09 bijlage 12 Verslag ARK Volgformulier Keenenburg naast 53 Schipluiden

ADVISEURS RUIMTELIJKE KWALITEIT

Groothandelsgebouw Stationsplein 45 Postbus 29129 3001 GC Rotterdam Tel. 010 - 280 94 45 E-mail: info@dorpstadenland.nl

VOLGFORMULIER WELSTAND GEMEENTE

:

DATUM

B.W.T. Nr.

:

FCL:682005 ECL: 81060

Bouwadres

:

Keenenburgweg naast 53

Soort bouwwerk

:

Bouwen van huisartsenpraktijk en 6 starterswoningen

Aanvrager

:

Architect/ontwerper

:

1e behandeling 2e behandeling 3e behandeling

: : :

Rijks/Gemeentelijk monument : nee Overig:

Principeplan/Vooroverleg

Aanvraag Omgevingsvergunning

Wijziging op reeds verleende vergunning

Activiteit(en): . . . . . . . . . .

Handhaving/Legalisatie/Excessenregeling

Reguliere (korte) procedure

Uitgebreide procedure

Plan niet/wel in strijd met het geldende bestemmingsplan

Welstandstoets door gemandateerde/door commissie : . . . . . . .

Voldoet aan gemeentelijk welstandsbeleid

Toetsingscriteria

Gebiedscriteria

niet/gedeeltelijk/geheel

Situering

Objectcriteria

niet/gedeeltelijk/geheel

Massavorm

Algemene welstandscriteria

niet/gedeeltelijk/geheel

Verhouding van het toegevoegde element t.o.v. het bestaande

Plan kent precedent

op deze locatie

Verhouding van de raam- en deuropeningen t.o.v. het geheel in gemeente

Algeheel architectonisch(e) opzet / uitwerking / niveau

met positief welstandsadvies ja / nee

Detaillering

Plan is in schetsfase. Er is gewezen op de aangekruiste criteria

Onderdelen: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Materiaalkeuze

Kleurkeuze

Plan is niet strijdig met redelijke eisen van welstand

mits wordt voldaan aan de aangekruiste opmerkingen

Plan is strijdig met redelijke eisen van welstand

tenzij wordt voldaan aan de aangekruiste opmerkingen

In principe akkoord (IPA)

Plan biedt voldoende basis voor een positief welstandsadvies

Aanhouden

Plan biedt onvoldoende basis voor een positief welstandsadvies

Definitieve beoordeling door commissie

De bezwaren richten zich ondermeer op de aangekruiste criteria

Opmerkingen Verstrekte informatie is te gering voor beoordeling

Gegevens belendingen ontbreken (b.v. foto's)

Plan is onvoldoende uitgewerkt

Ontwerper uitnodigen

Plan ter beoordeling in eerstvolgende commissie vergadering

d.d. . . . . . .

te . . . . . . . . . . . . .

Suggesties / opmerkingen: Vooroverlegplan/conceptaanvraag Welstandsgebied dorpskern Schipluiden welstandniveau bijzonder en Beeldkwaliteitplan Keenenburg april 2015 v.5 Schetsontwerp voor de locatie huisartsenpraktijk en 6 starterswoningen. Advies: Niet akkoord. De architect en projectleider van de gemeente geven een toelichting op het plan. Vanuit de politiek is de nadrukkelijke wens geuit om een locatie te vinden voor het huisvesten van een huisartsenpraktijk. Het ambtelijke voorstel is om de locatie op de hoek van de Keenenburgweg en Anna Cabeljauwlaan daarvoor te bestemmen. Tevens is de wens om ook een aantal starterswoningen bovenop de huisartsenpraktijk toe te voegen. De huisartsenpraktijk past niet binnen het bestemmingsplan, een aanpassing van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Daarnaast is het beeldkwaliteitsplan 2015 (bkp) van toepassing. In dit bkp wordt op de locatie uitgegaan van een typologie van koetshuis in relatie tot een statig landhuis. Het statige landhuis is eveneens opgenomen in het beeldkwaliteitsplan 2019 in het naastgelegen gebied. Het programma van de huisartsenpraktijk beslaat nagenoeg het volledige oppervlak van het kavel en zal volgens de gemeente volledig op de begane grond gerealiseerd moeten worden. Op de verdieping zijn 6 maisonnettes grenzend aan een gemeenschappelijke binnentuin geprojecteerd.

De toegang tot de binnentuin is aan de Anna Cabeljauwlaan gelegen. De bouwvolumes op het dek zijn voorzien van een mansardekap en geïnspireerd door historische beelden aan de Keenenburgstraat in het gebied tot 1940. De commissie kan niet instemmen met de ontwikkeling om het vastgestelde bkp 2015 en daarmee het idee van ’t Koetshuis en de relatie tot het Landhuis in het naastgelegen bkp 2019 los te laten. De samenhang van dit beeldbepalende ensemble en dragers van beide bkp’s gaat daarmee verloren. Het voorgestelde programma van de huisartsenpraktijk en woningen is te hoog en te fors voor deze locatie waardoor een ongewenste grootschalige invulling ontstaat. Het gebouw past niet in een omgeving waar kleinschaligheid kenmerkend is. De typologie van de woningen met een mansardekap komt aan de Keenenburgweg in het gebied tot 1940 voor aan de noordzijde van de voormalige stoomtram. Deze bebouwing is één laag met kap maar niet in een tweelaagse

bebouwing met kap zoals voorgesteld. Een voor de omgeving kenmerkende voortuin ontbreekt in het plan. De goothoogte sluit niet aan op die van de omgeving. De ontsluiting van de woningen op het dek is onvoldoende uitnodigend, gevoel van thuiskomen ontbreekt. De commissie adviseert het programma te verkleinen en te kiezen voor of alleen starterswoningen of alleen een huisartsenpraktijk. De huisartsenpraktijk kan in één hogere bouwlaag en aantal functies in de kap bereikbaar met een trap en lift. In beide gevallen wordt de footprint beduidend kleiner en de bouwmassa passend binnen het concept van ’t Koetshuis in het beeldkwaliteitsplan 2015 en sluit deze ook aan bij het beeldkwaliteitsplan fase 2 2019. Wellicht is een combinatie van huisartsenpraktijk en woningen in een afgeslankte en minder massale en lagere vorm stedenbouwkundig, landschappelijk ingepast (voortuinen) en v.w.b. verschijningsvorm passend in de omgeving wel mogelijk. In dit laatste geval is een aanvullend ruimtelijk en beeldkwaliteitskader noodzakelijk. De commissie ziet graag een aangepast voorstel tegemoet. Datum: 22 mei 2024 Namens de Adviescommissie omgevingskwaliteit