04. Nadere Regels Wmo MG

Rekening houden met woonlasten en financiële draagkracht van de aanvrager Rekening houdend met eventuele mogelijkheden op het gebied, maakt het college een vergelijking tussen de woonlasten van de huidige en de mogelijke nieuwe woning. Alle relevante woonlasten moeten daarbij in aanmerking worden genomen. Als de aanvrager eigenaar van de woonruimte is, brengt een verhuizing of woningaanpassing andere gevolgen met zich mee dan wanneer deze de woning huurt. Bij het verkopen van een huis komen meer aspecten aan de orde dan bij het verlaten van een huurwoning. Een aantal aspecten pleit voor het verkopen van de woning en verhuizen naar een huurwoning. Andere aspecten daarentegen zullen de balans naar het aanpassen van de eigen woning doen doorslaan. Een punt betreft de vraag in hoeverre vermogenswinsten of -verliezen optreden. Een eigenaar heeft doorgaans geld geleend en/of een hypotheek op het huis. Ook indien de aanvrager, al dan niet geheel op eigen kosten, veel aan de woning heeft verbeterd of aanpassingen heeft getroffen, ligt verhuizing minder voor de hand. 5. Vergelijking aanpassingskosten huidige versus nieuwe woonruimte Het college maakt een kostenafweging tussen het aanpassen van de huidige woonruimte enerzijds en verhuizen (inclusief eventuele aanpassingskosten in de nieuwe woonruimte) anderzijds.

Daarbij worden de volgende kosten in elk geval meegenomen in de overwegingen: huidige en voorzienbare toekomstige aanpassingskosten van de reeds bewoonde woonruimte; de verhuiskostenvergoeding; de eventuele aanpassingskosten van de nieuwe woning; kosten van het eventueel vrijmaken van de woning; De kosten zijn het uitgangspunt bij deze afweging, maar ook andere factoren kunnen een rol spelen.

6. De mogelijke gebruiksduur van de aanpassing Er wordt ook rekening gehouden worden met het feit dat een aan te passen koopwoning naar alle waarschijnlijkheid minder makkelijk kans heeft om voor hergebruik in aanmerking te komen. •

Een revisiebeding, zoals bij huurwoningen, bestaat niet voor eigen woningen;

•

De gemeente heeft geen instrument om de woning vrij te krijgen;

•

Het zal niet zo eenvoudig zijn om een geschikte kandidaat voor die woning te vinden, die zowel financieel als ergonomisch gezien geschikt is voor de betreffende woonruimte.

Consequentie hiervan zal zijn dat eigen woningen meestal voor één enkele belanghebbende aangepast worden. Aanpassingen aan sociale huurwoningen zijn vaker opnieuw in te zetten dan aanpassingen aan koopwoningen, omdat deze huurwoningen opnieuw kunnen worden verhuurd aan personen met een beperking, waardoor de gebruiksduur van de aanpassing wordt verlengd. Dit speelt in de afweging dan ook een rol. Ook de medische prognose speelt hier een rol. Als vaststaat dat iemands toestand naar verwachting zodanig zal verslechteren, en dat als gevolg daarvan de aanpassing slechts voor beperkte tijd zal volstaan, kan dat gegeven een rol spelen in de afweging tussen verhuizen en (eventuele toekomstige) aanpassingen. Weigering van verhuizen Als de bovenomschreven afweging in het voordeel van verhuizing uitvalt, is die wens niet meer doorslaggevend. Het weigeren van aangeboden geschikte woningen heeft gevolgen. Na het weigeren van adequate woningen beoordeelt het college of er voldoende is gedaan door de gemeente ten aanzien van een compenserende oplossing. Dit wordt afgemeten aan de oorzaak voor het weigeren. Na het afwegen van deze factoren kan een beslissing worden genomen over het al dan niet hanteren van het primaat van de verhuizing.

Als mensen blijven weigeren dan bestaat voor de klant de mogelijkheid de verhuiskostenvergoeding in de vorm van een pgb te ontvangen en deze aan te wenden voor een duurdere woningaanpassing. Voorwaarde is dat de vergoeding alleen wordt gebruikt voor een woningaanpassing conform het programma van eisen zoals dat bij de beschikking zal worden gevoegd.

Bijlage 4: Levensduur woonvoorzieningen Wmo Inleiding: Het komt voor inwoner een (aan)vraag doet voor een woonvoorziening of vervanging van een woonvoorziening, zoals een bad door een inloopdouche, waarbij de badkamer zo oud is, dat de gemiddelde Nederlander al lang zou zijn overgegaan tot renovatie. Een aanvrager met beperkingen zou echter eventueel in aanmerking komen voor vervanging van één of meerdere voorzieningen op kosten van de gemeente. De gemeente mag rekening houden met de' algemeen gebruikelijk te achten levensduur van een te vervangen voorziening'. 1. Algemeen gebruikelijke levensduur bereikt. De gemeente mag rekening houden met hoe lang de voorziening normaal gesproken meegaat. Als de voorziening (bijvoorbeeld het bad) deze levensduur heeft bereikt, dan is sprake van een algemeen gebruikelijke renovatie (ook bij vervanging van dat bad door een inloopdouche). Het is dan niet onredelijk om de belanghebbende met beperkingen de vervanging zelf te laten betalen, omdat bij vergoeding van de kosten vanuit de Wmo deze persoon zou worden bevoordeeld ten opzichte van mensen zonder beperking. 2. Algemeen gebruikelijke levensduur nog niet bereikt.

Als de algemeen gebruikelijke levensduur nog niet is bereikt en er dus nog geen sprake is van algemene gebruikelijke renovatie, dient de gemeente in dat geval over te gaan tot vervanging van de voorziening, maar mag daarbij wel rekening houden met de afschrijving van de voorziening. De gemeente hoeft dus niet alle kosten te vergoeden. 3. Wijze waarop rekening wordt gehouden met de algemeen gebruikelijke levensduur. De gemeente moet goed vastleggen, omschrijven en motiveren wanneer zo’n vervanging algemeen gebruikelijk wordt geacht. Hiervoor wordt aangesloten bij de afschrijvingstermijnen die door de vereniging Overleg Voorzitters Huurcommissie zijn vastgelegd in het Beleid Huurverhoging na Woonverbetering (versie 1 juli 2024), zie het overzicht in paragraaf 8. Overzicht afschrijvingstermijnen. Ook is Wmo jurisprudentie op dit terrein in aanmerking genomen. 4. Geen vergoeding als sprake is van een algemeen gebruikelijke renovatie. De gemeente hoeft weliswaar niet de volledige kosten te vergoeden maar er kunnen bijkomende kosten zijn die niet algemeen gebruikelijk zijn. Door de beperkingen van de inwoner kan het zijn dat hij/zij een andere voorziening nodig heeft dan de standaard voorziening (bijvoorbeeld antisliptegels in plaats van normale tegels). De gemeente kan dan volstaan met het verstrekken van de meerkosten.

Dus alleen het gedeelte dat niet algemeen gebruikelijk is, moet worden verstrekt (inclusief de meerkosten voor het aanbrengen, monteren, enz. van het niet algemeen gebruikelijk gedeelte ten opzichte van de normale montagekosten).

5. Rekening houden met de mogelijkheid van reserveren. In het kader van de Wmo is de mogelijkheid van reservering voor verwachte kosten geen afwijzingsgrond. De vraag of belanghebbende had kunnen reserveren voor een voorziening speelt alleen een rol bij een aanvraag voor bijzondere bijstand. 6. Verschil van benadering tussen huurwoningen en eigen woningen. Voor de wijze van toepassing van bovenstaande regels is er in principe geen verschil, maar wel voor de praktische uitvoering daarvan. Eigen woning Bij eigen woningbezit is de aanvrager eigenaar van de te vervangen en/of aan te passen voorzieningen. De bovenstaande regels zijn dan ook eenvoudig toe te passen op eigen woningbezitters. Huurder Bij huurders is dat gecompliceerder. Daar is de verhuurder eigenaar van onroerende zaken zoals badkamer, keuken, drempels, enz. (aard- en nagelvaste roerende zaken die door het aanbrengen ervan onroerend zijn geworden) en niet de huurder. 7. Uitvoeringsregels ten aanzien van het meewerken aan de woningaanpassing door verhuurder/eigenaar. Bij huurwoningen is de eigenaar verplicht om de woningaanpassingen uit te (laten) voeren. We hanteren de volgende uitvoeringsregels. Hierbij overleggen de huurder en de verhuurder samen over de te realiseren aanpassing.

Ze informeren de gemeente over het overgebleven verschil in kosten tussen de algemeen gebruikelijke vervanging (bijdrage verhuurder) en de extra kosten voor de aanpassing vanuit de Wmo. De gemeente vergoedt enkel de meerkosten van de aanpassing (inclusief meerkosten van de extra werkzaamheden, als die er zijn). Voorbeeld: Vervangen van een bad door een inloopdouche bij een huurwoning: Als het bad de gebruikelijke levensduur heeft bereikt, dan is sprake van een algemeen gebruikelijke renovatie. Ervanuit gaande dat de kosten voor het vervangen van het bad of het plaatsen van een inloopdouche ongeveer gelijk zijn, vindt er geen vergoeding vanuit de Wmo plaats. Als het bad de gebruikelijke levensduur nog niet bereikt heeft, is er geen sprake van een algemeen gebruikelijke renovatie. Als gemeente vergoeden we dan de kosten, maar houden we wel rekening met de afschrijving van het bad (en de mogelijke meerkosten van een inloopdouche, als die er zijn). Ook mogelijke bijkomende meerkosten (in verband met de beperking) voor een aangepaste inloopdouche worden vergoed door de gemeente. Als een inwoner niet zelf (of met familie, vrienden, belangenbehartiger, enz.) met de verhuurder kan overleggen, ondersteunen we de inwoner zo goed mogelijk ondersteunen.

8.

Overzicht afschrijvingstermijnen

Onderstaande lijst van woningverbeteringen is afkomstig uit het Beleid Huurverhoging na woonverbetering van de Huurcommissie (versie 1 juli 2024). Bedoeling is om hierbij aansluiting te zoeken bij het bepalen van de afschrijvingstermijn in het kader van de beoordeling bij het vervangen en of aanpassen/moderniseren van (woon)voorzieningen. In de tabel hieronder staan de diverse woningverbeteringen vermeld in de linker kolom. In de rechter kolom staat de looptijd genoemd. Dit is de afschrijvingstermijn. De toelichting in onderstaande tabel is voor de Wmo niet van belang. Deze toelichting heeft enkel betrekking op de kosten die meegenomen kunnen worden in het kader van het verhogen van de huurprijs. De afschrijvingstermijnen zijn richtlijnen, een en ander is mede afhankelijk van de kwaliteit van het materiaal en het uitvoeringsniveau. De gemeente kan hiervan dus afwijken.

Woningverbetering Vervangen sanitair

Verhoging woongenot door aanleg bad- of douchegelegenheid Uitbreiden badkamer

Vervangen keukeninstallatie

Standaardpot vervangen door hangend toilet Vervangen en uitbreiden van elektrische installatie Aanbrengen liftinstallatie

Toelichting Sanitaire ruimten en -installaties Verbeterkosten voor het vervangen en uitbreiden van sanitair, tegels, kranen e.d. voor zover zij het woongenot verhogen. Bereken de kosten van de verbetering door de totale kosten te verminderen met de kosten voor het vervangen van de oude situatie. De totale kosten voor de nieuwe badkamer inclusief alle bouwkundige voorzieningen, mits de afwezigheid ervan geen gebrek was

Looptijd

Bij het vergroten van een bestaande badruimte de meerkosten t.o.v. het vervangen van bestaande situatie (de verbetering). Verbeterkosten voor het vervangen en uitbreiden van de keuken voor zover zij het woongenot verhogen. Bereken de kosten van de verbetering door totale kosten te verminderen met de kosten voor het vervangen van de oude situatie(alleen de verbeteringswerkzaamheden komen in aanmerking voor huurverhoging).

25

Er kan bij het vervangen van een standaardpot door een hangend toilet sprake zijn van verbetering.

15

Installaties Totale kosten berekenen, vervolgens verminderen met het vervangen van de bestaande groepen, bijvoorbeeld van 2 naar 5 groepen is 3/5 van totale kosten. Totale kosten omslaan per woning. Vervangen van bestaande lift is onderhoud. Bij woningen op de begane grond niet doorberekenen als de eigen entree is gelegen buiten de centrale hal. Komt de voordeur wel uit in de centrale hal, dan wel meetellen.

25

25

15

30

25

Totaal renovatie

Update casco en uitbreiding

Diverse werkzaamheden Hierbij kan sprake zijn van samenloop: een ingrijpende verbouwing met zowel verbetering als (groot) onderhoud. In dat geval komen alleen de verbeteringswerkzaamheden in aanmerking voor huurverhoging. Een uitbreiding van de nuttige vloeroppervlakte van vertrekken, door interne verbouwing, en zgn updaten van het casco, door comfort/indeling vergelijkbaar met nieuwbouw. Bereken een aantal procenten van de totale kosten, verminderd met het bedrag dat al voor het berekenen van de individuele verbeteringen is meegenomen.

25

25