Bijlage 3 - RO-OP-623.124.40 Motivering Bedrijventerrein Koekoek II [15-7-25]

Voor de rest van het onderzoeksgebied geldt de volgende aanbeveling. De kans op het aantreffen van explosieven is niet anders dan op elke ander plaats in Nederland onder gelijke omstandigheden. De voorgenomen werkzaamheden kunnen uitgevoerd worden zonder extra maatregelen met betrekking tot explosieven. Indien tijdens het uitvoeren van deze werkzaamheden onverhoopt toch een of meerdere explosieven worden aangetroffen, dienen deze direct gemeld te worden bij de plaatselijke politie. Deze zal melding van het aantreffen van explosieven doen bij de EODD, die alsdan voor de ruiming van de explosieven zorg zal dragen. Op basis van de bodembelastingkaart valt slechts een klein deel van het verdachte gebied binnen het plangebied. Hier zijn geen grondwerkzaamheden voorzien. Het aspect conventionele explosieven vormt daarmee geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

TAM-omgevingsplan Bedrijventerrein Koekoek II, Zevenbergen Motivering

57

6

Kostenverhaal

Het verhaal van de gemaakte kosten is aan de orde indien de wijziging van het omgevingsplan een nieuwe (gebieds)ontwikkeling mogelijk maakt met daarin kostenverhaalplichtige activiteiten. In het wijzigingsbesluit van het omgevingsplan moet de keuze voor een van de opties voor het kostenverhaal gemotiveerd worden (in de motivering). Als er gekozen wordt voor het opnemen van regels kostenverhaal, dienen deze op maat te worden gemaakt voor elke ontwikkeling met kostenverhaalplichtige activiteiten. Moerdijk staat, zoals alle Nederlandse gemeenten, voor grote opgaven waarvoor in de fysieke leefomgeving ruimte moet worden gecreëerd. Hierbij valt te denken aan de energietransitie, klimaatadaptatie, wonen en leefbaarheid. De gemeente kiest voor het toepassen van sturend grondbeleid. Dit houdt in dat er niet één vaste vorm van grondbeleid is, maar op basis van regie per situatie en locatie wordt beoordeeld welke strategie het meest geschikt is in dat specifieke geval om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen of doelstellingen te realiseren. Om slagvaardiger te kunnen acteren bij gewenste aankopen is de reserve strategische verwerving verhoogd, is een nieuw nota grondbeleid vastgesteld en wordt in 2024 een nieuwe nota kostenverhaal vastgesteld.

Naast het slagvaardiger kunnen opereren wordt hiermee ook de aansluiting gemaakt met de Omgevingswet die per 1 januari 2024 in werking is getreden. Voor de bedrijventerreinontwikkeling biedt actieve grondpolitiek de meeste mogelijkheden om te kunnen sturen op het beste bedrijf op de beste plek. Daartoe heeft de gemeente haar voorkeursinstrument als bedoeld in de (op dat moment geldende) Wet voorkeursrecht gemeenten toegepast. Dit houdt in dat de eigenaren binnen het plangebied bij een voorgenomen vervreemding hun gronden als eerst aan de gemeente te koop dienen aan te bieden. Feitelijk heeft de gemeente een eerste recht van koop op de gronden in het plangebied. Een en ander heeft ertoe geleid dat een deel van de gronden in het plangebied reeds door de gemeente zijn verworven. Met de vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan wordt het gevestigde voorkeursrecht gecontinueerd voor een termijn van vijf jaar met een mogelijkheid tot eenmalige verlenging van vijf jaar. De inzet van de gemeente is erop gericht om de voor de ontwikkeling nog benodigde gronden op kortst mogelijke termijn te verwerven. Er wordt getracht deze gronden minnelijk te verwerven.

Omdat het kunnen beschikken over deze gronden van groot belang is voor de beoogde ontwikkeling, zal de gemeente in het uiterste geval dat niet op een minnelijke manier tot overeenstemming wordt gekomen met deze eigenaren, overgaan tot onteigening. Voor deze wijziging van het omgevingsplan zijn regels opgenomen over de wijze waarop verdeling van kosten over activiteiten plaats vindt, raming van plankosten (eigen berekening of scan), raming inbrengwaarde (WOZ of taxatie), eisen kostenverhaalsbeschikking, eindafrekening, indexering en rente. Voor voorliggende wijziging van het omgevingsplan is gekozen voor kostenverhaal met tijdvak. Hiervoor is in afdeling 9 van de regels dan ook een kostenverhaalsgebied (Koekoek II) en een kostenraming opgenomen.

TAM-omgevingsplan Bedrijventerrein Koekoek II, Zevenbergen Motivering

58

7

Participatie

In het proces om te komen tot deze bedrijventerreinontwikkeling zijn belanghebbenden op verschillende momenten en manieren betrokken.

7.1

Omwonenden en grondeigenaren Bewoners woningenstrook Aan de grens van het bestaande bedrijventerrein De Koekoek liggen 4 woningen: Achterdijk 10, Achterdijk 12, De Langeweg 5a en de Langeweg 7. De eerste insteek bij deze ontwikkeling was dat behoud van deze woningen tussen twee bedrijventerreinen in, geen gewenste woonsituatie zou vormen. Eén van de bewoners (Achterdijk 10) heeft naar aanleiding hiervan besloten het perceel aan de gemeente te verkopen. De andere eigenaren gaven echter aan met veel plezier te wonen op deze locatie. De bewoners deden met klem het verzoek aan de gemeente om te onderzoeken of behoud van de woningen mogelijk was, op voorwaarde dat er geen bedrijfsloodsen direct tegen het woonperceel gebouwd zouden worden.

Afbeelding 7.1: In geel de woningenstrook aangeduid en rood gearceerd het plangebied voor het bedrijventerrein

Dit verzoek was aanleiding om verschillende varianten te onderzoeken, waarin de drie woningen gehandhaafd blijven. Drie varianten zijn uitgewerkt en besproken met de bewoners, waarbij er voorkeur bleek te zijn voor de variant waarbij een groenbuffer tussen woningen en bedrijfskavels wordt gerealiseerd. Mede daardoor is deze variant de basis geworden voor onderhavige wijziging. Ontsluitingsweg, overleg bewoners Voor een ontsluiting vanaf het oude, naar het nieuwe bedrijventerrein De Koekoek zijn 3 opties beoordeeld (noord, midden, zuid). Ook hierover is met de betrokken bewoners overlegd, waarbij tegen iedere optie bezwaren bestonden van omwonenden. Er was geen variant mogelijk, die voor alle partijen acceptabel was. Uiteindelijk is daarom de keuze gemaakt op basis van verkeerstechnische argumenten: • Het beëindigen van ongewenste doodlopende wegenstructuren (bevordert veiligheid en toegankelijkheid bij calamiteiten); • Vrachtverkeer van/naar bedrijventerrein Koekoeksedijk zo direct mogelijk naar de randweg kan worden geleid, zonder dat men langs het gehele plangebied van zusterproject Zevenbergen Noord hoeft te rijden, daar waar een transitie naar woningbouw beoogd wordt (en daarmee dus toekomstige woningeigenaren worden ontzien);

TAM-omgevingsplan Bedrijventerrein Koekoek II, Zevenbergen Motivering

59 •

•

De verwachting is dat een noordelijke doorsteek minder gevoelig is voor ‘sluipverkeer’ vanuit Zevenbergen naar de randweg dan de zuidelijke, daar de zuiddoorsteek goeddeels parallel loopt aan de (af te schalen N285) die daar eigenlijk voor bedoeld is; Er zijn minder strekkende meters weg nodig om in het plangebied te geraken (dus goedkoper).

In de nadere uitwerking van het ontwerp wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de wensen van de bewoners van Achterdijk 8 ten aanzien van het beschermen van hun privacy en het reduceren van geluidsproductie ter hoogte van hun achtertuin. Daarnaast is deze bewoners de mogelijkheid tot het benutten van de zogenaamde ‘coulanceregeling’ besproken (de regeling waarbij de gemeente tijdens de onzekere periode van planvoorbereiding een perceel aankoopt ondanks dat deze op zich niet hoeft te wijken voor een ruimtelijke ontwikkeling) tot aan het moment dat de gemeenteraad de wijziging van het omgevingsplan voor deze ontwikkeling vaststelt. Buurtbelangenvereniging Achterdijk De bewoners van de Achterdijk in Zevenbergen zijn verenigd in de Vereniging Belangen Buurtschap Achterdijk. Er vindt structureel periodiek overleg plaats tussen de vBBA, de gemeente en de provincie Noord-Brabant. In dit periodiek overleg is als vast onderdeel de komst van het bedrijventerrein besproken. Hierbij heeft de vBBA diverse punten van zorg geuit, die in het huidige ontwerp zijn verwerkt: • Zo groot mogelijke afstand tussen de woningen en de bedrijfskavels Als gevolg van dit verzoek is in ontwerp het leeuwendeel van de benodigde retentieopgave gepositioneerd in een strook tussen de Achterdijk en de bedrijfskavels.

• Beeldkwaliteitseisen aan het terrein in het algemeen en aan erfafscheidingen grenzend aan de Achterdijk in het bijzonder In het beeldkwaliteits-, klimaat- en duurzaamheidsplan zijn groenblijvende erfafscheidingen opgenomen voor in ieder geval de kavels grenzend aan de Achterdijk. Daarnaast heeft de vBBA diverse bronnen aangereikt van beeldkwaliteitsplannen zoals die gehanteerd zijn in andere ruimtelijke ontwikkelingen. Deze zijn betrokken bij het tot stand brengen van het huidige concept plan voor deze ontwikkeling. Grondeigenaren In en grenzend aan het plangebied liggen gronden in eigendom bij verschillende grondeigenaren. • Met beide eigenaren van de agrarische percelen loopt een verwervingsdialoog. In de aankomende periode zal de minnelijke dialoog worden voortgezet. Inzet van het gemeentelijk onteigeningsinstrumentarium zal noodzakelijk zijn als minnelijke verwerving onverhoopt toch niet lukt. • Met de Vereniging van Eigenaren Koekoek I is gesproken over de ontsluiting tussen het bestaande en nieuwe bedrijventerrein. Deze gesprekken hebben geleid tot een intentieovereenkomst, waarin randvoorwaarden staan om tot overdracht van de buitenruimte te komen. • Voor het braakliggende zuidelijke bedrijfskavel op bedrijventerrein De Koekoek is overlegd met de beoogd koper. Dit heeft geleid tot overeenstemming met elkaar alsmede een koopoptie op een gedeelte van de grond.

• Voor het noordelijke bedrijfskavel dat grenst aan de punt van de doodlopende weg op bedrijventerrein De Koekoek was een formele aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Naar aanleiding daarvan is met de aanvrager geschakeld over hoe het gemeentelijke belang van de weg te combineren zou zijn met de vestigingswens van de ondernemer. Dit heeft geresulteerd in een aangepast bouwplan waar de bebouwing op een grotere afstand van de toekomstige weg werd gelegd, alsmede een koopoptie voor de benodigde grond onder de weg. Informatieavond Op 11 december 2023 is een algehele informatieavond georganiseerd, met circa 90 aanwezigen. Een combinatie van omwonenden en geïnteresseerde bedrijven. Tijdens deze avond zijn de plannen toegelicht en was er ruimte voor het stellen van vragen. Daarbij werd door een aantal omwonenden

TAM-omgevingsplan Bedrijventerrein Koekoek II, Zevenbergen Motivering

60 kritische vragen gesteld over bouwhoogte, afstand tussen de bedrijfskavels en woningen, en zorgen omtrent hei-activiteiten in relatie tot de funderingen van hun woningen. Ook werd vanuit bedrijven de behoefte aan uitbreidingsruimte nadrukkelijk uitgesproken.

7.2

Vooroverlegpartners Het concept van de wijziging omgevingsplan voor dit bedrijventerrein is eind januari 2024 toegezonden aan andere bestuursorganen voor reactie. Van een aantal bestuurlijk partners is een reactie ontvangen: van de brandweer, de gemeente Halderberge en de gemeente Breda. De brandweer kan instemmen met de concept wijziging, maar willen wel graag betrokken worden bij de nadere uitwerking van de wegenstructuur en de aanleg van brandkranen. Deze aspecten worden verder uitgewerkt als de procedure afgerond is. De brandweer zal hierbij worden betrokken. De gemeente Breda gaat in op de verkeersoverlast die nu al bestaat in Prinsenbeek. Aangegeven wordt dat als gevolg van deze ontwikkeling de verkeersoverlast verder zal toenemen. In de reactie wordt onderbouwd welke maatregelen de gemeente Breda voor ogen heeft om de verkeersoverlast te verminderen en zo de leefbaarheid in Prinsenbeek te verbeteren. Voor de oplossing voor het regionale verkeer wordt gekeken naar een betere ontsluiting via de rijkswegen. De gemeente Breda vraagt Moerdijk in dit kader om gezamenlijk (aangevuld met de gemeente Etten-Leur) op te trekken om de (regionale) verkeersproblematiek op te lossen, waar een lobby richting het Rijk onderdeel van is. De problematiek die wordt geschetst is uiteraard bekend bij de gemeente Moerdijk.

Er wordt op dit moment tussen de regiogemeenten al overlegd om te zoeken naar mogelijke oplossingen. De ambitie om de druk op het wegennet in Prinsenbeek en omgeving te verminderen is bekend. De gemeente Moerdijk is op dit punt met uw gemeente (en andere regiogemeenten) in overleg over mogelijke oplossingen. De gemeente Moerdijk is uiteraard graag bereid de inzet op dit punt verder voort te zetten. De gemeente Halderberge stelt de vraag of dit plan hetzelfde plan is dat in de behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant in tabel 34 als “Zevenbergen-Noord” wordt benoemd of dat het hier gaat om een aanvulling. Het gaat in de tabel waarnaar verwezen wordt, inderdaad om hetzelfde terrein. In het verleden heeft de ontwikkeling van dit terrein in de regionale afspraken gezeten, maar door onbekende redenen is het terrein van de lijst verdwenen. Daarom moest opnieuw regionale afstemming plaatsvinden over de uitbreiding van bedrijventerrein De Koekoek. Daarnaast doet de gemeente de suggestie om in de onderbouwing van de Laddertoets (paragraaf 5.2) inzichtelijk te maken hoeveel bestaand bedrijventerrein wordt getransformeerd naar woningbouw. Deze waardevolle suggestie wordt overgenomen. De motivering is op dit punt aangevuld zodat inzichtelijk wordt hoeveel bestaande bedrijventerrein wordt getransformeerd naar woningbouw.

7.3

Procedure Ontwerpfase Op 9 april 2024 is het ontwerp van de wijziging van het omgevingsplan gepubliceerd (planidentificatie NL.IMRO.1709.KoekoekII-OP30). De terinzagelegging is aangekondigd door middel van een publicatie in de Moerdijkse Bode en in het Gemeenteblad. Op 18 april 2024 heeft een rectificatie van deze publicatie plaatsgevonden, omdat in de eerdere publicatie de digitale versie van het plan niet volledig inzichtelijk is geweest via Regels op de kaart – Omgevingsloket. Dit betrof enkel een technisch mankement en heeft geen invloed gehad op de inhoud van de omgevingsplanwijziging. De termijn van ter inzagelegging van het ontwerp wijziging is naar aanleiding van deze rectificatie met 7 dagen verlengd. Het plan heeft dus van 10 april 2024 tot en met 28 mei 2024 ter inzage gelegen.

TAM-omgevingsplan Bedrijventerrein Koekoek II, Zevenbergen Motivering

61 Gedurende deze periode was het tevens mogelijk om het plan tijdens de openingstijden van het gemeentehuis bij de receptie in te zien. Gedurende de periode van ter inzagelegging kon eenieder een zienswijze indienen tegen het ontwerp van deze omgevingsplanwijziging. Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn in totaal acht zienswijzen ontvangen. Deze zienswijzen zijn in een ‘Nota van beantwoording zienswijzen’ samengevat en van een beantwoording voorzien. Deze nota is als bijlage 15 opgenomen bij deze motivering. Vaststellingsfase Na de termijn van terinzagelegging diende de gemeenteraad te beslissen omtrent de vaststelling van voorgenomen omgevingsplanwijziging. De gemeenteraad van Moerdijk heeft op 5 september 2024 een wijziging van het Omgevingsplan Moerdijk gewijzigd vastgesteld. Belanghebbenden konden binnen de wettelijke beroepstermijn tegen het besluit tot vaststellen van het bestemmingsplan beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Tegen het raadsbesluit van 5 september 2024 is beroep ingesteld. Op basis van de beroepsgronden blijkt dat voorliggende motivering en de regels van het wijzigingsbesluit op een aantal plaatsen een aanvulling behoeven, om zeker te zijn dat ook in de toekomst het bedrijventerrein blijft passen bij de uitgangspunten van het voorliggende plan.

Het betreft in het bijzonder een consequentere uitleg van volumineuze detailhandel, een uitgebreidere uiteenzetting over flora en fauna, en de cumulatieve beschouwing van geluid op bestaande woningen. Dit geeft aanleiding om op grond van artikel 6:19 eerste lid Algemene wet bestuursrecht een voorstel aan de gemeenteraad voor te leggen, waarmee deze zaken worden aangevuld. De precieze aanpassingen zijn verwoord in het vaststellingsbesluit van 11 september 2025. Belanghebbenden die door de aanpassingen worden benadeeld kunnen binnen de wettelijke beroepstermijn tegen het (herstel)besluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.4

Conclusie In de voorbereiding van het onderhavige plan, is met alle belanghebbenden uitgebreid gesproken. De meeste van de geuite wensen van de stakeholders in het gebied zijn in het ontwerp gehonoreerd. In de volgende projectfase zal, in samenspraak met belanghebbenden, een nadere uitwerking plaatsvinden van bijvoorbeeld de detailuitwerking van de groenbufferzone, de noordelijke retentiestrook en het gebied bij de noordelijke doorsteek. Door meerdere stakeholders is waardering uitgesproken voor de mate waarin men inbreng heeft kunnen leveren en daarmee rekening is gehouden. Maatschappelijk draagvlak wordt derhalve afdoende geacht om de ontwikkeling verder voort te zetten.

TAM-omgevingsplan Bedrijventerrein Koekoek II, Zevenbergen Motivering