07 Gebiedspaspoort Maaslandse Zoom - 20200720

28 juli 2020

Gebiedspaspoort Maaslandse Zoom

Maaslandse zoom Inleiding De locatie en woonbehoefte Aan de rand van het dorp Maasland ligt een locatie tussen de begraafplaats, het Lentiz College en de wijk De Commanderij die de gemeente wil ontwikkelen voor woningbouw. Zowel regionaal als gemeentelijk is er behoefte aan nieuwe woningen. Regionaal is er behoefte aan (duurdere) koopwoningen in een landelijk woonmilieu. Op gemeentelijk niveau voorziet woningbouw op deze locatie in de kwalitatieve behoefte aan grondgebonden woningen en appartementen. De woningvraag in Maasland is nog niet ingevuld. Nieuwbouw van woningen op deze locatie voorziet in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan nieuwe woningen op regionaal, gemeentelijk en dorpsniveau.

Een gebiedspaspoort Om de kwaliteit van de ontwikkeling te borgen stelt de gemeente Midden-Delfland voor de locatie een gebiedspaspoort op. Het gebiedspaspoort is een integraal kader voor de functionele en ruimtelijke positie van de te ontwikkelen locatie, zodat er een krachtige woonbuurt kan groeien met een eigen identiteit. Het gebiedspaspoort dient als leidraad voor de ontwikkelaar en als toetsingskader van de bouwinitiatieven voor de gemeente. Dit gebiedspaspoort kwam tot stand in samenwerking met inwoners van het dorp Maasland. Zij hebben zitting gehad in een klankbordgroep en hebben wensen kenbaar gemaakt en suggesties gedaan voor de inhoud van het gebiedspaspoort.

gastvrijheid, milieu, infrastructuur, cultuurhistorie en behoud van identiteit tot de top behoren. Bij de Maaslandse Zoom wordt ingezet op een brede basis van Cittaslow. Hierbij komen allerlei aspecten aan bod die zijn samengevat in 5 thema’s: 1. Identiteit & ruimtelijke kwaliteit, 2. Klimaat & ruimtegebruik, 3. Groen, ecologie & water, 4. Wonen, welzijn & sociale verbondenhied, 5. Mobiliteit. Deze thema’s zijn de leidraad voor het opstellen van het Gebiedspaspoort woningbouwlocatie Maaslandse Zoom.

Opzet gebiedspaspoort Het gebiedspaspoort bestaat uit de onderdelen analyse, ambities en spelregels. De analyse heeft betrekking op twee deelgebieden. Uit de analyse is gebleken dat het tweede deelgebied met de vogelvereniging nog niet concreet genoeg is en daarom bij de uitwerking van de spelregels niet is meegenomen. Naast de ruimtelijke analyse van het gebied zijn ook de milieuaspecten en gemeentelijke en provinciale beleidsstukken betrokken. De ambitie is geen blauwdruk of een in beton gegoten plan, maar een uitnodiging. Een uitnodiging om gezamenlijk deze locatie verder vorm te geven. Hoe we deze ambitie willen bereiken staat bij de spelregels.

Gebiedspaspoort is een uitnodiging

Midden-Delfland Cittaslow Het gebiedspaspoort is geen blauwdruk of een in beton De gemeente Midden-Delfland is Cittaslow hoofdstad van Nederland. Cittaslow is het internationale keurmerk voor gemeenten met minder dan 50.000 inwoners die op het gebied van leefomgeving, landschap, streekproducten,

gegoten plan. Het is een uitnodiging om met in achtneming van de spelregels een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitsplan op te stellen.

Maaslandse zoom Analyse Deelgebied 1: Deelgebeid 2:

22.925 m2 6.216 m2

Totaal:

29.141 m2

1

2

Legenda Plan- / deelgebied

Overgangsgebied

Beschemingszone waterkering

Stiltegebied

Hoog opgaande beplanting

Autoweg

Mogelijke ontsluiting

Ontwikkeling wandelroute

Watergang / zichtlijn plangebied

Gebouwen

Dorpskern

Grens bestaand stadsen dorpsgebied ***

Groene verbinding / zichtlijn

Laanbeplanting

Voet- / fietspad

Parkeerterrein

Reservering woningbouw *

Duiker

Buitengebied

Historisch centrum

Uitbreiding begraafplaats

Zicht op ‘Bosjes’

Bomen niet te behouden

Onverhard (rijpad)

Bestemming maatschappelijk

Watergang context

Onder druk bij hevige regenval

Identiteit & ruimtelijke kwaliteit

Klimaat & ruimtegebruik

Groen, ecologie & water

gebied kent een weids landschappe•• Het lijk karakter met smalle kavels, vele slo-

Hoge duurzaamheidsambitie •• Cittaslow; •• Inzetten op klimaatbewust ontwikkelen

1 heeft herkenbaar waterrijk •• Deelgebied veen(weide) landschap en versterken openheid en •• Behouden verkavelingsstructuur. * slootoevers helpen •• Natuurvriendelijke de biodiversiteit te verhogen. *** als bodemgebruik, ecologi•• Grasland sche waarde? groene zichtlijn vanuit de structuur•• De visie wordt geblokkeerd door de bosjes

•• •• ••

ten met hoog waterpeil en overwegend grasland, als bodemgebruik. Het plangebied ligt binnen de stads- en dorpsrand van Maasland. Uitgangspunten bij ontwikkeling zijn; kwaliteit van het front, contactkwaliteit en kwaliteit in de overlap. Plangebied bestaat uit twee deelgebieden met ieder een eigen karakter. Deelgebied 1 heeft een open karakter. De openheid en de watergangen zijn hier beeldbepalend. Beschermingscat.2 Groene Buffer. Ontwikkeling waaruit blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft. **** Stads-en dorpsrand aan het landschap. Dit overgangstype ‘contact’ biedt een scherp contrast. *** Deelgebied A functioneert als groene verbinding en zichtlijn. * Polderkarakteristiek behouden. Zichtlijn behouden en versterken van rand naar polder. ** Deelgebied 2 heeft een (half) gesloten karakter. De beslotenheid en bomen zijn hier beeldbepalend. Dorpsrand gevormd door stedelijk groen. Dit overgangsgebied van het type ‘overlap’ is in de ogen van veel gebruikers waardevol. ***

••

•• ••

•• •• •• ••

•• •• •• ••

••

op het gebied van bodem, water, materiaalgebruik en energie. Waterneutraal ontwikkelen Gezonde en duurzame materialen (Bouwmaterialen zijn gemaakt van goed te beheren en vernieuwbare grondstoffen. De winning hiervan levert geen ecologische schade op en het gebruik is niet ongezond voor de mens.) Energieneutraal bouwen Meervoudig ruimtegebruik Flexibiliteit (in het plan kunnen verschillende typologieën worden toegepast) Slimme fasering (het plan kan in verschillende fases worden ontwikkeld waarbij na iedere fase het toont als een afgeronde ontwikkeling) Benutten bestaande structuren Het plangebied is gelegen op kleigrond en heeft een hoge waterstand. Daarmee is het niet geschikt voor infiltratie. Het gebied ligt in de koelte van het buitengebied. Bij de ontwikkeling is een doel het voorkomen van ontstaan van hittestress. Een groot deel van deelgebied 1 is al aangewezen al toekomstige woningbouwgebied. *

•• •• ••

••

•• •• •• ••

••

van staatsbosbeheer. Deelgebied 2 stedelijk groen, Opgaande beplanting, sportvelden lage ecologische kwaliteit, enkele sporadische opstanden aan de randen. ** Laanstructuur Hofsingel. Platanen en lindes langs Hofsingel zijn in goede conditie en zeer waardevol voor het gebied. Robuust watersysteem Afhankelijk van de gewenste planontwikkeling op locatie 2 is er de mogelijkheid om de duiker achter de appartmenten te wijzigen in een open watergang als dit ten goede komt aan de kwaliteit van de invulling van locatie 2. Een aantal plekken komen flink onder druk te staan bij hevige regenval.

Wonen, welzijn & sociale verbondenheid (gemengd gebied). •• Milieucontouren in de groene buffer •• Ontwikkelingen dienen bij te dragen aan de recreatieve

••

gebruiks- en belevingswaarde (en contrast kwaliteit met het stedelijk gebied). **** Opgave voor het vinden van 240-440 woningen. * De lokatie ten zuiden van de begraafplaats (landje van berg) is aangewezen als mogelijke uitbreiding begraafplaats en ontsluiting. Woonvisie 2025; aansluiten beleid duurzaam bouwen en op regionaal woonbeleid. Gericht op wonen in de dorpen op specifiek karakter van het dorp; kleinschaligheid, rust en ruimte doelgroep jonge gezinnen/lokale starters / ouderen; variatie in woonvormen sociale huur (30%)/betaalbare koopwoningen; kwalitatieve woonomgeving, ruimte voor ontmoeten. Woonagenda M-D 2016-2020: Opstromende gezinnen (koopsector); Empty-nesters (koop of vrije sector huur); Startende gezinnen (koopsector); Empty-nesters & senioren (sociale huur).

••

••

••

•• •• •• •• •• •• ••

Mobiliteit •• Commanderij heeft een hoge parkeerdruk. aan het plangebied zijn twee •• Grenzend grote parkeerplaatsen aanwezig. Deze ••

•• •• •• ••

worden op het moment gebruikt voor de sportvelden en het Lentiz. Het bestaande Doelpad is een bekende recreatieve verbinding die door het polderlandschap naar de Kwakelweg leidt. Een opwaardering van deze recreatieve route door middel van een aftakking biedt kansen voor de nieuwe wijk. Recreatieontwikkeling voornamelijk d.m.v. het versterken van recreatieve routes. ** De auto-ontsluitingen Hofsingel grenst aan het plangebied en kan worden gebruikt voor ontsluiting plangebied. Er is op het moment geen relatie tussen het plangebied en de omliggende recreatieve routes. Er is op het moment geen relatie tussen de verschillende grotere parkeerplaatsen

•• •• •• ••

* Structuurvisie Midden-Delfland ** Landschapontwikkelingsperspectief Midden-Delfland *** Gebiedsprofiel Midden-Delfland **** Kwaliteitskaart Zuid-Holland

Maaslandse zoom ambities Identiteit & ruimtelijke kwaliteit Het karakter afstemmen op zowel het dorp als het landschap Het plangebied speelt een belangrijke rol in de verbinding van het dorp Maasland met de naastgelegen Commandeurspolder. De verkavelingsstructuur van de omgeving komt tot uitdrukking en zichtrelaties met het open landschap worden sterker.

Cultuurhistorische structuren behouden en gebruiken De rijke cultuurhistorie, zoals die van het slotenpatroon, moet in stand blijven. Natuurvriendelijke slootoevers helpen de biodiversiteit te verhogen. Wandelpaden over de hogere delen in het gebied bevorderen het recreatief gebruik. De paden kunnen zo nodig dicht tijdens het broedseizoen.

Eigen identiteit door architectonische en stedenbouwkundige samenhang De belevingswaarde van het gebied wordt gekenmerkt door een uit het gebied voortkomende identiteit. Deze wordt versterkt door het zorgvuldig ontworpen stedenbouwkundig plan de samenhang met de architectuur.

Klimaat & ruimtegebruik

Groen, ecologie & water

Waterneutraal ontwikkelen

Behouden robuuste watersysteem

Door klimaatveranderingen regent het vaker en harder. De wijken van de toekomst, dus ook deze ontwikkeling, zijn hierop voorbereid. Het is van belang om water op te vangen tijdens hevige regenval.

Deelgebied A kent een opvallende waterstructuur bestaande uit brede watergangen. Deze watergangen zijn van belang voor de openheid en de verkavelingsstructuur als de biodiversiteit van het gebied. Het behoud van dit systeem is daarom zeer belangrijk. Door het toepassen van bijvoorbeeld natuurvriendelijke slootoevers kan de biodiversiteit worden verhoogd.

Vanaf het dak van de woningen wordt regenwater eerst gebufferd en vervolgenslangzaam afgevoerd naar waterbergende voorzieningen. Gebufferd water is zeer waardevol voor de bewatering tijdens droge periodes.

Gezamenlijk met betrokkenen stelt de gemeente Midden Delfland de ambitie op voor het realiseren van de bijzondere en duurzame woonbuurt de Maaslandsezoom. Deze ambitie is geen blauwdruk of een in beton gegoten plan, maar een uitnodiging en streven. Hoe de gemeente deze ambitie willen bereiken wordt in een vervolgstap verder uitgewerkt in de spelregels. De ambities en spelregels zijn ingedeeld in vijf thema’s. Duurzaamheid staat hoog in het vaandel. Alle thema’s zijn daardoor opgehangen aan duurzaamheid.

Wonen, welzijn & sociale verbondenheid Wonen bij het landschap Wonen bij dit landschap vindt plaats in een passende dichtheid. Het groen-historische karakter van het gebied is van zo’n grote waarde, dat mensen hier in rust wonen met respect voor natuur en omgeving. De woningen worden op een kwalitatieve manier in het landschap ingepast.

© Nanda Sluijsmans Bufferen van regenwater

Ruimte voor recreatie en ontmoeting Energieneutraal bouwen Nederland bereidt zich voor op de energietransitie. Daarom is het van belang dat ook deze ontwikkeling hierop inspeelt. De woningen worden daarom energieneutraal gebouwd. Ze liggen bijvoorbeeld slim qua bezonning, gebruiken energie uit duurzame bronnen, hebben geen gasaansluiting en zijn voorbereid op de uitwisseling van elektriciteit (smart grid).

© ZEP Zonneceldakpannen

Hittestress voorkomen Het gebied ligt in de koelte van het buitengebied. Hittestress is een veelvoorkomend fenomeen in het stedelijk gebied. Het doel is om hittestress te voorkomen. Dit kan door het minimaliseren van verharding en het optimaliseren van de juiste beplanting.

Behouden van de opgaande beplanting In deelgebied 2 is een grote hoeveelheid opgaande beplanting aanwezig. Deze is van hoge ecologische waarde voor het gehele overgangsgebied. De ontwikkeling zal bijdragen aan deze waarde.

De ontwikkeling dient bij te dragen aan de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde van het gebied. De grote hoeveelheid groen komt ten goede aan de gezondheid van de gebruikers. De inrichting stimuleert de bewoners van heel Maasland om te bewegen en elkaar te kunnen ontmoeten. Daarmee wordt het een stukje leefomgeving voor iedereen.

Zowel de openbare ruimte als de gebouwen dragen bij aan de verhoging van de biodiversiteit en ecologische kwaliteit. De realisatie van groene gevels en bijvoorbeeld de integratie van voorzieningen in de bebouwing voor o.a. vleermuizen en vogels kan hier een rol in spelen.

Auto te gast Om de rust en ruimte in het gebied te waarborgen wordt er gestreeft naar een beperkte impact van de auto in de woonbuurt. De buurt wordt ontsloten vanaf de Hofsingel en Doelstraat. Geparkeerde auto’s worden zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken. Mogelijk kan er gebruik worden gemaakt van de twee grote parkeerplaatsen die aan het plangebied grenzen.

Recreatief toegankelijk maken Om het plangebied zijn verschillende recreatieve aanleidingen, zoals het doelpad, om op aan te sluiten. Door het toevoegen van recreatieve routes wordt de verbinding tussen het stedelijk gebied en het buitengebied versterkt. Hiermee ontstaat er een kwalitatief recreatief netwerk voor Maasland.

Slimme boven- en ondergrondse infrastructuur

Natuur en biodiversiteit versterken Het gebied bestaat voor een groot deel uit weiland. Ondanks de groene uitstraling is dit een zeer soortendivers arm type gebied. De ontwikkeling integreert de locale biotopen en ondersteunt daarmee de biodiversiteit van Maasland.

Mobiliteit

Veilige en inclusieve leefomgeving Een inclusieve leefomgeving houdt rekening met iedereen die in het gebied verblijft. Dit kan o.a. bereikt worden door het aanbieden van een gevarieerd woningaanbod, het toegankelijk maken van de openbare ruimte voor mindervaliden en het aanbieden van de gewenste voorzieningen. Daarnaast voldoet een veilig openbaar gebied aan het politiekeurmerk.

Er wordt gestreefd naar een slimme en minimale infrastructuur voor bijvoorbeeld straatverlichting, ondergrondse kabels en leidingen en verkeersborden.

© Ubitricity - Oplaadpunt lantaarnpaal

Gezonde en duurzame materialen Gerecyclede materialen hebben een gunstige LCA (Life Cycle Analyses) en daarmee een hoge duurzame materiaalwaardering. Daarnaast is het zaak om materiaal te selecteren Met een lage CO2 emissie. Hiermee wordt niet alleen bijgedragen aan de klimaatdoelstellingen, maar wordt er ook gebouwd aan een gezondere leefomgeving.

Zorgvuldige architectuur Groene zichtlijn richting het buitengebied De openheid van het gebied zorgt voor een directe relatie tussen het stedelijk en het buitengebied. Deze relatie zal behouden blijven door een zichtlijn. Deze biedt ook mogelijkheden voor ecologische en recreatieve ontwikkeling.

In dit bijzondere en goed in de natuur ingepaste woonbuurtje heeft de bebouwing een eigen en met zorg ontworpen architectuur. De woningen kenmerken zich door hun goede aansluiting bij de historie en door hun logische inpassing in het landschap.

Maaslandse zoom kaart Spelregels

1 laag met kap 2 lagen met kap 3 tot 4 lagen met kap

1 laag met kap 2 lagen met kap 3 tot 4 lagen met kap

Bestaande watergang

Opgaand groen

Nieuwe/verbrede watergang Watercompensatie zoekgebied

Te respecteren / behouden boom Niet beschermswaardige boom Bijzondere kopgevel (geen ‘blinde’ gevel)

Auto ontsluiting

Open groen

Mogelijke calamiteiten route

Oeverzone

Recreatieve route

zichtlijn

Zichtlocatie (relatie met polder) Beschermingszone regionale waterkering

C

C

B2

B1 B2 A

‘t Landje De Slagen De Uitkijk A

woonsferen

Deelgebied Grens sferen

Bestaande watergang

Opgaand groen

Nieuwe/verbrede watergang Watercompensatie zoekgebied

Te respecteren / be‘t Landje houden boom Niet beschermswaarDe Slagen dige boom Bijzondere kopgevel De Uitkijk (geen ‘blinde’ gevel)

Auto ontsluiting

Open groen

Mogelijke calamiteiten route

Oeverzone

Recreatieve route

zichtlijn

A

Zichtlocatie (relaDeelgebied tie met polder) Beschermingszone Grens sferen regionale waterkering

Maaslandse zoom Spelregels Identiteit & ruimtelijke kwaliteit

Klimaat & ruimtegebruik

Groen, ecologie & water

Het karakter afstemmen op zowel het dorp als het landschap

Waterneutraal ontwikkelen

Behouden robuuste watersysteem

duurzame woonbuurt die met res•• Een pect voor de omgeving wordt ingepast. dorpse en landelijke uitstraling •• De van de woonbuurt uit zich zowel in de

•• ••

verkavelingsstructuur, inrichting van de openbare ruimte als de architectuurstijl. De woonbuurt heeft een zichtrelatie met het open landschap. De nieuwe dorpsrand aan het landschap. biedt een scherp contrast.

dient extra oppervlakte water ter •• Er compensatie gerealiseerd te worden.

•• •• ••

Cultuurhistorische structuren behouden en gebruiken slagenstructuur in het plangebied •• De is van historische waarde en wordt be-

houden en ecologisch versterkt, zie ook spelregels ‘Groen,ecologie & water’.

Eigen identiteit door architectonische en stedenbouwkundige samenhang

•• •• •• ••

••

Het gebied wordt verdeeld in 3 sferen; “‘T landje”,”de Slagen” en “De Uitkijk”. De architectuur van de deelgebieden is op elkaar afgestemd, zodanig dat er één herkenbare buurt ontstaat. “‘T landje”; een boerenerf aan de Hofsingel als landelijke/agrarische entree van het plangebied (deelgebied A) ”de Slagen”; In het middengebied wordt het slagenlandschap met de lange zichtlijnen benadrukt (deelgebieden B1 en B2). “De Uitkijk”; de nieuwe dorpsrand aan het open landschap. Met appartementengebouwen die georiënteerd zijn op het landschap wordt een directe relatie gemaakt tussen de woonbuurt en het buitengebied. (deelgebied C) De bebouwing wordt onder architectuur ontworpen en heeft een eigen en onderscheidende architectuurstijl passend binnen het landelijke agrarische karakter van het gebied.

Afstemming dient plaats te vinden met het hoogheemraadschap. De watersleutel is hierbij een hulpmiddel. Indien aan de orde kan in overleg met SBB voor watercompensatie de locatie van het ‘bosje’ betrokken worden. De openbare ruimte en woonkavels dragen bij aan de klimaatadaptatie, bv regenton, open verharding. Ingrepen die leiden tot veranderingen binnen de beschermingszone dienen in samenwerking met het hoogheemraadschap verder ontwikkeld te worden.

Energieneutraal bouwen

nieuwe bebouwing is gasloos en •• De bijna-energieneutraal-gebouw (BENG). wordt opgewekt door middel van •• Energie een in het gebied passende vorm van opwekking.

huidige watersysteem van slagen •• Het wordt gehandhaafd en uitgebreid ten

•• ••

••

bij verkoeling van het gebied. Bij het inrichten van deze ruimtes moet hiermee rekening worden gehouden. Minimale verharding.

Gezonde en duurzame materialen

vormt de inspiratiebron voor een •• Natuur circulaire ontwikkeling. in de architectuur en open•• Materialen bare ruimte doen de biodiversiteit in het

•• •• •• ••

gebied geen tekort. Voor de architectuur en het inrichten van de openbare ruimte worden duurzaam verantwoorde materialen die bij de identiteit van het gebied aansluiten gebruikt. Bouwen gebeurt met een zo laag mogelijke MKI (Milieu Kosten Indicator) waarde. Bouwmaterialen zijn kwalitatief hoogwaardig, niet toxisch en eenvoudig herbruikbaar. Bouwmaterialen zijn gemaakt van goed te beheren en vernieuwbare grondstoffen. De winning hiervan levert geen ecologische schade op en het gebruik is niet ongezond voor de mens.

Wonen bij het landschap

waardevolle bomen (Plataan en •• De Lindes) aan en nabij de Hofsingel

•• ••

worden behouden en tijdens werkzaamheden beschermt. Er wordt gestudeerd op de inpassing van de bomen (Es en Esdoorn) op ‘T landje. Wanneer deze inpasbaar zijn worden ze behouden. De ontsluiting vanaf de Hofsingel houdt rekening met de waardevolle bomen en de waterkering.

Natuur en biodiversiteit versterken en versterken oeverzones: •• Behouden oeverzones minimaal 3 meter bebou-

•• •• •• •• •• •• ••

wingsvrij, natuurlijke overgang van water naar land, versterken biodiversiteit en lange zichtlijnen richting de open polder, zie profiel oeverzone 3 meter. De oeverzone aan de Hofsingel is minimaal 10 meter om het karakter van open landje te benadrukken, zie profiel oeverzone 10 meter. In deze 10 meter oeverzone dienen nieuwe inheemse beplanting geplaatst te worden om de entree een zo zacht en natuurlijk mogelijk karakter te geven. Versterking van de samenhang in systemen en bereikbaarheid van Flora & fauna in het gebied en directe omgeving. Gebiedseigen en inheemse beplanting toepassen. Behoud en versterking van de variatie in water- en groenstructuur Indien mogelijk betrekken ‘bosje’ SBB, versterken biodiversiteit en natuurlijk spelen. Natuurinclusief bouwen, bijvoorbeeld door groene gevels en daken, vleermuiskasten en mussenvides, fruitbomen en –struiken.

Groene zichtlijn richting het buitengebied

zorgen voor de beleefbaar•• Zichtlijnen heid van het open landschap open ruimte in het deelgebied Slagen •• De heeft een afmeting van circa 25 meter,

•• •• ••

zie doorsnede deelgebied Slagen. Om de zichtlijn naar open buitengebiedmogelijk te maken is het wenselijk het ‘bosje’ van SBB te herstructureren. Erfafscheidingen in de zichtlijnen zijn in de vorm van gebiedseigen beplanting en zijn maximaal 1,20 hoog. Er dient een integraal Inrichtingsplan openbare ruimte te worden opgesteld.

Mobiliteit Aandacht voor de auto

locatie wordt voor gemotoriseerd •• De verkeer uitsluitend ontsloten vanaf de

bij het landschap sluit aan bij de •• Wonen 3 sferen met de deelgebieden. het exploitatiegebied is het •• Binnen uitgeefbaarpercentage circa 55%.

•• ••

Ruimte voor recreatie en ontmoeting

••

waardig ingericht en nodigt uit voor ontmoeting, beweging en spelen voor alle leeftijden.

••

recreatieve voorzieningen worden •• De met respect voor het landschap hoog-

Behouden van de opgaande beplanting

Hittestress voorkomen

groen-blauwe assen in het gebied •• De zorgen voor windstromen en helpen

behoeve van de watercompensatie. Water wordt bovengronds afgevoerd richting de open watergangen. Er wordt geen gebruik gemaakt van duikers in watergangen ter plaatste van zichtlijnen. Hiermee worden open watergangen niet onderbroken. Dit levert prominentere zichtlijnen op.

Wonen, welzijn & sociale verbondenheid

Veilige en inclusieve leefomgeving

in het woningaanbod in •• Verscheidenheid aansluitig op de woonvisie MD draagt bij

••

aan een inclusieve samenleving. Het plan dient rekening te houden met externe veiligheid en geluid- en lichthinder vanaf de sportvelden.

Zorgvuldige architectuur

de beeldkwaliteit te waarborgen •• Om moet worden voldaan aan een beeld-

•• •• •• ••

kwaliteitplan. Dit wordt door de initiatiefnemer opgesteld bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan in nauw overleg met de gemeente. Het beeldkwaliteitplan laat zich inspireren door één stijl met een landelijke agrarische details. De massa van de bebouwing wordt gekenmerkt door een sterke hoofdvorm met sobere en robuuste uitstraling, waarin bijgebouwen onderdeel zijn van de ruimtelijke compositie. Steile kappen passen niet in de landelijke uitstraling en worden niet toegepast. Verscheidenheid aan bebouwing verdeeld in 4 deelgebieden: A: Woningen zijn gesitueerd om een gemeenschappelijk erf. Lage dichtheid met circa 4 woningen. De goot- en nokhoogte is 3 tot 3,5 meter en 7 meter. B1: Geschakelde bouwvolumes. De goot- en nokhoogte is 3,5 tot 4 meter en 8 meter. Lage dichtheid met circa 7 woningen. Afwisseling in bouwhoogte om bebouwingsfront te voorkomen. B2: Langgerekte bouwvolumes. De maximale goot- en nokhoogte is 6 meter en 11 meter. Om eentonigheid te voorkomen wordt er afwisseling in rooilijnen en goothoogte toegepast en heeft circa 60% van de rijwoningen een nokhoogte van maximaal 11 meter. C: Appartementengebouwen met een slanke uitstraling. Mogelijkheid voor een openbaar uitkijkpunt. De gebouwen zijn maximaal 4 lagen met kap. Afwisseling bouwhoogte om effect uitkijktorens te versterken.

•• •• ••

••

•• ••

Hofsingel. Er zijn geen doorgaande wegen in het plangebied. Een lus van eenrichtingsverkeer ontsluit deelgebied B2 en C. De ontwikkeling moet in eigen parkeerbehoefte voorzien. Aantal parkeerplaatsen realiseren volgens de parkeernormen uit het gemeentelijk parkeerbeleid. Parkeren in de openbare ruimte compact, zoveel mogelijk uit het zicht met een landschappelijk inpassing (niet haaks langs de rijbaan). Parkeren op eigen terrein inpandig oplossen of zoveel mogelijk uit het zicht met een landschappelijke inpassing. In deelgebied C wordt het parkeren zo veel mogelijk onder de gebouwen opgelost. Een calamiteitenroute kan worden aangelegd via de Commandeurskade. Afhankelijk van waar en hoe de bebouwing gesitueerd wordt, kan de gekozen worden voor een van beide mogelijkheden zoals aangegeven op de kaart.

Recreatief toegankelijk maken

plangebied wordt toegankelijk en •• Het interessant voor wandelaars. wordt aangesloten op bestaande •• Er wandelpaden in de omgeving, waarmee

••

de recreatieve routes worden verrijkt. Hierdoor komt er een recreatieve verbinding tussen het dorp en het buitengebied. De oeverzone direct ten zuid-westen van de eerste rijwoning in deelgebied De Slagen is tevens ook een reservering voor een toekomstige recreatieve aansluiting met het gebied van de houdige vogelclub.

Slimme boven- en ondergrondse infrastructuur

compacte en toe•• Bodemadaptieve, komstgerichte infrastructuur (boven- en

••

ondergronds). Bij het ontwerp wordt er rekening gehouden met de benodigde ondergrondse infrastructuur voor de passende duurzame energiemaatregelen.

Maaslandse zoom Spelregels

‘t Landje - Oeverzone

7,5 meter

7 meter

5,5 meter

3 - 3,5 meter

‘t Landje‘T - Oeverzone Profiel landje - oeverzone 10 meter

Hofsingel

Oeverzone ‘T Landje

5,8 meter

10 meter

De Slagen - Ontsluitingsweg 7,5 meter

7 meter 5,5 meter 3 - 3,5 meter

8,6 meter

8 meter 6 meter 3,5 - 4 meter

Oeverzone

Achtertuin

Woning

Voortuin

3 meter

9 meter

10 meter Nieuwe kavels

5 meter

Hofsingel

Oeverzone ‘T Landje

5,8 meter

10 meter

Commanderij

Nieuwe ontsluiting Afstand tussen kavels

De Slagen Ontsluitingsweg Profiel de- Slagen - oeverzone 3 meter 24 meter

35,5 meter Afstand tussen gevels 44,5 meter

8,6 meter

8 meter 8 meter 6 meter 3,5 - 4 meter 3,5 - 4 meter

Oeverzone

Nieuwe ontsluiting Achtertuin

Voortuin

3 meter

9 meter

5 meter

Woning Woning

Voortuin

10 meter 10 meter 5 meter Nieuwe kavels Nieuwe kavels 24 meter

Oeverzone Achtertuin Nieuwe ontsluiting 9 meter

Commanderij

3 meter Afstand tussen kavels Afstand tussen kavels 35,5 meter 29 meter Afstand tussen gevels Afstand tussen gevels

24 meter

42 meter 44,5 meter

8,6 meter

De Slagen Woningtypes Profiel de- Slagen - open ruimte en woningtypes 8 meter

3,5 - 4 meter

11 meter

6 meter Nieuwe ontsluiting

6 meter 11 meter

Voortuin

Woning

Achtertuin

Oeverzone

5 meter

10 meter Nieuwe kavels 3 meter

9 meter

3 meter

6 meter

Commanderij

Afstand tussen kavels 29 meter Afstand tussen gevels

24 meter

42 meter Berging in uitbouw (beuk 6 m)

Hof

Berging inpandig (beuk 7,2 m)

13 meter

25 meter

10,4 meter

De Slagen - Woningtypes

Kaveldiepte

Kaveldiepte

25 meter

25 meter

11 meter 11 meter

6 meter

11 meter

6 meter

6 meter

3 meter

Berging in uitbouw (beuk 6 m) Fiets opstelplek (beuk 5,1 m) 13 meter 12,3 meter Kaveldiepte Kaveldiepte 25 meter 25 meter

Hof

Berging inpandig (beuk 7,2 m)

25 meter

10,4 meter Kaveldiepte 25 meter

11 meter

Inspiratiebeelden architectuur oplopend in dichtheid 6 meter

Fiets opstelplek (beuk 5,1 m) 12,3 meter Kaveldiepte 25 meter