83 2 Provinciale afspraken groningen
Tekst van het document
BIJLAGE 2 PROVINCIALE AFSPRAKEN GRONINGEN
Bijlage 2 Provinciale afspraken Groningen
Partijen Provincie:
Groningen
Gemeenten:
Groningen, Het Hogeland, Midden-Groningen en Westerkwartier
Rijk:
Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
Inhoud Regionale context
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1. Overwegingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 2. Woningbouwopgave: van nationale, via provinciale, naar lokale opgave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 3. Sleutelprojecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 4. Kritische succesfactoren en ondersteuning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 5. Herstructurering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 6. Plancapaciteit en tijdige vergunningverlening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15 7. Betaalbaarheid en balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 8.
Te maken aanvullende afspraken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Ondertekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Bijlage 1: Provinciale woningbouwopgave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Bijlage 2: Woningbouwopgave per gemeente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Bijlage 3: Sleutelprojecten en kritische succesfactoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Bijlage 4: Potentiële sleutelprojecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Bijlage 5: steunverklaring corporaties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
5
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Groningen (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in deze regionale woondeal.
6
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
Regionale context De regio Groningen-Assen (RGA) strekt zich uit over het grondgebied van een zevental gemeenten: Het Hogeland, Westerkwartier, Groningen, Midden-Groningen, Tynaarlo, Noordenveld en Assen. In het gebied wonen in totaal bijna 550.000 mensen, verspreid over steden en dorpen. De regio Groningen-Assen is een prachtige en prettige plek om te wonen, te werken en te recreëren. Om deze kwaliteiten van de regio te behouden en te vergroten is wel actie nodig. In de regio Groningen-Assen is namelijk een groot tekort aan woningen. Er zijn lange wachtrijen voor sociale huurwoningen en er is beperkte doorstroom op de woningmarkt. Starters hebben moeite met het kopen van hun eerste huis en mensen met een zorgvraag kunnen niet doorstromen naar een passende woning. In de regio Groningen- Assen werken overheden intensief samen om deze grote woningbouwopgave aan te pakken. In de regio speelt natuurlijk meer dan alleen maar wonen. Met de woningbouwopgave als uitgangspunt voor de verstedelijkingsopgave wordt er ook gekeken naar de thema’s werken, mobiliteit, groen, energie en klimaatadaptatie. Deze thema’s zijn immers randvoorwaarden voor een goed woon-, ondernemers- en verblijfsklimaat in de regio en zo ook voor de ontwikkeling van de brede welvaart in het gebied.
Daarnaast heeft de voortgang van de versterkingsopgave grote invloed op de nieuwbouwopgave in delen van de provincie Groningen. De versterkingsopgave komt boven op de reguliere uitbereidingsopgave.
7
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
1.
Overwegingen
De provincie en regiogemeenten participeren al vele jaren in het regionaal samenwerkingsverband Regio Groningen - Assen (RGA). Dit samenwerkingsverband bestaat uit de gemeenten Assen, Groningen, Het Hogeland, Midden-Groningen, Noordenveld, Tynaarlo, Westerkwartier en de provincies Groningen en Drenthe. In dit regionale samenwerkingsverband werken we aan een economisch sterke en goed bereikbare regio waar het voor de inwoners fijn werken, mooi wonen en lekker leven is. In dit verband worden al jaren afspraken gemaakt over de woningbouw in de regio op basis van een regionaal Woondocument. Ook is er een verstedelijkingsstrategie opgesteld. De RGA is bovendien door het Rijk aangewezen als NOVEX-gebied. Voor dit gebied is de strategie gericht op de realisatie van 21.000 woningen tot 2030 en de bijbehorende werkgelegenheid (28.000 arbeidsplaatsen tot 2040). De realisatie van woningen gebeurt zowel in de Stad Groningen en Assen als in de kleinere kernen. Tot deze woondeal behoren ook de niet-RGA gebieden van de gemeente Het Hogeland, Westerkwartier en Midden-Groningen. De provincies Groningen en Drenthe maken elk afzonderlijk bijlages met de eigen (Groningse of Drentse) RGA-gemeenten over hun bijdrage aan de met het Rijk afgesproken provinciale opgaven. Deze worden als bijlagen toegevoegd aan een overkoepelende woondeal regio Groningen-Assen.
Deze bijlage zal zich richten op de Groningse gemeenten binnen de RGA (inclusief de niet-RGA delen van de gemeenten Westerkwartier, Midden-Groningen en het Hogeland) en gaat vooral in op de doorvertaling van de kwanti tatieve afspraken met betrekking tot de woningbouw naar de gemeentelijke opgaven, belangrijke sleutelprojecten van de gemeenten en de kritische succesfactoren. Binnen de provincie Groningen zijn we al langere tijd in gesprek met (vertegenwoordigers van) marktpartijen. Bij het maken van de provinciale afspraken, maar ook bij de verdere uitwerking van de regionale woondeals blijven we in contact met de marktpartijen en kijken we hoe we verdere samenwerking vorm kunnen geven. Ook met de corporaties loopt al een goede samenwerking, waarbij we elkaar ondersteunen op het gebied van informatie-uitwisseling. Vanuit deze samenwerking hebben de corporaties bij monde van de G13 (samenwerkingsverband van de 13 Groninger corporaties) in januari 2023 een steunbetuiging afgegeven (zie bijlage 5).
8
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
2. Woningbouwopgave: van nationale, via provinciale, naar lokale opgave 2.1
We hebben een gezamenlijke opgave. Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het noodzakelijk de komende jaren versneld meer woningen bij te bouwen. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda en het programma Woningbouw zet de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening nationaal in op de bouw van in totaal 900.000 woningen tot en met 2030. Het streven is dat ten minste tweederde van deze nieuwbouwwoningen betaalbaar is. Voor die betaalbaarheidsdoelstelling is nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in het middensegment nodig. Met gemeenten, provincies en Rijk maken we afspraken over ieders aandeel in het behalen van deze doelstellingen.
2.2
Op 13 oktober 2022 zijn met het Rijk afspraken gemaakt over het Groningse aandeel in de nationale opgaven, met het provinciaal bod van 5 oktober 2022 als basis. Deze afspraken zijn op 13 oktober 2022 ondertekend. In onze provincie gaat het daarbij om de realisatie van in totaal (na kleine correctie) 28.379 woningen in de periode tot en met 2030. Van deze woningen is het aandeel betaalbaar 70%. 44% van de 28.379 te realiseren woningen zijn sociale huurwoningen. De cijfers voor de provincie Groningen als geheel zijn te vinden in bijlage 1. Deze aantallen zijn een momentopname en zullen als dat inhoudelijk nodig is, op basis van actuele cijfers en nieuwe inzichten, herijkt worden.
2.3
In deze bijlage op de regionale woondeal worden de provinciale afspraken tussen Rijk en provincie doorvertaald naar de gemeentelijke opgave. Deze uitsplitsing per gemeente is te zien in tabel 1. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van deze opgave. De marktpartijen worden betrokken in het proces. Het gaat in het Groningse deel van de regio Groningen-Assen (inclusief de niet-RGA delen van de gemeenten Westerkwartier, Midden-Groningen en het Hogeland) om de realisatie van in totaal 21.370 woningen in de periode 2022 tot en met 2030. Van deze woningen is het aandeel betaalbaar 75%. 46% van de 21.370 te realiseren woningen is sociale huurwoningen. In bijlage 2 zijn uitsplitsingen per jaar en per gemeente te vinden.
TABEL 1: REGIONALE AANDEEL VAN HET GRONINGSE DEEL VAN DE REGIO GRONINGEN-ASSEN (INCLUSIEF DE NIET-RGA DELEN VAN DE GEMEENTEN WESTERKWARTIER, MIDDEN-GRONINGEN EN HET HOGELAND) IN DE PROVINCIALE OPGAVE 2022-2030. BETAALBAARHEID BRUTO NIEUWBOUWAMBITIE
Groningen
15.276
NETTO ITBREIDING SLOOP U
3.533
11.743
NETTO PLAN CAPACITEIT
HARDE PLAN CAPACITEIT
17.032
3.806
GOEDKOPE MIDDENHUUR HUUR (TOT €1000,-)
7.681
2.500
GOEDKOPE KOOP (TOT WONINGEN DOOR €355.000,-) CORPORATIES
2.656
8.766
Het Hogeland
1.710
748
962
1.369
782
993
10
91
991
Westerkwartier
2.417
328
2.129
1.943
616
482
54
726
455
MiddenGroningen Totaal
1.967
480
1.359
1.922
554
632
71
119
632
21.370
5.089
16.193
22.266
5.758
9.788
2.635
3.592
10.844
2.4
Met deze woondeal worden de krachten van de verschillende overheidslagen gebundeld, met als doel het versnellen van de woningbouw in de regio. Hiertoe leggen het Rijk, de provincie en de regio (gemeenten) hun wederzijdse verantwoordelijkheden en inspanningen vast en erkennen zij de in deze woondeal opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve opgaven. De woondeal is het startpunt van een langjarig (in ieder geval tot en met 2030) partnerschap tussen gemeenten, provincie en Rijk, in nauwe samenwerking met corporaties, marktpartijen en maatschappelijke partners.
2.5
De langere horizon van deze afspraken (tot en met 2030) vereist aanpassingsvermogen en realisme als de omstandigheden wijzigen. Woningbouw kan complex zijn, lang duren en kost geld. Daarnaast is het een uitdaging voor de overheid en de bouwsector om aan de benodigde mensen te komen voor de uitvoering van de gemaakte plannen. De partijen willen er samen dan ook alles aan doen om de opgave te realiseren en bespreken frequent de voortgang van de realisatie en ondernemen in een vroegtijdig stadium actie als de voortgang daarvoor aanleiding geeft.
9
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
3.
Sleutelprojecten
3.1
In het Groningse deel van de regio Groningen-Assen (inclusief de niet-RGA delen van de gemeenten Westerkwartier, Midden-Groningen en het Hogeland) zijn sleutelprojecten aangewezen die noodzakelijk zijn voor de realisatie van de regionale opgave. Sleutelprojecten zijn projecten die voor de regio noodzakelijk zijn om de afgesproken woningbouwaantallen te behalen. In elk geval zijn grootschalig NOVEX-projecten en/of projecten waarmee Rijks-/provinciale middelen zijn gemoeid hierin opgenomen. Ook zijn projecten waarvoor een extra bijdrage of ondersteuning noodzakelijk is om deze in de komende jaren gerealiseerd te krijgen als sleutelproject benoemd. De lijst is niet op volgorde van prioritering opgesteld. Deze lijst is een momentopname en niet uitputtend. De partijen zijn constant in gesprek om nieuwe plannen te ontwikkelen en deze kunnen bij een herijkingsmoment toegevoegd worden. In tabel 2 volgt een overzicht van sleutelprojecten. In bijlage 3 worden de sleutelprojecten verder beschreven.
TABEL 2: LIJST MET SLEUTELPROJECTEN NAAM PROJECT
GEMEENTE
AANTAL WONINGEN *
Stadshavens, Eemskanaalzone, Meerstad (Oostflank) *², *³ De Suikerzijde (Westflank) *², *³ Oosterhamrikzone Zernike campus Europapark Stationsgebied *³ Diverse wijk- en dorpsvernieuwingsprojecten *³ Flexwonen (in de Held III, Meerstad, Zernike science park, Antillenstraat, Vinkhuizen Zuid) Zone centrum Leek (langs Tolbertstraat/ Oldebertweg tot en met Tolbert) Oostergast (& tussen de gasten) Zuidhorn Synwood, Marum *¹ Tolbertervaart Noord Leek/Tolbert *¹ Kruisweg Marum *¹ Aduard en Oostwold Herstructurering en inbreiding Hoogezand *³ Vrijgekomen gemeentelijke locaties Vosholen fase 2 Industrieweg, Bedum Ontwikkellocaties Winsum Bedum Folkerda en Winsum Munster Vrijgekomen school en ontwikkellocaties in diverse dorpen
Groningen
5800
START BOUW
2024
Groningen Groningen Groningen Groningen Groningen Groningen Groningen
3500 1200 1500 410 400 2600 1350
2024 2023 2025 2023 2025 2022-2024
Westerkwartier
700
2024
Westerkwartier Westerkwartier Westerkwartier Westerkwartier Westerkwartier Midden-Groningen Midden-Groningen Midden-Groningen Het Hogeland Het Hogeland Het Hogeland Het Hogeland
500 120 150 60 100-150 780 200 141 64 75 280 54
2023/2024 2024/2025 2026 2024 2025 2024 2023 2022 2024 2023 2022/2024 2024
De in deze lijst opgenomen sleutelprojecten representeren 88 procent van de woningbouwopgave in het Groningse deel van de regio Groningen-Assen (inclusief de niet-RGA delen van de gemeenten Westerkwartier, Midden-Groningen en het Hogeland). *1 zijn niet opgenomen in de uitvoeringsstrategie van de Verstedelijkingsstrategie Regio Groningen-Assen. *2 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties. *3 hebben een rijksbijdrage ontvangen. * Bruto aantallen.
10
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
Kaart 1: Globale weergave sleutelprojecten in het Groningse deel van de regio Groningen-Assen (inclusief de niet-RGA delen van de gemeenten Westerkwartier, Midden-Groningen en het Hogeland)
Het is niet mogelijk om alle locaties op de kaart weer te geven aangezien sommige sleutelprojecten verspreid in een groter gebied liggen. Dit zijn de volgende sleutelprojecten: ● Diverse dorp- en wijkvernieuwingsprojecten in de Gemeente Groningen ● Flexwoningen in de gemeente Groningen op diverse locaties ● Vrijgekomen gemeentelijke locaties in de gemeente Midden-Groningen ● Vrijgekomen school- en ontwikkellocaties in diverse dorpen in de gemeente Het Hogeland. 3.2
Voor het realiseren van bovenstaande sleutelprojecten is het van belang dat er aandacht wordt besteed aan het oplossen van kritische succesfactoren. Deze zijn in het volgende hoofdstuk en in bijlage 3 uitgewerkt. De partijen blijven via regionaal, provinciaal en nationaal overleg met elkaar het continue gesprek voeren om de gesignaleerde kritische succesfactoren ten behoeve van de realisatie aan te pakken.
4.
Kritische succesfactoren en ondersteuning
4.1
Realisatie van de woningbouwopgave is complex, met invloed en afhankelijkheid van direct en indirect betrokken partijen en externe factoren, waaronder prijsontwikkelingen, de rente en de beschikbaarheid van locaties, bouwmaterialen, bouwpersoneel en energie-infrastructuur. Kritische succesfactoren zijn factoren die een negatieve invloed hebben op realisatie van de woningbouw, dit kan zowel op landelijke schaal, op regionale schaal als locatie-specifiek zijn. Kritische succesfactoren dienen aangepakt te worden om de realisatie van de woningbouwopgave mogelijk te maken. Hiervoor is inzet vanuit het Rijk nodig en vanuit provincie en gemeenten. Voor een aantal van de kritische succesfactoren is al een governance structuur ingericht en wordt naar besluitvorming toegewerkt. Daarbij zal worden aangesloten. 11
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
4.2
Per sleutelproject spelen verschillende kritische succesfactoren een rol. In bijlage 3 zijn de kritische succesfactoren per sleutelproject verder uitgewerkt.
4.3
Voor alle afspraken over kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren. Deze zullen in de periodieke gesprekken tussen de provincies en BZK, aan BZK worden teruggekoppeld, om zo samen toe te werken naar het oplossen van deze succesfactoren.
4.4.
Vanuit de genoemde sleutelprojecten worden een aantal kritische succesfactoren naar voren gebracht.
4.4.1 Versterkingsopgave Als gevolg van gaswinning uit het Groningenveld zijn er woningen en andere gebouwen die niet voldoen aan de veiligheidsnorm zoals vastgesteld in de Mijnbouwwet. Deze woningen zijn opgenomen in de versterkingsopgave van de NCG. De voortgang van de versterkingsopgave heeft grote invloed op de nieuwbouwopgave in delen van de provincie Groningen. De versterkingsopgave komt boven op de reguliere uitbereidingsopgave. Gemeente Het Hogeland, gemeente Midden-Groningen en de gemeente Groningen vallen binnen het effectgebied met aardbevingen t.g.v aardgaswinning. In de gemeente Het Hogeland zitten ruim 2.500 adressen in de versterkingsopgave. In de gemeente Midden-Groningen zijn dat er circa 3.300 en in de gemeente Groningen zitten circa 5.000 adressen in de versterkingsopgave. In de gemeente Groningen bevinden zich daarvan ongeveer 2.000 in de dorpen en het buitengebied (met name de voormalige gemeente Ten Boer) en 3.000 in het oostelijke deel van de stad Groningen. Het bovengenoemde is een lopend proces, er zijn nog veel woningen waarvoor schadetrajecten lopen, waardoor het exacte aantal te versterken woningen en het aantal nieuwbouw-sloop woningen op dit moment nog niet te noemen is. Woningen met aardbevingsschade kunnen versterkt worden of vervangen worden door nieuwbouw.
Tot nu toe is bekend dat in de gemeente Hogeland 418 woningen worden vervangen door nieuwbouw. Er kan meestal minder worden teruggebouwd, waardoor elders nieuwe locaties gezocht moeten worden. Bij deze nieuwe locaties ontstaat vaak een exploitatieprobleem. Deze nieuwe locaties zijn belangrijk om bewoners uit de woningen die versterkt of vervangen moeten worden gelijk andere woningen te bieden in plaats van een tijdelijke oplossing in een wisselwoning. Bij grotere getallen sloop-nieuwbouw wordt dit gebiedsgericht aangepakt en vindt ook aanpassing van het openbaar gebied plaats, gecombineerd met bijvoorbeeld vervanging van nutsvoorzieningen, realiseren klimaat adaptieve maatregelen en bevorderen positieve gezondheid. Bewoners van woningen die versterkt en/of gesloopt moeten worden zullen ook elders onderdak moeten vinden. Hiervoor wordt deels gebruik gemaakt van wisselwoningen: tijdelijke huisvesting waar inwoners gebruik van kunnen maken terwijl hun oude huis versterkt of gesloopt wordt en de nieuwe woning wordt gebouwd. Deze wisselwoningen zijn veelal prefab flexwoningen op tijdelijke locaties. Dat vraagt extra van de toch al beperkte bouwcapaciteit. Het levert bovendien een bovenmatige druk op de ambtelijke capaciteit. Voldoende financiële middelen en capaciteit is daarmee uiterst belangrijk.
De partijen blijven aan de woondealtafel in gesprek over de gevolgen van de afhandeling van de versterkingsopgave en wat dit voor zowel de nieuwbouwopgave als de versterking van de bestaande voorraad betekent. 4.4.2 Bereikbaarheid Ook investeringen in publieke ruimte en bereikbaarheid zijn van cruciaal belang om steden, buurten en dorpen leefbaar te houden. Op lokaal niveau moet bij nieuwe woningbouwprojecten de ontsluiting geregeld worden (of een brugovergang of rondweg etc.). Soms is het nodig dat de capaciteit van het wegennet in de buurt aangepast wordt, of dat er nieuwe OV-ontsluitingsmogelijkheden gerealiseerd worden. De woningbouw zoals vermeld in deze woondeal vraagt om het versterken van de leefbaarheid en het vestigingsklimaat, waar infrastructuur een belangrijke aanjager van is. Daarom vraagt de regio om aandacht voor de nodige investeringen in infrastructuur om deze aansluitingen mogelijk te maken. De regio ziet de mogelijkheid om op de langere termijn (na 2030) in een groter aandeel van de woningbouwopgave van Nederland (dan in deze woondeal opgenomen) te voorzien wanneer er wordt geïnvesteerd in de bereikbaarheid van Groningen-Assen. De regio vraagt onder andere via het MIRT-traject aandacht van het Rijk voor het in stand houden en verbeteren van bestaande infrastructuren en voor het deltaplan Noord-Nederland, waarvan de Lelylijn, Wunderline, Nedersaksenlijn. 12
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
4.4.3 Herstructurering en bestaande voorraad Nieuwbouw in de provincie Groningen gaat vaak samen met herstructurering, zoals ook in hoofdstuk 5 verder wordt uitgewerkt. Dit is een factor die woningbouw in de regio extra complex maakt. Op dit moment zien we in de regio de behoefte aan extra woningen toenemen. Ook laten prognoses zien dat de huidige woningvoorraad op korte termijn niet toereikend is om in de vraag naar woonruimte te voorzien. Daarom is in de gehele provincie ook actie vereist op gebied van de herstructurering en de bestaande voorraad. Hier gaan we in hoofdstuk 5 en in het overkoepelende document verder op in. Voor de vernieuwing van de woningvoorraad is het van groot belang dat de productie van woningbouw op peil komt en blijft. Partijen verwachten dat extra investeringen in de herstructureringsopgave noodzakelijk zijn. De regio stelt voor het woningtransitiefonds hier als instrument voor te gebruiken en de partijen gaan hierover met elkaar in gesprek. Vanuit het rijk is het Volkshuisvestingsfonds beschikbaar voor de herstructureringsopgave. 4.4.4 Onrendabele top Bij gebiedsontwikkeling voor woningbouw in de provincie Groningen is net als elders in Nederland in veel gevallen sprake van zowel een publieke als private onrendabele top (PORT).
De provincie heeft een eerste analyse uitgevoerd welke laat zien dat deze fors hoger uitkomt dan de landelijke benchmark (Rebel). Verklarende factoren zijn een lager opbrengend vermogen per woning, een relatief lage netto woningbouwproductie en een lagere plandichtheid. Deze kenmerken zorgen er ook voor dat het lastiger is de onrendabele toppen op te lossen: met een lagere nettoproductie en een lage plandichtheid is er minder ruimte en mogelijkheid de verdienpotentie te verhogen of de investeringen omlaag te brengen. Binnen de bestaande regelingen komen de kleinere projecten vaak niet in aanmerking voor een rijksbijdrage. Partijen verwachten dat deze hogere onrendabele top de komende tijd verder toeneemt: sinds de coronacrisis en de oorlog in Oekraïne zijn de bouwkosten flink gestegen en ontstaat er een steeds groter wordend tekort aan personeel. Het wordt duurder om woningen te bouwen terwijl de betaalbaarheid afneemt door hogere rentelasten. Voor marktpartijen nemen hiermee de financiële risico’s rondom nieuwbouw toe. Gemeenten in onze provincie ontvangen steeds vaker signalen dat bouwprojecten worden uitgesteld. Ontwikkelaars wijken uit naar regio’s waar de financiële risico’s minder groot zijn. Kleine (particuliere) investeerders stellen hun plannen uit.
Dit is een zeer ongewenst ontwikkeling, omdat de vernieuwing in grote delen van de provincie al te lang is achtergebleven. Vanwege de achterblijvende vernieuwing is een relatief groot deel van de woningvoorraad in de provincie Groningen verouderd en is het aandeel woningen met lage energielabels onevenredig groot. De hoge (P)ORT is een groot risico voor het realiseren van de noodzakelijke vernieuwing en de nieuwbouwopgave. Ook voor corporaties in onze regio is er sprake van een onrendabele top. Vanwege het wegvallen van de verhuurderheffing is extra investeringsruimte ontstaan, maar vanwege de hiervoor beschreven marktontwikkelingen is een groot deel van deze ruimte tenietgedaan. Ook mogen corporaties geen huurverhoging doorvoeren voor energiebesparende maatregelen, waardoor er nog minder financiële speelruimte voor corporaties overblijft. Partijen onderkennen dat veel projecten te maken hebben met een publiek onrendabele top. De forse investeringen die nodig zijn voor woningbouw kunnen de gemeenten niet altijd zelf opbrengen of verhalen op de ontwikkelaar. De provincie wil de onrendabele top verder onderzoeken en specificeren per regio en per gemeente. De resultaten worden aan de woondealtafel besproken.
Partijen gaan met elkaar in gesprek over het wegnemen van de onrendabele top en hoe de verschillende instrumenten, zoals bijvoorbeeld de woningbouwimpuls, hieraan kunnen bijdragen. Het rijk betrekt de provincie en de regio bij de (door)ontwikkeling van de Woningbouwimpuls en mogelijke aanpassingen. Zo blijven we in gesprek over de werkwijze van de WBI en mogelijke verbeteringen ten aanzien van de effectiviteit en doelmatigheid van het instrument in zowel de aanvraag-, beoordelingsals beheerfase. 4.4.5 Ambtelijke capaciteit Door alle fasen van woningbouwprojecten en in alle onderzoeken wordt herkend dat de beschikbare personele capaciteit een belangrijke reden voor vertraging is in de woningbouwproductie. Het gaat daarbij niet alleen om een kwantitatief probleem (aantal mensen), maar ook om gebrek aan specifieke vakkennis. Dit speelt zowel binnen ambtelijke organisaties als in de bouwsector. Zeker de kleinere gemeenten zijn uit noodzaak meer gericht op inzet van generalisten in plaats van vakexperts. In de bouwsector vraagt de versterkingsopgave veel van de beschikbare capaciteit binnen de provincie, waardoor er minder capaciteit beschikbaar is voor de bredere woningbouwopgave. 13
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
4.4.6 Particulier eigendom en grondposities In het Groningse deel van de regio Groningen-Assen (inclusief de niet-RGA delen van de gemeenten Westerkwartier, Midden-Groningen en het Hogeland) is het grondbezit van veel gemeenten relatief beperkt. Gemeente Groningen vormt hierop een uitzondering, met grondbezit op locaties als Suikerzijde en Meerstad. Daarnaast is een deel van de bouwrijpe grond in handen van particuliere eigenaren. Deze eigenaren kunnen de financiële risico’s die gepaard gaan met ontwikkeling van deze grond vaak niet dragen, waardoor bouwontwikkeling wordt uitgesteld of helemaal niet van de grond komt. Gemeenten hebben veelal niet voldoende financiële slagkracht om een actief grondbeleid te voeren. Daarnaast ontbreekt soms adequate ondersteuning om tot gebiedsontwikkeling binnen een gemeente te komen. Gemeenten hebben met het huidige instrumentarium diverse mogelijkheden om te sturen op grond en streven ernaar dit instrumentarium optimaal in te zetten. In het voorjaar 2022 is de handreiking Vertraging voorkomen met grondbeleid uitgekomen. Deze handreiking geeft een overzicht van praktische instrumenten die gemeenten kunnen inzetten om vertraging na vaststellen van het bestemmingsplan te voorkomen.
Provincie, regio en Rijk ondersteunen gemeenten bij het inzetten van het instrumentarium, bijvoorbeeld door het organiseren van kennis- of inspiratiebijeenkomsten, het ontwikkelen van een instrumentenkoffer of inzet van het expertteam woningbouw. 4.4.7 Bedrijven en milieuzonering Op verschillende locaties binnen de regio hebben bedrijven negatieve effecten op de woonomgeving. Bedrijven zijn soms ongelukkig gelegen langs linten, of tegen woonwijken aan. Hierdoor moet bij de komst van nieuwe woningen rekening worden gehouden met de milieuzonering van deze bedrijven. Dit kan belemmerend werken op de ontwikkeling van woningen. Hier is specifieke kennis en extra capaciteit nodig, die niet altijd voor handen is. Ook is er gebrek aan alternatieve locaties voor bedrijven waardoor uitplaatsen van bedrijven lastig wordt. Daardoor kan niet altijd op gewenste locaties woningbouw tot stand komen. Hierbij zijn middelen en wettelijke instrumenten om bedrijven te kunnen verplaatsen cruciaal voor een aantal projecten binnen de regio. 4.5
De generieke ondersteuning voor het Groningse deel van de regio Groningen-Assen inclusief de niet-RGA delen van de gemeenten Westerkwartier, Midden-Groningen en het Hogeland bestaat uit: ● Het Rijk ondersteunt in het opstellen en uitvoeren van de regionale woondeal middels procesgeld. Dit geld kan onder meer gebruikt worden voor de inhuur van capaciteit om gemeenten en provincies te ondersteunen bij het opstellen en uitvoeren van de woondeal. Dit procesgeld wordt uitgekeerd via de provincies. De provincie is verantwoordelijk voor de verdeling van dit geld over de verschillende woondealregio’s. ● Vanuit de ontwikkelingen die spelen in de woningmarkt heeft de provincie met input van woningmarktexperts, gemeenten, ontwikkelaars en woningbouwcorporaties begin 2022 de provinciale uitvoeringsagenda wonen vastgesteld. In deze agenda zijn 18 actielijnen vastgesteld. Deze dragen bij aan het aanpakken van succesfactoren die de realisatie van de woningbouwopgave beïnvloeden. ● In de provincie Groningen is een woningtransitiefonds en rotte kiezen aanpak gelanceerd om de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad te verbeteren door middel van het opknappen en onttrekken van woningen aan de bestaande voorraad. Deze regeling loopt tot en met 2023 en hiervoor is een budget beschikbaar van twee miljoen.
● In samenwerking met de gemeenten stelt de provincie Groningen een flexpoolregeling op waaruit gemeenten en waterschappen een aanvraag kunnen doen om de voorfase van de woningbouw te versnellen. De middelen komen deels van het Rijk (SPUK) en deels van de provincie. Het totale bedrag hiervoor wordt in februari 2023 bekend. ● Het Expertteam Woningbouw van RVO heeft een loketfunctie waar gemeenten, provincies en woningcorporaties terecht kunnen met vragen over ondersteuning (woningbouw@rvo.nl). Dit Expertteam beschikt over (o.a. juridische) experts die medeoverheden en woningcorporaties kunnen bijstaan met onafhankelijk advies en praktische ondersteuning. Deze expert kunnen in een periode van 6 tot maximaal 12 maanden meerdere malen kortstondig worden ingezet om een concreet woningbouwproject te versnellen.
14
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
5.
Herstructurering
5.1
In het Nationaal programma leefbaarheid en veiligheid is aangekondigd dat er naast afspraken over woningbouw, ook afspraken over herstructurering worden gemaakt. In delen van de regio is het aandeel zeer slecht onderhouden woningen groot. Dit zorgt lokaal voor een onaantrekkelijke woonomgeving waar de leefbaarheid onder druk staat. De woningen sluiten niet aan op de lokale behoefte. In de herstructureringsopgave onderscheiden we drie categorieën: vervangende nieuwbouw, sloop en grootschalige renovatie.
5.2
Het is essentieel dat een deel van de nieuwbouwopgave ingezet wordt voor de herstructureringsopgave. Deze opgave is duurder en complexer dan uitleg. De stijgende prijzen maken het realiseren van deze opgave nog moeilijker. Door de onzekerheid en de hoge prijzen van energiekosten is doorstroming voor de huidige bewoners steeds vaker niet mogelijk, wat herstructurering in de weg staat. Vorig jaar zijn er vanuit alle Groningse gemeenten binnen de Regio Groningen-Assen ook aanvragen gedaan voor het Volkshuisvestingsfonds. Het regionale aandeel van deze opgave, gebaseerd op eerdere aanvragen voor het Volkshuisvestingsfonds (2022), betreft minimaal 10.013 te herstructureringen particuliere woningen voor de gemeenten Midden-Groningen (ca. 3426 woningen), Westerkwartier (ca. 2298 woningen) en het Hogeland (ca. 4289 woningen). De gemeente Groningen geeft aan dat in drie wijken (Selwerd, Paddepoel en Vinkhuizen) gezamenlijk ca 3600 particuliere woningen herstructurering nodig hebben. Voor de hele gemeente ligt deze opgave veel hoger. Echter, specifieke cijfers zijn hiervan niet bekend.
5.3
De partijen in de woondeal spannen zich in om deze opgave beter in beeld te brengen, en minimaal eens per jaar te bespreken aan de Woondealtafel.
5.4
De partijen in de woondeal spannen zich in om deze opgave gezamenlijk op te pakken en waar mogelijk gebruik te maken van de ondersteuningsmiddelen van het Rijk, zoals het Volkshuisvestingsfonds. Gezien de omvang van deze opgave binnen de provincie vragen wij het Rijk zich ervoor in te spannen bij het opstellen van aanvraagvereisten van het Volkshuisvestingsfonds met de specifieke kenmerken van deze opgave rekening te houden.
6.
Plancapaciteit en tijdige vergunningverlening
6.1
De colleges van B&W zetten zich ervoor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende (circa 130%) is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave. Gemeenten zorgen er ook tijdig voor dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij specifieke aandacht voor het opharden van de plannen tot en met 2024.
6.2
De colleges van B&W zetten zich in om het proces voor het afgeven van vergunningen op orde te hebben voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio.
7.
Betaalbaarheid en balans
7.1
Er is grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland. Om aan te sluiten bij die behoefte streven we er gezamenlijk naar dat tenminste tweederde van de nieuwe woningen betaalbaar is: op landelijk, provinciaal en regionaal niveau. Onder het betaalbare segment vallen: ● sociale huurwoningen: alle woningen met een maximale huurprijs tot de liberalisatiegrens (peil datum 2022: €763,47); ● middenhuurwoningen: woningen vanaf de sociale huurgrens tot maximaal € 1.000 per maand; ● betaalbare koopwoningen, met een prijs onder de € 355.000. Het Groningse deel van de regio Groningen-Assen (inclusief de niet RGA delen van de gemeenten Westerkwartier, Midden-Groningen en het Hogeland) zet zich tot en met 2030 in voor de realisatie van in totaal 16.015 woningen in het betaalbare segment. Hiermee wordt 75% van de woningbouwopgave dit gebied gerealiseerd in het betaalbare segment (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop).
15
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
7.2
De colleges van B&W spannen zich in voor het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad en een evenwichtige verdeling van de opgave tussen gemeenten. Landelijk is deze evenwichtige verdeling momenteel gericht op het streven naar 30% sociale huurwoningen in de bestaande voorraad, zowel in regionaal verband als per gemeente. Om te kijken of bovenstaande percentages overeenkomen met de behoefte naar sociale huur in de regio en provincie wordt door de provincie Groningen de behoefte, de vraag en het aanbod van betaalbare woningen in de provincie in kaart gebracht. De uitkomsten hiervan worden bij een herijkingsmoment van de regionale woondeal meegenomen. Het streven naar 30% sociale huur is ook opgenomen in het nationale beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’. Het college van B&W zet zich in voor voldoende plancapaciteit voor de bouw van sociale huurwoningen. De minister voor VRO zal in de in voorbereiding zijnde Wet versterking regie op de Volkshuisvesting zorgen voor versterking van het instrumentarium dat hiervoor nodig is voor gemeenten, provincies en Rijk.
7.3
Om te zorgen dat er voldoende woningen zijn voor starters en mensen met een middeninkomen, zijn tot en met 2030 nationaal 350.000 betaalbare koop- en middenhuurwoningen nodig. In het beleidsprogramma ‘Betaalbaar wonen’ is daarom opgenomen dat 40% van de nieuwbouw dient plaats te vinden in deze segmenten. Het Groningse deel van de regio Groningen-Assen (inclusief de niet RGA delen van de gemeenten Westerkwartier, Midden-Groningen en het Hogeland) zet zich in voor de realisatie van 2635 middenhuurwoningen en 3592 betaalbare koopwoningen. In de bovengenoemde regio beslaat dit momenteel 29% van de totale opgave.
7.4
In het beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’ is opgenomen dat via de regionale woningbouwprogrammering wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige verdeling van de woningvoorraad. Dit betekent dat de gemeenten met minder sociale huur in de bestaande woningvoorraad dan regionaal gewenst is, moeten bijdragen aan dit streven door in de programmering een hoger percentage sociale huurwoningen op te nemen dan zij nu in de voorraad hebben. Bij toekomstige plannen streven we naar voldoende sociale huur in de programmering die past bij de regionale behoefte. Bij herijkingsmomenten nemen we de resultaten van het bovengenoemd onderzoek mee om hier regionaal passende afspraken over te maken. Zo wordt regionaal gekomen tot een betere balans in de woningvoorraad. De Groningse gemeenten van de Regio Groningen Assen zijn in samenwerken met de andere Groninger gemeenten vertegenwoordigd in VVG (Vereniging Groninger Gemeenten). Samen zijn ze één van de deelnemers in het koploperstraject om vorm en inhoud te geven aan het beleidsprogramma ‘Een thuis voor iedereen’ en het realiseren van een woonzorgvisie op gemeentelijk niveau.
7.5
In de Nationale Prestatieafspraken met de corporatiesector is opgenomen dat corporaties verantwoordelijk zijn voor de bouw van nationaal 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen. De corporaties in de regio zetten zich in voor de realisatie van 10.844 corporatiewoningen in het Groningse deel van de regio Groningen-Assen (inclusief de niet-RGA delen van de gemeente het Hogeland, Midden-Groningen en Westerkwartier). Hiervan zijn 9.579 woningen sociale huur en 1265 woningen middenhuur. Deze getallen zijn conform de lokale prestatieafspraken die de corporaties met gemeenten gemaakt hebben.
7.6
Gemeenten zorgen, in lijn met de Nationale Prestatieafspraken, voor voldoende steun en locaties om de afgesproken aantallen sociale huurwoningen daadwerkelijk te realiseren.
8. Te maken aanvullende afspraken 8.1
16
De minister voor VRO heeft de wens om met partijen aanvullend afspraken te maken over onder andere flexwoningen en transformatiewoningen, over bouwen voor aandachtsgroepen (waaronder ouderen), toekomstbestendige bouw, ruimtelijke ordeningsaspecten, de herstructureringsopgave, het aantal verpleegzorgplekken, studentenhuisvesting, vakantieparken en de doorvertaling van de woonzorg visies. Hierover worden in het overkoepelende deel van deze regionale woondeal afspraken gemaakt.
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
Ondertekening Ondertekend te Groningen op 15 februari 2023. De provincie Groningen, rechtsgeldig vertegenwoordigd door Tjeerd van Dekken, gedeputeerde wonen, handelend ter uitvoering van een besluit van het college van Gedeputeerde Staten d.d. 14 februari 2023,
Namens het college van burgemeester en Wethouders van de gemeente Het Hogeland, Wethouder Mariëtte de Visser,
________________________________________________________________
________________________________________________________________
De minister voor Volkshuisvesting en |Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge,
Namens het college van burgemeester en Wethouders van de gemeente Westerkwartier, Wethouder Hans Haze,
________________________________________________________________
________________________________________________________________
Namens het college van burgemeester en Wethouders van de gemeente Midden-Groningen, Wethouder Erik Drenth,
Namens het college van burgemeester en Wethouders van de gemeente Groningen, Wethouder Rik van Niejenhuis,
________________________________________________________________
________________________________________________________________
17
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
Bijlage 1: Provinciale woningbouwopgave De woningbouwopgave 2022 zoals vastgesteld in de ‘Provinciale woningbouwafspraken 2022-2030 provincie Groningen’ op 13 oktober 2022. Het gaat in totaal om 28.359 woningen, waarvan minimaal 77% betaalbaar en inclusief minimaal 48% sociale huurwoningen. PROVINCIE GRONINGEN - DEFINITIEVE PROVINCIALE AFSPRAKEN: AANTALLEN WONINGEN EN PERCENTAGES
2.350
3.303
141%
2.685
81%
834
25%
97
3%
401
12%
803
0
1.281
2.325
6.217
267%
2.829
46%
1.761
49%
914
25%
641
18%
1.730
157
2024
3.754
1.429
2.325
5.316
229%
1.695
32%
1.762
47%
502
13%
937
25%
1.780
157
2025
3.504
1.179
2.325
4.643
200%
1.188
26%
1.675
48%
274
8%
837
24%
1.661
157
2026
3.114
839
2.275
3.710
163%
618
17%
1.653
53%
288
9%
465
15%
1.648
157
2027
2.971
736
2.235
2.498
112%
446
18%
1.628
55%
355
12%
328
11%
1.624
157
2028
3.024
789
2.235
1.614
72%
318
20%
1.281
42%
71
2%
400
13%
1.277
160
2029
3.072
837
2.235
1.152
52%
274
24%
1.303
42%
71
2%
386
13%
1.299
160
2030
2.136
477
1.659
1.103
66%
260
24%
1.282
60%
69
3%
361
17%
1.278
160
35% 13.176
46%
2.641
9%
4.756
17%
13.101
1.265
Totaal 28.509
8.545 19.964 29.555
148% 10.313
WONINGEN DOOR CORPORATIES MIDDEN HUUR
HARDE PLANCAPACITEIT
977
3.606
WONINGEN DOOR CORPORATIES SOCIALE HUUR
VERHOUDING MET NETTO UITBREIDING
VERHOUDING BETAALBARE KOOP EN BRUTO NIEUWBOUW
BESCHIKBARE P NETTO PLANCAPACITEIT
3.327
2023
KOOPWONINGEN TOT AAN DE NHG GRENS (€355.000)
NETTO UITBREIDING
VERHOUDING MIDDELDURE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW
RAMING SLOOP
2022
SOCIALE HUURWONINGEN
BRUTO NIEUWBOUWAMBITIE
HUURWONINGEN VANAF DE SOCIALE HUURGRENS TOT €1000 PER MAAND
CORPORATIES (BRUTO)
JAARTAL
VERHOUDING SOCIALE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW
BETAALBAARHEID (BRUTO) VERHOUDING MET NETTO PLANCAPACITEIT
AMBITIE EN PLANCAPACITEIT
Het college van GS heeft in haar bod aan de minister van 5 oktober 2022 aangegeven dat het voor realisatie van de opgave nodig is dat het Rijk tegemoet komt aan de volgende randvoorwaarden: Bij de aantallen woningbouw uit dit bod horen vanzelfsprekend ook investeringen in de weg- en vervoersinfrastructuur. Bereikbaarheid en ontsluiting zijn immers bepalend voor kwaliteit en aantrekkelijkheid van woonlocaties. Daarmee zijn deze investeringen een harde randvoorwaarde om de plannen waar te kunnen maken. Daarom is nodig dat Groningen een fair share krijgt van de hiervoor beschikbare Rijksmiddelen. Fair share betekent eerlijke voorwaarden in de woon- en infrastructuurregelingen (zoals de Woningbouw impuls, het Volkshuisvestingsfonds, Flexpoolregelingen, Specifieke uitkering woondeals, de versnellings afspraken infrastructuur). Iedere regio levert een gelijkwaardige bijdrage aan de woonopgave, hier horen vervolgens ook regelingen bij die door elke provincie en gemeente te benutten zijn. Naast het op korte termijn toevoegen van woningen (waardoor de woonvraag bediend wordt en hierdoor ook de huidige woningvoorraad wordt verbeterd) is er een directe link met het herstructureren en transformeren van de woningvoorraad op de langere termijn.
Vanwege de verwachte afnemende woonvraag in het Ommeland op de lange termijn en de benodigde wijkvernieuwing in de stad Groningen is een substantiële bijdrage van partijen (waaronder het Rijk) in een Transitiefonds nodig. Hierdoor kan op termijn oude/niet passende voorraad uit de markt genomen worden. Wederkerige afspraken hierover willen we opnemen in de regionale woondeals. Het Rijk zorgt dat achterstand in het afhandelen van procedures bij de Raad van State wordt opgelost zodat grote nieuwbouwplannen, zoals project Suikerzijde in de gemeente Groningen, doorgang kunnen vinden. - Borging van de ambtelijke capaciteit bij de regionale, provinciale en gemeentelijke organisaties voor de realisatie van deze woonplannen, zoals menskracht, expertise en organisatie. 1. Regio Groningen-Assen (RGA), 2. regio Oost-Groningen en 3. regio Eemsdelta Voldoende, betaalbare en tijdig beschikbare locaties zijn van doorslaggevend belang voor het daadwerkelijk realiseren van de woningbouwopgave. Gemeenten moeten in staat gesteld worden voldoende en betaalbare locaties beschikbaar te stellen. 18
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
Door de stapeling van de opgaven kennen woonplannen (incl. benodigde infrastructuur, klimaatbestendigheid, etc.) in veel van onze regio’s een, naar verhouding grotere, onrendabele top. De stijgende bouwkosten vergroten dit. Een bijdrage vanuit het Rijk is nodig om deze toch te kunnen realiseren volgens de condities (gecontroleerde sociale huur, aandachtsgroepen etc.) van het Rijk. Op landelijk niveau zijn met corporaties afspraken gemaakt over hun bijdrage in de woningvoorraad ter compensatie voor het wegvallen van de verhuurderheffing. Ten aanzien van de nieuwbouw van sociale huurwoningen is er een grotere opgave in hun eigen ambities en in dit bod opgenomen ten opzichte van wat landelijk is doorgerekend. Naast deze nieuwbouw moeten corporaties ruimte blijven houden voor de nodige investeringen in de totale sociale woningvoorraad. Daarbij is afgesproken dat de minister voor VRO de opgaven coördineert die samenhangen met woningbouw en zich maximaal inzet voor tegemoetkoming aan de randvoorwaarden.
19
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
Bijlage 2: Woningbouwopgave per gemeente ● Vanaf 2025 is zijn de plannen indicatief.
GEMEENTE GRONINGEN - DEFINITIEVE PROVINCIALE AFSPRAKEN: AANTALLEN WONINGEN EN PERCENTAGES
VERHOUDING MET NETTO UITBREIDING
HARDE PLANCAPACITEIT
VERHOUDING BETAALBARE KOOP EN BRUTO NIEUWBOUW
WONINGEN DOOR CORPORATIES SOCIALE HUUR
1.355
1.481
109%
1.035
70%
776
46%
46
3%
146
9%
756
-
487
1.355
3.746
276%
1.188
32%
979
53%
866
47%
244
13%
959
157
2024
1.842
487
1.355
2.644
195%
237
9%
979
53%
500
27%
361
20%
959
157
2025
1.842
487
1.355
2.328
172%
233
10%
979
53%
272
15%
398
22%
959
157
2026
1.842
487
1.355
2.309
170%
233
10%
979
53%
256
14%
298
16%
959
157
2027
1.842
487
1.355
1.625
120%
220
14%
979
53%
353
19%
240
13%
959
157
2028
1.605
250
1.355
1.213
90%
220
18%
670
42%
69
4%
323
20%
650
160
2029
1.605
250
1.355
843
62%
220
26%
670
42%
69
4%
323
20%
650
160
2030
1.153
250
903
843
93%
220
26%
670
58%
69
6%
323
28%
650
160
Totaal
15.276
3.533 11.743 17.032
145%
3.806
22%
7.680
50%
2.500
16%
2.656
17%
7.500
1.265
WONINGEN DOOR CORPORATIES MIDDEN HUUR
BESCHIKBARE PLANCAPACITEIT
348
1.842
VERHOUDING MIDDELDURE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW
NETTO UITBREIDING
1.703
2023
VERHOUDING SOCIALE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW
RAMING SLOOP
2022
VERHOUDING MET PLANCAPACITEIT
BRUTO NIEUWBOUW AMBITIE
KOOPWONINGEN TOT AAN DE NHG GRENS (€355.000)
CORPORATIES (BRUTO)
JAARTAL
HUURWONINGEN VANAF DE SOCIALE HUURGRENS TOT €1000 PER MAAND
BETAALBAARHEID (BRUTO) SOCIALE HUURWONINGEN
AMBITIE EN PLANCAPACITEIT
GEMEENTE HET HOGELAND - DEFINITIEVE PROVINCIALE AFSPRAKEN: AANTALLEN WONINGEN EN PERCENTAGES *) BETAALBAARHEID (BRUTO)
13%
0
0%
26
7%
47
0
49%
10
4%
10
4%
118
0
2024
296
186
110
306
278%
224
73%
120
41%
0
0%
25
8%
118
0
VERHOUDING MET PLANCAPACITEIT
WONINGEN DOOR CORPORATIES MIDDEN HUUR
VERHOUDING BETAALBARE KOOP EN BRUTO NIEUWBOUW
47 118
WONINGEN DOOR CORPORATIES SOCIALE HUUR
KOOPWONINGEN TOT AAN DE NHG GRENS (€355.000)
98% 85%
VERHOUDING SOCIALE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW
209 140
HARDE PLANCAPACITEIT
195% 150%
VERHOUDING MET NETTO UITBREIDING
214 165
BESCHIKBARE PLANCAPACITEIT
110 110
NETTO UITBREIDING
240 130
RAMING SLOOP
350 240
BRUTO NIEUWBOUW AMBITIE
2022 2023
JAARTAL
VERHOUDING MIDDELDURE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW
CORPORATIES (BRUTO)
HUURWONINGEN VANAF DE SOCIALE HUURGRENS TOT €1000 PER MAAND
SOCIALE HUURWONINGEN
AMBITIE EN PLANCAPACITEIT
2025
151
41
110
229
208%
98
43%
118
78%
0
0%
30
20%
118
0
2026
140
30
110
235
214%
53
23%
118
84%
0
0%
0
0%
118
0
2027
141
31
110
114
104%
58
51%
118
84%
0
0%
0
0%
118
0
2028
140
30
110
60
55%
0
0%
118
84%
0
0%
0
0%
118
0
2029
140
30
110
0
0%
0
%
118
84%
0
0%
0
0%
118
0
2030
112
30
82
46
56%
0
0%
118
105%
0
0%
0
0%
118
0
Totaal
1.710
748
962
1369
142%
782
57%
993
58%
10
1%
91
5%
991
0
*) In de tabel is het vijfjaarsgemiddelde nieuw te bouwen sociale huurwoningen vanuit de prestatieafspraken 2023-2026 doorgetrokken tot en met 2030. Door de versterkingsopgave geeft dit een vertekend beeld. Bij de volgende herijking van de Woondeal wordt dit bijgesteld.
20
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
GEMEENTE WESTERKWARTIER - DEFINITIEVE PROVINCIALE AFSPRAKEN: AANTALLEN WONINGEN EN PERCENTAGES BETAALBAARHEID (BRUTO) HARDE PLANCAPACITEIT
VERHOUDING MET PLANCAPACITEIT
VERHOUDING SOCIALE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW
HUURWONINGEN VANAF DE SOCIALE HUURGRENS TOT €1000 PER MAAND
VERHOUDING MIDDELDURE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW
KOOPWONINGEN TOT AAN DE NHG GRENS (€355.000)
VERHOUDING BETAALBARE KOOP EN BRUTO NIEUWBOUW
0
270
329
122%
200
61%
3
1%
24
8%
114
38%
0
0
302
41
270
611
226%
179
29%
74
25%
18
6%
185
61%
71
0
2024
302
41
270
341
126%
59
17%
74
25%
2
1%
148
49%
71
0
RAMING SLOOP
WONINGEN DOOR CORPORATIES MIDDEN HUUR
VERHOUDING MET NETTO UITBREIDING
302
2023
WONINGEN DOOR CORPORATIES SOCIALE HUUR
BESCHIKBARE PLANCAPACITEIT
2022
NETTO UITBREIDING
BRUTO NIEUWBOUW AMBITIE
CORPORATIES (BRUTO)
JAARTAL
SOCIALE HUURWONINGEN
AMBITIE EN PLANCAPACITEIT
2025
302
41
270
188
70%
30
16%
74
25%
2
1%
70
23%
71
0
2026
252
41
220
177
80%
34
19%
74
29%
2
1%
41
16%
71
0
2027
252
41
220
116
53%
32
28%
74
29%
2
1%
41
16%
71
0
2028
252
41
220
64
29%
27
42%
36
14%
2
1%
38
15%
33
0
2029
252
41
220
72
33%
27
38%
36
14%
2
1%
56
22%
33
0
2030
201
41
169
45
27%
28
62%
37
18%
0
0%
33
16%
34
0
Totaal
2.417
328
2.129
1.943
91%
616
32%
482
20%
54
2%
726
30%
455
0
MIDDEN-GRONINGEN - DEFINITIEVE PROVINCIALE AFSPRAKEN: AANTALLEN WONINGEN EN PERCENTAGES BETAALBAARHEID (BRUTO)
0
0%
21
13%
31
20%
0
0
79
34%
20
9%
20
9%
79
0
VERHOUDING MET PLANCAPACITEIT
RAMING SLOOP
WONINGEN DOOR CORPORATIES MIDDEN HUUR
VERHOUDING BETAALBARE KOOP EN BRUTO NIEUWBOUW
91% 92%
WONINGEN DOOR CORPORATIES SOCIALE HUUR
KOOPWONINGEN TOT AAN DE NHG GRENS (€355.000)
290 177
VERHOUDING SOCIALE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW
203% 123%
HARDE PLANCAPACITEIT
317 192
VERHOUDING MET NETTO UITBREIDING
156 156
BESCHIKBARE PLANCAPACITEIT
0 60
NETTO UITBREIDING
156 232
BRUTO NIEUWBOUW AMBITIE
2022 2023
JAARTAL
VERHOUDING MIDDELDURE HUUR EN BRUTO NIEUWBOUW
CORPORATIES (BRUTO)
HUURWONINGEN VANAF DE SOCIALE HUURGRENS TOT €1000 PER MAAND
SOCIALE HUURWONINGEN
AMBITIE EN PLANCAPACITEIT
2024
232
60
156
398
255%
78
20%
79
34%
0
0%
22
9%
79
0
2025
232
60
156
278
178%
3
1%
79
34%
0
0%
22
9%
79
0
2026
232
60
156
190
122%
3
2%
79
34%
30
13%
12
5%
79
0
2027
232
60
156
281
180%
3
1%
79
34%
0
0%
12
5%
79
0
2028
232
60
156
96
62%
0
0%
79
34%
0
0%
0
0%
79
0
2029
232
60
156
90
58%
0
0%
79
34%
0
0%
0
0%
79
0
2030
187
60
111
80
72%
0
0%
79
42%
0
0%
0
0%
79
0
Totaal
1.967
480
1.359
1.922
141%
554
29%
632
32%
71
4%
119
6%
632
0
21
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
Bijlage 3: Sleutelprojecten en kritische succesfactoren TABEL 3: SLEUTELPROJECTEN EN KRITISCHE SUCCESFACTOREN
√
√
3500
2024
700
2024
√ √
√ √
√ √
Het Hogeland
64
2024
√
√
Midden- Groningen Het Hogeland
200
2023
54
2024
√
√
Westerkwartier
120
2024/.2025
150
2026
√ √
√
Westerkwartier
- Kruisweg Marum
Westerkwartier
60
2024
- Herstructurering en inbreiding Hoogezand
Midden-Groningen
780
2024
√ √
- Diverse wijk- en dorpsvernieuwing - Oostergast (& tussen de Gasten) Zuidhorn
Groningen
2600
2022-2024
√
Westerkwartier
500
2023/2024
Midden- Groningen Het Hogeland
141
2023
√
280
2022-2024
√
√
Westerkwartier
√ √ √ √
√ √ √
√ √ √ √
√
√
√
√
√
√
√
AANTAL WONINGEN
1. G rootschalige NOVEX-locaties
- Stadshavens Eemskanaalzone, Meerstad (Oostflank) - De Suikerzijde (Westflank)
Groningen
5800
Groningen
2. B edrijventerrein
- Zone centrum Leek (langs Tolbertstraat/Oldebertweg tot en met Tolbert) - Industrieweg, Bedum
Westerkwartier
3. T ransformatie
- Vrijgekomen gemeentelijke locaties - Vrijgekomen school- en ontwikkellocaties in diverse dorpen - Synwood, Marum - Tolbertevaart Noord (Leek/ Tolbert)
4. H erstructurering/ Wijk- en dorps vernieuwing 5. U itleglocaties
- Vosholen fase 2 - Bedum Folkerda en Winsum Munster - Aduard en Oostwold 6. O ntwikkellocaties
22
START BOUW
√
√
100-150
2025
- Oosterhamrikzone
Groningen
1200
2023
- Zernike Campus
Groningen
1500
2025
- Europapark
Groningen
410
2023
√ √ √
- Stationsgebied
Groningen
400
2025
√
- Flexwonen (in de Held III, Meerstad, Zernike Science park, Antillenstraat, Vinkhuizen-Zuid)
Groningen
1350
- Ontwikkellocaties Winsum
Het Hogeland
75
2023
√
√
AANDEEL SOCIALE HUUR/ PROGRAMMERING
√
GEMEENTE
GRONDPOSITIES
CAPACITEIT EN KENNIS
2024
NAAM PROJECT
STIKSTOFRUIMTE
ONRENDABELE TOP
KRITISCHE SUCCESFACT BEREIKBAARHEID/
PROJECTKENMERKEN
√ √ √
√ √
√
√ √ √
√
√
√
√
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
Hieronder wordt per sleutelproject een korte beschrijving gegeven. Ook worden de kritische succesfactoren per sleutelproject verder toegelicht. Deze uitwerking is zelfstandig door de gemeente opgesteld ter agendering. Bij deze agendering houden de partijen rekening met vigerend beleid en bestaande governance structuren. Hierbij zal worden aangesloten.
Stadshavens, Eemskanaalzone en Meerstad (Oostflank) ANDERE KNELPUNTEN
NATUURCOMPENSATIE
VERSTERKINGSOPGAVE
MILIEU-ZONERING
TOREN
√ √ √
√
√
√
De Oostflank van Groningen is ook aangewezen als grootschalige NOVEX-woningbouwlocatie. Het gebied bestaat uit de gebiedsontwikkelingen Stadshavens en Eemskanaalzone/Meerstad. Belangrijke uitdagingen in de Oostflank zijn ook hier de betaalbaarheid en de ontsluiting. Voor de betaalbaarheid is voor de Stadshavens een bijdrage van € 18 miljoen toegekend uit de Woningbouwimpuls. Vanuit de Versnellingsafspraken is € 25 miljoen toegekend voor de ontsluiting van Stadshavens en Eemskanaalzone/Meerstad. Meerstad is een woningbouwproject aan de oostzijde van de gemeente. In Meerstad willen we het programma verhogen en meer betaalbare woningen toevoegen. Daarmee komt de grondexploitatie meer onder druk te staan. Rijksbijdragen zoals vanuit de Woningbouwimpuls kunnen daarbij helpen. Meerstad ligt in een laaggelegen gebied, waarbij de maatregelen die gaan voortkomen uit “Water en bodem sturend” mogelijk effect zullen hebben op de ontwikkeling.
De Suikerzijde (Westerflank)
√
De Westflank van Groningen is aangewezen als grootschalige NOVEX-woningbouwlocatie. Het gebied bestaat uit de gebiedsontwikkelingen Suikerzijde, De Held III en de Reitdiepzone. Belangrijke uitdagingen in de Westflank zijn betaalbaarheid en infrastructurele ontsluiting. In fase 1 van de Suikerzijde is het aandeel betaalbare woningen met een bijdrage uit de Woningbouwimpuls van € 9 mio al vergroot. Om voldoende betaalbare woningen in de vervolgfasen en de andere gebiedsontwikkelingen te realiseren zal ook de komende jaren een beroep worden gedaan op bijdragen uit de Woningbouwimpuls.
√ √
√
Voor de ontsluiting zijn er in de Versnellingsafspraken voor woningbouw in het BO MIRT van 2022 middelen toegezegd om de bereikbaarheid van de Suikerzijde te vergroten (€ 25 mio) en een Station (€ 97 mio). Ook starten Rijk en Regio een gezamenlijk MIRT-Onderzoek naar de integrale bereikbaarheidsopgave de Westflank van Groningen. Het Rijk stelt voor maatregelen voortkomend uit het onderzoek taakstellend € 82 miljoen beschikbaar. Tot slot loopt er voor de Suikerzijde nog een bodemprocedure over de benodigde natuurcompensatie.
Zone centrum Leek (Langs Tolbertstraat/Oldebertweg) naar Tolbert in combinatie met Tolbertervaart Noord (Leek/Tolbert)
√
Past in Verstedelijkingsstrategie “inbreiden voor uitbreiden en woningbouwlocaties nabij OV HUB. Betreft binnendorpse woningbouwontwikkelingszone door transformatie van de oudere bedrijventerreinen, de gemeentehuislocatie en de sportveldlocatie in combinatie met aanpassing van infrastructuur rondom Leek/ Tolbert zijnde een parallelweg langs de A7 en rondweg aan de westzijde. Versnelde woningbouw kan alleen wanneer bestaande bedrijven worden uitgeplaats/verplaatst en er een nieuw sportpark wordt ingericht. Het uitplaatsen/verplaatsen van bedrijven naar A7 corridor kan alleen plaatsvinden indien deze ontsloten wordt door een nieuwe paralelweg en een nieuwe rondweg. Bovendien is rondweg noodzakelijk wanneer een totaal aantal van circa 1000 woningen tot 2030 in binnenstedelijk gebied en rand Leek/Tolbert wordt gerealiseerd.
Industrieweg, Bedum Het betreft een project om een vrijkomende bedrijfslocatie te herontwikkelen naar woningbouw. Op deze locatie was een drukkerij gevestigd; door fusie met een ander bedrijf komt deze locatie leeg. De locatie is verkocht aan een ontwikkelaar. Onbekend is de post sloop- en saneringskosten omdat niet de hele locatie onderzocht kan worden. De herontwikkeling past in het beleid van de gemeente om gebieden nabij de dorpskern te transformeren naar woningbouw en past daarmee ook in het beleid ‘inbreiden voor uitbreiden’. Uitgangspunt is nu ontwikkeling naar koopappartementen, een gedifferentieerder aanbod en de realisering van betaalbare woningen is alleen mogelijk als er financiële compensatie voor de ontwikkelaar is. In onderzoek is de mogelijkheid om een of beide ‘buurlocaties’ aan het plangebied toe te voegen.
23
P R OV I N C I A L E A F S P R A K E N G R O N I N G E N
Vrijgekomen gemeentelijke locaties Midden-Groningen In de gemeente Midden-Groningen zijn ca. 25 gemeentelijke locaties, beschikbaar voor herontwikkeling met woningbouw. Het betreft locaties waar schoolgebouwen en andere gemeentelijke panden gesloopt zijn of worden. De her-invulling van deze locaties levert een bijdrage aan de woningbouwopgave in en de leefbaarheid van de betreffende wijken en dorpen. Inmiddels zijn voor deze locaties stedenbouwkundige verkenningen gemaakt die resulteren in een proramma voor 170-200 woningen, hoofdzakelijk in de betaalbare huur- en koopklasse. Veelal voor starters en senioren. Naast het realiseren van woningen, is het vergroten van de leefbaarheid belangrijk. De gemeente vindt het belangrijk dat inwoners meedoen. Dit wordt in diverse participatie trajecten verder uitgewerkt voor thema’s als groen, spelen, duurzaamheid/klimaatadaptatie, ontmoeing en veiligheid.
Vrijgekomen school- en ontwikkellocaties in diverse dorpen Het Hogeland In verschillende dorpen komen locaties beschikbaar omdat de huidige functies komen te vervallen. Meestal zal dit herontwikkeling zijn naar woningbouw. De vrijkomende locaties zijn deels schoollocaties die in het kader van de aanpak van de gevolgen van aardbevingen binnen het daarvoor opgezette scholenprogramma vrijkomen omdat er nieuwe veilige en duurzame kindcentra op een andere locatie zijn gebouwd. Om op die vrijkomende locaties een gedifferentieerd programma met betaalbare woningen te kunnen realiseren is de exploitatie alleen sluitend te maken als de onrendabele top wordt weggenomen.
Synwood, Marum Dit betreft een ontwikkeling van 115 woningen op een voormalig bedrijfslocatie (geen gemeentelijke grond). Op de locatie was een trappenfabriek gevestigd. De fabriek wordt verplaatst zodat het gehele terrein kan worden herontwikkeld. Vanuit het verleden is bekend dat er mogelijk het een en ander in de bodem zit. Omdat dit nog niet op de gehele locatie onderzocht kan worden, is de uitvoerbaarheid van het plan nog niet vastgesteld. Bovendien is er in het gebied ook nog asbest aanwezig dat gesaneerd dient te worden. Een meer gedifferentieerd aanbod in het gebied is op basis van de exploitatie niet mogelijk en enkel mogelijk indien de intiatiefnemer daarvoor financieel gecompenseerd wordt. Daarnaast heeft de intiatiefnemer zelf geen ervaring met gebiedsontwikkeling, waardoor het tempo van de ontwikkeling laag ligt. Om een versnelling te genereren zou het inzetten van professionele partijen met kennis over gebiedsontwikkeling een pre zijn.
Tolbertervaart Noord (Leek/Tolbert) Betreft een onderdeel van de Zone centrum Leek (Langs Tolbertstraat/Oldebertweg) naar Tolbert zoals hiervoor is beschreven. Het gaat hier echter om een uitleglocatie (de enige). Dit is zo opgenomen om enerzijds te kunnen voorzien in een gevarieerd woningaanbod (te voorzien in een behoefte) en anderzijds om te voorkomen dat de woningbouwproductie stagneert wanneer alleen op inbreiding wordt ingezet. Vervolgens afspraken benoemen die gaan helpen bij de knelpunten.
Kruisweg Marum Het project betreft een herbestemming van de huidige leegstaande bedrijfsbebouwing. Oorspronkelijk gebouw blijft behouden en deel wordt afgebroken ten behoeve van appartementengebouw. Daarnaast worden grondgebonden woningen toegevoegd op het parkeerterrein. De huidige programmering voorziet niet in de beoogde 2/3 betaalbaarheid, met de daarbij beoogde percentage sociale huur. Bij een aanpassing van het woningbouwprogramma heeft de ontwikkelende partij geen sluitende exploitatie.
Herstructurering en inbreiding Hoogezand Hoogezand-Sappemeer is de hoofdplaats van de gemeente Midden-Groningen. De woonopgaven in Hoogezand zijn groot en de gemeente werkt hieraan via een aantal gebiedsontwikkelingen. Aan het historisch lint In Hoogezand-Sappemeer zijn diverse transformatielocaties (in combinatie met de aanpak van verpauperde panden). Hoogezand-Noord (Noorderpark) is een grootschalige herstructureringswijk waar geïnvesteerd wordt in de bestaande sociale huurvoorraad (sloop en vervangende nieuwbouw, verduurzaming) en de goedkope koopvoorraad (met ondersteuning uit het Volkshuisvestingsfonds). Ook 24