08. Bijlage 6 - Financiële haalbaarheid (kostenanalyse huisvesting

Kostenanalyse huisvesting Sociaal Plein inclusief Kringloop

uitgevoerd door

in opdracht van

Datum Versie

: 29-08-2025 : 1.7

Kostenanalyse huisvesting Sociaal Plein en Kringloop

ALGEMENE GEGEVENS Opdrachtgever Adres Namens deze

: Gemeente Midden-Groningen : Postbus 75, 9600 AB Hoogezand : De heer D. Doevendans

Opdrachtnemer Adres Namens deze

: Syplon b.v. bouwmanagement & huisvestingsadvies : Kaskinenweg 2, 9723 JL Groningen : De heer A.G.H. Bleker

Datum /versie

: 15-05-2024 / versie 1.0 : 10-06-2024 / versie 1.1 : 18-06-2024 / versie 1.2 : 05-07-2024 / versie 1.3 : 27-02-2025 / versie 1.4 : 16-05-2025 / versie 1.5 aanvulling Kringloop : 28-08-2025 / versie 1.6 : 29-08-2025 / versie 1.7

Opgesteld door

: ing. A.G.H. Bleker

Voor akkoord

:

P a g i n a 1 | 11

Kostenanalyse huisvesting Sociaal Plein en Kringloop

INHOUDSOPGAVE ALGEMENE GEGEVENS.................................................................................................................................. 1 INHOUDSOPGAVE ........................................................................................................................................... 2 BEGRIPPENLIJST EN AFKORTINGEN ........................................................................................................... 3 1

SAMENVATTING ONDERZOEK EN UITKOMST ..................................................................................... 4

2

ONDERZOEKSOPZET .............................................................................................................................. 5 2.1 2.2

3

ANALYSE HUIDIGE HUISVESTING ......................................................................................................... 6 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4

KADERS................................................................................................................................................. 5 WERKWIJZE EN UITGANGSPUNTEN .......................................................................................................... 5 ALGEMEEN ............................................................................................................................................ 6 TROELSTRALAAN 7 ................................................................................................................................. 6 VOSHOLEN 117 ..................................................................................................................................... 7 VOSHOLEN 117A.................................................................................................................................... 7 KRINGLOOP; HOOFDSTRAAT 219/NOORDERSTRAAT 322A........................................................................ 7

NIEUWBOUW............................................................................................................................................. 9 4.1 4.2 4.3

INVESTERINGEN ..................................................................................................................................... 9 EXPLOITATIEKOSTEN ............................................................................................................................ 10 TOEKOMSTIGE RUIMTEBEHOEFTE EN AMBITIE ........................................................................................ 11

P a g i n a 2 | 11

Kostenanalyse huisvesting Sociaal Plein en Kringloop

BEGRIPPENLIJST EN AFKORTINGEN Begrip Bruto vloeroppervlakte Energieneutraal

Afkorting BVO

Meerjaren onderhoudsplan

MJOP

ENG

NEN 2580 Netcongestie Onderhoudsconditie

NEN 2767

Sociaal Domein

Sociaal Plein Verhuurbare oppervlakte Zonnepanelen

VVO PV

Omschrijving Is de gebouwoppervlakte aan de buitenkant van de buitenmuren, gerekend van de betreffende bouwlaag. Een energieneutraal gebouw is een gebouw waarvan het gebouwgebonden verbruik op jaarbasis niet meer bedraagt dan de energie die door het gebouw zelf wordt opgewekt. Een meerjaren onderhoudsplan geeft een beschrijving van de zaken waarvoor het onderhoud wordt gepland, vaak in de vorm van een lange lijst onderdelen waar het gebouw uit bestaat. Daarbij is een tijdschema waarin de onderdelen in de tijd zijn uitgezet voor een inspectie, het onderhoud of de vervanging; dit aangevuld met de taken (inhoudelijk) die behoren bij het vastgestelde moment in het schema waarop de taak moet worden uitgevoerd eventueel voorzien van de kostprijs voor de uitvoering van de taken, per taak. Nederlandse norm voor het bepalen van de oppervlakte en inhoud van een gebouw. Als de maximale transportcapaciteit van het elektriciteitsnet is bereikt, ontstaat er transportschaarste en wordt een gebied 'op slot' gezet, ook wel file op het elektriciteitsnet genoemd. De gemeente scoort de onderhoudsconditie volgen de NEN 2767. Dit is de Nederlandse norm voor uniform meten van de fysieke kwaliteit van bouw- en installatieonderdelen van gebouwen. Uitgangspunt van de gemeente is om gebouwen op conditie 3 (normaal) niveau te houden.

Hiermee worden de maatschappelijke organisaties bedoeld binnen de gemeente. In dit rapport zijn een aantal benoemd zoals Stichting Humanitas, Stichting Leergeld, Kledingbank Maxima, Speelgoedbank Amalia en Kringloop. Hiermee worden de maatschappelijke organisaties bedoeld die gehuisvest zouden moeten worden zoals vermeld in het projectplan “Sociaal Plein Midden-Groningen”. Is de nuttige vloeroppervlakte gemeten aan de binnenkant van de opgaande constructie. Een zonnepaneel of fotovoltaïsch paneel, kortweg PV-paneel is een paneel dat zonne-energie omzet in elektriciteit. Hiertoe wordt een groot aantal fotovoltaïsche cellen op een paneel gemonteerd. De zonne-energie die zo wordt opgevangen is een vorm van duurzame energie.

P a g i n a 3 | 11

Kostenanalyse huisvesting Sociaal Plein en Kringloop

1 SAMENVATTING ONDERZOEK EN UITKOMST De huisvesting van vier organisaties; Stichting Humanitas, Stichting Leergeld, Kledingbank Maxima, Speelgoedbank Amalia en Kringloop zijn op verschillende manieren gehuisvest. De gemeente MiddenGroningen wil een weloverwogen keuze maken tussen renovatie/verduurzaming van de bestaande huisvesting en vervangende nieuwbouw. De huidige situatie is versnipperd, inefficiënt en niet toekomstbestendig. De gemeente wil graag weten wat deze huisvesting voor de korte en lange termijn financieel betekent. Tevens wil de gemeente een afweging maken tussen het exploiteren van de bestaande situatie (inclusief renoveren/verduurzamen) versus nieuwbouw van dezelfde oppervlakte als ook de toekomstige oppervlakte (ambitie). Voor nieuwbouw worden o.a. de gegevens gebruikt uit het projectplan “Sociaal Plein MiddenGroningen” opgesteld in februari 2023. De huidige huisvesting sluit niet goed aan bij de ruimtebehoefte en functionaliteit van de gebruikers. Zo is het gebouw waarin Stichting Humanitas en Stichting Leergeld is gehuisvest, veel te groot. Er is bijna 500 m 2 beschikbaar terwijl maar de helft benodigd is. Speelgoedbank Amalia is te klein gehuisvest en in het pand ontbreekt het aan magazijnruimte. De Kringloop is op twee locaties gevestigd wat niet ideaal is.

Als de gemeente geen (geschikte) ruimte of locatie heeft, dan wordt er een beroep gedaan op de commerciële huur. Naast de reguliere huur is er vaak nog een interne verbouw plaatsvinden zoals bij Kledingbank Maxima. De kosten van de huidige huisvesting lopen behoorlijk op, dit betreft met name de huurkosten en het onderhoud. Daarbij komt dat de bestaande, veelal oude gebouwen, wel moeten voldoen aan wettelijke verplichtingen en duurzaamheidsambities van de gemeente en overheid. Dit zorgt ervoor dat naast regulier onderhoud, er binnen vijf jaren groot onderhoud en verduurzaming noodzakelijk is. Belangrijk om te vermelden is dat de kapitaalslasten van de huidige huisvesting buiten beschouwing zijn gelaten. De exploitatiekosten, te weten; onderhoud, huur en energie zijn in beeld gebracht en ook de investeringen in renovatie/verduurzaming en nieuwbouw. Er zijn drie scenario’s doorgerekend zie onderstaande tabellen. Huidige huisvesting (eigendom+huur)

Oppervlakte

Sociaal Plein (4 organisaties) Kringloop excl. renovatie TOTAAL

1.016 m2 2.834 m2 3.850 m2

Investering renovatie/ verduurzaming € 452.270 Niet bekend

Exploitatiekosten 20 jaar per jaar kengetal per jaar € 1.920.400 € 96.020 € 94 /m2 € 4.463.460 € 223.173 € 79 /m2 € 6.383.860 € 319.193 € 83 /m2

Vervangende nieuwbouw met dezelfde omvang geeft de volgende uitkomsten: Nieuwbouw (t.b.v. vergelijk huidige gebruik oppervlakte)

Oppervlakte

Sociaal Plein (4 organisatie) Kringloop TOTAAL

1.016 m2 2.834 m2 3.850 m2

Investering nieuwbouw € 2.422.144 € 4.710.108 € 7.132.252

Exploitatiekosten 20 jaar per jaar kengetal per jaar € 833.120 € 41.656 € 41 /m2 € 1.757.080 € 87.854 € 31 /m2 € 2.590.200 € 129.510 € 34 /m2

Tevens is de ambitie van de gemeente om meer te bouwen. De uitkomsten zien er als volgt uit: Nieuwbouw ambitie

Oppervlakte

Investering nieuwbouw

Sociaal Plein (compleet) Kringloop TOTAAL

2.000 m2 3.500 m2 5.500 m2

€ 4.767.000 € 5.817.000 € 10.585.000

Exploitatiekosten 20 jaar per jaar kengetal per jaar € 1.640.000 € 82.000 € 41 /m2 € 2.170.000 € 108.500 € 31 /m2 € 3.810.000 € 190.500 € 35 /m2

P a g i n a 4 | 11

Kostenanalyse huisvesting Sociaal Plein en Kringloop

2 ONDERZOEKSOPZET 2.1

Kaders

Het onderzoek naar de huisvestingskosten heeft betrekking op de volgende sociale organisaties: Stichting Humanitas en Stichting Leergeld; gevestigd aan de Troelstralaan 7 in Hoogezand; Kledingbank Maxima; gevestigd aan de Vosholen 117 in Sappemeer; Speelgoedbank Amalia; gevestigd aan de Vosholen 117a in Sappemeer; Kringloop winkel; gevestigd aan de Hoofdstraat 219 in Sappemeer; Kringloop inbreng/magazijn; gevestigd aan de Hoofdstraat 322a in Sappemeer. Voor het onder één dak brengen van het diverse maatschappelijk organisaties, is door enkele initiatiefnemers in februari 2023 een nieuwbouwplan gepresenteerd, te weten “Projectplan Sociaal Plein Midden-Groningen”. In dit plan worden meerdere (gesubsidieerde) organisaties betrokken. Dit projectplan geeft de ruimtebehoefte en het idee van de nieuwbouw weer, echter de Kringloop is in het projectplan niet opgenomen. Binnen de gemeente Midden-Groningen is het landelijk verduurzamingsbeleid vertaald naar gemeentelijk beleid, te weten: “Plan van aanpak duurzame bedrijfsvoering”. Dit beleid stuurt op de volgende thema’s: In 2030 een CO2-reductie met 50%; Huisvesting zonder aardgas in 2030; Per jaar 1,5% energiebesparing; Handhaven en zelf voldoen aan wettelijke besparingsmaatregelen (activiteitenbesluit); Energielabel C voor kantoren per 1-1-2023 (en label A per 1-1-2030).

Aanvullende hierop heeft de gemeente aangegeven dat voor de bestaande gebouwen deze op enig moment energieneutraal (ENG) en gasloos dienen te worden gemaakt. Dit betekent vaak een grondige renovatie.

2.2

Werkwijze en uitgangspunten

Een belangrijk onderdeel is een duidelijke beargumentering en onderbouwing van de opbouw van de huidige kosten. Hiervoor zijn de volgende gegevens opgevraagd/betrokken: Huurgegevens; Meerjaren onderhoudsplan (MJOP); Energieverbruiken van de afgelopen jaren. Voor eventueel ontbrekende gegevens is gebruik gemaakt van kengetallen. Verder is rekening gehouden met activiteiten/maatregelen die voortvloeien uit de huidige en toekomstige wetgeving. Door Syplon is een bureaustudie uitgevoerd. De volgende zaken zijn geen onderdeel van het onderzoek: Het gebruik, functionaliteit, plek in de wijk/dorp en parkeren; Aankoop/verwerving van bouwgrond; Constructieve onderzoeken; Fysieke inspectie op de locatie zelf. Er is een keuze gemaakt om de volgende exploitatiescenario’s uit te werken en met elkaar te vergelijken: 1. Huidige huisvesting continueren (inclusief renovatie/verduurzaming); 2. Nieuwbouw met huidige oppervlaktegebruik; 3. Nieuwbouw voldoen aan ambitie (grotere oppervlaktebehoefte). Voor de analyse is uitgegaan van aangeleverde gegevens welke slechts gedeeltelijk zijn geverifieerd. Daarom dienen de in dit rapport genoemde getallen te worden gezien als goede indicaties. Er is bij de begrotingen rekening gehouden met prijspeil 2024. Er is GEEN jaarlijkse prijsindexeringen toegepast naar de toekomst toe. Alle genoemde bedragen in dit rapport zijn inclusief btw. P a g i n a 5 | 11

Kostenanalyse huisvesting Sociaal Plein en Kringloop

3 ANALYSE HUIDIGE HUISVESTING 3.1

Algemeen

Door nieuwbouwontwikkelingen, organisaties die ophouden te bestaan en fusies komen veel gebouwen terug in eigendom van de gemeente. De gemeente hecht belang om sociale organisaties te huisvesten binnen de gemeente en stelt daar waar mogelijk huisvesting beschikbaar. De huisvesting is veelal niet passend, is technisch afgeschreven en vaak niet meer goed te onderhouden. Als een organisatie gehuisvest wordt, zal er vaak een inhaalslag gemaakt moeten worden qua onderhoud en vaak zijn interne bouwkundige aanpassingen nodig. De huisvestingskosten van de organisaties worden (deels) gesubsidieerd vanuit de gemeenten. In dit hoofdstuk worden de verschillende bestaande locaties tegen het licht gehouden. Naast de kosten zijn ook de bedrijfstijden weergegeven en het aantal uren per jaar dat het gebouw in gebruik is.

3.2

Troelstralaan 7

Dit gebouw is een voormalig schoolgebouw van CBS De Lichtbron. Het bouwjaar is 1972 en is in eigendom van de gemeente. De totale gebouwoppervlakte bedraagt 1.237 m2. Het is gedeeltelijk in gebruik als kantoor- en ontmoetingsruimte door Stichting Humanitas en Stichting Leergeld, zie blauwe gedeelte in onderstaande afbeelding. Dit gebruiksdeel heeft volgens de gemeente een oppervlakte van 497 m2. Het andere deel is in gebruik door ITOMtaal (taalcursussen) en heeft als adres Donker Curtiusstraat 2. Het huidige MJOP geeft de onderhoudskosten op korte termijn weer van het totale gebouw. Er is achterstallig onderhoud en er is rekening gehouden om het gebouw terug te brengen op een goed onderhoudsniveau (conditie 3). Er is een onderhoudsplan voor alleen de korte termijn beschikbaar, niet ITOMtaal voor de komende twintig jaar. Voor de lange termijn zijn de Humanitas/SLG onderhoudskosten ingeschat op basis van kengetallen. De verwachte onderhoudskosten van het totale gebouw worden naar rato toegekend aan het gebruiksdeel van Stichting Humanitas en Stichting Leergeld (35,9% van de oppervlakte van het totale gebouw). Het overige deel wordt gezien als het gebruikersdeel van ITOMtaal, dit bouwdeel wordt in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten. Om te voldoen aan het gemeentelijk beleid, zal er naast onderhoud ook extra geïnvesteerd moeten worden in verduurzaming.

De bedragen hiervoor zijn ingeschat op basis van kengetallen. In de onderstaande tabel zijn alle kosten weergegeven, de kapitaalslasten zijn niet bekend. Gebruiker S. Humanitas/St. Leergeld (op basis van 497 m2) Kapitaalslasten Onderhoud Renovatie (binnen 5 jaar) Verduurzaming (binnen 5 jaar) Gaskosten (van 5 jaar) Gasverbruik Elektriciteitskosten incl. opwek+verduurzaming na jaar 5 Elektriciteitsverbruik Energieopwekking (vanaf jaar 5) Totale exploitatiekosten Totale kosten inclusief renovatie/verduurzaming Bezetting: dinsdag t/m donderdag van 9.00 tot 16.30 uur

Periode van 20 jaar n.b. € 397.600 € 328.020 € 124.250 € 36.370 € 42.160

€ 928.400

Per jaar

Kengetal

n.b. € 19.880

n.b. € 40 /m2/jaar € 660 /m2 € 250 /m2 € 14,6 /m2/jaar 10,5 m3/m2/jaar € 4,2 /m2/jaar 14,1 kWh/m2/jaar

€ 7.274 5.200 m3 € 2.108 7.026 kWh 7.026 kWh € 29.262 € 46.420

€ 58,9 /m2/jaar € 93,4 /m2/jaar

1.000 uur

12%

P a g i n a 6 | 11

Kostenanalyse huisvesting Sociaal Plein en Kringloop

3.3

Vosholen 117

Dit gebouw heeft als bouwjaar 1996 en is eigendom van Dekens Groep en heeft een industriefunctie en een winkelfunctie. Het gebouw is opgesplitst in huisnummer 117 en 117a. De gemeente huurt nummer 117, zie rode gedeelte in de afbeelding hiernaast. Dit wordt gebruikt door Kledingbank Maxima. De totale oppervlakte dat gehuurd wordt is volgens opgave gemeente 444 m2. De werkelijke oppervlakte lijkt lager te zijn (circa 300 m2). De kosten zijn in de onderstaande tabel weergegeven. Kledingbank Maxima (op basis van 444 m2) Kapitaalslasten Huurprijs Maxima (inclusief verbouw en energie) Gasverbruik Elektriciteitsverbruik

Periode van 20 jaar n.v.t. € 1.205.160

Totale exploitatiekosten

€ 1.205.160

Bezetting: dinsdag t/m vrijdag 10.00 tot 16.30 uur

3.4

Per jaar

Kengetal

n.v.t. € 60.258 n.b. n.b.

n.v.t. € 136 /m2

€ 60.258

€ 136 /m2

1.170 uur

13%

Vosholen 117a

Achter Kledingbank Maxima, op het terrein aan de Vosholen 117, staat een losstaand gebouw met nummer 117a (zie blauwe gedeelte in de afbeelding hiernaast). Dit gebouw heeft als bouwjaar 2019 en is circa 75 m2 groot. Dit gebouw wordt sinds kort gebruikt door Speelgoedbank Amalia. Amalia gebruikt ook een deel van de locatie van Maxima op nummer 117. Aangenomen wordt dat het medegebruik 100 m 2 bedraagt. De energiekosten zitten in de huurprijs van Maxima op nummer 117. De kosten zijn in de onderstaande tabel weergegeven. Speelgoedbank Amalia (op basis van 75 m2) Kapitaalslasten Huurprijs Amalia (inclusief energie) Gasverbruik Elektriciteitsverbruik

Periode van 20 jaar n.v.t. € 130.000

Per jaar

Kengetal

n.v.t. € 6.500 n.b. n.b.

n.v.t. € 87 /m2

Totale exploitatiekosten

€ 130.000

€ 6.500

€ 87 /m2

1.000 uur

12%

Bezetting: dinsdag t/m donderdag 9.00 tot 16.30 uur

3.5

Kringloop; Hoofdstraat 219/Noorderstraat 322a

De Kringloop huurt op dit moment twee locaties. Aan de hoofdstraat 219 is de winkel voor de verkoop van artikelen, dit is een voormalige bouwmarkt. Het bouwjaar is 1989 en de oppervlakte bedraagt 1.534 m2. Vanuit de gemeente zijn diverse gegevens bekend en in onderstaande tabel weergegeven. Eventuele investeringen in renovatie en verduurzaming zijn niet bekend. De kosten zijn in de volgende tabel weergegeven.

P a g i n a 7 | 11

Kostenanalyse huisvesting Sociaal Plein en Kringloop

Kringloop winkel (1.534 m2) Locatie Hoofdstraat 219 Kapitaalslasten Huurprijs Energiekosten Onderhoud huurdersdeel Gasverbruik Elektriciteitsverbruik

Periode van 20 jaar n.v.t. € 1.750.320 € 176.900 € 281.900

Totale exploitatiekosten

€ 2.209.120

Bezetting: maandag t/m zaterdag 9.00 tot 17.00 uur

Per jaar

Kengetal

n.v.t. € 87.516 € 8.845 € 14.095 n.b. n.b.

n.v.t. € 57,05 /m2 € 5,77 /m2 € 9,19 /m2

€ 110.456

€ 72 /m2

2.500 uur

28%

Aan de Noorderstraat 322a is het magazijn van de Kringloop gevestigd. Hier kunnen spullen ingebracht worden en is de opslag gevestigd. Het bouwjaar is 1980. Vanuit de gemeente zijn diverse gegevens bekend en in onderstaande tabel weergegeven. Eventuele investeringen in renovatie en verduurzaming zijn niet bekend. De kosten zijn in de onderstaande tabel weergegeven. Kringloop magazijn (1.300 m2) Locatie Noorderstraat 322a Kapitaalslasten Huurprijs Energiekosten Onderhoud huurdersdeel Gasverbruik Elektriciteitsverbruik

Periode van 20 jaar n.v.t. € 1.812.720 € 195.520 € 246.100

Totale exploitatiekosten Bezetting: maandag t/m vrijdag 8.00 tot 16.30 uur

Per jaar

Kengetal

n.v.t. € 90.636 € 9.776 € 12.305 n.b. n.b.

n.v.t. € 69,72 /m2 € 7,52 /m2 € 9,46 /m2

€ 2.254.340

€ 112.717 2.200 uur

€ 87 /m2 25%

Periode van 20 jaar € 4.463.460

Per jaar

Kengetal

€ 223.173

€ 79 /m2

Bij elkaar opgeteld is dit het beeld van de Kringloop: Kringloop winkel+magazijn (2.834 m2) Totale exploitatiekosten

P a g i n a 8 | 11

Kostenanalyse huisvesting Sociaal Plein en Kringloop

4 NIEUWBOUW De gemeente heeft de ambitie om efficiënte en duurzame huisvesting te realiseren. Middels nieuwbouw kan dit gerealiseerd worden en hieronder worden de verwachte investeringen en exploitatiekosten in beeld gebracht. Voor de bouw zijn er waarschijnlijk provinciale- en/of landelijke subsidies beschikbaar en ook kunnen de sociale partners eigen middelen en subsidies meebrengen. In dit onderzoek is hiermee geen rekening gehouden.

4.1

Investeringen

Er is een projectplan “Sociaal Plein Midden-Groningen” dat opgesteld is in februari 2023. Dit plan behelst het huisvesten van diverse maatschappelijke organisaties die al dan niet gesubsidieerd worden door de gemeente. Het projectplan beschrijft de nieuwbouw van een gebouw met een totale omvang van 2.000 m2 vloeroppervlakte. Uitgangspunt is een gasloos en energieneutraal gebouw. In het plan wordt aangegeven dat de organisaties gebruik kunnen maken van elkaars ruimtes, dit zal gaan om onder andere entree, kantoren, spreekruimtes en toiletten. In het projectplan wordt verder aangegeven dat verschillende gebruikers in de toekomst mogelijk meer ruimte nodig hebben, derhalve gaan wij uit van de ruimtebehoefte zoals nu vermeld in het projectplan. Volgens het projectplan is de totale éénmalige investering inclusief 21% btw € 4.767.000,- exclusief aankoop grond en terreininrichting. Het gebouw is dan energieneutraal en zal bestaan uit één bouwlaag met een totale gebruiksoppervlakte van 2.000 m2. Hieronder zijn de kengetallen weergegeven uit het projectplan en zijn kengetallen genoemd van andere referentieprojecten. Nieuwbouw

Omschrijving

Totaal Sociaal Plein

Kantoor, winkels, bijeenkomst, cursus (70%) en magazijn (30%) + energieneutraal.

Bouwkosten kengetal € 2.384 /m2

Vergelijkbare recente referentieprojecten 1. Hoogwaardig kantoor+opslag 2. Hoogwaardig kantoor 3. Eenvoudig kantoor+loods/magazijn

Kantoor met drie bouwlagen (50%) en hoge opslag/magazijn/werkplaats (50%) + energieneutraal. Energieneutraal met één bouwlaag. Eenvoudig kantoor met twee bouwlagen (40%) en loods/magazijn (60%). Gemiddeld kengetal referentieprojecten

€ 3.000 /m2 € 3.500 /m2 € 1.662 /m2 € 2.721 /m2

Het kengetal van nieuwbouw Sociaal Plein is circa 12% lager dan andere bouwtrajecten, maar geeft wel een goede indicatie van de investering. Er dient voor nu wel rekening te worden gehouden met een grote bandbreedte. De locatie, bijvoorbeeld plek in de wijk of buitengebied, maakt veel uit wat uiteindelijk de investering bedraagt. Ook het ontwerp heeft grote invloed op de uiteindelijke investering. De Kringloop is niet meegenomen in het projectplan. Op basis van bovenstaande kengetallen wordt voor de nieuwbouw van de Kringloop van het volgende uitgegaan. Kringloop

Omschrijving

Winkel + magazijn

Eenvoudig kantoor en winkel van 1 bouwlaag (50%) en magazijn (50%).

Bouwkosten kengetal € 1.662 /m2

Op basis van de huidige oppervlakte die in gebruik is door de Kringloop (totaal 2.834 m2) komen de eenmalige investeringen op € 4.710.108.

P a g i n a 9 | 11

Kostenanalyse huisvesting Sociaal Plein en Kringloop

4.2

Exploitatiekosten

De exploitatiekosten van vooral de lange termijn van de nieuwbouw, zijn sterk afhankelijk van de onderstaande factoren. Deze worden hierna kort toegelicht. Onderhoud: van belang is welke materialen in het ontwerp worden toegepast. Is dit onderhoudsarm, eenvoudig vervangbaar, vervangingsprijs laag enz. Zo kun je kiezen voor een dakafwerking dat tien jaar meegaat maar ook die wel dertig jaar meegaat. Er wordt steeds meer elektronica toegepast en deze hebben een relatief korte levensduur. Ook worden er veel regelingen en mechanische onderdelen toegepaste zoals kleppen, pompen en ventilatoren. Deze hebben ook een relatief korte levensduur wat leidt tot hogere onderhoudskosten. Voor de berekening van de onderhoudskosten wordt uitgegaan van een kengetal van € 30 per m2 per jaar. Energie: de hoeveelheid elektriciteit dat door zonnepanelen wordt opgewekt kan afgestemd worden op het verwachte verbruik. Echter, is de balans vaak niet in evenwicht (piekvraag en piekopwekking zijn vaak op verschillende momenten). Dit betekent nu al dat terugleveren geld gaat kosten. Dit wordt onder andere veroorzaakt doordat het elektriciteitsnet het niet allemaal aan kan, de zogenaamde netcongestie. Voor de nieuwbouw is een grootverbruikaansluiting nodig.

Vanwege de problematiek van netcongestie is het de komende jaren zeer onzeker of deze aansluiting er kan komen en/of de zelf opgewekte elektriciteit teruggeleverd kan worden. Het financiële rendement zal naar verwachting fors lager uitvallen. Het hebben van een energieneutraal gebouw betekent dus niet dat er € 0,- aan energiekosten zijn. Zo zal bijvoorbeeld in de zomervakantie, als er minder energiebehoefte is, wel de hoogste opwekking plaatsvinden. Het overschot zal dan teruggeleverd moeten worden aan het net, hiervoor krijg je nauwelijks een vergoeding. Sterker nog, de kans is groot dat er zelfs een boeteclausule of kosten betaald moeten gaan worden. Een andere optie is batterijen toe te passen, de zonnepanelen af te schakelen of elektriciteit uitwisselen met andere gebouwen. Bij deze nieuwe gebouwen wordt voor het totale verbruik uitgegaan van gemiddeld 45 kWh per m2 per jaar. Voor de exploitatiekosten gaan wij, vanwege onbalans, uit dat 50% van het energieverbruik daadwerkelijk nog afgerekend moet worden met het energiebedrijf. Voor het tarief gaan wij uit van € 0,40 per kWh. In de onderstaande tabel is een indicatie gegeven van de exploitatiekosten. Totaal Sociaal Plein (op basis van 2.000 m2) Kapitaalslasten Onderhoud Energiekosten netwerk Elektriciteitsverbruik (behoefte) Energiekosten Totale exploitatiekosten Gebruikstijd: maandag t/m zaterdag 9.00 tot 16.30

Periode van 20 jaar n.t.b. € 1.200.000 € 80.000 1.800.000 kWh € 360.000

Jaarkosten

Kengetal

n.t.b. € 60.000 € 4.000 90.000 kWh € 18.000

n.t.b. € 30 /m2/jaar € 2,0 /m2/jaar 45 /kWh/m2/jaar € 9,0 /m2/jaar

€ 1.640.000

€ 82.000

€ 41 /m2/jaar

2.025 uur

23%

In het projectplan “Sociaal Plein Midden-Groningen” is benoemd hoeveel ruimte er aan de vier organisaties is toegekend, zie onderstaande tabel. Organisatie Speelgoedbank Amalia: winkelruimte/magazijn/werkplaats Kledingbank Maxima: winkelruimte/magazijn/werkplaats/kantoren/spreekkamers Stichting Humanitas: cursuslokalen/kantoren/spreekkamers Stichting Leergeld: kunnen gebruik maken van aanwezige ruimtes Totaal

Oppervlakte behoefte 175 m2 400 m2 250 m2 0 m2 825 m2

De oppervlaktebehoefte is lager dan wat de vier organisaties nu in gebruik hebben, namelijk 1.016 m2. In de nieuwbouw wordt uitgegaan van efficiënter ruimtegebruik en het delen van ruimtes met elkaar.

P a g i n a 10 | 11

Kostenanalyse huisvesting Sociaal Plein en Kringloop

De benodigde oppervlakte is 825 m2, dit is circa 41% van het totaal nieuw te bouwen vloeroppervlakte van het Sociaal Plein. In de onderstaande tabel zijn de exploitatiekosten hiervan weergegeven. 4 organisaties als onderdeel deel Sociaal Plein (op basis van 825 m2) Kapitaalslasten Onderhoud Energiekosten netwerk Elektriciteitsverbruik (behoefte) Energiekosten Totale exploitatiekosten

Periode van 20 jaar n.t.b. € 495.000 € 33.000 742.500 kWh € 1148.500

Jaarkosten

Kengetal

n.t.b. € 24.750 € 1.650 37.125 kWh € 7.425

n.t.b. € 30 /m2/jaar € 2,0 /m2/jaar 45 /kWh/m2/jaar € 9,0 /m2/jaar

€ 676.500

€ 33.825

€ 41 /m2/jaar

Voor de Kringloop zijn de exploitatiekosten in de onderstaande tabel weergegeven. Omdat de bouw, kwaliteit en uitstraling van een lager en eenvoudiger niveau zijn, wordt uitgegaan dat de onderhoudslasten € 20 /m2/jaar zijn (2/3e van het Sociaal Plein). Kringloop (op basis van 2.834 m2) Kapitaalslasten Onderhoud Energiekosten netwerk Elektriciteitsverbruik (behoefte) Energiekosten Totale exploitatiekosten

4.3

Periode van 20 jaar n.t.b. € 1.133.600 € 113.360 2.550.600 kWh € 510.120

Jaarkosten

Kengetal

n.t.b. € 56.680 € 5.668 127.530 kWh € 25.506

n.t.b. € 20 /m2/jaar € 2,0 /m2/jaar 45 /kWh/m2/jaar € 9,0 /m2/jaar

€ 1.757.080

€ 87.854

€ 31 /m2/jaar

Toekomstige ruimtebehoefte en ambitie

De gemeente staat voor grote beslissingen. Het bouwen van nieuwe huisvesting vraagt een gedegen afweging maar ook inzicht in de juiste omvang. De gemeente wil niet voor leegstand bouwen maar te kleine huisvesting is zeker niet wenselijk. De gemeente heeft ook duidelijke ambities en met betrekking tot de omvang is in onderstaande tabel weergegeven wat de ambitie is en welke investeringen en exploitatiekosten daarbij horen. Nieuwbouw ambitie

Oppervlakte

Investering nieuwbouw

Sociaal Plein (compleet) Kringloop TOTAAL

2.000 m2 3.500 m2 5.500 m2

€ 4.767.000 € 5.817.000 € 10.585.000

Exploitatiekosten 20 jaar per jaar kengetal per jaar € 1.640.000 € 82.000 € 41 /m2 € 2.170.000 € 108.500 € 31 /m2 € 3.810.000 € 190.500 € 35 /m2

P a g i n a 11 | 11