A 24079 Bijlage 1 Memo

Memo Van

: Thomas Schol

Aan

: College van burgemeester & wethouders

Datum

: 3 december 2024

Onderwerp

: Resultaat Onderzoek mogelijkheid woningen ’s Herenstraat 16, Slot de Houvelaan 1 (voormalig gemeentehuis Maasland)

Aanleiding In juli 2024 heeft de eigenaar van ’s Herenstraat 16 vooroverleg aangevraagd met het initiatief om een kantoorfunctie in het betreffende pand te realiseren. Dit past niet in het Omgevingsplan. Het vooroverleg is aangevraagd om voor het vergunningstraject te beoordelen of de gemeente mee wil werken aan het initiatief. Ambtelijk is het plan met de afwijking als kansrijk beoordeeld. Wegens de geschiedenis van de locatie is het plan op voorhand ook naar het college en gemeenteraad gestuurd om een reactie te geven. Vraagstuk Het college heeft op 24 september 2024 het voornemen om af te wijken van het Omgevingsplan aan de gemeenteraad aangeboden. De gemeenteraad heeft op 22 oktober 2024 met een amendement de reactie gegeven dat het college moet onderzoeken conform de uitgangspunten van de woonvisie onder welke voorwaarden het realiseren van minimaal 4 woningen mogelijk is. Deze memo geeft de conclusie van het onderzoek. Conclusie onderzoek Op basis van het onderzoek zijn de volgende conclusies te trekken: Transformatie van het pand ’s Herenstraat 16 naar woningbouw past in het woonbeleid van de gemeente Midden-Delfland. (Zie Bijlage 2) Uit de financiële verkenning lijkt het financieel niet haalbaar. (Zie Bijlage 1). In deze financiële verkenning zijn de plankosten, onderzoekskosten, rentelasten, realisatie van buitenruimte en verzekeringen niet meegenomen.

Omdat er nu reeds een tekort blijkt uit de eerste verkenning zonder alle kosten meegenomen te hebben, lijkt het financieel niet haalbaar. Situatie en uitgangspunten Voor het onderzoek is uitgegaan van de volgende situatie en uitgangspunten:  Zoveel mogelijk behoud pand / uitstraling / gevels;  Behoud authentieke trap;  De verdiepingshoogtes maken Wonen mogelijk;  De lengte/breedte verhouding van het gebouw zijn gunstig voor woningbouw;  Voldoen aan Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL);  Voldoet aan uitgangspunten uit de Woonvisie 2024-2030 Midden-Delfland (Bijlage 2);  Aanpassingen in gevels vereist voor entree/daglichttoetreding;  Tenminste Kostenneutraal (break-even) ontwikkelen. De minimale voorwaarden om woningbouw te realiseren zijn als volgt:  Aanpassingen van de gevels voor daglichttoetreding en realiseren buitenruimte voor woningen > 50 m2.  Ontwikkeling is mogelijk voor meerdere doelgroepen naast de doelgroepen benoemd in de Woonvisie;  Het uit de financiële verkenning komende financiële tekort dient gedekt te worden. Zoals elke ontwikkelaar is de eigenaar niet bereid om met verlies woningen te ontwikkelen. De

gemeente heeft geen mogelijkheden om een subsidie te verlenen of geld beschikbaar te stellen vanwege de wet- en regelgeving voor Staatsteun. Mogelijke programmering Appartementen tot 50 m2 grootte:  Geschikt voor starters;  Geen individuele buitenruimte vereist. Een collectieve buitenruimte is wenselijk maar niet vereist. Hierdoor hoeven geen balkons geplaatst te worden. Balkons wijzigen het gevelbeeld. Dit kan een waardevolle toevoeging zijn en hoeft geen negatief effect te hebben. Het is een overweging;  Een collectieve fietsberging volstaat (minimaal 1,5 m2 per appartement). Appartementen (of woningen) groter dan 50 m 2:  Geschikt voor ook andere doelgroepen zoals medioren en senioren;  Individuele buitenruimte, verbonden aan de woning, is verplicht (BBL);  Een eigen, afsluitbare fietsenberging, per appartement is verplicht (BBL). Inpasbaarheid Om de financiële haalbaarheid te verkennen zijn twee varianten opgesteld die passend zouden kunnen zijn binnen de bestaande schil van het pand op basis van bouwtekeningen. Deze varianten zijn indicatief voor de mogelijkheden. Een andere indeling zorgt niet voor een significante verbetering van het resultaat. Variant 1   

1 appartement 3 kamers 100-102 m2 2 appartementen 2 kamers 65 m2 2 appartementen 2 kamers 65 m2

Variant 2  2 appartementen 2 kamers 50 m2  6 kleine appartementen / studio’s voor starters 2 kamers 42 m 2 Financiële verkenning In deze verkenning is uitgegaan van kengetallen vanuit het Bouwkostenkompas voor de bouwkosten. De aankoopprijs van het pand is onder andere ook meegenomen als projectkosten. Bij de verkenning zijn de volgende kosten niet meegenomen (maar moeten bij mogelijk verdere uitwerking opgenomen worden):  Plankosten;  Onderzoekskosten;  Mogelijke verplichte realisatie van buitenruimte (balkon);  Gezonde winst voor eigenaar;  Rentelasten. Kosten Bouwkosten per m2 BVO1 € 1.800,-

BV O Bouwkosten pand Aankoopprijs 600 € 1.080.000,€ 525.000,-

Opbrengsten Koopwoningen Opbrengst ex BTW Variant 1 € 1.504.000,Variant 2 € 1.372.000,1 Bouwkostenkompas

BV Opbrengst O per m2 BVO 600 € 2.506,600 € 2.286,-

Projectkosten € 1.625.050,-

Projectkosten per m2 BVO € 2.675,-

Huurwoningen Variant 1 Appartement

65 m2 100 m2

Variant 2 Appartement

50 m2 42 m2

Verwacht e huurprijs €880,-2 €1.158,-3 €1.500,-4

Verwacht e huurprijs €880,-2 €880,-2

Woninge n

Huuropbrengst per maand

4

€3.520,€1.158,€1.500,-

Huuropbrengs t totaal per jaar €42.240,€55.584,€18.000,-

Huuropbrengst totaal5

€60.240,€73.584,-

Woninge n

Huuropbrengst per maand

2 6

€1.760,€5.280,Huuropbrengst totaal5

Huuropbrengs t totaal per jaar €21.120,€63.360,€84.480,-

1

2 Maximale huurprijs sociale huur (Woningen in particulier eigendom zijn per definitie geen sociale woningen) 3 Maximale huurprijs middenhuur op basis van Wet betaalbare huur 4 Verwacht huurprijs vrije sector 5 Beheerderskosten gaan hier vanaf

De projectkosten per m2 BVO zijn hoger dan de opbrengsten per m2 BVO. Hiermee lijkt de transformatie van het pand naar woningen financieel niet haalbaar. In theorie zouden de koopprijzen opgehoogd kunnen worden om de opbrengsten dichterbij de projectkosten te brengen. Hiermee kan de verkoopprijs uit het bereik van de doelgroep komen. Financiële middelen van derden Een andere mogelijkheid om het verschil tussen opbrengsten en kosten te dichten is door inbreng van financiële middelen van derden. Als gemeente hebben wij geen mogelijkheid om een subsidie te verlenen om woningbouw mogelijk te maken. De gemeente mag geen Staatssteun plegen op basis van Europese wet- en regelgeving. Een bijdrage vanuit de gemeente voor het Fonds sociale woningbouw is ook niet mogelijk.