391.1 Memo verkenning revolverend woonfonds

Verkenning revolverend woonfonds

1. Inhoud De woningmarkt in Midden-Groningen staat onder druk. De betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van woningen vormen groeiende uitdagingen, vooral voor starters, middeninkomens en ouderen. Uw raad wil meer regie op de volkshuisvesting en heeft opdracht gegeven de mogelijkheid van een gemeentelijk revolverend woonfonds te onderzoeken. Dit revolverend woonfonds kan een aanvullend instrument zijn om woningbouw, herstructurering en verduurzaming te versnellen. De opdracht staat in de motie 06-2025 (revolverend woonfonds) die in de raadsvergadering van 10 juli 2025 is aangenomen.

2. Motie 06-2025 De opdracht aan het college:  Te verkennen of en hoe een gemeentelijk revolverend Woonfonds kan worden opgezet dat gericht is op het stimuleren van (betaalbare) huur- en koopwoningen in MiddenGroningen.  Daarbij aandacht te besteden aan het stimuleren van een gezonde mix van woningtypen (in grootte en functie) en prijsklassen, om zo de beschikbaarheid voor verschillende doelgroepen te verbeteren.  Daarbij te onderzoeken of en hoe gemeentelijke middelen, waaronder de algemene reserve, als startkapitaal kunnen dienen.  Ook te onderzoeken welke landelijke en Europese subsidiemogelijkheden er zijn die een bijdrage kunnen leveren aan de effectiviteit van het revolverend Woonfonds.  In gesprek te gaan met relevante partners over de opzet, inzet en potentie van zo'n fonds en hierbij gebruik te maken van de aanjager woningbouw.  De raad in Q4 2025 te informeren over de uitkomsten van deze verkenning, inclusief mogelijke vervolgstappen, eventuele dwarsliggende regelgeving en uitvoeringsopties, waarbij ook samenwerking met externe partijen of regionale partners wordt meegenomen.

3. De inventarisatie Wat is een revolverend woonfonds Wat is een revolverend woonfonds en welke voor- en nadelen zijn aan een zo’n fonds verbonden? Een korte omschrijving: een revolverend fonds bevat geld waarmee projecten met een maatschappelijk doel gefinancierd kunnen worden. Revolverend houdt in dat geld wat ingezet wordt voor projecten op termijn weer terugvloeit in het fonds. Onder punt 4 volgt een uitgebreidere toelichting.

Bestaande gemeentelijke woonfondsen In de motie wordt verwezen naar de gemeente Rijswijk. Ook een aantal andere gemeenten in Nederland heeft een woonfonds ingericht. Onderzocht is hoe deze woonfondsen zijn opgezet: wat zijn de doelen en hoe is de financiering? Deze inventarisatie geeft inzicht in de overeenkomsten en verschillen tussen de woonfondsen. Onder punt 5 en 6 worden de uitkomsten van deze inventarisatie toegelicht. Onder punt 7 staan de conclusies voor organisatorische en financiële aspecten. In bijlage 1 staat een uitgebreider overzicht van de onderzochte woonfondsen.

4. Revolverend woonfonds Wat is een revolverend fonds? Een revolverend fonds is gevuld met geld (financiële middelen) dat (meestal) wordt gebruikt om projecten met een maatschappelijk doel te financieren. Dit gebeurt in het algemeen door het verstrekken van leningen, garanties en/of risicokapitaalinvesteringen. Belangrijkste kenmerk van een revolverend fonds is dat afgelost/terugbetaald wordt, vaak met rente. Het unieke aan een revolverend fonds is dat de terugbetaalde leningen, rente of andere opbrengsten terugstromen in het fonds. Hierdoor kan het geld opnieuw worden ingezet voor nieuwe (soortgelijke) projecten; dit is een belangrijk voordeel. Een revolverend fonds wordt voor langere tijd ingesteld. Om succesvol te zijn moet er voldoende geld in het fonds zitten. Bij het opstarten van een revolverend fonds moet er in het algemeen een aanzienlijk bedrag ingelegd worden wil het fonds van betekenis zijn. Inrichting en beheer van een revolverend fonds brengt werk en kosten met zich mee. Revolverend woonfonds Het revolverend woonfonds, zoals de raad voor ogen heeft, is bedoeld om betaalbare woningbouw (en woningverbetering) te stimuleren. Dit moet gedaan worden met (op langere termijn) behoud van het gemeentelijk geld wat in het fonds is gestopt. Specifieke doelen kunnen zijn: • Ondersteuning van projecten met maatschappelijke meerwaarde maar beperkte marktfinanciering.

• Bevorderen van betaalbare huur- en koopwoningen. • Herstructurering van bestaande wijken en dorpen. • Stimuleren van de bouw van levensloopbestendig wonen. Het fonds stelt laagrentende of achtergestelde leningen en/of garanties beschikbaar voor de bouw van betaalbare woningen. De leningen of garanties worden verstrekt aan partijen zoals woningcorporaties, ontwikkelaars, particuliere initiatiefnemers of collectieven. De terugbetalingen vloeien terug in het fonds en daarmee zijn de middelen blijvend inzetbaar ('revolverend'). Voor- en nadelen revolverend woonfonds Een revolverend woonfonds heeft voordelen, maar er zijn ook nadelen en risico’s. In de tabel op de volgende bladzijde worden die inzichtelijk gemaakt.

2

Tabel Voordelen en nadelen/risico’s revolverend woonfonds betaalbare woningbouw Voordeel

Want…

Duurzaam financieel instrument

 

Meer lokale regie

Gemeente kan gerichter sturen op gewenste woningtypen en locaties.

Hefboomwerking

Gemeentelijke middelen kunnen extra investeringen aantrekken (publiek/privaat).

Flexibiliteit

Kan worden ingezet voor zowel nieuwbouw als transformatie.

Maatschappelijke impact

 

Nadeel/risico

Want …

Financieel

   

Juridisch

Staatssteun- en aanbestedingsregels vereisen zorgvuldige inrichting.

Uitvoering

  

Transparantie (meten maatschappelijke impact)

Eenmalige inleg. Herbruikbaar via terugbetalingen.

Ondersteunt lokale initiatieven. Versterkt leefbaarheid (afhankelijk van de doelstelling van het fonds).

Aflossing leningen vraagt jaren. Terugbetalingsrisico’s. Inflatie-effect. Uitgifte in één keer en aflossing in termijnen. Dit maakt dat o er mogelijk tussentijds kapitaalinjecties nodig zijn of o er onvoldoende geld in het fonds zit waardoor nieuwe projecten niet ondersteund kunnen worden.

Een revolverend fonds moet langjarig in stand gehouden worden (minimaal 15 jaar). Inrichting en beheer vragen specialistische kennis. Risico niet slagen projecten.

Monitoring van maatschappelijke effecten is ingewikkeld. Het is goed mogelijk te sturen op output-indicatoren (wat is gebouwd/gerealiseerd). Het is lastig om te sturen op ‘outcomes en impacts’ (wat betekent dit voor mensen, wijken en de woningmarkt).

3

5. Al bestaande woonfondsen bij andere gemeenten Er is in Nederland een aantal gemeenten met een woonfonds: Nijmegen, Nieuwkoop, Katwijk, Rijswijk en Wijchen. Informatie over doel en opzet van deze fondsen is openbaar toegankelijk. Naast overeenkomsten zijn er ook verschillen. Alle woonfondsen combineren stimulering van betaalbare woningbouw met financiële bijdragen (gemeentelijk en/of via ontwikkelaars). Ze verschillen vooral in focus: zo richten de fondsen van Nijmegen en Katwijk zich op het versnellen van woningbouwprojecten, stuurt de gemeente Nieuwkoop op het aandeel sociaal en wil de gemeente Rijswijk met het fonds bereiken dat er langdurig betaalbare midden huur beschikbaar is. De gemeente Wijchen wil met het fonds de opbrengsten (winsten) uit nieuwbouw inzetten voor een kwaliteitsslag in bestaande wijken. 5.1.

Vijf gemeentelijke woonfondsen vergeleken

De woonfondsen van de gemeenten Nijmegen, Katwijk, Rijswijk, Nieuwkoop en Wijchen hebben een duidelijke doelstelling en er zijn voorwaarden om in aanmerking te komen voor een bijdrage uit het fonds. Hieronder staan belangrijke kenmerken van de onderzochte woonfondsen.  Doelstelling: alle woonfondsen zijn bedoeld om betaalbare woningen te realiseren of te behouden (sociale huur, midden huur, betaalbare koop) óf om opbrengsten uit nieuwbouw in te zetten voor verbetering van bestaande wijken.  Financiering: de fondsen worden gevoed met gemeentelijk geld, bijdragen van ontwikkelaars (afkoopregeling of verplichting per woning in Nieuwkoop en Wijchen) en private investeerders (Rijswijk).  Voorwaarden: projecten moeten aan specifieke eisen voldoen (minimaal aantal woningen, percentage betaalbaar, bouwstart/opleveringsplanning of bijdrage per vrijesectorwoning).  Anti-speculatie en zelfbewoning: in een aantal gemeenten gelden bepalingen om te voorkomen dat goedkope koopwoningen worden doorverkocht of verhuurd.  Selectieve inzet: fondsen worden doelgericht ingezet — bijvoorbeeld versnelling woningbouw (Nijmegen, Katwijk), stimuleren sociale woningbouw (Nieuwkoop), betaalbare midden huur (Rijswijk), of investeren in bestaande wijken (Wijchen). Bijlage 1 geeft een uitgebreid overzicht.

Uit dit overzicht blijkt dat er naast overeenkomsten ook verschillen zijn tussen de onderzochte woonfondsen. De fondsen van de gemeenten Nieuwkoop en Wijchen worden gevoed met bijdragen van projectontwikkelaars die actief zijn in de gemeente. Bij deze gemeenten gaat het om verevening: wanneer in projecten sprake is van onvoldoende betaalbare woningbouw is een storting in het woonfonds verplicht. Nijmegen en Katwijk hebben het fonds met gemeentelijk geld gevuld. Het fonds van Rijswijk is een fonds waarin de gemeente en beleggers hebben geïnvesteerd. 5.2.

Financiering (met Europese of landelijke subsidies)

De onderzochte woonfondsen zijn in de basis gemeentelijke instrumenten. Ze worden vooral gevuld met lokale middelen: gemeentebudgetten, bijdragen van ontwikkelaars of private investeerders (in het geval van Rijswijk). Europese of landelijke subsidies spelen geen structurele rol als funding van deze fondsen. Deze subsidies richten zich in het algemeen op concrete projecten (zie bijlage 2). InvestEU is een groot Europees investeringsprogramma dat publieke garanties inzet om meer private en publieke investeringen mogelijk te maken. Het gaat om investeringen in voor de EU strategische thema’s als duurzame infrastructuur en sociale investeringen. De Europese Investeringsbank (EIB) voert veel van de InvestEU-garanties uit. De EIB verstrekt 4

leningen, garanties en advies aan publieke en private partijen. Er is niet een directe relatie met woningbouw. De Europese Commissie heeft in december 2025 een pakket aan maatregelen gepresenteerd om het tekort aan betaalbare huisvesting tegen te gaan. In dit Europese Affordable Housing Plan staan acties om het woningaanbod te vergroten. De eerste uitgewerkte actie is de verruiming van de Europese regels voor staatsteun. Hierdoor kunnen overheden sneller en eenvoudiger steun geven aan betaalbare huisvesting (voor middeninkomens). Een van de acties is het oprichten van een Pan-Europees Investeringsplatform. Deze actie wordt uitgewerkt samen met de EIB, nationale en regionale banken en andere financiële instellingen. 5.3.

Beleidsregels of verordening

De gemeente Nijmegen heeft op basis van een raadsbesluit over het instellen van een woonfonds beleidsregels uitgewerkt. Die beleidsregels zijn vastgesteld door het college (regeling woonfonds 2025 Nijmegen). De gemeente Nieuwkoop heeft een door de raad vastgestelde verordening. Katwijk heeft regels vastgelegd in een Nota Woonfonds. De gemeente Wijchen heeft het opzetten van een woonfonds in de Woonvisie 2024-2028 opgenomen.

5

6. Woonfondsen Rijswijk, Katwijk en Nijmegen nader bekeken Drie woonfondsen zijn uitgebreider bekeken. De fondsen van de gemeenten Nieuwkoop en Wijchen worden gevoed met bijdragen van ontwikkelaars (verevening). De gemeente investeert niet zelf in die fondsen. Om die reden komen deze gemeenten niet uitgebreider aan bod. 6.1. Rijswijk Het woonfonds van de gemeente Rijswijk (60.717 inwoners, 1-1-2025) is in 2022 opgericht. In het fonds hebben de gemeente Rijswijk en investeerders geld ingelegd. Uit het fonds wordt de vastgoedexploitatie van 100 huurwoningen (middenhuur) gefinancierd voor een periode van 15 jaar. Het fonds is in de basis een beleggingsconstructie. Ook de gemeente participeert als belegger. Met het geld van het fonds is één nieuwbouwproject gefinancierd. Het woonfonds van de gemeente Rijswijk is gebruikt voor één pilotproject. Er is samengewerkt met Dura Vermeer en Vastgoed Syndicering Nederland (VSN). VSN is een bedrijf dat woningfondsen initieert en beheert voor particuliere beleggers. VSN is een professionele vermogensbeheerder die investeert in verhuurde woningen op de Nederlandse markt met als doel het realiseren van een goed en gedegen rendement voor haar particuliere beleggers. Omvang fonds  25% (€ 2,9 miljoen) is door de gemeente ingelegd;  75% (€ 8,8 miljoen) door overige investeerders.  Rabobank heeft € 17,5 miljoen gefinancierd.

Hiermee kon het fonds woningen aankopen die door Dura Vermeer in 2023–2024 zijn ontwikkeld voor middenhuur. Doelstelling Het fonds maakte de realisatie van 38 gezinswoningen en 62 appartementen voor middeninkomens mogelijk. Met de inzet van het fonds kon goedkoper worden ontwikkeld en gebouwd. Het fonds is eigenaar van de woningen. Randvoorwaarden voor toewijzing gebouwde woningen:  Achterlaten van een sociale huurwoning in Rijswijk.  Minstens 6 jaar woonachtig in Rijswijk in de voorafgaande 10 jaar.  Verbondenheid met de gemeente Rijswijk. Alle gerealiseerde eengezinswoningen zijn verhuurd aan inwoners van Rijswijk. Van de 62 gebouwde appartementen zijn 17 toegewezen aan huishoudens van buiten de gemeente. De reden is dat er te weinig belangstelling was bij inwoners. Beheer Beheer door Vastgoed Syndicering Nederland (VSN). De investeerders die via VSN geld inleggen, verwachten een rendement van 4%. Het fonds exploiteert de woningen 15 jaar en keert rendement uit aan de inleggers. Het rendement voor de gemeente is € 2,2 miljoen.

6

6.2.

Katwijk

De gemeente Katwijk (67.084 inwoners, 1-1-2025) heeft in 2024 een Woonfonds opgericht om nieuwbouw van betaalbare woningen te stimuleren. Het fonds kent een looptijd van minimaal 10 jaar. De provincie Zuid-Holland stelt aanvullend maximaal € 5.000 per gerealiseerde woning beschikbaar. Omvang fonds Het fonds is opgezet met geld van de gemeente. Er zit € 10 miljoen in het fonds. Doelstelling De gemeente Katwijk wil met behulp van het fonds de kosten van nieuwbouw van betaalbare woningen reduceren waardoor 2/3 van de nieuwbouw uit betaalbare woningen (sociale huur en koop) bestaat. Werking fonds Het fonds ondersteunt drie maatregelen:  Kosten van gemeentelijke leges en investeringen in openbare ruimte.  Bouwclaimmodel: gemeente koopt grond tegen lagere waarde om betaalbare bouw mogelijk te maken.  Subsidies voor projecten/kopers. Uitvoering De gemeente beheert het fonds en verstrekt de subsidies. De basis voor de subsidies is een verordening. Stand van zaken Het fonds bestaat een jaar en er is nog geen concrete aanvraag gedaan. Het fonds wordt (nog) niet benut. De gemeente geeft aan dat het verplicht delen van kosten-batenmodellen een belemmerende factor is. 6.3.

Nijmegen

Het woonfonds van de gemeente Nijmegen (109.042 inwoners, 1-1-2026) richt zich op projecten die zonder een bijdrage niet doorgaan vanwege te hoge onrendabele toppen. De subsidie wordt verstrekt in tranches. Omvang fonds Het fonds is opgezet met geld van de gemeente. Er zijn nu twee tranches opengesteld.  Eerste tranche: € 7,4 miljoen. Hiermee konden 776 woningen versneld worden gebouwd.  Tweede tranche: € 5,7 miljoen. Hiervan is € 1 miljoen bestemd voor studentenhuisvesting, €1,1 miljoen voor woningen/woonruimte voor aandachtsgroepen en € 3,6 miljoen voor reguliere projecten. Doelstelling Het woonfonds richt zich specifiek op 1) verbeteren van toegang tot betaalbare woningen voor aandachtsgroepen; 2) het bevorderen van de leefbaarheid in wijken door de diversiteit van het woningaanbod te vergroten; 3) het stimuleren van specifieke woonvormen zoals studentenhuisvesting, woon-zorg concepten en gemeenschappelijk wonen. Stand van zaken Voor de tweede tranche konden aanvragen worden ingediend tussen 14 oktober en 3 november 2025. De aanvragen worden aan de hand van een indeling in categorieën en een 7

daaraan gekoppeld puntensysteem beoordeeld door een commissie. Er wordt onder andere gescoord op doelgroepen, kwaliteit, beleidsdoelen en gemeenschapsvorming. De bouw van de woningen/wooneenheden moet uiterlijk 1 juli 2028 zijn gestart en binnen 24 maanden worden afgerond. 6.4.

Conclusies

De woonfondsen van de gemeenten Katwijk en Nijmegen hebben geen revolverend karakter. Beide gemeenten verstrekken subsidies voor betaalbare woningbouw en dragen zo bij aan het verminderen/wegwerken van tekorten. Beide gemeenten hebben ook behoorlijke bedragen in hun woonfonds gestopt (Katwijk € 10 miljoen, Nijmegen € 13,1 miljoen). Er zijn voorwaarden om in aanmerking te komen voor een bijdrage. De gemeente Nijmegen heeft die vastgelegd in (beleids)regels en de gemeente Katwijk heeft een verordening. Het woonfonds van de gemeente Rijswijk is voor 25% gevuld met geld van de gemeente. De rest (75%) is afkomstig van andere partijen. Het woonfonds van Rijswijk is ingezet voor de bouw en exploitatie van 100 huurwoningen voor middeninkomens. Het woonfonds heeft het karakter van een beleggingsfonds. Ook de gemeente is belegger in het fonds en haalt op de langere termijn rendement. Het fonds is een pilot. Geen van de onderzochte woonfondsen heeft een revolverend karakter. De gemeenten Katwijk en Nijmegen verstrekken subsidies. De gemeente Rijswijk heeft een aandeel van 25% in een fonds. Met behulp van dit fonds zijn 100 huurwoningen (middenhuur) gerealiseerd, het woonfonds is eigenaar van de woningen en exploiteert de woningen. Tot slot: maar een klein aantal gemeenten in Nederland heeft een woonfonds. Via een zoektocht langs openbare bronnen zijn vijf gemeenten gevonden.

Uit de inventarisatie blijkt dat het woonfonds van de gemeente Nijmegen het meest succesvol is. De eerste tranche is volledig benut. Met behulp van een bijdrage uit dit fonds zijn 776 woningen gerealiseerd. Aan dit woonfonds zijn duidelijke doelen en regels verbonden. De funding van dit fonds heeft een stevige financiële injectie gevraagd.

8

7. Wat vraagt het oprichten van een woonfonds? Naar aanleiding van de inventarisatie kan het volgende opgemerkt worden over de organisatie en de financiering van een woonfonds. Organisatie De inrichting van een revolverend fonds omvat het vaststellen van de doelstellingen, het kiezen van een juridische vorm (met of zonder afzonderlijke rechtsvorm), het opstellen van financiële en inhoudelijke kaders (zoals een verordening of beleidsregels), het kiezen van een fondsbeheerder (in- of extern), het bepalen van de looptijd en exit-strategie en ook het inrichten van de governance. Het woonfonds moet ook aansluiten op vastgesteld woonbeleid. De fondsbeheerder moet aanvragen kunnen beoordelen en toewijzen, bijdragen verstrekken en zorgen dat de aflossingen terugvloeien in het fonds. Ook moet aandacht zijn voor staatsteun. Dit vraagt voldoende capaciteit en deskundigheid. Het woonfonds van de gemeente Nijmegen is een goed voorbeeld. Om voor subsidie in aanmerking te komen moeten projecten aan voorwaarden voldoen. Ook aan de projectaanvraag worden voorwaarden gesteld. De gemeente beoordeelt of aanvragen voldoen aan de voorwaarde en hanteert een scoringstabel bij de beoordeling door een commissie. Het college van B&W kent de subsidies toe. Er moet dus veel werk verzet worden voordat er een subsidie wordt verstrekt.

Het woonfonds van de gemeente Rijswijk is een beleggingsfonds en is een pilot waarmee één project is gerealiseerd. De gemeente participeert, maar is niet de beheerder van het fonds. Financieel De gemeenten Rijswijk, Katwijk en Nijmegen hebben eigen geld ingelegd in hun woonfonds. De woonfondsen van deze gemeenten hebben een omvang van minimaal € 10 miljoen. Het gaat dus om forse bedragen.

9

8. Eindconclusie & advies Algemeen Vier van de vijf onderzochte gemeenten zetten hun woonfonds in voor de bouw van betaalbare woningen. De gemeente Wijchen gebruikt het geld van het fonds voor de verbetering van bestaande wijken (koppeling nieuwbouw en bestaande voorraad). Niet een van de onderzochte woonfondsen heeft een revolverend karakter. Het gaat om stortingen van ontwikkelaars (Nieuwkoop en Wijchen) als compensatie voor het niet realiseren van betaalbare woningen. Het woonfonds van de gemeente Rijswijk is een beleggingsfonds waarmee nieuwbouw en exploitatie van woningen is gefinancierd. De gemeente Rijswijk is aandeelhouder in dit fonds. Katwijk en Nijmegen verstrekken subsidies uit het fonds. De mate waarin de woonfondsen succesvol zijn verschilt. Dit heeft te maken met de uitwerking en het beheer van het woonfonds. Van belang voor Midden-Groningen Uit de inventarisatie komt naar voren dat het opzetten en beheren van een woonfonds voldoende expertise en veel tijd vraagt. Er zijn geen voorbeelden gevonden van revolverende woonfondsen waaruit leningen of garanties verstrekt worden. De gemeente heeft afgelopen jaar tenders uitgezet voor de gemeentelijke vrijkomende locaties. Op alle locaties die op de markt zijn gebracht, worden betaalbare woningen gerealiseerd. Dat gaat om betaalbare koopwoningen en sociale huurwoningen.

De gemeente hanteert sociale grondprijzen voor sociale huur, aangepaste prijzen voor gestapelde huurwoningen in de categorie middenhuur en voor betaalbare koopwoningen (tot € 405.000 v.o.n. prijspeil 2025). Realisatiestimulans Het Rijk heeft een financiële regeling opgezet om de bouw van betaalbare woningen te versnellen te stimuleren: de realisatiestimulans. Het gaat niet alleen om nieuwbouw, maar ook om het toevoegen van woningen door splitsing, transformatie en optoppen. Ook flexwoningen komen in aanmerking. De regeling is bedoeld voor gemeenten. De regeling is simpel en toegankelijk, namelijk met weinig administratieve rompslomp. Er zijn geen bestedingsverplichtingen. Gemeenten ontvangen voor iedere betaalbare woning, waarvan de bouw gestart is, een bedrag van het Rijk. De regeling geldt voor woningen waarvan de bouw start tussen 1 januari 2025 en 31 december 2029. De bijdrage wordt betaald in het jaar dat volgt op het jaar van de start bouw. Voor de betaalbare woningen waarvan in 2025 de bouw gestart is, wordt in 2026 uitgekeerd. De bijdrage per woning is € 7.000. Betaalbare woningen zijn sociale huurwoningen, huurwoningen met een middenhuur en koopwoningen met een prijs van maximaal € 405.000 (prijspeil 2025). De start van de aanleg van de fundering is het moment dat het Rijk beschouwt als start bouw.

Bij sloop en vervangende nieuwbouw geldt de start bouwwerkzaamheden als start bouw. De realisatiestimulans biedt perspectief om de bouw van betaalbare woningen te ondersteunen. Het is geld voor de gemeente. Het is aan de raad om een besluit over de inzet van de realisatiestimulans te nemen. Het geld kan ingezet worden om betaalbare nieuwbouw te realiseren en te versnellen. Dit kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld:

10

•

• •

Ondersteuning van woningbouwprojecten o Extra publieke investeringen in gebiedsontwikkeling of infrastructuur. o Bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen. o Dekken van gemeentelijke plankosten. Versterken van de uitvoeringskracht o Inzet van extra capaciteit bij vergunningverlening of projectbegeleiding. o Investeren in monitoring en datakwaliteit (belangrijk voor de jaarlijkse registratie). Aanvullende ondersteuning van kwetsbare doelgroepen of gebieden o Bijvoorbeeld door het geld in te zetten voor zorgwoningen, verduurzaming of leefbaarheidsprojecten.

Verwachte bijdrage realisatiestimulans 2025 en 2026 Met de huidige kennis over lopende woningbouwinitiatieven en de gemeentelijke programmaring (waaronder de vrijkomende locaties) ontvangt de gemeente de komende jaren een substantiële bijdrage. Een eerste schatting voor de jaren 2025 en 2026: start bouw van 293 betaalbare woningen. Per betaalbare woning wordt € 7.000 uitgekeerd door het Rijk. Het gaat voor Midden-Groningen om een bedrag in de orde van grootte van € 2.000.000. Een voorbeeld: in 2025 is Lefier gestart met de bouw van 61 woningen in Schildwolde. Voor dit project ontvangt de gemeente een bijdrage van € 427.000. Conclusie De realisatiestimulans is een goede basis voor het realiseren van betaalbare huur- en koopwoningen. Er wordt een voorstel gedaan aan de raad over de inzet van de realisatiestimulans. In het tweede kwartaal van 2026 wordt een concreet voorstel aan de raad gedaan.

11

Bijlage 1 Tabel 1 Beknopte weergave van doelen, financiering/budget, voorwaarden en bestedingsdoelen onderzochte woonfondsen Gemeente Nijmegen

Nieuwkoop

Doel woonfonds Versnellen bouw betaalbare woningen (woningen voor studenten en aandachtsgroepen én reguliere betaalbaar).

-

Katwijk

Rijswijk

Wijchen

Realiseren sociale woningbouw Reguleren afkoop bij niet bouwen van sociale woningen.

Financiering/ budget Gemeentelijk budget (€5,7 miljoen in 2025).

Voorwaarden

Besteding

-

Minimaal 11 woningen. ≥66% betaalbaar Bouwstart 2025– 2026. Maximale subsidie € 1 miljoen per project.

Subsidies voor onrendabele top van woningbouwprojecten.

Minimaal 35% sociale woningen bij ≥12 woningen. Storting/uitkering per woning (€37.500– €60.000)

Subsidies bij projecten met te veel sociale woningen

Minimaal 40 woningen. ≥65% betaalbaar. ≥30% sociaal. Maximaal €15.000 per woning.

Subsidies aan projecten met hoge betaalbaarheidspercentages.

-

Bijdragen van ontwikkelaars bij onvoldoende sociale woningen.

-

-

Financiële haalbaarheid nieuwbouw met betaalbaar aandeel.

Gemeentelijk fonds (€10 miljoen)

-

Betaalbare midden huurwoningen voor 15 jaar of langer.

Gemeente (€2,9 mln) + private investeerders + bank

-

Projecten in fondsbeheer. Huren tussen ± €812–€1.019. Doelgroep middeninkomen s

Realisatie en beheer van 100 midden huurwoningen in de wijk Rijswijk Buiten

Verbetering bestaande wijken via opbrengst nieuwbouw.

Ontwikkelaars betalen €10.000 per vrijesectorwoning.

Verplichte bijdrage bij nieuwbouwprojecten .

Leefbaarheid, duurzaamheid en woningdiversiteit in oude wijken (start: WijchenZuid)

-

12

-

Tabel 2 Beknopte weergave specifieke, eigen kenmerken onderzochte woonfondsen Gemeente

Uniek kenmerk

Bijzondere voorwaarden

Focus: doelgroep of gewenst effect - Doelgroepen zijn studenten, aandachtsgroepen en starters. - Reguliere betaalbare woningen.

Nijmegen

Subsidies uit fonds direct naar projecten om onrendabele top af te dekken.

Nieuwkoop

Afkoop- en bijdrageconstructie: - tekort aan sociale woningen → storting in fonds; - overschot → bijdrage mogelijk.

Sturing op sociaal aandeel in kleine projecten.

-

Betaalbare koop- en huurwoningen in nieuwbouwprojecten.

Katwijk

Rijswijk

-

-

Wijchen

Groot fonds van €10 miljoen. Specifiek voor betaalbaarheidsdruk. Fonds als beleggingsconstructie met gemeente en private investeerders. Woningen in fondsbeheer.

Fonds koppelt nieuwbouwopbrengsten aan investeringen in bestaande wijken.

-

Ongeveer 100 midden huurwoningen. Huren €812– €1.019. Instandhouding ≥15 jaar.

Ontwikkelaars betalen €10.000 per vrijesectorwoning

13

Middeninkomens die buiten sociale huur/koop vallen.

Verbetering van leefbaarheid, duurzaamheid en woningaanbod in oude wijken in de gemeente Wijchen.

Bijlage 2 Overzicht subsidies en regelingen voor woningbouw Regeling

Doel

Woningbouwimpuls (WBI)

Versnellen woningbouw-projecten, wegnemen onrendabele toppen

Gebiedsbudget

Dekken publieke tekorten bij gebiedsontwikkeling

Subsidie (Rijk)

Regeling huisvesting aandachtsgroepen (RHA)

Meer passende woonruimte voor aandachtsgroepen zoals dak-en thuisloze mensen en mensen die uitstromen uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang Financiering flex- en transformatiewoningen en toevoegen woningen aan bestaand gebouw. Beperken risico’s en onzekerheden voor investeerders in flexwoningen (sociale huurwoning, zelfstandige woonruimte). Financiering voorfase van transformatieprojecten met geldleningen voorontwikkelaars. Duurzaamheid en energie in woningen

Subsidie (Rijk)

Stimuleringsregeling Flexen Transformatiewoningen (SFT) Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen (RTHF)

Transformatiefaciliteit

ISDE/SDE++/Programma Aardgasvrije Wijken

14

Type financiering Subsidie (Rijk)

Doelgroep Gemeenten (voor grote projecten, minimaal 200 woningen) 8e tranche open van 27 februari tot 17.00 uur op 19 maart 2026 Gemeenten uit de grootschalige woningbouwlocaties Afspraken via BO MIRT in 2025 Gemeenten Maximaal € 5 miljoen en maximaal € 9.000 per woonruimte. Laatste ronde in 2025. Regeling gaat over in realisatiestimulans.

Subsidie

Gemeenten Tot en met 2027 ongeveer € 130 miljoen. Maximaal € 14.000 per woonruimte

Subsidie

Investeerders in flexwoningen (gemeenten, woningcorporaties en particulieren) Einddatum 31 december 2028 Totaalbudget € 220 miljoen

Lening

Ontwikkelaars Doorlopend tot en met 2032 Totaalbudget €150 miljoen

Subsidie

Gemeenten, corporaties, particulieren