277.2 Midden-Groningen 2025-01-06 rapport Kwaliteit Taxaties
Tekst van het document
0
Rapport onderzoek kwaliteit taxaties gemeente Midden-Groningen Datum onderzoek: Datum rapport:
6 januari 2025 4 februari 2025
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Inhoud Samenvatting ............................................................................................................................................................................ 2 1.
Toelichting op het onderzoek naar de kwaliteit van de taxaties ............................................... 4
2.
Objectkenmerken ........................................................................................................................................................ 5
3.
Woningen........................................................................................................................................................................... 8
4.
Courante niet-woningen ........................................................................................................................................ 12
5.
Incourante niet-woningen ................................................................................................................................... 14
6.
Agrarische objecten ...................................................................................................................................................16
Datum onderzoek: 6 januari 2025
1
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Samenvatting Dit onderzoek beoordeelt of de onderstaande onderwerpen voldoende zijn om de WOZwaarden bekend te maken - de juistheid en actualiteit van de objectkenmerken - het taxatieproces van woningen en niet-woningen, - de aansluiting van de taxaties op verkoopprijzen en andere marktgegevens (of de kengetallen uit de taxatiewijzers) - de juistheid van de onderlinge verhoudingen tussen de getaxeerde WOZ-waarden. Hierbij gaan we uit van de taxaties naar waardepeildatum 1 januari 2024. Conclusies over bekend maken nieuwe WOZ-waarden De Waarderingskamer stemt in met het bekend maken van de nieuwe WOZ-waarden. U heeft meer dan 90% van de woningen en meer dan 90% van de niet-woningen gecontroleerd en goed bevonden. Ons onderzoek bevestigt uw oordeel, waarbij wij de volgende beoordelingen afzonderlijk benoemen.
Oordeel kwaliteit objectkenmerken De juistheid en de volledigheid van de objectkenmerken goed. Uit onze deelwaarneming zijn geen bijzonderheden naar voren gekomen. Oordeel kwaliteit taxaties woningen De kwaliteit van de taxaties is voldoende. Wij adviseren u om nog aanvullende controles uit te voeren.
Oordeel kwaliteit taxaties courante niet-woningen De kwaliteit van de taxaties is voldoende. Wij adviseren u om nog aanvullende controles uit te voeren.
Oordeel kwaliteit taxaties incourante niet-woningen De kwaliteit van de taxaties is voldoende.
Oordeel kwaliteit taxaties agrarische objecten De kwaliteit van de taxaties is voldoende.
Datum onderzoek: 6 januari 2025
2
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Gemaakte afspraken taxaties woningen We hebben met u afgesproken dat u voor het bekendmaken van de nieuwe WOZwaarden in ieder geval nog de volgende werkzaamheden uitvoert:
Jullie voeren nog controles uit naar de aansluiting van de taxaties op de vraagprijzen van woningen. Bij grote verschillen passen jullie de taxaties aan en voeren een eventueel domino-effect door;
Jullie voeren nog controles uit naar de aansluiting van de taxaties op de verkoopcijfers van woningen. Bij grote verschillen passen jullie de taxaties aan en voeren een eventueel domino-effect door;
Jullie voeren nog controles uit naar ‘Peil-punten’ met een afwijkende m2-prijs ten opzichte van de groep. Bij verschillen passen jullie de taxaties aan en voeren een eventueel domino-effect door;
Gemaakte afspraken taxaties courante niet-woningen We hebben met u afgesproken dat u voor het bekendmaken van de nieuwe WOZwaarden in ieder geval nog de volgende werkzaamheden uitvoert:
Jullie voeren nog controles uit naar de aansluiting van de nieuwe waarde op de oude waarde van courante niet-woningen. Bij grote verschillen doen jullie onderzoek naar de juistheid van de nieuwe waarde en voeren wijzigingen en een eventueel domino-effect door;
Jullie voeren nog controles uit naar de consistentie van de gebruikte huurprijzen per m2 in de taxaties van courante niet-woningen. Bij verschillen passen jullie de taxaties aan en voeren een eventueel domino-effect door;
Jullie voeren nog controles uit naar de consistentie van de gebruikte kapitalisatiefactoren in de taxaties van courante niet-woningen. Bij verschillen passen jullie de taxaties aan en voeren een eventueel domino-effect door;
Inmiddels heeft de gemeente een tweede bestand aangeleverd. Hierin zijn verbeteringen ten aanzien van de woningen en de courante niet-woningen zichtbaar.
Datum onderzoek: 6 januari 2025
3
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
1.
Toelichting op het onderzoek naar de kwaliteit van de taxaties
De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de Wet WOZ. Maar wanneer vinden wij nu dat een gemeente of een samenwerkingsverband (hierna: gemeente) het goed of juist niet goed doet? Daarvoor hanteren wij eenduidige criteria. Deze zijn terug te vinden in de Waarderingsinstructie. Wij hebben onze controles uitgevoerd, nadat de gemeente eerst zelf de nieuwe WOZwaarden heeft gecontroleerd en gefiatteerd. Deze door de gemeente gecontroleerde nieuwe WOZ-waarden heeft de gemeente aan de Waarderingskamer aangeleverd in een bestand met daarin ook de onderbouwende gegevens. Op het aangeleverde bestand hebben wij diverse controles uitgevoerd, die in hoofdlijnen overeenkomen met de Standaard voor ratiocontroles en de beoordelingsprotocollen voor de taxaties. Na onze bestandanalyse van alle taxaties in de gemeente, hebben we een selectie gemaakt van de objecten waarover we vragen hebben. In dit onderzoek hanteren we het systeem van ‘comply or explain’. Als uit onze bestandsanalyse kengetallen naar voren komen die afwijken van onze verwachtingen vragen wij de gemeente deze “uit te leggen”. Wij besteden tijdens ons onderzoek minder of geen aandacht besteden aan de onderdelen waarbij uit onze bestandsanalyse geen bijzonderheden naar voren komen. We nemen de (positieve) bevindingen wel mee in ons oordeel.
De gemeente heeft tijdens het onderzoek de gelegenheid gehad om de totstandkoming van de modelwaarden en de uitvoering van de kwaliteitscontroles toe te lichten. Daarnaast hebben we een aantal objecten besproken om te beoordelen of onze bevindingen uit de bestandsanalyse correct waren. Deze drie facetten (bestandsanalyse, toelichting door de gemeente, bespreken individuele objecten) hebben geleid tot onze uiteindelijke oordelen die zijn beschreven in deze rapportage. Een overzicht van de objecten die we hebben besproken met de betrokken medewerkers hebben we, indien daar behoefte toe was, verstrekt aan de gemeente. Bevindingen technische verwerkbaarheid en volledigheid aangeleverde gegevens Zonder gegevens is toezicht niet mogelijk. Voorafgaand aan het oordeel over de kwaliteit van de taxaties, beoordelen wij daarom of de benodigde gegevens op adequate wijze zijn aangeleverd. Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Algemene bevindingen aangeleverde bestanden
We hebben geen bijzonderheden geconstateerd.
Goed
Datum onderzoek: 6 januari 2025
4
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
2.
Objectkenmerken
Voor het taxeren van WOZ-waarden wordt gebruik gemaakt van taxatiemodellen. Bij het gebruik van taxatiemodellen is het van groot belang dat de objectkenmerken waarmee deze taxatiemodellen werken, juist staan geregistreerd in de WOZ-administratie. Het is daarom belangrijk dat de gemeente de juistheid, volledigheid, betrouwbaarheid en actualiteit van de objectkenmerken regelmatig onderzoekt. Wij maken bij de objectkenmerken onderscheid tussen de juistheid en volledigheid van de primaire objectkenmerken (zoals bouwjaar, oppervlakte, woningtype, bijgebouwen) en van de secundaire objectkenmerken (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen) en de bijhouding daarvan. Dit onderzoek kan bestaan uit vergelijking van de gegevens uit de WOZ-administratie met externe bronnen (verkoopadvertenties, gegevens verstrekt door belanghebbenden en met name ook belanghebbenden met een groot aantal WOZ-objecten zoals woningcorporaties). Maar er kan ook worden vergeleken met andere gegevensbestanden zoals de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG). Directe vergelijking met de situatie ter plaatse al dan niet aan de hand van (lucht) foto’s is ook een belangrijk hulpmiddel om de gegevens actueel en betrouwbaar te houden.
Bij het beoordelen van de kwaliteit van de primaire en secundaire objectkenmerken voor woningen en niet-woningen kijken we eerst naar de resultaten van de controles die de organisatie zelf heeft uitgevoerd (zelfevaluatie) en naar de verbetermaatregelen die zijn getroffen. Vervolgens toetsen we op basis van een analyse van de bestanden of het beeld dat de organisatie heeft van de kwaliteit overeenkomt met ons beeld. Oordeel over de interne controle juistheid en volledigheid van de objectkenmerken Om de juistheid, actualiteit, volledigheid en betrouwbaarheid van de objectkenmerken te blijven waarborgen, moeten regelmatig controles worden uitgevoerd. Onderstaande tabel beschrijft op welke wijze de gemeente de afgelopen periode de juistheid en de volledigheid van de objectkenmerken heeft onderzocht. Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Kwaliteitsbewaking (IC) juistheid, volledigheid, betrouwbaarheid en actualiteit van de objectkenmerken
De gemeente heeft onderzoek gedaan of de gegevens in de WOZ-administratie een goede weergave zijn van "wat op straat staat".
Goed
Wanneer is dit onderzoek uitgevoerd?
2 september 2024
Goed
Kunnen de bevindingen uit dit onderzoek worden aangetoond?
Nee
Goed
Datum onderzoek: 6 januari 2025
5
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Oordeel over de bijhouding, juistheid en actualiteit van de objectkenmerken Op basis van het bovenstaande komen wij tot de volgende oordelen: Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Proces bijhouding objectkenmerken woningen
De bijhouding van de objectkenmerken is goed.
Goed
Proces bijhouding objectkenmerken courante nietwoningen
De bijhouding van de objectkenmerken is goed.
Voldoende
Proces bijhouding objectkenmerken incourante nietwoningen
De bijhouding van de objectkenmerken is goed.
Voldoende
Proces bijhouding objectkenmerken agrarische objecten
De bijhouding van de objectkenmerken is goed.
Goed
Oordeel over de kwaliteit van de bij de taxaties gebruikte objectkenmerken en de objectafbakening Op basis van ons onderzoek en de toelichting door de gemeente komen wij tot de volgende oordelen: Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Kwaliteit geregistreerde primaire objectkenmerken van de woningen
De juistheid en de volledigheid van de primaire objectkenmerken is goed.
Goed
Kwaliteit geregistreerde secundaire objectkenmerken van de woningen
De juistheid en de volledigheid van de secundaire objectkenmerken is in zijn algemeenheid naar behoren.
Voldoende
Kwaliteit geregistreerde primaire objectkenmerken van de courante niet-woningen
De juistheid en de volledigheid van de primaire objectkenmerken is goed.
Goed
Kwaliteit geregistreerde secundaire objectkenmerken van de courante niet-woningen
De juistheid en de volledigheid van de secundaire objectkenmerken is in zijn algemeenheid naar behoren.
Voldoende
Kwaliteit geregistreerde objectkenmerken van de incourante niet-woningen
De juistheid en de volledigheid van de primaire objectkenmerken is voldoende.
Voldoende
Kwaliteit geregistreerde objectkenmerken van de
De juistheid en de volledigheid van de primaire
Voldoende
Datum onderzoek: 6 januari 2025
6
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
agrarische objecten
objectkenmerken is voldoende.
Juistheid objectafbakening courante niet-woningen
De toepassing van artikel 16d Wet WOZ is mogelijk bij 338 objecten niet juist uitgevoerd. Dit is 18% van het totaal aantal courante objecten.
Voldoende, maar wel afspraken gemaakt
Juistheid objectafbakening incourante niet-woningen
Geen bijzonderheden.
Goed
Juistheid objectafbakening agrarische objecten
Geen bijzonderheden.
Goed
Datum onderzoek: 6 januari 2025
7
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
3.
Woningen
Bij de beoordeling van de kwaliteit van de taxaties van woningen kijken we eerst naar de resultaten van de controles die de organisatie zelf heeft uitgevoerd (zelfevaluatie) en naar de verbetermaatregelen die zijn getroffen en die nog zullen worden getroffen. Vervolgens toetsen we op basis van een analyse van de bestanden of het beeld dat de organisatie heeft van de kwaliteit overeenkomt met ons beeld. Tenslotte toetsen wij onze bevindingen aan de hand van het bespreken van enkele door ons geselecteerde woningen. Permanente marktanalyse De permanente marktanalyse (PMA) is één van de essentiële onderdelen voor een modelmatige waardebepaling. Het is belangrijk om de verkoopcijfers van de verkochte objecten, de omstandigheden rond de verkoop (denk aan familietransacties, verkopen aan huurders, woningen op erfpachtgrond of veilingverkopen, maar bijvoorbeeld ook gekeken wordt wat er nu precies is verkocht) en de toestand van het verkochte object ten tijde van de verkoop te analyseren. Er dient daarom zeer zorgvuldig te werk te worden gegaan bij de uitvoering van dit proces. Dit kan bijvoorbeeld door alle verkochte objecten te bezoeken of door het verzenden van inlichtingenformulieren naar de kopers van de gekochte objecten. Wij adviseren om in deze inlichtingenformulieren de objectgegevens op te nemen die al bij u bekend zijn (zoals bouwjaar, oppervlakte en bijgebouwen).
Er kan vervolgens op basis van de verkregen informatie uit de formulieren worden bepaald of deze informatie voldoende is of dat er nog vervolgacties moeten plaatsvinden om het verkoopcijfer goed te kunnen analyseren. Daarnaast is het verzamelen van vraagprijzen en de aanvullende (object) gegevens steeds belangrijker. Wij adviseren dan ook om deze gegevens (meer) te betrekken bij de marktanalyse. De marktanalyse levert enerzijds een zodanig inzicht in alle verkoopprijzen op dat deze verkoopprijzen gebruikt kunnen worden bij de modelmatige taxatie van alle woningen en de kwaliteitsanalyse van de taxaties. Anderzijds levert deze markt analyse inzicht op in welke objectkenmerken de verkoopprijzen beïnvloeden en wat hierbij de verschuivingen zijn ten opzicht van de vorige waardepeildatum.
Oordeel over marktanalyse woningen Op basis van het bovenstaande komen wij tot de volgende oordelen over de uitgevoerde marktanalyse: Beoordeeld
Bevinding
Voortgang analyse marktgegevens
t/m december 2024
Inhoudelijke volledigheid marktanalyse
De marktanalyse is juist uitgevoerd.
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Oordeel Voldoende
8
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Waardeontwikkeling Om te kunnen controleren of de taxaties aansluiten op marktniveau is het noodzakelijk om inzicht te hebben in de waardeontwikkeling. Inzicht in de waardeontwikkeling is ook van groot belang voor zorgvuldige communicatie in de richting van belanghebbenden en voor het correct aanpassen van de belastingtarieven door gemeente, waterschap en Belastingdienst. Waardeontwikkeling wpd* 1-1-2023 tot wpd 1-1-2024
Opgave gemeente
Bestandsanalyse
Waardeontwikkeling alle woningen
5,7%
7,03%
Waardeontwikkeling verkochte woningen
8,5%
9,94%
*wpd = waardepeildatum Als basis voor dit onderzoek naar de kwaliteit van taxaties en uw kwaliteitsbeoordeling, gaan we uit van de kengetallen die de gemeente heeft opgegeven in de vragenlijst kwaliteit taxaties waardepeildatum 2024. Wij vergelijken deze met de kengetallen die wij hebben berekend bij de analyse van het door de gemeente aangeleverde bestand. Kwaliteitseisen afronding herwaardering wpd 2024
Ratio (vragenlijst)
Ratio (bestandsanalyse)
Oordeel
Ratio A
1,003
1,023
Goed
Ratio B
1,009
1,027
Goed
Verhouding ratio A en ratio B
-0,01
Ratio 1e helft 2023
1,029
1,048
Ratio 2e helft 2023
1,001
1,039
Ratio 1e helft 2024
0,969
0,983
Ratio flats, appartementen
0,991
0,999
Goed
Ratio boven- en benedenwoningen
g.g.
1,096
Voldoende
Ratio eengezinswoningen
0,986
1,017
Goed
Ratio 2 onder 1 kap
1,015
1,023
Goed
Ratio vrijstaand
1,009
1,029
Goed
Percentage handmatige aanpassingen uitkomsten taxatiemodel
Het aantal handmatige aanpassingen is laag.
Goed
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Goed
Goed
9
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Kwaliteitscontroles taxaties en onderlinge waardeverhoudingen We verwachten dat iedere organisatie controles uitvoert naar de juistheid van de taxaties. Als hulpmiddel hebben we een beoordelingsprotocol opgesteld waarin we een aantal essentiële controles hebben opgenomen. Deze controles moeten in ieder geval iedere herwaardering worden uitgevoerd. Bij dit onderzoek hebben we gekeken naar: • aansluiting van de taxaties op marktniveau; • consistente ontwikkeling ten opzichte van vorige waardepeildatum (rekening houdend met de lokale waardeontwikkeling); • consistentie taxaties verkochte woningen ten opzichte van niet-verkochte woningen; • onderlinge consistentie in de taxaties van vergelijkbare woningen; • verwerking bezwaren. Wij willen benadrukken dat de controle door de Waarderingskamer niet in de plaats kan komen van de controles die de gemeente zelf dient uit te voeren. Tevens beoordelen we hoe het taxatiemodel is ingericht en geoptimaliseerd (gekalibreerd), hoe de WOZ-waarden tot stand zijn gekomen op basis van dit model, hoe deze waarden zijn gecontroleerd en bij hoeveel objecten de met het taxatiemodel bepaalde waarde op een handmatige wijze is aangepast. Oordeel kwaliteitscontroles taxaties woningen Op basis van een beoordeling van verschillende kengetallen en een toelichting hierop door de betrokken medewerkers komen wij tot het onderstaande oordeel: Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Aansluiting taxaties op marktniveau
De kwaliteit van de taxaties is voldoende. Wij adviseren u om nog aanvullende controles uit te voeren.
Voldoende
Scheefheid van de taxaties
De kwaliteit van de taxaties is goed
Goed
Consistentie ten opzichte van de vorige herwaardering
De kwaliteit van de taxaties is voldoende. Wij adviseren u om nog aanvullende controles uit te voeren.
Voldoende
Juistheid onderlinge waardeverhoudingen
De kwaliteit van de taxaties is goed
Goed
Juistheid modelmatige waardebepaling
De kwaliteit van de taxaties is goed
Goed
Datum onderzoek: 6 januari 2025
10
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Kwaliteitscontroles selectie onderbouwende verkopen op taxatieverslag Bij de beoordeling gaan wij primair uit van onze vier criteria voor het vermelden van relevante marktgegevens op de taxatieverslagen. De vier criteria zijn: 1. de vergelijkbare verkochte woningen op het taxatieverslag liggen in dezelfde buurt; 2. de vergelijkbare verkochte woningen op het taxatieverslag zijn van dezelfde categorie; 3. de vastgestelde waarde van de vergelijkbare verkochte woningen op het taxatieverslag verschilt maximaal 35% van de vastgestelde waarde van de getaxeerde woning; 4. de op het taxatieverslag vermelde vergelijkbare verkochte woningen hebben een verkoopdatum tussen één jaar voor de waardepeildatum en één jaar na de waardepeildatum. Juiste vergelijkbare verkochte woningen op het taxatieverslag zijn essentieel om belanghebbenden te overtuigen van de juistheid van de WOZ-waarde. Het kiezen van de verkochte woningen die worden vermeld, gebeurt voor een groot gedeelte geautomatiseerd. Echter een geautomatiseerde selectie zonder controle kan voor belanghebbenden leiden tot onbegrip. Een niet-vergelijkbare woning op het taxatieverslag doet afbreuk aan hun vertrouwen in de juistheid van de waarde.
De op het taxatieverslag vermelde woningen voldoen doorgaans aan de vooraf ingestelde parameters, maar er kunnen ook woningen zijn die de WOZ-waarde beter onderbouwen ondanks dat ze niet of minder voldoen aan de vooraf gestelde parameters. Een goede controle hierop vinden wij daarom belangrijk. Oordeel onderbouwingen Op basis van de kengetallen, de deelwaarneming en de toelichting van de gemeente, komen wij tot het onderstaande oordeel: Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Kwaliteitscontroles onderbouwingen
De kwaliteit van de relevante marktgegevens op het taxatieverslag vinden wij voldoende gewaarborgd.
Voldoende
Datum onderzoek: 6 januari 2025
11
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
4.
Courante niet-woningen
Courante niet-woningen zijn onroerende zaken die niet als woning worden gebruikt en die op de vrije markt kunnen worden verkocht of verhuurd. Het gaat vooral om winkels, kantoren en bedrijfsruimten. Ook het proces van taxeren met taxatiemodellen (modelmatige waardebepaling) van courante niet-woningen kent een aantal stappen. Om de courante niet-woningen te kunnen taxeren is een marktanalyse essentieel. Anders dan bij woningen wordt bij courante niet-woningen niet alleen gekeken naar verkooptransacties, maar ook naar verhuurtransacties. In de marktanalyse worden diverse aspecten van transacties onderzocht. Bijvoorbeeld of sprake is van beleggingstransacties, incentives bij aangaan van een huurcontract, eigen gebruik of langdurige huurders. Daarnaast moet de gemeente rekening houden met leegstand en of de panden kansrijk dan wel kansarm voor de verhuur zijn. Nadat de marktanalyse is afgerond, kunnen WOZwaarden van courante niet-woningen modelmatig worden bepaald Bij het beoordelen van de kwaliteit van de taxaties van courante niet-woningen kijken we eerst naar de resultaten van de controles die de organisatie zelf heeft uitgevoerd (zelfevaluatie) en naar de verbetermaatregelen die zijn getroffen of die nog zullen worden getroffen. Vervolgens toetsen we op basis van een analyse van de bestanden of het beeld dat de organisatie heeft van de kwaliteit overeenkomt met ons beeld.
Tenslotte toetsen wij onze bevindingen aan de hand van enkele door ons geselecteerde objecten. Oordeel over marktanalyse courante niet-woningen Beoordeeld
Bevinding
Inhoudelijke volledigheid marktanalyse
De marktanalyse is juist uitgevoerd.
Gebruik vraagprijzen
Ja
Gebruik inlichtingenformulieren (koop)
Ja
Gebruik inlichtingenformulieren (huur)
Ja
Oordeel
Voldoende
Waardeontwikkeling Om te kunnen controleren of de taxaties aansluiten op marktniveau is het noodzakelijk om inzicht te hebben op de waardeontwikkeling. Inzicht in de waardeontwikkeling is ook van groot belang voor zorgvuldige communicatie in de richting van belanghebbenden en voor het correct aanpassen van de belastingtarieven door gemeente, waterschap en Belastingdienst.
Datum onderzoek: 6 januari 2025
12
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Waardeontwikkeling wpd 1-1-2023 tot wpd 1-1-2024
Opgave gemeente
Bestandsanalyse
Waardeontwikkeling alle courante niet-woningen
5,0%
4,88%
Waardeontwikkeling kantoren
4,8%
4,27%
Waardeontwikkeling bedrijfsruimten
1,4%
2,39%
Waardeontwikkeling winkels
-0,7%
-0,48%
Waardeontwikkeling horeca
4,3%
1,51%
Als basis voor dit onderzoek naar de kwaliteit van taxaties en uw kwaliteitsbeoordeling, gaan we uit van de kengetallen die de gemeente heeft opgegeven in de vragenlijst kwaliteit taxaties waardepeildatum 2024. Wij vergelijken deze met de kengetallen die wij hebben berekend bij de analyse van het door de gemeente aangeleverde bestand. Kwaliteitscontroles taxaties en onderlinge waardeverhoudingen Op basis van het geleverde bestand hebben wij een analyse gedaan aan de hand van de onderwerpen die in het beoordelingsprotocol taxaties courante niet-woningen zijn opgenomen. Wij hebben bij onze analyse naar de volgende onderdelen gekeken:
juiste uitvoering van de marktanalyse (o.a. gebruik en verwerking huurinlichtingenformulieren); totstandkoming kapitalisatiefactor; aansluiting van de taxaties op marktniveau; consistente ontwikkeling ten opzichte van vorige waardepeildatum; onderlinge consistentie van de taxaties van vergelijkbare courante niet-woningen; verwerking bezwaren.
Eindoordeel kwaliteitscontroles taxaties Op basis van een beoordeling van verschillende kengetallen en een toelichting hierop door de betrokken medewerker(s) komen wij tot het onderstaande oordeel: Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Aansluiting taxaties op marktniveau
De kwaliteit van de taxaties is voldoende. Wij adviseren u om nog aanvullende controles uit te voeren.
Voldoende
Consistentie ten opzichte van de vorige herwaardering
De kwaliteit van de taxaties is goed
Goed
Juistheid onderlinge waardeverhoudingen
De kwaliteit van de taxaties is goed.
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Goed
13
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
5.
Incourante niet-woningen
Ook het proces van modelmatige waardebepaling van incourante niet-woningen kent een aantal stappen, maar deze zijn wezenlijk anders dan bij de woningen en de courante niet-woningen. Om de incourante niet-woningen te kunnen taxeren is de marktanalyse minder relevant dan bij de andere objectcategorieën. Voor de incourante niet-woningen wordt deze marktanalyse immers voor een belangrijk deel landelijk uitgevoerd en de resultaten van deze analyse komen tot uitdrukking in de taxatiewijzers. Met behulp van het systeem TIOX vindt op basis van deze taxatiewijzers een modelmatige waardebepaling plaats. Het adequaat taxeren met behulp van TIOX vergt natuurlijk goede gegevens over de taxeren objecten en taxatietechnische deskundigheid. Bij de waardebepaling van deze objecten is een aantal andere elementen belangrijk, zoals de inschatting van de (resterende) levensduur, de restwaarde en de functionele correctie. Ook bij het beoordelen van de kwaliteit van de taxaties van incourante niet-woningen kijken we eerst naar de resultaten van de zelfevaluatie die de organisatie heeft uitgevoerd en naar de verbetermaatregelen die zijn getroffen en die nog zullen worden getroffen. Vervolgens toetsen we op basis van een analyse van de bestanden of het beeld dat de organisatie heeft van de kwaliteit overeenkomt met ons beeld.
Tenslotte toetsen wij onze bevindingen aan de hand van enkele door ons geselecteerde objecten. Waardeontwikkeling Om te controleren of de taxaties aansluiten op de oude waarde is het noodzakelijk om inzicht te hebben in de waardeontwikkeling. Waardeontwikkeling wpd* 1-1-2023 tot wpd 1-1-2024
Bestandsanalyse
Opgave gemeente
Waardeontwikkeling commercieel gebruikte incourant objecten
10,5%
Waardeontwikkeling andere incourante objecten
-2,5%
6,91%
Kwaliteitscontroles taxaties Naast de beoordeling van de kengetallen uit de vragenlijst, hebben wij een globale analyse gemaakt van de door de gemeente geleverde bestanden. Wij willen benadrukken dat deze controle niet de plaats kan innemen van de controles die de gemeente zelf dient uit te voeren. Wij hebben deze analyse gedaan aan de hand van de onderwerpen die in het beoordelingsprotocol taxaties incourante niet-woningen zijn opgenomen. Wij hebben bij onze analyse naar de volgende onderdelen gekeken: • juiste toepassing van de taxatiewijzers; • aansluiting van de taxaties op stichtingskosten; • bepaling levensduur en restwaarde;
Datum onderzoek: 6 januari 2025
14
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
• • •
bepaling functionele correctie; consistente ontwikkeling ten opzichte van vorige waardepeildatum; verwerking bezwaren.
Eindoordeel kwaliteitscontroles taxaties incourant Op basis van een beoordeling van verschillende kengetallen en een toelichting hierop door de betrokken medewerkers komen wij tot het onderstaande oordeel: Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Bepaling functionele correctie, restwaarde en levensduur
De kwaliteit van de taxaties is voldoende. Wij adviseren u om volgend jaar extra onderzoek te doen.
Voldoende
Juiste toepassing taxatiewijzers
De kwaliteit van de taxaties is goed
Goed
Consistentie ten opzichte van de vorige herwaardering
De kwaliteit van de taxaties is goed
Goed
Datum onderzoek: 6 januari 2025
15
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
6.
Agrarische objecten
Het proces van modelmatige waardebepaling van agrarische objecten kent een aantal stappen die vergelijkbaar zijn met de taxaties van incourante niet-woningen. Immers ook voor de taxatie van agrarische objecten geldt dat deze voor een belangrijk deel gebaseerd wordt op een landelijk uitgevoerde marktanalyse die vertaald is in taxatiewijzers. Daarnaast is een aantal andere zaken noodzakelijk om te komen tot een goede waardebepaling, zoals de marktanalyse en de inventarisatie van de taxeren gebouwen, inclusief de bouwmaterialen van enkele typen gebouwen. Vervolgens wordt op basis van de juiste gegevens met behulp van TIOX een modelmatige waardebepaling gedaan. Bij de beoordeling van de kwaliteit van de taxaties van agrarische objecten kijken wij eerst naar de resultaten van de zelfevaluatie die de organisatie heeft uitgevoerd en naar de verbetermaatregelen die zijn getroffen of nog getroffen zullen worden. Vervolgens toetsen we op basis van een analyse van de bestanden of het beeld dat de organisatie heeft van de kwaliteit overeenkomt met ons beeld. Waardeontwikkeling Om te controleren of de taxaties aansluiten op de oude waarde is het noodzakelijk om inzicht te hebben in de waardeontwikkeling. Waardeontwikkeling wpd* 1-1-2023 tot wpd 1-1-2024
Opgave gemeente
Bestandsanalyse
Waardeontwikkeling agrarische objecten
9,1%
8,76%
Kwaliteitscontroles taxaties Naast de beoordeling van de kengetallen uit de vragenlijst, hebben wij een globale analyse gemaakt van de door de gemeente geleverde bestanden. Wij willen benadrukken dat deze controle niet de plaats kan innemen van de controles die de gemeente zelf dient uit te voeren. Wij hebben deze analyse gedaan aan de hand van de onderwerpen die in het beoordelingsprotocol taxaties agrarische objecten zijn opgenomen. Wij hebben bij onze analyse naar de volgende onderdelen gekeken: • juiste toepassing van de taxatiewijzers; • aansluiting van de taxaties op stichtingskosten / verkoopcijfers; • consistente ontwikkeling ten opzichte van vorige waardepeildatum; • verwerking bezwaren.
Datum onderzoek: 6 januari 2025
16
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Eindoordeel kwaliteitscontroles taxaties agrarisch Op basis van een beoordeling van verschillende kengetallen en een toelichting hierop door de betrokken medewerkers komen wij tot het onderstaande oordeel: Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Juiste toepassing taxatiewijzers
De kwaliteit van de taxaties is goed
Goed
Consistentie ten opzichte van de vorige herwaardering
De kwaliteit van de taxaties is goed
Goed
Datum onderzoek: 6 januari 2025
17
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Bijlage 1: Beoordeling, afspraken en adviezen In deze bijlage treft u onze beoordeling van de juistheid en volledigheid van de primaire en secundaire objectkenmerken en de beoordeling van de kwaliteit van de taxaties PROCES
Beoordeeld is de uitvoering en kwaliteit van de processen
BEOORDELING KWALITEIT OBJECTKENMERKEN EN TAXATIES Moet op onderdelen verbeterd worden
Voldoende
Goed
Goed
Goed
1.
Objectkenmerken
2.
Woningen
Voldoende
3.
Niet-woningen
Voldoende
Datum onderzoek: 6 januari 2025
18
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Bijlage 2: Gegevens onderzoek en betrokken medewerkers Inspectie uitgevoerd door Dhr. R. Veldman, Inspecteur Dhr. E. Vos,
Data specialist
Datum onderzoek 6 januari 2025 Datum rapport 4 februari 2025 Gesprek gevoerd met Dhr. R. Brandes,
Heffingsambtenaar
Mevr. R. Watsing,
WOZ medewerker
Mevr. H. Verbeek,
Projectleider Xxcllnc
Mevr. H. Boerakker,
Medewerker belastingen
Datum onderzoek: 6 januari 2025
19
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Bijlage 3: Bevindingen bestandsanalyse en deelwaarneming Objectkenmerken woningen In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Bevinding
De juistheid en volledigheid van de primaire objectkenmerken
Uit een vergelijking tussen 5323 woningen waarvan vraagprijsgegevens bekend zijn v.a. 2018 en de gegevens in de WOZ-administratie komt naar voren dat bij 43% van de woningen de gebruiksoppervlakte afwijkt. Bij de bouwjaren was er in 3% sprake van verschillen.
Reactie gemeente
De gemeente heeft diverse acties in gang gezet voor het verbeteren Goed van de objectkenmerken. Er zijn nog ca. 4500 terugmeldingen vanuit veldopnames, deze worden nog ingelezen. Dit gaat nog zorgen voor mutaties. Vanuit de mutatiesignalering zijn er veel deelobjecten gecontroleerd (ca. 30.000), ook dit zorgt nog voor diverse wijzigingen en deze moeten gedeeltelijk nog verwerkt gaan worden.
De juistheid van het secundaire objectkenmerk “kwaliteit”
Er is sprake van een logische differentiatie, 11% wijkt af van gemiddeld.
Reactie gemeente
-
De juistheid van het secundaire objectkenmerk “onderhoud”
Er is sprake van een logische differentiatie, 10% wijkt af van gemiddeld.
Reactie gemeente
-
De juistheid van het secundaire objectkenmerk “voorzieningen”
Er is sprake van een logische differentiatie, 14% wijkt af van
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Oordeel
Goed
Goed
Goed
20
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
gemiddeld. Reactie gemeente
-
De juistheid van het secundaire objectkenmerk “doelmatigheid”
Er is sprake van een logische differentiatie, 3% wijkt af van gemiddeld.
Reactie gemeente
Voor bejaardenwoningen (aanleunwoningen) is de doelmatigheid sinds dit jaar aangepast naar beneden bijgesteld.
De juistheid van het secundaire objectkenmerk “uitstraling”
Er is sprake van een logische differentiatie, 7% wijkt af van gemiddeld.
Reactie gemeente
De uitstraling wordt gebruikt bij bijzondere objecten, met name vrijstaande woningen. De gemeente gaat nog een extra controle uitvoeren op het gebruik bij repeterende bouw.
De juistheid van het secundaire objectkenmerk “ligging”
Er is sprake van een logische differentiatie, 16% wijkt af van gemiddeld.
Reactie gemeente
-
De juistheid van de secundaire objectkenmerken bij mogelijk gedateerde woningen
Er is sprake van een voorzichtige, slechts 18% wijkt af van gemiddeld.
Reactie gemeente
-
De juistheid van het secundaire objectkenmerken bij “onder-“ en “bovengemiddelde” woningen
Bij de door ons gemaakte selectie van te koop staande boven- en ondergemiddelde woningen is weinig sprake van verschillen tussen onze waarneming en de registratie in de WOZadministratie.
Voldoende
Voldoende
Goed
Goed
Goed
Reactie gemeente
Tijdens de veldopnames is hier extra aandacht aan besteedt. Afgelopen periode zijn ca. 4500 objecten gecontroleerd
De afwijking van de secundaire objectkenmerken bij oudere verkopen
Bij 13% van de woningen die in 2021 of 2022 zijn verkocht staan de Goed secundaire kenmerken op ondergemiddeld en bij 24% op
Datum onderzoek: 6 januari 2025
21
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
bovengemiddeld. Dit vinden wij aannemelijk ten opzichte van de gehele opbouw van het bestand. Reactie gemeente
-
De juistheid en volledigheid van de secundaire kenmerken per particuliere woning
Er is sprake van een logische differentiatie, 26% wijkt af van gemiddeld.
Reactie gemeente
-
Goed
Objectafbakening courante niet-woningen In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Objectafbakening
Reactie gemeente
Bevinding
Oordeel
De toepassing van artikel 16d Wet WOZ is mogelijk bij 338 objecten niet juist uitgevoerd. Dit is 18% van Voldoende, maar het totaal aantal courante wel afspraken objecten. gemaakt Dit gaat de gemeente volgend jaar oppakken.
Objectafbakening incourante niet-woningen In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Bevinding
Objectafbakening
Geen bijzonderheden.
Reactie gemeente
-
Oordeel Goed
Objectafbakening en objectkenmerken agrarische objecten In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Bevinding
Objectafbakening
Geen bijzonderheden.
Reactie gemeente
-
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Oordeel Goed
22
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
De toepassing van gebouwd, ongebouwd of beiden
De toepassing van gebouwd, ongebouwd of beide(n) bij (grote) percelen verdient aandacht.
Reactie gemeente
De gemeente zal dit nog extra controleren en in de toekomst in de bestaande processen inbedden.
Agrarische woningen met een perceel < 250 m²
Het aantal woningen met een perceel kleiner dan 250 m² vinden we aannemelijk
Reactie gemeente
-
Agrarische objecten met een oudere eigenaar
Het aantal agrarische objecten met een oudere eigenaar vinden we niet aannemelijk.
Reactie gemeente
De gemeente heeft dit als aandachtspunt genoteerd en zal hier volgend jaar aandact aan besteden.
Veeteeltbedrijven met een totale oppervlakte perceel < 6.000 m²
Geen bijzonderheden
Reactie gemeente
-
Voldoende
Goed
Voldoende, maar wel afspraken gemaakt
Voldoende
Aansluiting taxaties op marktniveau woningen In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Bevinding
We hebben het aantal vraagprijzen uit iWOZ vergeleken met het aantal vraagprijzen in de WOZ-administratie
9 vraagprijzen ontbreken. Dit vinden wij aannemelijk.
Reactie gemeente
De vraagprijzen worden wekelijks ingelezen. Gemeente zal nog extra controle uitvoeren naar vraagprijzen.
Aantal woningen waarbij de modelwaarde meer dan 10% lager is dan de vraagprijs
Bij 21% van de te koop staande woningen is de WOZ-waarde 10% of meer lager dan de geïndexeerde vraagprijs. Dit vinden wij niet aannemelijk.
Reactie gemeente
Gemeente zal nog extra controle
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Oordeel
Goed
Voldoende, maar wel afspraken gemaakt
23
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
uitvoeren naar vraagprijzen. Aantal woningen waarbij de modelwaarde meer dan 10% hoger is dan de vraagprijs
Bij 4% van de te koop staande woningen is de WOZ-waarde 10% hoger dan de geïndexeerde vraagprijs. Dit vinden wij aannemelijk.
Reactie gemeente
-
Volledigheid analyse verkoopcijfers
4,7% van de verkoopcijfers is nog niet geanalyseerd, 14% van de verkoopcijfers zijn als niet bruikbaar beoordeeld. Dit vinden wij aannemelijk.
Reactie gemeente
De transacties zijn verwerkt tot en met december verwerkt en tot en met mei geanalyseerd. Inmiddels zijn ook alle transacties van de tweede helft van 2024 geanalyseerd.
Aansluiting van de taxaties op de verkoopcijfers (ratio-analyse)
Geen bijzonderheden
Reactie gemeente
-
Aansluiting van de taxaties op recente verkoopcijfers (out of sample ratio controle)
Ratio a in periode IV is 0,91
Reactie gemeente
-
Verkochte woningen met een geïndexeerde ratio kleiner dan 0,97
22,6% van de verkochte woningen heeft een ratio van 0,97 of lager (op basis van het geïndexeerde verkoopcijfer), Tijdens het onderzoek was dit nog 30%,
Reactie gemeente
De gemeente heeft een extra controle uitgevoerd en diverse aanpassingen doorgevoerd.
Verkochte woningen met een geïndexeerde ratio groter dan 1,03
27% van de verkochte woningen heeft een ratio van 1,03 of hoger (op basis van het geïndexeerde verkoopcijfer),
Reactie gemeente
Door diverse hogere verkoopcijfers zijn er ook regelmatig objecten hoger getaxeerd dan het eigen verkoopcijfer
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Goed
Voldoende
Voldoende
Voldoende
Voldoende
Voldoende
24
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Verkochte woningen met een geïndexeerde ratio kleiner dan 0,94
18% van de verkochte woningen heeft een ratio van 0,94 of lager (op basis van het geïndexeerde verkoopcijfer), Dit vinden wij aannemelijk,
Reactie gemeente
-
15% van de verkochte woningen heeft een ratio van 1,06 of hoger Verkochte woningen met een (op basis van het geïndexeerde geïndexeerde ratio groter dan 1,06 verkoopcijfer), Dit vinden wij aannemelijk, Reactie gemeente
-
Verkochte woningen met een geïndexeerde ratio kleiner dan 0,90
10% van de verkochte woningen heeft een ratio van 0,90 of lager (op basis van het geïndexeerde verkoopcijfer), Dit vinden wij aannemelijk,
Reactie gemeente
-
Verkochte woningen met een geïndexeerde ratio groter dan 1,10
10% van de verkochte woningen heeft een ratio van 1,10 of hoger (op basis van het geïndexeerde verkoopcijfer), Dit vinden wij aannemelijk,
Reactie gemeente
-
Goed
Goed
Goed
Goed
Spreiding ratio’s In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Bevinding
De spreidingscoëfficient (COD)
De COD bedraagt 6,6%,
Reactie gemeente
-
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Oordeel Goed
25
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Consistentie ten opzichte van de vorige herwaardering woningen In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Bevinding
Verschil in waardeontwikkeling tussen verkochte woningen en niet-verkochte woningen (algemeen)
De gemiddelde waardeontwikkeling is 5,5%. De verkochte woningen stijgen met 8,1% iets meer dan alle woningen. Dit vinden wij aannemelijk.
Reactie gemeente
-
Eigen waardeontwikkeling ten opzichte van de waardeontwikkeling volgens het CBS in het Coropgebied
Het verschil tussen de eigen waardeontwikkeling en de waardeontwikkeling volgens het CBS in het Coropgebied is 0,5%. Dit verschil vinden we aannemelijk.
Reactie gemeente
-
Verschil in waardeontwikkeling tussen particuliere woningen en huurwoningen
Het verschil tussen de waardeontwikkeling van particuliere woningen en huurwoningen is 2,3%. Dit verschil vinden we aannemelijk.
Reactie gemeente
-
Woningen die meer dan 5% meer dalen dan de gemiddelde waardeontwikkeling
18% van de woningen stijgt minder hard (meer dan 5% minder) dan de gemiddelde waardeontwikkeling.
Reactie gemeente
Door de diversiteit van het werkgebied zie dat dat er per kern verschillende marktontwikkelingen kunnen zijn.
Woningen die meer dan 5% meer stijgen dan de gemiddelde waardeontwikkeling
18% van de woningen stijgt harder (meer dan 5% meer) dan de gemiddelde waardeontwikkeling.
Reactie gemeente
Voldoende Door de diversiteit van het werkgebied zie dat dat er per kern verschillende marktontwikkelingen kunnen zijn.
Woningen die gelijk blijven in
7% van de woningen blijft in
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Oordeel
Goed
Goed
Goed
Voldoende
Voldoende
26
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
waarde
waarde gelijk. Dit vinden wij aannemelijk.
Reactie gemeente
-
Juistheid onderlinge waardeverhoudingen woningen In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
Verschil in waardering tussen verkochte en niet-verkochte identieke woningen
Na analyse van de waardeontwikkeling van de verkochte en de niet-verkochte woningen volgens de standaard voor ratio studies én de Goed gemiddelde vierkante meter prijzen komen we tot de conclusie dat de onderlinge verhoudingen aannemelijk zijn.
Reactie gemeente
-
Verschil in waardering tussen particuliere woningen en huurwoningen
Na analyse van de gemiddelde vierkante meter prijzen van huurwoningen en particuliere woningen komen we tot de conclusie dat onderlinge verhoudingen aannemelijk zijn.
Reactie gemeente
-
Goed
Juistheid modelmatige waardebepaling woningen In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Bevinding
De juistheid van de onderlinge waardeverhoudingen bij het onderdeel woningen
Gelijke kenmerken leiden bij homogene bouw in ruim 96% tot gelijke waarden. Dit vinden wij aannemelijk.
Reactie gemeente
-
Afnemend grensnut bij de waardering van het onderdeel woning
Na analyse van de vierkante meterprijzen hebben we geconstateerd dat er bij 553
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Oordeel
Goed
Voldoende
27
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
woningen (2,0%) geen sprake is van afnemend grensnut. Dit vinden we aannemelijk. Reactie gemeente
Na controle van de peilpunten is dit percentage aanzienlijk verbeterd.
Onbekende WOZ-deelobjecten
Na analyse van de WOZdeelobjecten hebben we geconstateerd dat er 168 WOZdeelobjecten bij ons niet bekend zijn. Dit vinden we aannemelijk.
Reactie gemeente
-
De modelmatige waardering van de bijgebouwen
De bijgebouwen zijn wel op basis van oppervlakte gewaardeerd. Dit oordeel is gebaseerd op basis van de garages, bergingen en aanbouw woonruimten. Dit vinden wij aannemelijk.
Reactie gemeente
-
De modelmatige waardering van de grond bij woning
We hebben geconstateerd dat bij mogelijk 24 woningen er sprake is van een verschil tussen de toegekende oppervlakte en de oppervlakte waarmee gewaardeerd is. Bij mogelijk 102 woningen is er geen sprake van afnemend grensnut. De uitkomsten bij beide controles vinden we aannemelijk.
Reactie gemeente
-
Goed
Goed
Goed
Oordeel kwaliteit selectie van de onderbouwende verkopen op het taxatieverslag In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Bevinding
Kwaliteit onderbouwingen taxatieverslag
91% van de woningen hebben een onderbouwing met een score van 8 uit 12 of hoger. Dit vinden wij aannemelijk.
Reactie gemeente
-
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Oordeel
Voldoende
28
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Aantal onbekende onderbouwingen
Na analyse van de onderbouwingen hebben we geconstateerd dat alle onderbouwingen bij ons bekend zijn. Dit vinden we aannemelijk.
Reactie gemeente
-
Goed
Aansluiting van taxaties op marktniveau courante niet-woningen In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Bevinding
Het aantal verzamelde huurcijfers is toereikend om een goede herwaardering uit te voeren
18 huurcijfers, deze zijn allemaal gescreend.
Reactie gemeente
Voldoende De gemeente zal nog een extra controle uitvoeren op de gehanteerde huurprijzen in relatie tot de gerealiseerde huurprijzen.
We hebben het aantal huurcijfers uit Vastgoeddata vergeleken met het aantal huurcijfers in de WOZadministratie
6 huurcijfers ontbreken. Dit vinden wij aannemelijk.
Reactie gemeente
-
De aansluiting van de taxaties op de vraagprijzen
De taxaties sluiten in voldoende mate aan op de (bruikbare) vraagprijzen in periode I t/m III
Reactie gemeente
-
De aansluiting van de taxaties op de verkoopcijfers
De taxaties sluiten in voldoende mate aan op bruikbare verkoopcijfers in periode I t/m III
Reactie gemeente
-
Ratio A
0.96
Reactie gemeente
-
De aansluiting van de taxaties op de huurcijfers
De gehanteerde huurwaarden sluiten voldoende aan op de bruikbare huurcijfers
Reactie gemeente
Voldoende De gemeente zal nog wel een extra controle uitvoeren op de gehanteerde huurprijzen in relatie tot de gerealiseerde huurprijzen.
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Oordeel
Voldoende
Goed
Goed
29
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Ratio A
0.94
Reactie gemeente
-
Consistentie ten opzichte van de vorige herwaardering courante niet-woningen In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
De consistentie tussen de nieuwe waarde en de oude waarde
De gemiddelde waardeontwikkeling van alle courante niet-woningen bedraagt: 1,6%. 2,6% van de objecten stijgt minder hard (meer dan 5% minder) dan de gemiddelde Goed waardeontwikkeling en 5,1% van de objecten stijgt harder dan de gemiddelde waardeontwikkeling (meer dan 5% meer). Dit vinden wij aannemelijk
Reactie gemeente
-
Het aantal courante nietwoningen dat in waarde gelijk blijft
11,4% van de objecten blijft in waarde gelijk. Dit vinden wij aannemelijk.
Reactie gemeente
-
Goed
Juistheid onderlinge waardeverhoudingen courante niet-woningen In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Bevinding
Logica in de opbouw en spreiding van de kapitalisatiefactor
Er is een logische spreiding en opbouw van de kapitalisatie factor
Reactie gemeente
De gemeente zal nog wel een extra controle uitvoeren naar de consistentie van de gebruikte kapitalisatiefactoren in de taxaties van courante niet-woningen
Logica in de opbouw en spreiding van de gehanteerde m²-prijzen
Er is een logische spreiding aanwezigen opbouw van de Voldoende huurwaarde aanwezig, incidenteel
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Oordeel
Voldoende
30
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
zijn er wat onlogische gevallen die nader bekeken kunnen worden
Reactie gemeente
De gemeente zal nog wel een extra controle uitvoeren op de gehanteerde huurprijzen in relatie tot de gerealiseerde huurprijzen.
De aansluiting van verkochte en Verhouding m²prijzen verhuurde / niet-verkochte objecten is verkochte courante nietvoldoende, de verschillen in m2woningen in relatie tot m²-prijzen prijzen van verhuurde objecten niet verhuurd / niet verkocht zijn soms wel groot.
Reactie gemeente
Voldoende
De gemeente zal nog een extra controle uitvoeren op de gehanteerde huurprijzen in relatie tot de gerealiseerde huurprijzen.
Juiste toepassing archetypes, levensduur, restwaarde, functionele correctie en grond incourante niet-woningen In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
De bepaling van de resterende levensduur
De resterende levensduur lijkt aannemelijk.
Voldoende
Reactie gemeente
-
De bepaling van de bouwjaren van de installaties
De leeftijd van de installaties lijkt aannemelijk, bij oudere objecten is controle gewenst, daar roept het vragen op.
Reactie gemeente
Vooralsnog onbbreekt de informatie om dit verschil aan te brengen, de gemeente gaat toekomstig onderzoek doen.
Het aantal van de ruwbouw afwijkende bouwjaren van de installaties
Het aantal afwijkende bouwjaren van installaties vinden we niet aannemelijk
Reactie gemeente
Vooralsnog ontbreekt de informatie om dit verschil aan te brengen, de gemeente gaat toekomstig onderzoek doen.
De juistheid van de functionele
12,4% (53) van de objecten heeft
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Moet op onderdelen worden verbeterd
Moet op onderdelen worden verbeterd
Moet op
31
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
correctie
een onderdeel met een functionele correctie die hoger is dan 20%. Dit vinden wij niet aannemelijk.
Reactie gemeente
Dit gaat de gemeente volgend jaar oppakken.
Functionele correcties bij jonge gebouwen
Het aantal functionele correcties bij jonge gebouwen vinden we aannemelijk
Reactie gemeente
-
De totale correctie (technische correctie + functionele correctie)
onderdelen worden verbeterd
Goed
Voldoende
Reactie gemeente
-
De BTW is op een juiste wijze betrokken in de waardering bij de categorieën onderwijs en sport
De BTW is soms op een juiste en soms op een onjuiste wijze toegepast. Met name bij sport is een extra controle noodzakelijk.
Reactie gemeente
De gemeente zal nog een extra controle uitvoeren
Verschillende waarderingsmethodieken binnen één object
Er worden geen verschillende waarderingsmethodieken door elkaar gehanteerd.
Reactie gemeente
-
Objecten zonder grond
We hebben geconstateerd dat er bij 44 objecten geen grond is meegewaardeerd. We hebben een analyse uitgevoerd naar het Voldoende, maar type objecten. We vinden het niet wel afspraken mee waarderen van grond in deze gemaakt gevallen niet aannemelijk.
Reactie gemeente
De gemeente zal nog een extra controle uitvoeren
Datum onderzoek: 6 januari 2025
!Vraagpunt
Goed
32
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Consistentie ten opzichte van de vorige herwaardering incourante niet-woningen In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Bevinding
Oordeel
De consistentie tussen de nieuwe waarde en de oude waarde
De gemiddelde waardeontwikkeling van alle incourante niet-woningen bedraagt: 6,9%. 78,6% van de objecten stijgt minder hard (meer dan 5% minder) dan de gemiddelde waardeontwikkeling en 13,1% van de objecten stijgt harder dan de gemiddelde Goed waardeontwikkeling (meer dan 5% meer). Dit vinden wij niet aannemelijk.
Reactie gemeente
Deze percentages lopen uit het verband door de hoge waardestijgingen van o.a. stroomen gas distributiestations en benzinestations.
Het aantal incourante nietwoningen dat in waarde gelijk blijft
18,3% van de objecten blijft in waarde gelijk. Dit vinden wij niet aannemelijk.
Reactie gemeente
Dit lijkt betrekking te hebben op een aantal objecten met een relatieve lage waarde. De gemeente zal nog een extra controle uitvoeren
Goed
Taxaties agrarische objecten In de onderstaande tabel treft u onze bevindingen aan op basis van de bestandsanalyse welke wij hebben uitgevoerd over het gehele bestand, de bespreking tijdens het onderzoek en een deelwaarneming: Beoordeeld
Bevinding
Verschillende waarderingsmethodieken binnen één object
Geen bijzonderheden
Reactie gemeente
-
Permanente marktanalyse
Geen bijzonderheden, daar waar
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Oordeel Goed Goed
33
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
mogelijk is er een logische aansluiting Reactie gemeente
-
De consistentie tussen de nieuwe waarde en de oude waarde
De gemiddelde waardeontwikkeling van alle agrarische objecten bedraagt: 8,8%. 48,9% van de objecten stijgt minder hard (meer dan 5% minder) dan de gemiddelde waardeontwikkeling en 23,8% van de objecten stijgt harder dan de gemiddelde waardeontwikkeling (meer dan 5% meer). Dit vinden wij niet aannemelijk.
Reactie gemeente
Er zijn veel bestandswijzingen geweest. De gehanteerde grondprijzen zijn geactualiseerd, de woondelen zijn omgezet naar gbo en er is een mutatiesignalering uitgevoerd.
2,3% van de objecten blijft in Het aantal agrarische objecten dat waarde gelijk. Dit vinden wij in waarde gelijk blijft aannemelijk Reactie gemeente
Datum onderzoek: 6 januari 2025
Voldoende
Goed
-
34
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Bijlage 4: Legenda oordelen Voldaan aan criteria
aan alle door de Waarderingskamer gestelde criteria is voldaan
Voldaan aan criteria, afwijking verklaard
aan de door de Waarderingskamer gestelde criteria is in eerste instantie niet voldaan, maar met uw toelichting is de afwijking (voldoende) verklaard
Niet voldaan aan criteria, afspraken gemaakt
aan de door de Waarderingskamer gestelde criteria is niet voldaan. U heeft afspraken gemaakt met de Waarderingskamer zodat u alsnog aan de gestelde criteria gaat voldoen
Niet voldaan aan criteria
aan geen van de door de Waarderingskamer gestelde criteria is voldaan
Mogelijke achterstand
er is sprake van een mogelijke achterstand op de processen. Gelet op de hoeveelheid werk is het belangrijk om de voortgang extra te bewaken en eventuele maatregelen te nemen zodat de (wettelijke) termijnen nog kunnen worden gehaald.
Lichte achterstand
er is een achterstand op de processen, kleiner dan één maand
Achterstand
er is een achterstand op de processen, groter dan één maand maar kleiner dan één jaar
Ernstige achterstand
er is een achterstand op de processen, groter dan één jaar
Aandachtspunt
aan het door de Waarderingskamer gestelde criterium is net voldaan, maar er is ruimte voor verbetering. Wij verwachten dat u het deelproces op dit onderdeel binnen één jaar extra aandacht geeft, zodat u voor de volgende herwaardering aan de gestelde criteria voldoet
Aanbeveling
aan het door de Waarderingskamer gestelde criterium is net voldaan, maar er is ruimte voor verbetering. Wij verwachten dat u het hoofdproces op dit onderdeel binnen één jaar extra aandacht geeft, zodat u voor de volgende herwaardering aan de gestelde criteria voldoet
Verbeterpunt
aan het door de Waarderingskamer gestelde criterium is niet voldaan. Wij verwachten dat u het proces op dit onderdeel op korte termijn (binnen één maand) verbeterd
Datum onderzoek: 6 januari 2025
35
[Onderzoek kwaliteit taxaties Midden-Groningen]
Waarderingskamer Postbus 93210 2509 AE Den Haag (070) 31 10 555 www.waarderingskamer.nl
Datum onderzoek: 6 januari 2025
36