2025-11-13 Presentatie nota grondbeleid

Nota Grondbeleid 2025-2030 Vervangt nota duurzaam grondbeleid 2019-2024

Waarom een nota grondbeleid? • Commissie BBV, notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023

• Verordening financieel beleid, beheer en organisatie (artikel 212 Gemeentewet) van gemeente Midden - Groningen 2024

• Aanbeveling: in financiële verordening, of in een Nota Grondbeleid wordt het beleid vastgesteld t.a.v.:

• Art. 19: actuele kaders voor prijzen, vooraf aan de raad • Art. 25. college zorgt voor actuele nota grondbeleid met:

• Visie op het grondbeleid (in nota)

• Strategische visie (in nota)

• Wijze van toerekening bovenwijkse voorzieningen (niet aan de orde)

• Te ontwikkelen en in ontwikkeling genomen projecten (deels hier, deels MPG)

• Wijze waarop met risico’s en weerstandsvermogen wordt omgegaan (in nota)

• Het verloop van de grondvoorraad (in nota)

• Hoe tussentijds winst nemen (in nota)

• Uitgangspunten verkoopprijzen van gronden (in nota) • Wijze van toerekenen bovenwijkse voorzieningen (in nota, maar zijn er niet) • Daarnaast: jaarlijkse grondprijzenbrief (details in nota) • Verliesgevende GREX waarderen tegen contante waarde

2

Agenda 1

Van visie naar opgave

1 2

Van visie naar opgave Van opgave naar sturing

2 3

4

4 10

Van opgave naar sturing Van sturing naar control

10 15

3

Van sturing naar control

15

4

Control

21

1

Van visie naar opgave

4

1 Van visie naar opgave

Grondbeleid en omgevingswet • Visie – raad • Doel en richting •

Wonen

•

Werken

•

Natuur

•

Infra

• Grondbeleid • Financiële kaders

Grondbeleid Voorstel strategische aankopen

Omgevingsvisie Programma wonen: doelgroepen, woningtypen

Programma kostenverhaal

Regels in het omgevingsplan

Kostenverhaal bovenwijks Verevening sociale bouw

• Doorwerking naar programma’s • Programma - college • Uitwerking • Omgevingsplan

• Regels • Verplichte kostenbijdragen 5

Waardering o.b.v. programma wonen. Aankoop “warme” gronden.

Praktijk Midden Groningen •

Omgevingsvisie •

•

Geen aanwijzing waar ontwikkelingen als wonen, bedrijven, infrastructuur gewenst zijn. Bedrijventerreinenvisie

•

Wel een behoefteraming (16-34 ha)

•

Niet concreet in locaties waar grond te kopen

•

Woonvisie

6

•

Wel een opgave cf Woondeal

•

Onduidelijk na 2030 (van 160/ jr naar 40/jr?)

•

Geen uitwerking buiten 30-40-30 (SH-SK-VS)

•

Geen visie op woonlocaties

Opgave uitgewerkt in Nota

7

Beleidsvoorstellen opgave • Kostenverhaal voor “bovenwijkse voorzieningen” • Is complex en tijdrovend om op te stellen • Vergt concreet plan, jaarlijks verantwoorden in jaarrekening • Eerst duiden in een (thematische) visie • Pas uitwerken als verhaal op ontwikkelaars loont • Onderbesteding? Terug betalen. • Strategische aankopen • Kaart nodig om “warme gronden” niet af te hoeven boeken. • Uitwerken naar perceelsniveau

• Ter goedkeuring naar raad • Planning: voorjaar 2026

8

Provincie onderkent dat woningopgave (te) groot is. • Nota Groninger Randvoorwaarden Woningbouw 2025

9

2

Van opgave naar sturing

10

2 Van opgave naar sturing

Actief en faciliteren: grondpositie bepaalt alles Actief – gemeente is eigenaar

Faciliteren – ontwikkelaar is eigenaar

• Gemeente is vooral actief met eigen grondexploitaties.

• Ontwikkelaars worden actiever: vraag is groter dan bouwproductie gemeente.

• Grote mate van beïnvloeding van inrichting, ontwerp en kwaliteit. • Kan zelf zorg dragen voor locaties voor sociale bouw, maatschappelijke voorzieningen e.d. • Gemeente kan alsnog de markt uitnodigen om locaties te ontwikkelen. • Gemeente heeft te weinig grond voor haar opgave tot 2030 en geen grond voor ná 2030.

11

• In het Omgevingsrecht is het publiekrechtelijk instrumentarium compleet. • Echter is de tender: visie – programma – omgevingsplan in Midden Groningen nog niet toegerust. • Vooralsnog is actief beleid de inzet.

Beleidsvoorstellen sturing I • Initiatieven van burgers en ontwikkelaars • Hoe beter het past in de programma’s hoe eerder de gemeente bereid is tot ambtelijke ondersteuning. • Initiatieven van gemeente • Afweging haalbaarheid en urgentie • Indien op grond van derden: voorkeursrecht en gelijk ontwikkeling starten.

12

Uitwerking initiatief Verkenning

Toets

Handelen Economisch haalbaar

Tentatieve GREX berekening (planeconoom) Potentiële ontwikkellocatie volgens visie of programma

Economisch niet haalbaar.

Inschatting verkrijgingskosten op basis van huidig gebruik (taxateur)

13

Is het belang van de fysiek leefomgeving doorslaggevend?

Acceptabele inbreng en onteigeningswaarde: start

Te kostbaar

Beleidsvoorstellen sturing II • Verplicht kostenverhaal • Eigenaren worden eerder geïnformeerd over de verplichte bijdrage aan gemeentelijke kosten. • Kan tot heroverweging van het initiatief leiden. • Programma woningbouwcategorieën • Onderbouwing taxaties inbrengwaarde en aankopen. • Uitwerking voor exploitatieovereenkomsten ontwikkelaars. • Kostenverhaal via omgevingsplan

• Tijdrovend dus kostbaar • Afbreukrisico • Alleen in urgente gevallen • Anders geen medewerking aan het initiatief.

14

Beleidsvoorstellen sturing III • Monitoring • Nadere voorstellen dit voorjaar. • Aansluiting op programma woningbouw gewenst • Kostenverhaalsplichtig = woningbouw • Op voorhand inschatten of overeenstemming mogelijk is. • Praktijkhandleiding taxaties (RVO) • Voorkomen dat teveel naar de “buurman” wordt gekeken. • Uitwerking woningbouwprogramma noodzakelijk. • Supervisor • Nodig nu ontwikkelaars vaker openbare ruimte aanleggen. • Beheer is daarna 50-100 jaar bij gemeente! • Mee koekeloeren naar het werk is nu niet geregeld.

15

3

Van sturing naar control

15

3 Van sturing naar control

Beleidsvoorstellen control I • Monitoring • Voldoende grond, niet teveel. • Ruilgrond als “bijvangst” of als strategie: programma wenst. • Initiatief • Raad: ontwikkelkrediet (gangbaar) • College: kostenplaats voor particulier (nieuw, BBV-eis) • Breed inzicht in de kosten van planontwikkeling • Regels: Didam-proof. • Grondprijzenbrief • Komt er aan. • BBV-eis

17

Beleidsvoorstellen control II • Reserve grondbedrijf. • Situatie is nu ook zo, was nog niet eerder verwoord. • Huidige dekking is 100%+ • Gelet op woondeal behoefte aan kaderstelling bij fluctuaties • Risico • BBV: situatie na 10 jaar is onzeker, dus voorzichtiger • Nu geen GREX langer da 10 jaar.

18

Beleidsvoorstellen control III • Plankosten • Vooraf globaal • Achteraf op basis van concreet gemaakt plan • Moet gemeente ook inzicht geven • Verhaald normaliter maximaal 80% van de ambtelijke kosten. • Inbrengwaarde • Nadrukkelijk de rijks -taxatiemethode vastgesteld. • Willekeur voorkomen en niet akkoord met verschillende taxatiegrondslagen. • Bevorderd transparantie bij onderhandeling. • Meer kostenverhaal? • Voor andere activiteiten dan wonen, waar het wel kan.

• Voor alle “economische” activiteiten

19