06 Ruimtelijke onderbouwing

Ruimtelijke onderbouwing Harnaschmolen fase 2 Den Hoorn

datum projectnummer

5 juni 2023 190489

Ruimtelijke onderbouwing

Aveco de Bondt BV Burgemeester van der Borchstraat 2, 7451 CH Holten Postbus 64, 7450 AB Holten T +31 548 85 33 33

Harnaschmolen fase 2 Den Hoorn

project projectnummer projectleider

opdrachtgever

versie auteur gecontroleerd

Harnaschmolen Den Hoorn 190489 Rianne Arendsen Gebiedsontwikkeling Harnaschpolder CV

4 Rianne Arendsen Juul Osinga

www.avecodebondt.nl

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding Ligging van het plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

1 1 1 2 3

2 2.1 2.2

Planbeschrijving De huidige situatie Het planvoornemen

4 4 5

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

8 8 11 15 16

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

Milieuaspecten Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven en Milieuzonering Bodem Geluid Luchtkwaliteit Water Externe veiligheid Ecologie Verkeer en Parkeren Besluit milieueffectrapportage

20 20 21 23 24 26 27 29 31 33 35

5 5.1 5.2

Uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

37 37 37

6

Bijlagen

38

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

1

Inleiding

1.1 Aanleiding In de gemeente Midden-Delfland, ter hoogte van de Woudselaan te Den Hoorn, is CV Gebiedsontwikkeling Harnaschpolder voornemens om in fase 2 in totaal 30 woningen te realiseren (hierna: plangebied). Middels uitwerkingsregels in het huidige bestemmingsplan is het mogelijk om enkel vrijstaande woningen te realiseren. Het voornemen bestaat naast vrijstaande woningen uit andere typologie woningen (twee-onder-één-kap woningen en drie-onder-één-kap woningen), waardoor er geen gebruik gemaakt kan worden van de uitwerkingsregels en het daarbij opstellen van een uitwerkingsplan. Om de verschillende typologie woningen mogelijk te maken is het noodzakelijk om een omgevingsvergunning aan te vragen waarmee van het vigerende bestemmingsplan 'Harnaschpolder – Noord' kan worden afgeweken. De aanvraag van de omgevingsvergunning ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ gaat daartoe vergezeld van voorliggende ruimtelijke onderbouwing 1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied is gelegen aan de Woudselaan in het uiterste noorden van de gemeente Midden-Delfland en ten oosten van de snelweg A4. De ligging van het plangebied is weergeven in figuur 1. Het plangebied wordt begrensd door: • • •

de Lookwatering aan de noordzijde de Harnaschdreef aan de zuid- en oostzijde bestaande bebouwing aan de Woudselaan aan de westzijde

Figuur 1: situering plangebied

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 1/49

1.3 Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Harnaschpolder – Noord', vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Midden-Delfland op 25 juni 2013. Navolgende figuur geeft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan weer. Op grond van dit bestemmingsplan geldt voor het plangebied de bestemming ‘Wonen uit te werken-1’.

Figuur 2: Vigerend bestemmingsplan plangebied

Naast de enkelbestemming ‘Wonen uit te werken – 1’ gelden ter hoogte van het plangebied de volgende dubbelbestemmingen: • •

Waarde – Archeologie 2; Waterstaat – Waterkering.

In paragraaf 4.1 en 4.6 en wordt verder ingegaan op de dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie-2' en 'Waterstaat-Waterkering'. Binnen de bestemming 'Wonen uit te werken 1' zijn uitwerkingsregels opgenomen. Op basis van deze uitwerkingsregels zijn uitsluitend vrijstaande woningen mogelijk. 1.3.1 Strijdigheid Het voornemen bestaat naast vrijstaande woningen uit andere typologie woningen, waardoor het plan in strijdig met de uitwerkingsregel: de woningen worden uitsluitend vrijstaand gebouwd. Daarnaast wijkt het voornemen ook af van de volgende uitwerkingsregels: • • • •

het maximum bebouwingspercentage bedraagt ten hoogste 30% per bouwperceel. de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 5,5 m. de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 9,5 m. per woning dienen ten minste 2 parkeerplaatsen te worden gereserveerd op eigen terrein.

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 2/49

In paragraaf 2.2 vindt een toetsing plaats aan deze uitwerkingsregels. Op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan een omgevingsvergunning worden verleend mits dat gebruik niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. In deze ruimtelijke onderbouwing wordt onderbouwd dat de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. 1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied. Hier wordt ingegaan op de huidige situatie in het plangebied en het planvoornemen. De relevante beleidskaders van alle betrokken beleidsniveaus worden beschreven in hoofdstuk 3. De uitvoerbaarheid en milieuaspecten die gerelateerd zijn aan de gewenste ontwikkelingen komen aan bod in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt dieper ingegaan op de achtergronden van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 3/49

2

Planbeschrijving

2.1 De huidige situatie Het plangebied maakt deel uit van het Buurtschap Harnas Molen, welke gelegen is in de Harnaschpolder. De Harnaschpolder is een gebied tussen Delft, Den Hoorn en natuur en recreatiegebied Woudsepolder van MiddenDelfland. De Harnaschpolder wordt ontwikkeld als een woon- en werklandschap, waarbij het Buurtschap Harnas Molen een landschappelijke verbinding vormt tussen stad en land. De zone ligt aan weerszijde van de Woudselaan, de recreatieve route van Delft naar de Woudsepolder. Het gebied van de Harnaschpolder was voorheen een glastuinbouwgebied bestaande uit kassen en verspreid liggende (woon)bebouwing langs de linten van de Woudselaan en de Harnaskade. Door de uitplaatsing van de glastuinbouw bedrijven, is er ruimte ontstaan voor een gemengd gebied met grootschalige ontwikkelingslocaties met o.a. bedrijventerreinen en een overheersende woonfunctie in een groen blauwe setting rond de Woudselaan. Het plangebied is gelegen aan de Woudselaan. Het gebied rond de Woudselaan heeft drie deelgebieden; het deel “Oost” is in de afgelopen jaren ontwikkeld en gerealiseerd onder de naam “buurtschap Harnasmolen”. Het deel “West” wordt op dit moment ontwikkeld en het plangebied valt onder het deelgebied “Midden”. Op dit moment betreft het plangebied een braakliggend terrein. In figuur 3 is de huidige situatie van het plangebied weergegeven.

Figuur 3: Luchtfoto huidige situatie plangebied

De ontsluiting van de Woudselaan vindt plaats via de Harnaschdreef. De Harnaschdreef vormt de belangrijkste ontsluiting as dwars door het gebied en is daarmee de ruggengraat van de Harnaschpolder. De Harnaschdreef loopt vanaf de rotonde aan de op- en afrit A4, via een afgetekende route met enkele scherpe afbuigingen, grotendeels parallel aan de Harnaskade, om daarna aan te sluiten op de Woudselaan. In noordelijke richting staat de Harnaschdreef via de op- en afrit van de A4 in verbinding met de provinciale weg N211 (Wippolderlaan) die doorloopt richting Den Haag (Kijkduin).

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 4/49

2.2 Het planvoornemen De hoofdstructuur van het Buurtschap Harnas Molen bestaat uit een dubbel bebouwingslint langs de Woudselaan en wordt ontwikkeld als groen en ruim opgezet woongebied. De Woudselaan is een karakteristiek, landelijk en historisch lint waar de huidige bewoners veel waarde aan hechten. Het gebied is een structuurbepalend element in de Harnaschpolder. De historie en de bijzondere organisch gegroeide morfologie van dit gebied zal van bijzonder waarde zijn voor de bestaande en toekomstige bewoners. In het plangebied worden 30 woningen gerealiseerd bestaande uit een mix van drie-onder-één-kap woningen, twee-onder-één-kap woningen en vrijstaande woningen. Daarnaast wordt binnen het plangebied een nieuwe interne ontsluitingsstructuur aangelegd om de woningen te ontsluiten. 2.2.1 Stedenbouwkundige opzet In bijlage 1 is de stedenbouwkundige opzet weergegeven. In navolgend figuur is tevens het stedenbouwkundige opzet weergegeven. Separaat wordt er nog een stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld, welke vastgesteld wordt door de raad en welke de kader vormt voor de welstand.

Figuur 4: Stedenbouwkundige opzet

Groeninrichting De ontwikkeling houdt rekening met het landschappelijk karakter van de Woudselaan, niet alleen qua architectonische uitwerking van de woningen maar ook door het beplantingsplan van de erfafscheidingen. De bestaande kenmerkende Wilgen langs de Woudselaan worden behouden. De erfafscheidingen versterken de groene karakteristiek van de Woudselaan door deze vorm te geven als een landschappelijke haag. De haag krijgt een ‘losse’ groeivorm (ook afwisselend in hoogte) en bestaat uit vier gebiedseigen inheemse soorten. De landelijke uitstraling wordt gecreëerd door deze vier soorten gemixt aan te planten. De tuinen vormen de landschappelijke overgang van woningen naar de Woudselaan. Dit wordt vormgegeven door ook de zijdelingse perceelsgrenzen uit

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 5/49

te voeren door hagen (haaks op de landschappelijke haag en minimaal tot achtergevel) en deze op sommige plekken te voorzien van landschappelijke bomen. Ook worden er enkele bomen gecombineerd met de landschappelijke haag die de erfafscheiding vormt aan de zijde van de Woudselaan. Door de bomen te combineren met de hagen op de perceelsgrenzen kunnen de tuinen vrij ingericht worden en zijn ze op voldoende afstand van de woningen gesitueerd zodat ze geen belemmering (schaduwwerking op dakvlak) vormen voor het toepassen van zonnepanelen. De combinatie van de bestaande Wilgen en de landschappelijke hagen gecombineerd met bomen zorgen voor een landschappelijke overgang van de woningen naar de Woudselaan met afwisselende doorzichten op de representatief uitgewerkte woningen. Langs de noordelijke (zijde Lookwatering) en zuidelijke (zijde Harnaschdreef) plangrens liggen watergangen die worden begeleid door Wilgen en het landelijk karakter versterkt. Daarom wordt de hierboven benoemde begeleiding door middel van een landschappelijke haag ook voor de noordelijke en zuidelijke plangrens toegepast. 2.2.2 Toetsing aan uitwerkingsregels bestemmingsplan 'Harnaschpolder – Noord' Hierna wordt ingegaan op deze 10 uitwerkingsregels en wordt onderbouwd waar het plan in overeenstemming is met de uitwerkingsregels en van welke uitwerkingsregels er afgeweken wordt en waarom. 1.

Het maximum bebouwingspercentage bedraagt ten hoogste 30% per bouwperceel; Doordat er ook sprake is van andere typologie woningen (naast vrijstaande woningen ook twee-onder-één-kap woningen en drie-onder-één-kap woningen) bedraagt bij enkele percelen het bebouwingspercentage meer dan 30%. De afwijking heeft tot doel om een meer gedifferentieerd woonmilieu mogelijk te maken, terwijl het ruimtelijk beeld gemiddeld blijft voldoen aan het doel van dit uitgangspunt. De woningen ten noorden van de Woudselaan betreffen vrijstaande woningen en twee onder één kap woningen met een ruime kavel, waarbij het bebouwingspercentage (inclusief garage) varieert van 17 tot 24,5%. Het zuidelijke gedeelte is een perceel welke van breed in het westen naar smal is het oosten loopt. Bij de eerste 5 woningen vanaf het westen blijft het bebouwingspercentage onder de 30%. Daarna worden de kavels minder diep, waardoor er bij 7 woningen (vijf drie-onder-één-kap woningen en twee twee-onder-één-kap woningen) sprake is van een bebouwingspercentage hoger dan 30%. De vrijstaande woning in het oosten heeft wel een bebouwingspercentage van 22,5%. In het algemeen is er in het noordelijke gedeelte van een lagere dichtheid in het zuidelijke gedeelte van een hogere dichtheid. Gemiddeld gezien blijven de 30 woningen onder de 30% bebouwingspercentage, namelijk 27%. 2.

de woningen worden uitsluitend vrijstaand gebouwd; Binnen het plan is er sprake van een mix aan woningtypologieën, namelijk naast vrijstaande woningen ook tweeonder-één-kap woningen en drie-onder-één-kap woningen. In het vastgestelde Ruimtelijke Structuur en Beelregiekader is ook uitgegaan van een mix van vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap woningen en rijwoningen. Deze afwijking heeft tot doel om te voorzien in een gevarieerder en groter aanbod in woningen, dat daarmee beter aansluit op de actuele opgaven en behoeften. 3.

bij de uitwerking dient rekening te worden gehouden met inpassing van de bestaande woningen en een gemaal; deze zijn aangeduid met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - te handhaven bebouwing'; Niet van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling. 4. de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 5,5 m; De hoofdgebouwen bestaan uit maximaal twee bouwlagen met kap. De woningen krijgen een goothoogte van maximaal 6 meter. Dit is slechts een geringe toename van 0,5 meter ten opzichte van de huidige mogelijkheden. Binnen het bestemmingsplan is een algemene afwijkingsregel opgenomen, waarbij er met ten hoogste 10% van de maten afgeweken kan worden. Hier voldoet de nieuwe goothoogte aan.

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 6/49

5. de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 9,5 m; De hoofdgebouwen bestaan uit maximaal twee bouwlagen met kap. De woningen hebben overwegend een bouwhoogte van 10 meter, met uitzondering van 5 vrijstaande woningen, daar bedraagt de maximale bouwhoogte maximaal 11 meter. Binnen het bestemmingsplan is een algemene afwijkingsregel opgenomen, waarbij er met ten hoogste 10% van de maten afgeweken kan worden. Hier voldoen 25 van de 30 woningen aan. De 5 vrijstaande woningen (twee bouwlagen met een kap) voldoen hier niet aan (9,5 + 10% = 10,45m < 11m). De reden van de afwijking is het vergroten van de bruikbaarheid, woonkwaliteit en het realiseren van een betere architectonische uitstraling. Het effect op de omgeving is marginaal en verwaarloosbaar vanwege de ruime groene omgeving waarin de woningen gerealiseerd worden. 6. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 2,3 m; Hier wordt niet vanaf geweken. 7. per woning dienen ten minste 2 parkeerplaatsen te worden gereserveerd op eigen terrein; Omdat er naast vrijstaande woningen ook andere typologie woningen worden mogelijk gemaakt is het niet mogelijk om bij iedere woning op eigen terrein ten minste 2 parkeerplaatsen te realiseren. Bij de vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen worden er 2 parkeerplaatsen gereserveerd op eigen terrein.

Bij de drie-onder-éénkap woningen is dit niet mogelijk. Voor de drie-onder-één-kap woningen worden er voldoende parkeerplaatsen in de openbare ruimte gereserveerd. 8.

bij de uitwerking dient de woning zodanig op het perceel te worden gesitueerd, dat een doorgaande groene zone in het gebied ontstaat; Alle woningen worden georiënteerd op, en gesitueerd aan, de nieuwe ontsluitingswegen. De achtertuinen grenzen hiermee aan de Woudselaan en de Lookwatering. Om een zorgvuldige en groene overgang te creëren blijft er een strook achtertuin met een minimale breedte van 8 meter direct grenzende aan de Woudselaan gevrijwaard van hoofd- en bijgebouwen en krijgt deze een groene tuininrichting met een landschappelijke haag als erfafscheiding. Ook aan de zijde van de Lookwatering wordt het beeld bepaald door achtertuinen en landschapshagen. Op deze wijze vindt er zowel naar de Lookwatering als de Woudselaan een passende groene overgang plaats en wordt niet afgeweken van deze bepaling. 9.

voor aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten gelden de volgende regels: a. het aan-huis-gebonden beroep of de kleinschalige bedrijfsmatige activiteit wordt door de bewoner van het desbetreffende pand uitgeoefend; b. de vloeroppervlakte ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten bedraagt ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning met een maximum van 50 m²; c. ten behoeve van de aan-huis-gebonden beroepen en de kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten wordt in voldoende parkeergelegenheid voorzien; d. de kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten hebben geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer en niet gepaard gaan met horeca en detailhandel, uitgezonderd beperkte verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van de betrokken kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten; e. het gebruik ten behoeve van internetverkoop, geen webwinkel zijnde, is toegestaan; f. het gebruik ten behoeve van seksuele dienstverlening is niet toegestaan.

Hier wordt met de voorgenomen ontwikkeling niet vanaf geweken.

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 7/49

3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld op grond van de geldende regelgeving. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op het moment dat die wet in gaat. Tot die tijd geldt de NOVI als structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in gaat, zal de NOVI gelden als instrument, zoals in de nieuwe wet is bedoeld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Prioriteiten Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.

Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier prioriteiten: 1.

2.

3.

4.

Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie: Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden: Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken: Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken.

Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied: Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 8/49

Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties.

Omgevingsagenda en NOVI-gebieden Voor de gebiedsgerichte uitvoering van de NOVI worden Omgevingsagenda's opgesteld voor de vijf landsdelen Noord (Groningen, Friesland, Drenthe), Oost (Gelderland, Overijssel), Zuid (Noord-Brabant, Limburg), Zuid-West (Zeeland, Zuid-Holland) en Noord-West (Noord-Holland, Flevoland, Utrecht). Daarnaast zijn er NOVI-gebieden aangewezen. De Omgevingsagenda’s brengen per landsdeel in beeld wat de gedeelde opgaven zijn voor verdere ontwikkeling van een economisch duurzame, aantrekkelijke en veilige leefomgeving. De Omgevingsagenda heeft zich voor het landsdeel Zuid-West, waaronder het plangebied valt, in deze fase gericht op het in beeld brengen van de gebiedsgerichte en grensoverschrijdende opgaven voor Zeeland. Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVIgebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren. In landsdeel Zuid-West liggen NOVI-gebieden Haven Rotterdam, Groene Hart en North Sea Port District. Toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan NOVI Het plangebied is niet gelegen binnen de aangewezen NOVI-gebieden, daarnaast worden er voor het plangebied in de omgevingsagenda geen specifieke eisen gesteld.

Om het beoogde plan te toetsen kan op rijksniveau enkel worden gekeken naar de prioriteiten en afwegingsprincipes opgenomen in NOVI. De beoogde ontwikkeling heeft een klimaatbestendig en duurzaam karakter. Niet alleen bij de woningen, maar ook bij de inrichting van de openbare ruimte dient het materiaalgebruik zoveel mogelijk duurzaam te zijn. Daarnaast zorgt de voorgenomen ontwikkeling dat regio sterker en leefbaarder wordt door het bouwen van nieuwe woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Voor de voorgenomen ontwikkeling is een stedenbouwkundige toelichting opgesteld, in deze toelichting staan de kenmerken en identiteit van het gebied centraal. Het kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling past binnen de kaders van NOVI. 3.1.2 Ladder duurzame verstedelijking In het artikel 3.1.6., tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn eisen opgenomen waaraan een bestemmingsplan moet voldoen als dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen kunnen ingrijpende gevolgen hebben voor de omgeving. Daarom is het noodzakelijk dat in een bestemmingsplan nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de vraag of er behoefte is aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling.

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 9/49

Nieuwe stedelijke ontwikkeling De ladder voor duurzame verstedelijking geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was of kon worden gerealiseerd. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Echter, uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie met name de overzichtsuitspraak van 28 juni 2017 met nummer ECLI:NL:RVS:2017:1724) blijkt dat niet alle woningbouwprojecten gezien moeten worden als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Zo stelt de Afdeling dat een bouwplan van niet meer dan 11 woningen, die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie kunnen worden beschouwd, in beginsel niet beschouwd moet worden als een stedelijke ontwikkeling waarop de Ladder van toepassing is. Behoefte Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van overprogrammering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand.

3.1.2.1 Toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan ladder voor duurzame verstedelijking Bij de voorgenomen ontwikkeling is er sprake van een ontwikkeling welke binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het voornemen is om een mix van 30 grondgebonden woningen te realiseren wat betekent dat er sprake is van 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Al in 2009 hebben de gemeenten rond Midden-Delfland in het Landschapsontwikkelingsperspectief vastgelegd dat woningbouw in het landelijk gebied geen optie is. Daarom moet in het kader van deze structuurvisie worden gezocht naar mogelijkheden om de extra woningbouw binnenstedelijk op te vangen door gebieden binnen de bebouwingscontour te transformeren naar woongebieden. Het plangebied bevindt zich in binnenstedelijk gebied en is in de structuurvisie aangemerkt als woningbouwlocatie. Het woningbouwbeleid en de woonvisie is regionaal afgestemd binnen de regio Haaglanden. De negen betrokken gemeenten hebben het woningbouwprogramma vastgesteld in de 'Woonvisie Woningmarktregio Haaglanden 2017-2021' en ‘Reactie op het Woningbouwprogramma van de Woningmarktregio Haaglanden’. Hieruit blijkt dat in de periode t/m 2029 een in de gemeente Midden-Delfland 512 woningen gebouwd dienen te worden om te voldoen aan de behoefte van 74.000 woningen in de regio Haaglanden.

De voorgenomen ontwikkeling van 30 grondgebonden woningen zorgt dan ook voor een bijdrage aan de regionale woningbehoefte. Ter versterking van het regionale woonbeleid is in de gemeente Midden-Delfland in 2010 de ‘Woonvisie MiddenDelfland 2010-2025’ vastgesteld en naderhand nog woonagenda en het woningbouwprogramma. De gemeente zet in op het vergroten van de diversiteit in het woonaanbod. De lokale behoefte van Den Hoorn is gericht op gezinnen. De gemeente Midden-Delfland geeft daarbij tevens prioriteit aan woningen in de middeldure en dure koopsector. Binnen de voorgenomen ontwikkeling worden woningen voor gezinnen gerealiseerd in de dure koopsector. De voorgenomen ontwikkeling is opgenomen in het woningbouwprogramma van de gemeente Midden-Delfland en aangewezen als locatie waar dure koopwoningen gerealiseerd worden. De voorgenomen ontwikkeling past hierbij binnen zowel het gemeentelijk als regionaal woonbeleid. Omdat de locatie binnenstedelijk ligt en voldoet aan de woonbehoefte wordt de Laddertoets met succes doorstaan.

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 10/49

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland (15 maart 2022) De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie Zuid-Holland. De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en het Omgevingsprogramma het provinciale Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het Omgevingsbeleid beschrijft hoe de provincie werkt aan een goede leefomgeving, welke plannen daarvoor zijn, welke regels daarbij gelden en welke inspanningen de provincie daarvoor levert. Ambities De provincie heeft 7 vernieuwingsambities geformuleerd, deze ambities dienen als stip op de horizon: 1.

Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland. 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving. 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit. 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving Zuid-Holland wil een aantrekkelijke, duurzame, concurrerende toonaangevende provincie zijn, waar mensen met plezier wonen, werken en recreëren in een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving. In Zuid-Holland moet iedereen zich thuis kunnen voelen in sterke steden en dorpen. Daarvoor moeten er voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste locatie zijn. De provincie wil de bouw van passende en betaalbare woningen versnellen, met waarborg voor ruimtelijke en sociale kwaliteit en passende mobiliteitsvoorzieningen. Nieuwbouw wordt energieneutraal gebouwd, zolang het de hoeveelheid en het tempo van woningbouw niet belemmert.

Uitgangspunten en kaders Bij het vormgeven en uitvoeren van de ambities hanteert de provincie de volgende uitgangspunten en kaders voor de fysieke leefomgeving: •

•

•

Streven naar het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in Zuid-Holland. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook duurzaam houdbaar (of bewust tijdelijk) en in hun uiterlijke verschijning bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. Gebruik van een kwaliteitskaart met richtpunten en gebiedsprofielen. Hierin beschrijft de provincie welke kwaliteiten in welke gebieden worden nagestreefd. De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en omgevingskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit) Handvatten voor passende ruimtelijke ontwikkeling om te beoordelen of bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen wenselijk zijn. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 11/49

Beleidskeuzes Toekomstbestendig bouwen Een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dient (in toenemende mate): • • • •

•

energieneutraal te zijn klimaatbestendig en waterrobuust te zijn ook op slappe ondergrond; uit te gaan van natuurinclusief bouwen om daarmee de biodiversiteiten variatie aan biotopen voor de stedelijke soorten in het bebouwde gebied duurzaam te behouden en te versterken; circulaire oplossingen te bieden bij realisatie en beheer door een verantwoord materiaalgebruik en het hanteren van de ontwerpprincipes modulariteit en losmaakbaarheid, zodat er kan worden ingespeeld op een veranderde behoefte in de toekomst; gezonde en veilige leefomgeving te bevorderen; die een gezonde leefstijl ondersteunt, met een beweegvriendelijke leefomgeving voor sport en beweging stimuleert en waarin een goede milieukwaliteit wordt beschermd en bevorderd.

Verstedelijking De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen: • • • • •

Bouw naar behoefte ; Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied; Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterk de langzaam vervoersrelaties Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten; Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptie en een gezonde leefomgeving.

Als een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ doorlopen. Toepassing is ook van provinciaal belang. Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten. 3.2.1.1 Toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan Omgevingsvisie Zuid-Holland Kwaliteitskaart Laag van de ondergrond Het plangebied is gelegen binnen de lagen ‘Rivierdeltacomplex - Jonge zeeklei’ en ‘Bijzonder reliëf – oude stroomgordels en geulafzettingen’. Deze lagen zijn niet meer zichtbaar, omdat het plangebied in het verleden al bebouwd is geweest. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen De Woudselaan is aangewezen als ‘Lint’. Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien. Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend.

In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met de ligging aan het karakteristieke bebouwingslint Woudselaan. De lint als onderscheidende bebouwingsvorm blijft behouden.

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 12/49

Laag van de stedelijke occupatie Het plangebied is aangewezen als ‘Steden en dorpen’. Het plangebied is gelegen in het dorp Den Hoorn. Elk dorp ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp. Met de uitwerking van het stedenbouwkundig plan is aansluiting gezocht bij de hoofdstructuur van het Buurtschap Harnas Molen. Laag van de beleving Deze laag is niet van toepassing op het plangebied. Passende ruimtelijke ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling vindt binnen bestaand stads- en dorpsgebied plaats. Daarnaast wordt gebouwd naar behoefte. De ladder voor duurzame verstedelijking is doorlopen (zie paragraaf 3.1.2). De beoogde ontwikkeling kan worden gedefinieerd als een 'inpassing' gebiedsprofiel. Dit betreft een ontwikkeling die aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het gebied. Bij de inpassing veranderen bestaande structureren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. Voor de voorgenomen ontwikkeling is een stedenbouwkundige toelichting opgesteld, in deze stedenbouwkundige toelichting staan de kenmerken en identiteit van het gebied centraal. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders en uitgangspunten voor de fysieke leefomgeving.

De woningen worden daarnaast energieneutraal gerealiseerd, wat bijdraagt aan het bevorderen van de energietransitie. Met het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met duurzaamheid. Het toepassen van gebakken materialen, hout (met FSC keurmerk) en keramische dakpannen komt de beeldkwaliteit ten goede en is in het algemeen duurzaam. Niet alleen bij de woningen, maar ook bij de inrichting van de openbare ruimte wordt het materiaalgebruik zoveel mogelijk duurzaam. 3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland (15 maart 2022) Gelijktijdig met de omgevingsvisie hebben de Provinciale staten van Zuid-Holland de Omgevingsverordening vastgesteld. Deze verordening vormt de vertaling van het provinciaal beleid, in algemene regels (zoals bedoeld in artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening). Hiermee is het beleid van de provincie juridisch verankerd. In de verordening zijn regels gesteld over de inhoud van bestemmingsplannen en de inhoud van de toelichting van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient daarom ook rekening te worden gehouden met provinciaal beleid. Het gaat daarbij verder vooral om het integrale ruimtelijke beleid dat is opgenomen in de provinciale Omgevingsvisie.

Deze verordening is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van de provincie en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang: 1. 2. 3.

bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit; doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften; en zorgvuldig beheren, beschermen en ontwikkelen van de natuur, gelet op de intrinsieke waarde, dierenwelzijn, het behouden en herstellen van de biologische diversiteit, economische belangen, volksgezondheid en openbare veiligheid.

Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn de volgende artikelen uit de omgevingsverordening van belang.

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 13/49

Ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9) In artikel 6.9 zijn regels opgenomen inzake de ruimtelijke kwaliteit. Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden: 1.

2.

3.

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen; de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.

Stedelijke ontwikkeling (artikel 6.10) 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X. 2. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vastgelegd in de geldende door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie. 3. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen.

In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 4. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie. Regionale waterkering (artikel 2.2) De watergang ten noorden van het plangebied is aangewezen als regionale waterkering.

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 14/49

3.2.2.1 Toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan Omgevingsverordening Zuid-Holland De beoogde ontwikkeling betreft een ruimtelijke ontwikkeling binnen het 'inpassen' gebiedsprofiel. Dit betreft een ontwikkeling die aansluit bij de bestaande gebiedsidentiteit en structuur van het gebied. Bij de inpassing veranderen bestaande structureren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. Voor de voorgenomen ontwikkeling is een stedenbouwkundige toelichting opgesteld, in deze stedenbouwkundige toelichting staan de kenmerken en identiteit van het gebied centraal. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders en uitgangspunten voor de fysieke leefomgeving. De voorgenomen ontwikkeling is in paragraaf 3.1.2 getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Hierbij is ook getoetst aan de regionale visie. Er is sprake van behoefte na de voorgenomen ontwikkeling welke plaatsvindt binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Binnen het plan worden geen sociale huurwoningen gerealiseerd. Binnen Den Hoorn zijn een aantal andere nieuwbouwprojecten welke voorzien in de behoefte naar eengezinswoningen in de sociale huur voor startende gezinnen. Het plangebied is in het gemeentelijk beleid ‘Van Woonagenda naar Woningbouwprogramma 20162021) aangewezen als een gebied waar eengezinswoningen in de dure koopsector worden gerealiseerd.

Er is een watertoets uitgevoerd waar ingegaan wordt op de regionale waterkering ten noorden van het plangebied, in paragraaf 4.6 wordt ingegaan het aspect water. 3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Woonvisie Woningmarktregio Haaglanden 2017-2021 Als belangrijkste doel van de nieuwe regionale woonvisie zien de gemeenten het samen verder versterken van de woningmarktregio Haaglanden. Het toekomst-proof maken van dit van oudsher heel prettige woongebied. Toekomst-proof voor alle aanwezige doelgroepen. Maar ook toekomst-proof vanuit het besef dat een sterke woningmarkt van groot belang is om een aantrekkelijke en economisch vitale regio te kunnen zijn en blijven. Aan de hand van een gezamenlijk woningbouwprogramma willen de gemeenten zo goed en efficiënt mogelijk inspelen op zowel de kwalitatieve als kwantitatieve woningbehoeften van de regio Haaglanden. Een vast uitgangspunt daarbij is het zoveel mogelijk realiseren van de woonopgaven binnen bestaande stedelijke gebieden. Dit omwille van het in stand kunnen houden van de specifieke groene en blauwe kwaliteiten van de regio, die in belangrijke mate bijdragen aan het prettige woonklimaat van Haaglanden. De ambitie is om tot en met 2020 jaarlijks tenminste 5.000 kwalitatief hoogwaardige woningen aan de woningvoorraad van Haaglanden toe te voegen.

Het geplande nieuwe aanbod van ruim 50.000 vanaf 2016 moet daarnaast beter aansluit op de behoeften van de consument. 3.3.2

Reactie op het Woningbouwprogramma van de Woningmarktregio Haaglanden (december 2020) In het provinciale Omgevingsbeleid is opgenomen dat gemeenten samen met de provincie zorg dragen voor een realistisch en actueel kwalitatief en kwantitatief onderbouwd regionaal woningbouwprogramma, dat jaarlijks wordt geactualiseerd. Normaliter dienen de woningmarktregio’s rondom 1 december hun vernieuwde woningbouwprogramma in. De regio Haaglanden heeft het vervroegd ingediend vanwege het proces van de nieuwe woningmarktafspraken. Met deze afspraken zal de regio bestuurlijke afspraken maken over voldoende sociale woningen die beter gespreid zijn over de regio naar Rotterdams voorbeeld. Ten gunste van dit proces heeft de regio de provincie verzocht om in eerder stadium dan gebruikelijk onze reactie op het woningbouwprogramma te ontvangen. De provincie heeft hier positief op gereageerd. In 2019 heeft de provincie een nieuwe woningbehoefteraming laten maken. Daaruit blijkt een behoefte van bijna 66.000 woningen in de periode 2019 t/m 2029. De behoefte van de regio is gebaseerd op woningbehoefteramingen waarin autonome marktontwikkelingen, doelgroepontwikkelingen en macroeconomische ontwikkelingen zijn verwerkt, niet op woningbouwprogramma’s.

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 15/49

Voor de periode t/m 2029 verwacht de regio Haaglanden 74.000 woningen te bouwen. De projecten die tot en met 2029 gepland staan bestaan voor 80% uit transformaties en verdichting. Slechts in 9% van de projecten is sprake van uitleg. Meer dan de helft van de projecten vinden plaats in stedelijke woonmilieus. De rest van de projecten vindt plaats in grootstedelijke, suburbane en dorpse woonmilieus. Er zijn ook projecten die een landelijk woonmilieu krijgen, maar dit omvat minder dan 1% van de plannen. De gemeente Midden-Delfland heeft een klein aandeel in de 74.000 te bouwen woningen, namelijk het toevoegen van 512 woningen t/m 2029. 3.3.3

Toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan Woonvisie Woningmarktregio Haaglanden 2017-2021 en Reactie op het Woningbouwprogramma van de Woningmarktregio Haaglanden (december 2020) Het voorgenomen plan voorziet in de vraag naar woningen in het binnenstedelijk gebied. De mix van verschillende grondgebonden woningen draagt bij aan het toekomst-proof maken van woongebied voor verschillende doelgroepen. Daarnaast blijkt uit de woningbehoefteraming dat er behoefte is aan woningen in Midden-Delfland. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de Woonvisie Woningmarktregio Haaglanden. 3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Omgevingsvisie 1.0 Midden-Delfland De Omgevingsvisie 1.0 vervangt de Structuurvisie 2025 uit 2011 volledig. De Omgevingsvisie is op 26 oktober 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Midden-Delfland vastgesteld en is tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet een structuurvisie. Het is een volwaardige visie die gebaseerd is op bestaand beleid en bestaande beleidsvisies, aangevuld met een aantal grote ontwikkelingen die op ons afkomen en opgaven waar de gemeente voor staat. Denk daarbij aan energietransitie, klimaatadaptatie, woningbouwplannen, ambities uit de visie Bijzonder Provinciaal Landschap Midden-Delfland en infrastructurele projecten. Een omgevingsvisie is de nieuwe structuurvisie, maar biedt meer dan alleen zicht op de ruimtelijke inrichting.

Een omgevingsvisie heeft een flexibeler karakter. Het is geen star document dat vastomlijnd de ontwikkeling tot 2040 weergeeft. De omgevingsvisie is een visie op hoofdlijnen die ambities en opgaven een plek geeft in de gemeente. Op regelmatige basis actualiseert de gemeenteraad de omgevingsvisie aan de ontwikkelingen die zich op dat moment voordoen. Regionaal bedrijventerrein Harnaschpolder Naast de, qua locatie, duurzame tuinbouwclusters in het buitengebied en de recreatieve sector zijn bedrijventerreinen belangrijke economische clusters. De gemeente kent kleine, lokale bedrijventerreintjes in de dorpen. Harnaschpolder vormt daarop een uitzondering en heeft een regionale rol in de MRDH. Het is een groot bedrijventerrein van 47 hectare (netto) en bijna 80 hectare (bruto).

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 16/49

Figuur:

3.1:

uitsnede

kaart

Omgevingsvisie,

kenmerken

en

kwaliteiten

Harnaschpolder

Tussen het noorden en zuiden van het bedrijventerrein ligt een groene buffer die het historische lint, de Woudselaan, herbergt. Dit lint is de verbinding tussen Delft en het landschap van Midden-Delfland. Harnaschpolder is en blijft meer dan alleen een te ontwikkelen bedrijventerrein. De gemeente wil voorkomen dat het gehele gebied een invulling krijgt met bedrijfspercelen. De groene buffer met daarin de Woudselaan als historisch lint blijft behouden. Het blijft een groen lint waaraan wordt gewoond en dat een belangrijke recreatieve stad-landverbinding tussen Delft/Rijswijk en Midden-Delfland vormt. Ook de Harnaskade blijft behouden als een belangrijke groene schakel die cultuurhistorisch waardevol is, onderdeel uitmaakt van ons robuuste netwerk van wandel- en fietsverbindingen en voor een snelle verbinding tussen Schipluiden en Harnaschpolder zorgt. Deze twee structuren vormen samen met de ontsluitingsstructuur over het terrein de hoofdstructuur voor Harnaschpolder. Daarnaast willen we op het bedrijventerrein zelf ook een hoge ruimtelijke kwaliteit realiseren. Binnenstedelijke verdichting Ruimte voor grootschalige uitbreidingslocaties is er niet in de gemeente Midden-Delfland. De gemeente wil het buitengebied immers open houden. Dit betekent niet dat er helemaal geen uitbreiding plaats kan vinden.

Maar een eventuele uitbreiding van de dorpen vindt wel altijd plaats via maatwerk. Daarbij streven ze primair naar een stedenbouwkundig en landschappelijk passende aansluiting op de bestaande context van de dorpsranden en het open landschap. Hierop stemmen ze vervolgens de omvang en proportionaliteit van eventuele uitbreidingen af. 3.4.1.1 Toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan Structuurvisie Midden-Delfland 2025 Het plangebied is gelegen in de groene buffer en lint van de Woudselaan. De visie is dat deze historische lint, waar gewoond wordt, behouden blijft. De gemeente zet graag in op binnenstedelijke verdichting. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in deze extra woningbouw in binnenstedelijk gebied. 3.4.2 Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025 Ter versterking van het woonbeleid in de gemeente Midden-Delfland, is in 2010 de ‘Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025’ vastgesteld. Deze visie moet bijdragen aan een versterking van een gedifferentieerd woonaanbod binnen de gemeente. Hierdoor wordt voorkomen dat er een eenzijdige opbouw van de bevolking ontstaat, waardoor de vitaliteit van de gemeenschap verminderd. Daarom zet de gemeente in op het vergroten van de

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 17/49

diversiteit in het woonaanbod, zodat ook de bevolking divers blijft en uiteenlopende groepen bewoners een woning naar wens kunnen vinden. Gemeente Midden-Delfland heeft een aantal accenten in het woonbeleid gelegd en heeft deze geformuleerd in termen van ambities en instrumenten. De meeste belangrijke ambities die van toepassing zijn op de beoogde ontwikkeling worden hieronder beschreven. 1.

We zetten in op het vergroten van de diversiteit in het woningaanbod, zodat inwoners in Midden-Delfland wooncarrière kunnen maken binnen de gemeente en zoveel mogelijk binnen het eigen dorp. 2. We willen ruimte blijven bieden aan gezinnen, zeker als het (potentiële) gezinnen zijn die al een binding hebben met de gemeente (bijvoorbeeld hier opgegroeid); 3. We willen de mogelijkheden voor lokale starters vergroten. Juist deze groep is van belang voor onze vitale dorpen en juist deze groep heeft nu te weinig mogelijkheden. 4. We willen mensen met een (laag) middeninkomen een blijvend beter perspectief op de woningmarkt bieden. We zetten in op het beter bereikbaar maken van de koopsector. Daarnaast oordeelt de gemeente in de woonvisie 'Er is een blijvend grote vraag naar het middeldure en dure grondgebonden koopsegment. Deze behoefte komt voort uit de groeiende groep huishoudens in de leeftijd 4565 jaar en van gezinnen. De behoefte aan goedkope en betaalbare koop (o.a. van jonge starters) is relatief gering, maar wel groter dan het aanbod. Daar blijft dus ook een opgave liggen. De behoefte aan huurwoningen neemt in beperkte mate toe, er is een afnemende behoefte aan eengezinsrijwoningen.' Om het woningaanbod in pas te laten lopen met de verwachte huishoudensgroei is het nodig de voorraad per saldo uit te breiden met ongeveer 1.200 tot 1.400 woningen in de periode 2009-2025.

De bouwplannen 2010 t/m 2015 omvatten ongeveer 780 woningen. Dat betekent dat voor nog 240 tot 440 woningen ruimte moet worden gevonden. Het nieuwbouwprogramma is in hoofdzaak gebaseerd op onze ambitie om de diversiteit van de bevolking te versterken met het oog op de vitaliteit in de dorpen. Dit betekent dat wordt ingezet op nieuwbouw in diverse categorieën, ook de betaalbare segmenten. Uit de woningmarktanalyse, de visie en de ambities komt het volgende gewenste nieuwbouwprogramma 2010 tot 2025 naar voren: 30% middeldure koop en 20% dure koop. 3.4.2.1 Toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025 Uit marktonderzoek blijkt dat in den Hoorn de grootste vraag is naar (middel) dure koop woningen. De beoogde ontwikkeling realiseert deze vraag door verschillende typologie woningen te realiseren in de dure koopsector. Met de beoogde ontwikkeling wordt bijgedragen aan de ambitie om voor 2025 het woningaanbod te vergroten. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan het realiseren van de opgave uit de gemeentelijke woonvisie. 3.4.3 Woonagenda Midden-Delfland 2016-2022 De gemeente Midden-Delfland heeft de 'Woonagenda Midden-Delfland 2016-2022' opgesteld in maart 2016, waarmee een nadere invulling en actualisering wordt gegeven aan de doelstellingen van de 'Woonvisie MiddenDelfland 2010-2025'.

Sinds 2010 is er sprake van gewijzigde wetgeving en van veranderingen in de economie en op de woningmarkt. Die vragen om een actualisatie van de woonvisie. Uit deze herijking en evaluatie van de gegevens blijkt dat de ambities uit de woonvisie nog steeds van belang zijn voor onze gemeente. Met deze woonagenda wordt enkel een nadere invulling gegeven aan de in de woonvisie 2010-2025 geformuleerde doelstellingen. De woonagenda voorziet in de behoefte aan aanscherping en concreter maken van de woonvisie, vooral ten aanzien van de drie dorpen. In het beleidsdocument stelt de gemeente dat er sprake is van vergrijzing en ontgroening in Midden-Delfland, met name in de dorpen Maasland en Schipluiden. De gemeente wil met het woonbeleid sturen op een meer evenwichtige bevolkingsopbouw met voldoende gezinnen.

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 18/49

In Den Hoorn is een goede balans in de bevolkingssamenstelling en er zijn mogelijkheden om wooncarrière te maken in het eigen dorp. Dat willen we zo houden. Bij bouwmogelijkheden in de komende jaren willen we vooral woningen toevoegen voor gezinnen. Uit de actualisatie van de gegevens blijkt dat we daarmee het best voorzien in de lokale behoefte van Den Hoorn. We willen dat vooral mensen die al in Den Hoorn wonen of die er vandaan komen in de nieuw te bouwen woningen gaan wonen. De gemeente Midden-Delfland stelt prioriteit aan de volgende doelgroepen in Den Hoorn: • • • •

Eengezinswoningen in de sociale huur voor (startende) gezinnen Eengezinswoningen in de koopsector voor (startende) gezinnen. Eengezinswoningen in de dure koopsector. (Luxe) gelijkvloerse woningen voor senioren, koop of vrije sector huur

De woonagenda wordt uitgewerkt in het woningbouwprogramma 2016-2021. De keuzes in de woonagenda voor doelgroepen vormen de komende jaren het uitgangspunt bij nieuwbouwprojecten. 3.4.3.1 Toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan Woonagenda Midden-Delfland 2016-2022 De 30 woningen die worden mogelijk gemaakt, betreffen eengezinswoningen in de dure koopsector. Dit sluit aan op de doelgroepen waaraan de gemeente Midden-Delfland prioriteit geeft in de woonagenda. Op basis van de woonagenda van de gemeente kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling, een mix van eengezinswoningen, passend is. 3.4.4 Van woonagenda naar woningbouwprogramma 2016-2021 De 'Van woonagenda naar woningbouwprogramma 2016-2021' is in mei 2016 opgesteld door de gemeente Midden-Delfland. Het document geeft inzicht in de relatie tussen de woningbouwprojecten en de woningbehoeftes. De lokale behoefte van Den Hoorn is gericht op gezinnen. Het plangebied is opgenomen in het woningbouwprogramma, onder het gebied ‘Scharnier’. In Den Hoorn zijn relatief weinig woningen in de dure koopsector. Dit zijn woningen vanaf € 400.000. Aan deze behoefte geeft het Scharnier invulling door 60 woningen in deze categorie toe te voegen. 3.4.4.1

Toetsing van de voorgenomen ontwikkeling aan Van woonagenda naar woningbouwprogramma 2016-2021 Dit bestemmingsplan geeft een nadere invulling aan het gebied ‘Scharnier’. Voorliggend initiatief is opgesteld binnen de kaders van het beleidsdocument 'Van woonagenda naar Woningbouwprogramma 2016-2021'. Geconcludeerd kan worden dat het plan passend is binnen de woonagenda 'Van woonagenda naar woningbouwprogramma 2016-2021'.

datum referentie

5 juni 2023 190489_AdB_RAP_0001_v4_RO

P 19/49

4

Milieuaspecten

4.1 Archeologie en cultuurhistorie 4.1.1 Archeologie In het Europese Verdrag van Malta, ondertekend door een groot aantal EU-landen, waaronder ook Nederland, is de veiligstelling van het (Europese) archeologische erfgoed als doelstelling opgenomen. In 1998 is dit verdrag goedgekeurd door het Nederlandse parlement. Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is in 2007 de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Dit is een aanpassingswet waarmee de Monumentenwet 1988 gewijzigd is op het onderdeel archeologie. Door middel van de gewijzigde Monumentenwet moet het archeologisch erfgoed in de bodem bescherming krijgen in het ruimtelijke ordeningsbeleid. De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet. Vooruitlopend op de ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. Als gevolg van Europese en nationale wetgeving stellen rijk en provincies zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan.

De meeste ingrepen in de ruimtelijke ordening vinden plaats op gemeentelijk niveau. De wet verplicht gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden. Op plankaarten geeft de gemeente voor het eigen grondgebied aan waar zich bekende archeologische vindplaatsen bevinden. Voor het overige gebied gelden verwachtingswaarden. De kern van de huidige archeologiewetgeving behelst bescherming van waardevolle oudheidkundige resten in de bodem. Bij ruimtelijke ingrepen op locaties met vindplaatsen moeten de aanwezige resten intact blijven. Wanneer verstoring onvermijdelijk is, dient oudheidkundig bodemonderzoek plaats te vinden. De informatie van de bij bodemonderzoek onderzochte resten wordt behouden door middel van documentatie. Voor gebieden waar reële verwachtingen bestaan ten aanzien van archeologische waarden, die bedreigd worden door ruimtelijke ingrepen, moet inventariserend onderzoek plaatsvinden om uit te maken of daadwerkelijk waardevolle archeologische resten aanwezig zijn. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. 4.1.2 Cultuurhistorie Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn.