Document · PDF

09. Trendanalyse

Raadsvergadering 29 juni 2023, gemeente Midden-GroningenBij agendapunt: Jaarstukken Regio Groningen-Assen 20239.766 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

REGIO GRONINGEN ASSEN TRENDANALYSE EN WONINGBEHOEFTE 2022-2030-2040 in opdracht van

Regiogemeenten, provincies Groningen en Drenthe

Uitgevoerd door: Daniel Depenbrock

Esther Wever

GRONINGEN | ROTTERDAM | EINDHOVEN

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 2

INLEIDING

ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN

WONINGBEHOEFTE

ACTUELE PLANNEN

CONCLUSIES EN BETEKENIS VOOR BELEID

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 3

INLEIDING

INLEIDING Aanleiding

Hiervoor zijn twee bouwstenen nodig, waarvan deze

Om die reden meten we een bredere reeks aan actuele

De regio Groningen-Assen is het zwaartepunt van de

memo de eerste betreft:

marktontwikkelingen, die samen een genuanceerder

noordelijke woningmarkt. Die markt is in enkele jaren

Een herziening van de getalsmatige

beeld geven van de behoeften. Voor een vertaling naar

omgeslagen van 'gezonde druk binnen een zwak

uitgangspunten waarmee gemeenten een

een woningbehoefte met nieuwe aantallen zullen

noorden' naar 'overspanning op steeds meer plekken in

passende bandbreedte kunnen kiezen voor hun

aannames nodig zijn. Deze maken we zichtbaar. De

de RGA'. Er zijn redenen om de aannames uit 2019

programmering. Hieraan gekoppeld ook: een

behoefte matchen we met de actuele plannen op basis

tegen het licht te houden. Dat de stad Groningen

check of er nog reden is om de kwalitatieve

van de nieuwste inzichten. Van daaruit presenteren we

doorlopend zoekt naar extra mogelijkheden voor

uitkomsten uit het onderzoek te nuanceren in het

een aantal conclusies en betekenis voor beleid en

woningbouw, zal niet ter discussie staan. Met name

licht van de markt van nu.

planvorming.

staat ter discussie:

1. 2. 3.

Een advies over een wijze van programmeren

of de totale vraag in de regio niet groter is dan in

waarin niet aantallen, maar kwalitatief en adaptief

Vervolg

2019 aangenomen;

programmeren de boventoon voeren.

De uitkomsten zijn aangeboden aan regionale

of de verdeling tussen gemeenten nog passend is

bestuurders. Ze vormen een onderlegger voor de

gelet op de reële behoefte;

Aanpak

tweede bouwsteen: adaptief programmeren en sturen

hoe je daar mee om moet gaan, ruimte biedend

We herzien de prognose voor de regio en de daarin

op kwaliteit.

maar risico's beperkend.

gelegen gemeenten door terug te blikken op actuele marktontwikkeling. Prognoses laten zich traditioneel

Duidelijkheid geven over de eerste twee punten helpt

vaak voeden door migratietrends. In de regio

om meer aandacht te kunnen besteden aan het derde,

Groningen-Assen leidt dat echter tot een vertekend

en om meer te kunnen sturen op kwaliteit. Dat is in lijn

beeld, omdat krapte op de markt reden kan zijn voor

met de Verstedelijkingsstrategie.

onbedoelde migratiestromen.

1 INLEIDING

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 5

OVERZICHTSKAART De regio Groningen Assen betreft het gebied op deze kaart. De grenzen van de regio doorkruisen gemeentegrenzen. In de analyses in deze memo zijn

de cijfers waar mogelijk herleid die gelden voor de gebieden binnen de regio Groningen-Assen. Niet met alle bronnen is dat mogelijk.

1 INLEIDING

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 6

ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN

ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN Dit hoofdstuk geeft een beeld van actuele marktontwikkelingen in de regio Groningen Assen. Dit beeld dient om te toetsen in hoeverre ontwikkelingen

zich voltrekken in lijn met de verwachtingen zoals ze zijn geschetst in het regionale marktonderzoek uit 2019. In hoeverre lukt het om in te spelen op verwachte behoeften? Zijn er signalen om die verwachte behoefte te nuanceren of te herzien? We brengen achtereenvolgens in beeld:

Migratietrends en verschuivingen daarin;

Ontwikkelingen in de koopsector;

Ontwikkelingen in de huursector.

Dit komt samen in een conclusie die input biedt voor heroverweging van de woningbehoefte.

2 ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 8

MIGRATIE: TOTALEN PER GEMEENTE Binnenlandse migratietrends vormen een gangbare

Midden-Groningen: oplopende uitstroom. De gemeente

Assen: hernieuwde instroom

bouwsteen voor het maken van prognoses. Bij een

Midden-Groningen krimpt van nature. De binnenlandse

Assen groeit niet meer van nature, maar de

woningmarkt die in balans is, geldt dat. Bij een

migratie is sinds 2017 negatief, na positieve jaren.

binnenlandse instroom is sinds 2016 positief. Daarin

woningmarkt met krapte is migratie niet het gevolg van

speelt toestroom uit Groningen ook (weer) een rol.

vraag, maar eerder het resultaat van (te weinig)

Het Hogeland: omslag naar instroomgemeente

aanbod. We brengen hierna de migratiestromen in

Het Hogeland krimpt van nature, maar is sinds 2019

Tynaarlo: vrijkomend aanbod leidt tot instroom

beeld. In de paragrafen hierna volgen marktsignalen,

een instroomgemeente geworden voor wat betreft het

Tynaarlo kent relatief vele natuurlijke krimp, maar daar

waarmee we de stromen duiden.

RGA-deel. Het gaat wel om bescheiden aantallen.

staat een structurele sterke instroom tegenover.

Regio als geheel: stabiele binnenlandse migratie. De

Westerkwartier: kent een stabiele natuurlijke

Noordenveld: instroom droogt op

regio kent een nagenoeg stabiel migratiesaldo. Dit gold

bevolkingsontwikkelingen en een oplopend positief

Noordenveld kent relatief veel natuurlijke krimp. De

bij de meting 2014-2018 (input voor het onderzoek van

binnenlands migratiesaldo, met name het RGA-deel.

structurele netto toestroom droogt actueel wat op.

2019), en ook voor de meetperioden 2016-2020 (dit onderzoek). Ook de laatste twee jaren (2019-2020)

Gemeente

14-18

16-20

Groningen (incl Haren, Ten Boer)

-0,4%

-0,7%

0,3%

Omslag van binnenlandse naar buitenlandse instroom na ‘15

Midden-Groningen (incl vm. Menterwolde)

0,0%

-0,2%

-0,3%

Oplopende natuurlijke krimp, en weer oplopende uitstroom

Hogeland (vm. Bedum en Winsum, excl. Middag) -0,1%

0,1%

-0,3%

Oplopende natuurlijke krimp, omslag van uitstroom naar instroom

Westerkwartier (vm. Leek, Zuidhorn, Middag)

0,3%

0,7%

0,0%

Geboorte en sterfte stabiel, toenemende instroom

inwoners, onder meer aan regiogemeenten. De laatste

Assen

0,2%

0,6%

-0,1%

Sinds '16 natuurlijke krimp, en sinds '16 netto instroom

jaren is er wel veel toestroom, maar dan vooral door

Tynaarlo

2,2%

-0,8%

Opvallend sterke natuurlijke krimp en sterke toestroom

buitenlandse migranten (studenten in hoofdzaak). Het

Noordenveld

0,5%

-0,6%

Structurele natuurlijke krimp, strucutrele toestroom

binnenlandse saldo herstelt zich in 2020 enigszins.

Totaal

0,0%

-0,1%

0,0%

Vrijwel stabiel - vooral verschuivingen tussen gemeenten zichtbaar

vertonen een soortgelijk beeld. Groningen: omslag naar buitenlandse instroom. Groningen groeit van nature maar verliest structureel

2 ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN

Natuurlijk Toelichting op het beeld

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 9

MIGRATIE: TOTALEN PER GEMEENTE

Natuurlijke aanwas (geboorte minus sterfte) Binnenlandse migratie (instroom min uitstroom) Buitenlandse migratie (instroom min uitstroom)

RGA

Niet-RGA

RGA totaal

Groningen

Hogeland

Assen

Westerkwartier

2,0%

1,5%

1,0%

0,5%

0,0%

-0,5%

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

-0,5%

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

-0,5%

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

-0,5%

0,0% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

-0,5%

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

-1,0%

-1,5%

-2,0%

Noordenveld

Midden-Groningen

Westerkwartier

Tynaarlo

Hogeland

2,0%

4,0%

2,0%

1,5%

1,0%

0,5%

0,0% -0,5%

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

-1,0%

0,0% -0,5% -1,0%

-1,5%

-2,0%

2 ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN

1,0% 2,0%

0,5% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

1,5%

3,0%

0,5% 0,0%

1,0% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 0,0% -1,0% -2,0%

-0,5% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

-1,0% -1,5%

-2,0%

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 10

MIGRATIE NAAR KENMERK De kaarten op deze en de volgende pagina visualiseren de belangrijkste netto en bruto verhuisstromen in de RGA en daarbuiten. -

Met name onder jongeren/studenten zien we forse verhuisstromen. Hun stroom naar de stad betekent vaak weinig voor de woningbehoefte: ze gaan veelal vanuit huis naar kamers / studio’s. Met name bij andere groepen betekent een verhuisstroom iets voor de behoefte aan zelfstandige woningen.

Traditioneel heeft de zuidwestkant van de regio een sterke vraaggedreven netto toestroom. Het Westerkwartier en in mindere mate Tynaarlo en Noordenveld voldoen aan dit profiel, waarbij het Westerkwartier een nog breder samengestelde toestroom kent en van oudsher wat minder sterk in beeld was dan nu het geval.

Het figuur op deze pagina toont het saldo van instroom en uitstroom. (Bron: ► CBS Verhuisbewegingen 2018 en 2019) Er is in deze figuren slechts een aantal categorieën stromen opgenomen (zie legenda). De iconen vertegenwoordigen een type verhuisstroom. Dit zegt niets over het totaal of totaalsaldo voor de desbetreffende doelgroep of gemeente. Binnen de regio geldt: er zijn pijlen mits het saldo groter is dan 25. Indicatief is de grote instroom van studenten aangegeven voor de stad Groningen, van buiten de regio. Ook is de uitstroom van Groningen naar de randstad indicatief weergegeven voor gezinswoningen (beperkt) en meergezinswoningen (per saldo uitstroom naar oa. Amsterdam, Zwolle, Utrecht). De stromen zijn weergegeven voor de periode 2018 + 2019. Voor deze jaren was de meest uitgebreide informatie beschikbaar wat betreft de verhuisstromen van verschillende doelgroepen.

2 ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN

MIGRATIE NAAR KENMERK -

Het Hogeland kent een beperkte netto toestroom. Bij MiddenGroningen is een verdere trek naar het Oosten opvallend. Netto heeft Midden-Groningen een negatief saldo voor gezins- en koopwoningen. Er is toestroom, maar Midden-Groningen houdt deze groepen niet vast. Dit sluit aan op toestroom die in OostGroningen meetbaar is.

De stroom naar Assen vanuit Groningen lijkt wat op te leven. De

relatie met overige Drentse gemeenten is beperkt. Dit zien we aan de opkomende stroom van jonge gezinnen naar Assen. Assen trekt ook veel groepen met lagere inkomens aan vanuit Groningen. Vaak kiest deze groep voor een meergezinswoning. -

De stad Groningen heeft een grote aantrekkingskracht op jongvolwassenen (18-25). Na de studie stromen deze jongvolwassenen vaak weer uit (tegenwoordig eerder de

leeftijdsgroep 26-35 dan meteen na de studie), vaak naar grote steden als Amsterdam of Utrecht. In absolute zin zien we echter dat de RGA ook jonge gezinnen en kopers aantrekt uit het Westen, op zoek naar een betaalbare woning. Met bruto stromen zien we beter welke intensiteit in verhuisrelaties gemeenten met elkaar hebben, ook als zij onderling in balans blijven. Voor dit figuur met de bruto stromen is per categorie de top 3 grootste instroom geanalyseerd per gemeente (mits groter dan 25). Het gemiddelde van de bruto top 3 instroom in 2018 en 2019 is getoond per RGA gemeente. Indicatief de grote instroom van studenten naar de stad Groningen, en de interactie met de randstad. Bron: CBS Verhuisbewegingen, 2018 en 2019

2 ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN

►

MIGRATIE VAN EN NAAR DE RGA Onderzoek van het Kadaster laat zien dat tussen 2013 en 2020 het aandeel kopers van buiten NoordNederland is toegenomen van 6,6% naar 11,4%. De data van het Kadaster laat vooral een groei in toestroom van buiten Noord Nederland zien voor de zuidzijde van Noord-Nederland (oa. Sudwest Fryslan, de Fryske Marren), niet zozeer voor de RGA. Maar

ook in de regio Groningen-Assen zien we een plus.

Data van het Kadaster laat vooral een ► toestroom van kopers van buiten Noord Nederland zien voor de zuidzijde van de RGA. Het bruto aantal verhuizingen vanuit overig Nederland naar Noord Nederland nam toe. Ter nuancering op de ogenschijnlijk grote toename: ook het totaal aantal verkopen in Noord Nederland nam fors toe (2013: ca 9.500, 2020 ca. 20.000). Bron: Kadaster, Kennisnetwerk Krimp Noord Nederland: Koopstromen naar en binnen Noord-Nederland

Impact tot op heden: niet overdrijven Toch vertekenen deze cijfers de conclusies: -

Op het totaal van migratiestromen heeft het maar een beperkt effect. De figuren op de pagina hierna zetten deze instroomcijfers naast het

totaal aan verhuisbewegingen in de regio; -

Belangrijker nog: de cijfers zijn ‘bruto‘. Ze vertellen niets over de uitstroom. We nemen daarom de toe- en uitstroomcijfers van het CBS, voor de jaren 2017 en 2020. In bijlage 1 is in tabellen ook het saldo gemeten.

2 ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 13

MIGRATIE VAN EN NAAR DE RGA Maar toch: wat als er meer aanbod was geweest? Weliswaar is er reden om de impact van de

2017

2020

toestroom uit overig Nederland te relativeren op basis van trendcijfers. Toch kan er reden zijn om rekening te houden met een extra vraag. Gebrek aan aanbod kan een oorzaak zijn geweest waardoor de toestroom niet groter wordt. Immers, de regio

Groningen-Assen is ook binnen het Noorden structureel zeer gewild. Het is goed denkbaar dat bij een ruimer aanbod in deze jaren, zowel van omliggende noordelijke gemeenten als vanuit overig Nederland extra toestroom had plaatsgevonden.

▲ Verhuizingen naar de RGA als onderdeel van de totale verhuisstroom naar de RGA per gemeente, 2017 en 2020. Bron: CBS Verhuisbewegingen 2020

2 ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 14

KOOPSECTOR: PRIJS- EN WAARDEONTWIKKELING De grafieken op deze pagina tonen de transactieprijs

TRANSACTIEPRIJS M2 GRONINGER RGA GEMEENTEN + NOORDDRENTHE*

per m2: de absolute waarden en de relatieve ontwikkeling in de tijd. Westerkwartier en Hogeland maken een inhaalslag In absolute zin liggen de waarden in de stad Groningen

€ 3.500

Drenthe de laatste jaren wat afvlakt maakt

€ 3.000

Westerkwartier juist een inhaalslag en benadert

€ 2.500

inmiddels de waarden van Noord-Drenthe. Het

€ 2.000

Hogeland en Midden-Groningen hebben een onderling vergelijkbaar profiel waarbij met name Het Hogeland in 2021 een sterke inhaalslag maakt.

0,5

€ 4.000

het hoogst gevolgd door Noord-Drenthe. Waar Noord-

0,4 0,3 0,2

€ 1.500

0,1

€ 1.000 € 500 €0

PRIJS PER M2 TOV JAAR EERDER GRONINGER RGA GEMEENTEN + NOORDDRENTHE*

0 2017

2018

2019

2020

2021

2017

2018

2019

2020

2021

-0,1

Groningen

Het Hogeland

Midden-Groningen

Westerkwartier

Noord-Drenthe

▲ Transactieprijsontwikkeling en waardeontwikkeling op basis van NVM-data. Voor Drenthe was deze data alleen beschikbaar voor COROPgebied noord Drenthe: gemeenten Aa en Hunze, Assen, Midden-Drenthe, Tynaarlo 2 ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 15

KOOPSECTOR: KRAPTE EN VERKOOPTIJD De grafieken op deze pagina tonen de krapte en

KRAPTE- INDICATORGRONINGER DEEL RGA (GEMIDDELD)

verkooptijd op de woningmarkt.

Ook aan de noordoostzijde nu grote krapte De krapte in de gemeente Groningen is al jaren groot, van 3 woningen per zoekende in 2017 naar minder dan 2 in 2021. Noord-Drenthe en Westerkwartier volgen deze ontwikkeling al langer en kennen hetzelfde niveau van krapte sinds 2019-2020. Het Hogeland en Midden-

VERKOOPTIJD GRONINGER RGA GEMEENTEN + NOORD-DRENTHE* 250

14 12

200

10 150

Groningen laten inmiddels ook deze waarden zien: zij

komen van een beduidend ruimer aanbod. Ook de verkooptijd vertoont dit patroon.

100

4 50 2 0

2017

2018

2019

Groningen

Het Hogeland

Midden-Groningen

Westerkwartier

Noord-Drenthe ▲

2 ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN

2020

2021

2018

2019

2020

2021

Groningen Het Hogeland Midden-Groningen Westerkwartier Noord-Drenthe

Krapte-indicator en verkooptijd op basis van NVM-data. Voor Drenthe was deze data alleen beschikbaar voor COROP-gebied Noord Drenthe: gemeenten Aa en Hunze, Assen, Midden-Drenthe, Tynaarlo Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 16

KOOPSECTOR: WOZ-WAARDE EN ONTWIKKELING Noordoost steeg tot 2020 minder snel mee in waarde In het algemeen volgt de ontwikkeling van de WOZwaarde de langjarige vraag op de woningmarkt, maar

met een vertraging. -

We zien in 2020 hoge WOZ-waarden per vierkante meter in Groningen (m.u.v. Beijum-Lewenborg), en ten zuiden van Groningen: Eelde-Paterswolde, Zuidlaren, Haren. Ook in Harkstede, Zuidhorn en delen van Roden, en Leek zien we dit.

De waardeontwikkeling 2019-2020 aan de

zuidwestzijde was eveneens groter dan in noordoost. Hoogezand-Sappemeer en BeijumLewenborg maken echter een inhaalslag. De stroom naar oost RGA zien we niet terug in netto migratie: vanuit Midden-Groningen is er ook een doorverhuiseffect naar Oost-Groningen. -

Het is denkbaar dat waarden in 2022 dit ook gaan vertonen voor de noordelijke dorpen, maar dat is nog onzeker.

Waarde >1.075 1275 1500 1750 2000 >2500

▲ Waarde en waardeontwikkeling 2019-2020. Bron: BAG/WOZ Dataland, 2020 2 ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 17

KOOPSECTOR: KRAPTE PER WONINGTYPE zijn van overaanbod, maar meer van een meer

het afgelopen jaar (kwartaal 3 2020- kwartaal 3

grondgebonden woonoriëntatie, zoals we ook in

2021).*

het onderzoek van 2019 zagen. Dit neemt niet weg

dat ook daar ouderen zoeken naar compactere .

MiddenGroningen

woningvraag sinds 2019 wezenlijk is gewijzigd. Over de

woningen. Dat kan ook in grondgebonden vormen.

hele linie is er krapte, zoals we eerder al zagen. -

Het aanbod aan vrijstaande woningen is daarbinnen relatief ruim. Mogelijke verklaring: de

Het Hogeland

gewenste kwaliteit is steeds moeilijker bereikbaar.

De druk verschuift naar vooral rijwoningen en twee-onder-een kappers, omdat vrijstaande woningen te duur worden. In de gemeente Groningen is een tekort aan alle soorten woningen, terwijl in de rest van de RGA-

Westerkwartier

gemeenten voornamelijk behoefte is aan rijwoningen, hoekwoningen en twee-onder-een kappers. Dat appartementen minder gewild lijken in andere gemeente, zal doorgaans niet het gevolg

2 ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN

▲

Transacties, krapte-indicator en prijs per m2 per woningtype op basis van NVM-data. Voor Drenthe was deze data alleen beschikbaar voor COROP-gebied Noord Drenthe: gemeenten Aa en Hunze, Assen, Midden-Drenthe, Tynaarlo

NoordDrenthe

Er is geen reden om aan te nemen dat de kwalitatieve

Woningtype 2-onder-1-kap Appartement Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand Woningtype 2-onder-1-kap Appartement Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand Woningtype 2-onder-1-kap Appartement Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand Woningtype 2-onder-1-kap Appartement Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand Woningtype 2-onder-1-kap Appartement Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand

Groningen

In de tabel staan transactieprijzen per woningtype over

Transacties 284 1445 324 783 206 Transacties 112 25 33 49 174 Transacties 111 12 51 55 301 Transacties 202 24 66 79 289 Transacties 753 310 352 452 895

Krapte-indicator 1.06 1.01 0.99 0.89 2.17 Krapte-indicator 0.85 2.52 1.13 1.27 2.68 Krapte-indicator 1.94 2.00 1.32 1.12 2.74 Krapte-indicator 0.89 3.15 0.74 0.70 2.15 Krapte-indicator 0.89 1.97 1.02 0.79 2.28

Prijs per m2 3152 3146 2867 2921 3486 Prijs per m2 1882 2332 1793 1567 2186 Prijs per m2 2121 2518 1776 1782 2090 Prijs per m2 2322 2828 2149 2057 2630 Prijs per m2 2582 2695 2379 2153 2962

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 18

SOCIALE HUURSECTOR Een belangrijk signaal voor krapte op de huurmarkt is

de gemiddelde inschrijfduur voor een sociale huurwoning. Een combinatie van redenen leidt tot de

Voor wat betreft de programmeringen: het is

maar ook hier inmiddels bijna 4 jaar.

aannemelijk om in woonprogramma’s speciale

Van het Westerkwartier en Hogeland zijn geen

aandacht te geven aan voldoende sociale

schaarste van vandaag. Daaronder valt de

cijfers beschikbaar. Uit gesprekken met corporaties

huurwoningen.

aantrekkende woonvraag in het algemeen en de lange

weten we dat algemene vraagontwikkelingen ook

aanlooptijd die nodig is om de voorraad te verruimen.

in de sociale huursector merkbaar zijn. We

toevoeging in de sociale huur die iets onder het

Toegang tot koop en vrije huur is op steeds meer

schatten in dat Westerkwartier een positie inneemt

huidige aandeel ligt, zijn er redenen om dit op te

plekken lastig met een middeninkomen en mensen

tussen Noord-Drenthe en Midden-Groningen en dat

hogen. Behoud van aandeel is in de huidige markt

zullen noodgedwongen vaker in hun sociale

in Hogeland de huurmarkt relatief ontspannen is,

een denkbare plus.

huurwoningen blijven wonen. Accenten per gemeente:

maar niet meer zoals enkele jaren geleden.

Noordenveld en Tynaarlo scoren het slechtst als we de gemiddelde inschrijfduur voor een sociale huurwoning beschouwen. Het percentage sociale huurwoningen in deze gemeenten ligt laag

De inschrijfduur is het kortst in Midden-Groningen

▼ Gemiddelde inschrijfduur sociale huurwoning. Bron: app.nos.nl/op3/socialehuur GEMEENTENAAM

INSCHRIJFDUUR (JAREN)

Assen en Groningen hebben een groter aanbod

Groningen

4.9

sociale huurwoningen, zo rond het landelijk

Midden-Groningen

3.7

gemiddelde van 30% (Assen: 28%, Groningen,

Het Hogeland

Onbekend

Westerkwartier

Onbekend

Assen

5.3

Tynaarlo

6.7

Noordenveld

8.0

hoog. Vooral in Assen was lange tijd het idee dat de markt ontspannen was, maar dat is niet (meer) het geval.

2 ACTUELE MARKTONTWIKKELINGEN

De meeste gemeenten hebben een actuele

woonvisie, waarbij het in de huidige markt

(Noordenveld: 19%, Tynaarlo, 15%)

33%). Evengoed zijn ook de inschrijfjaren relatief

Waar we lange tijd ingezet hebben op een netto

aannemelijk is om meer op de bovenkant van gekozen bandbreedtes in te zetten.

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 19

WONINGBEHOEFTE

DE PROGNOSE UIT 2019 Het woningmarktonderzoek uit 2019 werkt met de uitgangspunten zoals rechts samengevat. De

Daarbij is de factor migratie tussen de regiogemeenten herverdeeld, op basis van het zoekgedrag en achterliggende motieven van recent verhuisden. Belangrijke aandachtspunten bij de verdeling zijn: -

Stad versnelt 

(huis, buiten) zoeken, biedt de grootste kansen, mits voor hen passend aanbod wordt gecreëerd. Als de stad versnelt, vertraagt de regio. -

190

-90

250

450

75 tot 250

145 tot 485

980 tot 1.550

270 tot 885

55 tot 170

340 tot 1.105

110 tot 385

145 tot 475

2.105

285

15.000

565

1.070

460

250

360

595

Midden 

2.555

370

13.000

730

1.350

775

150

625

480

755

Regio versnelt 

3.025

460

11.000

905

1.640

1.075

210

1.015

605

925

B Migratie 8.590 C Actueel tekort 4.210

Resultaat 2020-2029: 21.180 woningen (netto groei)

420

Ruimtelijk / kwalitatief maximum begrenst de groei

De stad Groningen moet inzetten op meer aanbod. Het binden van huishoudens die meer woonruimte

Zuidhorn

795 tot 1.715

Winsum

A Natuurlijke ontwikkeling: 8.380 Vorming en ontbinding van huishoudens (starters, “finishers”)

Tynaarlo

in 10 jaar, en ruim 14.000 woningen in 10 jaar daarna.

Ten Boer

Op regionaal niveau betreft het ruim 21.000 woningen

Noordenveld

210

Gevolgen van migratie (ruim 8.000).

MiddenGroningen*

1.310

4.000, de helft van de eigenlijke ruim 8.000); -

Leek

Inloop van een woningtekort in 20 jaar (ruim

Stap 2: Herverdeling regiovraag naar gemeenten

Haren

Stap 1: Regionale woningbehoefte

Groningen

Een natuurlijke ontwikkeling (ruim 8.000); Bedum

Assen

bouwstenen zijn:

400 +?

Andere gemeenten kregen het advies om terughoudend te programmeren wanneer zij qua plancapaciteit al boven het ‘midden-scenario’

2030-2039: 14.125 woningen (netto groei)

Verwachting: soortgelijke onderverdeling. Druk op stedelijke milieus in Groningen, zekere groei in zuidwest, minder zeker in noordoost.

zitten. 3 WONINGBEHOEFTE

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 21

PROGNOSE 2022-2030: DE TAART Drie bouwstenen: natuurlijk, migratie, tekort

mogen verwachten. Er zijn andere signalen nodig om

volgende pagina’s gepresenteerd worden. De

We heroverwegen de prognose voor de regio

te bepalen of er een hogere netto instroom had kunnen

belangrijkste conclusies:

Groningen-Assen. Daarin beginnen we met het

zijn bij meer aanbod.

heroverwegen van de totale behoefte, om vervolgens

Er is geen reden om de regionale

woningbehoefteprognose te herzien, vanuit

in te gaan op de onderverdeling naar gemeenten. De

3. Woningtekort

natuurlijke aanwas of migratietrends;

prognose uit 2019 bestaat uit drie hoofdbestanddelen,

Ook het woningtekort is een grote factor in de totale

te weten natuurlijke ontwikkeling, migratie en inloop

behoefteraming. In het onderzoek uit 2019 is er voor

projecteren we de inloop van het actuele tekort

van een actueel tekort.

gekozen om het actuele tekort in te lopen in een

op de periode 2022-2030 in plaats van spreiden

periode van 20 jaar. Dat is – zeker gelet op de actuele

tot 2040.

Gelet op de actuele druk op de woningmarkt

1. Natuurlijke ontwikkeling

ontwikkelingen – lang te noemen.

Hierdoor gaat de opgave per jaar met circa 30%

Natuurlijke ontwikkeling is hierin de meest stabiele

We stellen voor om te streven naar inloop van dit

omhoog tot 2030. De opgave na 2030 komt navenant

factor: deze komt voort uit de actuele demografische

tekort in de periode tot 2030. Dat sluit ook beter

lager uit door deze insteek.

samenstelling van het gebied. We zien geen aanleiding

aan op landelijke ambities. Dit betekent dat de

om deze cijfers te herzien op dit moment.

‘taart’ in de periode tot 2030 groter wordt, en in de tien jaar daarna kleiner. Daarbij actualiseerden we

2. Migratie

de tekortcijfers. Deze komen uit op een actueel

Dit is een sterk sturende en schommelende factor. Om

tekort van regionaal 8.500 woningen.

die reden brachten we de migratie actueel in beeld in het vorige hoofdstuk. De conclusie in het kort is:

Een plus van 30% tot 2030

actuele migratiestromen bieden geen aanleiding om

Het samenvattende tabelletje hierna vormt input voor

wezenlijk andere uitkomsten uit het prognosemodel te

een herzien woningbehoefteschema zoals op de

3 WONINGBEHOEFTE

Cijfers 2019 2020-2030

Cijfers 2022 2022-2030

A Natuurlijk: 8.380 (838/jr)

A Natuurlijk: 6.705 (838/jr)

B Migratie 8.590 (859/jr) C Actueel tekort 4.210 (421/jr)

B Migratie 6.870 (859/jr) C Actueel tekort 8.500 (1.063/jr)

Totaal 21.180 (2.118/jr)

Totaal 22.075 (2.760/jr)

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 22

PROGNOSE 2022-2030: DE TAART Scenario’s op regioniveau en omgang daarmee

willen werken met het scenario ‘hoog’. Immers: de

Overweging: prijs en tekort 1 op 1 verbonden?

In het onderzoek van 2019 hanteerden we één

druk op de markt is groot en er zijn signalen van

Een veel genoemd verband is dat de sterk stijgende

woningaantal voor de regio als geheel, met daarbinnen

nieuwe stromen richting de regio vanuit andere

prijzen op de woningmarkt het resultaat zijn van het

verschil in onderlinge verdeling tussen gemeenten. Dat

gebieden. Toch plaatsen we kanttekeningen bij een

tekort. Bij schaars aanbod is het gebruikelijk dat de

doen we nu iets anders:

insteek waarin alle gemeenten zouden inzetten op

prijs reageert. Belangrijk is ook te herkennen dat de

Uit het onderzoek van 2019 werd duidelijk dat de

scenario hoog:

toegang tot geld toenam. Door de lage rentestand, de

vraag naar woningen in de stad Groningen nog

Het is niet gezegd dat de behoefte nóg groter

leenbereidheid van banken, financiële hulpbronnen

steeds groot is. Weliswaar is er ook een vraag naar

is geworden, wel dat het tekort nog niet is

(jubeltonnen, leenvormen, kortingen), blijvende

meer woningen buiten de stad, maar passende

ingelopen. Zie ook het tekstkader hiernaast;

schaarste en de bereidheid om grote verplichtingen aan

We kijken vooruit en we leerden hoe onzeker

te gaan, is een doorgaande stijging verklaarbaar.

stadse woonmilieus met een aandeel

grondgebonden woningen een goede prijs-kwaliteit

ontwikkelingen zijn op de woningmarkt. Inzet

verhouding nemen

van de vraag naar

op ‘allen hoog’ leidt tot risico’s. Een risico is

Deze prijsstijging betekent niet automatisch dat het

wonen in de omliggende kernen weg. Dat geldt

dat een gemeente door overprogrammering

tekort ook navenant

onverminderd.

alleen de ‘gemakkelijke’ locaties weet te

nog steeds is. ABF Research bracht in 2021 in beeld

Tegelijk is de regio geen eiland. Bovendien is de

realiseren, terwijl de moeilijke, soms

dat landelijk en ook regionaal juist de eerstkomende

vraag hoog en heeft de regio structurele

beeldbepalende lastige plekken blijven liggen.

jaren er voldoende ‘harde’ plannen zijn om stapsgewijs

eigenschappen die een aanzuigende werking

Of: dat investeringen achteraf weggegooid

toe te werken naar een ‘gezonde schaarste’ van ca. 2%

hebben. Dat is wellicht niet helemaal overtuigend

geld zijn. Een risico is er ook voor gemeenten

tekort op de woningmarkt. Wel zien we in Groningen

zichtbaar in de migratietrends, maar een

buiten de regio, die extra concurrentie ervaren.

dat juist op de middellange termijn (5-10 jaar) er

voortdurend gebrek aan aanbod is daarbij een

In de basis is dit vraagvolgend: mensen zijn

onvoldoende harde plannen zijn, en dat er nog ruime

aannemelijke verklaring.

vrij om hun woonplek te kiezen. Het kan wel

keuze is uit zachte plannen.

Het is nu verleidelijk om in alle gemeenten te

tot discussie leiden.

3 WONINGBEHOEFTE

, maar vooral dat het er

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 23

PROGNOSE 2022-2030: DE TAARTPUNTEN De extra tekortinloop verdeeld Voor een verdeling naar gemeenten maken we gebruik

Assen

van marktsignalen. De basis is gelijk aan 2019: de

verdeling in woningaantallen die we destijds hebben bepaald, op basis van de uitgebreide enquête onder verhuisden. Die kennis is uniek en gaat diep in op de oriëntatie en motieven van huishoudens om een plek te kiezen. Wel ‘schalen’ we deze naar de periode 2022-

Migratie ontwikkeling Stabiel positief

Waarde ontwikkeling per m2

6,7

Groningen Haren,Ten Boer

MiddenGroningen*

Noordenveld

Tynaarlo

Hogeland (RGA-deel)

Westerkwartier (RGA-deel)

Stabiel positief

Blijft achter

Stabiel positief

Pas recent: positief

Positief

8,8

8,2

6,4

5,2

4,0

4,8

Blijft achter

Hoog, vlakt licht af

Blijft achter

Gemiddeld, recent extra stijging

2030, acht jaren in plaats van tien.

Transactieprijs ontwikkeling per m2

De extra tekortinloop (2.760/jr) herverdelen we. Er

Krapte indicator ontwikkeling

Stabiel laag

Recent sterke daling

Stabiel laag

Recent sterke daling

Stabiel laag

Verkooptijd ontwikkeling

Stabiele daling

Stabiel laag

Recent sterke daling

Stabiele daling

Recent sterke daling

Stabiele daling

bestaat geen precieze methode. Herverdelen doen we met indicatoren over krapte, actueel tekort, prijsontwikkelingen, etc. Geel betekent: een relatief

Hoog, vlakt licht Continu af hoog (koploper)

achterblijvende waarde. Grijs: geen aanleiding tot minder of meer toedeling. Groen: extra druk, in twee gradaties. Daar waar de druk pas heel recent oploopt, zijn we voorzichtig: bij algehele ontspanning zal hier vermoedelijk ook als eerste de marktdruk afnemen.

3 WONINGBEHOEFTE

▲

Waardeontwikkeling 2019-2020. Bron: BAG/WOZ Dataland, 2020. Transactieprijs, krapte-indicator en verkooptijd op basis van NVM-data. Voor Drenthe was deze data alleen beschikbaar voor COROP-gebied Noord Drenthe: gemeenten Aa en Hunze, Assen, Midden-Drenthe, Tynaarlo. Als benchmark voor de WOZ- waarde is het landelijk gemiddelde genomen. Als benchmark voor de NVM-data is de ontwikkeling van deze indicator ten opzichte van de rest van Noord-Nederland over de gehele periode 2017-2021 gekozen.

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 24

PROGNOSE 2022-2030: DE TAARTPUNTEN De gemeente Assen vertoont een stabiel beeld. De

transactieprijzen vlakt enigszins af vanaf 2020. Er zijn

niet “vast”: er is doorstroom naar Oost-Groningen.

krapte indicator is stabiel laag, de transactieprijzen

sterke overeenkomsten met Noordenveld.

Waarschijnlijk komt dit door een (te) laag aantal

liggen gemiddeld aan de hoge kant voor Noord-

opleveringen in de voorgaande jaren.

Nederland. Assen heeft geen hele sterke uitwisseling

Westerkwartier is duidelijk in trek, en vertoont al wat

van migratiestromen met naastgelegen gemeenten. Dit

langere tijd een lage krapte- indicator. De verkooptijd

maakt dat een groot extra programma in Assen niet

is kort, en de transactieprijs per m2 nadert het niveau

automatisch elders tekorten oplost.

van Noordenveld en Tynaarlo. De migratiekaart toont aan dat speciaal jonge gezinnen / kopers van een

Groningen blijft sterk in trek, en staat onder druk. Zo

gezinswoning een sterke voorkeur hebben voor

zien we sterke krapte, voor elk soort woonproduct. De

Westerkwartier.

verwachting is dat deze trend blijft doorzetten. Voor Groningen blijft dan ook de boodschap: doe wat je kan.

Het Hogeland vertoont een wisselend beeld. We zien een beperkt positief migratiesaldo van jonge gezinnen

De gemeente Noordenveld vertoont een stabiel beeld.

vanuit Groningen naar Het Hogeland. Het gebied

De krapte indicator is stabiel laag, de transactieprijzen

vertoont pas recent krapte op de markt. De actuele

liggen gemiddeld aan de hoge kant voor Noord-

marktdruk is ook daar nu zichtbaar maar er zijn minder

Nederland. Het heeft een sterke samenhang met de

zekerheden voor de langere termijn.

naastgelegen RGA-gemeenten. De stijging in transactieprijzen vlakt enigszins af vanaf 2020.

Midden-Groningen vertoont een zelfde beeld. De actuele marktdruk is ook daar nu zichtbaar maar er zijn

Ook buurgemeente Tynaarlo geeft ditzelfde stabiele

ook hier minder zekerheden voor de langere termijn. In

beeld, en vertoont ook sterke samenhang tot

de migratiestromen vanuit de stad zien we dat de

naastgelegen RGA-gemeenten. De stijging in

gemeente in trek is, maar het houdt de migratiestroom

3 WONINGBEHOEFTE

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 25

PROGNOSE 2022-2030: DE TAARTPUNTEN Vertaling naar gemeenten

Dit overzicht toont uitkomsten per gemeente, en

Jaarlijkse behoefte per gemeente

vergelijkt dit met het vorige onderzoek. Zie de bijlage

voor achterliggend demografische factoren. Op de

Assen

Groningen Incl Haren, Ten Boer

Midden-Groningen (incl. Menterwolde)

Noordenveld

Tynaarlo

Hogeland Bedum, Winsum

Westerkwartier Leek, Zuidhorn

Westerkwartier Marum, Grootegast

Het Hogeland De Marne, Eemsmond

pagina hierna staat een advies over omgang met

Stad versnelt 

210

1.550

105

115

Midden 

255

1.355

135

150

Regio versnelt 

305

1.155

165

110

100

105

185

deze aantallen. Prognose 2019 PER JAAR

Prognose 2022-2030

Wordt

PER JAAR

3 WONINGBEHOEFTE

Laag 

265

1.620

125

170

Midden 

310

1.825

155

100

200

Hoog 

355

2.015

185

130

120

115

235

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 26

PROGNOSE 2022-2030: DE TAARTPUNTEN Advies over de omgang met deze aantallen

De aantallen zoals getoond in dit onderzoek zijn op te

Onderstaande figuur illustreert hoe gemeenten hun

Welke behoefte precies geldt per gemeente, en welke

vatten als houvast voor het maken van programma’s

eigen positie en risicoprofiel kunnen schatten n daar

plannen daar precies voor nodig zijn, laat zich niet tot

voor woningbouw per gemeente. Het is aan

in hun programmering naar kunnen handelen. Hoe

in detail voorspellen. Uit gesprekken met de

gemeenten zelf om daarin een afweging te maken,

hoger de inzet, hoe hoger risico’s worden en hoe

gemeenten blijkt behoefte om voldoende speelruimte

waarbij de indicaties in dit onderzoek een hulpmiddel

relevanter het principe van adaptief programmeren.

te houden om zo mee te kunnen bewegen met de

zijn.

woonvraag. Zie ook de paragraaf over adaptief programmeren in hoofdstuk 5 (conclusies). Landelijk wordt een marge van ca. 30%

overprogrammering aangehouden als middel om risico op planuitval en vertraging te ondervangen. Dat kunnen gemeenten optellen bij de woningbehoefte ramingen. Hoeveel overcapaciteit nuttig is, hangt mede af van aard en status van aanwezige plannen. Voor de ene gemeente levert het inzetten van meer planruimte een ander risico op dan voor de andere. Daar is de herverdeling van de tekortinloop ook op geënt.

Scenario laag

Voor de gemeenten aan de noordoostkant: blijf voorzichtig, maar programmeer wel voldoende om te kunnen leveren voor ‘midden’. Dit geldt ook voor de niet-RGA-gebieden. Voor Ten Boer geldt hetzelfde als voor de noordoostelijke gemeenten.

Scenario midden Voor de gemeenten aan de zuidwestkant: ‘midden’ is relatief veilig. Dit geldt ook voor de niet-RGA-gebieden. Het risico bij inzet op ‘hoog’ is beperkt, vooral in RGA-gebied, maar wel aanwezig en kan andere gebieden beconcurreren.

Scenario hoog Voor de stad Groningen inclusief Haren is onverminderd relevant: doe wat je kunt, bewaak de prijs-ruimteverhouding en het aandeel grondgebonden daarbij.

Assen

Groningen

Midden-

Noorden

Groningen

-veld

265

1.620

125

310

1.825

155

100

355

2.015

185

130

Tynaarlo

Hogeland RGA

Niet-RGA

Westerkwartier RGA

Niet-RGA

170

200

120

115

235

Alle cijfers: exclusief 30% overprogrammeren. Ter illustratie: bij keuze voor 365 woningen per jaar is er reden voor 460 woningen aan programma 3 WONINGBEHOEFTE

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 27

VERGELIJK MET OPLEVERING EN PLANNEN

Bruto plannen per jaar

VRAAGVOLGENDE PROGNOSE EN PLANNEN Woningbehoefte is één ding, daadwerkelijk behoefte bedienen een tweede. We hebben het over de periode 2022-2030: in termen van planontwikkeling een relatief Assen

Groningen Incl vm. Haren, Ten Boer

MiddenGroningen (incl. vm. Menterwolde)

Noordenveld

Tynaarlo

RGA deel Hogeland (vm. Bedum, Winsum)

Westerkwartier (vm. Leek, Zuidhorn)

Westerkwartier (vm. Marum, Grootegast)

Het Hogeland De Marne, Eemsmond

korte termijn. Gemeenten met nu substantieel te

Laag

2.370

265

1.620

125

170

Midden

2.760

310

1.825

155

100

200

Hoog

3.155

355

2.015

185

130

120

115

235

Plannen per jaar

Ca. 2790

340

1885

110

115

135

145

Laag

15% marge

30% marge 15% marge 15% tekort 65% marge 200% marge 20% tekort

15% tekort

0% marge

150% marge

Midden

0% marge

10% marge

5% marge

30% tekort 15% marge 70% marge

35% tekort

30% tekort

5% tekort

Hoog 

10% tekort

5% tekort

40% tekort

50% tekort

40% tekort

20% tekort

weinig passende ontwikkelmogelijkheden, zullen de latente behoefte moeilijk kunnen bedienen. In de praktijk zien we dat daardoor verhuisbewegingen

Netto plannen per jaar

Bruto plannen per jaar

Het onderzoek uit 2019 liet zien welke gemeenten mensen in hun zoektocht meenamen. Op basis daarvan weten we dat ‘buurgemeenten’ eerder in beeld zijn als alternatief dan gemeenten op een heel andere plek in

de regio.

Prognose 2022 2022-2030 PER JAAR

ontstaan richting andere gemeenten.

hebben daadwerkelijk voldoende planruimte om (ruim) in de vraag te voorzien, bij welke is op voorhand al een tekort zichtbaar? In principe zijn de netto plannen per jaar voor de verschillende gemeenten weergegeven in

het schema. Waar deze cijfers niet beschikbaar waren, zijn de bruto cijfers weergegeven. Voor de gemeentes waar alleen bruto cijfers beschikbaar zijn, is de onzekerheid groter. 4 VERGELIJK MET OPLEVERING EN PLANNEN

Match 2022-2030 PER JAAR

Met die bril bekeken we de RGA gemeenten: welke

15% tekort 15% marge

65% marge 65% marge

▲ Plannen op basis van de planlijsten zoals aangeleverd door de RGA, gemiddeld per jaar voor de periode 2022 tot en met 2029. Voor de gemeenten waar geen netto cijfers beschikbaar waren, zijn de bruto cijfers weergegeven (in grijs kader) . Het betreft hier wel gemeenten met een traditioneel lage herstructurering – sloopaantallen zijn hier doorgaans laag. Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 29

VRAAGVOLGENDE PROGNOSE EN ANDERE PROGNOSES De tabel hieronder vergelijkt diverse prognoses zoals

de wijze waarop woonvoorkeuren een plek krijgen

opgenomen in onderzoeken, woonvisies en

in de prognose.

databronnen met de actuele prognose. Constateringen:

De RGA prognose gaat op regionale schaal uit van

Overal zien we een oplopende bandbreedte;

de provinciale IPB modellen die op dezelfde leest

Primos voorspelt in het algemeen beduidend lagere

zijn geschoeid als Primos voor wat betreft

aantallen , m.u.v. Tynaarlo. Deze prognose

natuurlijke ontwikkeling, op langjarige trends voor

voorspelt na 2030 lichte krimp in de stad

wat betreft migratiestromen naar/vanuit de regio

Groningen…

en tekorten conform Primos. De vertaling binnen

Verschillen in prognose ontstaan vanuit

de gemeente leunt op het uitgebreide veldwerk uit

methodische insteek: wel of niet meerekenen van

2019.

concrete bouwplannen, de wijze waarop migratietrends worden vertaald naar de toekomst,

Per jaar, horizon 2030

Eerder onderzoek (2018+)

Woonvisie

Assen

250-300

Companen, 2020

250-300

Groningen

1000-1500

Companen, 2018

Midden-Groningen*

10-30-60

Rigo, 2018

Noordenveld

Tynaarlo

75-80

Het Hogeland

80-110

Westerkwartier

170-245

Companen, 2018

4 VERGELIJK MET OPLEVERING EN PLANNEN

RGA (laag, midden, hoog)

Primos

RGA (laag-midden-hoog)

2021

210-255-305

2019

200

2022

265-310-355

2022

1000-1500

2020

1155-1355-1550 2019

850

2022

1620-1825-2015

2022

80-110

2019

105-135-165

2019

2022

125-155-185

2022

45-75-110

2019

2022

70-100-130

2022

25-65-100

2019

2022

45-80-120

2022

2020

65-85-105

2019

2022

75-95-115

2022

2020

115-150-185

2019

100

2022

170-200-235

2022

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 30

OPLEVERINGEN 2020 EN 2021 Om te analyseren of de opleveringen op het niveau liggen van wat er benodigd is, vergelijken we de netto

Assen

Groningen Incl Haren, Ten Boer

MiddenGroningen (incl. vm. Menterwolde

Noordenveld

Tynaarlo

Westerkwartier (vm. Leek, Zuidhorn)

Hogeland (vm. Bedum, Winsum)

Het Hogeland (De Marne, Eemsmond)

Westerkwartier (vm. Marum, Grootegast)

Prognose 22 2022-2030 PER JAAR

Laag 

2.370

265

1.620

125

170

Midden 

2.760

310

1.825

155

100

200

Hoog 

3.155

355

2.015

185

130

120

235

115

Opleveringen 2020

Saldo voorraad woningen 2020

3.165

385

2.365

-15

190

105

Opleveringen 2021*

opleveringen van 2020 en 2021 met de nieuwe

Saldo voorraad woningen 2021*

3.180

140

2.455

155

185

prognose. Waar deze data niet vanuit de gemeente beschikbaar was, is CBS gebruikt. In 2020 zagen we een voldoende aantal opleveringen, in lijn met de bovenkant van het nieuwe schema. Wat vooral opvalt is dat de gemeente Groningen goed kan voldoen aan het nieuwe behoefteschema. Vooral Midden-Groningen en Noordenveld hebben moeite om voldoende woningen te leveren. Tynaarlo, Assen, Westerkwartier en Het Hogeland leverden binnen de

nieuwe bandbreedte. Het aantal opleveringen voor 2021 ligt ook aan de bovenkant van het nieuwe schema. We zien een dip in de opleveringen voor Assen, terwijl in 2021 MiddenGroningen en Noordenveld een opleving vertonen. Tynaarlo, Het Hogeland en Westerkwartier leverden

ook binnen de bandbreedte. ▲

Op basis van eigen aanlevering gemeenten en anders op basis van CBS voorraad woningen per gemeente 2020 en 2021. *CBS cijfers 2021 zijn voorlopige cijfers. Afgerond op 5-tallen. 4 VERGELIJK MET OPLEVERING EN PLANNEN

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 31

OPLEVERINGEN VERSUS PROGNOSE Op de pagina hierna staan figuren per gemeente met

gemeente netto plannen rond het midden scenario. In

daarin een korte terugblik (vorige prognose en

de afgelopen twee jaar heeft de gemeente laten zien

Tynaarlo toont tot ca 2026 voldoende plancapaciteit,

opleveringen) en een vooruitblik (bijgestelde prognose

ook netto boven het hoogste scenario te kunnen

wat ze eventueel kan ‘uitsmeren’ over de periode tot

en planning woningbouw).

leveren.

2030. Ook voor Tynaarlo is de geplande sloop niet in beeld. De gemeente heeft in de afgelopen 5 jaar laten

Regionaal: de bekende boeggolf. De ogenschijnlijke

Noordenveld laat een beeld zien gelijkwaardig aan de

zien gemiddeld zo’n 110 woningen netto per jaar op te

overmaat in programma in Assen, Groningen, Tynaarlo

andere gemeenten. De kleine piek rond 2023 en 2024

kunnen leveren.

en Noordenveld zou een deel van het tekort elders

kan wat worden uitgesmeerd over een aantal jaren

kunnen bedienen. Daarbij leert de ervaring dat de

erna. De bruto prognose voor Noordenveld ligt rond

Het Hogeland levert naar verwachting met een

aantallen bij een boeggolf zelden op tijd gehaald

het midden scenario. De geplande sloop is niet in beeld

gemiddelde van 60 woningen per jaar niet voldoende

worden. Op termijn is er juist overal te weinig concrete

voor Noordenveld, waardoor het onzeker is of dit

om aan het laagste scenario te voldoen. Het bedienen

planruimte om de vraag te bedienen. Een deel van de

midden scenario ook zal worden gehaald. Over de

van de eigen vraag komt hiermee mogelijk in het

boeggolf komt dan aan, maar het is vaak niet

afgelopen 5 jaar zijn er netto gemiddeld 60 woningen

geding. Het is voor het Hogeland vooral van belang

voldoende. Na 2026 geldt het vrijwel overal, eerder al

per jaar gerealiseerd in deze gemeente. Dat is onder

wat verder vooruit te kijken.

in Westerkwartier, Midden-Groningen, nu al in

het laagste scenario.

Hogeland.

Westerkwartier laat een duidelijk tekort zien in de Midden-Groningen komt gemiddeld qua netto plannen

plancapaciteit. Alleen de bruto plancapaciteit is in

Assen laat zien dat ze ook netto voldoende plannen

uit onder het laagste scenario. Terugkijkend op de

beeld, en deze ligt onder het laagste scenario. Dit

heeft tot grofweg 2028. Assen heeft in het verleden

afgelopen 5 jaar zien we dat de gemeente gemiddeld

terwijl over de afgelopen 5 jaar de gemeente rond het

ook laten zien de aantallen uit het nieuwe

zo’n 80 woningen netto per jaar leverde. Ook dit is

nieuw beoogde aantal opleveringen volgens het

vraagvolgende scenario te kunnen leveren.

onder het laagste scenario. In 2021 leverde de

midden scenario (netto ca. 200 woningen) kon leveren.

gemeente wel voldoende. De gemeente heeft geen

Het is hier dus wel mogelijk. Advies aan de gemeente

Groningen heeft over de periode 2022-2030 een netto

plannen meer vanaf 2028. Het is voor deze gemeente

is dan ook het uitbreiden van de plancapaciteit.

prognose van zo’n 1885 woningen. Hiermee heeft de

van belang wat verder vooruit te gaan plannen.

4 VERGELIJK MET OPLEVERING EN PLANNEN

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 32

Behoefte laag

Behoefte hoog

OPLEVERINGEN VERSUS PROGNOSE Assen

Groningen

netto opleveringen en bruto planning netto opleveringen en netto planning

Midden-Groningen

Noordenveld

800

4000

700

3500

600

3000

500

2500

250

400

2000

200

150

300

1500

150

100

200

1000

100

500

0 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Tynaarlo

300

350

250

300

20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Het Hogeland

300

200

50 0 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

250

200

150

100

20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 4 VERGELIJK MET OPLEVERING EN PLANNEN

◄ Opleveringen volgens data zoals aangeleverd door de RGA gemeenten. Netto opleveringen volgens de cijfers van de RGA-gemeenten of CBS.

250 200

In dit overzicht is nog niet de capaciteit van de zoeklocaties opgenomen. Deze zoeklocaties zullen voor meer plannen in de toekomst zorgen dan hier weergegeven.

150

Veel gemeenten laten een zogenaamde zien, met een piek zo rond 2024. Het is gangbaar dat sommige van deze plannen niet doorgaan, of later worden opgeleverd. In de praktijk wordt deze piek zo vaak “uitgesmeerd”.

100 50

20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Westerkwartier

300

250

400

KANSEN EN RISICO’S PER GEMEENTE Op deze pagina worden de kansen en risico’s per

wist Groningen tot ca. 2450 woningen per jaar

gemeente kwetsbaarheid vertoont. Opschaling is

gemeente aangeduid wat betreft het toevoegen van

netto te realiseren. De stad werkt met kracht aan

wel nodig om aan de eigen vraag te voldoen.

extra programma. De kwalitatieve samenstelling van de

grote ontwikkellocaties. Voor Groningen is het

plannen laten we hier buiten beschouwing.

vooral de uitdaging is in om in de kwalitatieve

Assen heeft getalsmatig voldoende plannen om ook

en stabiele positie zien en kunnen het zich

verdichting is niet vraagvolgend.

veroorloven om zonder veel risico iets ‘extra’ te

in een hoog scenario woningen te kunnen bieden. Assen is minder sterk verweven met de regio dan

doen. Tynaarlo heeft daar ook de planruimte voor. Midden-Groningen heeft netto plannen net onder

Gelet op het overall tekort aan plannen kan

sommige andere gemeenten, maar heeft wel een

het laagste scenario. De realisatie in de afgelopen

Noordenveld overwegen om extra plancapaciteit

sterke positie. Dit houdt ook in dat wanneer

jaren liep achter. De toestroom uit de stad en

voor te bereiden, met enkele kleinere of één

Groningen meer bouwt, dit niet direct veel effect

doorstroom naar Oost-Groningen hangt hier mee

grotere locatie (ca. 200 woningen netto). De beste

op de vraag in Assen heeft. Hiermee kan Assen

samen. Een verandering van de marktsituatie kan

kansen liggen in kernen nabij de stad.

zonder veel risico’s kiezen voor het hoge scenario.

de vraag echter wel sterk doen veranderen. Voor

Inbreiden en uitbreiden vullen elkaar in deze

Midden-Groningen is het van belang om risico’s te

scenario’s meer aan dan dat het een kansen

beperken bij het bedienen van regionale vraag.

wegneemt voor het ander.

Westerkwartier heeft in alle scenario’s een tekort aan plannen. Bovenop de huidige ca. 150 bruto per jaar is een plus van minstens 50 met een correctie

Tynaarlo en Noordenveld laten beide een stevige

woonvraag te voorzien is: onbeperkte verdere

Het Hogeland heeft een (groot) tekort aan

voor sloop nodig om te voldoen aan het midden

Groningen had al als opgave om te werken aan

plannen. Het gaat om enkele honderden woningen

scenario. Hiervoor zijn vermoedelijk ook grotere

meer locaties met vooral een stedelijk karakter (in

bij Bedum en Winsum. Hier is pas recent de omslag

locaties nodig. Westerkwartier heeft een sterke

allerlei varianten). Die opgave wordt alleen maar

in gang gezet van beperkte toevoeging naar

positie binnen de RGA, en heeft een grote

groter wanneer de regio het tekort voor 2030 wil

opschaling. De gemeente heeft potentiële locaties

aantrekkingskracht op vooral gezinnen. Hiermee

inlopen. De huidige ca. 15.000 aan netto plannen is

in zowel Bedum al Winsum waar versnelling

kan Westerkwartier het zich ook goed veroorloven

in principe voldoende. De afgelopen twee jaren

denkbaar is. Ook voor Het Hogeland geldt dat de

om iets extra’s te doen.

4 VERGELIJK MET OPLEVERING EN PLANNEN

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 34

STIP OP DE HORIZON: DOORKIJK 2030-2040 Regiobeeld

bereikbaarheid, variatie in woonmilieus, etc. De

een overschatting: bij een blijvend sterke aantrekkende

Verder vooruitkijken is omgeven met groeiende

kans dat vrijkomende woningen door sterfte

werking op andere gebieden, plus het wegwerken van

onzekerheden. Afgaand op de huidige demografische

worden ingevuld door migratie uit meer perifere

restanten van tekorten in de eerste jaren na 2030, is

prognose, mag de regio nog rekenen op ongeveer

regio’s is reëel. Vooral in die gebieden buiten de

20.000 woningen een reële bovenkant.

10.000 extra woningen in de periode 2030-2039.

RGA is er een verhoogde kans op overschotten, en incidenteel in de RGA (zie hierna);

Deels is dit verklaarbaar: in alle gemeenten behalve in

Nederland trekt ook vanuit het buitenland mensen

Groningen is een negatieve natuurlijke

aan. Dat leidt vooralsnog vooral tot druk in de

bevolkingsontwikkeling te verwachten, als gevolg van

Randstad. De mate waarin de Randstad in de

oplopende sterfte onder de zogenaamde

behoefte voorziet, is bepalend voor de mate

babyboomgeneratie. De toename van het aantal

waarin in andere regio’s overdruk opgevangen

eenpersoonshuishoudens compenseert dit deels – dat is meegerekend binnen de voorspelde 10.000.

wordt. Dat is een zeer onzekere factor. 4.

Hoe de woningmarkt zich in het algemeen ontwikkelt, is vooral van invloed op de momenten

Er zijn ook belangrijke kanttekeningen te maken, die

waarop de woonvraag hoger of lager is. De

het aannemelijk maken dat er meer woningen nodig

huidige situatie is mede het gevolg van

zijn:

beleidskeuzes uit de jaren ‘10. Schommelingen na

Het actuele grote woningtekort moet dan wel

2030 zijn niet precies voorspelbaar nu.

daadwerkelijk zijn ingelopen; 2.

In de voorspelling zit de migratietrend verscholen

Concluderend schatten we de 10.000 voor 2030-2039

waarin wordt teruggeblikt naar het midden van de

in als een ondergrens. Dit is vooral gebaseerd op de

jaren ’10. Deze regio heeft goede papieren gelet

sterke positie van de RGA in het noorden. De huidige

op werk, voorzieningen, landschap,

bandbreedte doortrekken is naar verwachting dan weer

4 VERGELIJK MET OPLEVERING EN PLANNEN

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 35

STIP OP DE HORIZON: DOORKIJK 2030-2040 Verdeling binnen de regio

Lokale, incidentele kansen op overschotten

De regiocirkel zoals in de figuur weergegeven zal naar

Overal komen steeds meer grondgebonden woningen

verwachting ook na 2030 realiteitswaarde hebben.

vrij, wat het gemakkelijker maakt om met de

De stad Groningen blijft naar verwachting voor

bestaande voorraad in die behoefte te voorzien. Dat

velen het startpunt voor hun woon-zoektocht, zoals

versnelt indien ‘babyboomers’ meer verleid worden om

dat al decennia het geval is;

te verhuizen naar andere woningen. Dit groeiende

Stedelijk gebied in brede zin blijft naar verwachting

aanbod vraagt om nieuwe instroom. Op de meeste

ook voor buitenlandse migratie het meest logisch

plekken zal dit geen probleem vormen. Vooral het

instroompunt;

slechtste vastgoed, woningen op ongewilde plekken en

Nabijheid tot de stad, goede bereikbaarheid met

types waarvan (te) groot aanbod is, worden kwetsbaar.

overig Nederland en landschappelijke kwaliteiten

die breed worden gewaardeerd, maken dat de

Ook bij latente overschotten vertrekken huiseigenaren

zuidwestkant van de regio ook op langere termijn

slechts wanneer er een nieuwe eigenaar gevonden is.

een gunstiger marktperspectief hebben dan de

Bij overaanbod zal dit eerder leiden tot stagnatie (niet

noordoostkant;

verkopen dus blijven wonen). Bovendien leidt

Grote ingrepen, zoals stevige vernieuwing in

ontspanning door ruim aanbod tot een langzaam

Hoogezand, of aanleg van de Lelylijn, kunnen

groeiend verschil in prijs, waarbij er een nieuwe balans

daarbinnen structureel positieve invloed hebben.

ontstaat en de meeste woningen alsnog een nieuwe bewoner vinden. We verwachten binnen de regio Groningen-Assen dat overschotten eerder als incident dan als structureel

 De manier waarop huishoudens zich volgens het regionale onderzoek uit 2017en 2019 oriënteerden op de woningmarkt in de regio Groningen-Assen. Bron: KAW (2017, 2019).

probleem zullen voorkomen. 4 VERGELIJK MET OPLEVERING EN PLANNEN

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 36

CONCLUSIES VOOR BELEID EN PROGRAMMERING

VIJF INHOUDELIJKE CONCLUSIES 1.

Er is reden om met 30% hogere vraag te

Noordoost: zorg dat je eigen vraag bedient.

Zorg voor ontwikkelbare, concrete plannen.

Hoewel we geen grote ‘plussen’ toerekenen aan

De verstedelijkingsstrategie liet zien dat er

in te lopen. Het is denkbaar dat bij versnelling in

noordoost is er een opgave. Voor het bedienen

genoeg

de bouw ook de totale toestroom oploopt. Dat is

van lokale behoefte is er te weinig aanbod.

locaties inrekenen. In deze studie constateren we

nu niet te zien, mede door achterblijvende

Wanneer Midden-Groningen bovendien met

dat er te weinig

realisatie ten opzichte van de behoefteprognose.

succes haar entrees en linten vernieuwt, zoals

grootste uitdaging is niet om per gemeente

Daar bovenop past nog een overprogrammering

ook benoemd in de woonvisie, ontstaan er extra

hogere bandbreedtes in woningbehoefte met

(bijvoorbeeld de 130% die landelijk wordt

kansen.

elkaar af te spreken, maar om te zorgen dat

aangehouden).

plannen zijn. De

Kwalitatief geen reden voor andere keuzes.

Vooral de zuidwestflank versnellen. Aan de

We verwachten dat de

noordoostzijde (Hogeland, Midden-Groningen) is

woonmilieus niet wezenlijk anders is dan enkele

meer voorzichtigheid op zijn plaats. De sterke

jaren geleden. Wel staat de betaalbaarheid onder

vraag van nu is pas recent ontstaan. Wanneer

druk waardoor de druk op de lagere- en

‘zuidwest en stad’ versnellen, kan dat tot

middensegmenten oploopt, zowel sociale huur als

vraagdemping in noordoost leiden.

betaalbare koop (vaker rij en tweekapper dan vrijstaand). Dat is niet de

4 VERGELIJK MET OPLEVERING EN PLANNEN

is, zeker als we ook potentiële

plannen werkelijk tot ontwikkeling komen. 4.

werken tot 2030. Dit om het bestaande tekort

aan producten /

maar de realiteit.

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 38

HANDREIKINGEN VOOR BELEID EN AFSTEMMING 1.

Wendbaar blijven. Terugblikkend kennen we

problemen ontstaan, is laat. Er bestaan

jaren met plan-versnellers, maar ook met pijnlijke

werkende voorbeelden in de regio;

zo dat het ook de ruimtelijke kwaliteit en

deprogrammering. De woningmarkt kent pieken

plannen. Ontwikkel

Voldoende overmaat in de programmering

samenhang in de regio versterkt. Niet alle locaties

aanhouden, duidelijk zijn over de risico’s

scoren daar even goed op. Bij keuze voor plekken

wijze in te spelen op de behoefte aan woningen,

richting derden, een eigen prioritering

waar woningtoevoeging hoe dan ook tot een

dan helpt het niet om de toekomst vast te leggen

aanhouden en de energie richten op (in elk

verbetering van de plek leidt, is eventuele

in harde maximum of minimum aantallen. Waar

geval) realisatie van die projecten;

overprogrammering minder problematisch. Belangrijk blijft dan wel om prioriteitsprojecten te

Elkaar op de hoogte houden. Gemeenten zijn

kiezen: daar waar het hoe dan ook moet

wijsheid? Doelmatiger is het om middelen te

geen eilanden en de regio ook niet. Wanneer er

gebeuren.

kiezen om wendbaar te blijven (voor zover dat

in de ene kern versnelling of vertraging ontstaat,

mogelijk is bij grond en vastgoed-ontwikkeling)

kan dat impact hebben op ontwikkelingen elders.

Dus… adaptief programmeren uitwerken. Zodat

en te denken in kans en risico. Bijvoorbeeld:

Hetzelfde geldt voor het inbrengen van geheel

locatieontwikkeling ook met minder aantallen of

Een strategische mix van actief en passief

nieuwe (grote) plannen. Hoe beter

vertraagde afronding kwaliteit heeft. Zodat bij

grondbeleid, met voldoende kansen maar geen

regiogemeenten van elkaar weten wat de plannen

veranderingen in vraag (aantal, plek, type) of

onevenredig grote financiële risico’s;

zijn (beoogde groepen, producten en woonmilieu,

ruimtelijke mogelijkheden (stikstof…) daar ook tijdig

Goede monitoring van de voortgang van

tempo, actuele ontwikkelingen), hoe beter zij

een passend antwoord op te geven is.

plannen, méér dan alleen aantallen, ook de

keuzes in beleid, procedures of investeringen

reële vooruitgang en actuele markttrends;

daarop kunnen bijsturen. Ook hier is een vorm

Juridisch instrumentarium nu inrichten. Zoals

van monitoring met duiding van belang, maar het

voorzienbaarheid waarmee stagnerende

gaat ook om een vorm van werken waarin

plannen ‘opgeschoond’ kunnen worden. Dat

strategisch belangrijke kennis op tijd gedeeld

pas in bestemmingsplannen opnemen als er

wordt.

is er nu welkome bouwruimte – meer geluk dan

Focus op

en dalen. Als het doel is om steeds op passende

die tien jaar geleden overprogrammering speelde,

4 VERGELIJK MET OPLEVERING EN PLANNEN

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 39

▲

ADAPTIEF PROGRAMMEREN

4 VERGELIJK MET OPLEVERING EN PLANNEN

Conceptueel model adaptieve woningprogrammering. Bron: Platform 31

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 40

BIJLAGE

DEMOGRAFISCHE FACTOREN IN DE PROGNOSE

+ 1.180 tot 1.920

B Migratie 6.870* C Actueel tekort 8.500**

Resultaat 2022-2029: 22.075 woningen (netto groei)

+Ruimtelijk / kwalitatief + maximum begrenst de groei

+ 345 tot 800

415 tot 1.030

+ 235 tot 575

Westerkwartier (vm. Marum, Grootegast)

Het Hogeland (De Marne, Eemsmond)

520

-145

+ 635 tot 1.165

10 tot 105

+ =

225 tot 270

Laag 

2.110

12.965

1.005

550

350

590

1.340

530

Midden 

2.470

14.580

1.230

795

650

755 836

1.600

575

105

Hoog 

2.845

16.130

1.460

1.045

965

1.095 930

1.870

625

125

5 CONCLUSIES VOOR BELEID EN PROGRAMMERING

395 tot 885

695

2030-2039: 9.915 woningen (netto groei)

370

(vm. Leek, Zuidhorn)

-70

RGA deel Westerkwartier

150

(vm. Bedum, Winsum)

655

RGA deel Hogeland

Tynaarlo

1.050

Noordenveld

Groningen

Assen

A Natuurlijke ontwikkeling: 6.705 Vorming en ontbinding van huishoudens (starters, “finishers”)

MiddenGroningen

Stap 2: Herverdeling regiovraag naar gemeenten

Incl. vm. Haren, Ten Boer

Stap 1: Regionale woningbehoefte

Verwachting: soortgelijke onderverdeling. Druk op stedelijke milieus in Groningen, zekere groei in zuidwest, minder zeker in noordoost.

0 of lichte krimp, vooral maatwerk nodig

Trendanalyse en woningbehoefte 2022-2030-2040 42

PROJECTNAAM KAW Groningen OPDRACHTGEVER Regio Groningen Assen PROJECTTEAM Daniel Depenbrock, Esther Wever STATUS Concept DATUM 14 april 2022

KAW Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH ROTTERDAM Eindhoven Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN www.kaw.nl l +31 88 529 0000 l info@kaw.nl

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12957175/1