07 Vragen fractie OGP met antwoorden

GEMEENTERAAD 16 december 2025 Punt 7: De Kroon: Ontwikkelvisie, strategisch plan van aanpak en ruimtelijk kader. Indiener: J.G. Jongsma (OGP) Vanuit de fractie OGP hebben wij een tweetal technische vragen voor de raadsvergadering van komende dinsdag. Tijdens de commissievergadering is vanuit de fractie Mijn Partij het voorstel gedaan om het bouwoppervlak iets groter te maken en trapsgewijs de lagen op te bouwen. Volgens deze fractie heeft het gebouw als totaal minder impact op de omgeving en kan de vierde woonlaag (mogelijk) worden geschrapt. Onze vragen hierbij zijn: 1

Wat zijn de financiële consequenties als de vierde woonlaag wordt geschrapt?

REACTIE:

Bij de beantwoording van deze vraag gaan wij ervan uit dat deze vraag uitgaat van de volgende twee uitgangspunten: - Vervallen 4e terugliggende laag - Geen compensatie van bouwvolume door vergroting van het bouwvlak (zie antwoorden volgende vraag). Wij beschikken niet over een actuele, volledige doorrekening, omdat in mei 2025 is vastgesteld dat het vervallen van de vierde woonlaag niet leidt tot een haalbare exploitatie. Dit is toegelicht tijdens de besloten woonavond van 3 juni 2025. Op basis van een grove verkenning, gebruikmakend van de financiële uitgangspunten uit bijlage 8 van de ontwikkelvisie, ontstaat het volgende indicatieve beeld. Het vervallen van de vierde woonlaag leidt tot een verlies van drie à vier woningen. Een gemiddelde woning vertegenwoordigt voor de gemeente een grondwaarde van circa € 110.000. Afhankelijk van het type woning dat wegvalt (betaalbaar of duur) verwachten we een afname van de opbrengsten binnen een bandbreedte van € 300.000 tot € 550.000. Belangrijk om te benoemen is dat met het dalen van de opbrengsten (door verkleining van bouwvolume) de kosten ook dalen maar dat die daling niet navenant is dus dat de kosten per woning gemiddeld hoger liggen. Dit betekent dat het projectresultaat daalt naar €-100.000 of €-350.000, in plaats van de eerder geraamde € 200.000 positief.

•

Kanttekening hierbij: dit is een hele grove en indicatie berekening voor uw beeldvorming. Indien hiervoor wordt gekozen, moeten wij terug naar de teken- en rekentafel. Wij zullen de tender dan later moeten starten.

2 Als de footprint van het gebouw groter wordt, welke invloed heeft dat (o.a. op de parkeerplaatsen op eigen terrein)? REACTIE:

De voetprint (bouwvlak) kan niet of nauwelijks vergroot worden. Wij lichten aan u toe waarom. • Aan de noordzijde vergroten leidt tot een bebouwing dichter op de bestaande rijwoningen. Dat raden wij af in het belang van de buren omdat het gebouw dan dichterbij komt. Daarnaast betekent dit dat de mogelijkheid van parkeren dan wordt weggenomen. Een parkeerplaats neemt 5 meter diepte in. Die ruimte is nodig. • Aan de zuidzijde is het bouwvlak niet te vergroten omdat dan de bomen (wortelgestel) beschadigen. • Aan de westzijde is dit technisch wel uitvoerbaar maar dit gaat ten koste van de benodigde parkeerplaatsen. Het aantal appartementen wordt dan nog verder gedrukt omdat parkeren niet te realiseren is. • Aan de oostkant is het technisch mogelijk om het bouwvlak iets te vergroten. Dit nadeel achten wij echter groter dan het nadeel van een terugliggende (en dus beperkt zichtbare) 4e laag. De omwonenden in de rijwoningen ten noorden van het projectgebied kijken dan tegen een groter volume aan. Een nadelig effect van vergroting van het bouwvlak is dat dit ook ten koste van de tuin/buitenruimte gaat die juist belangrijk is voor Ruimte voor ontmoeten. Een tuin is daarnaast voor de gezondheid een belangrijk thema.

Vergroting van het bouwvlak (als compensatie voor het vervallen van de terugliggende en kleinere vierde laag) leidt resumerend tot: Een forser volume in het zicht van de rijwoningen, het beperken van het aantal parkeerplaatsen wat leidt tot een daling van het aantal appartementen dat mogelijk is en tot slot tot een beperking van een aantrekkelijke buitenruimte. Daarnaast voldoet het plan dan niet meer aan de bij raadsbesluit op 1 juli vastgestelde kaders van minimaal 23 appartementen.