299. Raadsbrief Stand van zaken Centrumplan Muntendam

Embargo tot 3 juni 21:00 uur

Raadsbrief

Datum:

3 juni 2025

Verzenddatum:

3 juni 2025

Behandeld door:

Sjoerd Groen, Jurgen van der Werf

Mailadres:

jolien.stokroos@midden-groningen.nl

Zaak:

1496006

Portefeuillehouder:

Erianne van der Burg

Onderwerp:

Stand van zaken Centrumplan Muntendam

Geachte leden van de raad, 1. Aanleiding Middels deze raadsbrief willen wij u informeren over de voortgang van het Centrumplan Muntendam. Zoals toegezegd in de raadsvergadering van 4 april 2024 brengen wij u op de hoogte van het Voorlopig Ontwerp (VO) en van relevante ontwikkelingen ten aanzien van planning en uitvoering. Nu de fase van het Voorlopig Ontwerp is afgerond zijn er nieuwe inzichten ontstaan die gevolgen hebben voor de uitvoering van het plan. Eén van de belangrijkste punten die wij onder uw aandacht willen brengen is een onvoorziene vertraging van naar verwachting 50 weken. In hoofdstuk 6 van deze brief lichten wij de achtergrond en gevolgen van deze vertraging nader toe. In deze brief informeren wij u over de stand van zaken binnen de verschillende onderdelen van het Centrumplan Muntendam, te weten: 1. De ontwikkeling van een nieuw dorpshuis met sociale voorzieningen; 2. Herontwikkeling van het voormalige gemeentehuis; 3. Woningbouwontwikkeling. Daarnaast gaan wij in op de stand van zaken rondom planologische procedures, overleg met nutspartijen en communicatie en participatie. Het plangebied is hieronder weergegeven.

Pagina:

2 van 8

Datum:

3 juni 2025

Zaak:

1496006

2. Voorlopig Ontwerp Dorpshuis met sociale voorzieningen Het ontwerpteam voor het nieuwe Dorpshuis is in december 2024 geselecteerd. Bij de selectie van de architect is ook een adviespanel van Muntendammers betrokken geweest. Het afgelopen half jaar is door het ontwerpteam samen met de werkgroep dorpshuis gewerkt aan de totstandkoming van het Voorlopig Ontwerp. 2.1 Participatie In totaal zijn er drie avonden georganiseerd (9/12/24, 04/02/25 en 20/03/25) in De Menterne met de werkgroep Dorpshuis om input te leveren op het ontwerp. Tijdens deze avonden zijn belangrijke thema’s aan bod gekomen zoals: de positionering van de ruimtes in het gebouw, opslagruimte, de afsluitbaarheid, de positie van de wc’s, de trapopgang en lift en de hoeveelheid overlegruimtes. Daarnaast is er een ontwerpsessie geweest met de vertegenwoordigers van het sociaal programma (GGD, Sociaal Team Oost en het MAC). Hierbij is vooral gekeken naar de synergieen koppelkansen met elkaar en het dorpshuis-programma. De input van de deelnemers is verwerkt in het ontwerp, welke verder uitgewerkt zal worden in de volgende fase waar het Definitief Ontwerp (DO) wordt opgesteld. In bijlage 1 en 1.1 treft u het ontwerpboek en update van de plattegronden. In de volgende ontwerpfase (DO) wordt deze verder uitgewerkt. 2.2 Programmering Het gebouw bestaat uit twee programmaonderdelen: het dorpshuis- en het sociaal programma.

De binnenstraat is verbindende factor tussen de nieuwe programmaonderdelen en de sporthal. In deze binnenstraat kunnen activiteiten plaatsvinden en het is publiek toegankelijk. 2.2.1 Dorpshuis programma Het dorpshuis heeft voornamelijk een bijeenkomstfunctie en biedt straks de ruimte om alle activiteiten, zoals deze nu ook worden georganiseerd, plaats te kunnen laten vinden. Het

Pagina:

3 van 8

Datum:

3 juni 2025

Zaak:

1496006

programma behelst circa 1.000 m2 en bestaat uit de volgende type ruimtes: foyer met bar en huiskamer, een grote keuken, een toneelzaal, diverse overlegruimtes, een jeugdsoos, biljartruimte met ruimte voor drie biljarttafels, opslag en een beheerderskantoor. 2.2.2 Sociaal programma Op dit moment zijn de programmaonderdelen van het sociaal programma (GGD en het Sociaal Team Oost en MAC) gehuisvest in de Europaschool (onderdeel vrijkomende locaties) en in een deel van De Menterne. Beide panden worden op korte termijn gesloopt. Het integreren van deze programmaonderdelen bij de ontwikkeling van het nieuwe dorpshuis is vanwege inhoudelijke kansen meegenomen in de ontwerpopgave. Beleidsmatig wordt de toevoeging van deze functies namelijk als een waardevolle kans voor functiemenging en inhoudelijke synergie gezien. Het sociaal programma bestaat uit: wacht- en omkleedruimte en artsenspreekkamers voor de GGD, kantoor met werkplekken en een keukentje voor het Sociaal Team Oost en ruimte voor activiteiten van het MAC. Dit programmaonderdeel maakte geen onderdeel uit van de kredietaanvraag voor het Centrumplan. Hiervoor wordt op dit moment gewerkt aan een kredietaanvraag die op de agenda staat voor de raad van 25 september 2025.

2.3 Voortzetting ontwerpfase Het ontwerpteam zal na het presenteren van dit Voorlopig Ontwerp (bijlage 1) aan het dorp tijdens de nog in te plannen Dorpsbijeenkomst, het ontwerpproces voortzetten. Hierbij wordt wederom de werkgroep Dorpshuis ingezet. Streven is eind 2025 het Definitief Ontwerp af te ronden. 2.4 Tijdelijke huisvesting dorpshuis & MAC De gemeente zal tijdelijke huisvesting voor de gebruikers van het dorpshuis, het MAC en de fysiotherapeut organiseren gedurende de sloop en de bouw van het nieuwe dorpshuis. Dit is noodzakelijk om alle clubjes en verenigingen te faciliteren. Het uitgangspunt is tot de start van de sloop het huidige dorpshuis zo lang mogelijk te gebruiken en vervolgens het voormalige gemeentehuis te gebruiken voor de tijdelijke huisvesting. Een essentieel onderdeel hierbij is de organisatie van het tijdelijk beheer en de inventaris in de tijdelijke situatie. Vanaf november 2025 zal het huidige beheerdersechtpaar stoppen met het beheer van De Menterne. Er lopen gesprekken over de overname van de huidige inventaris. Voor zowel de huisvesting en tijdelijke beheersituatie in het huidige dorpshuis als in het voormalige gemeentehuis is een werkgroep opgericht bestaande uit deelnemers van de werkgroep Dorpshuis. Zij denken mee over wat er allemaal nodig is om de tijdelijkheid te overbruggen.

Alle clubs en verenigingen zijn op de hoogte gebracht over deze aanpak. 2.5 Beheer nieuwe situatie Voor het beheer van het nieuwe dorpshuis is, net als voor tijdelijke huisvesting, ook een aparte werkgroep opgericht met betrokken inwoners en gebruikers. Voor het beheer van het nieuwe dorpshuis wordt aangesloten bij de uitgangspunten van het toekomstige dorpshuizenbeleid, waar momenteel aan wordt gewerkt. De verdere invulling van het beheer zal in samenspraak

Pagina:

4 van 8

Datum:

3 juni 2025

Zaak:

1496006

met betrokken inwoners en gebruikers plaatsvinden, passend binnen deze gemeentelijke kaders. 3. Herontwikkeling voormalige gemeentehuis Het voormalige gemeentehuis wordt als kansrijk gezien voor de ontwikkeling van zorggeschikte woningen op de verdiepingen met op de begane grond een gezondheidscentrum, aangevuld met GGD en een deel van het sociaal- en dorpshuis programma. De ontwikkeling en exploitatie van dit gebouw met nieuwe functies zal door derden worden gedaan. Hierover lopen gesprekken met diverse partijen. 3.1 Geen deelname van de huisartsen in gezondheidscentrum In de zomer van 2024 is wethouder Van der Burg in gesprek gegaan met de huisartsen over de historie van het project en de samenwerking met de gemeente tot nu toe. In het najaar van 2024 is samen met de huisartsen een verkennend onderzoek gedaan naar een mogelijke samenwerking. Dit zou inhouden dat de praktijk aan het Julianaplein wordt verworven door de gemeente en de praktijk wordt verplaatst naar de begane grond van het voormalige gemeentehuis. Hier is gekeken naar de organisatorische-, ruimtelijke en financiële randvoorwaarden van de huisartsen ten aanzien van de verwerving van de praktijk en de mogelijkheden vanuit de gemeente om dit mogelijk te maken. De conclusie hiervan is dat gemeente niet kan voldoen aan de financiële randvoorwaarden van de huisartsen.

Wethouder Van der Burg heeft dit samen met de projectleider persoonlijk toegelicht aan de huisartsen op 18 december 2024. Daarmee is de verplaatsing van de huisartsenpraktijk naar de begane grond van het gemeentehuis geen mogelijk scenario meer. 3.2 Gesprekken Groninger Huis De gesprekken met de woningcorporatie Groninger Huis zijn in het najaar van 2024 weer hervat. Zij gaven aan interesse te hebben in de ontwikkeling van zorggeschikte woningen in het gemeentehuis. De randvoorwaarden van beide partijen zijn in kaart gebracht en er is gewerkt aan de inhoud van de intentieovereenkomst. Echter door de voorgenomen plannen van het kabinet om de huren te bevriezen voor sociale huurwoningen ziet Groninger Huis zich genoodzaakt om alle “zachte plannen” vooralsnog stop te zetten inclusief de mogelijke betrokkenheid binnen het Centrumplan Muntendam. Dit standpunt heeft Groninger Huis toegelicht in een gesprek op 13 mei 2025. De alternatieve scenario’s zonder betrokkenheid van het Groninger Huis worden de komende periode onderzocht. 3.3 Gesprekken Apotheek & Fysiotherapeut De apotheker en de fysiotherapeut worden met enige regelmaat bijgepraat over de stand van zaken. Beide partijen willen graag een gezondheidscentrum op de begane grond ontwikkelen, al dan niet voor eigen rekening en risico.

De inhoud van de verdere uitwerking en afspraken over het proces hangen sterk samen met de afspraken die met het Groninger Huis gemaakt gaan worden. 3.4 Beklemrecht Voormalige Gemeentehuis Onder een deel van het voormalige gemeentehuis ligt een kavel met beklemrecht. Hierover bent u in eerdere correspondentie geïnformeerd. Dit is een ingewikkeld vraagstuk waarover maar

Pagina:

5 van 8

Datum:

3 juni 2025

Zaak:

1496006

weinig kennis en expertise te raadplegen is. Afgelopen periode is gesproken met een oudnotaris en expert op dit gebied. Het uitgangspunt van de gemeente is dat zij de kavel van het beklemrecht wil ontdoen voordat zij overgaat tot overdracht naar een derde partij. Daarnaast is TRIP Notarissen betrokken. Zij zijn gevraagd om in een notitie uiteen te zetten wat voor proces dit zal behelzen, wat de haalbaarheid daarvan is en welke kosten daarmee gemoeid gaan. Deze notitie is momenteel in concept. In het raadsvoorstel van 25 september wordt hier verder op in gegaan inclusief een concreet voorstel over de te volgen route voorzien van financiële onderbouwing. 4. Woningbouwontwikkeling De gesprekken met Brands Bouw lopen op dit moment nog om tot een grondruil te komen. Er ligt een getekende intentieovereenkomst met afspraken waar momenteel invulling aan wordt gegeven. Onder andere de juridische controle op het Didam-aspect van deze ontwikkeling wordt getoetst. Nu bekend is dat de huisartsenpraktijk niet wordt verworven door de gemeente kunnen er, ten opzichte van eerdere plannen, vier woningen minder gebouwd worden. Momenteel wordt met Brands gezocht naar een oplossing om te komen tot een overeenstemming en uiteindelijk een samenwerkingsovereenkomst. Deze overeenstemming is ook noodzakelijk om vervolg te kunnen geven aan de ruimtelijke procedures. 5.

Planologie Een omgevingsplanprocedure is noodzakelijk omdat het plangebied anders ingedeeld gaat worden. De afgelopen periode zijn diverse onderzoeken uitgevoerd ten behoeve van het omgevingsplan, zoals: archeologie, natuurtoets, wateroverlast, bodemonderzoek en stikstof. Ook wordt gekeken naar de invulling van groen en openbare ruimte. 5.1 Ecologisch vervolgonderzoek In het kader van het omgevingsplan is een natuurtoets uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat er aanvullend onderzoek nodig is naar de mogelijke verblijfplaatsen van vleermuizen in de bebouwing van het dorpshuis en het voormalige gemeentehuis. Daarnaast is aanvullend onderzoek nodig naar de ransuil die mogelijk nest in één van de populieren in het plangebied. Verder is het mogelijk dat de steenmarter een rust- of voortplantingsplaats heeft gevonden in het oude postkantoortje aan de Nieuweweg 1A. Dit pand is nog geen eigendom van de gemeente. De gemeente is in gesprek met de eigenaar over het verwerven van dit pand en de grond. Mede afhankelijk van de uitkomsten van het ecologisch vervolgonderzoek kan mogelijk overgegaan worden tot sloop na verwerving. Er is opdracht gegeven voor aanvullend onderzoek. Op basis van dit onderzoek wordt bepaald of een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit noodzakelijk is. Dit is mogelijk een risico ten aanzien van de planning.

Pas als de uitkomsten van het vervolgonderzoek beschikbaar zijn (4e kwartaal 2025) kan de ruimtelijke procedure verder op route worden gebracht. 6. Nutsvoorzieningen Gelet op de netcongestie zijn reeds tijdens de uitwerking van het VO de gesprekken met nutspartijen (o.a. Enexis) opgestart. De onderwerpen van deze gesprekken waren tweeledig,

Pagina:

6 van 8

Datum:

3 juni 2025

Zaak:

1496006

zowel het aanpassen van de bestaande infra (kabels en leiding) als het borgen dat we na oplevering zouden beschikken over voldoende vermogen. Er doen zich twee belangrijke problemen voor: 6.1 De positie van de trafo Voor de nieuwbouw wordt uitgegaan van één nieuwe aansluiting voor sporthal, dorpshuis en de begane grond van het voormalige gemeentehuis. Op de huidige trafo is onvoldoende capaciteit en onvoldoende gecontracteerd vermogen beschikbaar. Ook is de situering van de huidige trafopositie ongeschikt voor de toekomstige situatie wegens de bereikbaarheid voor de netbeheerder. De trafo is met het huidig ontwerp niet toegankelijk bij storingen en het formaat van een nieuwe trafo past niet in de huidige positie in het gebouw vanwege nieuwe wet- en regelgeving. Het realiseren van een nieuwe trafo met de juiste capaciteit is mogelijk, maar duurt ca. 100 weken vanaf moment van aanvraag. Er is gekeken naar alternatieven, zoals het gebruiken van de bestaande aansluitingen, echter zal het dorpshuis over onvoldoende vermogen beschikken aangezien het een all-electric gebouw wordt. Daarnaast is het toegankelijk maken van de trafo onwenselijk, omdat er dan drastisch afgeweken moet worden van het voorliggende ontwerp.

6.2 Positie kabels en leidingen De gasleiding van de huidige Menterne ligt ter plaatse van de geplande nieuwbouw, onder zowel het dorpshuis als de toneelzaal op de binnenplaats. Daarnaast loopt er een middenspanningskabel naar de trafo van het voormalige gemeentehuis, onder de geplande toneelzaal op de binnenplaats. Het uitgangspunt is dat deze verwijderd moeten worden voordat er gebouwd mag worden. Er mag niet overheen worden gebouwd, ook niet als de leidingen zijn afgedopt. Enexis heeft aangegeven dat het verwijderen van de kabels en leidingen, evenals de verplaatsing van de trafo, pas circa 100 weken na het moment van aanvragen kan plaatsvinden. Waar deze termijn eerder met name gold voor nieuwe aansluitingen, geldt deze inmiddels voor vrijwel alle aanvragen aan nutspartijen. Er is gekeken naar alternatieven, zoals het verplaatsen van de toneelzaal en een overbrugging van het gebouw over het leidingtracé door middel van een passage óf het gehele ontwerp aan te passen. Deze alternatieven bieden geen meerwaarde en leveren geen wezenlijke versnelling op. 6.3 Voorzetting Bovenstaande problemen zorgen ervoor dat de uitvoering van het dorpshuis circa 50 weken later kan aanvangen, mits op korte termijn de aansluiting wordt aangevraagd. Er zijn verschillende scenario’s onderzocht en in onderstaande afbeelding tegen elkaar afgezet.

Het college heeft besloten een jaar vertraging te accepteren en door te gaan met de huidige ontwerpuitgangspunten. Het ontwerpteam zal het huidige ontwerptraject voortzetten met de werkgroep en de gebruikers en gaat door naar de volgende fase: Definitief Ontwerp (DO). De benodigde aanvragen bij Enexis worden zo spoedig mogelijk aangevraagd, in de hoop dat er wellicht nog iets te winnen valt in de planning van Enexis.

Pagina:

7 van 8

Datum:

3 juni 2025

Zaak:

1496006

Een belangrijk aandachtspunt als gevolg van deze vertraging is de organisatie van het tijdelijke beheer en de inventaris. Voor het tijdelijke beheer worden momenteel twee opties verkend. Allereerst zullen de huidige beheerders worden benaderd met de vraag of zij openstaan voor een langer verblijf. Als alternatief wordt, in lijn met de eerste uitkomsten van de werkgroep beheer nieuw dorpshuis, onderzocht of de voorgestelde beheervormen al eerder in de praktijk kunnen worden gebracht en getoetst binnen de tijdelijke situatie. 6.4 Tijdelijke energievoorziening Ook is het verkrijgen van voldoende gecontracteerd vermogen tot 2031 onzeker. Wij verwachten dat we een vermogensvraag van 95 kW voor drie jaar moeten overbruggen. Dit kan met een tijdelijke energievoorziening. De meest voordelige en praktische oplossing is het huren van een noodstroomaggregaat voor de periode tussen oplevering gebouw en voldoende vermogen op het net. Dit zal ca. €170.000 kosten vanaf moment van oplevering (2028) tot 2031. 7. Communicatie & Participatie Deze brief is aan u verstuurd gelijktijdig met een fysieke bijeenkomst van de werkgroep Dorpshuis waarin de werkgroep wordt bijgepraat over bovenstaande punten. Tevens is gelijktijdig aan het dorp een nieuwsbrief verstuurd met de aankondiging van de vertraging en de mogelijkheid gebruik te maken van een inloopmoment voor het stellen van vragen.

Nog vóór de zomervakantie zal een dorpsbijeenkomst worden georganiseerd waar het dorp kan reageren op het Voorlopig Ontwerp van het dorpshuis en vragen kan stellen. De komende periode wordt verder gewerkt aan het Definitief Ontwerp van het dorpshuis met sociale voorzieningen. Dit gebeurt in samenspraak met het dorp en de gebruikers. Daarnaast worden de plannen voor de inrichting van het centrumgebied verder uitgewerkt, in afstemming met omwonenden en

Pagina:

8 van 8

Datum:

3 juni 2025

Zaak:

1496006

andere betrokkenen. Dit gebeurt onder andere via werkgroepavonden en met inzet van de beide werkgroepen: één gericht op tijdelijke huisvesting en één op het toekomstige beheer. 8. Sluiting Op 25 september 2025 volgt het volgende informatiemoment aan de raad. Dit betreft een raadsvoorstel met o.a. een kredietaanvraag voor de realisatie van het sociaal programma. Wij gaan er vanuit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van de gemeente Midden-Groningen

E. van Lente Burgemeester

M.H.M. Nieuwenhuijsen-Janssens Gemeentesecretaris

Deze brief is digitaal vervaardigd en daarom niet ondertekend. Bijlagen: 1. Ontwerpboek voorlopig ontwerp (VO)