A 24079 Bijlage 2 Beschouwing

Anna van Raesfeltstraat 37, 2636 HX Schipluiden T 015 – 380 41 11, I www.middendelfland.nl E gemeente@middendelfland.nl, I www.middendelfland.nl

Bijlage 2 Beschouwing realisatie woningen ’s Herenstraat 16 Maasland Een beschouwing over het mogelijk maken van woningbouw middels transformatie met uitgangspunten: • Zoveel mogelijk behoud pand / uitstraling / gevels • Behoud authentieke trap • Voorbehoud: Constructieve kwaliteit en bouwkundige staat is niet meegenomen. Er is een eerste toets gemaakt op ruimte en plattegrond. Beschouwing Transformatie naar Wonen o.b.v. tekeningen • De verdiepingshoogtes maken Wonen mogelijk; • De lengte/breedte verhouding van het gebouw zijn gunstig voor woningbouw • Afhankelijk van indeling en plattegronden lijkt het nodig gevelopeningen aan te moeten passen om voldoende daglicht toetreding mogelijk te maken (voldoen aan eisen). Hierbij zal met name gedacht moeten worden aan: o Extra gevelopeningen achtergevel (westgevel); o Extra gevelopeningen zijgevels; o Goede entree zijgevel voor bijv. fietsenberging; o Verhogen deur begane grond voorgevel. • Aanvullende isolerende maatregelen zijn naar verwachting nodig om te voldoen aan een duurzaam en aangenaam leefklimaat. Dit kan ten koste gaan van een klein stukje woonoppervlak • Het aanleggen van een eenvoudige tractielift zou tot de mogelijkheden kunnen behoren. Eventueel onderzoek hiernaar verdient een aanbeveling. Dat maakt appartementen wellicht levensloop bestendig.

• Indeling van het gebouw in appartementen is mede afhankelijk van wensen ten aanzien van doelgroepen. Onderstaand op hoofdlijnen twee mogelijke programma’s met indicatieve oppervlakten. Appartementen tot 50 m2 grootte: • Geschikt voor starters; • Geen individuele buitenruimte vereist. Een collectieve buitenruimte is wenselijk maar niet vereist. Hierdoor hoeven geen balkons geplaatst te worden. Balkons wijzigen het gevelbeeld. Dit kan een waardevolle toevoeging zijn en hoeft geen negatief effect te hebben. Het is een overweging; • Een collectieve fietsberging volstaat (minimaal 1,5 m2 per appartement). Appartementen (of woningen) groter dan 50 m2: • Geschikt voor ook andere doelgroepen zoals medioren en senioren; • Individuele buitenruimte, verbonden aan de woning, is verplicht (BBL); • Een eigen, afsluitbare fietsenberging, per appartement is verplicht (BBL). Indien men niet bereid is (of het is niet toegestaan om) gevelopeningen te maken voor daglicht of te vergroten, dan wordt Wonen in dit pand lastig. Indien men niet bereid is om balkons toe te voegen aan het gevelbeeld, dan valt men automatisch in startersappartementen. Indien een lift aanbrengen niet mogelijk/wenselijk is (een tractielift hoeft niet duur te zijn), dan is enkel de begane grond geschikt voor senioren.

Anna van Raesfeltstraat 37, 2636 HX Schipluiden T 015 – 380 41 11 E 015 – 380 41 11, I www.middendelfland.nl Verkenning mogelijke programma’s: Variant 1 Laag

Aantal

Ruimtegebruik

Gebouw

Aantal

Indicatie

kamers

gebruikersopp.

verkoopwaarde

Wonen in m2

(marge 10%)

(NEN 2580)

Incl. BTW

Begane

Entree/hal met

Centrale hal

grond

trappenhuis

met

(lift?)

voorzieningen

Ruimte voor

Fietsenberging

individuele

/ containers

Opmerkingen

Indicatieve

Ca. 18 m2

Ca. 20 m2

bergingen fiets 1

1 appartement

3 kamers

100-102 m2

Buitenruimte

€ 500.000

nodig 1e etage

Hal met

Ca. 14 m2

trappenhuis 2

2

2 kamers

65 m2

appartementen 2e etage

Buitenruimte

€ 335.000

nodig

Hal met

Ca. 14 m2

trappenhuis 2

2

2 kamers

65 m2

appartementen Totaal

5

Buitenruimte

€325.000

nodig

appartementen

€ 1.820.000,-

Variant 2 Laag

Aan

Gebouw

tal

Ruimtegebruik

Aantal

Indicatie

kamers

gebruikersopp.

verkoopwaarde

Wonen in m2

(marge 10%)

(NEN 2580)

Incl. BTW

Begane

Entree/hal met

Centrale hal

grond

trappenhuis

met

(lift?)

voorzieningen

Ruimte voor

Fietsenberging

collectieve

/ containers

Opmerkingen

Indicatieve

Ca. 18 m2

Ca. 20 m2

berging fiets 2

2

2 kamers

50 m2

€ 230.000

appartementen 1e etage

Hal met

Ca. 14 m2

trappenhuis 3

3 kleine

2 kamers

42 m2

€ 200.000

appartementen / studio’s voor starters 2 etage

Hal met

e

Ca. 14 m2

trappenhuis 3

3 kleine

2 kamers

42 m2

€ 200.000

appartementen / studio’s voor starters Totaal

8

appartementen

€ 1.660.000,-

Anna van Raesfeltstraat 37, 2636 HX Schipluiden T 015 – 380 41 11 E 015 – 380 41 11, I www.middendelfland.nl Financiële globale verkenning: • 3 kleine appartementen per verdieping is doorgaans duurder dan 2 grotere appartementen in bouw/ontwikkeling. • Echter, de ontwikkeling van appartementen kleiner dan 50 m2 woonoppervlak per appartementen leidt tot een verhoudingsgewijs grote besparing voor de niet benodigde investering die voor balkons en aparte fietsenbergingen zou moeten worden gedaan. • Een kostenraming is nodig om dit juist te kunnen beoordelen. In deze verkenning is uitgegaan van kengetallen vanuit het Bouwkostenkompas voor de bouwkosten. Ook is de aankoopprijs van het pand meegenomen als projectkosten. Bij de verkenning zijn de volgende kosten niet meegenomen: • Plankosten; • Onderzoekskosten; • Mogelijke verplichte realisatie van buitenruimte (balkon); • Gezonde winst voor eigenaar; • Rentelasten. Een grove berekening voor de kosten leidt voor beide varianten tot het volgende: Kosten Bouwkosten per m2 BVO1 BVO (m2) Bouwkosten pand (ex BTW)

: € 1.800,: 600 : € 1.080.000,-

Aankoopprijs Projectkosten Projectkosten per m2 BVO

: € 525.000,: € 1.625.050,: € 2.675,-

1 Bouwkostenkompas

Een grove berekening voor de opbrengsten leidt voor beide varianten tot het volgende: Koopwoningen Variant 1 Opbrengst incl BTW € 1.820.000,-

BTW 21%

Gebruikersoppervlakken m2 (GO) 144 144 144 432

Bruto vloer-opperlak m2 (BVO) 200 200 200 600

Variant 2 Opbrengst incl BTW € 1.660.000,-

BTW 21%

Gebruikersoppervlakken m2 (GO) 144 144 144 432

Bruto vloer-opperlak m2 (BVO) 200 200 200 600

Opbrengst ex BTW € 1.504.000,-

Opbrengst ex BTW € 1.372.000,-

per m2 BVO € 2.506,-

per m2 BVO € 2.286,67

Anna van Raesfeltstraat 37, 2636 HX Schipluiden T 015 – 380 41 11 E 015 – 380 41 11, I www.middendelfland.nl Huurwoningen Variant 1 Appartement Verwachte huurprijs 65 m2 €880,-2 €1.158,-3 2 100 m €1.500,-4

Variant 2 Appartement 50 m2 42 m2

Verwachte huurprijs €880,-2 €880,-2

Woningen 4 1

Woningen 2 6

Huuropbrengst per maand €3.520,€1.158,€6.000,-

Huuropbrengst totaal per jaar €42.240,€55.584,€18.000,-

Huuropbrengst totaal5

€60.240,€73.584,-

Huuropbrengst per maand €1.760,€5.280,Huuropbrengst totaal5

Huuropbrengst totaal per jaar €21.120,€63.360,€84.480,-

Terugverdientijd Sociaal: 27 jaar Middenhuur: 22 jaar

Terugverdientijd 19 jaar

2 Maximale huurprijs sociale huur (Woningen in particulier eigendom zijn per definitie geen sociale woningen) 3 Maximale huurprijs middenhuur op basis van Wet betaalbare huur 4 Verwacht huurprijs vrije sector 5 Beheerderskosten gaan hier vanaf

Mogelijk financieel resultaat op basis van koopwoningen resultaat Variant 1 Variant 2 € 2.506,Opbrengst € 2.286,67 € 2.675,Kosten € 2.675,€ -169,Resultaat per m2 BVO € -388,33 € -101.400 Resultaat € -232.998,Voorzichtige conclusie: Kengetallen voor nieuwbouw liggen voor appartementen rond de € 1800,- per m2 BVO. Transformatie is nagenoeg altijd duurder, en afhankelijk van het type ingrepen dat gedaan moet worden (wel/geen balkons, lift? Welke mate van isolatie toevoegen, constructieve ingrepen etc). Gezien de aankoopprijs maakt het voor de eigenaar waarschijnlijk financieel niet haalbaar om woningen in het pand te realiseren. Het kan een aanbeveling verdienen om dit verder te verkennen mits men bereid is om: • Aanpassingen in gevels de doen voor entree/daglichttoetreding • Na een nadere beschouwing eventueel bereid is om kostenneutraal (break-even) te ontwikkelen en/of bereid is een bedrag in te leggen uit bijvoorbeeld een extra fonds voor woningbouw. Financiële middelen van derden Een andere mogelijkheid om het verschil tussen opbrengsten en kosten te dichten is door middel van financiële middelen van derden. Als gemeente hebben wij geen mogelijkheid om een subsidie te verlenen om woningbouw mogelijk te maken. De gemeente mag geen Staatssteun plegen op basis van Europese wet- en regelgeving. Een bijdrage vanuit het Fonds sociale woningbouw is ook niet mogelijk.