Bijlage 3 - 2025-12-01 Volkshuisvestingsprogramma Gemeente Moerdijk

We maken afspraken met ontwikkelaars over woningtypes die moeilijk uit te breiden zijn – zoals rug-aan-rug woningen, boven benedenwoningen en appartementen. We houden woningen betaalbaar door compacter te bouwen: met minder woonoppervlak en minder slaapkamers. Daarnaast voeren we een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding in, beide met een termijn van 5 jaar. De zelfbewoningsplicht breiden we uit van 3 naar 5 jaar, en het antispeculatiebeding voeren we nieuw in. Met Woonkwartier en ontwikkelaars kijken we naar verdere mogelijkheden om de betaalbaarheid van koopwoningen in een Koopgarant variant te borgen. Momenteel zet Woonkwartier hier al op in bij zowel bestaand bezit als nieuwbouw.

20

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Moerdijk

We stimuleren ontwikkelaars om betaalbare koopproducten in eerste instantie alleen lokaal te adverteren om zo de kansen voor lokale starters te vergroten. Naast de 10% goedkope koop realiseren we ook 27% van ons nieuwbouwprogramma in de middenhuur (< €1.184,82, prijspeil 2025) of betaalbare koop (<€405.000, prijspeil 2025). Ook woningcorporaties krijgen steeds meer ruimte om in de middenhuur te realiseren. Woonkwartier zet binnen de mogelijkheden al in op dit middensegment. Hierbij houden we rekening met de toekomstbestendigheid (zoals minimale oppervlakte) van de woning. Actielijn 8: Wonen met elkaar De gemeente Moerdijk zet de komende jaren in op het stimuleren en realiseren van woonvormen die ontmoeting en onderlinge betrokkenheid bevorderen. Daarbij staat centraal dat mensen, ongeacht leeftijd of achtergrond, in hun woonomgeving samenleven. We streven naar minder individualistisch wonen (voor wie daar behoefte aan heeft) en meer gemeenschapsgevoel. Dit kunnen concepten als ‘gemengd wonen’ of ‘hofjes wonen’ zijn. Hier is meer voor nodig dan alleen de woonvorm, het gaat ook om community building. We willen dit mogelijk maken, en onder voorwaarden in het buitengebied (de visie buitengebied is daarbij leidend). Als gemeente ondersteunen we bewonerscollectieven die gezamenlijk een woning willen gaan bouwen, bijvoorbeeld via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).

Actielijn 9: geschikte woningen voor senioren Om meer geschikte woningen voor senioren te realiseren in onze gemeente is gemiddeld minimaal 30%11 van onze nieuwbouw een (minimale) nultredenwoning. Deze nultredenwoning is ook geschikt voor senioren, maar niet persé gelabeld aan de doelgroep. Zo willen we de doorstroming in onze kernen bevorderen. Dit thema is verder uitgewerkt in hoofdstuk 6.

11 Springco heeft voor Moerdijk een behoefte geraamd van circa 1.045 geschikte woningen voor ouderen tot en met 2040. Omgerekend betekent dit gemiddeld ongeveer 70 woningen per jaar (2025 – 2040). Tot en met 2030 komt dit neer op circa 350 woningen, oftewel afgerond naar boven ongeveer 30% van de totale woningbehoefte (bij gelijkblijvende migratie, zie p. 12, woningbehoefte van 1.345)

Actielijn 10: vergroten aandeel sociale huur Uitgangspunt is dat ieder project van 20 woningen of meer voor 30% uit sociale huur bestaat. Het college wijkt hier alleen van af als zij vindt dat een andere verdeling in de kern gewenst is.

21

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Moerdijk

6 Beter benutten bestaande voorraad Wat willen we bereiken? De gemeente Moerdijk wil de bestaande woningvoorraad slimmer inzetten om nu én in de toekomst aan de woonbehoefte te voldoen. We streven ernaar dat inwoners in iedere levensfase kunnen wonen in een woning die bij hen past. Daarom willen we de doorstroming bevorderen, zodat ouderen tijdig kunnen verhuizen naar een passende woning en gezinswoningen beschikbaar komen voor gezinnen. Waar nodig bieden we inwoners de mogelijkheid om hun bestaande woning aan te passen, zodat mensen langer in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. Ook willen we de beschikbare ruimte beter benutten door in te spelen op de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens. Woningdeling, woningsplitsing en het optoppen van appartementencomplexen bieden daarbij mogelijkheden. Zo werken we stap voor stap aan een flexibel en toekomstbestendig woningaanbod, waarin iedereen in Moerdijk een passende plek kan vinden.

6.1 Beter benutten bestaande voorraad Vertrekpunt De gemeente Moerdijk staat voor een grote woningbouwopgave en een mismatch tussen de huidige woningvoorraad en woningen waar in de toekomst behoefte aan is. De huidige woningvoorraad heeft een eenzijdig karakter, 85% is een eengezinswoning en slechts 15% bestaat uit appartementen. De huishoudensontwikkeling laat zien dat de groep één- en tweepersoonshuishoudens sterk gaat toenemen. Onze woningvoorraad sluit hier nog niet op aan. Om te komen tot een meer divers woningaanbod is het noodzakelijk om verschillende (kleinere) woonvormen toe te voegen. Dit kan niet alleen via nieuwbouw worden gerealiseerd. Het merendeel van de woningvoorraad van de gemeente in 2040 staat er immers al. Het is nu nog niet mogelijk in onze gemeente om met twee huishoudens in één huis te wonen. Het buitengebied uitgezonderd: daar staan we (onder voorwaarden) toe dat meer gezinnen in één woning wonen. Niet alle woningzoekenden in onze gemeente hebben hier behoefte aan, maar de groep die hier wel bij gebaat is faciliteren we graag.

Uit de cijfers blijkt dat de vraag van Moerdijkers naar sociale huurwoningen (meer dan 1.000 woningzoekenden in 2024) het aanbod (179 verhuringen) ruim overstijgt. Bovendien is sprake van sterke concurrentie van woningzoekenden van buiten de gemeente, waardoor het merendeel van de vrijkomende sociale huurwoningen wordt toegewezen aan vestigers. De gemeente mag in dit geval tijdelijk sturen op de toewijzing van sociale huurwoningen door maximaal 50% van de vrijkomende sociale huurwoningen met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden met een maatschappelijke binding, mits tegelijkertijd maatregelen worden genomen om deze tijdelijke maatregel op termijn op te kunnen heffen. Een belangrijke nuancering is dat slechts 8% de reacties op sociale huurwoningen afkomstig is van woningzoekenden uit de gemeente Moerdijk zelf. Moerdijkers hebben dus wel een hogere slaagkans dan mensen van buiten de gemeente: 8% van de woningzoekenden betrekt 38% van de woningen. Figuur 3: Gemeente Moerdijk. Toewijzing naar herkomst (incl. bemiddeling), 2020-2024

2020

16%

45%

39%

2021

34%

46%

20%

2022

35%

44%

20%

2023

35%

42%

23%

2024

38%

32%

0%

20% Moerdijk

Bron: Klik Voor Wonen, 2025.

40%

30% 60%

West-Brabant (excl. Moerdijk)

80% Buiten de regio

100%

22

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Moerdijk

Belangrijkste doelen • Het creëren van een meer divers woningaanbod dat beter aansluit op de veranderende huishoudenssamenstelling. • Zoeken naar mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Programmapunten Actielijn 11: beter benutten door splitsen en optoppen We willen het splitsen van woningen mogelijk maken in onze gemeente. Daarvoor onderzoeken we of en zo ja onder welke voorwaarden dit mogelijk is. En formuleren daarvoor, wanneer nodig, nieuw splitsingsbeleid. Daarnaast willen we de mogelijkheden rond optoppen in onze gemeente verkennen. Actielijn 12: beter benutten door woningdelen en hospitaverhuur Naast het fysiek splitsen van woningen zetten we ook in op het beter benutten van de woningvoorraad zonder dat daar (grote) aanpassingen voor nodig zijn. In samenwerking met Woonkwartier kijken we in pilotvorm naar de mogelijkheden voor het delen van sociale huurwoningen, in eerste instantie in Zevenbergen (door middel van zogenaamde ‘friendscontracten’). De mogelijkheden voor woningdelen breiden we naar gelang de behoefte verder uit naar de andere kernen. We stimuleren ook actief hospitaverhuur in onze gemeente, zowel in de koop als sociale huursector. Hiermee wordt het mogelijk voor een woningeigenaar om aan maximaal één huishouden een kamer te verhuren. Een belangrijke eis hierbij is dat de verhuurder zelf ook in de woning woont.

We communiceren over de mogelijkheden aan onze inwoners en nemen barrières weg. Hospita-regeling Het verhuren van woonruimte door een hospita kan bijdragen aan het verminderen van het tekort aan huurwoningen. Voor woningeigenaren kan hospitaverhuur ook de nodige voordelen bieden, zoals extra inkomsten en meer sociale contacten. Bij zo’n hospita-regeling worden vaak enkele voorwaarden gesteld, bijvoorbeeld dat de woningeigenaar zelf in de woning moet wonen en er wordt vaak een maximum aan het aantal huurders (vaak 1 of 2) gesteld.

Actielijn 13: meer rendement uit woonruimteverdeling De druk op de woningmarkt is groot en bepaalde woningtypen zijn schaars. Daarom zetten we in op een gerichtere toewijzing aan specifieke doelgroepen. Door woningen die beperkt beschikbaar zijn of komen, met voorrang toe te wijzen aan de huishoudens waarvoor ze het best passend zijn, benutten we de bestaande voorraad beter. Met Woonkwartier kijken we naar de mogelijkheden hiervoor. Actielijn 14: faciliteren woonunits in de tuin We evalueren de huidige beleidsregel pre-mantelzorg. Daarnaast verkennen we de bredere inzet van woonunits in de tuin, ook buiten de context van (pre-)mantelzorg. Deze woonvorm kan een waardevolle mogelijkheid zijn voor jongeren om in hun eigen kern te blijven wonen, dichtbij familie en hun sociale netwerk. Zo ondersteunen we de continuïteit van gemeenschappen en dragen we bij aan vitale dorpen en wijken. We wachten verruiming van landelijke wetgeving op dit thema af. Actielijn 15: verbeteren woonkwaliteit (verduurzaming, huidige woonsituatie ouderen) We vinden het belangrijk dat mensen zo lang mogelijk prettig en zelfstandig in hun eigen huis kunnen blijven wonen. Dit gebeurt via de stimuleringsregeling voor huiseigenaren. Omdat de vergrijzingsopgave niet volledig op te vangen is met nieuwbouw, richten we ons nadrukkelijk op de geschiktheid van bestaande woningen voor ouderen.

Waar nodig worden woningen aangepast zodat inwoners zelfstandig kunnen blijven wonen en meedoen in de samenleving. Dit kan onder voorwaarden via een Wmo-indicatie, wanneer een inwoner binnen de woning ondersteuning nodig heeft om zelfredzaam te blijven. Het doel is niet om woningen standaard levensloopbestendig te maken, maar om te zorgen dat inwoners de ondersteuning krijgen die zij nodig hebben. Het verbeteren van de woonkwaliteit op het gebied van verduurzaming komt terug in hoofdstuk 8.

23

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Moerdijk

7 Huisvesting voor aandachtsgroepen Wat willen we bereiken? Ouderen Moerdijk is een gemeente waar inwoners prettig, zelfstandig én in verbinding met anderen oud kunnen worden. We willen dat inwoners zo lang mogelijk in hun eigen vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen, met passende ondersteuning waar nodig. Daarom zetten we samen met onze partners en inwoners in op een zorgzame leefomgeving waarin wonen, zorg en welzijn op een natuurlijke manier samenkomen. We realiseren toekomstbestendige woonvormen die passen tussen zelfstandig thuis wonen en het verpleeghuis. Dit doen we in de vier voorzieningenkernen, maar waar mogelijk ook kleinschalig in de kleine kernen. Ook stimuleren we doorstroming, zodat ouderen kunnen verhuizen naar een passende woning en ruimte ontstaat voor starters of gezinnen. In lijn met onze ambitie voor de sociale basis ligt de nadruk op samenredzaamheid en de kracht van de gemeenschappelijke sociale basis. We stimuleren de versterking van de sociale basis wat zorgt voor samenredzaamheid en levendige kernen en wijken. Daar kent men elkaar, is men er voor elkaar en respecteert men elkaar. We streven naar zorg en ondersteuning dichtbij en op maat beschikbaar. Aandachtsgroepen We vinden het belangrijk dat iedereen in Moerdijk mee kan doen – ook inwoners die het soms lastig hebben.

Daarom zetten we ons in voor een inclusieve en zorgzame gemeenschap, waarin ook de meest kwetsbare inwoners ongeacht hun achtergrond of ondersteuningsvraag, zich welkom en thuis voelen in onze gemeente. Inwoners met een lichamelijke, verstandelijke of psychische kwetsbaarheid, spoedzoekers, uitstomers uit intramurale instellingen, of inwoners met een specifieke woonbehoefte zoals arbeidsmigranten, studenten, statushouders en woonwagenbewoners verdienen een plek binnen onze gemeenschap. Samen met zorgaanbieders, woningcorporaties en maatschappelijke partners werken we aan

het realiseren van voldoende, passende en kwalitatief goede huisvesting voor deze doelgroepen. We voorkomen overconcentratie van kwetsbare groepen en stimuleren integratie in de kernen. Zo werken we ook aan acceptatie, wederzijds begrip en het versterken van de sociale basis. Regionale woonzorgvisie West-Brabant West Moerdijk is betrokken bij de regionale woonzorgvisie West-Brabant West. We onderschrijven dan ook de uitgangspunten uit de visie. De visie werkt vanuit een aantal kernwaarden: 1. Een eigen woonplek 2. In een vertrouwde omgeving 3. Welzijn eerst, zorg als vangnet 4. Samenwerking dichtbij huis. Van de set van onderliggende uitspraken in de regionale woonzorgvisie nuanceert de gemeente Moerdijk er twee te weten: • ‘De woonzorgopgave voor senioren is niet alleen een corporatievraagstuk. Juist in de middeldure en duurdere huursector én het koopsegment is er veel behoefte’: De vraag is of deze behoefte onder de senioren in de gemeente Moerdijk er is en of deze in iedere kern aanwezig is. • ‘Lukt het niet om er voor elkaar te zijn, dan is er passende professionele ondersteuning altijd in de buurt’ en ‘op de plekken waar veel senioren wonen en het woon welzijn zorglandschap onvoldoende is ontwikkeld, investeren we daarin’: De gemeente Moerdijk kan geen garantie geven dat passende ondersteuning aanwezig blijft en daarin wordt geïnvesteerd.

Zorg en ondersteuning is niet altijd een gemeentelijke taak, bijvoorbeeld bij een Wlz geïndiceerde. In de volgende paragrafen ‘vertrekpunt’ benoemen we steeds bij ieder thema vanuit welke kernwaarden we werken. Deze zijn dikgedrukt.

24

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Moerdijk

7.1 Geschikte woningen voor ouderen Vertrekpunt Moerdijk vergrijst. Met name de groep 75-plussers stijgt hard. Deze ontwikkeling stelt de gemeente voor een grote opgave: steeds meer ouderen blijven zelfstandig wonen, maar hebben daarbij wel behoefte aan geschikte, toegankelijke woningen én nabijheid van (zorg) voorzieningen. Tegelijkertijd is er een toenemende vraag naar geclusterde woonvormen zoals hofjes en appartementencomplexen met gedeelde voorzieningen, waarin ouderen zelfstandig kunnen wonen en toch onderdeel zijn van een gemeenschap. Dit helpt eenzaamheid voorkomen of verminderen, stelt de behoefte aan verpleeghuiszorg uit, en maakt ondersteuning beter te organiseren. De voorzieningenkernen (Zevenbergen, Klundert, Fijnaart en Willemstad) bieden kansen om dit soort woonconcepten te realiseren, vanwege de nabijheid van (zorg) voorzieningen. Definities woonvormen voor ouderen 1. Nultreden woningen: een woning die zonder traplopen te bereiken is, en waar de keuken, badkamer, toilet en minimaal 1 slaapkamer gelijkvloers te bereiken zijn. 2. Geclusterde woningen: woningen die deel uitmaken van een complex of groep van woningen die geschikt zijn voor ouderen. Er is een ontmoetingsruimte inpandig of in de directe nabijheid. 3. Zorggeschikte woningen: Zelfstandige woningen in een geclusterde woonvorm die zo ingericht zijn dat hier goed verpleegzorg geleverd kan worden.

De woningen moeten rolstoel- of rollatorgeschikt zijn, met voldoende ruimte bij de entree, in de toiletruimte en in de badkamer. Kernwaarden regionale woonzorgvisie: 1. Een eigen woonplek 2. In een vertrouwde omgeving 3. Welzijn eerst, zorg als vangnet 4. Samenwerking dichtbij huis.

Belangrijkste doelen • Realiseren van meer nultreden, geclusterde en zorggeschikte woningen. Dit doen we door: o Realisatie via nieuwbouw of transformatie van bestaande woningen. Daarbij wegen we locaties af die hiervoor passend zijn (nabij voorzieningen). o Realisatie van zorggeschikte woningen in de vier voorzieningenkernen. o Stimuleren van doorstroming. Programmapunten Actielijn 16: Geschikte woningen voor ouderen – nieuwbouw en transformatie We zorgen voor meer passende woningen voor ouderen. 30% van de totale nieuwbouw zijn (minimaal) nultredenwoningen (gemeente breed gemiddelde). We maken onderscheid naar locatie. In de voorzieningenkernen streven we naar een hoger percentage van geschikte woningen voor ouderen, namelijk 50%. Dit doen we door slim gebruik te maken van subsidies en duidelijke afspraken met ontwikkelaars en corporaties. In het Omgevingsplan leggen we vast waar en hoeveel nultredenwoningen er komen. Ook passen we bestaande gebouwen aan tot gelijkvloerse, geclusterde of zorggeschikte woningen. We bepalen samen met onze partners de kaders welke locaties geschikt zijn voor deze woningtypen. We bieden ruimte voor het ontstaan van geclusterde woonvormen (zoals coöperatief wonen of ‘hofjes wonen’). Dit woonmodel legt de nadruk op gemeenschapszin, waarbij bewoners elkaar ondersteunen en zorg dragen voor elkaar.

Dit kunnen concepten zijn met zowel gelijkgestemden als concepten waar jong en oud samenwonen in gezamenlijkheid. Actielijn 17: Geschikte woningen voor ouderen – stimuleren van doorstroming We ondersteunen ouderen bij het vinden van een geschikte woning. Via een campagne vergroten we de bewustwording over doorstroming. Voor ouderen is het nu vaak nog een te grote stap om de vertrouwde woningen (en soms ook woonomgeving) te verruilen voor een nieuwe (kleinere) woonruimte. Woonkwartier werkt met een woonadviseur voor begeleiding van o.a. ouderen bij de afwegingen om door te stromen. We kijken naar de mogelijkheden om dit uit te kunnen breiden naar de particuliere sector.

25

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Moerdijk

7.2 Toekomstbestendige omgeving voor alle inwoners Vertrekpunt De vergrijzing en het groeiende tekort aan zorgpersoneel zetten het zorgsysteem onder druk. Steeds minder ouderen komen in aanmerking voor intramurale zorg en blijven daardoor langer zelfstandig thuis wonen. Dit geldt niet alleen voor ouderen, maar ook voor andere kwetsbare groepen en aandachtsgroepen binnen de gemeente. Zoals mensen met een psychische kwetsbaarheid of licht verstandelijke beperking die steeds vaker zelfstandig in de wijk wonen. Dit vraagt om een slimmer ingericht zorglandschap, zeker in een uitgestrekte gemeente als Moerdijk, waarin verschillende vormen van zorg goed op elkaar aansluiten en zorg aan huis efficiënt en duurzaam kan worden geleverd. De oplossing ligt niet alleen in de zorg, maar juist in het voorkomen van zorg. Inwoners zijn gebaat bij een stevigere inzet op preventie. Daarnaast bepaalt niet alleen de woning, maar ook de woonomgeving of ouderen zelfstandig en prettig kunnen blijven wonen. Een toegankelijke, veilige en uitnodigende leefomgeving helpt ouderen om mobiel, sociaal actief en zelfredzaam te blijven. Zeker voor een groeiende groep inwoners met dementie is een overzichtelijke en herkenbare omgeving essentieel. Daarom is het belangrijk om bij herinrichting en nieuwbouw standaard rekening te houden met de behoeften van ouderen en mensen met een beperking.

De kwaliteit van de woonomgeving speelt een belangrijke rol: plekken waar inwoners elkaar kunnen ontmoeten in de openbare ruimte dragen bij aan samenredzaamheid. Om zorg toegankelijk en betaalbaar te houden, moeten gemeenten, zorgaanbieders en woningcorporaties beter samenwerken. We willen dat meer inwoners prettig kunnen wonen in de nabijheid van voorzieningen en in contact met hun sociale omgeving. We stimuleren zorgzame gemeenschappen: buurten waarin inwoners naar vermogen voor elkaar klaarstaan en meedoen. Wonen, welzijn en zorg ondersteunen dit. Maar de kracht ligt bij de bewoners zelf. Een zorgzame gemeenschap draagt bij aan het welbevinden en wordt versterkt door een veerkrachtige buurt. Dit sluit aan bij

de ambitie voor de sociale basis van Moerdijk om een gemeente te blijven waar inwoners samen leven in verbinding met elkaar. Belangrijkste doelen • Niet alleen woningen zijn belangrijk, maar ook de sociale omgeving. We faciliteren daarom aan gemeenschappen die naar elkaar omkijken. Dit doen we door: – Een goede mix van inwoners door een meer divers woningaanbod in de kernen. – Een toegankelijke en herkenbare woonomgeving die uitnodigt tot bewegen en ontmoeten – Te werken aan ontmoeting samen met welzijn. • Voor de toekomst is het belangrijk dat zorg en ondersteuning in voldoende mate beschikbaar blijven, mede gezien kosten en personeelstekorten. Daarbij spelen onder meer: – Het beschikbaar komen en realiseren van voldoende zorggeschikte woningen. – Het maken van afspraken tussen zorgaanbieders over de toekomstige beschikbaarheid van zorg. Kernwaarden regionale woonzorgvisie: 1. Een eigen woonplek 2. In een vertrouwde omgeving 3. Welzijn eerst, zorg als vangnet 4. Samenwerking dichtbij huis. Programmapunten Actielijn 18: geschikte woonomgeving We streven naar inclusieve wijken en kernen. Dit betekent dat deze toegankelijk, veilig en inclusief zijn voor alle inwoners. Bij de inrichting van de woonomgeving maken we gebruik van de expertise van zorg- en welzijnspartners. Dit nemen we op in het programma van eisen.

Hierbij wordt onder andere gekeken naar thema’s zoals dementievriendelijk inrichten van de openbare ruimte. Ook streven we naar voldoende ontmoetingsplekken in alle kernen, zowel bestaande (formele) ontmoetingsplekken als mogelijke multifunctionele plekken (sportkantine, bibliotheek) die ontmoeting kunnen stimuleren.

26

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Moerdijk

Actielijn 19: Zorg toegankelijk en betaalbaar We willen de samenwerking met woningcorporaties en welzijns- en zorgpartijen versterken om de afstemming tussen wonen, welzijn en zorg te verbeteren. Het doel is een toekomstbestendig aanbod van voorzieningen dat aansluit bij de behoeften van inwoners en bijdraagt aan een evenwichtige samenstelling in de kernen. Actielijn 20: preventie en positieve gezondheid In Moerdijk werken we volgens het principe van Positieve Gezondheid. Dit is een bredere kijk op gezondheid uitgewerkt in zes dimensies. Daarbij ligt de nadruk op mensen zelf, op hun veerkracht en wat hun leven betekenisvol maakt. Mensen zijn namelijk niet hun aandoening. De gemeente vertaalt dit principe naar beleid door preventie en welzijn voorop te stellen. We investeren meer aan de voorkant, bijvoorbeeld door toegankelijke preventieve programma’s, ontmoeting en sociale activiteiten die de sociale basis versterken. Op deze manier willen we streven naar een goede balans tussen welzijn en zorg, waarbij kosten in de zorg op lange termijn worden beperkt en inwoners gezonder en veerkrachtiger blijven.

7.3 Betaalbare woningen en een sterke sociale basis voor aandachtsgroepen Vertrekpunt De druk op de sociale huursector in Moerdijk neemt toe. Zowel voor de reguliere woningzoekenden als voor aandachtsgroepen – zoals inwoners die uitstromen uit maatschappelijke opvang, beschermd wonen, jeugdzorg of detentie, dakloze of dreigend dakloze inwoners, stoppende sekswerkers, mantelzorgers of ontvangers van mantelzorg, en statushouders. Met de invoering van de Wet versterking regie volkshuisvesting worden gemeenten verplicht deze doelgroepen met urgentie passende woningen toe te wijzen. Dit betekent dat een deel van de vrijkomende sociale huurwoningen wordt gereserveerd voor deze groepen. Deze aandachtsgroepen zijn voornamelijk aangewezen op woningen tot en met de eerste aftoppingsgrens. In Moerdijk bestaat ongeveer 76% van de sociale huurwoningen uit deze categorie. Dat betekent dat al veel van deze woningen in de portefeuille zitten, maar de beschikbaarheid ervan staat onder druk. Dat zien we

terug in het gemiddelde aantal reacties en de gemiddelde zoektijd. Het gemiddeld aantal reacties is verdubbeld van 254 in 2020 naar 507 in 2024. Daarnaast laten aandachtsgroepen vaak geen woning achter, en daarom is het toevoegen van nieuwe woningen die ook geschikt zijn voor aandachtsgroepen cruciaal: het levert directe uitbreiding van de voorraad op zonder extra druk op de positie van reguliere woningzoekenden. Voor inwoners met een lichamelijke of verstandelijke beperking of een psychische kwetsbaarheid is een passende woonvorm essentieel om zelfstandig én veilig te kunnen wonen. In Moerdijk gaat het hierbij vaak om geclusterde of gespikkelde woonvormen: kleine woonvormen waar inwoners zelfstandig wonen met begeleiding in de nabijheid, of waar zorg flexibel wordt aangeboden aan inwoners met vergelijkbare ondersteuningsbehoeften. Een belangrijke opgave is dat deze woonvormen ook tijdig worden aangepast aan veranderende zorgvragen, bijvoorbeeld door veroudering of toenemende complexiteit. Ook is het van belang dat de woonvormen passend zijn ingebed in de kern, met oog voor leefbaarheid en inclusie.

Belangrijkste doelen • We willen dat jaarlijks voldoende (betaalbare) sociale huurwoningen beschikbaar komen voor aandachtsgroepen die zijn aangewezen op snelle beschikbaarheid van woningen: o Waardoor urgente aandachtsgroepen, zoals uitstromers uit intramurale instellingen en vergunninghouders snel een woning kunnen vinden o Met oog voor het voorkomen van eenzijdigheid in bewoning vanuit mensen met een ondersteuningsvraag, een woonomgeving die gericht is op herstel, een buurt waar inwoners naar elkaar omzien, en met ruimte voor regulier woningzoekenden.

27

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Moerdijk

Kernwaarden regionale woonzorgvisie: 1. Een eigen woonplek 2. In een vertrouwde omgeving 3. Welzijn eerst, zorg als vangnet 4. Samenwerking dichtbij huis. Programmapunten Actielijn 21: Beschikbaarheid betaalbare sociale huurwoningen Er is op dit moment te weinig aanbod aan betaalbare woonruimte om aandachtsgroepen te kunnen huisvesten. Het gaat hierbij vooral om kleine zelfstandige woonruimte, waar aanvullende ondersteuning of hulp thuis geleverd kan worden. Samen met onze woningcorporaties maken we nadere prestatieafspraken om in deze goedkope woonruimte te kunnen voorzien. Momenteel wordt de uitstroom van Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang geregeld via het convenant ‘Thuis in de Wijk’. Na vaststelling van de Wet versterking regie op de volkshuisvesting is iedere gemeente verplicht om in regionaal verband een huisvestingsverordening op het onderdeel urgenties voor te bereiden, die vervolgens lokaal wordt vastgesteld. Voor Moerdijk kan dit betekenen dat zij naast de uitstroom van BW/MO en Jeugdzorg ook andere urgente aandachtsgroepen moeten huisvesten.

Overzicht wettelijke aandachtsgroepen, inclusief verplichte urgentiecategorieën Aandachts- Verplichte groep? urgentie? Mantelzorgverleners- en ontvangers Ja Ja Lichamelijke, verstandelijke of zintuiglijke beperking Ja Ja (Dreigend) dakloze mensen Ja Ja* Uitstroom beschermd wonen, klinische ggz Ja Ja Uitstroom vrouwenopvang, slachtoffers mensenhandel Ja Ja Uitstroom Jeugdzorg Ja Ja Uitstroom (jeugd)detentie, forensische zorg Ja Ja Uitstappende sekswerkers Ja Ja Arbeidsmigranten Ja Nee Studenten Ja Nee Woonwagenbewoners Ja Nee Ouderen Ja Nee Statushouders** taakstelling Nee *alleen (dreigend) daklozen met kinderen krijgen (mogelijk) urgentie ** Afhankelijk van besluitvorming in de eerste en tweede kamer Actielijn 22: Iedereen is welkom in de buurt Iedereen, jong en oud, met of zonder zorgvraag of beperking moet zich thuis voelen in de buurt. Onze kernen worden steeds inclusiever en meer divers. Dat vraagt ook iets van de draagkracht van de buurt. Aandacht voor begrip en acceptatie en mogelijkheden om hulpvragen te stellen zijn belangrijk. Soms is het zo dat ‘onbekend maakt onbemind’ geldt. Daarom is ook aandacht nodig voor vooroordelen en weerstand in de buurt. Door ruimte te bieden om elkaar te ontmoeten, voorlichting en het bieden van informatie kunnen inwoners elkaar beter leren kennen. Dit kan bijdragen aan meer wederzijds begrip en acceptatie binnen de diverse wijk.

28

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Moerdijk

7.4 Overige specifieke woonvormen Vertrekpunt Tot slot zijn er groepen die een specifieke woonvorm nodig hebben, zonder dat zij behoefte hebben aan extra zorg of ondersteuning. De grootste opgave hierin ligt bij arbeidsmigranten. Arbeidsmigranten zijn voor Moerdijk een onmisbare kracht van onze economie. Er is veel werkgelegenheid in onze gemeente. Veel arbeidsmigranten zijn werkzaam in de logistiek, agrarische sector of industrie. Mede door de krappe arbeidsmarkt is de verwachting dat de hoeveelheid werkende arbeidsmigranten zal blijven toenemen. De komende jaren wil de gemeente Moerdijk grootschalige huisvestingslocaties ontwikkelen om in totaal 1.680 extra plekken te realiseren. Voor studentenhuisvesting is geen directe opgave, omdat er geen hoger onderwijsinstellingen zijn in Moerdijk. Ook is het belangrijk om stil te staan bij de huisvestingsopgave van woonwagenbewoners en hier beleid voor op te stellen. Dit beleid dient voldoende rekening te houden met en ruimte te geven voor het woonwagenleven. De afbouw van standplaatsen is niet toegestaan zolang er behoefte is aan standplaatsen. Momenteel heeft de gemeente Moerdijk 5 locaties, met 34 standplaatsen. Tot slot heeft Moerdijk een taakstelling voor het huisvesten van statushouders. In de eerste helft van 2025 bedroeg de taakstelling voor Moerdijk 38.

Het onderwerp huisvesting voor statushouders is politiek in beweging op het moment van schrijven. Mocht er landelijk gezien andere wetgeving, die bijvoorbeeld de mogelijk rol van woningcorporaties beperken, dan zullen we daarnaar moeten handelen. Maar we lopen er niet op vooruit.

Belangrijkste doelen • Ook aandachtsgroepen kunnen in de gemeente Moerdijk passende huisvesting vinden, afhankelijk van hun behoefte. • Goede en passende huisvesting voor arbeidsmigranten (short – en midstay). Focus ligt momenteel op het realiseren van grootschalige huisvestingslocaties. • De behoefte aan extra woonwagenstandplaatsen is in beeld en daarmee formuleren we woonwagenbeleid. Programmapunten Actielijn 23: Overige specifieke woonvormen Statushouders We vullen onze taakstelling voor statushouders in en kijken samen met onze woningcorporaties welke woningen hier het meest geschikt voor zijn. Arbeidsmigranten De woonomstandigheden van arbeidsmigranten zijn landelijk gezien erbarmelijk. Omdat Moerdijk veel werkgelegenheid biedt aan arbeidsmigranten, pakken wij ook onze verantwoordelijkheid op het gebied van huisvesting. Ze zijn onderdeel van onze samenleving en economie en daarom bieden we ruimte aan grootschalige tijdelijke huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten. Partijen kunnen initiatieven voor huisvesting voor arbeidsmigranten indienen die vervolgens via de reguliere procedure worden getoetst. Huisvesting op het terrein van de werkgevers in de agrarische sector is alleen mogelijk onder voorwaarden. Dit betreft alleen tijdelijke huisvesting. Long-stay arbeidsmigranten (vallen onder de ‘nieuwkomers’ van Moerdijk) zoeken een woning op de reguliere woningmarkt.

Een belangrijk aandachtspunt hierbij is de rol van de regio. De bedrijven die extra druk op huisvesting voor arbeidsmigranten veroorzaken, zijn vaak bovenregionaal actief en profiteren van economische bedrijvigheid in de hele regio. Een solidaire regionale aanpak is daarom nodig: ook regionale partners en andere gemeenten zouden een bijdrage moeten leveren aan de huisvesting van arbeidsmigranten. We gaan hier met onze buurgemeenten over in gesprek.

29

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Moerdijk

Woonwagenbewoners In de regio West-Brabant West is een regionaal behoefte onderzoek naar woonwagenstandplaatsen uitgevoerd. Deze resultaten gebruiken we. We stellen woonwagenbeleid op dat aansluit bij het Europees Hof van de Rechten van de Mens. Oekraïense ontheemden De richtlijn tijdelijke bescherming voor Oekraïense ontheemden geldt tot begin maart 2027. Het Rijk werkt ondertussen aan langetermijnbeleid voor de periode na afloop van deze tijdelijke bescherming. Dit beleid is gericht op het bieden van perspectief voor ontheemden, gemeenten en de samenleving, het bevorderen van terugkeer naar Oekraïne waar mogelijk, en het voorkomen van uitvoeringsproblemen in de migratieketen. Na afloop van de tijdelijke bescherming wordt ingezet op normalisatie van de rechtspositie van Oekraïense ontheemden, door hen een tijdelijke reguliere verblijfsvergunning van drie jaar te verlenen. Hierbij wordt uitgegaan van huisvesting zonder voorrang op sociale huur, inclusief de mogelijkheid tot huurtoeslag. Omdat de woningmarkt deze instroom niet volledig kan absorberen, wordt gewerkt aan het omzetten van gemeentelijke opvanglocaties naar tijdelijke huisvesting met betaalbare huur. Ondanks het ontbreken van voorrang op sociale huur kunnen Oekraïense ontheemden zich vrij op de woningmarkt bewegen en een sociale huurwoning proberen te bemachtigen.

30

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Moerdijk

8 Duurzaamheid Wat willen we bereiken? We zetten stevig in op het verduurzamen van de woningvoorraad. Niet alleen als antwoord op klimaatverandering, maar ook om de energielasten voor inwoners te verlagen en de leefkwaliteit te verbeteren. We willen de energiearmoede verder verlagen. Vertrekpunt De woningvoorraad in Moerdijk bestaat grotendeels uit grondgebonden koopwoningen, waarvan veel gebouwd zijn tussen 1945 en 1985. Bij woningen uit deze periode is naar verhouding vaker sprake van veroudering, zowel bouwkundig als energetisch. We spreken van ‘energiearmoede’ als mensen door de combinatie van een laag inkomen en een hoge energierekening een fors deel van hun inkomen kwijt zijn aan energielasten. Uit cijfers van TNO blijkt dat Moerdijk op energiearmoede wat beter scoort dan gemiddeld in Nederland en dat de energiearmoede gedaald is van 7,5 procent in 2019 tot 4,1 procent in 2022, waarna het weer langzaam toeneemt. De woningcorporaties zijn hun woningbezit uit die tijd planmatig aan het verduurzamen, in lijn met de Nationale Prestatieafspraken waarin is afgesproken dat er uiterlijk eind 2028 geen huurwoningen meer zijn met energielabel E, F of G (met uitzondering van monumenten en sloopwoningen). Dit is ook hard nodig, omdat de inwoners met energiearmoede voor 80 procent in een corporatiewoning wonen.

Woonkwartier streeft er naar dat al haar woningen minimaal een label C hebben, uitgezonderd waar dat niet gewenst (bijvoorbeeld bij geplande sloop) of haalbaar is. De grootste verduurzamingsopgave ligt bij particuliere woningen. Woningen van vóór 1970 vragen om onderhoud en verduurzaming, onder meer vanwege een matig energielabel en gedateerde plattegronden.

Naast het verduurzamen (bijvoorbeeld door te isoleren) van de bestaande woningvoorraad speelt bij verduurzaming het op termijn overstappen van fossiele brandstoffen als energiebron (met name gas) naar meer duurzame energiebronnen (met name zonne-energie en windenergie). Hiervoor heeft de gemeente Moerdijk recent een ‘Energieprogramma Moerdijk 2025’ vastgesteld. De uitvoering van dit energieprogramma valt verder buiten de scope van dit Volkshuisvestingsprogramma. Daarnaast is biobased bouwen een belangrijke pijler in de gemeente Moerdijk. In oktober 2025 is door 16 gemeenten (inclusief Moerdijk) het convenant biobased bouwen & telen ondertekend. Ook is netcongestie een steeds belangrijker issue in Nederland. In grote delen van het land zit het elektriciteitsnet vol. Netcongestie zorgt ervoor dat het net op sommige momenten van de dag en op sommige momenten in het jaar overbelast raakt. Het is daarom belangrijk om woningen en woonwijken te bouwen die ‘netbewust’ zijn . Belangrijkste doelen: • We zetten stevig in op het verduurzamen van de woningvoorraad. Niet alleen als antwoord op klimaatverandering, maar ook om de energielasten voor bewoners te verlagen en de leefkwaliteit te verbeteren. • Het verder terugdringen van energiearmoede. • Het stimuleren van verduurzamen van particuliere woningen en het aanpakken van bouwkundige veroudering (met name bij woningen van vóór 1970)

31

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Moerdijk

Programmapunten Actielijn 24: Stimuleren verduurzaming Deze actielijn richt zich op het aanjagen van de realisatie van een duurzame, toekomstbestendige woningvoorraad in samenwerking met de woningcorporaties en ontwikkelaars. Met prestatieafspraken borgen we dat sociale huurwoningen voor 2030 worden verduurzaamd en aangepast zijn voor toekomstig gebruik. De uitvoering richt zich op woningen met slechtere energielabels. Daarnaast blijft de stimuleringsregeling (duurzaamheidslening) beschikbaar om inwoners te ondersteunen bij energiebesparende maatregelen. De gemeente beschikt al over een Soorten Management Plan (SMP). Dit plan draagt bij aan het versnellen van zowel de verduurzaming als de woningbouw. Actielijn 25: Informeren De tweede actielijn focust op het informeren van huiseigenaren om hun woning te verduurzamen. Dit doen we via Energiek Moerdijk, die bijvoorbeeld energiecoaches aanbiedt. Of een gratis energiescan die laat zien hoe duurzaam de woning is en hoe energie bespaart kan worden. Inwoners kunnen hier gebruik van maken.

32

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Moerdijk

9 Hoe werken we met het Volkshuisvestingsprogramma aan de leidende principes? De actielijnen in dit programma vormen de concrete stappen waarmee we onze ambities voor de volkshuisvesting willen realiseren. Het zijn geen losse acties, maar sluiten direct aan bij de leidende principes die we als vertrekpunt hebben gekozen. Elke actielijn draagt op zijn eigen manier bij aan het realiseren van deze principes. Hieronder geven we per leidende principe aan welke actielijnen hier allemaal aan bijdragen. Leidend principe 1: We faciliteren de volgende stap op de woningmarkt Leidend principe 2: Moerdijk biedt goed wonen voor elke portemonnee Leidend principe 3: Iedere kern krijgt de kans om zich te ontwikkelen om vitaal te blijven.

Leidend principe 4: In Moerdijk bouwen we aan een inclusieve samenleving Actielijnen Actielijn 1: fysieke leefbaarheid Actielijn 2: vitale gemeenschappen Actielijn 3: voldoende woningbouwplannen Actielijn 4: woningbouw in de kernen Actielijn 5: Versnellen van de woningbouw Actielijn 6: sturen op woningbouwprogramma Actielijn 7: (Langdurige) betaalbare woningen voor starters Actielijn 8: Wonen met elkaar Actielijn 9: geschikte woonomgeving Actielijn 10: vergroten aandeel sociale huur Actielijn 11: beter benutten door splitsen en optoppen Actielijn 12: beter benutten door woningdelen en hospitaverhuur Actielijn 13: meer rendement uit woonruimteverdeling Actielijn 14: faciliteren woonunits in de tuin Actielijn 15: verbeteren woonkwaliteit (verduurzaming, huidige woonsituatie ouderen Actielijn 16: Geschikte woningen voor ouderen – nieuwbouw en transformatie Actielijn 17: Geschikte woningen voor ouderen – stimuleren van doorstroming Actielijn 18: woonomgeving geschikt voor ouderen Actielijn 19: Zorg toegankelijk en betaalbaar Actielijn 20: preventie en positieve gezondheid Actielijn 21: Beschikbaarheid betaalbare sociale huurwoningen Actielijn 22: Iedereen is welkom in de buurt Actielijn 23: Overige specifieke woonvormen Actielijn 24: Stimuleren verduurzaming Actielijn 25: Informeren

Leidend principe 1 Leidend principe 2 Leidend principe 3 Leidend principe 4 • • • • • • • • • •

•

• • • • • •

• •

• • • • • • • • • •

• • • • •

• •

•

• • • • • • • •

• •

33

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Moerdijk

Monitoring Bij de uitvoering van het volkshuisvestingsprogramma is een goede monitoring noodzakelijk. De monitoring gaat zowel over programmering (vooruit) als realisatie (terugkijkend). Voor de monitoring sluiten we aan op de cyclus van de Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie wordt indien nodig (bijv. bij nieuwe wetgeving, nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen) aangepast. Aan de hand daarvan actualiseren we ook het Volkshuisvestingsprogramma (wat immers een nadere uitwerking van de Omgevingsvisie is). In het programma worden volgens de gestelde kaders concrete doelen en maatregelen uitgewerkt. De programmatische uitwerking hiervan monitoren we elk jaar. Daarbij brengen we de voortgang in beeld van de opgenomen maatregelen. Waar nodig en gewenst stellen we deze bij en/of vullen we de maatregelen aan. Met de woningcorporaties maken we verdere concrete afspraken in de prestatieafspraken. Wat betreft de woningbouwprogrammering houden we bij in welke mate in absolute zin voldoende woningen worden toegevoegd. Ook houden we bij of voldoende betaalbare en passende woningen worden toegevoegd (onderverdeeld in de verschillende woningbouwcategorieën), en waar dus aanvullende toevoeging nog gewenst is. Deze aanpak vraagt actieve programmasturing, waarbij de woningbouwplannen periodiek worden verwerkt in de monitor.

De voortgang wordt op de volgende manieren gecommuniceerd met de gemeenteraad: • 2x per jaar wordt een samenvatting van de woningbouwmonitor met de gemeenteraad gedeeld • 1x per jaar vindt een projectentour met de gemeenteraad plaats • 2x per jaar wordt de projectenmonitor met de gemeenteraad gedeeld Er komt daarnaast nog een andere cyclus, namelijk die van provinciale prognoses, actualisering provinciaal volkshuisvestingsprogramma en instructieregels provincie, en vervolgens weer de actualisering van het Volkshuisvestingsprogramma Moerdijk

Volkshuisvestingsprogramma gemeente Moerdijk