Bijlage 2 - Toelichting bij ontwikkelvisie De Kroon 12112025

Nog nodig In de toekomst zal er booronderzoek uitgevoerd dienen te worden door de ontwikkelende partij.

Risico’s Het risico is dat uit het booronderzoek blijkt dat er aanvullend onderzoek nodig is. Dit risico wordt in de tenderprocedure (zie strategisch plan van aanpak) verlegd naar de ontwikkelaar. Het is daarmee geen financieel risico voor de gemeente.

31

Toelichting & onderbouwing bij ontwikkelvisie De Kroon – d.d. 12-11-2025

Asbestinventarisatie Doel Vaststellen of er asbesthoudende materialen in de huidige bebouwing zit.

Situatie & Conclusie Aan de hand van een asbestinventarisatie onderzoek kan er vastgesteld worden of er asbesthoudende materialen aanwezig zijn in de huidige opstallen. Dit onderzoek is nodig omdat de opstallen gesloopt gaan worden. Dit onderzoek is afgerond. Aan de hand van een asbestinventarisatie is in de woning een aantal bronnen gevonden met asbesthoudende en asbestverdachte toepassingen. De bronnen zijn o.a. beglazingskit, hitteschild van de haard, stopbuskranen en de Cv-ketel. De bronnen vormen geen direct risico maar moeten we voorafgaand aan de sloop van de woning verwijderd worden. Het verwijderen van de bronnen wordt uitgevoerd door specialistisch bedrijf en vormt geen risico voor de omgeving. De financiële impact hiervan is gering en meegewogen in de opgenomen sloopkosten.

Nog nodig Niets.

Risico’s Er bestaat geen vermoeden tot verborgen asbesthoudende materialen in de constructie van de woning. Oftewel, de risico is heel laag dat er nog iets wordt aangetroffen tijdens het slopen, anders dan wat er al verwijderd wordt.

32

Toelichting & onderbouwing bij ontwikkelvisie De Kroon – d.d. 12-11-2025

Grondlevering & Fiscaliteiten Doel Het doel is om fiscale knelpunten te voorkomen die de financiële haalbaarheid van het project onder druk zetten. Concreet gaat het om: •

het voorkomen van overdrachtsbelasting voor de ontwikkelaar (10,4%), aangezien dit een kostprijsverhogende factor is;

•

het voorkomen van niet-verrekenbare btw op het woonrijp maken, wanneer deze werkzaamheden door de ontwikkelaar worden uitgevoerd.

Door een juiste fiscale opzet — zoals levering als btw-belast bouwterrein en correcte afspraken over de aanleg van openbare voorzieningen — kunnen deze kosten worden beperkt of voorkomen.

Situatie & Conclusie De gemeente heeft het perceel aan de Kasteellaan aangekocht met het doel om woningbouw te realiseren. Op het moment van levering van verkoper aan gemeente stond er nog een functioneel woonhuis op het perceel. Volgens fiscale regelgeving kwalificeert een perceel alleen als bouwterrein (en dus voor btw-belaste levering) als het onbebouwd is. De gemeente is zelf vrijgesteld van overdrachtsbelasting bij aankoop, maar voor de ontwikkelaar geldt deze vrijstelling niet. Om te voorkomen dat de overdracht van de grond van gemeente aan ontwikkelaar leidt tot een kostprijsverhoging van 10,4% overdrachtsbelasting, moet het perceel als btw-belast bouwterrein worden geleverd. Dit vereist dat de gemeente het pand voorafgaand aan de levering sloopt. Belangrijk te vermelden ter verduidelijking is dat een ontwikkelaar de omzetbelasting (21%) kan terugvragen bij de belastingdienst wanneer de te leveren prestatie (verkoop van een woning) belast is met btw. Overdrachtsbelasting kan niet worden teruggevraagd. Daarom leidt een overdracht van gronden in de overdrachtsbelasting tot een kostprijsverhoging van 10,4% over de grondwaarde voor een ontwikkelaar. Hoewel de gemeente vanwege personele capaciteit zo min mogelijk werkzaamheden zelf wil uitvoeren, is het in dit geval fiscaal noodzakelijk dat de sloop door de gemeente plaatsvindt.

Alleen dan kwalificeert het perceel als onbebouwd en kan het fiscaal als bouwterrein worden aangemerkt. De gemeente draagt daarom zorg voor de sloop van de opstallen en zorgt dat dit gerealiseerd is voordat de grond wordt geleverd aan de ontwikkelaar. Hierbij worden de juiste uitgangspunten en procedures in acht genomen die voortkomen uit het nader onderzoek naar Flora & Fauna (zie paragraaf Flora & Fauna). Daarnaast geldt dat het woonrijp maken in dit project door de ontwikkelaar wordt uitgevoerd. In de meeste gevallen doet de gemeente dit zelf en kan zij de btw op deze kosten terugvragen via het btw-compensatiefonds. Omdat de ontwikkelaar deze taak nu op zich neemt, kan hij — mits dit juridisch correct wordt vastgelegd — de btw op deze kosten verrekenen via zijn eigen btw-aangifte. Hiervoor is een schriftelijke verklaring van de gemeente nodig waarin wordt bevestigd dat de aanleg van het openbaar gebied in opdracht van de gemeente plaatsvindt. De gemeente draagt zorg voor deze schriftelijke verklaring. Om btw-belast te kunnen leveren en fiscale voordelen veilig te stellen, zijn de volgende stappen noodzakelijk:

33

Toelichting & onderbouwing bij ontwikkelvisie De Kroon – d.d. 12-11-2025 •

Sloop door de gemeente vóór levering. Alleen dan kwalificeert het perceel als bouwterrein.

•

Contractuele vastlegging Duidelijke formulering in de koopovereenkomst dat het gaat om levering van een bouwterrein, inclusief gezamenlijke intentie en sloopverplichting.

•

Schriftelijke verklaring voor openbare voorzieningen. Indien de ontwikkelaar het openbaar gebied aanlegt, moet de gemeente schriftelijk verklaren dat dit gebeurt in opdracht van de gemeente, zodat de btw aftrekbaar is voor de ontwikkelaar.

Risico’s •

•

• •

Als het pand niet vooraf is gesloopt, kwalificeert het perceel niet als bouwterrein en is overdrachtsbelasting verschuldigd. De bijbehorende beheersmaatregel is het zorgdragen van de sloop voorafgaand aan de levering waarmee dit risico wordt beheerst. Zonder correcte juridische vastlegging kan de ontwikkelaar de btw op aanlegkosten niet verrekenen, wat leidt tot hogere kosten. De bijbehorende beheersmaatregel is dat de gemeente zorg draagt voor de juiste juridische verklaring waardoor dit risico wordt geminimaliseerd. Bij gebrek aan duidelijke afspraken over intentie, sloopverplichting of btw-optie vervalt het fiscale voordeel voor de ontwikkelaar. Het nader jaarrond onderzoek naar Flora & Fauna kan leiden tot een nog onvoorziene vertraging van de sloop. De bijbehorende beheersmaatregel is dat dit jaarrond onderzoek in 2026 al wordt uitgevoerd en dat in de huidige procesplanning (zie strategisch plan van aanpak) hier al rekening mee wordt gehouden. Het risico wordt daarmee ingeschat op als een klein risico.

34

Toelichting & onderbouwing bij ontwikkelvisie De Kroon – d.d. 12-11-2025

Planeconomie Doel Het financieel doel van dit project is om als gemeente financieel neutraal uit te komen. Dat betekent dat de kosten die wij maken — zoals de aankoop en sloop van het pand — volledig gedekt moeten worden door de opbrengsten uit de grondlevering. Binnen deze neutrale positie hebben we verkend of er ruimte is voor een (indirecte) financiële bijdrage aan het project de Zuidrand, omdat het aandeel sociale woningen in De Zuidrand toeneemt door dit project. We kiezen hierbij voor: •

een bijdrage voor niet-gerealiseerde sociale huurwoningen van €490.000,- totaal (gebaseerd op in ieder geval compensatie voor 7 woningen x € 70.000);

•

een percentage (50%) van de meeropbrengst boven het minimale grondbod.

Deze verkenning is mede relevant vanwege de programmatische relatie met het project De Zuidrand, waarin vergelijkbare maatschappelijke doelstellingen (volkshuisvestelijke opgaven) worden nagestreefd.

Situatie & Conclusie Het uitgangspunt voor de beschrijving van de situatie en de daarbij behorende conclusie is het ruimtelijk kader zoals wordt voorgesteld vast te stellen (zie Ontwikkelvisie De Kroon). Voor dit project kiezen we als gemeente voor een beperkte uitvoeringsrol. We voeren zelf de sloop uit, zodat het perceel fiscaal als bouwterrein kan worden geleverd en overdrachtsbelasting voor de ontwikkelaar wordt voorkomen. De sloopkosten en plankosten worden gedekt via een investeringskrediet. We rekenen gemeentelijke uren toe aan dit krediet en onderbouwen vooraf dat de verwachte verkoopopbrengst deze kosten dekt. Er wordt géén grondexploitatie geopend. Na vaststelling van de Ontwikkelvisie met daarbij behorend ruimtelijk kader, deze Toelichting en het Strategisch plan van aanpak (een onlosmakelijke drie-eenheid) zal een investeringskrediet worden aangevraagd. Op basis van de huidige financiële inschatting is het resultaat van dit project positief. Met dit positieve resultaat kunnen we een (indirecte) financiële bijdrage doen aan het project de Zuidrand. We onderzoeken op dit moment nog op welke wijze deze bijdrage rechtmatig kan worden ingezet en welke mogelijkheden hiervoor bestaan, bijvoorbeeld via het fonds sociale woningbouw of de Reserve Grondexploitaties.

Wat nog onduidelijk is, is hoe de ontwikkelaar de benodigde waterberging op eigen terrein gaat invullen en welke kosten hiermee gemoeid zijn. Hoewel dit een technische verplichting is die bij de ontwikkelaar ligt, kan het directe gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van het plan en daarmee voor het succes van de tender. In de praktijk vertaalt dit zich in de mate van marktinteresse voor de tender (zie het strategisch plan van aanpak) en het uiteindelijke resultaat van de tender. Onder dat resultaat verstaan we grofweg:

35

Toelichting & onderbouwing bij ontwikkelvisie De Kroon – d.d. 12-11-2025 •

het ontwerp van het gebouw;

•

de inrichting van het projectgebied;

•

en de hoogte van het grondbod dat de ontwikkelaar aan de gemeente uitbrengt.

Nog nodig •

Aanvragen investeringskrediet voor de sloop en aanvullende plankosten.

•

Duidelijkheid over het, op de juiste wijze, rechtmatig kunnen inzetten van het positieve resultaat van De Kroon voor De Zuidrand.

Risico’s •

•

Onvolledige verwerking of onderschatting van waterberging, met risico op aanvullende kosten voor de ontwikkelaar en het mislukken van de tender indien het minimale grondbod te hoog blijkt. Goedkeuren investeringskrediet door het huidige college en raad in aanloop naar verkiezingen, wat bestuurlijk gevoelig kan liggen en tot vertraging kan leiden. Zonder investeringskrediet kan de tender wel worden gepubliceerd, maar de planning van de sloop is dan nog onzeker wat invloed kan hebben op de risico inschatting van de ontwikkelaar en daarmee het grondbod.

36