeristischrecreatieve als de cultuurhistorische waarden krijgen daarmee een impuls, geheel in lijn met de in beleidsmatige ambities.

6 Structuurvisie, p. B-53. 7 Beleldsplan, p. 22-23,

6van7

Aldus wordt uw raad verzocht medewerking te verlenen aan de verzochte planologische wijzigingen en deze bij vaststelling van het plan te betrekken. Mocht nog nadere informatie nodig zijn om de ruimtelijke of beleidsmatige aanvaardbaarheid verder te onderbouwen of toe te lichten, dan verneemt cliënte dat uiteraard graag. Hoogachtend,

fvan7

x^altpLAtaEtouw[¡o

l:l@ E tE l-

Ërå

-