Bijlage 1: Rapportage van de Stec – groep 23.104: Afwegingskader instrumenten betaalbaarheid gemeente Moerdijk dd. 15.05.23
Tekst van het document
Zie de voor- en nadelen en ongewenste neveneffecten op de volgende pagina.
33
34
Spijkers met koppen slaan
Voordelen en gewenste neveneffecten Nadelen en ongewenste neveneffecten •
•
•
•
•
•
•
Corporaties en ontwikkelaars hoeven alleen een vordering op te nemen op hun balans en worden zo niet beperkt in hun investeringscapaciteit. De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en potentiële waardestijging. Koper heeft mogelijkheid om een relatief dure woning tegen een lage prijs te kopen. Remmende werking bij potentiële negatieve waardeontwikkeling voor de koper. Met een zelfbewoningsplicht worden particuliere beleggers uitgesloten en wordt bijgedragen aan woningbezit van de doelgroep. Corporaties en ontwikkelaars kunnen voorrang geven aan specifieke doelgroepen (zoals scheefhuurders). De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en (potentiële) waardeontwikkeling.
•
•
•
Corporaties en ontwikkelaars hebben de leiding. Gemeente kan enkel afspraken maken met de ontwikkelaar of corporatie Alleen de eerste koper profiteert. Woning kan op de vrije markt verkocht worden aangezien er geen terugkoopverplichting is. Gemeenten hebben beperkt invloed op toewijzing van de woningen aan specifieke doelgroepen.
Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (ook wel Nationaal Koopfonds genoemd) is een rijksbijdrage van € 40 miljoen voor koopsubsidies via de KoopStart-regeling. Er zijn een aantal randvoorwaarden gesteld aan de toepasbaarheid van het fonds door de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge (bron: Financieel Dagblad, d.d. 07-022023): • De helft van de korting die een koper krijgt moet door gemeenten en ontwikkelaars worden opgebracht. • Het fonds moet zich richten op starters met een inkomen van anderhalf tot twee keer modaal. • De marktwaarde van de woning mag niet meer zijn dan € 355.000. • Alle alternatieven om een woning betaalbaar te houden, zijn uitgeput. • De laatste drie randvoorwaarden zouden een prijsopdrijvend effect moeten voorkomen.
35
Spijkers met koppen slaan
Starterslening De Starterslening biedt starters op de koopwoningmarkt de mogelijkheid om het gat tussen hun maximale leencapaciteit en de prijs van de woning te overbruggen. Dit wordt mogelijk gemaakt door een aanvullende lening via SVn. De gemeente is hierbij financier en kan zelf voorwaarden verbinden aan de maximale leen- en/of aankoopbedragen, maar ook aan woningtypes, doelgroepen, wijken, et cetera.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente (uitvoering: SVn voor handling, fondsbeheer door gemeente)
Alternatief
•
KoopGarant
•
KoopStart
Impact
Toelichting
Juridisch
Vaststellen verordening met voorwaarden. Vervolgens beheren van het fonds. Hieronder valt ook evaluatie en mogelijke aanpassingen in de verordening of het budget.
Financieel
Gemeente moet een budget beschikbaar stellen voor het fonds en de uitvoering van de lening via SVn. Beperkte kosten voor uitvoering. Eenmalige kosten voor deelname aan SVn en beheerskosten voor SVn via een renteopslag van 0,5%.
Capaciteit
Inschatten voor het opstellen en invoeren van het instrument is 100 uur. Het evalueren, budget verhogen en/of verordening aanpassen bedraagt vijf uur. Structureel kost het instrument circa vijf uur per week.
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
•
• •
•
• •
•
•
Versterkt de positie van starters op de koopwoningmarkt ten opzichte van andere kopers en beleggers. Bevordert de doorstroming van starters die al zelfstandig wonen. Beperkt voor deel van de starters die vanuit het ouderlijk huis verhuist. De koper is in de eerste drie jaar geen rente of aflossing verschuldigd. De NHG is van toepassing en geldt als achtervang bij betalingsproblemen door waardedaling. Het prijsopdrijvend effect is beperkt omdat het een relatief klein deel van de markt omvat. De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en (potentiële) waardeontwikkeling.
• •
•
•
Vraagt om een investering in een fonds. Het betaalrisico voor starters stijgt. De woonlasten worden relatief hoog. Dit verhoogt het terugbetaalrisico. Het default-percentage bij Startersleningen ligt hoger dan bij reguliere hypotheken. De financieringslasten zijn relatief hoog vanwege een hoger rentetarief. De lening gaat uit van inkomensstijging. In perioden van economische neergang is inkomensgroei niet vanzelfsprekend. Zonder leeftijdsrestrictie is de lening ook beschikbaar voor doelgroepen waarvoor inkomensgroei minder waarschijnlijk is. Zonder restricties op het type woning dat wordt gekocht kunnen starters een incourante woning kopen (betaalrisico).
36
Spijkers met koppen slaan
2.5 Grondprijsbeleid Actief grondbeleid In het actief grondbeleid geeft de gemeente grond uit voor betaalbare woningbouw. Hierin is de maatschappelijk gewenste bestemming van de grond vastgelegd. Het actief grondbeleid is inclusief onteigende gronden en Wet voorkeursrecht Gemeente- gronden.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente
Alternatief
Verhuur of erfpacht
Impact
Toelichting
Juridisch
Visie rondom actief grondbeleid nodig.
Financieel
Aankoop en verkoop alsook proces- en projectkosten vormen de grootste post.
Capaciteit
Vereist meer inzet van projectleiders door de actieve rol. Denk aan het maken van afspraken met bouwers, etc.
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
• •
•
Grote vrijheid over programma en prijs. Eenvoudig zakelijke rechten en bedingen te vestigen.
• •
Risico’s over grondposities en grondopbrengsten. Onteigening en WvG is qua inzet en financiën vaak intensief en duur. Zijn er nog wel locaties beschikbaar?
37
Spijkers met koppen slaan
Functioneel grondprijsbeleid Specifiek grondbeleid voor bijvoorbeeld middenhuur nodigt investeerders uit om tegen marktconforme voorwaarden te investeren. Het heeft betrekking op de prijzen van gronden in eigendom van de gemeente. De grondwaardes voor huurwoningen liggen doorgaans lager dan voor koopwoningen vanwege het prijsopdrijvende effect van fiscale voordelen die horen bij een koopwoning. De eigenaar van de huurwoning profiteert daar niet van. De beleggingswaarde van een huurwoning ligt zodoende lager dan die van een koopwoning, resulterend in een lagere residuele grondwaarde. Het grondprijsbeleid wordt vastgesteld in een grondprijsbrief of -nota.
Toepassing
Toelichting
Situatie
Nieuwbouw Bestaande bouw
Aan het roer
Gemeente
Alternatief
•
Verhuur of erfpacht.
•
Bedingen/beklemming met overige zakelijke rechten.
•
Subsidies of bijdragen (fondsen).
Impact
Toelichting
Juridisch
Vaststellen nota met categorieën en grondprijzen. Ook moet een anterieure overeenkomst opgesteld worden.
Financieel
Kosten capaciteit voor personeel grondzaken, vanaf ongeveer 0,5 fte bij het uitsluitend voeren van functioneel grondprijsbeleid. Afhankelijk van de omvang van de gemeente en het takenpakket van het grondbedrijf. De omvang van het grondbedrijf kan oplopen tot honderden fte’s bij grote gemeenten.
Capaciteit
Inzet afhankelijk van voortgang overleggen en mate van overeenstemming.
Voordelen en gewenste neveneffecten
Nadelen en ongewenste neveneffecten
• •
•
Marktconformer grondprijsbeleid. Betere onderbouwing van de grondprijzen.
• •
Meer rekenen en marktkennis nodig binnen de gemeente. Kan een breuk met voorgaand prijsbeleid betekenen. Kan meer fluctueren.
Spijkers met koppen slaan
Colofon Datum: 15 mei 2023 Projectnummer: 23.104 Opdrachtgever: Gemeente Moerdijk Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Esther Geuting en Arlinde Dul Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arhnem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl
38