301.1 Onderzoek verhuurvergunningen Midden-Groningen

Verhuurvergunningen Midden-Groningen Een onderzoek naar de geschiktheid en noodzakelijkheid van de algemene verhuurvergunning en verhuurvergunning arbeidsmigranten in gemeente Midden-Groningen

12-05-2025

Samenvatting Met de invoering van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023 kunnen gemeenten, aanvullend op de landelijke regels, een algemene verhuurvergunning en/of de verhuurvergunning arbeidsmigranten invoeren. Om de vergunningen in te voeren moet worden onderbouwd dat dit proportioneel en noodzakelijk is. Voor de algemene verhuurvergunning moet dit per aangewezen gebied worden aangetoond, mede op basis van de leefbaarheid. In dit rapport is onderzocht of de verhuurvergunningen een geschikt middel zijn voor Midden-Groningen, om grip te krijgen op verhuurders. Hiervoor is data van de Leefbarometer geraadpleegd over leefbaarheid. Ook zijn onderzoeken en rapporten geraadpleegd en is er met professioneel betrokkenen gesproken. Op basis hiervan is de conclusie dat de verhuurvergunning arbeidsmigranten geschikt lijkt voor Midden-Groningen. De algemene verhuurvergunning lijkt een passend instrument in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat en waar een relatief hoog aandeel particuliere verhuur is. Dit zijn Stadshart-Noord, Spoorstraat-Kieldiep, en het historisch lint van Hoogezand en Sappemeer. Met het invoeren van de verhuurvergunning krijgt de gemeente meer grip op verhuurders en slecht onderhouden woningen. Dit heeft een positief effect op de woonkwaliteit van particuliere huurders, waaronder arbeidsmigranten, en op de leefbaarheid in de buurt.

Algemene verhuurvergunning Doel

Verhuurvergunning Arbeidsmigranten

Verbeteren en behouden van een goede leefbaarheid in Midden-Groningen

Onderbouwing o.b.v.

Leefbaarheid en Noodzakelijkheid

Noodzakelijkheid

Invoeren in

• Stadshart-Noord (Hoogezand) • Spoorstraat-Kieldiep (Hoogezand) • Historisch lint van Hoogezand en Sappemeer

Heel Midden-Groningen

Soort woningen

Woonruimten

Verblijfsruimten Persoonsgebonden Invulling Wet goed verhuurderschap

Voorwaarden

Maximale huurprijs en huurverhogingspercentage

Aanwezigheid voorzieningen t.b.v. voedsel en hygiëne

Onderhoudsplan

Maximaal aantal personen

Waarborgen en verbeteren woonomstandigheden van huurders Effecten

Grip op nalatige verhuurders Aanpak achterstallig onderhoud en verpaupering middels onderhoudsplan

Aantrekkelijk vestigingsklimaat arbeidsmigranten en bedrijven middels goede huisvesting

1

12-05-2025

Inhoud Samenvatting ...................................................................................................................................................... 1 1. Aanleiding ................................................................................................................................................... 3 1.1 Motie gemeenteraad ....................................................................................................................... 3 1.2 Wet goed verhuurderschap ............................................................................................................ 3 2. Algemene verhuurvergunning................................................................................................................. 5 2.1 Onderbouwing gebieden verhuurvergunning (Leefbaarometer) ............................................ 6 2.2 Conclusies met betrekking tot de algemene verhuurvergunning ........................................... 8 2.3 Noodzakelijkheid en proportionaliteit ........................................................................................ 11 3. Verhuurvergunning arbeidsmigranten ................................................................................................ 12 3.1 Noodzakelijkheid en Proportionaliteit ........................................................................................ 13 4.

Beoogde effecten ..................................................................................................................................... 14 5. Conclusie ................................................................................................................................................... 15 Geraadpleegde documenten .......................................................................................................................... 16 Bijlage 1 .............................................................................................................................................................. 17 Postcodelijsten gebieden algemene verhuurvergunning.......................................................................... 17

2

12-05-2025

1. 1.1

Aanleiding Motie gemeenteraad

Op 29 juni 2023 heeft de raad motie ‘Vreemd aan de orde van de dag inzake verhuurvergunning voor reguliere woonruimte’ aangenomen. Hierin dragen zij op om onderzoek te doen om de noodzaak aan te tonen voor de invoering van een verhuurvergunning. Met dit onderzoek wordt invulling gegeven aan deze motie. Onderwerp: verhuurvergunning voor reguliere woonruimte Constaterende dat: - Er een tekort is aan goede en betaalbare huurwoningen in onze gemeente; - Huurders te maken kunnen krijgen met malafide verhuurders; - Recent in de beide Kamers de Wet goed verhuurderschap is aangenomen; - De wet gemeenteraden de bevoegdheid geeft om een gebiedsgericht verbod in te stellen op de verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning; - Wie wil verhuren in dat gebied, dus eerst een vergunning moet aanvragen; - Het mogelijk is voorwaarden aan deze vergunning te verbinden omtrent het onderhoud van de woning, de maximale huurprijs, het maximale huurverhogingspercentage en de wijze, waarop de verhuurder invulling geeft aan goed verhuurderschap; Overwegende dat: - Een dergelijke verordening zal helpen misstanden op de huurmarkt te voorkomen; - Een dergelijke verordening bevorderlijk is voor het in stand houden /herstellen van de leefbaarheid in onze gemeente; - Verhuurders die in strijd handelen met de Wet goed verhuurderschap hiervoor een bestuurlijke boete kunnen krijgen en eerder uitgedeelde

bestuurlijke boetes een weigeringsgrond kunnen zijn voor het verlenen van een verhuurvergunning /voor het intrekken van de verhuurvergunning; - De wet goed verhuurderschap het mogelijk maakt om voorwaarden te stellen aan de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten; - Deze voorwaarden kunnen worden gesteld aan het maximum aantal personen per kamer en de voorzieningen die er per pand moeten zijn; Verzoekt het college/draagt het college op: Voor eind 2023 een onderzoek te doen om de noodzaak aan te tonen voor de invoering van een verhuurvergunning.

1.2

Wet goed verhuurderschap

Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap (hierna; de wet) in werking getreden. Het doel van de wet is voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken bij de particuliere verhuur voor alle groepen huurders, waaronder arbeidsmigranten. In de wet staan algemeen geldende regels over wat goed verhuurderschap inhoudt. Wanneer de regels niet worden nagekomen,

3

12-05-2025 kunnen huurders en woningzoekenden dit melden bij het meldpunt van hun gemeente. Bij ongewenst verhuurgedrag kan de gemeente optreden. In Midden-Groningen is dit meldpunt ingericht. Het aantal meldingen is tot nu toe beperkt. We blijven dit monitoren. Gemeenten kunnen in aanvulling op de landelijke regels twee verboden (vergunningen) invoeren: ▲ De algemene verhuurvergunning; een vergunning voor het verhuren van categorieën woonruimte. Deze vergunning is gebiedsgebonden en regelt: •

De wijze waarop de verhuurder aantoont invulling te geven aan de regels van goed verhuurderschap.

•

De maximale huurprijs en het maximale huurverhogingspercentage indien het een zelfstandige woonruimte betreft die in de gereguleerde sector valt.

•

Het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan dat tenminste de volgende zaken bevat: ▪

De onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan de woning over een periode van vijf jaar.

▪

Schatting van deze kosten en een gelijkmatige toerekening aan de onderscheiden jaren.

▪

Schatting van de benodigde jaarlijkse reservering voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten na de periode waarop het onderhoudsplan betrekking heeft.

▲ De verhuurvergunning arbeidsmigranten; een vergunning voor het verhuren van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten. Deze vergunning is gemeente breed en niet gebiedsgebonden en regelt: •

De wijze waarop de verhuurder aantoont invulling te geven aan de regels van goed verhuurderschap.

•

Eisen over het maximaal aantal personen aan wie per verblijfsruimte verhuurd mag worden.

•

Eisen over de voorzieningen die aanwezig moeten zijn ten behoeve van voedsel en hygiëne.

De gemeenteraad kan niet zomaar één of beide verhuurvergunningen invoeren. Eerst moet onderbouwd worden dat de in te voeren verhuurvergunningen noodzakelijk en geschikt zijn. Bij de invoering van de algemene verhuurvergunning moet aangetoond worden dat de leefbaarheid in het desbetreffende gebied onder druk staat. Ook moet onderbouwd zijn waarom het invoeren van de verhuurvergunning noodzakelijk en geschikt is om de leefbaarheid in het aangewezen gebied te behouden of te verbeteren. De vergunning voor arbeidsmigranten kan gemeentebreed worden ingevoerd. Een onderbouwing van noodzakelijkheid en proportionaliteit op gemeenteniveau volstaat.

4

12-05-2025

2.

Algemene verhuurvergunning

De gemeente moet gebieden aanwijzen waarvoor de vergunningplicht geldt. De schaalgrootte is niet nader ingevuld. Om tot een selectie te komen van gebieden, is een analyse uitgevoerd met data over leefbaarheid en particuliere verhuur. Aangevuld door rapporten/onderzoeken en gesprekken met medewerkers. Uit de gesprekken met betrokken medewerkers binnen de gemeente blijkt een grote vraag naar handvatten om te kunnen handhaven. Het gaat hier specifiek om handhaving op ongewenst verhuurgedrag en het achterstallige onderhoud omdat die direct invloed hebben op de leefbaarheid. Uit de gesprekken komt naar voren dat de noodzaak het grootst is in het stedelijk gebied van Hoogezand en Sappemeer. Het onderzoek Particuliere verhuur in het Groninger Ommeland toont aan dat er samenhang bestaat tussen het aandeel particuliere huurwoningen in een buurt en het oordeel over leefbaarheid. Hoe hoger het aandeel particuliere verhuur in een buurt is, hoe lager het oordeel op leefbaarheid en hoe negatiever de ontwikkeling was. Problemen als excessieve huurprijzen, verloedering, achterstallig onderhoud, overbewoning, discriminatie en intimidatie, komen regelmatig voor bij particuliere verhuurders. Dit leidt tot negatieve effecten voor huurders en tast ook de leefbaarheid van de omgeving aan.

Met de verhuurvergunning kan de gemeente grip krijgen op slechte particuliere verhuurpraktijken en zo bijdragen aan verbeteren en/of behouden van de leefbaarheid. De verhuurvergunning lijkt een doeltreffend middel in de gemarkeerde gebieden (figuur 1) omdat nalatige verhuurders de mogelijkheid tot verhuren ontzegd wordt, terwijl bonafide verhuurders kunnen blijven verhuren met een vergunning. De gemeente moet aantonen dat de vergunningplicht noodzakelijk en proportioneel is voor het behoud van de leefbaarheid. De vergunningsplicht kan ook worden ingevoerd in gebieden waar de leefbaarheid moet worden behouden. De verhuurvergunning staat niet op zichzelf, maar is een van de instrumenten die de gemeente kan inzetten om de leefbaarheid te verbeteren en behouden. De combinatie van een relatief hoog aandeel particuliere verhuur en kwetsbare leefbaarheid in delen van Hoogezand en Sappemeer maakt de algemene verhuurvergunning een geschikt instrument voor de volgende gebieden: ▲ Stadshart-Noord (buurt); ▲ Spoorstraat-Kieldiep (buurt); ▲ Historisch lint Hoogezand en Sappemeer: Noorderstraat, Hoofdstraat, Meint Veningastraat, Sluiskade en Werfkade (hierna het Lint). Zie figuur 1 op de volgende pagina en de analyse in de volgende paragrafen.

5

12-05-2025

Figuur 1. Kaart gebieden met Algemene verhuurvergunning. De groene gebieden zijn geschikt voor de verhuurvergunning. De kaart is indicatief. Bijlage 1 bevat de bij de gebieden behorende postcodes.

In de dorpen en overige buurten is de leefbaarheid over het algemeen voldoende. Op basis van leefbaarheidscijfers kan de invoering van de algemene verhuurvergunning niet onderbouwd worden. Wanneer er in de toekomst signalen zijn, onder andere van het gemeentelijk meldpunt goed verhuurderschap, kunnen gebieden alsnog worden aangewezen. Er moet dan een onderbouwing voor het desbetreffende gebied worden geschreven en de huisvestingsverordening moet worden gewijzigd.

2.1

Onderbouwing gebieden verhuurvergunning (Leefbaarometer)

Om de leefbaarheid in de aangewezen gebieden (figuur 1) te bepalen is er gebruik gemaakt van de Leefbaarometer. De Leefbaarometer is een signalerings- en monitoringsinstrument van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties om een inschatting te geven van de leefbaarheid. De volgende omgevingskenmerken worden gebruikt als input: ▲ Woningvoorraad ▲ Fysieke omgeving ▲ Voorzieningen ▲ Sociale samenhang ▲ Overlast en onveiligheid De Leefbaarometer geeft een statistische indicatie van de lokale leefbaarheid. Dit aan de hand van verschillende schaalniveaus. Voor dit onderzoek is er op het kleinste schaalniveau met grids gekeken. Hoe de situatie ter plekke écht is, vraagt om nader onderzoek. Er kunnen lokaal namelijk factoren een rol spelen die niet in de Leefbaarometer zijn opgenomen. Daarom is ook gesproken met medewerkers van gemeente Midden-Groningen uit de volgende teams: Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling, Gebiedsregie, Veiligheid Toezicht en Handhaving, Openbare Orde en Veiligheid, en Sociaal beleid. Gemeente breed scoort Midden-Groningen ruim voldoende op de leefbaarometerklasse. De buurten met een zwakke leefbaarometerklasse bevinden zich in het stedelijk gebied, namelijk: Noorderpark, Stadshart-Noord, Spoorstraat-Kieldiep, Gorecht-West, en Woldwijck-Midden, zie

6

12-05-2025 figuur 2 op de volgende bladzijde. In de andere kernen in de gemeente variëren de leefbaarometerklassen van voldoende tot uitstekend. Daarom is in het onderzoek alleen het stedelijk gebied verder geanalyseerd. In het Stadshart-Noord, Spoorstraat-Kieldiep en het Lint is veel particuliere verhuur en dit betekent dat de verhuurvergunning hier mogelijk een passend instrument is. De andere zwakke gebieden (Gorecht-West en Woldwijck-Midden) hebben weinig particuliere verhuur of veel corporatiehuur. Daarom zal invoering van de verhuurdervergunning daar geen tot weinig directe impact hebben op de leefbaarheid. Hier is een andere benadering nodig/wenselijk.

Figuur 2. Ontwikkeling leefbaarheid 2016-2022

Het Lint wordt door medewerkers als kwetsbaar gebied benoemd. Het Lint loopt door meerdere buurten. De Leefbaarometer biedt de mogelijkheid om op een lager schaalniveau in te zoomen. Om meer zicht te krijgen op leefbaarheidscores in het Lint is gekeken naar scores op grid-niveau ofwel gebieden van 100 bij 100 meter. Hieruit blijkt dat er delen van het Lint zijn waar de leefbaarheid achter blijft. Dit wordt vooral duidelijk bij de indicator ‘overlast en onveiligheid’. Figuur 3 (volgende bladzijde) laat zien dat de scores op deze indicator negatief zijn. Figuur 4 (eveneens op de volgende bladzijde) laat zien dat de leefbaarheid in delen van het Lint verslechtert. Dit sluit aan bij het oordeel van de medewerkers van de gemeente: er zijn veel panden met onveilige woonsituaties en ook is er zichtbare verloedering langs het Lint.

7

12-05-2025

Figuur 3. Leefbaarometer- Overlast en Onveiligheid op grid-niveau 2022

Figuur 4. Leefbaarometer- Ontwikkelingen op grid-niveau 2016-2022

2.2

Conclusies met betrekking tot de algemene verhuurvergunning

In delen van Hoogezand en Sappemeer staat de leefbaarheid onder druk, zie de voorgaande paragraaf. Wanneer het aandeel particuliere verhuur relatief hoog is en de leefbaarheid in een gebied verbeterd of behouden moet worden, is de algemene verhuurvergunning mogelijk een geschikt instrument. In tabel 1 (volgende bladzijde) worden de data uit de Leefbaarometer in tekst samengevat en aangevuld met andere data. Dit zijn: ▲ percentage overige verhuurders (particuliere verhuur); ▲ gemiddelde WOZ-waarde (veel particuliere verhuur vindt plaats in goedkopere woningen)

8

12-05-2025

Gebieden

StadshartNoord Zwak

Spoorstraat en Kieldiep Zwak (met onvoldoende grids)

Afwijking landelijk (LB) 2022

Grote negatieve afwijking

Zeer grote negatieve afwijking

Overlast en onveiligheid (2022)

Negatieve bijdrage

Negatieve bijdrage

Ontwikkeling (LB) 2016-2022

Verslechtering

Geen ontwikkeling

% Particuliere verhuur (2023) Gemiddelde WOZ-waarde (2023)

39%

18%

Zwakke grids (vooral in middelste deel lint), voldoende en ruimvoldoende grids Grids met (zeer) grote negatieve afwijking, kleine negatieve afwijking (vooral in middelst- en linkerdeel lint), gemiddelde score en positieve afwijking. (vooral rechter deel lint) Grids met negatieve afwijking, geen afwijking (vooral in middelste- en linkerdeel lint) en kleine positieve afwijking (meer in het rechterdeel lint) Grids met (kleine) negatieve afwijking, geen afwijking (vooral in het middelste- en linkerdeel lint) en kleine verbetering (vooral rechterdeel lint) 31,3%

€ 142.000, -

€ 141.000, -

-

Leefbaarometer (2022)

Historisch Lint

MiddenGroningen Ruim voldoende

Gemiddelde score

Geen afwijking

Geen ontwikkeling

9% € 239.000, -

Tabel 1. Overzicht data per gebied

Aanvullend op de in tabel 1 gepresenteerde data zijn rapporten/onderzoeken en gesprekken met professioneel betrokkenen (medewerkers gemeente) gebruikt om meer inzicht te krijgen. Hierna volgen de conclusies voor elk gebied. Het onderzoek Particuliere verhuur in het Groninger Ommeland toont dat er samenhang bestaat tussen het aandeel particuliere huurwoningen in een buurt, de gemiddelde score op leefbaarheid volgens de Leefbaarometer en de ontwikkeling van de leefbaarheid door de jaren heen. Hoe hoger het aandeel particuliere verhuur in een buurt is, hoe lager het oordeel op leefbaarheid en hoe negatiever de ontwikkeling ervan was. Buurten kunnen in een negatieve spiraal terecht komen. Hierbij vormt de toename van particuliere verhuur een schakel in het ontstaan van leefbaarheidsproblemen, maar is niet per se de oorzaak daarvan. Soms is particuliere verhuur de oorzaak van een lagere leefbaarheid, maar soms trekt een lagere leefbaarheid juist ook particuliere verhuur aan. Doordat de adressen van particuliere huurwoningen bekend zijn bij gemeente Midden-Groningen én doordat de Leefbaarometer op grid niveau beschikbaar is, kan worden gesteld dat de leefbaarheid in de directe omgeving van particuliere huurwoningen gemiddeld lager scoort naarmate er meer particuliere huurwoningen in een buurt staan.

In heel Midden-Groningen bedraagt het aandeel huurwoningen in bezit van overige verhuurders 9%. De particuliere verhuurvoorraad in Midden-Groningen bestaat voornamelijk uit appartementen en rijwoningen. Ook betreft het veelal woningen met een WOZ-waarde tot € 200.000, de

9

12-05-2025 goedkopere woningen. Het onderzoek Groningen: een analyse van de gemeentelijke aanpak van ondermijning in Groningen laat de kwetsbaarheid zien van de goedkope particuliere huurvoorraad buiten de stad Groningen en het risico op ondermijnende activiteiten. De gemeente wil meer grip krijgen op verpauperde panden en daarom is het belangrijk om mogelijkheden te hebben om te controleren. Vanaf januari 2024 past de gemeente ook opkoopbescherming toe om zelfbewoning te bevorderen en opkoop door nalatige verhuurders tegen te gaan. Dit geldt alleen voor woningen die op de markt worden aangeboden. Met deze verhuurvergunning wordt het bovendien mogelijk om panden van nalatige verhuurders die al vóór 2024 verhuurd werden, op een technische staat te controleren. De verhuurvergunning kan in de volgende gebieden een passend instrument zijn om de excessen aan te pakken. Stadshart-Noord De algemene verhuurvergunning is om de volgende redenen een geschikt en passend instrument: ▲ De buurt scoort zwak op de Leefbaarometer. ▲ De indicator ‘Overlast en onveiligheid’ draagt bij aan de negatieve afwijking van de Leefbaarometer. ▲ Het aandeel particuliere verhuur is hoog, namelijk 39%. ▲ In de periode 2016-2022 heeft een verslechtering in ontwikkeling plaatsgevonden van de Leefbaarometer.

▲ Het onderzoek ‘Particuliere verhuur in het Groninger Ommeland’ gebruikt Stadshart-Noord als voorbeeld van een buurt waar relatief veel particuliere huur is én waar het oordeel over leefbaarheid laag is. ▲ De aanwezigheid van verloederde en slecht onderhouden panden. Spoorstraat-Kieldiep De algemene verhuurvergunning is om de volgende redenen een geschikt en passend instrument: ▲ De buurt scoort zwak op de Leefbaarometer. ▲ De indicator ‘Overlast en onveiligheid’ draagt bij aan de negatieve afwijking van de Leefbaarometer. ▲ Het aandeel particuliere verhuur is relatief hoog, namelijk 18%. ▲ In de periode 2016-2022 heeft een kleine verslechtering in ontwikkeling plaats gevonden van de Leefbaarometer. ▲ Buurtbewoners benoemden de afname van sociale samenhang en de verloedering van de panden als de grootste problemen in relatie tot particuliere verhuur. ▲ De aanwezigheid van verloederde en slecht onderhouden panden. ▲ Een focuswijk is voor veiligheid. Historisch Lint Hoogezand en Sappemeer Naast CBS-buurten is er gekozen om het historisch lint (het Lint) van Hoogezand en Sappemeer aan te wijzen als gebied waar de verhuurvergunning een geschikt en passend instrument is. Het Lint

10

12-05-2025 bevat alle adressen aan de Noorderstraat, Hoofdstraat, Meint Veningastraat, Sluiskade en Werfkade. De wet stelt dat gemeenten gebieden kunnen aanwijzen voor invoering van de verhuurvergunning. Dit zijn niet per definitie buurten of wijken. Het historisch Lint wordt door de gemeente als apart gebied benoemd, bijvoorbeeld in de Woonvisie Midden-Groningen 2024-2030: met focus vooruit geactualiseerde woonvisie heeft het lint ook een eigen wijkgerichte agenda. De algemene verhuurvergunning is om de volgende redenen een geschikt en passend instrument: ▲ De aanwezigheid van panden met achterstallig onderhoud en verpauperde panden. Voor het NPG-project ‘Aanpak Verpauperde Panden’ zijn meerdere panden in dit gebied aangewezen. ▲ Het Masterplan Hoogezand en Sappemeer kenmerkt het historisch lint aan als een gebied wat aandacht nodig heeft. Het karakteristieke lint in ere herstellen is een van de bouwstenen voor het toekomstbeeld van Hoogezand en Sappemeer. ▲ Het aandeel particuliere verhuur is hoog, namelijk 31,3%. ▲ De aanwezigheid van zwakke Leefbaarometer grids, met name voor de indicator overlast en onveiligheid. ▲ Aanzienlijke aanwezigheid van grids met een (grote) verslechtering van de leefbaarheid zoals opgenomen in de Leefbaarometer in de periode 2016-2022.

2.3

Noodzakelijkheid en proportionaliteit

De landelijke regels voor goed verhuurderschap en het meldpunt in combinatie met de vergunningplicht bieden de meest effectieve mogelijkheden om grip te krijgen op het gedrag van particuliere verhuurders. De verhuurdersvergunning draagt bij aan het verbeteren van de leefbaarheid in de gebieden Stadshart-Noord, Spoorstraat-Kieldiep en het historisch Lint van Hoogezand en Sappemeer. In deze gebieden zijn er problemen in de particuliere verhuur. Er is sprake van achterstallig onderhoud, verpaupering en overbewoning. Ook zijn huren te hoog in relatie tot de geboden kwaliteit en komt intimidatie voor. Naast negatieve effecten voor huurders leidt dit tot aantasting van de leefbaarheid in de wijk. In de voorgestelde/benoemde gebieden doet zich een combinatie van relatief veel particuliere verhuur, leefbaarheidsproblematiek en sociaaleconomische kwetsbaarheid voor. De verhuurvergunning is een van de instrumenten die ingezet kunnen worden om grip te krijgen op leefbaarheidsproblemen. Het is een passend instrument om slechte verhuurpraktijken aan te pakken en te voorkomen én goed verhuurderschap te bevorderen. Dit levert een belangrijke bijdrage aan een integrale oplossing voor het verbeteren van de leefbaarheid in deze kwetsbare gebieden. Gezien de problematiek is de verhuurvergunning een proportioneel middel.

Met de invoering van de algemene verhuurvergunning kunnen de hiervoor genoemde misstanden gericht worden aangepakt. Met het verplicht stellen van een onderhoudsplan wordt achterstallig onderhoud en verpaupering tegengaan. Met goede informatieverstrekking kan ook verduurzaming worden gestimuleerd. Omdat de vergunning persoonsgebonden is en zich richt op het gedrag van de verhuurder kan de gemeente meer grip krijgen op slechte verhuurders.

11

12-05-2025

Goede verhuurders kunnen blijven verhuren in Midden-Groningen, waardoor de particuliere huurmarkt in stand blijft. Met de algemene verhuurvergunning kunnen de aspecten die de leefbaarheid in Stadshart-Noord, Spoorstraat en Kieldiep, en het Historisch lint negatief beïnvloeden, integraal worden aangepakt. Zodat huurders en omwonenden prettig kunnen wonen.

3.

Verhuurvergunning arbeidsmigranten

Arbeidsmigranten zijn een significante groep binnen de particuliere huursector. Veel arbeidsmigranten in de provincie Groningen verblijven eerst op vakantieparken. Voor onder andere de scheeps- en tuinbouw in Midden-Groningen worden arbeidsmigranten ingezet. De huisvesting van arbeidsmigranten vraagt aandacht. Sommige arbeidsmigranten leven in slechte verblijfsruimtes met weinig faciliteiten, waarvoor zij veel huur betalen. Het komt ook regelmatig voor dat er overbewoning plaatsvindt en te veel arbeidsmigranten in te kleine ruimtes worden gehuisvest of op plekken die hier niet voor bedoeld zijn. De slechte kwaliteit huisvesting kan ook zorgen voor overlast in de buurt. Wat weer een negatief effect heeft op de leefbaarheid. De verhuurvergunning kan een noodzakelijk en proportioneel instrument zijn om arbeidsmigranten, een vaak kwetsbare groep woonconsumenten,

Voor arbeidsmigrant wordt de volgende definitie aangehouden: onderdaan van een andere lidstaat van de Europese Unie die zijn/haar hoofdverblijf niet in Nederland heeft en in Nederland verblijft om tijdelijke werkzaamheden te verrichten. Onder ‘verblijfsruimte’ wordt verstaan; een gebouw of deel van een gebouw dat bestemd is of gebruikt wordt voor het verstrekken van huisvesting aan arbeidsmigranten, niet zijnde een woonruimte. Arbeidsmigranten worden in veel gevallen niet in reguliere woonruimten gehuisvest, maar in een specifiek daarvoor bestemd gebouw (of deel van een gebouw), zoals bijvoorbeeld in (sta)caravans of in zogenaamde hotels.

te beschermen. Arbeidsmigranten zijn een significante groep binnen de groep particuliere huurders en daarbij ook een kwetsbare groep. Cijfers over het aantal particuliere huurders, waaronder arbeidsmigranten zijn niet volledig. Wanneer een persoon korter dan vier maanden in Nederland verblijft, is inschrijven niet nodig. Daarnaast zullen er zeer waarschijnlijk arbeidsmigranten zijn, die langer in Nederland verblijven, maar niet zijn ingeschreven. Veel arbeidsmigranten in de provincie Groningen verblijven eerst op vakantieparken. Het Woonzorgonderzoek Provincie Groningen uit 2021 geeft een beeld van een groep die zich moeilijk laat vangen. En zoals figuur 5 op de volgende pagina laat zien, heeft de gemeente MiddenGroningen relatief veel arbeidsmigranten. Voor elke arbeidsmigrant zijn er 615 inwoners in de gemeente. Dit betekent dat er ongeveer 98 geregistreerde arbeidsmigranten in de gemeente

12

12-05-2025 woonden in 2021. Alleen in de gemeente Groningen was de dichtheid hoger. In de cijfers ontbreken de niet geregistreerde arbeidsmigranten en mensen met een kortere verblijfsduur dan 4 maanden.

Figuur 5. Aantal inwoners per geregistreerde arbeidsmigrant in 2021 uit het onderzoek Woonzorgonderzoek Provincie Groningen

Het rapport Drie jaar na Roemer stelt dat de huisvesting van arbeidsmigranten aandacht vraagt. Er zijn te weinig locaties en veel huisvesting is van slechte kwaliteit. Daarnaast zijn arbeidsmigranten ook nog te vaak afhankelijk van hun werkgever als het gaat om huisvesting. De meeste aanbevelingen op het gebied van huisvesting gaan over het zorgen voor een betere kwaliteit van de huisvestingslocaties. Sommige arbeidsmigranten leven in slechte huisvesting met weinig faciliteiten, waarvoor zij veel geld moeten betalen. Er is regelmatig sprake van overbewoning bij arbeidsmigranten, of huisvesting op plekken die daar niet voor bedoeld zijn. Door het stellen van extra voorwaarden voor verhuur, wordt de woonkwaliteit voor arbeidsmigranten gewaarborgd en waar nodig verbeterd. Dit komt de leefbaarheid in de buurt ook ten goede. Daarnaast is deze groep ook kwetsbaar voor bijvoorbeeld ondermijningspraktijken en zijn ze nu maar beperkt bij ons in beeld. Door deze verhuurvergunning is het mogelijk een beter beeld te krijgen van de arbeidsmigranten en voorkomt de gemeente dat deze groep op onveilige plekken gehuisvest wordt. De problemen zoals die zijn geschetst in de gemeente Groningen spelen ook hier. Arbeidsmigranten die op locatie verblijven waar het bestemmingsplan dat niet toelaat en arbeidsmigranten die in mensonterende situaties verblijven.

Alleen met de verhuurvergunning kunnen plekken aangewezen worden waar ze wel op een goede manier kunnen verblijven.

3.1

Noodzakelijkheid en Proportionaliteit

Het rapport Geen tweederangsburgers van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten stelt dat een grote groep werkgevers goed omgaat met arbeidsmigranten. Zij bieden eerlijk en veilig werk, zorgen voor goede huisvesting. Zo zijn er binnen Midden-Groningen ook werkgevers die

13

12-05-2025 vragen naar een goede huisvesting voor deze arbeidsmigranten. Maar door onvoldoende middelen zoals de verhuurvergunning heeft de gemeente hier onvoldoende beeld op. Daarnaast zijn er werkgevers die bewust misbruik maken van de kwetsbare positie van arbeidsmigranten: niet het volledige loon betalen, slechte huisvesting bieden tegen een hoge huur die wordt ingehouden op het loon. Deze problematiek is in de eerste plaats schadelijk voor arbeidsmigranten zelf. Daarnaast zorgt de slechte huisvesting van arbeidsmigranten voor problemen in dorpen en steden. Slechte kwaliteit huisvesting, woningdeling en overbewoning hebben overlast voor de buurt tot gevolg. De verwachting is dat de vraag naar arbeidsmigranten zal toenemen voor het aantrekken van de juiste expertise door de ondernemingen. Het is voor de regionale economie daarom belangrijk om goede huisvesting voor arbeidsmigranten beschikbaar te hebben. Enerzijds omdat zij of hun opdrachtgevers steeds hogere eisen kunnen stellen aan huisvesting. Wanneer de huisvesting ondermaats is bestaat de mogelijkheid dat arbeidsmigranten en bedrijven zich niet meer in Midden-Groningen willen vestigen. Het doel van de verhuurdersvergunning arbeidsmigranten, is de bescherming van arbeidsmigranten als huurders en geldt daarom voor de hele gemeente.

Het is dus geen vergunning die is gebonden aan een gebied, dit geldt voor de gehele gemeente. De verhuurverordening en de bijbehorende verhuurvergunningplicht is een doeltreffend middel omdat nalatige verhuurders de mogelijkheid tot verhuren ontzegd wordt, terwijl goede verhuurders een vergunning kunnen krijgen en zo verblijfsruimtes aan arbeidsmigranten mogen blijven verhuren.

4.

Beoogde effecten

Met het invoeren van beide verhuurvergunningen worden de volgende effecten beoogd, die samen bijdragen aan (het behoud van) een goede leefbaarheid in gemeente Midden-Groningen voor alle (toekomstige) inwoners en ondernemers: ▲ De algemene vergunning biedt de mogelijkheid om een onderhoudsplan verplicht te stellen. Hiermee kan achterstallig onderhoud en verpaupering van particuliere verhuur panden worden aangepakt. Dit verbetert de leefbaarheid voor de huurders én de omgeving. Door middel van informatieverstrekking kan daarbij ook verduurzaming van de woningen gestimuleerd worden. Een duurzamere woning draagt weer bij aan lagere energielasten voor de huurders. ▲ Het invoeren van beide verhuurvergunningen waarborgt en verbetert waar nodig de woonomstandigheden voor particuliere huurders. ▲ Met het vergunningenstelsel krijgt de gemeente meer grip op nalatige verhuurders. De wet richt zich op het gedrag van de verhuurder en biedt de gemeente handvatten om te handhaven.

14

12-05-2025 ▲ De verhuurvergunning arbeidsmigranten draagt bij aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven en hun werknemers. De arbeidsmigranten kunnen betere huisvesting verwachten en bedrijven hebben meer zekerheid bij het huisvesten van hun werknemers. ▲ Een beter zicht krijgen op de aantallen arbeidsmigranten die in de gemeente gebruik maken van een verblijfsruimte voor werk binnen of buiten de gemeente.

5.

Conclusie

Voor beide verhuurvergunningen is aangetoond dat er in de gemeente vraag is naar handhaving bij particuliere verhuurders. Door middel van de verhuurvergunningen kan er worden opgetreden tegen de nalatige verhuurders en de verloedering van hun panden. Daarnaast biedt het ook mogelijkheden om met een onderhoudsplan samen te kijken naar verbeteringen. De verhuurvergunning biedt een kwaliteitsborging voor de arbeidsmigranten die nu vaak nog in slechte verblijfsruimtes worden ondergebracht. De gemeente kan goede huisvesting stimuleren en de illegale verhuur beter controleren. Zo kan de gemeente handhaven op slechte huisvesting van arbeidsmigranten en kunnen bedrijven, die goede huisvesting voor de medewerkers zoeken, snel worden doorverwezen naar bonafide verhuurders. Voldoende capaciteit is een belangrijke randvoorwaarde om de verhuurvergunningen effectief in te zetten. Het gaat hier om capaciteit voor het de vergunningverlening, toezicht en handhaving. Wanneer de gemeenteraad het wenselijk vindt om een vergunningenstelsel in te voeren, moet worden onderzocht wat er nodig is. Onderzoek naar de capaciteit of de benodigdheden is niet meegenomen in dit onderzoek. Dit onderzoek beperkt zich tot de vraag of invoering van de verhuurvergunning onderbouwd kan worden.

15

12-05-2025

Geraadpleegde documenten Brief VNG: Invoering wet goed verhuurderschap, (15 mei 2023) Memorie van toelichting: Regels ter bevordering van goed verhuurderschap en het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken (2022) VNG Overzicht gemeentelijke meldpunten en verhuurverordeningen op grond van de Wet goed verhuurderschap (versie 23-03-24) VNG Handreiking goed verhuurderschap (2024) Onderbouwing: Opkoopbescherming Midden-Groningen (2023) Particuliere verhuur in het Groninger Ommeland (2022) Woningmarktonderzoek Midden-Groningen 2022-2030-2040 (2022) Drie jaar na Roemer: jaarrapportage arbeidsmigranten 2023 Groningen: Een analyse van (de gemeentelijke aanpak van) ondermijning in de gemeente Groningen Woonzorgonderzoek Provincie Groningen (2024) https://www.leefbaarometer.nl/page/FAQ Onderbouwing: Opkoopbescherming Midden-Groningen (2023) Particuliere verhuur in het Groninger Ommeland (2022) Geen tweederangsburger: aanbevelingen om misstanden bij arbeidsmigranten in Nederland tegen te gaan (2020)

16

12-05-2025

Bijlage 1 Postcodelijsten gebieden algemene verhuurvergunning • • •

Stadshart-Noord (buurt) Spoorstraat en Kieldiep (buurt) Historisch Lint Hoogezand en Sappemeer (Noorderstraat, Hoofdstraat, Meint Veningastraat, Sluiskade en Werfkade)

Figuur 6. Kaart gebieden met Algemene verhuurvergunning

Stadshart-Noord CBS-wijkcode

Wijk

CBS-buurtcode

Buurt

Postcode

WK195201

Foxham en Hoogezand-Noord

BU19520106

Stadshart-Noord

9601AD

WK195201

Foxham en Hoogezand-Noord

BU19520106

Stadshart-Noord

9601AE

WK195201

Foxham en Hoogezand-Noord

BU19520106

Stadshart-Noord

9601AK

WK195201

Foxham en Hoogezand-Noord

BU19520106

Stadshart-Noord

9601HR

WK195201

Foxham en Hoogezand-Noord

BU19520106

Stadshart-Noord

9601KA

WK195201

Foxham en Hoogezand-Noord

BU19520106

Stadshart-Noord

9601KB

WK195201

Foxham en Hoogezand-Noord

BU19520106

Stadshart-Noord

9601KE

WK195201

Foxham en Hoogezand-Noord

BU19520106

Stadshart-Noord

9601KJ

WK195201

Foxham en Hoogezand-Noord

BU19520106

Stadshart-Noord

9601KR

WK195201

Foxham en Hoogezand-Noord

BU19520106

Stadshart-Noord

9601KS

WK195201

Foxham en Hoogezand-Noord

BU19520106

Stadshart-Noord

9601KT

WK195201

Foxham en Hoogezand-Noord

BU19520106

Stadshart-Noord

9601KV

WK195201

Foxham en Hoogezand-Noord

BU19520106

Stadshart-Noord

9601KW

WK195201

Foxham en Hoogezand-Noord

BU19520106

Stadshart-Noord

9601KX

17

12-05-2025 Spoorstraat en Kieldiep CBS-wijkcode WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202 WK195202

Wijk Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid Hoogezand-Zuid

CBS-buurtcode BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201 BU19520201

Buurt Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep Spoorstraat en Kieldiep

Postcode 9602AA 9602AB 9602AC 9602AD 9602AE 9602AG 9602AJ 9602AK 9602AL 9602AM 9602AN 9602AP 9602AR 9602AS 9602AT 9602AV 9602AW 9602AX 9602AZ 9602BA 9602BB 9602BC 9602BD 9602BG 9602BH 9602BJ 9602BK 9602BL 9602BM 9602BN 9602BR 9602BS 9602BT 9602BV 9602BW 9602BX 9602BZ 9602CC 9602CW 9602CX 9602DA

18

12-05-2025 Historisch Lint Hoogezand en Sappemeer Noorderstraat, Hoofdstraat, Meint Veningastraat, Sluiskade en Werfkade

Postcode Straat

Huisnummers

9611AA

Noorderstraat

5 t/m 39

9611AB

Noorderstraat

41 t/m 89

9611AC

Noorderstraat

91 t/m 139

9611AD

Noorderstraat

141 t/m 189

9611AE

Noorderstraat

193 t/m 229

9611AG

Noorderstraat

235 t/m 279

9611AH

Noorderstraat

281 t/m 323

9611AJ

Noorderstraat

325 t/m 369

9611AK

Noorderstraat

371 t/m 397

9611AL

Noorderstraat

2 t/m 2

9611AM

Noorderstraat

54 t/m 96

9611AN

Noorderstraat

104 t/m 144

9611AP

Noorderstraat

150 t/m 184

9611AR

Noorderstraat

190 t/m 232

9611AS

Noorderstraat

234 t/m 274

9611AT

Noorderstraat

292 t/m 348

9611AV

Noorderstraat

334 t/m 380

9611AW

Noorderstraat

382 t/m 402

9601EA

Hoofdstraat

1 t/m 45

9601EB

Hoofdstraat

47 t/m 99

9601EC

Hoofdstraat

101 t/m 147

9601ED

Hoofdstraat

151 t/m 195

9601EE

Hoofdstraat

199 t/m 245

9601EG

Hoofdstraat

247 t/m 279

9601EH

Hoofdstraat

2 t/m 48

9601EJ

Hoofdstraat

52 t/m 62

9601EK

Hoofdstraat

64 t/m 68

9601EL

Hoofdstraat

76 t/m 128

9601EM

Hoofdstraat

130 t/m 206

9601EN

Hoofdstraat

208 t/m 260

9601EP

Hoofdstraat

262 t/m 272

9601KC

Meint Veningastraat

3 t/m 45

9601KD

Meint Veningastraat

47 t/m 91

9601KE

Meint Veningastraat

93 t/m 125

9601KG

Meint Veningastraat

2 t/m 46

9601KH

Meint Veningastraat

52 t/m 94

9601KJ

Meint Veningastraat

112 t/m 144

9601LA

Sluiskade

1 t/m 49

9601LB

Sluiskade

53 t/m 65

9601LC

Sluiskade

8 t/m 60

9601LG

Werfkade

4 t/m 32

19