06 Stedenbouwkundig plan Harnaschmolen fase 2.pdf
Tekst van het document
Ag
Ud
Sa Ud
Pp Ps
Ag
Ud
Sa
Ag
Harnaschmolen 2e fase
Ag
Pp
Midden-Delfland
Ag Sa
Pp
Stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitparagraaf
Ps
Ud
Ps
Ps
Pp
Boschstraat 35-37
internet:
www.avecodebondt.nl
email:
info@avecodebondt.nl
Aveco de Bondt i.s.m. Gemeente Midden Delfland P. Damen - Stedenbouwkundige M. van Winden - Landschapsontwerper
Projectnummer:
194201
Datum:
maart 2023
Referentie:
194201_AdB_RAP_0004_v1.0_stb
Harnaschmolen 2e fase
4811 GB BREDA
Stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitparagraaf
Aveco de Bondt
1. Inleiding
5
1.1
Aanleiding
5
1.2
Samenvoeging van uitwerkingskaders
5
1.3
Stedenbouwkundige kaders
7
1.4
Welstandskaders
7
1.5
Programmatisch kader
7
2. Bestaande Ruimtelijke Uitgangspunten
8
2.1
Bestemmingsplan
8
2.2
Beeldregiekader Woudselaan, 2017
9
2.3
Welstandsnota en Welstandsbeoordeling
9
3. Nadere toelichting uitwerkingskeuzes
10
3.1
Manifestatie woningen aan de Woudselaan
10
3.2
Woningen aan de Lookwatering
12
3.3
Bouwmassa
13
4. Stedenbouwkundige hoofdopzet
15
4.1
Concept
15
4.2
Stedenbouwkundig plan
15
5. Uitgangspunten kavels en Beeldkwaliteit
19
5.1
Algemeen
19
5.2
Verdeling bebouwingsclusters
19
5.3
Beeldkwaliteitscriteria per cluster
20
6. Uitgangspunten inrichting openbare ruimte
25
6.1
Overgang openbaar-privé
25
6.2
Sfeertypering openbare ruimte
25
6.3
Materialisering
27
3
aat sstr
f ree
chd
Loo
Mo
nas Har
ring
te kwa
laan
e uds o W
H
c
as
n ar
f ee
r hd
Globale planbegrenzing op kadastrale ondergrond (bron cyclomedia)
1. INLEIDING 1.1
Aanleiding
Dit is een stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitparagraaf
In 2017 zijn, vanwege veranderende marktomstandigheden en
Het Beeldregiekader uit 2017 is richtinggevend en heeft
dat functioneert als ruimtelijk kader voor de ontwikkeling van
de wens om dit gebied projectmatig te ontwikkelen, aangepaste
daardoor nog geen wettelijke status als toetsingskader voor een
Harnaschmolen fase 2. Op deze locatie zijn 30 eengezinswoningen
richtinggevende kaders vastgesteld: het ‘Ruimtelijke structuur en
bouwplan. Vandaar dat, op basis van de vastgestelde stukken,
in verschillende categorieën voorzien.
Beeldregiekader Woudselaan’. In dit, met participatie opgestelde,
een uitwerking heeft plaatsgevonden om de planbeoordeling te
kader is het vooruitzicht neergelegd dat hier een ontwikkeling
borgen. Deze uitwerking is tot stand gekomen in afstemming met
kan plaatsvinden van circa 30 woningen, in meer verschillende
stedenbouwkundigen, de ontwikkelaar, de omwonenden en met
categorieën. Daarnaast worden nog enkele andere gewijzigde
advies van de gemeentelijke welstandscommissie.
1.2
Samenvoeging van uitwerkingskaders
Eerder zijn voor deze locatie verschillende ruimtelijk-kaderstellende stukken vastgesteld, die vooralsnog separaat gelden. Het juridisch-planologische kader betreft een uit te werken bestemming in het bestemmingsplan ‘Harnaschpolder-Noord’, vastgesteld 2013-06-25. Het achterliggende ‘Beeldkwaliteitsplan Buurtschap Harnasch Molen’ dat in 2010 is vastgesteld, voorzag een ontwikkeling op deze plek van ca. 20 vrijstaande villa’s welke particulier konden worden ontwikkeld.
Woudselaan ter hoogte van plangebied (bron cyclomedia)
ontwikkelrichtingen
voor
de
uiterlijke
verschijningsvorm
neergelegd, ter verdere uitwerking. De gemeentelijke welstandsnota stamt uit 2018 en bestempelt dit gebied als buitengebied. Dit is een globaal plan voor de hele gemeente, doch deze aanduiding stelt hoge kwaliteitseisen aan de beeldkwaliteit van het plan en deze omschrijving is specifiek bedoeld voor individuele ontwikkelingen in het buitengebied en zijn lastig toe te passen op projectmatige ontwikkelingen.
5
f ree
chd
nas Har
aan
el uds
Wo
H
6
ch
as
n ar
f ee r d
Situering plangebied in omgeving (bron: cyclomedia)
1.3
Stedenbouwkundige kaders
1.4
Welstandskaders de
vaststelling
van
dit
1.5 plan
worden
ook
Programmatisch kader
Dit document omvat een definitief uitgewerkt stedenbouwkundig
Met
de
De mogelijkheid om woningbouw in het duurdere segment te
kader voor deze ontwikkeling en vormt een nadere uitleg
beeldkwaliteitskaders voor deze ontwikkeling geborgd, en zal
realiseren is al in 2013 planologisch vastgelegd. Ook ligt hier
en uitwerking van de kaders zoals deze gesteld zijn in de
als een op maat gemaakt toetsingskader voor deze plek worden
een ontwikkelovereenkomst aan ten grondslag. In een in 2018
uitwerkingsplicht uit het bestemmingsplan afgewogen met de
betrokken bij de welstandsbeoordeling. Na de oplevering van het
overeengekomen addendum op de overeenkomst stemde
keuzes die in het Beeldregiekader uit 2017 zijn gemaakt. Ook
project vervalt deze beeldkwaliteitsparagraaf als toetsingskader
de gemeente eerder al in met een zekere verdichting van het
aanbevelingen uit de welstandsnota 2018 zijn hierin meegenomen.
en worden (ver)bouwplannen getoetst aan de criteria in de
programma ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. De
welstandsnota.
ontwikkelaar heeft in lijn met dat addendum gekozen om in de
Naast deze doelstellingen op het aspect ruimtellijke kwaliteit is
uitwerking een meer gevarieerd prijssegment aan te spreken
het uitgangspunt ook dat deze uitwerking voorziet in een integraal
en meer woningen te realiseren dan oorspronkelijk bedacht
en haalbaar plan waarin ook aspecten zoals woonkwaliteit en
was. Dit is een positieve ontwikkeling voor de gemeentelijke
betaalbaarheid van de woningen een onderdeel zijn.
woningbouwopgave, welke met dit document ook wordt bestendigd.
Het plangebied gezien vanaf de Lookwatering (bron: cyclomedia)
7
2. Bestaande ruimtelijke uitgangspunten 2.1
Bestemmingsplan
In 2010 is het ‘Beeldkwaliteitsplan Buurtschap Harnaschmolen’ vastgesteld, dat een vertaling heeft gekregen in het vigerende ‘Bestemmingsplan
Harnaschpolder
Noord’
uit
2013.
Het
uitgangspunt was een wijk met uitsluitend een 20-tal vrijstaande woningen in de vrije sector. De wijk Harnsachmolen fase 1, aan de andere zijde van de Harnaschdreef, is op basis van deze opzet gerealiseerd. Het bestemmingsplan heeft een aantal uitgangspunten voor deze ontwikkeling. De belangrijkste zijn:
•
Er komt een doorgaande groene zone door het gebied: De Woudselaan moet een groen karakter krijgen om goed te
•
kunnen functioneren als recreatieve verbindingsweg. De woningen hebben een bouwmassa van 2 bouwlagen met kap, waarbij de kap een beeldbepalend karakter dient te
•
krijgen. Kavels worden voor maximaal 30% bebouwd om de groene sfeer te waarborgen
8
Het plangebied gezien vanaf de Harnaschdreef (bron: cyclomedia)
2.2
Beeldregiekader Woudselaan, 2017
In 2017 heeft de raad een aangepast kader vastgesteld: het Ruimtelijke structuur en Beeldregiekader. Een doelstelling van dit kader was om tot een passende aanpassing te komen op het oorspronkelijke plan dat uitging van 20 vrijstaande villa’s op grote kavels. Het nieuwe plan betrof een projectmatig opgezette wijk van 30 woningen. Tegelijkertijd is verkend wat uitgangspunten zijn om het karakter van het buurtschap en de groene uitstraling van deze verbinding tussen stad en land te behouden en versterken. Een aantal zaken zijn met het kader vastgelegd en vormen het
2.3
Welstandsnota en welstandsbeoordeling
De kaders voor welstandsbeoordeling, die met dit plan worden vastgelegd, zijn geïnspireerd op de richtlijnen uit het Beeldregiekader en verwijzen naar het gebiedsgerichte welstandskader uit de welstandsnota 2018. Een projectmatig opgezette wijk vraagt om een helder en op maat gemaakt kader voor bij de welstandsbeoordeling, welke in hoofdstuk 5 uiteen wordt gezet. De beeldkwaliteitscriteria vormen een aanvulling op de welstandsnota.
startpunt voor deze uitwerking:
• • •
Het aantal woningen: 30 De globale ruimtelijke opzet en technische ontsluiting Samenhangend hiermee ligt ook de globale kavelgrootte vast.
Dit beeldregiekader is, zoals ook in dit stuk staat aangegeven, als ‘richtinggevend’ behandeld voor de uitwerking. De kaders zijn meegenomen in de uitwerking naar een haalbaar plan. Daar waar op details wordt afgeweken, wordt dit gemotiveerd. Dit betreft de volgende aspecten:
• • •
De manifestatie van de woningen direct aan de Woudselaan De positionering van de woningen aan de Lookwatering op de kavels Bouwmassa van de woningen
Op basis van deze aspecten zijn een aantal uitwerkingskeuzen gemaakt om tot dit haalbare plan te komen. Deze aspecten worden in hoofdstuk 3 apart toegelicht.
Verkaveling Beeldregiekader, 2017
De Woudselaan ten westen van het plangebied (bron: cyclomedia)
9
3. Nadere toelichting uitwerkingskeuzes
3.1
Manifestatie woningen aan de Woudselaan
Belangrijke doelen van een planontwikkeling zijn, naast een goede
Het Beeldregiekader voorziet hier een soort woningen dat via
ruimtelijke inpassing, om kwalitatieve en betaalbare woningen te
een informeel erf aan de achterzijde wordt ontsloten en zich
ontwikkelen. Een plus in ruimtelijke inpassing kan resulteren in
manifesteert aan de Woudselaan.
een min bij kwalitatieve woningen of betaalbaarheid. Dit plan
De betreffende kavels zijn uitgewerkt tot 5 kavels van circa
zoekt hierin een goede balans.
450m2 (circa 20m x 22m). Dit is een nagenoeg vierkant kavel. Een dubbelzijdig georiënteerde woning is doorgaans passend als
In deze planuitwerking zijn een aantal keuzes gemaakt die maken
sprake is van een mooi open uitzicht op een brede groenstrook
dat het plan op deze punten een ander uiterlijk krijgt dan in het
aan de formele zijde. Het uitzicht aan de Woudselaan kan hieraan
beeldregiekader is geschetst. In dit hoofdstuk worden deze keuzes
echter niet voldoen en is vrij dicht op de tegenoverliggende
behandeld, waarbij het waarom wordt behandeld en hoe is
woningen en loodsen gelegen. De vierkante opzet van de kavels
omgegaan om het gewenste karakter zoveel mogelijk te borgen.
laat aan geen enkele zijde een goede diepe privétuin toe. Het
Deze nadere uitwerking zijn hier punt voor punt uitgewerkt, en
openhouden van het beeld aan de Woudselaan zou in elke opzet
betreffen:
woningen met een beperkte privacy opleveren.
• • •
De manifestatie van de woningen direct aan de Woudselaan
Er zijn verschillende alternatieven afgewogen om op deze kavels
De positionering van de woningen aan de Lookwatering op
een indeling te creëren die recht doet aan het groene beeld en
de kavels
tegelijk een leefbaar kavel creëert waar de toekomstige bewoners
De bouwmassa van de woningen
een huis met een formele uitstraling, maar ook een tuin met enige privacy hebben. Het risico is dat toekomstige bewoners uiteindelijk allerlei afscheidingen en bouwwerken aan de Woudselaan zouden plaatsen.
Uitsnede verkaveling Beeldregiekader: Woudselaan 10
Entree van het plangebied vanaf de Harnaschdreef (bron: cyclomedia)
Het doel van het beeldkwaliteitplan was echter wel om een
inheemse soorten. De landelijke uitstraling wordt gecreëerd
Voor deze woningen gelden extra beeldkwaliteitseisen
landelijke groene sfeer met voorkanten te creëren aan deze zijde,
door deze vier soorten gemixt aan te planten. Op deze haag
richting de Woudselaan, omschreven in hoofdstuk 5.3.1
zonder beplanting en met bruggetjes over de sloot heen. In het voorliggend resultaat is toch gekomen tot een ontwerp
•
rust een instandhoudingsplicht De woningen worden op een gepaste afstand van minstens
• •
Entrees zitten altijd aan de zijkant en midden van de woning, dit geeft een alzijdig karakter
waarbij de woningen weliswaar technisch op de erfweg zijn
8m uit de erfgrens langs de Woudselaan geplaatst, zodat de
georiënteerd, maar een aantal verbijzonderingen in het plan is
Woudselaan visueel een breed profiel krijgt.
zorgvuldig op een landschappelijke wijze uitgewerk en
De tuinen richting de Woudselaan worden gevrijwaard van
voorzien van enkele (landschaps)bomen die samen met
erfbebouwing. De relatief brede erven hebben op andere
de landschappelijke hagen (erfafscheiding) een passende
plekken ruimte voor erfbebouwing.
groene landschappelijke overgang vormen tussen de
De gevels krijgen aan de Woudselaan zijde zowel op de 1e
woningen en Woudselaan. Dit ontwerp wordt in hoofdstuk
aanblik heeft. De haag krijgt een ‘losse’ groeivorm (ook
verdieping als op de 2e verdieping dezelfde kwaliteit als de
5 nader toegelicht
afwisselend in hoogte) en bestaat uit vier gebiedseigen
“voorzijde” middels een verfijnde architectonische uitstraling.
aangebracht om toch de sfeer aan de Woudselaan te creëren dat
•
deze weg niet uitsluitend langs achterkanten loopt, te weten:
•
De erfafscheiding bestaat uit een landschappelijke groene haag die privacy geeft, doch een gevarieerde en groene
•
De tuinen van de 5 woningen aan de Woudselaan worden
nieuwe ontsluitingsweg
Woudselaan
Uit het Beeldregiekader 2017
Positionering woning op kavel 11
3.2
Woningen aan de Lookwatering
Deze woningen zijn in het Beeldregiekader omschreven als
Tevens is de doelstelling van het Beeldregiekader en kwalitatieve
georiënteerd op het voetpad langs de Lookwatering aan de
uitstraling naar de omgeving onderzocht. De informele
noordzijde van het plangebied.
Lookwatering wordt aan de zuidzijde reeds begrensd door een
In de nadere uitwerking is echter tegen een aantal praktische
goede brede watergang is evengoed gebaat bij een groen karakter
obstakels opgelopen die aanleiding zijn geweest deze oriëntatie
bij de achterliggende erven.
te heroverwegen:
Uiteindelijk is onder de volgende randvoorwaarden tot een
•
Aan de noordzijde van de kavels zit een waterkeringszone en een groot hoogteverschil, welke bouwen aan de noordzijde complex en kostbaar maken. Gebouwde elementen zijn in beginsel onwenselijk in een keringszone, waardoor
• •
•
De woningen worden georiënteerd op de erfweg en aan de zuidzijde van het perceel gepositioneerd Om tot een optimale verkaveling en kwalitatieve uitstraling te waarborgen is wel gekozen om ook aan deze zijde
De aansluiting van de nutsvoorzieningen zouden voor een
een landelijke haag te creëren die een groene uitstraling
groot verhard deel van de tuinen zorgen
naar de Lookwatering waarborgt. Op deze haag rust een
De erfweg zou een informele achterkantsituatie krijgen, en de achtertuin, wat niet aan de bruikbaarheid ten goede zou
•
instandhoudingsplicht De woningen krijgen diepe achtertuinen richting de Lookwatering, dat een groen beeld zal opleveren
komen De aanblik vanaf de ontsluitingsweg wordt waarschijnlijk rommelig en niet groen.
12
•
alternatieve mogelijkheden de voorkeur hebben
bewoners moeten parkeren op eigen erf combineren met
•
optimale inpassing gekomen:
Typologie uit het Beeldregiekader 2017
Het plangebied gezien vanaf de Lookwatering (bron: cyclomedia)
Uitsnede verkaveling Beeldregiekader: Lookwatering
3.3
Bouwmassa
Het bestemmingsplan laat bebouwing toe in twee bouwlagen met
•
Een deel van de woningen wordt gerealiseerd in het
een kap, waarbij in het beeldkwaliteitplan is gesproken van het
duurzame en geprefabriceerde ‘Morgenwonen’ concept, dat
streven naar een relatief lage positionering van de goot om de
niet aanpasbaar is op een dergelijke eis
architectonische nadruk op de kap te leggen. In het Beeldregiekader wordt in een beeldkwaliteitscriterium
De woningen zullen worden uitgewerkt als woningen in maximaal
gesproken over een goot op de eerste bouwlaag, ten behoeve van
twee bouwlagen met een kap. De wijk is omzoomd met
de kleinschaligheid aan de Woudselaan. Dit kan opgevat worden
groenbuffers en in het gevarieerde bestaande bebouwingsbeeld
als een wenselijk overgang naar kleinschaligere woningen, doch
in de omgeving dissoneert deze typologie niet.
juridisch zijn de goot- en bouwhoogten uit het bestemmingsplan
Om goed aansluiting te zoeken met het Beeldregiekader en de
bindend gebleven.
wens tot kleinschaligheid en landelijkheid langs de Woudselaan
In de uitwerking zijn een aantal overwegingen gekomen, waaruit
wordt echter wel gekozen om de woningen direct aan de
bleek dat er een voorkeur blijft om vast te houden aan een opzet
Woudselaan zorgvuldiger uit te voeren, om zo langs het lint wel
van twee bouwlagen met een kap:
een landelijke bouwstijl te creëren.
•
•
Het gebruik van lagere woningen betekent een grotere
Met architectonische verbijzonderingen worden hier woningen
footprint. Gezien de oppervlakten van de kavels zal het
gecreëerd die een lagere goot hebben, door middel van een
gestreefde bebouwingspercentage van 30% lastig haalbaar
mansardekap die doorloopt tot de eerste bouwlaag. Zo komt
worden en ontstaat minder ruimte voor groen, zodat de wijk
bij deze woningen een grote nadruk op de kap en het landelijke
‘steniger’ wordt
karakter, zonder dat de woning praktisch minder bruikbaar wordt
Woningen met één bouwlaag en een grote kap sluiten beter
ofwel dat het erf een minder groene aanblik krijgt. De criteria
aan op andere doelgroepen. Kopers wensen doorgaans
hiervoor zijn nader uitgewerkt in hoofdstuk 5.3.1.
vergaande invloed op indeling en architectuur dat deze typologie geschikter maakt voor zelfbouw-ontwikkelingen
De Woudselaan in het plangebied (bron: cyclomedia)
13
Stedenbouwkundig plan bebouwing
Ag
rijweg + situering lantaarnpalen (indicatief)
Ud
elektrisch oplaadpunt
langzaamverkeer Sa Ud
Pp Ps
Pp gemaaid struinpad
Ps
parkeren in groene open verharding
Ag opstelplaatsen auto eigen terrein
Ud containeropstelplaats in groene open verharding
Sa
damwand Ag
Ag
Ps
Pp
haag op eigen terrein soort: Fagus sylvatica
Ps
Ud
begroeide geluidsvoorziening Ag landschappelijke haag (1,80 m hoog) mix van soorten: Ribes rubrum, Crataegus monogyna, Prunus padus en Euonymus europaeus
Sa
Pp
Ps ruimte voor speelvoorziening / spelen
bloemrijk grasland
bestaande bomen
Ps
nieuwe bomen met soort aanduiding Ag - Alnus glutinosa 'Laciniata' Agh: 15-17 d: 6-8 Pp - Prunus padus h: 5-10 d: 4-8 Ps - Populus simonii h:10-14 d: 5-7 Sa - Salix alba 'Liempde' h: 20 d: 8-10 Ud - Ulmus 'Dodoens' h:15-17 d: 6-8 STEDENBOUWKUNDIG PLAN HARNASCHMOLEN Verkaveling (fase 2)
14 Aveco de Bondt bv
versie
: 194201j22
Postbus 64
opdrachtgever
: Gebiedsontwikkeling Harnaschpolder cv
7450 AB Holten
gemeente
: Midden-Delfland
tel.
: 088-0048212
getekend
: 30-11-2022
: info@avecodebondt.nl
status
: ...
1:500
A1
4. Stedenbouwkundige hoofdopzet 4.1
Concept
Dit plan betreft de uitwerking van ‘het Scharnier’, dat bij de
omschreven in de Welstandsnota 2018, bij de gebiedsgerichte
ontwikkeling van Look-West en bedrijventerrein Harnaschpolder
criteria voor landelijk gebied.
is aangeduid als een groene verbinding met een woonlint, dat de wijk Voordijkshoorn en Delft verbindt met het buitengebied van
4.2
Midden Delfland.
4.2.1 Ruimtelijke hoofdopzet
Stedenbouwkundig plan
Het kwalitatieve vraagstuk wordt als volgt gedefinieerd: Hoe
Het plangebied wordt via een nieuwe weg ontsloten die
behoudt en versterkt het plan de kwaliteiten van dit buurtschap
aantakt op de bestaande ontsluiting die parallel loopt aan
langs een voormalig glastuinbouwlint, wat mede zal functioneren
de Harnaschdreef aan de oostzijde. Vanaf deze nieuwe
als recreatieve doorsteek van stad naar landelijk gebied, dwars
ontsluitingsweg wordt het gebied aan de zuidzijde ontsloten. Op
door het bedrijventerrein Harnaschpolder heen?
deze wijze blijft de karakteristieke Woudselaan als belangrijke langzaamverkeersverbinding intact.
Dit is vertaald naar een ruimtelijk concept dat de landelijke
De nieuwe interne ontsluiting wordt begeleid door woningbouw
kwaliteit concentreert direct langs de Woudselaan.
waardoor er een zachte overgang plaatsvindt, via tuinen, naar de
Het oude ‘kassenlaantje’ behoudt in deze uitwerking haar
Lookwatering, Woudselaan en de Harnaschdreef aan de zuidzijde.
historische karakter. Direct aan deze laan is bebouwing kleinschalig en heeft de laan een groen karakter. Naar buiten toe vindt een overgang plaats naar het grootschaligere bedrijventerrein. Dit concept refereert tevens naar de boerderijen in het landelijk gebied, waarbij in de eerste linie boerderijwoningen kleinschalig zijn met een nadruk op het groene karakter, en daarachter grootschaligere boerenschuren zijn gelegen. Dit is ook zo
Concept
Positie van ‘het scharnier’
Het noordelijke deel van het plangebied gezien vanaf de Woudselaan (bron: cyclomedia)
15
4.2.2 Programmatische aspecten In het plangebied worden 30 grondgebonden woningen gerealiseerd bestaande uit een mix van vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap woningen en drie-onder-één kapwoningen. 4.2.3 Verkeer en parkeren Binnen
het
plangebied
wordt
een
nieuwe
interne
ontsluitingsstructuur aangelegd om de woningen te ontsluiten. Aan de noordzijde is de wegbreedte 5,00 meter en aan de zuidzijde 4,80 meter. De verbindingsweg tussen het noordelijke en zuidelijke deel, ter hoogte van de haaksparkeerplaatsen, heeft een breedte van 6 meter. Parkeren vindt grotendeels op eigen terrein plaats en gedeeltelijk in de openbare ruimte (bezoekersparkeren en parkeren ten behoeve van de drie-onder-één kapwoningen). Hierbij dient de ontwikkeling te voldoen aan de parkeernormen van de gemeente Midden-Delfland. De drie-onder-één kapwoningen hebben geen garage en worden zodanig in het plan gesitueerd dat parkeren op een logische en
Themakaart infrastructuur
passende wijze in het profiel van de nieuwe ontsluitingswegen opgenomen kan worden op loopafstand van de woningen. De parkeerplaatsen worden in een open groene verharding vormgegeven. Aan de noordzijde wordt een informeel (gemaaid) struinpad aangelegd die via de bestaande brugverbinding aantakt op de Lookwatering.
1.00
4.8/5.0
1.00
rijweg aanplant landschappelijke haag 50 cm van erfgrens erfgrens
16
aanplant 50 cm van erfgrens erfgrens
Principeprofiel ontsluitingsweg noord- en zuidzijde
4.2.4 Groen en water
4.2.5 Erfafscheidingen
Het groen wordt met name gevormd door de bestaande randen
De erfafscheidingen grenzende aan de openbare ruimte (zowel aan
‘losse’ groeivorm (ook afwisselend in hoogte) en bestaat uit vier
van het plangebied. Het betreft bestaande watergangen die zowel
de voor-, zij- als achterzijde) worden zorgvuldig en natuurinclusief
gebiedseigen inheemse soorten. De landelijke uitstraling wordt
de Lookwatering als de Harnaschdreef begeleiden. Binnen het
vormgegeven middels inheemse landschappelijke hagen.
gecreëerd door deze vier soorten gemixt aan te planten.
drager. De verbindingsweg tussen het noordelijke en zuidelijke
De ontwikkeling houdt rekening met het landschappelijk karakter
Langs de noordelijke (zijde Lookwatering) en zuidelijke (zijde
deelgebied is eveneens groen vormgegeven.
van de Woudselaan, niet alleen qua architectonische uitwerking
Harnaschdreef) plangrens liggen watergangen die worden
De erfafscheidingen grenzende aan de openbare ruimte worden
van de woningen maar ook door het beplantingsplan van de
begeleid door Wilgen en het landelijk karakter versterkt. Daarom
vormgegeven door landschappelijke hagen en versterken samen
erfafscheidingen. De bestaande kenmerkende Wilgen langs de
wordt de hierboven benoemde begeleiding door middel van
met de tuinen het groene beeld. Op deze wijze is er sprake van een
Woudselaan worden behouden. De erfafscheidingen versterken
een landschappelijke haag ook voor de noordelijke en zuidelijke
vriendelijke groene overgang naar de Lookwatering, Woudselaan
de groene karakteristiek van de Woudselaan door deze vorm
plangrens toegepast. Aan de zuidoostzijde, ter hoogte van de
en de Harnaschdreef.
te geven als een landschappelijke haag. De haag krijgt een
vrijstaande woning, wordt aan de zijde van de Harnaschdreef een
plangebied vormt de Woudselaan een groene structurerende
begroeide geluidsvoorziening gerealiseerd. Themakaart groen en water
De overige hagen op eigen terrein (grenzende aan het openbaar gebied) worden vormgegeven door de Fagus sylvatica.
Landschappelijke haag
17
Ud
Pp Ps
Pp
Ps
Ag
Ud
Sa
4.2.6 Duurzaamheid
18
Ag
Het toepassen van gebakken materialen, hout (met FSC keurmerk)
zuidelijke cluster (cluster III) met uitzondering van de vrijstaande
en keramische dakpannen komt de beeldkwaliteit ten goede en is
woning aan de oostzijde. De woningen van MorgenWonen wekken
in het algemeen duurzaam. Niet alleen bij de woningen, maar ook
meer energie op dan dat zij verbruiken. De woningen zijn voorzien
bij de inrichting van de openbare ruimte dient het materiaalgebruik
van een duurzame warmtepomp en het dak ligt (deels) bedekt met
zoveel mogelijk duurzaam te zijn.
zonnepanelen. De door CO2 sensoren gestuurde ventilatie meet
Het toepassen van zonnepanelen en –collectoren vormt
continu hoeveel lucht moet worden aan- en afgevoerd. Door dit
uitgangspunt maar daarbij dient direct aangetekend te worden
slimme systeem gaat geen energie verloren aan het verwarmen
dat het niet tot afbreuk mag leiden van de sfeer en de kwaliteit
van overtollige lucht. De woningen hebben áltijd een gezond
van de buurt. Zonnepanelen en -collectoren dienen dan ook in
binnenklimaat, het hele jaar door. MorgenWonen woningen
een regelmatig patroon, in overeenstemming met de dakvorm
beperken het energieverbruik zoveel mogelijk en gebruiken
en in samenhang met andere elementen in het dakvlak zoals
duurzame energie. Dit wordt gerealiseerd door toepassing van
dakkapellen en dakramen, evenwijdig aan de dakvoet of nok en
de modernste inzichten en technieken. Dat begint al bij de bouw:
niet uitstekend geprojecteerd te worden.
door de materialenkeuze en de aandacht voor circulariteit. En dit
Daarnaast wordt een deel van de woningen uitgevoerd conform
duurt voort tijdens de gehele levensduur van de woning, met een
het concept van MorgenWonen. Het betreft 12 woningen in het
minimaal energieverbruik en lage onderhoudskosten.
Ag
Pp
Ps
Ud
Ag Sa
Pp
Ps
De 12 woningen die worden ontwikkeld conform het concept ‘MorgenWonen’
5. Uitgangspunten kavels en beeldkwaliteit de
onder-één kapwoningen wisselen elkaar op speels wijze af
Cluster III heeft een meer besloten karakter en grenst met de
gebiedsgerichte criteria uit de welstandsnota 2018 en vormt
en staan in een licht verspringende rooilijn. De woningen zijn
achtertuinen aan de Harnaschdreef. Het cluster biedt ruimte
daarmee het toetsingskader voor dit project, tot het project is
georiënteerd op de ontsluitingsweg.
aan woningen, met uitzondering van de vrijstaande woning
Deze
beeldkwaliteitsparagraaf
is
een
aanvulling
op
voltooid.
5.1
aan de oostzijde, die uitgevoerd worden middels het duurzame
Algemeen
Hier staan de criteria voor de welstandstoetsing van het plan zoals omschreven in het stedenbouwkundige deel. De bestaande gebiedsgerichte criteria zijn lastig toe te passen op een projectmatige woonwijk. Ook de omschrijving spreekt over het buitengebied, terwijl de omgeving als sinds de jaren ’50 van de vorige eeuw een transformatie heeft doorgemaakt naar een glastuinbouwgebied. Sinds 2000 maakt dit gebied een nieuwe transformatie door naar een bedrijventerrein. Wel moet dit gebied een ‘landelijk karakter’ krijgen. Dit kader is opgesteld in de geest van de Welstandsnota en de eerder vastgestelde
Cluster II is direct aan de zuidzijde van de nieuwe ontsluitingsweg
concept van ‘Morgenwonen’ (zie www.morgenwonen.nl). Naast
gelegen en grenst met de achtertuinen aan de Woudselaan.
vrijstaande woningen en twee-onder-één kapwoningen is hier
De vrijstaande kavels hebben een nagenoeg vierkante vorm.
ook ruimte voor drie-onder-één kapwoningen. Net als in cluster I
Gezien de vorm van de kavels en de bijzondere postionering met
wisselen de woningen elkaar op speelse wijze af en staan ze in een
achterzijden aan de Woudselaan, worden er extra eisen gesteld
licht verspringende rooilijn. De woningen zijn primair georiënteerd
aan de postionering van de bebouwing (hoofd- en bijgebouwen)
op de ontsluitingsweg.
op de kavel. Dit cluster is het meest bijzondere deel van het plan, vanwege de prominente ligging aan de Woudselaan. Hier zijn de verbijzonderingen toegevoegd zoals in de kaderstellende hoofdstukken beschreven. De oriëntatie van de woningen is zowel op de ontsluitingsweg als de Woudselaan gericht.
beeldkwaliteitskaders voor dit gebied.
5.2
Verdeling bebouwingsclusters
De openbare ruimte wordt samenhangend vormgegeven en wordt begeleid door bebouwing met een grote mate van diversiteit. Resultaat is een gevarieerd straatbeeld waarbij de bebouwing een kleine schaal en korrelmaat heeft. Naast een landelijke architectuurstijl kan ook een eigentijdse vertaling hiervan toegepast worden. Om het dorpse karakter te versterken worden alle woningen uitgevoerd met kap. De woningen hebben een maximale bouwhoogte van twee bouwlagen met kap.
Bebouwingsclusters
Er kunnen 3 bebouwingsclusters onderscheiden worden: Cluster I is direct ten noorden van de nieuwe ontsluitingsweg gelegen en grenst met de achtertuinen aan een openbare groenstrook die de overgang vormt naar de watergang parallel lopende aan de Lookwatering. Vrijstaande woningen en twee-
Oriëntatie van de verschillende woningen
19
5.3
Beeldkwaliteitscriteria per cluster
In de kaders is opgenomen dat bebouwing direct aan de
privaatrechtelijke overeenkomst geborgd en bij actualisatie van
Woudselaan wordt beschouwd als ‘eerstelijns bebouwing’.
het bestemmingsplan opgenomen in de planologische regeling
Bebouwing hier achter wordt als tweedelijns bebouwing gezien
voor dit gebied.
en de bedrijfsbebouwing daarachter (buiten het plangebied) kan gezien worden als derde lijn.
De ontwikkeling houdt rekening met het landschappelijk karakter
Het gevolg hiervan is dat cluster II meer aandacht vraagt voor
van de Woudselaan, niet alleen qua architectonische uitwerking
de beeldkwaliteit dan de clusters I en III. In dit hoofdstuk wordt
van de woningen maar ook door het beplantingsplan van de
daarom apart de beeldkwaliteit voor bebouwing in de eerste en tweede lijn beschreven. 5.3.1 Beeldkwaliteit eerstelijns bebouwing (cluster II) -1-
c
c lu
s te
r III
erfafscheidingen. De bestaande kenmerkende Wilgen langs de Woudselaan worden behouden. De erfafscheidingen versterken de groene karakteristiek van de Woudselaan door deze vorm te geven als een landschappelijke haag. De haag krijgt een ‘losse’ groeivorm (ook afwisselend in hoogte) en bestaat uit vier gebiedseigen inheemse soorten. De landelijke uitstraling wordt gecreëerd door
De erven worden zorgvuldig vormgegeven. Hoewel de korte
deze vier soorten gemixt aan te planten. De tuinen vormen de
afstand op de weg, de kavelgrootte en privacywensen om
landschappelijke overgang van woningen naar de Woudselaan.
maatwerk vragen is het uitgangspunt dat langs de Woudselaan
Dit wordt vormgegeven door ook de zijdelingse perceelsgrensen
een groene zone wordt gecreëerd, zoals beschreven in het
uit te voeren door hagen (haaks op de landschappelijke haag en
stedenbouwkundig plan.
20
er I II te r lu s
st c lu
Clusters in de eerste en tweede lijn
minimaal tot achtergevel) en deze op sommige plekken te voorzien
Achter de sloot met knotwilgen komt een groene zone waarin
van landschappelijke bomen. Ook worden er enkele bomen
geen bebouwing of schuttingen komen. Dit wordt middels een
gecombineerd met de landschappelijke haag die de erfafscheiding
vormt aan de zijde van de Woudselaan. Door de bomen te combineren met de hagen op de perceelsgrenzen kunnen de tuinen vrij ingericht worden en zijn ze op voldoende afstand van de woningen gesitueerd zodat ze geen belemmering (schaduwwerking op dakvlak) vormen voor het toepassen van zonnepanelen. De combinatie van de bestaande Wilgen
ca 3
en de landschappelijke hagen gecombineerd met bomen
m
zorgen voor een landschappelijke overgang van de woningen naar de Woudselaan met afwisselende doorzichten op de
,5 m
ca 8
8 ca
representatief uitgewekte woningen.
m
In de landschappelijke haag worden strategische (suggesties van) doorzichten gecreëerd, middels het strategisch lager houden van een haag of de plant van een landschappelijke boom, die, ondanks dat de haag voor privacy zorgt, de ruimtelijke indruk geven van de achterliggende tuin. Uitsnede situering woning en vormgeving erfafscheidingen aan de Woudselaan
Impressie landschappelijke haag
21
-2-
-4-
De woningen krijgen een kleinschalige uitstraling
Architectuur
De maten uit het stedenbouwkundig plan zijn maatgevend voor
De woningen worden architectonisch zowel naar de Woudselaan
de bouwmassa’s; In deze projectmatig opgezette wijk moet
als naar de nieuwe ontsluitingsweg georiënteerd. Aan beide zijden
wegens marktwensen uitgegaan worden van een standaard
is een grote verfijning aanwezig, zodat aan de Woudselaan geen
vrijstaande woning van twee bouwlagen met een kap en een
indruk ontstaat van een sobere achtergevel. Dit uit zich in:
beukmaat van circa 7,45m. De woningen krijgen door zorgvuldige architectonische ingrepen een kleinschaliger karakter. In de uiterlijke verschijningsvorm komt de nadruk te liggen op de kap ten opzichte van de onderbouw.
• • •
Middels een mansardekap wordt de goothoogte naar beneden
Mansardekap
Gevarieerd metselwerk met bijzonder verbanden, primair bij de 1e en 2e verdieping Nadruk op kozijnen in het metselwerk Zorgvuldige
toegevoegde
gevelornamenten,
zoals
bijvoorbeeld sierluiken of plantenbakken
doorgezet tot aan de eerste bouwlaag. Ook kan een wolfseind of een uilebord worden toegevoegd om ook bij kopgevels een
-5-
nadruk op de kap te verkrijgen.
Materialisatie
Luiken
Fijne detaillering
De kappen hebben gebakken matte dakpannen in de kleur -3-
antraciet of genuanceerd oranje/rood
De woningen in de eerste linie zijn divers en gevarieerd in uiterlijke verschijningsvorm. Door verschillende ingrepen in
Gevels bestaan uit traditioneel (handvorm) baksteen in warme
materialisatie en toevoegingen wordt voorkomen dat een sterk
en zachte geel-, rood- en bruintinten. Ook andere natuurlijke
reperterend straatbeeld onstaat. Kappen worden verschillend
materialen zijn mogelijk; leien, beton en hout in een natuurlijke
vormgegeven in kleur, materialisatie en eventuele toevoegingen,
kleurstelling kunnen worden toegepast indien het materiaal
zo ontstaat een speels beeld. Ook de materialisatie van de gevels
aansluit op het warme kleurenpalet van de bakstenen. Stenige
wordt afwisselend, doch zonder dat het rustige karakter van het
materialen voeren altijd de boventoon in het gevelbeeld van
ensemble te veel verloren gaat.
de woningen. Hoofd- en bijgebouwen dienen met elkaar een
Hoekpanden hebben verbijzonderingen aan alle zijden die gericht
architectonisch ensemble te vormen.
zijn op openbaar gebied. Deuren zijn van hout, kozijnen kunnen worden uitgevoerd in hout of metaal. Zowel deuren als kozijnen worden uitgevoerd in traditionele en terughoudende natuurlijke houtkleuren, grijstinten of wit.
22
Mooie daklijst en metselwerkverbanden
5.3.2 Beeldkwaliteit woningen in de tweede linie (cluster I en III)
-1-
Hier
twee-onder-
De erven worden regulier vormgegeven. De voortuinen zijn
gevarieerd beeld in cluster I.
drie-onder-een-kapwoningen
omzoomd door reguliere lage groene hagen. De erfafscheidingen
Hoekpanden hebben verbijzonderingen aan alle zijden die gericht
gerealiseerd.
zijn, op plekken waar het achtererf grenst aan openbaar gebied,
zijn op openbaar gebied.
Deze woningen staan in de tweede linie, op een afstand van ~30m
wel vormgegeven als landschappelijke hagen. Op plekken waar
vanaf de Woudselaan. Tevens zijn de woningen vrij introvert op
geluid een invloedsfactor is, kan dit ook een volledig begroeide
-4-
de eigen ontsluitingsweg georiënteerd en veelal vanaf omliggende
geluidswerende schutting zijn.
Architectuur
worden
naast
een-kapwoningen
en
vrijstaande enkele
woningen,
erven en wegen afgeschermd door groenstroken en achtertuinen.
De
woningen
worden
architectonisch
zowel
naar
de
De invloed van deze woningen op de uitstraling van het lint is
-2-
ontsluitingsweg georiënteerd. De architectuur van de voorgevels
beperkter, ze zijn uitsluitend op afstand en bij enige doorkijken
De bouwmassa is conform het uitwerkingsplan vormgegeven in
verwijst in een soberdere versie naar de wonignen in de 1e linie:
zichtbaar. Hierom geldt dat voor kan worden volstaan met minder
twee bouwlagen met een kap. De maten uit het stedenbouwkundig
Dit uit zich in:
aanvullende ingrepen dan bij de woningen in de eerste linie.
plan zijn maatgevend voor de bouwmassa’s.
De woningen refereren ook naar de tweedelijns bebouwing in het buitengebied; de grootschaligere en soberder vormgegeven
-3-
boerderijschuren.
Afwisseling
van
vrijstaande
en
geschakelde
• • •
Gevarieerd metselwerk met bijzonder verbanden Nadruk op kozijnen in het metselwerk Zorgvuldige toegevoegde gevelornamenten
woningen,
gevarieerde kaprichtingen en geaccentueerde kopgevels zorgen
De achtergevels zijn doelmatig, sober en rustig vormgegeven.
voor variatie in het bebouwingsbeeld. Doch zonder dat het rustige karakter van het ensemble te veel verloren gaat. Een incidentele toevoeging zoals een erker of een aanbouw aan de zichtzijde met een lessenaarskap zorgt voor een landelijke toevoeging en een
23
-5Materialisatie
Varierende kaprichting
De kappen hebben gebakken matte dakpannen in de kleur antraciet of genuanceerd oranje/rood. Gevels bestaan uit traditioneel (handvorm) baksteen in warme en zachte geel-, rood- en bruintinten. Ook andere natuurlijke materialen zijn mogelijk; leien, beton en hout in een natuurlijke kleurstelling kunnen worden toegepast indien het materiaal aansluit op het warme kleurenpalet van de bakstenen. Stenige materialen voeren altijd de boventoon in het gevelbeeld van de woningen. Hoofd- en bijgebouwen dienen met elkaar een architectonisch ensemble te vormen. Deuren zijn van hout, kozijnen kunnen worden uitgevoerd in hout of metaal. Zowel deuren als kozijnen worden uitgevoerd in traditionele en terughoudende natuurlijke houtkleuren, grijstinten of wit. Hoekwoningen verbijzonderen
24
Stenige materialen voeren de boventoon
6. Uitgangspunten inrichting openbare ruimte 6.1
Overgang openbaar-privé
6.2
Sfeertypering openbare ruimte
De erfafscheidingen grenzende aan de openbare ruimte worden
De openbare ruimte zorgt voor samenhang door deze als
vormgegeven door inheemse (gebiedseigen) landschappelijke
een rustig en samenhangend tapijt in te richten. Dit wordt
hagen.
bewerkstelligd door het verschil in materiaal- en kleurgebruik te
• •
Erfafscheidingen aan de voorzijde hebben een hoogte van 1
beperken. Gezien de beperkte bebouwingsdichtheid wordt de
- 1,2 meter
nieuwe ontsluiting vormgegeven zonder trottoirs. De rijweg krijgt
De zijdelingse en de aan de achterzijde gelegen perceelsgrens,
een uniforme inrichting qua kleur- en materiaalgebruik.
grenzende aan de openbare ruimte, hebben een maximale
• •
hoogte van 1,8 meter. Op deze wijze vindt er een passende
Het openbaar groen heeft een natuurlijke inrichting. Veel
overgang plaats tussen de achtertuinen aan de zijde van
groenstroken vormen een buffer naar de omgeving en hebben een
Woudselaan, Lookwatering en Harnaschdreef
informeel karakter, bijvoorbeeld als speelgebied voor kinderen
Eén inrit per perceel met een breedte van maximaal 5 meter
of voor een (korte) wandeling. Op één plek wordt een informele
indien sprake is van twee opstelplaatsen naast elkaar, 3
speelaanleiding gerealiseerd.
meter indien sprake is van twee opstelplaatsen achter elkaar In het kader van ‘versterken erfbeplanting’ is de aanplant van (fruit)bomen in de voortuinen wenselijk
Principeprofiel Harnaschdreef
Knotwilgen langs waterkant
Bomenrij met essen langs Harnaschdreef
Landschappelijke haag ca. 180cm hoog (bijv. Esdoorn, Meidoorn) Riet Woning
Tuin Harnaschdreef
25
Principeprofiel Lookwatering
26
Principeprofiel Woudselaan
6.3
Materialisering
Infrastructuur
Gemaaid struinpad
Informele speelaanleiding
Speeltoestellen Robiniahout
Landschappelijke haag
Verharding rijbaan De rijwegen worden uitgevoerd in een straatklinker (bij voorkeur gerecycled) in de kleur donker roodbruin/paars. Verharding parkeerplaatsen De haaksparkeerplaatsen in het openbaar gebied worden aangelegd in een open verharding (zoals TTE systeem, grasbetonsteen of vergelijkbaar) waardoor het groene karakter versterkt wordt. Opstelplaatsen containers De containeropstelplaatsen in de openbare ruimte worden
Rijweg in de kleur donker roodbruin/paars
vormgegeven door een open verharding. Verlichting De openbare verlichting is energiezuinig zijn en bestaat uit LEDverlichting. Inrichting Groen De groenzone aan de noord- en westzijde (tussen achterzijde woningen en de Lookwatering) wordt ingeplant met bloemrijk grasland. Onderdeel van deze zone is een gemaaid struinpad dat verbonden is met de ontsluitingsstructuur en waaraan een speelplek gekoppeld is. Langs sloten en waters komen natuurlijke oevers met riet.
Open (groene) verharding
Landschappelijke haag
Openbare parkeerplaats met grasbetontegels 27
28