COMM Maaslandse-Zoom_BKP&VSO_18-01-2022.pdf

JANUARI 2022

DE MAASLANDSE ZOOM

Beeldkwaliteit:

06

- Maasland

08

- Project locatie

10

Randvoorwaarden

12

Identiteit & kwaliteit

18

Stedenbouwkundig plan

20

Deelgebieden

22

Profielen

24

Identiteit & kwaliteit:

32

- Zorgvuldige architectuur

34

- Architectonische samenhang

40

Openbare ruimte: Dit beeldkwaliteitsplan en stedenbouwkundig plan voor Maaslandse zoom te Maasland is opgesteld door Kokon Architectuur & Stedenbouw in opdracht van BPD ontwikkeling bv en Van Mierlo bouw en ontwikkeling. Rotterdam, december 2021

2

52

- Klimaat & Ruimtegebruik

54

- Groen, Ecologie & Water

60

- Wonen, Welzijn & Sociaal

70

- Mobiliteit

72

3

INHOUDSOPGAVE

04

MAASLANDSE ZOOM

MAASLANDSE ZOOM

COLOFON

Inleiding

INLEIDING 4

Voor u ligt het beeldkwaliteitsplan (BKP) en voorlopig stedenbouwkundig ontwerp (VSO) voor ‘Maaslandse Z o o m’ , U i tg ewe r k t d o o r Ko ko n a rc h i te c t u u r e n stedenbouw in opdracht van BPD en van Mierlo. De basis voor dit document vormt het gebiedspaspoort, waarin de randvo orwaarden vo or het gebie d zijn gedefinieerd. H et ka ra k te r va n d e n i e u we o nt w i k ke l i n g wo rd t afgestemd op zowel het dorp als het landschap. Maaslandse Zoom krijgt een eigen identiteit door architectonische en stedenbouwkundige samenhang.

De belevingswaarde van het gebied wordt gekenmerkt door een uit het gebied voortkomende dorpse en landelijke identiteit. De woonbuurt heeft een zichtrelatie met het open landschap. In dit BKP worden de belangrijkste uitgangspunten met betrekking tot de ruimtelijke kwaliteit van architectuur en openbare ruimte vastgelegd. Het plan, ‘Maaslandse z o o m’ g e n a a m d , wo rd t vo r m g e g eve n a l s e e n hedendaagse vorm van landelijk wonen. Zowel de ontwerpen van de woningen als het nog te maken inrichtingsplan zullen aan het BKP worden getoetst.

I N H E T B K P WO R DT G E B R U I K G E M A A KT VA N REFERENTIES. DE REFERENTIES TE ZAMEN GEVEN EEN SFEER EN RICHTING AAN, DE REFERENTIES ZIJN INDIVIDUEEL SLECHTS BEDOELD VOOR HETGEEN IN HET BIJSCHRIFT STAAT AANGEGEVEN.

5

BEELDKWALITEIT MAASLANDSE ZOOM

Dit BKP is opgesteld om richting te geven aan de kwaliteit van architectuur en openbare ruimte voor p l a n M a a s l a n d se zo o m . H et b i e d t i ns p i ra t i e e n geeft uitgangspunten aan ontwerpers en vormt een toetsingskader voor welstand/kwaliteitsteam. De richtlijnen in dit BKP fungeren tijdens het gehele plan­p roces als leidraad voor eenieder die zich bezig houdt met de ontwikkeling van het plan­g ebied: van ontwerper tot investeerder en van ambtenaar tot ontwikkelaar. Deze richtlijnen waarborgen daarbij niet alleen de kwaliteit van de individuele gebouwen

6

en openbare ruimten, maar voorzien vooral in het creëren van samenhang binnen het gebied en tussen het plangebied en haar omgeving. Het BKP dient een zowel initiërend als inspirerend b eleidsdo cument te zijn. Sommige richtlijnen zijn zeer concreet en leggen afspraken vast. Andere zijn een verwijzing naar referenties en geven eerder een denkrichting aan. Er is getracht om de asp e cten die voor het geheel van belang zijn, zo eenduidig mogelijk vast te leggen. Ontwerpers hebben binnen deze kaders ruimte om hun ideeën gestalte te geven.

Worden er ontwerpen aangedragen met een grote kwaliteit, maar niet conform de richtlijnen uit het BKP, dan is het aan welstand/supervisor om te bepalen of akkoord kan worden gegeven op het ontwerp. Het BKP wordt vastgesteld door de gemeenteraad en vormt een aanvulling op het welstandsregime. Om de uitgangspunten van het BKP te b ewaken en de verdere uitwerking te begeleiden, wordt een kwaliteitsteam ingesteld dat zich vooral richt op de integrale stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van het plan.

7

Het is met name de ste d e n b o uw ku n d i g e sa m e n h a n g die de schoonheid genereert. Het smalle water vormt de verbindende factor met aan weerszijden kades, taluds en privétuinen. De kromming rond het kerkplein levert verrassende gezichtspunten op met een voor het dorp kenmerkende beslotenheid.

8

Het uitbreiden van Maasland vraagt a l d u s o m b i j zo n d e re a a n d a c ht. Hier past geen standaard product o f e e n a p p a r te m e n te n g e b o u w i n d e c a te g o r i e d e r t i e n - i n - e e n dozijn. Het dorp bie dt talloze aanknopingspunten om een plan te maken dat geënt is op de bestaande kwaliteiten. Het wonen rond een geme enschapp elijke zone is e en bewezen stedenbouwkundig motief. Mensen kennen elkaar, buurtfeesten worden georganiseerd en kinderen kunnen min of meer veilig spelen in een autoluwe omgeving. Architectonisch zijn veel voorkomende aspecten te benoemen die als inspiratie kunnen gelden bij de uitwerking. Dit beeldkwaliteitsplan beoogt een “Maaslands” plan te genereren dat p ast binnen de rijke historie van het dorp en te gelijker tijd voldo et aan hedendaagse wensen op het gebied van vormgeving, gebruik en duurzaamheid. Bij het uiteindelijke plan mag worden verwacht dat niets minder dan deze hoge ambitie wordt gerealiseerd.

9

MAASLAND

D e k l e i n e sc h a a l d o m i n e e r t h et beeld, de voormalige boerderijen e n wo o n h u i ze n ke n n e n e e n gevarieerde architectuur met veel variatie in kapvormen, materiaale n k l e u rg e b r u i k . N a g e n o e g e l k g e b o u w, h o e ve r s c h i l l e n d o o k , draagt bij aan het algehele beeld dat gelijktijdig divers en eenduidig i s , zo a l s i n d i v i d u e l e to n e n i n d e muziek tezamen e en heldere en aantrekkelijke harmonie kunnen laten horen.

EEN VAN DE MOOISTE DORPEN VAN NEDERLAND

De Maaslandse Zo om is niet zomaar e en uitbreiding van e en willekeurig dorp. Waar veel kleine n e d e r zet t i n g e n e e n g e b re k a a n ruimtelijke identiteit laten zien, toont Maasland juist een sterk karakter dat gebaseerd is op de kenmerken van een oud-Hollands boerendorp. D e g ra c ht m et a a n we e rs z i j d e n monumentale panden oogt als Delft in het klein. De oude kerk midden o p h et Ke r k p l e i n vo r mt h et h a r t waaromheen in de loop der eeuwen het voormalige ambacht is gegroeid.

De intimiteit, in samenhang met de alom aanwezige historie, zorgt voor een aangename leefomgeving met e e n k l e i n e m e nse l i j ke ko r re l . D e auto is gelukkig geen spelbreker. Hij is slechts spaarzaam aanwezig, bijvoorbeeld rond de kerk waar grote bomen het beeld bepalen.

PLANGEBIED MAASLANDSE ZOOM

PROJECT LOCATIE

Aan de rand van het dorp Maasland ligt een locatie tussen de begraafplaats, het Lentiz College en de wijk De Commanderij die de gemeente wil ontwikkelen voor woningbouw. Zowel regionaal als gemeentelijk is er behoefte aan nieuwe woningen. Regionaal is er behoefte aan (duurdere) koopwoningen in een landelijk woonmilieu. Op gemeentelijk niveau voorziet woningbouw op deze locatie in de kwalitatieve behoefte aan grondgebonden woningen en appartementen. De woningvraag in Maasland is nog niet ingevuld. Nieuwbouw van woningen op deze locatie voorziet in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan nieuwe woningen op regionaal, gemeentelijk en dorpsniveau. Ruimtelijk kent het gebied een weids landschappelijk karakter met smalle kavels, vele sloten met hoog waterpeil en overwegend grasland, als bodemgebruik. Een onverhard pad vanaf de Hofsingel ontsluit het terrein. Vanwege het private karakter van het perceel, is de locatie echter niet toegankelijk voor bewoners van Maasland. Voor het plangebied Maaslandse Zoom in Maasland bestaat het voornemen om 100 woningen te realiseren op een perceel van circa 2,3 hectare. Het gaat om een programma van grondgebonden woningen en appartementen.

10

Omgeving

Locatie

11

KAART SPELREGELSKAART SPELREGELS Om de kwaliteit van de ontwikkeling te b o rg e n h e e f t d e g e m e e n te Midden-Delfland voor de locatie een gebiedspaspoort op gesteld.

LOCATIE ANALYSE GEBIEDSPASPOORT

RANDVOORWAARDEN

Het gebie dsp asp o or t is e en integraal kader voor de functionele e n r u i mte l i j ke p os i t i e va n d e te o n t w i k ke l e n l o c a t i e , z o d a t e r e e n k ra c h t i g e w o o n b u u r t ka n groeien met e en eigen identiteit. H et g e b i e d s p a s p o o r t d i e nt a l s l e i d ra a d vo o r d e o n t w i k ke l a a r e n a l s t o e t s i n g s ka d e r v a n d e bouwinitiatieven voor de gemeente. Dit gebiedspaspoort kwam tot stand in samenwerking met inwoners van het dorp Maasland. Zij hebben zitting gehad in een klankbordgroep en hebben wensen kenbaar gemaakt e n s u g g est i es g e d a a n vo o r d e inhoud van het gebiedspaspoort. Het gebiedspaspoor t bestaat uit de onderdelen analyse, ambities en spelregels. Naast de ruimtelijke analyse van het gebied zijn ook de milieuaspecten en gemeentelijke en provinciale beleidsstukken betrokken. De ambitie is geen blauwdruk of een in beton gegoten plan, maar er wordt wel getracht om hier zo veel mogelijk op aan te sluiten in dit document. Als onderdeel van het paspoort is de ontwikkellocatie geanalyseerd. De belangrijkste ruimtelijke elementen uit deze analyse zijn weergegeven in de afbeelding hiernaast.

De ruimtelijke hoofdkenmerken die uit de analyse naar voren zijn gekomen zijn: -

De planlocatie functioneert als groene verbinding en zichtlijn.

-

Het plangebied heeft een herkenbaar waterrijk veen(weide) landschap.

-

Het bestaande Doelpad is een bekende recreatieve verbinding die door het polderlandschap naar de Kwakelweg leidt. Een opwaardering van deze recreatieve route door middel van een aftakking naar het plangebied biedt kansen voor het gebied.

-

1 laag met kap 2 lagen met kap 3 tot 4 lagen met kap

De auto-ontsluitingen Hofsingel grenst aan het plangebied en kan wor-den gebruikt voor ontsluiting plangebied.

Bestaande watergang

Opgaand groen

Nieuwe/verbrede watergang Watercompensatie zoekgebied

Te respecteren / behouden boom Niet beschermswaardige boom Bijzondere kopgevel (geen ‘blinde’ gevel)

Auto ontsluiting

Open groen

Mogelijke calamiteiten route

Oeverzone

Recreatieve route

zichtlijn

Zichtlocatie (relatie met polder) Beschermingszone regionale waterkering g

KAART SPELREGELS

12

1 laag met kap 2 lagen met kap 3 tot 4 lagen met kap

Bestaande watergang

Opgaand groen

Nieuwe/verbrede watergang Watercompensatie zoekgebied

Te respecteren / behouden boom Niet beschermswaardige boom

13 C

g

D e g e m e e nte M i d d e n - D e l f l a n d i s C i t ta s l ow h o ofd sta d va n N e d e r l a n d . C i t ta s l ow i s h et internationale keurmerk voor gemeenten met minder dan 50.000 inwoners die op het gebied van leefomgeving, landschap, streekproducten, gastvrijheid, milieu, infrastructuur, cultuurhistorie en behoud van identiteit tot de top behoren.

CITTASLOW, AMBITIES & SPELREGELS

RANDVOORWAARDEN

Bij de Maaslandse Zoom wordt ingezet op een bre de b asis van Cit taslow. De ambities en sp elre gels vanuit de geme ente zijn dan o ok ingedeeld iin vijf thema’s die allen gericht zijn op het bevorderen van de kwaliteit van leven en duurzaamheid en aansluiten op het Cittaslow keurmerk. Deze thema’s zijn: 1. Identiteit & ruimtelijke kwaliteit 2. Klimaat & ruimtegebruik 3. Groen, ecologie & water 4. Wonen, welzijn & sociale verbondenhied 5. Mobiliteit. Deze vijf thema’s en de bijbehorende ambities en spelregels worden hieronder kort toegelicht. 1. Identiteit & ruimtelijke kwaliteit Het plangebied speelt een belangrijke rol in d e ve r b i n d i n g va n h et d o r p M a a s l a n d m et d e n a a stg e l e g e n Co m m a n d e u rs p o l d e r. D e verkavelingsstructuur van de omgeving komt tot uitdrukking en zichtrelaties met het op en landschap worden sterker. D e r i j ke c u l t u u r h i s to r i e, z o a l s d i e va n h et s l ote n p a t ro o n , m o et i n sta n d b l i j ve n . N a t u u r v r i e n d e l i j ke s l o o t o ev e r s h e l p e n d e biodiversiteit te verhogen. Wandelpaden over de hogere delen in het gebied bevorderen het recreatief gebruik. De paden kunnen zo nodig dicht tijdens het broedseizoen. De b e l ev i n g swa a rd e va n h et g e b i e d wo rd t

14

g e ke n m e r k t d o o r e e n u i t h et g e b i e d voortkomende identiteit. Deze wordt versterkt door het zorgvuldig ontworpen stedenbouwkundig plan de samenhang met de architectuur. 2. Klimaat & ruimtegebruik Door klimaatveranderingen regent het vaker en harder. De wijken van de toekomst, dus ook deze ontwikkeling, zijn hierop voorbereid. Het is van belang om water op te vangen tijdens hevige regenval. Vanaf het dak van de woningen wordt regenwater eerst gebufferd en vervolgens l a n g za a m a fg evo e rd n a a r wa te r b e rg e n d e voorzieningen. Gebufferd water is zeer waardevol voor de bewatering tijdens droge periodes. Nederland bereidt zich voor op de energietransitie. D a a ro m i s h et va n b e l a n g d a t o o k d ez e o nt w i k ke l i n g h i e ro p i n s p e e l t. D e wo n i n g e n wo rd e n d a a ro m e n e rg i e n e u t ra a l g e b o u wd . Ze liggen bijvo orb e eld slim qu a b ezonning, gebruiken energie uit duurzame bronnen, hebben geen gasaansluiting en zijn voorbereid op de uitwisseling van elektriciteit (smar t grid). Het gebied ligt in de koelte van het buitengebied. Hittestress is een veelvoorkomend fenomeen in het stedelijk gebied. Het doel is om hittestress te voorkomen. Dit kan door het minimaliseren van verharding en het optimaliseren van de juiste beplanting. 3.

Groen, ecologie & water De Maaslandse Zoom kent e e n o pva l l e n d e wa te r s t r u c t u u r b es ta a n d e u i t b re d e wa te rg a ng e n. Deze wa te rg a ng e n z i j n va n b e l a n g vo o r d e o p e n h e i d e n d e verkavelingsstructuur als de biodiversiteit van h et g e b i e d . H et b e h o u d va n d i t syste e m i s daarom zeer belangrijk. Door het toepassen van bijvoorbeeld natuurvriendelijke slootoevers kan

Het karakter afstemmen op zowel het dorp als het landschap

Waterneutraal ontwikkelen

Natuur en biodiversiteit versterken

Ruimte voor recreatie en ontmoeting

15

CITTASLOW, AMBITIES & SPELREGELS

RANDVOORWAARDEN

de biodiversiteit worden verhoogd. Het gebie d b estaat vo or e en gro ot de el uit weiland. Ondanks de groene uitstraling is dit een zeer soortendivers arm type gebied. De ontwikkeling integreert de locale biotopen en o n d e rste u nt d a a r m e e d e b i o d i ve rs i te i t va n Maasland. Zowel de openbare ruimte als de gebouwen dragen bij aan de verhoging van de biodiversiteit en ecologische kwaliteit. De realisatie van groene gevels en bijvoorbeeld de integratie van voorzieningen in de bebouwing voor o.a. vleermuizen en vogels kan hier een rol in spelen. De openheid van het gebied zorgt voor een directe relatie tussen het stedelijk en het buitengebied. Deze relatie zal behouden blijven door een zichtlijn. Deze biedt ook mogelijkheden voor ecologische en recreatieve ontwikkeling. 4. Wonen, welzijn & sociale verbondenhied Wonen bij dit landschap vindt plaats in een p a ss e n d e d i c ht h e i d . H et g ro e n - h i sto r i s c h e karakter van het gebied is van zo’n grote waarde, dat mensen hier in rust wonen met respect voor natuur en omgeving. De woningen worden op een kwalitatieve manier in het landschap ingepast. De ontwikkeling dient bij te dragen aan de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde van het gebied. De grote hoeveelheid groen komt ten goede aan de gezondheid van de gebruikers.

De inrichting stimuleert de bewoners van heel Maasland om te bewegen en elkaar te kunnen o nt m o ete n . D a a r m e e wo rd t h et e e n st u k j e leefomgeving voor iedereen. Een inclusieve leefomgeving houdt rekening met iedereen die in het gebied verblijft. Dit kan o.a. bereikt worden door het aanbieden van een gevarieerd woningaanbod, het toegankelijk maken van de openbare ruimte voor mindervaliden en het aanbieden van de gewenste voorzieningen.

16

Daarnaast voldoet een veilig openbaar gebied aan het politiekeurmerk. In dit bijzondere en goed in de natuur ingepaste woonbuurtje heeft de bebouwing een eigen en met zorg ontworpen architectuur. De woningen kenmerken zich door hun goede aansluiting bij de historie en door hun logische inpassing in het landschap. 5. Mobiliteit. Om de rust en ruimte in het gebied te waarborgen wordt er gestreefd naar een beperkte impact van de auto in de woonbuurt. De buurt wordt ontsloten vanaf de Hofsingel en Doelstraat. Geparkeerde auto’s worden zove el mo gelijk aan het zicht ont trokken. Mo gelijk kan er gebruik worden gemaakt van de twee grote parkeerplaatsen die aan het plangebied grenzen. Om het plangebied zijn verschillende recreatieve aanleidingen, zoals het doelpad, om op aan te sluiten. Door het to evo e gen van re cre atieve routes wordt de verbinding tussen het stedelijk gebied en het buitengebied versterkt. Hiermee ontstaat er een kwalitatief recreatief netwerk voor Maasland.

Recreatief toegankelijk maken

Gezonde en duurzame materialen

Slimme boven- en ondergrondse infrastructuur

Ruimte voor recreatie en ontmoeting

Er wordt gestreefd naar een slimme en minimale infrastructuur voor bijvoorbeeld straatverlichting, o n d e rg ro n d se ka b e l s e n l e i d i n g e n e n verkeersborden. De spelregels en ambities vanuit de gemeente vormen de leidraad voor dit BKP en VSO. Het vervolg van dit document is in hoofdlijnen opgebouwd aan de hand van de vijf thema’s die vanuit de gemeente zijn meegegeven. Het stedenbouwkundige plan en de architectonische uitgangpunten worden beschreven binnen het thema: “Identiteit & ruimtelijke kwaliteit”. De inrichting van de openbare ruimte wordt beschreven aan de hand van de vier overige thema’s.

17

EEN LANDSCHAPPELIJK STEDENBOUWKUNDIG PLAN

D e b a s i s vo o r h et p l a n vo r mt het gebiedspaspoort, waarin de randvoorwaarden voor het gebied zijn gedefinieerd.

IDENTITEIT & KWALITEIT

H et p l a n g e b i e d l i g t b i n n e n d e aangewezen gro ene buffer. De groene buffer is een compact niet verstedelijkt landschap. In dit gebied vinden geen grootschalige nieuwe ontwikkelingen plaats. Daarnaast d ra g e n n i e u we o nt w i k ke l i n g e n bij aan de recreatieve gebruikse n b e l ev i n g swa a rd e e n d e contrastkwaliteit met het stedelijk gebied. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, zolang de schaal en het karakter van deze gebieden in stand worden gehouden. Het plan wordt gekarakteriseerd door een groene centrale groene as. Deze as creëert zichtlijnen van en naar het buitengebied. Langs d e a s z i j n d r i e s fe e rg e b i e d e n ge cre ë erd. De b ouwho o gtes in deze gebieden lopen langzaam op richting het buitengebied en sluiten aan op de bouwhoogtes i n d e d i re c t e o m g ev i n g . H e t plan is kleinschalig en informeel. Wo n i n g e n l i g g e n a a n r u s t i g e s t ra a t j e s o f a a n e e n p a r k j e. Mensen ge dijen in e en gro ene l e efo m g ev i n g . H et vo o r l o p i g ontwerp schept de condities om in de verdere uitwerking een plan te maken waarin groen een hoofdrol speelt. Om een aantrekkelijk en g ezo n d l e e f k l i m a a t te m a ke n ,

C

C

B2

B1 B2 A

18

19

‘t Landje

STEDENBOUWKUNDIG PLAN

STEDENBOUWKUNDIG PLAN

a a n g e n a m e ve r b l i j fs p l e k ke n te creëren en biodiversiteit te stimuleren. O n t m o et i n g e n i n te ra c t i e t u ss e n bewoners wordt gestimuleerd, in een openbaar gebied dat zo veel mogelijk is toegesneden op de voetganger. Voor vo etgangers worden aansluitingen g e c re ë e rd n a a r d e o m l i g g e n d e g e b i e d e n . E r wo rd t a a n g e s l ote n op bestaande wandelpaden in de omgeving, waarmee de recreatieve routes worden verrijkt. Hierdoor komt er een recreatieve verbinding tussen het dorp en het buitengebied. ook het to ekomstige vo e dselb os wordt hiermee met de planlocatie verbonden en bereikbaar gemaakt. De locatie wordt voor g e m oto r i s e e rd ve r ke e r u i ts l u i te n d ontsloten vanaf de Hofsingel. Er zijn geen doorgaande wegen in het plangebied. E e n l u s v a n e e n r i c h t i n g sv e r ke e r ve r z o rg t d e o n t s l u i t i n g vo o r h e t g e h e l e g e b i e d . A u to b ewe g i n g e n worden zo kort mogelijk gehouden, parkeren gebeurt voor het overgrote deel in parkeerkoffers aan de kopse kanten van de b ouwblokken. Deze p a r ke e r ko f fe r s z i j n c o m p a c t e n efficiënt. De openbare ruimte bevindt zich aan de vo or zijde van de woningen en hebben een veilige en uitnodigende uitstraling.

20

21

T LANDJE

DE SLAGEN

DE UITKIJK

DEELGEBIEDEN

T LANDJE, DE SLAGEN, DE UITKIJK

D e M a a s l a n d s e z o o m w o rd t verdeeld in 3 sferen; “‘T landje”,”de Slagen” en “De Uitkijk”. De architectuur van de deelgebieden is op elkaar afgestemd, zodanig d a t e r é é n h e r ke n b a re b u u r t ontstaat. “‘T landje”; een boerenerf aan de Hofsingel als landelijke/agrarische e nt re e va n h et p l a n g e b i e d (deelgebied A) ”de Slagen”; In het middengebied wordt het slagenlandschap met d e l a n g e z i c ht l i j n e n b e na d r u k t (deelgebieden B1 en B2). “De Uitkijk”; de nieuwe dorpsrand a a n h et o p e n l a n d sc h a p. M et a p p a r te m e nte n - g e b o uwe n d i e georiënteerd zijn op het landschap wordt een directe relatie gemaakt t u ss e n d e w o o n b u u r t e n h e t b u i te n g e b i e d , wa a ro n d e r h et voedselbos (deelgebied C)

22

23

24

25

PROFIELEN

PROFIEL A

Profiel A - Schaal: 1:250

Profiel A is genomen ove r “ ’ t La n d j e” . Hier beginnen het plangebied en de groene zicht as vanaf d e H ofs i n g e l g ez i e n . Het water vormt e en natuurlijke buffer tussen het plangebied en de Commanderij.

26

27

PROFIELEN

PROFIEL B

Profiel B - Schaal: 1:250

Prof i e l B i s g e n o m e n over “de Slagen”. Het plangebied verbreedt zich hier en daarmee ook de groen centrale as. Deze as biedt hier ruimte aan een wadi. Hierdoor ontstaat niet alleen ruimte om water tijdelijk vast te houden, maar ook een plek o m te s p e l e n , a c t i ef te worden en samen te ko m e n . Ee n g ro ot deel van de woningen grenst aan deze groene oase en het ligt dan ook voor de hand d a t b u u r ta c t i v i te i te n plaats zullen vinden i n e n ro n d o m d i t groengebied.

D

28

PROFIEL C & D

Profiel C & D - Schaal: 1:250

In profielen C & D zijn de parkeerkoffers aan de kopse kanten van de rijwoningen te zien. D eze p a r ke e r ko f fe r s liggen buiten de zichtlijnen over de groene lengteas door h et p l a n g e b i e d . D e kof fe rs z i j n o m g eve n d o o r g ro e n , o m z e zo goed mogelijk i n te b e d d e n i n h et landschap uit het zicht van de b ewoners en gebruikers van de wijk en het omliggende landschap.

29

PROFIELEN

C

30

31

PROFIELEN

PROFIEL E

Profiel E - Schaal: 1:250

Prof i e l E i s g e n o m e n over “de Uitkijk”. Hier eindigt de groene zicht as in het voedselbos. De groenstrook tussen de gebouw bied een rustige plek waar mensen kunnen samen ko m e n e n k i n d e re n kunnen spelen.

IDENTITEIT & KWALITEIT ARCHITECTUUR

Aan de hoogtes van de bouwvolumes is reeds richting gegeven in het kavelpaspoort. Hierin lopen de volumes op van 1 laag met kap aan de entreezone van het gebied tot 3 of 4 lagen met kap aan de zijde grenzend aan het voedselbos. De architectuur in het plan dient een geheel te vormen, waarbij de kapvorm een overkoepelend thema vormt in het gebied.

32

Het gebied wordt verdeeld in 3 sferen; “‘T landje”,”de S l a g e n” e n “ D e U i t k i j k ” . D e a rc h i te c t u u r va n d e deelgebieden is op elkaar afgestemd, zodanig dat er één herkenbare buurt ontstaat. De bebouwing wordt onder architectuur ontworpen en heeft een eigen en onderscheidende architectuurstijl passend binnen het landelijke agrarische karakter van het gebied.

33

34

35

ZORGVULDIGE ARCHITECTUUR

‘T LANDJE

De woningen in ‘t Landje vo r m e n d e e nt re e va n de Maaslandse Zoom en ke n n e n e e n e i g e n t i j d s e architectuur die inspeelt op het landelijke karakter van het gebied. De woningen zijn vrijstaand en bestaan uit één laag met een kap, wa a ra a n e l e m e nte n a l s e r ke rs ku n n e n wo rd e n toegevoegd. De verbinding in het plan wordt gevormd door te werken met (steile) ka p p e n e n l i c hte g eve l s a l s u i tg a n g s p u n t. H i e r i n z i j n m e e rd e re v a r i a t i e s mogellijk.

ZORGVULDIGE ARCHITECTUUR

DE SLAGEN

D e a rc h i te c t u u r ta a l va n ‘De Slagen’ vormt de verbinding tussen ‘t Landje’ en ‘De Uitkijk’. Het gebied wo rd t g e ke n m e r k t d o o r wonen aan het groen, De woningen direct grenzend a a n ‘ t La n d j e ’ k e n n e n d eze l fd e ka pvo r m e n b e s ta a n u i t 2 l a a g m et e e n ka p. V e rd e r i n h e t plan lo opt dit op naar 2 lagen met een kap. Er zijn hier meerdere kapvormen mogelijk

36

Kapvormen in Maasland

37

38

39 Sfeerimpressie wonen aan natuurlijke oever

ZORGVULDIGE ARCHITECTUUR

DE UITKIJK

De appar tementen in ‘De Uitkijk’ staan aan de rand van het vo e dselb os en hebben zicht op de Maaslandse polder r i c h t i n g d e K w a ke l w e g . D eze g e b o u we n vo r m e n het hoogste punt van het plan en bestaan uit 3 of 4 lagen met een kap. Net als in ‘t Landje’ en ‘De Slagen’ wo rd e n d e g e b o u we n gekenmerkt door kappen e n g eve n to p g eve l s e e n e i g e n i d e nt i te i t a a n h et gebouw.

DAKVORMEN

ARCHITECTONISCHE SAMENHANG

De Maaslandse Zoom wordt gekenmerkt door d a ke n d i e i n m e e rd e re verschijningsvormen kunnen voorkomen. - Verschillende ka pvo r m e n m o g e n gecombineerd worden tot é é n g e h e e l . B i j v. door topgevel. - Belegd met traditionele materialen.

40

41

- Lichte gevels - Materialen kunnen gecombineerd worden - Aardse tinten passend in de omgeving - Topgevels worden gebruikt om ieder blok identiteit te geven en met elkaar te verbinden

LCIHTE GEVELS

- Gebruik van elementen die verwijzen naar dorpskern, zoals stucwerk in blokverband - Traditioneel - materiaalgebruik a l s m etswe l we r k of stucwerk, eventueel in combinatie met hout.

42

43

ARCHITECTONISCHE SAMENHANG

G eve l a f w e r k i n g b e s ta a t uit lichte materialen. Hierin komen typisch Maaslandse e l e m e nte n n a a r vo re n , zoals lichte baksteen, gekeimd of afgewerkt met stucwerk in blokverband.

GEPOTDEKSELD HOUT

ARCHITECTONISCHE SAMENHANG

Gepotdekseld hout vormt een architectonisch element binnen de b e e l d kwa l i te i t. H et ko mt voor in combinatie m e t a n d e re m a t e r i a l e n en vormt hierin het verbindende element. - Zw a r te ra b b a td e l e n horizontaal of verticaal. - Combinatie met andere materialen. - Wo rd t i n g ezet a l s accent, bekleedt niet de gehele bouwmassa. - Ve r w i j ze n d n a a r h et l a n d e l i j k a g ra r i s c h e karakter van het gebied.

44

45

- Subtiele dakgoot. - Traditioneel materiaal gebruik. Bakstenen of houten gevels, dak van pannen of riet. - Kleurgebruik traditioneel en gedekt

DETAILERING & AFWERKING

- Gebruikte materialen p assen qua structuur goed in de omgeving en refereren terug naar dorpskern. - Gemeleerde daken ve rsc h i l l e n d e k l e u re n pannen om een g e m e l e e rd d a k te vormen. - B a l u s t ra d e s w o rd e n zo veel mogelijk traditioneel uitgevoerd, h et g e b r u i k va n g l a s wordt beperkt. - Ro l l a g e n l a n g s d e dakrand kunnen g e b r u i k t wo rd e n o m de vorm van de gevels te a cce nt u e re n e n ve r w i j ze n te r u g n a a r de oude dorpskern.

46

47

ARCHITECTONISCHE SAMENHANG

Materialisatie afgestemd op landelijk karakter.

48

49 Zonnepanelen op dak

ARCHITECTONISCHE SAMENHANG

ENERGIE NEUTRAAL BOUWEN

Een duurzame leefomgeving wordt gerealiseerd door samenhangende oplossingen te b i e d e n va n u i t v i e r d u u r zaamheidspijlers: Klimaat & l a n d s c h a p, E n e rg i e, C i rc u l a r i te i t e n M o b i l i te i t. D i e p i j l e rs sta a n n i et l os v a n e l k a a r. D u u r z a m e gebiedsontwikkeling v ra a g t o m i nte g ra t i e e n verbinding van beschikbare ke n n i s e n o p l o s s i n g e n . De mo gelijkhe den om te verduurzamen beoordelen we d a a ro m a l t i j d i n h u n onderlinge samenhang. We vertalen ze in een integraal duurzaamheidsconcept. De invulling kan van gebied tot g e b i e d ve rsc h i l l e n . De n k aan gro en in de wijk om waterberging én recreatie mogelijk te maken. Of aan een innovatief warmtenet in combinatie met oppervlaktewater.

OPENBARE RUIMTE KLIMAAT, RUIMTEGEBRUIK, GROEN, ECOLOGIE, WATER, WONEN, WELZIJN, SOCIALE VERBONDENHEID & MOBILITEIT

De basis voor het plan vormt het gebiedspaspoort, waarin de randvo orwaarden vo or het gebie d zijn gedefinieerd. Het plangebied ligt binnen de aangewezen groene b u f fe r. De g ro e n e b u f fe r i s e e n n i et ve rste d e l i j k t landschap van relatief beperkte omvang tussen of grenzend aan de steden. In dit gebied vinden geen grootschalige nieuwe ontwikkelingen plaats. Daarnaast dragen nieuwe ontwikkelingen bij aan de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde en de contrastkwaliteit met het stedelijk gebied. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, maar extra bescherming tegen (grootschalige)

50

stedelijke ontwikkeling is van belang om de schaal en het karakter van deze gebieden in stand te houden.

TP

Het plan wordt gekarakteriseerd door de centrale groene as. Deze as creëert zichtlijnen van en naar het buitengebied. Langs de as zijn drie sfeergebieden gecreëerd. De bouwhoogtes in deze gebieden lopen langzaam op richting het buitengebied en sluiten aan op de bouwhoogtes in de directe omgeving. Het plan is kleinschalig en informeel. Woningen liggen aan rustige straatjes of aan een parkje. Mensen gedijen in een groene leefomgeving.

E

51

Het bladerdek van de bomen vertraagt de afvoer van het hemelwater

Wa a r m o g e l i j k v i n d t a f vo e r va n water in de Maaslandse zoom plaats over straat. In een klimaat waarin wateroverlast en dro o gte ste e ds vaker aan de orde van de dag zijn, is het zaak om goed na te denken over een robuuste waterhuishouding. Niet alleen de hoeveelheid berging is hierbij relevant.

WATERNEUTRAAL ONTWIKKELEN

KLIMAAT & RUIMTEGEBRUIK

Groene inrichting tuin stimuleren

Regenwater wordt opgevangen in regentonnen en wordt gebruikt voor beregening van de tuin

Doelstelling is het water zoveel als mogelijk vertraagd en zichtbaar af te voeren en vervolgens lokaal vast te houden. Een goede en stabiele grondwaterstand is belangrijk voor de vegetatie en helpt droge periodes door te komen. In het plan zijn wadi’s en oppervlaktewater opgenomen. Re g e nwa te r d a t va n d e d a ke n van de woningen afstroomt zal, bij voorkeur en waar mogelijk, worden op gevangen en gebruikt kunnen worden voor beregening van de tuin.

52

De parkeervakken zijn gemaakt van waterdoorlatende bestrating

Overtollig regenwater wordt via een goot in het straatprofiel afgevoerd naar een nabijgelegen greppel

Een wadi zorgt voor een tijdelijke buffering en uiteindelijk vertraagde afvoer en infiltratie van het regenwater

53

WATERSYSTEEM

KLIMAAT & RUIMTEGEBRUIK

Voor het plangebied wordt ingezet op waterneutraal ontwikkelen. Zo blijft water langer in het gebied en wordt verdroging zoveel mogelijk voorkomen. Dit wordt mede mogelijk gemaakt door de toepassing van gezonde en duurzame materialen Z o a l s h a l f v e r h a rd i n g v o o r d e voetpaden en parkeervakken. Waar m o g e l i j k wo rd t o p e n b est ra t i n g toegepast.

54

55

Parkeerplaatsen kunnen in een vorm van halfop en verharding worden aangele gd, mits de gebruikskwaliteit van de parkeerplaatsen gegarandeerd is. Do or de gro ene, schaduwrijke en waterrijke inrichting van het gebied en de minimale verharding wordt hittestress voorkomen.

56

57

KLIMAAT EN RUIMTEGEBRUIK

HITTESTRESS VOORKOMEN

D e p a d e n e n we g e n wo rd e n uitgevo erd in e en gemêle erde e l e m e n t e n v e r h a rd i n g . I n h e t legpatroon kent de verharding oog voor detail door het toepassen van verschillende verbanden. De toegangspaden tot de achtererven zijn ondergeschikt in de hiërarchie e n wo rd e n i n e e n a f w i j ke n d e kleur gerealiseerd. Op informele routes wordt er naar gestreefd om (geb onden) halfverharding toe te passen. De textuur, kleur en het geluid wanneer je je over de halfverharding beweegt dragen bij aan de verblijfskwaliteit.

NATUUUR & BIODIVERSITEIT

GROEN, ECOLOGIE & WATER

Groen speelt een niet te onderschatten rol in het welbevinden van mensen; op vele fronten levert een natuurlijk decor een grote bijdrage aan een aangename l e efo m g ev i n g . H et b e l eve n va n d e seizoenen, het horen ruisen van de wind door de bomen, de geur van bloesem, bloemen die uitkomen: groen prikkelt de zintuigen. In de Maaslandse zoom is de groeninrichting geen invuloefening, maar een weloverwogen ontwerp. In het veranderende klimaat is het de verwachting dat niet alleen gemiddelde temperaturen zullen stijgen, maar ook dat uitersten zich vaker zullen voordoen. G rote re d ro o g te, h ev i g e r re g e nva l , l a n g e re p e r i o d es va n ( ex t re m e ) warmte. Het stedenbouwkundig plan e n d e i n r i c ht i n g va n d e o p e n b a re ruimte kunnen de conse quenties hiervan verzachten. Een zorgvuldige g ro e n i n r i c ht i n g h e l pt b ove n d i e n e e n a a n g e n a a m m i c ro k l i m a a t t e bewerkstelligen voor mens en dier. Op alle fronten wordt werk gemaakt van het maken van een groene buurt. Aan de entree van het plangebied ligt een siertuin, met onderbeplanting die een groot deel van het jaar in bloei staat. Indien er bomen worden geplant, zijn deze kleinblijvend, Het toepassen van heesters is mogelijk, bij voorkeur bloeiende. De beplanting in de siertuin draagt bij aan het vergroten van de biodiversiteit in het plan.

58

(Fruit)bomen voor de vogels, bijen en andere insecten

Nestkastjes opnemen in het ontwerp van de woningen

Stimuleren van gevelgroen zoals blauwe regen voor bijen en andere insecten

Zoveel mogelijk toepassen van halfverharding i.p.v. bestrating

Groene erfscheidingen voor beschutting kleine vogels en insecten

Rekening houden met bloeiseizoenen van het groen, zoveel mogelijk spreiden over het jaar

Trapsgewijze opbouw groen met hoogteverschillen voor optimale beschutting kleine beesten

Ondiepe groene goot , vochtige habitat

Groene inrichting van tuinen met bloemen, struiken en bomen stimuleren

59

In overle g met de geme ente zal worden b ekeken of het mo gelijk is de bewoners een deel van het groenbeheer op zich te laten nemen. Dit kan bijdragen aan betrokkenheid bij de buurt en directe leefomgeving. B o o ms p i e g e l s , g ro e nst ro ke n , heesters en het gras in de parkjes: hier weerspiegelt zich een rijkdom aan soorten. Geen onverschilligheid: iedere vierkante meter is ontworpen met het oog op het vergroten van soortenrijkdom en het creëren van een aantrekkelijk straatbeeld. Gras wordt langs hoofdwegen, op oevers en in wadi’s extensief beheerd, zodat half hoog gras, kruiden en bloemen de kans krijgen.

GROENINRICHTING

GROEN, ECOLOGIE & WATER

B o m e n s p e l e n e e n b e l a n g r i j ke rol in Maasland. Ze b ep alen het straatbeeld, zorgen voor schaduw & beschutting en vormen een habitat vo o r fa u n a . O o k h e l p e n b o m e n bij het opnemen van regenwater e n v e r t r a g e n v a n d e a f v o e r. D e b o m e n z i j n g e e n to eva l l i g e i nv u l l i n g va n s t ra a t, p l e i n e n e n hofjes, maar zijn een structurerend g e g eve n . St ra a t p rof i e l e n e n p a r ke e ro p l o ss i n g e n b i e d e n d e ruimte die nodig is om bomen een prominente plek te geven in het plan. Soortkeuze wordt zorgvuldig afgestemd op de situatie, in grootte, vorm en soort. In zijn algemeenheid wordt een diversiteit in geslachten en so or ten nag estre efd, om het bomenplan zo robuust en weerbaar mogelijk te maken.

60

61

ERFSCHEIDINGEN

De voortuin vormt, samen met de sto ep, de overgangszone tussen woning en openbaar gebied. De erfgrens aan de straatzijde wordt d o o r d e b ewo n e rs i n g e r i c ht e n kan bestaan uit een lage groene haag, een stoep of een metalen hekwerk. Op een aantal plaatsen is de erfscheiding voorgeschreven en wordt deze aangelegd door de ontwikkelaar. Dit is vooral ter plaatse van de pleintjes en hofjes centraal in het plan. Bij de planontwikkeling worden de volgende principes aangehouden: De afbakening van de onderlinge erfgrenzen is een zaak van (overleg t u s s e n ) d e e i g e n a re n v a n d e percelen Bij hoekwoningen die ook met de zijgevel aan de openbare ruimte grenzen, ligt de overgang tussen hoge en lage erfscheiding ter hoogte van de achtergevel. Hagen worden aangeplant met een hoogte van tenminste 0,80 m. Erfafscheidingen in de zichtlijnen zijn in de vorm van gebie dseigen b eplanting en zijn maximaal 1,20 hoog.

62

63

GROEN, ECOLOGIE & WATER

E r fsc h e i d i n g e n zu l l e n o p p r i va te g ro n d wo rd e n g e re a l i se e rd . Wa a r m o g e l i j k z u l l e n g ro e n e erfscheidingen worden toegepast. Lage hagen markeren de voorzijde van de woningen en bepalen mede het stedenbouwkundig beeld.

OPENBARE OEVERS

GROEN, ECOLOGIE & WATER

Door middel van het inzetten van p l a s b e r m e n , wo rd t e e n a a n ta l do elen nagestre efd. Plasb ermen stimuleren bio diversiteit van flora en fauna. De rietkragen die door de plasbermen ontstaan, zorgen daarnaast ook voor privacy en voor een natuurlijk beeld. Kavels worden uitgegeven inclusief een deel van het aangrenzende water. Publieke oevers krijgen een talud van ca 1: 3 zonder beschoeiing. De begroeiing van het talud bestaat uit wild gras met bloemenmengsel, extensief beheerd.

64

65

66

67

GROEN, ECOLOGIE & WATER

PRIVÉ OEVERS

Idee is om de tuinen zoveel mogelijk verblijfs- en gebruikskwaliteit aan het water te geven en tegelijk het totaalbeeld te conditioneren. Vanaf openbaar gebied is er goed zicht op de oevers die grenzen aan de private kavels, de inrichting van de oeverzone bepaalt dan ook in grote mate de belevingskwaliteit.

SPELEN

WONEN, WELZIJN & SOCIAAL

I n h et p l a n g e b i e d wo rd e n speelvoorzieningen opgenomen vo or kinderen van 2 tot 6 jaar. Deze worden gepositioneerd op e e n ce nt ra l e p l e k i n h et p l a n , ve r ke e r ve i l i g , m et vo l d o e n d e sociale controle. De speelplaats krijgt toestellen met een natuurlijke uitstraling, er komt zitgelegenheid en er wordt voorzien in plekken met schaduw. De valondergrond zal worden gemaakt van natuurlijke materialen. Naast deze aangelegde elementen bieden de grasveldjes gelegenheid tot spelvormen met eigen spelinvulling, bijvoorbeeld met de bal.

68

69

ONTMOETEN

Wij be ogen deze ontmoeting en verblijf te stimuleren waardoor een woongemeenschap gaat ontstaan van gelijk-gestemden. Door het realiseren van openlucht sportvoorzieningen biedt de woonomgeving mogelijkheden aan om zelf initiatieven te nemen om activiteiten te programmeren.

70

71

WONEN, WELZIJN & SOCIAAL

G ro e n e n l a n d s c h a p ve r b i n d e n mensen aan de plek waar ze wo n e n m a a r ve r b i n d e n m e nse n o ok onderling. Do or gezamenlijk gebruik en verblijf maar zeker ook door het scheppen van condities voor ontmoeting.

RECREATIE

MOBILITEIT In bewerking

72 73

74 75

MOBILITEIT

PARKEREN

In bewerking

JANUARI 2022

DE MAASLANDSE ZOOM