05 b rv Adviesrecht vergunningaanvraag Maasland Oostgaag 25a (def)

Datum

20 maart 2025

Nummer

2025-04-05 b

Datum commissievergadering 1 april 2025 Datum raadsvergadering

15 april 2025

Oplegger Zaaknummer

795171

Onderwerp

Adviesrecht vergunningaanvraag Maasland, Oostgaag 25a

Portefeuillehouder

A.F. de Leede

Uiterste behandeldatum (met toelichting)

15-04-2025 Initiatiefnemers willen graag zo snel mogelijk starten met de bouw van de bedrijfswoning. Zij zijn inmiddels al jaren bezig met de verwezenlijking van hun project voor Boerderij Landlust en hopen hun tijdelijke woonruimte zo snel mogelijk te kunnen verlaten.

Eerdere besluitvorming Samenvatting voorstel

Initiatiefnemers hebben een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de realisatie van een bedrijfswoning en het treffen van diverse natuurmaatregelen. Deze aanvraag voor een BOPA is onderdeel van het project om van Boerderij Landlust een regeneratieve inspiratieboerderij te maken. De bouw van een bedrijfswoning past niet binnen de ruimtelijke kaders van Midden-Delfland, waardoor het college conform de lijst van gevallen waarvoor bindend advies van de gemeenteraad is vereist, de aanvraag omgevingsvergunning heeft voorgelegd aan de gemeenteraad. De gemeenteraad besluit positief te adviseren over de aanvraag omgevingsvergunning. Het initiatief levert een positieve bijdrage aan diverse doelstellingen van Midden-Delfland, zoals het verweven van veenweidelandbouw met -natuur, kringlooplandbouw als drager van het landschap, korte ketens en stadlandverbinding, weidevogelbeheer en gastvrijheid die past bij de Cittaslow-filosofie.

Beslispunten

De gemeenteraad besluit om: 1. Kennis te nemen van de aanvraag omgevingsvergunning voor het realiseren van een bedrijfswoning en het uitvoeren van diverse natuurmaatregelen aan Oostgaag 25a in Maasland; 2. Een positief advies te geven, dat wil zeggen, het college van burgemeester en wethouders te adviseren de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen met een voorwaardelijke verplichting voor het tijdig uitvoeren van de natuurbeheermaatregelen

Bijlage(n)

• • • • • • • •

Aanvraag omgevingsvergunning (formulier) Bijlage aanvraag - tb 1 Erf ontwerp Bijlage aanvraag - tb 2 Brochure Bijlage aanvraag - tb 3 Inpassingsplan PLB Bijlage aanvraag - tb 4 Bodemonderzoek Bijlage aanvraag - tb 5 Natuurwaardenonderzoek Bijlage aanvraag - tb 6 Stikstofdepositieberekening Bijlage aanvraag - tb 7 AERIUS gebruikersfase

• • • • • • •

Bijlage aanvraag - tb 8 AERIUS realisatiefase Bijlage aanvraag - tb 9 Inzet materieel Bijlage aanvraag - tb 10 Archeologie Bijlage aanvraag - tb 11 Participatie Bijlage aanvraag - Ruimtelijke motivering (ETFAL) Bijlage aanvraag - Bedrijfswoning TEK plattegrond Bijlage aanvraag - Bedrijfswoning TEK kelder

Advies commissie

De commissie stemt in met voorstel en geleidt het als een hamerstuk door naar de raad, mits afdoende beantwoording plaatsvindt op de openstaande vragen fractie OGP: A Beoordeling van het bouwplan sec of in relatie met het gehele omgevingsplan? B Inzicht in de consequenties voor de bedrijfsactiviteiten nu de voormalige boerderij is bestempeld als burgerwoning?

Raadsbesluit

o Akkoord / o Niet akkoord Opmerking:

Datum van besluit gemeenteraad: 15 april 2025

A. de Vos griffier

F.I. Noordermeer – van Slageren voorzitter

2

Inleiding Initiatiefnemers hebben een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de realisatie van een bedrijfswoning en uitvoeren van diverse natuurmaatregelen. Voorliggende vergunningaanvraag is het resultaat van een uitgebreide en intensieve voorbereiding, waarin initiatiefnemers veelvuldig hebben overlegd gehad met medewerkers van de gemeente Midden-Delfland. Initiatiefnemers hebben de ambitie om Boerderij Landlust, gelegen aan de Oostgaag 25a in Maasland, te ontwikkelen tot een inspiratieboerderij voor regeneratieve landbouw en korteketenverkoop. Onderdeel van het project zijn de bouw van een bedrijfswoning, uitbreiding van de boerderijwinkel, een ruimte voor vergaderingen en lezingen en het treffen van diverse natuurmaatregelen, zoals natuurvriendelijke oevers, een plasdras, verhoogd waterpeil tijdens broedseizoen en inrichten van leeuwerikveldjes. Voorliggende vergunningaanvraag heeft betrekking op het eerste deel van het project, namelijk de realisatie van een bedrijfswoning en een deel van de natuurmaatregelen. Met dit voorstel worden de afgesproken kaders gevolgd waarin is vastgelegd dat het college een aanvraag omgevingsvergunning voorlegt aan de gemeenteraad voor bindend advies, indien de aanvraag betrekking heeft op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) die voorkomt op de lijst van aangewezen gevallen waarvoor bindend advies van de raad nodig is.

De overige onderdelen van het project volgen op een later moment via de procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan.

Beoogd maatschappelijk effect Met het geven van een positief advies kan het college vergunning verlenen aan het initiatief voor de ontwikkeling van Boerderij Landlust tot regeneratieve inspiratieboerderij. De ontwikkeling van dit initiatief past goed bij diverse doelstellingen van de gemeente MiddenDelfland, die verder staan beschreven onder argumenten. Een positief advies geeft het signaal dat de gemeenteraad ondernemende en duurzame boeren ondersteunt. De ontwikkeling van het initiatief kan daarnaast als voorbeeld dienen voor andere boerenbedrijven in de regio en het land voor hoe een boer duurzaam kan ondernemen.

Argumenten 2.1 De voorgestelde ontwikkeling van Boerderij Landlust tot een regeneratieve inspiratieboerderij levert een positieve bijdrage aan diverse doelstellingen van Midden-Delfland. Alhoewel voorliggende aanvraag alleen ziet op de realisatie van een bedrijfswoning en natuurmaatregelen, kan dit niet los worden gezien van het gehele project van Boerderij Landlust. In de argumenten voor een positief advies is daarom ook het eindresultaat van het project meegenomen: De bedrijfswoning wordt binnen het bestaande agrarische bouwvlak gerealiseerd en is te verenigen met de hier aanwezige landschappelijke en cultuurhistorische waarden. De voorziene locatie sluit bovendien aan bij het principe van ruimtelijke concentratie van woning en bedrijfsbebouwing. De voorgestelde ontwikkeling van Boerderij Landlust past qua bedrijfsvoering goed bij de doelstelling van Midden-Delfland om veenweidelandbouw en veenweidenatuur met elkaar te verweven, zoals is opgenomen in de Omgevingsvisie. Het beoogde gebruik sluit aan bij de landschappelijke doelstellingen die de gemeente en het Bijzonder Provinciaal Landschap op agrarische bedrijven projecteren: kringlooplandbouw als drager van het landschap, korte ketens en stadlandverbinding, weidevogelbeheer en verweving van landbouw en natuur.

De mogelijkheid van neveninkomsten draag daarnaast bij aan de vitaliteit van de landbouwsector als beheerder en drager van het waardevolle agrarische cultuurlandschap.

3

Bovendien biedt de inspiratieboerderij, na voltooiing van het gehele project de mogelijkheid om groepen mensen te ontvangen die meer willen weten over regeneratieve landbouw en weidevogelnatuur. Dit draagt bij aan de gastvrijheid van Midden-Delfland in lijn met de Cittaslow filosofie. Dit geldt ook voor de voorgenomen weidevogelexcursies. 2.2 De ontwikkeling van Boerderij Landlust wordt gezien als een pilotproject voor het vastleggen van regels in het omgevingsplan met betrekking tot natuurvriendelijk beheer van grasland Het gemeentelijk omgevingsplan biedt een aantal nieuwe mogelijkheden, die bestemmingsplannen niet boden. Een van die mogelijkheden is de optie om in het omgevingsplan gebodsbepalingen op te nemen. Om de ontwikkeling van Boerderij Landlust tot een succes te kunnen maken, wordt deze ontwikkeling ingezet als een pilotproject van werken met gebodsbepalingen in het omgevingsplan. Belangrijk onderdeel van Boerderij Landlust is de wijze van boeren en de relatie met de natuur die het bedrijf voorstaat. Daarbij is veel aandacht voor natuurvriendelijk beheer van het land. Met inachtneming van het gestelde onder 3.1, vormt het natuurvriendelijk beheer voor het college een belangrijke voorwaarde voor het verlenen van medewerking aan het initiatief, meer in het bijzonder de realisatie van een bedrijfswoning.

Door het natuurvriendelijk beheer als gebodsbepaling in het omgevingsplan op te nemen, kan het natuurvriendelijk beheer juridisch worden zeker gesteld.

Kanttekeningen 2.1 Financiële tegenvallers kunnen kunnen leiden tot versobering en vertraging van het project De gewenste ontwikkeling brengt voor initiatiefnemers de nodige financiële risico's en investeringen met zich mee. Voor de uitvoering van het project doen initiatiefnemer een beroep op meerdere subsidies. Niet valt uit te sluiten dat initiatiefnemers een deel van de gewenste subsidies niet toegekend zal krijgen. Eventuele financiële tegenvallers kunnen tot gevolg hebben dat het project wat vertraging oploopt, bijvoorbeeld omdat initiatiefnemers langer de tijd nodig hebben om onderdelen van het project gefinancierd te krijgen. Ook kunnen tegenvallers ertoe leiden dat op onderdelen van het project financieel voordeliger varianten wordt gekozen. Initiatiefnemers hebben echter duidelijk aangegeven dat het niet verkrijgen van subsidies niet zal leiden tot het stopzetten van de ontwikkeling. Het project zal hoe dan ook worden uitgevoerd en afgerond. Voor de eerste natuurmaatregelen hebben initiatiefnemers zelfs al subsidiegelden ontvangen. Er is op dit moment dan ook geen reden om te twijfelen aan een succesvolle uitvoering van dit project, dat uitstekend past bij de ambities van Midden-Delfland en aansluit op de huidige tijdsgeest.

Financiën N.v.t.

Communicatie en participatie Initiatiefnemers nemen direct omwonenden mee in hun plannen.

Vervolgstappen Na het geven van een positief advies kan het college de procedure voor het afhandelen van de aanvraag omgevingsvergunning verder afhandelen. Vervolgens zal er ook een traject worden opgestart voor het wijzigen van het omgevingsplan.

4

Reactie college op commissiebehandeling

De door de commissie gestelde vragen zijn: a) Is het bouwplan sec beoordeeld of in relatie met het gehele omgevingsplan? b) Welke de consequenties zijn voor de bedrijfsactiviteiten nu de voormalige boerderij is bestempeld als burgerwoning? c) Heeft de commissie omgevingskwaliteit al advies uitgebracht? A In artikel 7.59 onder d, van de Provinciale Verordening van de Provincie Zuid-Holland, is bepaald dat bij een volwaardig agrarisch bedrijf wordt ten hoogste één agrarische bedrijfswoning toegelaten. Een agrarisch bedrijf is volgens de definitie van de Verordening een agrarisch bedrijf dat naar aard, omgang en redelijkerwijs te verwachten continuïteit en gelet op de arbeidsbehoefte als zodanig moet worden aangemerkt. De omvang omvat ten minste één volwaardige arbeidskracht met een daarbij passende arbeidsomvang en een daaruit te verwachten redelijk inkomen. Vastgesteld kan worden dat in geval van onderhavige onderneming er sprake is van een volwaardig agrarisch bedrijf. Ook kan vastgesteld worden dat bij onderhavig bedrijf geen bedrijfswoning aanwezig is. De eerdere bedrijfswoning heeft thans de functie van burgerwoning. Het ruimtelijk beleid van de gemeente Midden-Delfland, met betrekking tot onderhavige bestemming, bepaalt dat er maar één bedrijfswoning mogelijk is. Het is in dit geval niet mogelijk om binnenplans van het bestemmingsplan af te wijken.

Afwijking is alleen mogelijk op grond van artikel 8.0a lid 2, van het Besluit kwaliteit leefomgeving. In dit artikel is bepaald dat in geval van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, wordt de omgevingsvergunning alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De oorspronkelijke bedrijfswoning en het bouwvlak, gelegen op het perceel 27a, hebben thans een woonbestemming. Dit betekent concreet dat bij onderhavig bedrijf geen bedrijfswoning aanwezig is. Gelet op het bepaalde in artikel 7.59 van de provinciale Verordening is het toestaan van een bedrijfswoning dan ook gerechtvaardigd. In de brief resultaat Omgevingsoverleg van het college, van 29 november 2024 aan initiatiefnemer, wordt vermeld dat het initiatief, (de inspiratieboerderij) qua bedrijfsvoerding, goed past bij de doelstelling van de gemeente Midden-Delfland om veenweidelandbouw en veenweidenatuur met elkaar te verweven, zoals opgenomen in de Omgevingsvisie 1.0 van de gemeente. De mogelijkheid om groepen mensen te ontvangen die geïnformeerd wensen te worden over regeneratieve landbouw en weidevolgelnatuur draagt bij aan de gastvrijheid van Midden-Delfland en past daarmee binnen de filosofie van Citaslow.

Afgewogen is in dit geval dat ondanks het feit dat het bedrijf al beschikt over een ‘bedrijfswoning’, en een nieuwe ‘tweede bedrijfswoning’ niet past binnen het ruimtelijk beleid van de gemeente, de ontwikkeling van het bestaande agrarische bedrijf tot inspiratieboerderij een bijdrage levert aan de natuurwaarden van het gebied. Gebruik van het grasland als landschapsgrond kan leiden tot een afname van de economische waarde 5

van dit grasland. Om deze reden dient er dan een bijdrage in de vorm van een tegenprestatie van initiatiefnemer worden verwacht. Deze bijdrage kan als ruimtelijke tegenprestatie worden aangemerkt, vergelijkbaar met de regeling over ruimtelijke kwaliteit van de provincie Zuid-Holland. Van belang is dat deze ruimtelijke tegenprestatie juridisch geborgd wordt. Ook dienen er voorwaardelijke verplichtingen en gebodsbepalingen in de af te geven omgevingsvergunning worden opgenomen. B Indien in de toekomst de voormalige bedrijfswoning (Oosgaag 27) wordt verkocht en de nieuwe eigenaar zijn intrek daarin wenst te nemen heeft dat in principe geen consequenties voor de bedrijfsactiviteiten van initiatiefnemer. Dit heeft ermee te maken dat de afstand van de huidige bedrijfswoning tot de perceelgrens van Oostgaag 25a bescherming biedt. C Het initiatief is nog niet beoordeeld door de commissie omgevingskwaliteit.

6