Bijlage 1 Lokale bedrijventerreinenvisie gemeente Moerdijk - versie 7 oktober 2024

49

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

Beter benutten op meerdere fronten mogelijk op Moerdijkse bedrijventerreinen De bevindingen van de Beter Benutten analyse zijn samengevat in tabel 7. Het geeft weer welke kansen voor verdichtingen er zijn. Daarbij geldt: hoe meer plusjes, hoe meer ruimtewinst er theoretisch gezien mogelijk is.

Tabel 7: Indicatief: kansrijke verdichtingsrichtingen per bedrijventerrein Bedrijventerrein

Benutting bouwvlak

Benutting bouwhoogte

Benutting milieuruimte

Gemiddeld bouwjaar

Dintelmond

++

+++

++

1993

De Koekoek - noord 4

+

+

-

1985

De Koekoek - zuid

++

++

++

1985

Molengors/Huizersdijk

++

+

-

1994

Molenstraat

+++

-

-

1973

Vlietweg + Molenvliet

+++

-

+

1975

Zwanengat + De Hil

+

+

+++

1979

Legenda -

Geen tot minimale ruimtewinst

+

Enige ruimtewinst

++

Veel ruimtewinst

+++

Zeer veel ruimtewinst

Bron: Stec Groep,2024

Ruimtewinst haalbaar, maar uitvoering blijft maatwerk Samengevat is erop meerdere kavels op de bedrijventerrein in Moerdijk in potentie ruimte te winnen door meer vierkante meters vastgoed toe te voegen. Indirect is hiermee een deel van de uitbreidingsvraag op bestaande plekken op te vangen. Dat vergt maatwerk. Een bepaalde mate van ‘ademruimte’ (ofwel: buitenruimte) blijft nodig, bijvoorbeeld voor vrachtbewegingen, opslag, parkeren of groen op eigen kavel. Ook vanwege toenemende verharding en de nadelige gevolgen voor waterberging die dat heeft, tekort aan ruimte voor parkeren, de veiligheid, et cetera is maximaal gebruikmaken van alle bebouwingsmogelijkheden niet realistisch.

4

Bij het uitvoeren van de analyse is gekozen om terrein de Koekoek op te splitsen in twee terreinen. Dit is gedaan omdat de terreinen op verschillende thema’s dusdanig verschillen dat de uitkomsten op deze manier accurater zijn.

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

50

Mogelijkheden voor beter benutten sterk afhankelijk van investeringsmomentum Het gewogen gemiddelde bouwjaar van vastgoed op meeste lokale bedrijventerreinen (met uitzonder van Dintelmond) ligt tussen 1990 en 1980. We spreken dus over relatief oud vastgoed. Pandeigenaren en huurders kunnen hierdoor te maken hebben met: hogere onderhoudskosten, lagere energie-efficiëntie, minder aantrekkelijk marktprofiel en een lagere waarde. De mogelijkheden voor beter benutten op bedrijventerreinen zijn sterk afhankelijk van de actieve partijen op een terrein, denk aan het aandeel ondernemers/eigenaren, huurders, beleggers, ontwikkelaars etc. De eigendomssituatie bepaalt mede of en hoe makkelijk beter benutten gerealiseerd kan worden. De kansen voor beter benutten zijn verder sterk afhankelijk van het investeringsmomentum van ieder bedrijf. Moet het bedrijf bijvoorbeeld toch al investeren in een uitbreiding of in nieuwe installaties? Spelen er vraagstukken als herlocatie of krimp? Dat zijn allemaal momenten waar zich mogelijk een kans voor beter benutten voordoet en dit verschilt dus per bedrijf. Daarnaast speelt natuurlijk de financiële situatie per bedrijf mee. Zijn er überhaupt middelen om te investeren? Wat is de terugverdientijd van maatregelen? Verder speelt de huidige constructie van bedrijfspanden een belangrijke rol in bijvoorbeeld het beter benutten van de bouwhoogte.

Is het pand constructief geschikt om op te toppen? Kortom, de mogelijkheden voor beter benutten zijn afhankelijk van diverse aspecten die per bedrijf en per bedrijfspand verschillen. Over het algemeen zijn een aantal momenten in de tijd waarop investeringen in een pand aan de orde zijn. Deze momenten zouden benut kunnen worden om een stap te zetten in beter benutten. Onderstaande figuur laat de levenscyclus van een bedrijfspand zien. We zien dat na 10 tot 15 jaar het eerste groot onderhoud plaatsvindt. Na 30 jaar gaat het voornamelijk om renovatie. Vervolgens vindt er na 40 tot 45 jaar weer groot onderhoud plaats. Tot slot komt vaak na 50 tot 60 jaar de vraag of het vastgoed nog economisch courant en rendabel is. Deze termijnen kunnen natuurlijk anders zijn door maatschappelijke (denk aan druk op nieuwe terreinen aanleg), ruimtelijke (denk aan uitstraling onder de maat, hogere eisen aan uitstraling en inpassing), economisch (denk aan pand niet meer courant, andere sectoren die groeien) en technologische ontwikkelingen (denk aan digitalisering, robotisering). Desalniettemin geven deze termijnen wel een goed richtsnoer.

Figuur 16: 16: Investeringsmomenten (bedrijfs)vastgoed

Bron: Berenschot Osborne (bouwkosten management)

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

Bijlage 2 MEERwaarde model bedrijventerreinen

51

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

52

2.1 Methode Om de toekomstbestendigheid van de bedrijventerreinen in Moerdijk te beoordelen brengen we de huidige en toekomstige waarde van de bedrijventerreinen in beeld. We gebruiken hiervoor ons MEERwaardemodel. Hiermee beoordelen we bedrijventerreinen op vier pijlers met behulp van vijftig databronnen. Het model wordt gevoed door middel van data-analyse en deskresearch. We lichten het model hieronder nader toe. Beoordeling toekomstbestendigheid vanuit verschillende invalshoeken Bij het beoordelen van de toekomstbestendigheid van een bedrijventerrein denkt men al snel aan de economische waarde van het terrein. Hoewel de ontwikkeling van het aantal banen, de gegenereerde toegevoegde waarde en de innovatieve kracht veel kan zeggen over een terrein wordt het ook steeds belangrijker om vanuit andere invalshoeken naar de terreinen te kijken. Het absolute aantal banen op een terrein kan wel stijgen, maar sluit het type baan dat er bij komt qua opleidingsniveau wel aan bij de aanwezige beroepsbevolking? Voor een volgende stap in de (door)ontwikkeling van bedrijventerreinen veleggen we de smalle focus op euro’s en banen naar een brede blik op de maatschappelijke en economische waarde van bedrijventerreinen.

Om dit soort ontwikkelingen (individueel en in verhouding tot elkaar) te beoordelen heeft Stec Groep de Maatschappelijke en Economische Effect Rapportage (MEERwaarde) ontwikkeld. De toekomstbestendigheid van een terrein wordt op integrale manier beoordeeld op basis van zo’n vijftig indicatoren onderverdeeld over vier pijlers: Economie, Ruimte, Klimaat & Energie en Sociaal en maatschappelijk. Hiermee krijgen we helder in beeld welke meerwaarde het terrein op dit moment heeft en hoe deze waarde zich naar verwachting zal ontwikkelen.

Figuur 17: De vier pijlers van het MEERwaarde model

Bron: Stec Groep, 2023.

Het MEERwaarde model beoordeelt een terrein op basis van vijftig databronnen Het MEERwaarde model bestaat uit vier onderdelen. Elk onderdeel bestaat uit vier indicatoren waaronder weer verschillende subindicatoren hangen. In totaal omvat het model zo’n vijftig databronnen, zie onderstaande tabel voor een overzicht van de databronnen die zijn gebruikt. De indicatoren uit de vier verschillende onderdelen kennen een sterke onderlinge samenhang. Kwaliteit en beschikbaarheid van vastgoed (onderdeel ruimte) heeft bijvoorbeeld impact op de marktdynamiek (verhuisbewegingen van bedrijven), onderdeel economie. Klimaatadaptieve maatregelen op een terrein kunnen van invloed zijn op

53

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

de gezondheid van werknemers. Tegelijkertijd kunnen onderdelen negatieve effecten hebben op elkaar. Economische groei en de uitbreiding van de bebouwing op een kavel kan ook negatieve effecten op regenwaterinfiltratiemogelijkheden van de kavel hebben, door verstening. Met de MEER brengen we de onderlinge samenhang tussen indicatoren in beeld.

Tabel 8: Bronnen per indicator MEERwaarde model Indicator

Subindicator

Bronnen

Banen

•

VRL/Etil, 2023

•

EIB, 2022

•

IBIS, 2023

•

VRL/Etil, 2023

•

CBS, 2021

•

IBIS, 2023

•

VRL/Etil, 2023

•

Innovatiespotter, 2023

•

Vastgoeddata, 2023

•

Stec Groep, 2023

•

IBIS, 2023

•

BAG, 2023

•

Ruimtelijkeplannen, 2023

•

BAG, 2023

•

Stec Groep, 2023

•

Deskresearch/schouw, 2023

•

RWS, 2023

•

Deskresearch/schouw, 2023

•

IBIS, 2023

•

Deskresearch/schouw, 2023

•

CBS, 2023

•

Deskresearch/schouw, 2023

•

Oplaadpalen.nl, 2023

•

NAL, 2023

•

BBG, 2017

•

Deskresearch/schouw, 2023

Circulariteit

•

Innovatiespotter, 2023

Groen

•

BBG, 2017

•

RIVM, 2017

•

UWV, 2023

•

CBS, 2023

•

STAR, 2023

•

Politiedata, 2023

Werkomgeving

•

Deskresearch/schouw, 2023

Organisatiegraad

•

Deskresearch/schouw, 2023

Toegevoegde waarde Economie Innovatie Marktdynamiek Ruimtegebruik

Vastgoed en private kavels Ruimte Bereikbaarheid en infrastructuur Openbare ruimte Energie

Klimaat & energie

Klimaatadaptatie

Onderwijs en arbeidsmarkt Sociaal & maatschappelijk

Veiligheid en gezondheid

54

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

2.2 Resultaten onderzochte terreinen Figuur 9 weergeeft de resultaten per pijler: Economie, Ruimte, Klimaat & Energie en Sociaal & Maatschappelijk.

Figuur 18: Resultaten per pijler 5

Dintelmond

Zwanengat en Hazeldonkse, Zandweg en De Hil

De Koekoek - noord

Vlietweg en Molenvliet

De Koekoek - zuid

Molenstraat

Economie

Ruimte

Molengors/Huizersdijk

Klimaat & energie

Sociaal & maatschappelijk

Bron: Stec Groep (2024)

Ruimte Op het onderdeel ruimte scoren de terreinen redelijk. Belangrijkste aandachtspunten zijn het extensieve ruimtegebruik, de (te) lage leegstand, functionele inrichting van de openbare ruimte en het relatief oude vastgoed. Het vastgoed op de terreinen is gemiddeld gezien ouder dan 30 jaar, waardoor we spreken van relatief oud vastgoed. Dat betekent dat dit vastgoed doorgaans niet aan de huidige (duurzaamheids)normen en beeldkwaliteit voldoet, en het investeringsmomentum voor ondernemers/pand eigenaren nadert. Economie De scores op het thema economie zijn relatief laag. Het is echter de vraag in welke mate de lokale, kleinschalige bedrijventerreinen optimaler kunnen scoren op deze pijler. Het ligt op dergelijke terreinen namelijk niet voor de hand dat deze uitgroeien tot innovatieve broedplaatsen of circulaire hotspots, waardoor een hoge score op de pijler economie minder aannemelijk is. We beschouwen een goede score op economie als ‘nice to have’. Daarmee bedoelen we dat een optimalere score mooi is meegenomen, maar (nog) geen vereiste is vanwege de aard en omvang van de lokale bedrijventerreinen. Wel is het relevant om over een aantal onderwerpen het gesprek aan te gaan met ondernemers(collectieven). Bijvoorbeeld over het aantrekken en behouden van talent, innovatie en positie in circulaire transitie. 5

Bij het uitvoeren van de analyse is gekozen om terrein de Koekoek op te splitsen in twee terreinen. Dit is gedaan omdat de terreinen op verschillende thema’s dusdanig verschillen dat de uitkomsten op deze manier de werkelijkheid beter weergeven

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

55

Klimaat en energie Het belang van klimaatbestendigheid en goede energie infrastructuur neemt toe. Dat vinden we ongeacht de omvang van een bedrijventerreinen een belangrijk thema. Zo zijn de bedrijventerreinen behoorlijk versteend. Dat geldt zowel voor de openbare als private ruimte. Het groenpercentage loopt uiteen van 5 tot 15%. En het oppervlakte ‘blauw’ scoort op vrijwel alle terreinen laag. Bluswater uit open water is hierdoor minder voor handen. Aanvullend, op een sterk versteend bedrijventerrein kunnen problemen rondom hittestress ontstaan. Wateroverlast bij piekbuien is een tweede negatief bijeffect van verstening, en daarbij zien we dat hevige piekbuien tot circa 10 tot 20 cm water op straat of op de bedrijfskavel kunnen leiden, daar kunnen vergroening of een stratenstructuur met wadi’s oplossingen bieden. Een derde negatieve effect van verstening is een verminderde uitstraling, een werkomgeving die niet uitnodigt voor een wandeling en een laag effect op biodiversiteit. Veel van het aanwezige groen is laagwaardig en weinig biodivers. Het bestaat enkel uit grasstroken die vooral een hoge onderhoudswaarde, maar een lage uitstralings-, recreatieve en natuurwaarde hebben. Een coherente groenstructuur ontbreekt. De bedrijventerreinen in Moerdijk zijn over de gehele linie behoorlijk versteend en hebben weinig ruimte voor waterberging.

Indien er groen aanwezig is, is dit vaak op gemeentegrond (openbaar terrein). Relatief weinig ondernemers zijn actief bezig met de aanwezigheid en kwaliteit van de groen- en blauwvoorziening op hun eigen kavel. Hierdoor zien we dat de bedrijventerreinen circa 1 tot 3 graden warmer zijn dan de gemiddelde temperatuur. Het gemiddelde groenpercentage op de terreinen is circa 10%. Onderling zien we sterke verschillen. Zo heeft bedrijventerrein Zwanengat een groenpercentage van ruim 15%. De groen- en blauwstructuren op dit terrein zien er hier goed uit, grotendeels te verklaren door de vele woon-werkkavels op het terrein. Dintelmond is daarentegen sterk versteend en heeft een groenpercentage van circa 5%. Bovendien is het groen dat hier aanwezig is voornamelijk laagwaardig.

Figuur 19: Voorbeelden hittestress op de Koekoek (links) en Molengors (rechts)

Bron: Nationale Hittestresskaart, RIVM, (2020)

Hittestress heeft impact op locatiewaarde, leefbaarheid en arbeidsproductiviteit Hittestress beïnvloedt de locatiewaarde van een gebied in negatieve zin. Het heeft een negatieve impact op de gezondheid van mensen, leefbaarheid van de omgeving, comfort in gebouwen en de arbeidsproductiviteit. Door de klimaatverandering komt extreem weer steeds vaker voor. Perioden met extreme hitte en langdurige zware neerslag komen periodiek voor, wat een zware impact kan hebben op ‘grijze’ bedrijventerreinen, tot op het punt waar bedrijven tijdelijk moeten sluiten of werken met aangepaste werkschema’s vanwege de overlast. De gevoelstemperatuur in de donkerrode gebieden (zie bovenstaande afbeelding) kan oplopen tot ruim boven 40°C.

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

Figuur 20: Water op straat na extreme bui op Zwanengat (links) en Molengors (rechts)

Bron: Atlas Leefomgeving, 2023.

Deel van ondernemers investeert in tegengaan klimaatverandering Klimaatverandering heeft impact op de gevoelstemperatuur op de bedrijventerreinen, het risico op overstromen en de algemene aantrekkelijkheid van de terreinen als werklocatie voor personeel. Deze gevolgen worden nu al gemerkt door een deel van de ondernemers, die ook actief investeren in het tegengaan van de gevolgen.

Figuur 21: Ervaren overlast (links) en verwachte investeringen (rechts) ondernemers

Bron: ondernemersenquête Moventum, 2022

56

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

57

Vergroenen bedrijventerreinen goed haalbaar zonder verlies van ‘ruimte om te werken’ De aanwezigheid van groen helpt bij het creëren van een aantrekkelijke omgeving. Beleving van groen blijkt namelijk een belangrijke voorwaarde voor het gevoel van welbevinden. Daarnaast draagt het bij aan klimaatadaptatie, opvang van hittestress, waterberging en biodiversiteit. Het vergroenen en verblauwen van bestaande bedrijventerreinen is goed haalbaar zonder dat kostbare ruimte om te ondernemen verloren gaat. Denk aan halfverharde parkeerplaatsen (groentegels), groene overkapping boven parkeerplaatsen of kwalitatief hoogwaardige groene erfafscheiding. Een verzorgde, groene omgeving is als een visitekaartje voor het bedrijf en levert een prettige plek op om te werken.

Figuur 22: Inspiratiebeelden vergroenen bedrijventerreinen Pijnacker-Nootdorp

Bron: BasArkes & Stec Groep, 2022.

Daarnaast constateren we dat zowel afname en opname van elektriciteit problematisch is. In grote delen van de gemeente (rode vlakken op de kaart hieronder) is geen extra capaciteit meer op het elektriciteitsnet beschikbaar, voor zowel het terugleveren als afnemen van elektriciteit. In de oranje delen is momenteel congestiemanagement van kracht. Dit houdt in dat bedrijven die een zware aansluiting willen om stroom af te nemen (groter dan 3x80A) waarschijnlijk niet aangesloten kunnen worden. Hiermee behoudt het stroomnet ruimte voor kleinere stroomaanvragen- of teruglevering.

Figuur 23: : Afname (links) en teruglevering (rechts) van elektriciteit

Bron: Netbeheer Nederland, peildatum november 2023

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

58

Sociaal en maatschappelijk We vinden het daarentegen wel relevant dat de basis op de pijler sociaal en maatschappelijk op orde is, ofwel: schoon, heel en veilig. Hier zijn stappen op te zetten. Zo is het zaak om de organisatiegraad op de bedrijventerreinen te verhogen. Tegelijkertijd geeft de gemeente Moerdijk aan dat ondermijning 6 voorkomt op diverse bedrijventerreinen. Het is het evident dat het tegengaan van ondermijning belangrijk is om het goede ondernemersklimaat op de bedrijventerreinen op peil te houden.

6

Stec Groep heeft echter geen toegang tot informatie over knelpunten hieromtrent, omdat dit veelal gepaard gaat met vertrouwelijke informatie. Hierdoor kunnen we de problematiek niet duiden.

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

Bijlage 3 Trends en ontwikkelingen

59

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

60

3.1 Nieuwe uitdagingen komen op Moerdijk af Digitalisering, de energietransitie en de circulaire transitie veranderen het economisch speelveld richting 2030 en 2040. We zien bedrijfsactiviteiten veranderen, oude bedrijfsmodellen verdwijnen en nieuwe opkomen, nieuwe supply chains ontstaan en reshoring van productie- en verwerkingsactiviteiten in Europa. Ruimte is daarbij een belangrijk aspect en mogelijk moeten keuzes gemaakt worden: welke bedrijven faciliteren we wel of juist niet? Hieronder zetten we de belangrijkste ontwikkelingen uiteen die relevant zijn voor Moerdijk. Bouwindustrie De opkomst van bouwindustrie: bouwbedrijven kiezen er steeds vaker voor om prefab te produceren, vanwege de voordelen op het gebied van arbeidsproductiviteit, duurzaamheidstoepassingen en logistieke bewegingen. De bouw krijgt een industriële uitstraling; Moerdijk beschikt hiervoor (potentieel) innovatieve bedrijvigheid die een positie kan pakken in de nieuwe bouwindustrie. Verduurzaming van woningen: bedrijven die werk halen uit de energie- en klimaatdoelstellingen groeien in zowel ruimte als bemensing. Zo groeien bestaande en nieuwe installatiebedrijven die zich richten op zonnepanelen, windturbines, warmtepompen, isolatie, airco’s en laadpalen. De nabijheid van technisch geschoolde arbeidskrachten en beschikbaarheid van duurzame materialen worden daarbij een locatiebepalende factoren.

Circulaire economie Ontwikkeling van circulaire business: bedrijven gericht op reparatie en (het gereed maken voor) hergebruik van grondstoffen en materialen hebben groeiperspectief. Datzelfde geldt voor de logistieke dienstverlening, servicelogistiek en bedrijven die hun producten ‘as a service’ aanbieden. De maakindustrie zal transformeren op het vlak van inkoop en energiebron; bedrijven gericht op fossiele energie en het produceren van niet-duurzame producten zullen krimpen. Kijkend naar de huidige economische structuur van Moerdijk, verwachten we dat er zich een grote opgave voordoet het (lokale) mkb: hoe blijven zij concurrerend in veranderende marktomstandigheden? De circulaire transitie vraagt dan ook om innovatief vermogen en samenwerking van bedrijven in de keten. Dit gaat gepaard met ketenverlenging en nieuwe productielijnen en -methoden. Ketensamenwerking en lokale samenwerking tussen bedrijven wordt in toenemende mate belangrijk om innovatie te bevorderen en schaalvoordelen te realiseren voor productie, verwerking en kennisontwikkeling. Fysieke clustering van gelijkgestemde bedrijven is in dat opzicht een steeds grotere meerwaarde. Het reguliere midden- en kleinbedrijf in Moerdijk moet mee in de transitie. Zij willen immers blijven beschikken over grondstoffen en zeker zijn van levering.

Tegelijk speelt kostenbesparing en veranderende klantvraag een rol bij de transitie naar een circulaire economie. Dit leidt tot nieuwe business- en verdienmodellen. Zo hebben bedrijven gericht op servicelogistiek, reparatie en (het gereed maken voor) hergebruik van grondstoffen en materialen groeiperspectief. Datzelfde geldt voor bedrijven die hun producten ‘as a service’ aanbieden en bedrijven die robuuste ketens van hergebruikte materialen kunnen organiseren. Uiteraard is de uitdaging om zoveel mogelijk bedrijven in de transitie mee te krijgen, maar er zijn ongetwijfeld bedrijven die de boot zullen missen, omdat zij niet tijdig de omslag hebben kunnen maken. Door deze combinatie van groei, krimp en verandering van/bij bedrijven ontstaat er in Moerdijk een uitbreidings-, intensiverings- en herstructureringsopgave. Digitalisering en robotisering Digitalisering en robotisering in de (hoogwaardige) industrie: verschuiving van de arbeidsvraag in de bouw en industrie van ‘handjes’ naar technisch onderlegd personeel en ICT-experts. Als gevolg van digitalisering kunnen bedrijven met minder ‘handjes’ dezelfde productie realiseren. Daartegenover staat echter een vraag aan bekwaam personeel dat met

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

61

de nieuwe technologieën om kan gaan, kan programmeren en onderhoud kan plegen. Dat is potentieel een goede match met de samenstelling van de werkzame beroepsbevolking in Moerdijk. Landbouwtransitie De landbouwtransitie en de veranderende agroketen: de eiwittransitie en groei bio/plantbased leidt tot een toename van bedrijfsactiviteiten omtrent deze thema’s. Deze relatief jonge sector heeft haar kennis en industrie nog niet geclusterd in het land, maar zal dat richting volwassenwording wel gaan doen. Daarnaast kan het telen van nieuwe gewassen als alternatief verdienmodel van agrarische bebouwing leiden tot een nieuwe stroom aan startups en stuwing van de bouwindustrie en -logistiek. Op dit moment wordt er in Nederland geëxperimenteerd met onder andere de toepassing van olifantsgras en hennep als CO2-neutrale bouwmaterialen van de toekomst. Daar kan Moerdijk als gemeente met een groot agrarisch gebied een positie in pakken.

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

Bijlage 4 Beter Benutten analyse

62

63

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

Methode We geven inzicht in het huidig ruimtegebruik, waaronder de benutting van de milieuruimte, mogelijkheden tot intensivering en gebruik door ‘uitplaatsbare’ bedrijven. We onderzoeken hiermee de mogelijkheden binnen de bestaande juridische kaders; dus de maximale bouwhoogtes en bebouwingspercentages uit de vigerende bestemmingsplannen. Binnen optimaal ruimtegebruik op bedrijventerreinen zien we twee dimensies: intensief en meervoudig ruimtegebruik (ruimtelijke dimensie) en juiste bedrijf op de juiste plek (economische dimensie).

Figuur 24: Dimensies van optimaal ruimtegebruik

Bron: Stec Groep (2023).

Optimaal ruimtegebruik inzichtelijk met Beter Benutten Indicator De dimensies en randvoorwaarden van optimaal ruimtegebruik hebben we vertaald in een set aan indicatoren, die gezamenlijk onze Beter Benutten Indicator (hierna: BBI) vormen. De indicatoren brengen we zoveel mogelijk op kavelniveau per bedrijventerrein in beeld. De BBI geeft een brede blik op optimaal ruimtegebruik en potentie voor beter benutten. We hebben in deze analyse geen individuele informatie van bedrijven gebruikt. Daarmee bedoelen we dat we in de analyse geen gesprekken hebben gevoerd met bedrijven om te kijken of en hoe zij kunnen intensiveren. Het gaat nu om een grondige big-data analyse, waarbij we inzicht geven in de potentie om het ruimtegebruik te optimaliseren. Onze analyse is een goede start om daarna het gesprek met ondernemers te gaan voeren. In onderstaande tabellen geven we een toelichting op de verschillende indicatoren en welke bronnen we gebruiken.

Tabel 9: Indicatoren onderdeel ‘Intensief & meervoudig ruimtegebruik’ Indicator

Toelichting (sub)indicator

Bron

Benutting bouwvlak

Floor Space Index (verhouding bruto vloeroppervlakte vastgoed / netto oppervlakte kavel)

Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en Kadaster

Terreinquotiënt (aantal vierkante meter netto kavel per werkzaam persoon)

LISA en Kadaster

Footprint gebouw ten opzichte van maximaal toegestaan

BAG, Kadaster en Ruimtelijkeplannen.nl

bebouwingspercentage

64

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

Aandeel geschakelde bedrijfspanden

BAG, bewerking Stec Groep

Benutting bouwhoogte

Werkelijke/actuele bouwhoogte ten opzichte van maximaal toegestane bouwhoogte

BAG en Ruimtelijkeplannen.nl

Meervoudig ruimtegebruik

Aanwezigheid van meervoudig ruimtegebruik, zoals parkeren op daken of ondergronds, andere functies als sport op daken

Satellietdataportaal.nl

Tabel 10: Indicatoren onderdeel ‘Juiste bedrijf op de juiste plek’ Indicator

Toelichting (sub)indicator

Bron

Benutting milieuruimte

Milieucategorie op basis van activiteit (SBI) of vergunning ten opzichte van maximaal toegestane milieucategorie

LISA en VNG-lijst en/of Omgevingsdienst

Noodzaak voor vestiging op bedrijventerrein

Inschatting van noodzaak voor vestiging op bedrijventerrein op basis van activiteit (SBI) en milieucategorie. Daarmee inschatting van ‘uitplaatsbare’ bedrijven (‘scheefwerken’).

LISA, VNG-lijst en/of Omgevingsdienst

Gebruik van watergebonden kavels

Inventarisatie van activiteiten op watergebonden kavels: wel of geen watergebonden bedrijvigheid

Inventarisatie Stec Groep

4.1 Resultaten onderzochte terreinen We hebben voor de onderzochte terreinen in de gemeente Moerdijk de resultaten van de Beter Benutten Indicator samengevat in vier kaarten per terrein:

1

Potentie voor intensiveren bouwvlak – Hoe groot is het verschil tussen de huidige bebouwing en het maximale bebouwingspercentage? Minimaal 20-punt%, tussen de 20-punt% en 40%-punt of meer dan 40%-punt?

2

Potentie voor intensiveren bouwhoogte – Hoe groot is het verschil tussen de huidige bouwhoogte en de maximaal toegestane bouwhoogte? Minder dan 3 meter, tussen 3 en 6 meter, tussen 6 en 9 meter of meer dan 9 meter?

3

Benutting milieuruimte – Op welke kavels is minimaal milieucategorie 3.1 toegestaan en is een bedrijf in categorie 1 of 2 gevestigd?

4

Leeftijd vastgoed en energielabels – Wat is de leeftijd van het vastgoed en welke energielabels zijn van toepassing op het vastgoed?

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

3.9.1 Uitkomsten per terrein: Dintelmond

Figuur 25: Benutting bouwvlak

Figuur 26: Benutting Bouwhoogte

65

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

Figuur 27: Benutting milieuruimte

Figuur 28: Leeftijd vastgoed en energielabels

66

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

3.9.2 Uitkomsten per terrein: de Koekoek

Figuur 29: Benutting bouwvlak

Figuur 30: Benutting bouwhoogte

67

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

Figuur 31: Benutting milieuruimte

Figuur 32: Leeftijd vastgoed en energielabels

68

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

3.9.3 Uitkomsten per terrein: Molengors/Huizersdijk

Figuur 33: Benutting bouwvlak

Figuur 34: Benutting bouwhoogte

69

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

Figuur 35: Benutting milieuruimte 7

Figuur 36: Leeftijd vastgoed en energielabels

7

De kavels op dit terrein bevatten geen maximale milieucategorieën. De toelating van bedrijven wordt gereguleerd op basis van beschikbaar gestelde geluidsruimte, geurnormen en trillingshinder.

70

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

3.9.4 Uitkomsten per terrein: Molenstraat

Figuur 37: Benutting bouwvlak

Figuur 38: Benutting bouwhoogte

71

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

Figuur 39: Benutting milieuruimte

Figuur 40: Leeftijd vastgoed en energielabels

72

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

3.9.5 Uitkomsten per terrein: Molenvliet + Vlietweg

Figuur 41: Benutting bouwvlak

Figuur 42: Benutting bouwhoogte

73

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

Figuur 43: Benutting milieuruimte

Figuur 44: Leeftijd vastgoed en energielabels

74

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

3.9.6 Uitkomsten per terrein: Zwanengat + De Hil

Figuur 45: Benutting bouwvlak

Figuur 46: Benutting bouwhoogte

75

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

Figuur 47: Benutting milieuruimte

Figuur 48: Leeftijd vastgoed en energielabels

76

Werken aan waardevolle lokale bedrijventerreinen

Colofon Datum: 7 oktober 2024 Projectnummer: 23.272 Opdrachtgever: Gemeente Moerdijk Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: David van Doesburg, Jorik van der Wiel en Nina Dolsma Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

77