A 23031 Voortgang woningbouwproject Keenenburg V Fase 2.pdf

" mi Gemeente " ÉÉÉ Midden-Delfland

Anna van Raesfeltstraat37, Postbus 1, 2636 ZG Schipluiden

T (015) 380 41 11, F (015) 380 99 92 E gemeente@middendelfland.nl, I www.middendelfland.nl

dttoMoïi.'

Aan de leden van de gemeenteraad

Ons kenmerk Uw brief van Uw kenmerk Bijlagen

0000463884

Verzonden

Onderwerp

Datum

Voortgang woningbouwproject Keenenburg V Fase 2

6 juni 2023

0 8 Jül'J2023

Geachte raadsleden, Met deze brief informeren wij u over de ontwikkelingen van Keenenburg V, fase 2. Het doel is dit project zo vlot mogelijk tot een tender (marktuitvraag) te brengen, zodat dit leidt tot de realisatie van dit project. Wij stuurden u recent, op 13 maart 2023 via de beantwoording van raadsvragenvan Mijn Partij, al informatie toe. Deze brief is een stuk uitgebreider. U leest in deze brief over de huidige stand van zaken en over het voorgenomen proces. Ook leggen wij in deze brief de verbinding met Keenenburg V, fase 3a. Dit is de locatie van de voorgenomen ontwikkeling voor de huisartsenvan Schipluiden en socialewoningbouw samen met Wonen Midden Delfland. Over de ontwikkelingen van deze locatie bent u geïnformeerd via de raadsinformatiebrief "Voortgang HuisvestinghuisartsenSchipluiden" d.d. 11 mei 2023. Keuze voor tenderprocedure Er is gekozen voor het op de markt zetten van de ontwikkeling en realisatie van Keenenburg V, fase 2, via een tenderprocedure. Een tenderprocedure is een vormvrijeuitvraag. We kiezen om drie primaire redenen voor een tender: 1. Enerzijds is de keuze voor een tender het gevolg van afwegingen omtrent het Didam-arrest. Het gunnen van de opgave Keenenburg V, fase 2, aan een voorkeurspartij behoort vanwege het Didam-arrest niet meer tot de mogelijkheden.

Dit strookt niet met de Algemene Beginselen van Behoorlijk Bestuur waar gelijkheid, transparantieen objectiviteitessentieel zijn. 2. Anderzijds kiezen wij voor een tender omdat wij het van belang vinden dat er een zo hoog mogelijke leefomgevingskwaliteit wordt nagestreefd, zodat een toekomstbestendige woonwijk ontstaat waar het aangenaam wonen is. In een tender stellen wij criteria op ten aanzien van kwaliteit (en grondbod). Deelnemers aan de tender en hun ontwerp worden beoordeeld aan de hand van deze criteria. 3. Tegelijkertijd dienen wij ook zorg te dragen voor een marktconform grondbod, passend in de grondexploitatie. Een tender is hiervoor een uitstekend instrument. Er zullen in de tender criteria worden gesteld ten aanzien van het grondbod. De exacteTendervorm wordt nog nader bepaald. Deze is afhankelijk van strategischeoverwegingen. Onderdeel hiervan zijn afwegingen over de beoordelingscriteria.Deze criteria gaan zowel over kwaliteitseisen als over het grondbod. Het doel van de tender is het plan te gunnen aan een (competente) marktpartij met het beste plan (aan de hand van vastgesteldecriteria) en te komen tot de realisatie van Keenenburg V, fase 2 conform het onherroepelijke Bestemmingsplanen Beeldkwaliteitsplan.

MIX

FSC

Vanverantwoorde herkomst

FSC»C001697

Huidige stand van zaken Begin dit jaar is een subsidievan de Vliegende Brigade van ProvincieZuid-Holland aangevraagden toegekend. Deze subsidiedraagt bij aan een aantal projecten. Een substantieeldeel van de subsidie wordt ingezet om Keenenburg V, fase 2, tot ontwikkeling te brengen. Onderdeel hiervan is het inhuren van AKRO consultom strategischadvieste bieden over het op de markt zetten voor de realisatie van dit project. AKRO Consult zal de tender (marktuitvraag) verzorgen in samenwerking met het ambtelijke projectteam van Keenenburg V. Belangrijk uitgangspunt is dat gewerkt wordt binnen de kaders van het vigerend en onherroepelijke bestemmingsplan"Keenenburg V, fase 2" dat op 26-03-2019 is vastgesteld.Een wijziging in het plan en programma die leidt tot wijziging van het bestemmingplan wordt vermeden. Wijziging van het bestemmingsplanleidt tot: • Forse vertraging van één tot mogelijk meerdere jaren; • Daarmee tot stijgende kosten en mogelijk ook dalende opbrengsten; • Een onhaalbare exploitatie (GREX), omdat dit leidt tot toepassingvan nieuwe normen op onderdelen waardoor het huidige plan niet meer realiseerbaaris; • Ruimtelijk mogelijk onhaalbare kaders vanwege nieuwe uitgangspunten in beleid; • Het niet tijdig kunnen voorzien in een deel van de woningbehoefte in Schipluiden.

Er wordt ingezet op een vlotte start van de tender en daarmee realisatie van de wijk, waarbij zorgvuldigheid en risicobeheersingde vertrekpunten zijn. Onderzoeken Op dit moment worden diverseonderzoeken geactualiseerd.In sommige gevallen vindt nader onderzoek plaats, omdat dit nodig is om risico'sin te schattenen te beheersen en/of omdat dit een wettelijke plicht is. De aanvullende benodigde onderzoeken worden (of zijn) uitgezet. Voorbeelden van een aantal van deze onderzoeken zijn: Nader onderzoek Flora & Fauna, Stikstofberekeningen, controle watertoets, geotechnischonderzoek, monumententoets en archeologie. Deze onderzoeken zijn noodzakelijk voor onder andere het saneren en bouwrijp maken van de locatie, het maken van een gedegen risicoanalyse,aanscherpingvan de grondexploitatie en het uitzetten van de tender. Marktpartijen maken op basisvan onder meer deze informatie een inschattingvan de opgave en een afweging of zij meedoen aan de tender. De meeste onderzoeksresultaten worden rond de zomervakantie verwacht. De resultaten van Flora & Fauna onderzoek zijn in het najaar beschikbaar. De onderzoeksresultaten gebruiken wij om het project te sturen, risico'ste beheersen en de planning aan te scherpen. Op basisvan deze resultaten kunnen wij een nauwkeurigere inschattingmaken van de planning en het moment waarop we de tender kunnen publiceren.

Kleine noodzakeliike aanpassingenplan Er zijn kleine aanpassingennodig in het plan. Zonder deze aanpassingenkan het plan niet tot uitvoering worden gebracht: • Het plan bevatte geen Calamiteitenontsluiting, deze is inmiddels ingepast met behoud van de plankwaliteit. Een calamiteitenontsluiting(aanvullend op de reguliere ontsluiting naar de Keenenburgweg) is noodzakelijk om aan de veiligheidsvereistente voldoen. • Er worden laadpalen voor elektrische auto's ingepast in het plan om te voorzien in de behoefte van toekomstige bewoners. • Een optimalisatie van het woningbouwprogramma. Het woningbouwprogramma uit 2019 en de geformuleerde uitgangspunten sluiten niet meer aan op de ontwikkelingen in de markt. Voor een nadere toelichting, verwijzen wij u naar de toelichting op de Herziening Grondexploitatie Keenenburg V, d.d. 18 april 2023 die op 4juli door de raad wordt behandeld. Verbinding tussen Keenenburg V. fase 2 en fase 3a Met de hierboven genoemde optimalisatie in het woningbouwprogramma blijven we binnen de kaders van het vigerend bestemmingsplanen behouden we enige flexibiliteit. Daarnaastis de relatie met

2

Keenenburg V, fase 3a geborgd. Dit is de locatie op de hoek van de Anna Cabeljauwlaan en Keenenburgweg, bedoeld voor de vestigingvan de huisartsenen circa8 socialehuurwoningen. Het totaal van Keenenburg V fase en 3 a leidt tot het volgende programma; • 4startersappartementen - socialekoop • 8 Betaalbare koopwoningen voor startersen jonge gezinnen • 8 eengezinswoningen vrije sector • 8 twee onder een kapwoningen vrije sector • 3 vrijstaandewoningen vrije sector • 8 appartementen vrije sectorvrije sector • Circa 8 socialehuurwoningen voor starters- (Fase 3a) • Huisartsenpraktijk Schipluiden - (Fase 3a) Keenenburg V, fase 1 (gerealiseerd), 2 en 3a leiden daarmee tot circa72 woningen, bestaande uit 38 procent socialewoningen (socialehuur en socialekoop) en aanvullend op de eisen uit het vigerend bestemmingsplan 11 procent betaalbare woningen en een huisartsenpraktijk. De genoemde percentagessocialeen betaalbare woningen zijn ambitieuzer dan de uitgangspunten van het bestemmingsplan.Wij sluiten met dit programma aan op de vraag naar woningen vanuit de markt, we bieden een diverswoningaanbod bieden en zorgen voor een haalbare exploitatie. Het beeldkwaliteitsplan verandert niet door deze optimalisatie.

Risicoanalyse : Onderdeel van het tot ontwikkeling brengen is het regelmatig maken en actualiseren van de risicoanalyse.Marktontwikkelingen, beleid en onderzoeksresultaten worden meegenomen in de risicoanalyse.Deze analysewordt gebruikt om het proces, waar nodig, bij te sturen en de juiste strategischeoverwegingen te maken voor de tender (marktuitvraag). GREX actualisatie : De Grondexploitatie is geactualiseerden wordt op 4juli 2023 aan u aangeboden om vastte stellen. Na uw vaststellingzal de GREX gedurende het jaar continue worden gemonitord. Een praktisch voorbeeld hiervan is dat de uitkomsten van de eerder beschrevenonderzoeken kunnen leiden tot verdere verfijning van inschattingvan kosten en/of opbrengsten. Dit procesvindt bij ieder project continue plaats en is onderdeel van gebiedsontwikkeling. Communicatieplan: Er wordt gewerkt aan een communicatieplanom zorg te dragen voor een goede communicatierichting de inwoners van Schipluiden, omwonenden van de projectlocatieen andere stakeholders. Het uitgangspunt is duidelijke en zorgvuldige communicatiedoor genoemde stakeholders te informeren. Participatie heeft reeds plaatsgevondenbij de totstandkoming van het bestemmingsplan.Onderdelen van dit communicatieplanzijn: Nieuwsbrieven,actualisatievan de website en bewonersbijeenkomsten. Het communicatieplanis op dit moment in wording.

Voorbereidingen Tenderprocedure: Parallel aan bovenstaande,en andere processen,wordt gewerkt aan het uitwerken van de tenderstrategie, het schrijvenvan de tenderstukken en het uitwerken van de benodigde documenten die worden bijgevoegd bij de tender. Denk hierbij aan het bijvoegen van de onderzoeksrapporten en ook een in detail uitgewerkt stedenbouwkundig matenplan aan de hand van het Bestemmingsplan.Ook vindt afstemming plaats met betrokken stakeholders zoals de NUTS partijen. Staatsbosbeheer,huidige bewoner van de Johannahoeveen de brandweer (juiste blusvoorzieningen bij calamiteiten). Marktontwikkelingen : Bij het uitwerken van de tenderstrategie wordt zo optimaal mogelijk aangesloten op de ontwikkelingen in de markt. Momenteel zien we in Nederland veel projecten stilvallenen/of tenders mislukken. Dit heeft te maken met onder andere wijzigend Rijksbeleid, nieuwe opgaven zoals klimaatadaptiviteit, CO2 opslag en Stikstofdepositiesalsook de stijgende bouwkosten en dalende V.O.N.-prijzen. Onze inschattingis dat we een succesvolle tender kunnen doorlopen op basisvan het huidige Bestemmingsplanen de strategischeoverwegingen die we hebben.

3

Voorgenomen proces We verwachtenrond de zomervakantie de meeste onderzoeksresultaten te hebben. Op basisvan deze informatie wordt de planning voor de tender en het procesaangescherpten inzichtelijker gemaakt. Deze planning verwachtenwe rond de zomervakantie te maken. Ook wordt zo spoedig mogelijk gestart met het saneren van de grond en het bouwrijp maken van de locatie. Een precieze planning hiervan is mede afhankelijk van de onderzoeksresultaten. Dit betekent dat dit proceslanger kan duren. Tenderorocedure We zetten in op het starten (publiceren) van de tender in het laatste kwartaal van dit jaar. De haalbaarheid van deze ambitie is mede afhankelijk van de onderzoeksresultaten en de marktontwikkelingen. Het doel van de tender Is de selectievan het beste plan, ontworpen door een capabele partij. Het uitgangspunt hierbij is het leveren van bouwrijpe grond aan de geselecteerdemarktpartij, zodat de voorbereidingen op de realisatie en de werkelijke woningbouw kunnen plaatsvinden. AKRO consultadviseertons op strategischniveau en schrijftde tenderstukken. Zij voert de tenderprocedure in nauwe samenwerking met het projectteam uit. Op dit moment zijn nadere details over de tenderprocedure, beoordelingscriteriaen aanverwantezaken nog niet beschikbaar. Alles bij elkaar leidt dit tot een tenderleidraad. Deze zal na afronding aan het college worden aangeboden ter vaststelling.

De tenderprocedure is een uitvraag aan marktpartijen om te komen tot een geselecteerdemarktpartij die het plan zal realiseren. De voorgenomen tenderprocedure neemt vijf tot zes maanden in beslag. Deze selectiebestaat uit drie fasen. 1. Na publicatie vindt in de eerste fase de aanmelding van alle belangstellende marktpartijen plaats. Op basisvan vooraf geformuleerde objectieveen meetbare criteria worden alle aanmeldingen beoordeeld en worden de drie meest geschikte partijen geselecteerd. 2 . Deze drie partijen wordt vervolgensgevraagd een ontwerp te maken, gebaseerd op het bestemmingsplan,beeldkwaliteitsplan en de aangeleverde onderdelen uit de tenderstukken. Deze ontwerpen worden beoordeeld op vooraf vastgesteldeobjectieveen meetbare criteria. Het doen van een grondbod op de locatie is onderdeel van de uitvraag aan de markt en van de beoordelingscriteria. De beoordeling leidt tot selectievan het beste plan en de daarbij behorende marktpartij. 3. Gunning van Keenenburg V, fase 2 aan de geselecteerdemarktpartij middels een Gunningsbesluit. Sanering & Bouwrilo maken Om de grond fiscaalbouwrijp te kunnen leveren aan de geselecteerdemarktpartij dient deze gesaneerd te zijn en bouwrijp gemaakt te worden. Afstemming met Staatsbosbeheer Staatsbosbeheeris een van de betrokken partijen bij het gebied.

Wij stemmen nader af met Staatsbosbeheerten aanzien van het procesen de voorgenomen kwaliteit van het gebied. Tot slot Wij hebben u met deze brief uitgebreid geïnformeerd. Wij vragen uw vertrouwen voor het doorlopen van dit proceszodat dit op een objectieveen transparante manier kan verlopen. Via de commissielijstenhouden wij u op de hoogte van ontwikkelingen en eventuele versnellingenof vertragingen.

4

Met vriendelijke gnzret, het college van burgemeester en wethouders.

,n 9'

(^lABorn ^tESQcretaris

5