250626-13. Woonwies - Zo Willen Wij Wonen in Hoogezand

Zo Willen Wij Wonen in Hoogezand Een woonvorm gericht op noaberschap (community), ondersteuning en zorg Ontworpen met en voor bewoners en omwonenden Een projectvoorstel van WoonWies, Vivalib, Rabobank Groningen en Stichting Zo Willen Wij Wonen

Locatie: Mars, Hoogezand Dit voorstel vindt zijn aanleiding in landelijke en regionale trends wat betreft nieuwe woonconcepten voor senioren, vaak ook gemengde vormen met jongere bewoners. Sinds het afschaffen van de klassieke verzorgingshuizen is er in Nederland een grote behoefte aan alternatieve vormen van wonen, in het grote gat dat is ontstaan tussen zelfstandig wonen en het verpleeghuis. Schattingen van behoeften lopen uiteen tussen de 300.000 en 400.000 geschikte appartementen voor senioren. Daarnaast zijn er grote uitdagingen voor starters. Doorstroming naar goede, geschikte appartementen leidt niet alleen tot het vrijkomen van broodnodige eengezinswoningen, maar ook bezuiniging op de WMO kosten. Het betreft WMO kosten ten aanzien van fysieke aanpassingen in wonen, als ook uitstel of afstel van thuis- en/of dagondersteuning, wanneer mensen in zorgzame gemeenschappen wonen en leven. Het blijkt dat doorstroming door senioren naar zgn. zorggeschikte appartementen vrijwel altijd komt vanuit de gemeente waar zij reeds wonen. Dit is eenvoudig te verklaren omdat men zijn of haar sociale netwerk in stand wil houden, inclusief de daarin al beschikbare mantelzorg, die steeds belangrijker wordt nu de zorginstellingen in de gehele sector kampen met personeelstekorten.

In dit geval zou dat betekenen dat voornamelijk in Hoogezand bij de realisatie van dit project de eengezinswoningen vrijkomen vanuit de doorstroming van een groep senioren naar een nieuw te ontwerpen en te ontwikkelen woonvorm voor de locatie Mars. Het stimuleren van zorgzame gemeenschappen wordt gestimuleerd als de woon-leefprojecten zowel stedenbouwkundig als sociaal leiden tot wederzijdse (mantel)zorg en ondersteuning tussen bewoners. Ervaring (ook uit de landen om ons heen) leert dat het combineren van seniorenwoningen met en kleine starterswoningen hierin ook faciliterend is. Als bewoners en omwonenden al in de planvorming zelf mee kunnen ontwerpen aan de te realiseren woonvorm kan dit nog extra stimuleren om te komen tot deze gemeenschappen.

Om hiertoe een aantrekkelijk woonconcept te realiseren is samenwerking nodig tussen verschillende partijen. De huidige situatie, die een combinatie is van een “zorginfarct” en gigantische woningbouwopgave, dwingt ons om nieuwe oplossingen te zoeken.

Stichting Zo Willen Wij Wonen ondersteunt bewonersinitiatieven en -groepen bij het realiseren van nieuwe woonvormen en is in staat, op basis van ervaring op andere plekken, een participatietraject te organiseren in de directe omgeving van de Mars met als doel samen met omwonenden en andere belangstellenden te werken aan de planvorming (zowel fysiek als sociaal). Zodat deze, waar mogelijk, aansluit op hun wensen en behoeften. Dat wordt gedaan binnen bovenstaande omschreven uitgangspunten. Onderwerpen waar belangstellenden meedoen in de planvorming kunnen bijvoorbeeld de functies en het ontwerp van gemeenschappelijke binnen- en buitenruimten zijn, woningindelingen (met zorggeschiktheid als uitgangspunt), bepalen wat bewoners wel en niet voor elkaar kunnen/willen betekenen als ze er met elkaar wonen, enzovoorts. WoonWies projectontwikkeling (met participatie van de Rabobank) ontwikkelt en realiseert op dit moment in Twente meerdere varianten waarin senioren toekomstbestendig kunnen wonen inclusief de voorzieningen die daar bij horen en de partijen die mee participeren: https://woonwies.nl/. Intussen werken zij samen met de Rabobank aan alternatieve eigendomsverhoudingen en nemen zij als alliantie de verantwoordelijkheid (daarmee het risico) voor de realisatie. Als voorbeeld zie: https://www.rabobank.nl/kennis/d011428018-noaberschap-biedt-uitkomst-in-vergrijzend-twenteachterhoek.

De Rabobank stimuleert nieuwe woonconcepten zowel regionaal als landelijk. De bank doet hiervoor onderzoek en stelt dit faciliterend ter beschikking aan nieuwe initiatieven. Noaberschap, ook wel geformuleerd als zorgzame gemeenschappen, is een belangrijk kenmerk van deze nieuwe concepten. Vivalib Nederland staat garant voor het toekomstbestendige woonbestek. Dit bestek is jaren geleden ontwikkeld vanuit Frankrijk, op basis van wensen van senioren zelf en wordt intussen ook in Nederland toegepast (bijvoorbeeld in Bruinisse, Wierden en Losser). Het bestek wordt ingebracht in Hoogezand, besproken met de belangstellenden, en aangepast op hun wensen waar mogelijk/wenselijk. Daarnaast zien we Stichting ZINN als vanzelfsprekende partner voor zelfstandig wonende bewoners van in de te ontwikkelen woonvorm die ouderenzorg nodig hebben. ZINN is met haar woonzorglocatie De Burcht een goede samenwerkingspartner waar het gaat om het verlenen van eventueel benodigde zorgdiensten (thuiszorg, huishoudelijke hulp, enz.). De aanwezigheid van een verpleegarts en fysiotherapie op loopafstand, beiden in dienst bij ZINN, is daarbij ook van toegevoegde waarde. We zien het als onwenselijk wanneer meerdere ouderenzorgorganisaties diensten zou gaan verlenen op deze locatie, zonder dat bewoners natuurlijk een verplichting voor afname van zorgdiensten van een specifieke organisatie kan worden opgelegd.

Met ZINN heeft een verkennend kennismakingsgesprek plaatsgevonden om te toetsen of zij deze aanpak kan ondersteunen als dit consortium van projectpartners de locatie Mars gaat invullen. Zij zullen zelf geen woningen huren, maar kunnen als zorgverlener optreden voor bewoners wanneer nodig.

Voor locatie Mars in Hoogezand is het plan om deze woonvorm te ontwikkelen met belangstellenden, in een mix van senioren en jongeren (starters). We nodigen omwonenden en overige belangstellende groepen in Hoogezand uit om al in een vroegtijdig stadium mee te ontwerpen aan de plannen, zowel op sociaal als fysiek vlak. Dit wordt gecoördineerd en uitgevoerd door de Stichting Zo Willen Wij Wonen (ZWWW), in nauwe samenwerking en afstemming met Stichting Platform Woldwijck. Hierover zijn ze reeds verkennend met elkaar in gesprek geweest. De realisatie van toekomstbestendige, zorggeschikte woningen (Vivalib gebruikt hiervoor de term evolutief) vormen de kern, waarbij deze woningen ook voor jongeren geschikt en aantrekkelijk zijn en ook deels door hen bewoond gaat worden. Het toe te passen bestek van Vivalib staat garant voor de kwaliteiten van de woning voor deze doelgroepen. Er komen gemeenschappelijke binnen- en buitenruimtes, waarbij de binnenruimte bijvoorbeeld in de vorm van een atrium gerealiseerd kan worden. De ruimtes zijn geschikt voor allerlei activiteiten voor zowel bewoners als omwonenden. De functionaliteiten van de ruimte en de vertaling daarvan naar ontwerp en passend gebruik/beheer wordt vanuit het traject met Stichting Zo Willen Wij Wonen en Stichting Platform Woldwijck verder vormgegeven, met als doel dat dit aansluit op de wensen en behoeften van bewoners.

De wijze van gebruik, beheer, coördinatie en door wie is dus ter verdere uitwerking en mede afhankelijk van duidelijke afspraken, draagvlak in de wijk en beschikbare middelen. Er is contact met de RVO voor een bijdrage vanuit stimuleringsgelden van het Rijk met als doel de plannen voor de realisatie van gemeenschappelijke ruimtes haalbaar te maken.

De bedoeling is om een deel van het project te realiseren in een coöperatieve of andere collectieve vorm van wonen, met als doel het eigenaarschap van de woningen zoveel mogelijk bij de bewoners

te laten. Ook hiervoor geldt dat de exacte passende wijze (stichting, coöperatieve vereniging, of anders) nader uit te werken is in de ontwerpsessies met belangstellenden. Rabobank kan en wil op dit punt ook vanuit eigen ervaringen adviseren en kan dit financieren. Vanuit de huidige marktontwikkelingen kennen we onder welke voorwaarden bovenstaand plan haalbaar kan worden. Daarom gaan we voorlopig uit van een totaal van tussen de 60 en 75 appartementen, 30% betaalbaar, 25% middenhuur en de rest koop. Het is mogelijk om in het ontwerpproces de gymzaal mee te nemen op basis van het pve die hiervoor beschikbaar is, zowel qua ontwerp- als voor de beheerfase. Het winkelcentrum op rollatorafstand is ook een belangrijk gegeven voor de locatie Mars.

Het is nog niet mogelijk om nu al een grondaanbieding te doen. Betaalbare woningen kunnen bovendien minder grondkosten “verdragen ” dan koop. Bovendien dient hierbij ook rekening te worden gehouden met een forse besparing van dit project voor de gemeentelijke WMO uitgaven. Daarnaast zijn de financiële uitgangspunten van de gymzaal, zowel qua investering als exploitatie, ons nog onbekend.

Stappen planning Stap 1. Dit conceptplan is besproken met Stichting Platform Woldwijck. De voorgestelde werkwijze past bij hoe zij te werk zouden willen gaan, met als doel de wensen en behoeften van bewoners uit de omgeving mee te nemen in de planvorming. Daarbij kwam ook het idee naar voren om uit te zoeken of de nieuw te bouwen gymzaal in te passen is in het ontwerp, zonder dat de vijver hiervoor gedempt hoeft te worden. Op een informatieavond op 8 april jl. waren aanwezige bewoners het totaal niet eens met het voorstel wat de gemeente die avond presenteerde. Op verzoek van de portefeuillehouder sturen wij dit huidige voorstel ook naar de gemeente via de officiële kanalen. Stap 2 We gaan het concept verder uitwerken inclusief een stedenbouwkundige opzet en leggen het daarna opnieuw voor aan het bestuur van Stichting Platform Woldwijck. We bespreken of het huidige voorstel inclusief de opzet voldoende aanleiding is om een eerste avond voor alle bewoners van de wijk te organiseren. Hier ligt ook een rol voor de politiek die van begin af aan betrokken wordt bij het participatietraject en dus niet achteraf een voorstel in de raad krijgt.

Ook krijgen studenten van het HBO onderwijs in de planvorming een rol. De RVO is ook vanaf het begin betrokken, net als het ministerie van BZK. Hier zijn ook eventueel aanvullende financiële middelen ter beschikking die het plan haalbaar kunnen maken. Stap 3 De uitkomst van het ontwerptraject met belangstellenden en het vormen van een groep geïnteresseerde bewoners (in een vorm van collectief wonen die past bij de groep, onderdeel van het ZWWW-traject) wordt verwerkt in een plan dat officieel wordt ingediend bij de gemeente voor een start procedure aanvraag omgevingsvergunning. Hierbij zou een projectteam moeten gaan functioneren met aanwezige expertise uit alle geledingen. Daarbij hoort ook overleg over de grondaankoop op basis van een residuele benadering. Daarbij zal ook ingecalculeerd moeten worden dat een dergelijke aanpak leidt tot aanzienlijke besparingen op de WMO kosten zoals al via een externe partij en onderzoek is aangegeven. Stap 4. Definitieve aankoop grond en met een zogenaamd “frozen design” een aanvraag doen voor een omgevingsvergunning, waarbij ook de planning van de realisatie nauwkeurig uitgewerkt kan worden.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------Wouter van de Kolk & Jan Mulder – Stichting Zo Willen Wij Wonen Rob Hagens & Peter de Regt – Vivalib Danny Mulder & Aart Cooiman – Rabobank Bert Damink & Florian Rikmanspoel-Nijhuis – WoonWies -------------------------------------------------------------------------------------------------------------Bijlage - Persbericht https://www.regiokrant.info/nieuws/algemeen/96921/toekomstbestendige-woonvorm-voorjongeren-en-ouderen-in-hoogezand