03. MPG 2026 DEF II 2026-02-18
Tekst van het document
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026 Herzieningen over 2025
1/30
Inhoudsopgave
1
Inleiding ......................................................................................................................... 6 1.1 Doelstelling MPG ................................................................................................ 6 1.2 Relatie met de P&C cyclus .................................................................................. 6 1.3 Afbakening van het MPG .................................................................................... 7 1.4 Verantwoording ................................................................................................... 7 1.5 Leeswijzer ........................................................................................................... 7
2
Totaal resultaat grondexploitaties ................................................................................. 8 2.1 Boekwaarden mutatie ......................................................................................... 8 2.2 Resultaat ............................................................................................................. 9 2.3 Tussentijdse winstneming ................................................................................. 10 2.4 Voorzieningen grondexploitatie ......................................................................... 12 2.5 Effect in de jaarrekening ................................................................................... 13 2.5.1 Tussentijds exploitatieresultaat............................................................ 13 2.5.2 Afsluiten van grondexploitaties. ........................................................... 14 2.5.3 Totaal risicoresultaat ............................................................................ 14 2.5.4 Reserve grondbedrijf ........................................................................... 16 2.6 Totaaloverzicht .................................................................................................. 16
3
Algemene uitgangspunten ........................................................................................... 19 3.1 Exploitatie gebieden .......................................................................................... 19 3.2 Rekenparameters .............................................................................................. 21 3.2.1 Kostenstijging....................................................................................... 21 3.2.2 Opbrengstenstijging ............................................................................. 21 3.2.3 Rente over kosten en baten................................................................. 21 3.2.4 Discontovoet ........................................................................................ 21 3.2.5 Toelichting op beschrijving grondexploitatie ........................................ 22
4 5
Bouwprogramma ......................................................................................................... 22 Overzicht grondexploitaties ......................................................................................... 24 5.1 De Drevenhof .................................................................................................... 24 5.2 De IJsbaan ........................................................................................................ 24 5.3 Overschild ......................................................................................................... 24 5.4 Rengerspark ...................................................................................................... 24 5.5 De Tolweg ......................................................................................................... 24 5.6 De Verlengde Veenlaan .................................................................................... 24 5.7 De Vosholen 2 deelplan 1 ................................................................................. 24 5.8 De Vosholen 2 deelplan 2 ................................................................................. 25 5.9 Werfkade ...........................................................................................................
25 5.10 Stadsentree Hoogezand ...................................................................... 25 5.11 Stadshart.............................................................................................. 25 5.12 Vrijkomende locaties fase 1 ................................................................. 25 5.12.1 Aalbersestraat – Hoogezand ................................................ 26 5.12.2 De Mars – Hoogezand ......................................................... 26 5.12.3 Multatulistraat-- Hoogezand ................................................. 26 5.12.4 Waterman – Hoogezand ...................................................... 26 5.12.5 Middenstraat – Sappemeer .................................................. 26 5.12.6 Hoofdweg – Kolham ............................................................. 27 5.12.7 Poststraat – Siddeburen ....................................................... 27
2/30
5.12.8 5.12.9 5.12.10 5.12.11 5.12.12 5.12.13 5.12.14 5.13 5.13.1 5.13.2 5.13.3 5.13.4 5.14 5.14.1 5.14.2 5.14.3 5.14.4
Singellaan Siddeburen ......................................................... 27 Hoofdweg – Slochteren ........................................................ 27 Oudeweg – Westerbroek ...................................................... 27 Kerkstraat – Zuidbroek ......................................................... 27 Zuiderweg – Slochteren ....................................................... 28 Troelstralaan – Hoogezand .................................................. 28 Narcissenstraat – Sappemeer .............................................. 28 Vrijkomende locaties fase 2 ................................................................. 28 Astronautenlaan – Hoogezand ............................................. 28 Talmastraat – Hoogezand .................................................... 28 Zonneweg – Hoogezand ...................................................... 28 Boswijklaan – Sappemeer .................................................... 29 Vrijkomende locaties fase 3 ................................................................. 29 Donker Curtiusstraat – Hoogezand ...................................... 29 Middenweg - Muntendam ..................................................... 29 Troelstralaan – Muntendam ................................................. 29 Twee Kerspelenweg – Slochteren........................................ 29
Bijlage I: Boekwaarde ............................................................................................................ 30
3/30
Begrippen en afkortingen BBV
De Gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente en elke provincie jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) bevat de regelgeving daarvoor.
BIE
Bouwgronden In Exploitatie (projecten met een vastgestelde grondexploitatie).
Grondexploitatie (GREX)
Gedetailleerde raming van kosten en opbrengsten binnen de grenzen van een kostenverhaalsgebied (voorheen exploitatiegebied) om de ontwikkeling van dat gebied financieel inzichtelijk te maken en te bewaken.
V.O.N. prijs
De Vrij Op Naam prijs is de verkoopprijs, inclusief BTW, zoals door de makelaar in de verkoopfolder aangegeven
Eindwaarde
Het bedrag aan het einde van de looptijd van de exploitatie.
Netto contante waarde Het eindwaarde resultaat teruggebracht naar de datum van de geactualiseerde exploitatie, in dit geval 01-01-2026, ter wille van de onderlinge vergelijkbaarheid. Looptijd
De periode waarbinnen de ontwikkeling (planvoorbereiding) en de uitvoering (realisatie) van een kostenverhaalsgebied plaatsvindt.
Fasering
De verdeling in de tijd van de geldstromen over de looptijd van een project.
Parameters
De jaarlijks door het college vast te stellen percentages van rente, kosten- en opbrengstenstijging aan de hand van de actuele economische omstandigheden en gerelateerd aan de looptijd van de plannen (maximaal 10 jaar).
Kasstroom
Het verschil tussen de kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd.
Strategische aankopen Strategisch verwervingsbeleid houdt in, dat de Gemeente met het oog op het vastgestelde programma, gronden aankoopt om binnen een bepaald gebied haar grondpositie en onderhandelingspositie te versterken. Boekwaarde
Waarde waarvoor de activa in de boeken staan en waarvoor ze vervolgens op de balans worden gezet. Bij materiële vaste activa is de boekwaarde gelijk aan de aanschafwaarde minus de afschrijving.
4/30
Samenvatting Voor u ligt de Meerjaren Prognose Grondzaken 2026. Hierin staat informatie over de inhoudelijke voortgang en risico’s van de gemeentelijke grondexploitaties. Bij deze MPG hoort een bijlagerapport waarin meer de details zijn opgenomen. In deze rapportage worden de exploitaties bij elkaar opgeteld en samengevat. In het laatste hoofdstuk treft u een summiere omschrijving aan van de belangrijkste bevinding per exploitatie. De MPG 2026 bevat de stand van zaken per 1 januari 2026. Alle kosten in 2025 zijn daarin verwerkt, de begrotingen getoetst en aangepast op de inflatie en ontwikkelingen in de projecten alsook de fasering van de bedragen in de tijd. Het resultaat is dat er minder winst is gemaakt dan begroot. Het verschil bedraagt bijna € 250 duizend. De winst is € 892 duizend, waar op € 1,14 mln was gerekend. Er zijn daarvoor diverse oorzaken. Zo stagneert de verkoop op Rengerspark, als gevolg van netcongestie nu er geen zware elektriciteitsaansluitingen mogelijk zijn. Het bedrijventerrein was in 2023 en 2024 volledig met opties belegd met een winstnemingsprognose van € 480 duizend, nu moet € 232 duizend aan genomen winst terug worden gedraaid. Alle grondexploitaties hebben mee- en tegenvallers. De winsten op Tolweg en Waterman in Hoogezand dragen positief bij. De omslagrente is gelijk gebleven op 0,25%.
Maar de kostenstijging voor dit jaar is 3% en voor volgende jaren 2,5%. De opbrengsten moeten volgen met 2,5% dit jaar en 2% voor de jaren daarna, terwijl de huizenprijzen nog veel harder stijgen. De MPG 2026 bevat 29 grondexploitaties en 4 af te sluiten exploitaties. Afgesloten worden De Drevenhof, IJsbaan, Waterman en Overschild. Nieuwe exploitaties als het Centrum van Muntendam zijn nog niet door u ingesteld en worden later aan u aangeboden. Door onzekerheid over de verdere ontwikkeling van het Stadshart zijn de eerdere prognoses voorlopig uit de exploitatie gehaald. Deze prognoses zijn de afgelopen jaren telkens herhaald, in afwachting van een nieuwe exploitatie bij de wijziging van het omgevingsplan. Voor lopende zaken is een bedrag aan plankosten opgenomen. Hiervoor verwijzen wij naar de betreffende voorstellen. Het totaal aantal bouwkavels in exploitatie is van bijna 900 naar 1.181 gestegen. 158 hiervan zijn gerealiseerd binnen af te sluiten exploitaties, 292 zijn er al gerealiseerd in de lopende exploitaties. Er zijn nu nog 731 bouwkavels te produceren in de lopende exploitaties tot 2035. De nog te realiseren woningen in de exploitatie Stadshart zijn hierin niet meegeteld. De omzet (opbrengsten) in de exploitaties is gelijk gebleven op € 84 mln. Echter € 8,6 mln betreft gerealiseerde omzet in af te sluiten exploitaties.
Was vorig jaar nog € 54 mln te realiseren, nu is dat nog € 49 mln. De investeringen in de exploitaties zijn gestegen van € 75 mln. naar € 78 mln, waarvan € 37 mln nog moet worden uitgegeven. Dat was vorig jaar € 42 mln. Het resultaat van alle exploitaties samen is op eindwaarde gestegen van € 3,5 mln. naar € 5,3 mln. De risico’s uit de grondexploitaties van € 2,5 mln. naar € 3,2 mln. De marge van € 5,3 mln. resultaat op een omzet van € 84 mln.is 6,5% bruto rendement, trekken we daar de risico’s van af, dan is het 2,6%. Er is door u geen norm gesteld voor het te behalen rendement, maar in de markt is 7%-8% gebruikelijk. De af te sluiten exploitaties, winstnemingen, voorzieningen en risico’s worden verrekend met de reserve grondbedrijf. Het saldo hiervan groeit van € 3.117.000 naar € 4.004.000. Het dekkingspercentage is 123%, dat wil zeggen dat alle risico’s ter grootte van € 3,2 mln. zijn afgedekt. Ook is er € 759.000 ruimte om in 2026 nieuwe exploitaties vast te stellen en daarvan de risico’s met de reserve af te dekken.
5/30
1
Inleiding
Voor u ligt de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2026 van de gemeente Midden-Groningen. In dit rapport geven wij inzicht in het totaal van de "Een gemeentelijke grondexploitaties die per 1 januari 2026 zijn geactualiseerd. We Meerjarenprognose hebben een bijlagenrapport vervaardigd waarin elke grondexploitatie uitgebreid wordt toegelicht, in dit hoofdrapport is een summiere samenvatting opgenomen Grondexploitaties van de belangrijkste bevindingen. De MPG geeft invulling aan de verplichting (MPG) is een van Besluit Begroting Verantwoording (BBV) om tenminste jaarlijks de instrument dat projectenportefeuille te actualiseren.
1.1
Doelstelling MPG
De Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) heeft als hoofddoelstelling om een helder en transparant overzicht te bieden van de verwachte financiële ontwikkelingen binnen de grondexploitaties voor de komende jaren. Deze prognose dient als basis voor het strategisch beleid van de gemeente en stelt ons in staat om de financiële impact van geplande en lopende projecten te beoordelen. De informatie heeft voornamelijk betrekking op de waardebepalende factoren in de grondexploitaties: programma, planning, parameters en grondprijzen. Op basis van deze factoren maken we een prognose van kosten, opbrengsten en het resultaat. Daarnaast geven we inzicht in de risico's in de grondexploitaties en de dekking daarvan. Om deze doelen te bereiken is de MPG opgesteld in samenwerking tussen de projectleiders, financieel adviseurs en adviesbureau Sweco.
1.2
gemeenten helpt bij het plannen en beheren van grondexploitaties over meerdere jaren, waardoor zij beter inzicht krijgen in financiële risico's en opbrengsten."
Relatie met de P&C cyclus
De MPG heeft een relatie met diverse documenten uit de planning- en control cyclus (P&C cyclus). Vorig jaar werd deze gelijktijdig met de jaarrekening aan de raad aangeboden. Aangezien de raad de MPG gewijzigd mag vaststellen, wordt deze nu voor de jaarrekening aan u aangeboden. De basis voor de actualisatie is de door de afdeling Financiën aangeleverde boekwaarde van de afzonderlijke projecten per 5 november 2025. De boekwaarde is aangevuld met een prognose van de inkomsten en uitgaven voor de rest van het jaar. Deze prognose is gebaseerd op lopende overeenkomsten met termijnbetalingen, afspraken over verkoop dit jaar, voortzetting plankosten en gesprekken met de projectleiders. Gezamenlijk vormen zij de grondslag voor de gerealiseerde investeringen, opbrengsten, afwaarderingen en winstnemingen. Deze werkwijze vindt al enige jaren plaats. Het kan zijn dat een boeking toch een jaar eerder of later plaats vindt. Aangezien zij wel zijn vermeld in de grondexploitatie is het effect hooguit een 0,25% rente. Dit is dermate gering dat de tabellen toch een goede weergave zijn van de resultaten. Op basis van de boekwaarde met de prognose is een actualisatie van de grondexploitaties gemaakt. Bij de actualisaties is ook een inschatting gemaakt van de risico’s. Deze gegevens worden weer verwerkt in de jaarrekening 2025. De MPG heeft een relatie met de begroting.
De geactualiseerde prognoses van kosten en opbrengsten, resultaten (winst en verlies) en risico’s worden verwerkt in de begroting. Zo worden de grondexploitaties via de begroting betrokken bij de integrale afweging van de besteding van middelen. Met de vaststelling ervan machtigt de raad het college om uitgaven te doen die in de exploitaties zijn begroot.
6/30
1.3
Afbakening van het MPG
Het MPG richt zich op de grondexploitaties die binnen de gemeente MiddenGroningen gerealiseerd worden. Dit omvat zowel nieuwe ontwikkelingen als herstructureringen van bestaande gebieden. Hieronder vallen: • •
Actieve grondexploitaties voor uitleggebieden (w.o. Rengerspark) Actieve grondexploitaties voor herstructureringsgebieden (w.o. vrijkomende locaties) • Grondexploitaties op basis van een bouwclaimovereenkomst met een ontwikkelaar, waardoor de gemeente de grondexploitatie voert (w.o. Vosholen). • Grondexploitaties op basis van samenwerking met een marktpartij (w.o. Stadshart). Er zijn in 2025 nog geen contracten voor faciliterend grondbeleid getekend. De gemeente heeft geen ruwe bouwgrond in eigendom waarvoor de raad in een visie of programma een ontwikkeling heeft voorgenomen.
1.4
Verantwoording
De periodieke rapportage van de doorrekening van projecten (de bouwgronden in exploitatie, BIE) vindt plaats in de Meerjaren prognose Grondexploitaties die eenmaal per jaar wordt opgesteld. De notitie geeft informatie over de actuele voortgang van de gebiedsexploitaties en een terugkijk op het afgelopen jaar en vooruitblik naar de komende jaren. Hiervoor zijn alle financiële rapportages verwerkt, zijn gesprekken gevoerd met projectleiders en leidinggevenden over de voortgang en de risico’s en de verkoopgegevens geüpdated. De te verwachten ontwikkelingen zijn financieel vertaald en de risico’s doorgerekend.
1.5
Leeswijzer
Dit rapport is gestructureerd in verschillende hoofdstukken die samen een overzicht bieden van de Meerjaren prognose Grondexploitaties voor de gemeente MiddenGroningen. In hoofdstuk 2 wordt het totaal resultaat uiteengezet in verschillende subhoofdstukken. Hierin worden de boekwaarde, de winstnemingen, verliesvoorzieningen, het effect op de jaarrekening, het resultaat en de risicovoorziening toegelicht. Hoofdstuk 3 weergeeft de locaties van de lopende exploitaties en de parameters waarmee is gerekend. In Hoofdstuk 4 wordt het resterende bouwprogramma weergegeven en Hoofdstuk 5 bestaat uit samenvattingen van de rapportages van elke lopende exploitatie. Deze rapportages zijn als Bijlagerapport meegeleverd.
7/30
2
Totaal resultaat grondexploitaties
2.1
Boekwaarden mutatie
De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit het saldo van de gerealiseerde kosten en opbrengsten, oftewel het door de gemeente geïnvesteerde vermogen. De boekwaarde van de bouwgronden is per saldo afgenomen. Deze afname komt doordat er meer is verkocht, dan geïnvesteerd. Vorig jaar was de boekwaarde fors gestegen door het toevoegen van de “vrijkomende locaties” (VL). Exploitatie Saldo is -/- boekwaarde De Drevenhof IJsbaan
Saldo Begin 2025 268.473
Investeringen 2025 77.378
Inkomsten 2025 800
Saldo Eind 2025 191.895
-4.357.262
173.987
0
-4.531.249
Overschild Graauwedijk
-165.084
1.798
166.882
0
Rengerspark
2.978.951
14.038
0
2.964.913
Stadsentree Hoogezand
0
1.252.748
1.252.748
0
1.075.311
263.410
0
811.902
Tolweg
1.271.191
24.893
1.363.897
2.610.195
Verlengde Veenlaan
-3.411.359
71.463
482.772
-3.000.050
Vosholen II dp 1
910.023
151.810
0
758.213
Vosholen II dp 2
-3.315.287
278.098
0
-3.593.385
VL F1 Sm Middenstraat
-433.564
42.730
2.115
-474.179
VL F1 Sm Narcissenstraat
-20.319
15.454
0
-35.773
Stadshart
VL F1 Ho Aalbersestraat
-55.536
29.256
2.115
-82.677
VL F1 Ho Mars
-192.388
167.491
5.330
-354.549
VL F1 Ho Multatulistraat
-92.800
43.519
2.115
-134.204
VL F1 Ho Waterman
346.380
82.082
0
264.298
VL F1 Ho Troelstralaan
-18.939
18.303
0
-37.243
VL F1 Kol Hoofdweg
-31.955
13.132
171.635
126.547
VL F1 Sb Poststraat
-32.263
8.481
0
-40.744
VL F1 Sb Singellaan
-36.949
15.380
0
-52.329
VL F1 Sl Hoofdweg
-346.847
26.939
6.777
-367.008
VL F1 Sl Zuiderweg
-18.939
20.046
0
-38.985
VL F1 Wb Oudeweg
-65.298
419.892
2.115
-483.075
VL F1 Zb Kerkstraat
-36.578
15.988
2.115
-50.452
VL F2 Ho Astronautenlaan
-18.939
1.047
0
-19.987
VL F2 Ho Talmastraat
-18.939
847
0
-19.787
VL F2 Ho Zonneweg
-19.839
12.663
0
-32.502
VL F2 Sm Boswijkslaan
-280.602
1.602
0
-282.203
VL F3 Ho Donker C
-18.939
1.247
0
-20.187
VL F3 Md Middenweg
-18.939
747
0
-19.687
VL F3 Md Troelstralaan
-18.939
1.247
0
-20.187
VL F3 Sl Twee Kerspelenweg
-18.939
547
0
-19.487
Werfkade
-49.335
35.948
0
-85.282
-6.244.449
3.284.212
3.461.415
-6.067.246
Totaal
8/30
In de komende tien jaar zal de boekwaarde van alle grondexploitaties zich naar verwachting als volgt ontwikkelen:
De grafiek toont het totaal van de saldo’s in elk exploitatiejaar. Het saldo is het totaal van de waarde van alle lopende GREX-en. Een min is in deze grafiek een schuld, eenmaal boven de nul wordt er winst gemaakt. De exploitaties staan in 2035 dus € 5,3 mln. positief. Als er nieuwe exploitaties worden vastgesteld, met extra investeringen, dan zullen de saldo’s afnemen. In 2026 begint het saldo uiteindelijk ruim € 4 mln. lager door het afsluiten van de IJsbaan locatie, De Drevenhof, Waterman en Overschild. Omdat er aankomende jaren winsten moeten worden genomen, wordt deze niet “uitgesteld”. In 2034 zal de langst lopende grondexploitatie, Stadsentree Hoogezand, eindigen. Hiermee verloopt het geprognosticeerde jaarsaldo richting de eindwaarde. Een uitgebreide tabel met het boekwaardeverloop is te vinden in Bijlage I.
2.2
Resultaat
Het resultaat van een grondexploitatie bestaat uit het saldo van de boekwaarde, kosten en opbrengsten. Dit resultaat wordt doorgaans weergegeven in twee waarden: eindwaarde en netto contante waarde. Om verschillende grondexploitaties met uiteenlopende looptijden met elkaar te vergelijken en op te tellen, is een correctie noodzakelijk voor de verschillen in looptijd. Daarom wordt het resultaat op eindwaarde teruggebracht naar 1 januari van het huidige jaar, wat resulteert in het netto contante waarde (NCW) resultaat. Per 1 januari 2026 bedraagt de totale som van de verliesgevende en winstgevende grondexploitaties, oftewel het verwachte resultaat van alle grondexploitaties samen, € 5.389.554. Dat is de potentiële winst die de gemeente uit haar grondexploitaties haalt in de komende 10 jaar. In de tabel zijn per grondexploitatie ook het resultaat van het vorige jaar (2025), de verschillen en de eindwaarde (verplicht volgens BBV) opgenomen.
9/30
Behaald resultaat op contante waarde: Resultaat CW Resultaat CW Verschil Resultaat EW Behaald resultaat op totaal 2025 totaal 2026 totaal 2026 contante waarde: De Drevenhof € 199.169 € 191.895 € -7.274 € 191.895 IJsbaan € -4.437.958 € -4.531.249 € -93.291 € -4.531.249 Overschild Graauwedijk € € -0 € -0 € -0 Rengerspark € 6.026.595 € 6.372.663 € 346.068 € 6.420.578 Stadsentree Hoogezand € 267.515 € 740.049 € 472.535 € 758.760 Stadshart € -356.267 € 640.829 € 997.097 € 642.431 Tolweg € 2.180.405 € 2.372.207 € 191.801 € 2.384.082 Verlengde Veenlaan € -2.144.425 € -2.293.995 € -149.570 € -2.386.673 Vosholen II dp 1 € 422.863 € 470.109 € 47.246 € 489.102 Vosholen II dp 2 € -987.420 € -791.287 € 196.133 € -891.118 VL F1 Sm Middenstraat € 261.197 € 216.861 € -44.335 € 218.492 VL F1 Sm Narcissenstraat € 365.388 € 377.038 € 11.650 € 379.873 VL F1 Ho Aalbersestraat € 161.912 € 244.233 € 82.321 € 246.070 VL F1 Ho Mars € 255.440 € 276.316 € 20.876 € 278.394 VL F1 Ho Multatulistraat € 744.737 € 648.004 € -96.733 € 652.876 VL F1 Ho Waterman € 226.455 € 264.298 € 37.843 € 264.298 VL F1 Ho Troelstralaan € -58.436 € -30.191 € 28.245 € -32.039 VL F1 Kol Hoofdweg € 438.557 € 408.219 € -30.337 € 410.263 VL F1 Sb Poststraat € -5.948 € -13.822 € -7.875 € -14.668 VL F1 Sb Singellaan € 10.183 € -13.201 € -23.385 € -14.009 VL F1 Sl Hoofdweg € 165.936 € 240.761 € 74.825 € 242.571 VL F1 Sl Zuiderweg €
182.119 € -62.047 € -244.166 € -65.845 VL F1 Wb Oudeweg € 188.155 € 83.251 € -104.903 € 83.877 VL F1 Zb Kerkstraat € -31.840 € 79.717 € 111.557 € 80.316 VL F2 Ho Astronautenlaan € -86.408 € -94.263 € -7.855 € -102.034 VL F2 Ho Talmastraat € 339.338 € 238.513 € -100.825 € 241.509 VL F2 Ho Zonneweg € -222.044 € -252.381 € -30.337 € -273.186 VL F2 Sm Boswijkslaan € -307.797 € -257.526 € 50.271 € -284.329 VL F3 Ho Donker C € 83.566 € 30.772 € -52.794 € 31.314 VL F3 Md Middenweg € 77.430 € 50.296 € -27.134 € 51.183 VL F3 Md Troelstralaan € -4.611 € -46.565 € -41.953 € -53.488 VL F3 Sl Twee Kerspelenweg € 8.153 € -12.422 € -20.575 € -14.269 Werfkade € 16.407 € -111.065 € -127.472 € -115.552 Totaal
€
3.978.366 €
5.436.017 €
1.457.652 €
5.289.426
Ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2025 (jaarrekening 2024) van € 3.978.366 betekent dit een verbetering van het resultaat per 1 januari 2026 van € 1.457.652. Dit positieve verschil is de optelsom van de mutaties van alle grondexploitaties, zowel positieve als negatieve, zonder rekening te houden met de risico’s. In Hoofdstuk 4 wordt samenvattend weergegeven wat er per exploitatie is gebeurd het afgelopen jaar. Een uitgebreide rapportage per exploitatie is te lezen in het Bijlage rapport.
2.3
Tussentijdse winstneming
Er dient tussentijdse winst te worden genomen volgens de Percentage of Completion (POC) methode. Bij deze aanpak wordt de voortgang van de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten binnen een grondexploitatie vergeleken met
10/30
de oorspronkelijke ramingen. Voorbeeld: als 50% van de geraamde kosten en 50% van de geraamde opbrengsten zijn gerealiseerd, kan er op basis van de POCmethode een tussentijdse winstneming van 25% (50% * 50%) van het eindresultaat worden geboekt, onder aftrek van de geïdentificeerde risico's. Het BBV beveelt aan om bij het nemen van winst 10% van de nog te maken kosten en 5% van de nog te ontvangen grondverkopen af te trekken. Als blijkt dat het scenario-risico nog groter is dan deze standaardbenadering, dan wordt dat, in plaats van 10%,van de tussentijds te nemen winst afgetrokken. In onderstaande tabel zijn de winstnemingen per 1 januari 2026 weergeven.
Verloop winstnemingen De Drevenhof IJsbaan Overschild Graauwedijk Rengerspark Stadsentree Hoogezand Stadshart Tolweg Verlengde Veenlaan Vosholen II dp 1 Vosholen II dp 2 VL F1 Sm Middenstraat VL F1 Sm Narcissenstraat VL F1 Ho Aalbersestraat VL F1 Ho Mars VL F1 Ho Multatulistraat VL F1 Ho Waterman VL F1 Ho Troelstralaan VL F1 Kol Hoofdweg VL F1 Sb Poststraat VL F1 Sb Singellaan VL F1 Sl Hoofdweg VL F1 Sl Zuiderweg VL F1 Wb Oudeweg VL F1 Zb Kerkstraat VL F2 Ho Astronautenlaan VL F2 Ho Talmastraat VL F2 Ho Zonneweg VL F2 Sm Boswijkslaan VL F3 Ho Donker C VL F3 Md Middenweg VL F3 Md Troelstralaan VL F3 Sl Twee Kerspelenweg
2025 tot en met € 161.000 € € € 2.168.500 € € € 1.479.456 € € 287.000 € € € € € € € 84.950 € € € € € € € € € € € € € € € € -
2026
Totaal
€ 30.900 € € € € € € -232.300 € € € € € € 638.200 € € € € 96.300 € € € € € € € € € € € € € € 179.500 € € € € 42.000 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
Werfkade
€
-
€
Totaal
€
4.180.906 €
-
€
754.600 €
2027 prognose
191.900 1.936.200 2.117.656 383.300 264.450 42.000 -
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
0 483.712 642.431 104.086 42.252 173.709 64.736 459.942 269.584 311.459 52.306 55.833 -
€
-
4.935.506 €
-
2.660.051
11/30
Er kan over het boekjaar 2025 per 1-1-2026 voor € 754.600 aan winst worden genomen. Daarbij tekenen we aan dat De Drevenhof wordt afgesloten. Door lager dan geprognosticeerde verkopen in het Rengerspark blijkt dat de eerdere winstneming naar beneden moet worden bijgesteld.
2.4
Voorzieningen grondexploitatie
Bij verliesgevende grondexploitaties wordt in Midden-Groningen een voorziening getroffen. Hierdoor worden tussentijdse schommelingen van het geprognosticeerde resultaat buiten de grondexploitaties verevend met elkaar. De gemaakte kosten en opbrengsten per exploitatie worden niet “gecorrigeerd” met tussentijdse stortingen. Daarnaast is er een fiscale reden in de vorm van de Wet op de Vennootschapsbelasting voor gemeenten (VPB). Door niet af te boeken binnen de grondexploitatie blijft het (werkelijke) negatieve resultaat staan. In onderstaande tabel staat de stand van de voorzieningen per 1 januari 2026 weergeven. Omschrijving De Drevenhof IJsbaan Overschild Graauwedijk Rengerspark Stadsentree Hoogezand Stadshart Tolweg Verlengde Veenlaan Vosholen II dp 1 Vosholen II dp 2 VL F1 Sm Middenstraat VL F1 Sm Narcissenstraat VL F1 Ho Aalbersestraat VL F1 Ho Mars VL F1 Ho Multatulistraat VL F1 Ho Waterman VL F1 Ho Troelstralaan VL F1 Kol Hoofdweg VL F1 Sb Poststraat VL F1 Sb Singellaan VL F1 Sl Hoofdweg VL F1 Sl Zuiderweg VL F1 Wb Oudeweg VL F1 Zb Kerkstraat VL F2 Ho Astronautenlaan VL F2 Ho Talmastraat VL F2 Ho Zonneweg VL F2 Sm Boswijkslaan VL F3 Ho Donker C VL F3 Md Middenweg VL F3 Md Troelstralaan VL F3 Sl Twee Kerspelenweg Werfkade Totaal voorziening
Voorziening Rente Stand Toevoeging Onttrekking Voorziening 1-1-2025 2025 31-12-2025 1-1-2026 € € € € € 4.437.958 € 88.759 € 4.526.717 € 4.526.717 € € € € € € € € € € € € € € € € € 356.267 € 7.125 € 363.393 € € 363.393 € € € € € € € € 2.144.425 € 42.889 € 2.187.314 € 106.681 € € 2.293.995 € € € € € € € 987.420 € 19.748 € 1.007.169 € € 215.882 € 791.287 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 58.436 € 1.169 € 59.605 € € 29.413 € 30.191 € € € € € € € 5.948 € 119 € 6.067 € 7.756 € € 13.822 € € € € 13.201 € € 13.201 € € € € € € € € € € 62.047 € € 62.047 € € € € € € € 31.840 € 637 € 32.476 € € 32.476 € € 86.408 € 1.728 € 88.136 € 6.127 € € 94.263 € € € € € € € 222.044 € 4.441 € 226.485 € 25.896 € € 252.381 € 307.797 € 6.156 € 313.953 € € 56.427 € 257.526 € € € € € € € € € € € € € 4.611 € 92 € 4.703 € 41.861 € € 46.565 € € € € 12.422 € € 12.422 € € € € 111.065 € € 111.065 € € 8.643.154 € 172.863 € 8.816.017 € 387.057 € 5.224.308 € 3.978.766
De totale verliesvoorziening is € 3.978.766. Deze was € 8,6 mln. en is vooral gedaald door het afsluiten van de exploitatie IJsbaan. De toevoegingen hebben voornamelijk betrekking op de vrijkomende locaties.
12/30
2.5
Effect in de jaarrekening
2.5.1
Tussentijds exploitatieresultaat
Om het effect op de jaarrekening inzichtelijk te maken zijn de werkelijke mutaties vergeleken met de begrote mutaties. Deze zijn in onderstaande tabel weergeven. Grondexploitatie De Drevenhof IJsbaan Overschild Graauwedijk Rengerspark Stadsentree Hoogezand Stadshart Tolweg Verlengde Veenlaan Vosholen II dp 1 Vosholen II dp 2 VL F1 Sm Middenstraat VL F1 Sm Narcissenstraat VL F1 Ho Aalbersestraat VL F1 Ho Mars VL F1 Ho Multatulistraat VL F1 Ho Waterman VL F1 Ho Troelstralaan VL F1 Kol Hoofdweg VL F1 Sb Poststraat VL F1 Sb Singellaan VL F1 Sl Hoofdweg VL F1 Sl Zuiderweg VL F1 Wb Oudeweg VL F1 Zb Kerkstraat VL F2 Ho Astronautenlaan VL F2 Ho Talmastraat VL F2 Ho Zonneweg VL F2 Sm Boswijkslaan VL F3 Ho Donker C VL F3 Md Middenweg VL F3 Md Troelstralaan VL F3 Sl Twee Kerspelenweg
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
Voorzieningen mutaties 2025 € 88.759 € 0 € € € -356.267 € € 149.570 € € -196.133 € € € € € € € -28.245 € € 7.875 € 13.201 € € 62.047 € € -31.840 € 7.855 € € 30.337 € -50.271 € € € 41.953 € 12.422 €
Werfkade
€
111.065 €
Totaal
€
Begroot 2025 Verschil tov begroting
Winstneming mutaties 2025 30.900 € € € -232.300 € € € 638.200 € € 96.300 € € € € € € € 179.500 € € 42.000 € € € € € € € € € € € € € € €
Totalen 30.900 -88.759 -0 -232.300 356.267 638.200 -149.570 96.300 196.133 179.500 28.245 42.000 -7.875 -13.201 -62.047 31.840 -7.855 -30.337 50.271 -41.953 -12.422
-
-137.671 €
€ € 754.600 €
-111.065 892.271
€
172.857
€
1.313.590 €
1.140.733
€
310.528 €
-558.990 €
-248.462
€
-248.462
Totalen resultaat MPG 2025 t.o.v. begroot
nadeel
De voorzieningen zijn gedaald met € 137.671 en de winstnemingen bedragen € 745.600. Per saldo betekent dit een aangroei van de reserve grondexploitaties van € 892.271. In de begroting was rekening gehouden met een aangroei van
13/30
€ 1.140.733, wat betekent dat de resultaten uit de MPG een lagere aangroei van de reserve grondexploitaties in 2025 tot gevolg heeft van € 248.462.
2.5.2
Afsluiten van grondexploitaties.
De Drevenhof, IJsbaan, de locatie Waterman in Hoogezand en Overschild aan de Graauwedijk zijn verkocht. Hier eindigt de exploitatie. Afsluiting grondexploitaties 2025 IJsbaan De Drevenhof VL F1 Ho Waterman Overschild Graauwedijk Totaal Begroot 2025
€ € € € €
Vrijval voorziening 4.526.717 4.526.717
€ € € € €
Afboeking genomen winstnemingen -191.895 -264.450 -456.345
€ € € €
Afboeking boekwaarde Resultaat -4.531.249 € -4.532 191.895 € 264.298 € -152 € -4.075.056 € -4.684 € 30.892
Verschil t.o.v. begroot
€
-35.576
De afsluiting van de grondexploitaties IJsbaan, Drevenhof, Waterman en Overschild resulteert in een nadeel van € 4.684. Dit wordt gedekt uit de reserve grondexploitaties. In de begroting was rekening gehouden een voordeel van € 30.892.
2.5.3
Totaal risicoresultaat
In tabel hiernaast worden de risico’s per grondexploitatie weergegeven in een totaaloverzicht.
14/30
Grondexploitatie De Drevenhof IJsbaan Overschild Graauwedijk Rengerspark Stadsentree Hoogezand Stadshart Tolweg Verlengde Veenlaan Vosholen II dp 1 Vosholen II dp 2 VL F1 Sm Middenstraat VL F1 Sm Narcissenstraat VL F1 Ho Aalbersestraat VL F1 Ho Mars VL F1 Ho Multatulistraat VL F1 Ho Waterman VL F1 Ho Troelstralaan VL F1 Kol Hoofdweg VL F1 Sb Poststraat VL F1 Sb Singellaan VL F1 Sl Hoofdweg VL F1 Sl Zuiderweg VL F1 Wb Oudeweg VL F1 Zb Kerkstraat VL F2 Ho Astronautenlaan VL F2 Ho Talmastraat VL F2 Ho Zonneweg VL F2 Sm Boswijkslaan VL F3 Ho Donker C VL F3 Md Middenweg VL F3 Md Troelstralaan VL F3 Sl Twee Werfkade Totaal
Risico
Risico-omschrijving
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
Afsluiting GREX Afsluiting GREX Afsluiting GREX Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario
750.000 621.000 643.000 47.000 49.575 13.460 428.000 24.000 17.000 10.000 58.000 16.000 18.000 63.000 9.000 16.000 75.000 24.000 5.000 23.000 66.000 63.000 70.000 71.000 19.000 12.000 22.000 6.000 6.000 € 3.245.035
Uit de tabel blijkt dat het risicoprofiel per 1 januari 2025 voor het totaal van de grondexploitaties is € 3.245.035 Vorig jaar was dit nog € 2.503.399. De verhoging is een gevolg van de ontwikkelingen in het Stadshart en de netcongestie op het Rengerspark. Nieuwe exploitaties waarin nu geïnvesteerd wordt hebben altijd een hoger risico nu daarvoor minimaal 10% van de nog te maken kosten voor wordt gerekend. Voor meer informatie over de risico’s verwijzen we naar de volgende hoofstukken en het bijlagenboek bij de MPG De exploitaties op vrijgekomen locaties hebben een bescheiden risico, omdat de uitvoering nog goed beïnvloedbaar is op het resultaat. Zeker als het wat verder weg in de tijd ligt.
15/30
2.5.4
Reserve grondbedrijf
Alle wijzigingen bij elkaar genomen is de stand van de reserve per 1-1-2026:
Tezamen met de resultaten MPG 2026 komt de totale aangroei van de reserve grondexploitaties uit op € 887.587 (€ 892.271-€ 4.684). De stand van de reserve grondexploitaties per eind 2025 komt uit op € 4.004.723. Er wordt momenteel een plan in het centrum van Muntendam voorbereid wat in 2026 aan de raad wordt aangeboden. Deze en andere nog vast te stellen exploitaties zullen in 2026 beslag gaan leggen op de capaciteit van de reserve.
2.6
Totaaloverzicht
Het optellen van alle nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten geeft de kasstromen van alle lopende grondexploitatie bij elkaar opgeteld. Het jaarsaldo van vorig jaar opgeteld bij het jaarsaldo op basis van het kasstroomschema geeft een totale financieringsbehoefte per 01-01-2026 van € 12,9 mln. daarna aflopend. Zonder nieuwe exploitaties is er vanaf 2031 geen investeringsbehoefte meer omdat de verdiensten voldoende zijn om de resterende investeringen te dekken.
De conclusie is dat er ruimte is voor nieuwe investeringen. Samengevat:
16/30
17/30
MPG totaal Midden Groningen Projectnummer Grootboeknummer startjaar eindjaar looptijd
51000 792 680 2024 1-1-2026 31-12-2035 10
Uitgaven Aankoop grond Bouw- en Woonrijp maken Groenaanleg Plankosten Tijdelijk beheer Bijdragen aan overige Kapitaallasten Totaal
begroting € 18.796.297 € 33.293.297 € 1.533.637 € 17.858.066 € 1.143.325 € 515.852 € € € 73.140.475
Inkomsten
begroting
Grondopbrengsten Onroerende goederen Kostprijsverlagende subsidies Overige opbrengsten Leeg Overige bijdragen Leeg Totaal
€ 68.877.341 € € 14.638.356 € 191.721 € € 257.039 € € 83.964.457
Uitgavenstijging Opbrengstenstijging Kasstroom
€ €
kostenstijging opbrengstenstijging rente over kosten rente over baten discintovoet bbv
2.5% 2,00% 0,25% 0,25% 2,00%
nog te boekwaarde realiseren 1-1-2026 € 13.095.308 € 5.700.989 € 11.444.048 € 21.849.249 € 525.524 € 1.008.113 € 10.180.726 € 7.677.340 € 701.950 € 441.375 € 350.852 € 165.000 € 5.141.407 € € € € 41.439.815 € 36.842.067
boekwaarde 1-1-2026 € 30.323.837 € € 4.601.232 € 190.461 € € 257.039 € € 35.372.569
nog te realiseren € 38.553.504 € € 10.037.124 € 1.260 € € € € 48.591.888
2.825.778 2.439.266
Rente in de GREX-en geteld Jaarsaldo in de GREX-en geteld Rente op basis van dit kasstroomschema Jaarsaldo op basis van dit kasstroomschema Samenvatting Saldo rente Saldo eindwaarde Netto contante waarde
Totalen begroot € 6.638€ 5.289.426 € 5.158.991
Maximale investeringsbehoefte Totale investering eindwaarde Totale inkomsten eindwaarde Saldo eindwaarde
€ 10.469.753 € 81.114.297 € 86.403.723 € 5.289.426
#### #### #### #### #### #### #### ####
#### #### #### #### #### #### ####
2026 € 1.546.662 € 3.491.629 € 101.069 € 1.609.252 € 114.362 € € € € 6.862.973
€ € € € € € € € €
2026 € 4.297.586 € € 1.875.292 € 1.260 € € € € 6.174.139 WAAR
2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 € 8.406.285 € 7.447.494 € 3.461.143 € 5.082.657 € 3.244.070 € 2.204.756 € 2.204.756 € 1.469.837 € 734.919 € € € € € € € € € € 2.121.117 € 1.148.751 € 2.351.787 € 2.540.176 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 10.527.402 € 8.596.245 € 5.812.931 € 7.622.833 € 3.244.070 € 2.204.756 € 2.204.756 € 1.469.837 € 734.919 WAAR WAAR WAAR WAAR WAAR WAAR WAAR WAAR WAAR
€ € €
€ € €
5.141.407 € 6.067.246€ 6.067.246-
6.63855.114
€ € 688.834- €
€ 4.980- € € 6.761.060- € € 15.168- € € 6.771.248- €
2027 672.029 1.625.927 116.436 1.431.751 94.900 3.941.043
2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 € 1.018.895 € 1.016.496 € 1.446.908 € € € € € € 2.773.207 € 2.211.784 € 3.298.696 € 2.846.940 € 2.721.240 € 1.766.726 € 957.299 € € 81.500 € 354.554 € 354.554 € € € € € € 1.186.361 € 847.293 € 663.877 € 578.001 € 425.251 € 382.726 € 382.726 € € 66.771 € 44.179 € 25.147 € 22.861 € 22.861 € 20.575 € 20.575 € € 33.000 € 33.000 € 33.000 € 33.000 € 33.000 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 5.159.734 € 4.507.306 € 5.822.182 € 3.480.802 € 3.202.353 € 2.170.027 € 1.360.600 €
86.238 € 227.135 € 268.474 € 485.198 168.426 € 300.599 € 211.899 € 419.034 6.668.546 € 3.509.975 € 1.249.050 € 1.734.487
€ € €
457.450 € 511.215 € 337.678 € 278.061 € 356.504- € 1.230.751- €
409.497 € 327.850 € 46.918- €
297.184 252.332 64.385
€ € €
2035 155.801 170.101 9.144 335.046
83.386 143.387 459.873
8.321- € 6.376 € 6.024- € 1.978- € 2.460 € 3.803 € 698 € 583 € 745 3.331.790 € 6.066.919 € 1.166.541- € 941.187 € 629.963 € 294.133 € 233.173 € 298.142 € 758.760 16.928- € 299- € 8.475 € 11.619 € 15.984 € 15.133 € 12.094 € 12.007 € 12.198 119.630- € 3.390.046 € 4.647.571 € 6.393.677 € 6.053.157 € 4.837.539 € 4.802.715 € 4.879.107 € 5.351.178
18/30
3
Algemene uitgangspunten
3.1
Exploitatie gebieden
De gemeente Midden-Groningen heeft de volgende projecten in exploitatie: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Rengerspark Tolweg Verlengde Veenlaan Vosholen II fase 1 en Vosholen II fase 2 Werfkade Stadshart Hoogezand Stadsentree Hoogezand
Daarnaast zijn ook de eenentwintig vrijkomende locaties die dit jaar in exploitatie zijn gegaan, dit zijn: Fase 1: 8. Middenstraat, Sappemeer 9. Narcissenstraat, Sappemeer 10. Aalbersestraat, Hoogezand 11. Mars, Hoogezand 12. Multatulistraat, Hoogezand 13. Troelstralaan, Hoogezand 14. Hoofdweg, Kolham 15. Poststraat, Siddeburen 16. Singellaan, Siddeburen 17. Hoofdweg, Slochteren 18. Zuiderweg, Slochteren 19. Oudeweg, Westerbroek 20. Kerkstraat, Zuidbroek Fase 2: 21. Astronautenlaan, Hoogezand 22. Talmastraat, Hoogezand 23. Zonneweg, Hoogezand 24. Boswijkslaan, Sappemeer Fase 3: 25. Donker Curtiusstraat, Hoogezand 26. Middenweg, Muntendam 27. Troelstralaan, Muntendam 28. Twee Kerspelenweg, Slochteren
19/30
20/30
3.2
Rekenparameters
3.2.1
Kostenstijging
In de meerjarenprognose voor grondexploitaties houden we rekening met een eenmalige kostenstijging van 3% voor de restant begroting voor volgend jaar. In de daaropvolgende jaren rekenen we op 2,5% inflatie. Deze stijging is gebaseerd op recente ontwikkelingen in de bouw- en infrastructuursector, waar verschillende factoren, zoals inflatie en fluctuaties in de prijzen van materialen en arbeidskosten, een belangrijke rol spelen. De huidige economische situatie, met stijgende energieprijzen en verstoringen in de toeleveringsketens, draagt ook bij aan deze kostenstijging. Daarnaast zien we dat de vraag naar bouwmaterialen en -diensten blijft toenemen, wat de druk op prijzen verder kan opvoeren.
3.2.2
Opbrengstenstijging
De Grondprijzenbrief over 2026 vormt de basis voor de grondprijzen in de grondexploitaties. De huidige marktsituatie en de goede recente verkopen van de lopende woningbouwprojecten bieden kans om een opbrengstenstijging van 2,5% door te voeren. Voor de jaren daarna is gerekend met 2%, tenzij de prijzen contractueel zijn vastgelegd. Het is echter belangrijk op te merken dat de uiteindelijke verkoopprijzen vlak voor de verkoop marktconform worden vastgesteld en dat deze prijzen daarna in onze exploitatie worden opgenomen. Door de hoge stijging van de huizenprijzen zou ook de grondprijs wat meer ruimte krijgen, vooralsnog rekenen we dat nog niet in.
3.2.3
Rente over kosten en baten
Volgens de BBV notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023” hanteren we met ingang van 2025 het renteomslag-percentage. Dit is op basis van de stellige uitspraak dat indien er geen sprake is van projectfinanciering van een grondexploitatie de omslagrente conform de notitie Rente van de commissie BBV moet worden toegepast. Deze bedraagt dit jaar 0,25%
3.2.4
Discontovoet
De waarde die aan het einde van de exploitatieperiode is berekend, alle kosten, opbrengsten, inflaties en rente heet de Eindwaarde. De eindwaarde geldt alleen voor het laatste exploitatiejaar. Aangezien allen exploitaties een andere einddatum hebben, kun je ze niet onderling vergelijken. Om exploitaties wel onderling te kunnen vergelijken wordt deze contant gemaakt: de Netto Contante Waarde. Dit is wat de exploitatie vandaag waard is, gegeven de toegerekende rente. Het BBV schrijft voor dat hiervoor de rekenrente moet worden gebruik uit de vorige paragraaf. Hierop zijn twee uitzonderingen: 1. als een exploitatie een eigen projectfinanciering kent, dan moet die rente worden gebruikt 2. als een exploitatie verlieslatend is (de Eindwaarde is negatief) dan moeten ze contant worden gemaakt met 2%, wat leidt tot een relatief hoger tekort. In de MPG zijn derhalve alle positief sluitende exploitaties contant gemaakt met 0,25% en de negatief sluitende exploitaties tegen 2%.
21/30
3.2.5
Toelichting op beschrijving grondexploitatie
In Hoofdstuk 4 wordt kort stilgestaan bij elke lopende grondexploitatie. Een gedetailleerd overzicht van alle grondexploitaties is meegeleverd in een apart bijlage rapport. In dit bijlage rapport treft u een beschrijving van het project, het bouwprogramma, de huidige stand van zaken met betrekking tot relevante besluiten, een overzicht van de boekwaarde, begroting en resultaten, alsook een grafiek die de kasstroom op eindwaarde weergeeft. In de verschillenverklaring worden de afwijkingen per hoofdpost uiteengezet en toegelicht. Tot slot wordt de winstneming of verliesvoorziening gepresenteerd.
4
Bouwprogramma
Met het toevoegen van de Stadsentree, de Werfkade en de vrijkomende locaties zijn er meer woningen toegevoegd aan het totale woningbouwprogramma en de actieve grondexploitaties. Hiermee komt het totaal aan woningen in alle lopende gemeentelijke exploitaties op 1.184 woningen, waarvan er per 1-1-2026 453 zijn gerealiseerd. Het aantal nog nieuw te bouwen woningen bedraagt 731. De gemeente heeft in haar exploitaties de uitgifte als volgt geprognosticeerd:
22/30
Aantal woningen gerealiseerde en nog te realiseren woningen Af te sluiten Gerealiseerd 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Totaal De Drevenhof 12 12 IJsbaan 124 124 Overschild 2 2 Stadshart vlek 1 58 58 Stadshart vlek 2 26 26 Stadshart vlek 3 0 Stadshart vlek 4 0 Stadshart vlek 5 0 Stadshart vlek 6 0 Stadshart vlek 7 0 Stadshart vlek 9 0 Werfkade 16 16 Tolweg 158 2 160 Verlengde Veenlaan 16 4 3 23 Vosholen Deelplan 1 34 34 Vosholen Deelplan 2 28 21 21 21 21 112 Stadsentree 29 29 43 58 43 43 29 15 289 Vrijkomende locaties Fase 1 Middenstraat_Sm 16 16 Narcissenstraat_Sm 5 1 6 Aalbersestraat_Ho 16 16 Mars_Ho 36 36 72 Multatulistraat_Ho 36 36 Waterman_Ho 23 23 Troelstralaan_Ho 7 7 Hoofdweg_Kol 3 3 Poststraat_Sb 4 4 Singellaan_Sb 5 2 7 Hoofdweg_Sl 1 3 1 5 Zuiderweg_Sl 5 1 6 Oudeweg_Wb 18 18 Kerkstraat_Zb 8 8 Fase 2 0 Astronautenlaan_Ho 13 3 16 Talmastraat_Ho 10 2 12 Zonneweg_Ho 23 23 Boswijklaan_Sm 11 3 14 Fase 3 0 DonkerCur_Ho 10 2 12 Middenweg_Md 5 2 7 Troelstralaan_Md 10 2 12 TweeKerspweg_Sl 4 1 5 Totaal gepland 150 139 96 58 93 65 43 43 29 15 731 Totaal gerealiseerd 161 292 453 Totaal 1184
23/30
5
Overzicht grondexploitaties
5.1
De Drevenhof
Wordt afgesloten met een resultaat van € 191.895.
5.2
De IJsbaan
Wordt afgesloten met een resultaat van € -4.531.249.
5.3
Overschild
Wordt afgesloten, het resultaat wordt afgedekt met subsidies voor dit aardbevingsgebied.
5.4
Rengerspark
Nog immer is hier voor € 5,7 mln. aan bedrijventerrein te koop. Echter kan er geen nieuwe grootverbruikersaansluiting van elektriciteit worden geleverd en ligt de verkoop daardoor stil. Er is geen boekwaarde, het saldo is positief. Bij stilstand wordt er rente bijgeschreven, niet afgeschreven. Echter lopen de kosten van de projectleider wel door.
5.5
De Tolweg
Alle 28 resterende kavels zijn in optie. Er is niets meer te koop. Gelet op de duur van verkoop en bouwen verwachten we de exploitatie in 2028 af te sluiten. Er is dit jaar € 638.000 winst genomen. Er zit nog voor € 104.000 meer winst in de exploitatie.
5.6
De Verlengde Veenlaan
In dit plan zijn nog 7 kavels te koop van de 25. Het verlies is met € -149.570 opgelopen nu bleek dat er een contractuele verplichting is om een kavel voor een vaste lage prijs aan de oorspronkelijke eigenaar van de gronden te leveren, wat niet in de grondexploitatie was vermeld.
5.7
De Vosholen 2 deelplan 1
Alle bouwkavels zijn afgenomen door de ontwikkelaar, die de woningen in de verkoop heeft. Naar verwachting in 2028 af te sluiten. De ramingen zijn herzien voor woonrijp maken en het geprognosticeerde resultaat € 489.000 in 2028 is gunstiger dan vorig jaar, wat overigens verwacht werd.
24/30
5.8
De Vosholen 2 deelplan 2
De exploitatie betreft het gemeentelijk eigendom in het plangebied. In het gebied ligt ook een particulier te ontwikkelen deel voor circa 22 woningen, dat een exploitatiebijdrage moet leveren. Het door de gemeente te ontwikkelen deel omvat 112 woningen, waarvan 28 sociale huur. Mede dankzij een bodemverontreiniging is het voorziene tekort opgelopen naar circa € -1 mln. Ook zijn de werkzaamheden in de tijd uitgelopen. Zo zijn de sociale woningbouwkavels gereed, maar nog niet afgenomen. De exploitatie is met een jaar verlengd naar 2031. Afhankelijk van de markt, kan dit tekort nog wat afnemen.
5.9
Werfkade
De ontwikkeling van de locatie Werfkade, met 16 woningen, is dit jaar gegund inclusief het bouw en woonrijp maken. Door toevoeging van ondergrondse afvalcontainers verdampt het resultaat.
5.10 Stadsentree Hoogezand Deze locatie langs het Winschoterdiep omvat een uitgebreid herstructurerings- en transformatieprogramma. De grondexploitatie wordt bewaakt door Estheticon. Vooralsnog verwachten we een minder positief, meer neutraal, resultaat dan blijkt uit de berekening in deze MPG omdat wij rekenen met een inflatiecorrectie per 1 januari en Estheticon per 1 juli. Aangezien er gerekend wordt aan een omzet van 25 miljoen, ontstaat hierdoor een verschil van € 750.000, We hebben het resultaat vervolgens als risico aangemerkt om het te neutraliseren in de totalen van de reserve grondbedrijf.
5.11 Stadshart De ontwikkeling van het Stadshart is onzeker. We hebben elk jaar de oude prognoses herhaald in de verwachting dat er een nieuwe exploitatie wordt aangeboden bij de wijziging van het omgevingsplan. Gezien de onzekerheden in de verdere ontwikkeling hebben wij de oude cijfers uit de exploitatie gehaald. Voor de afhandeling van de lopende zaken is een bedrag aan plankosten opgenomen. Hiervoor verwijzen we naar de voorstellen daaromtrent.
5.12 Vrijkomende locaties fase 1 De vrijkomende locaties worden per fase ontwikkeld. Er zijn drie fases. De exploitatie van de eerste fase loopt tot 2028 (tender, bouw, woonrijp maken) of korter. De gemeente heeft hooguit wat voorbereidend werk aan bouwrijp-maak kosten en toezicht op de woonrijp-fase. De eerste locaties zijn in 2025 naar de markt gebracht. De locatie Waterman is gerealiseerd, verkocht en wordt afgesloten. Tijdens de uitvoering bleek dat de Zuiderweg in Slochteren in de tweede fase, de Troelstralaan in Hoogezand en de Narcissenstraat in Sappemeer in de derde fase in de eerste fase kunnen worden meegenomen. Deze wijzigingen hebben ook gevolgen voor de berekening van de plankosten per fase. De plankosten van fase 1
25/30
worden hoger en van fase 2 en 3 lager. De plankosten worden verdeeld naar rato van het aantal woningen. Met meer woningen zijn de verhoudingen en dus ook de toe te delen kosten, gewijzigd. De nog te maken plankosten voor de eerste fase zijn begroot op € 858.400. Door deze systematiek worden sommige plannen met veel woningen fors belast met plankosten en andere plannen met weinig woningen, maar wel veel inspanningen van de projectleider, wellicht wat te laag. Per saldo is het toch effectiever dan met elk plan afzonderlijk aan de gang te gaan. De eindwaarde van alle exploitaties van fase I is ruim € 2,7 mln. positief.
5.12.1 Aalbersestraat – Hoogezand Op dit plan van oorspronkelijk 12 woningen is ingeschreven met 16 betaalbare rijwoningen. De overeenkomst moet nog getekend worden. De inschrijver maakt bouw- en woonrijp, de gemeente zorgt voor een transformator en omliggend groen. We verwachten nu een resultaat van € 246.000 dat was € 162.000.
5.12.2 De Mars – Hoogezand Voor deze locatie is een tender uitgeschreven waarvan de inschrijvingstermijn loopt tot en met het eerste kwartaal van 2026. Een overeenkomst staat gepland voor het tweede kwartaal van 2026. Er kan ingeschreven worden op woningen en zorggeschikte woningen. We verwachten een resultaat bij afsluiting van ruim € 270.000.
5.12.3 Multatulistraat-- Hoogezand In 2025 is de koop- en ontwikkelovereenkomst getekend voor de inrichting van het terrein en de bouw van 36 woningen. Dat zijn er 6 meer dan oorspronkelijk gedacht. We verwachten € 650.000 aan resultaat te halen. Dat is vooralsnog een ton lager nu er onderzocht wordt of er een weg aan het plan moet worden toegevoegd.
5.12.4 Waterman – Hoogezand Deze locatie met 21 woon-zorg eenheden en een twee-onder-een kapper wordt afgesloten met een winst van € 264.298.
5.12.5 Middenstraat – Sappemeer Deze locatie is opgenomen in de eerste tender. De inschrijvingen zijn binnen en beoordeeld. Eind 2025 is de koop- en ontwikkelovereenkomst getekend. Vooralsnog gaan we uit van vrijwel dezelfde opbrengst, de herschikking van de plankosten in deze fase maakt dat het resultaat met € 44.000 daalt naar € 216.000.
26/30
5.12.6 Hoofdweg – Kolham Alle kavels zijn in optie. De optiehouders zijn bezig om hun woningen te ontwerpen. Afronding, vergunnen en verkoop worden verwacht in 2026 en 2027. Daarna afsluiten met ruim € 400.000 resultaat.
5.12.7 Poststraat – Siddeburen Het aanvankelijke plan voor 4 sociale rijwoningen blijkt niet te passen in het beleid van de woningcorporatie. Het voorstel was om het in de markt te zetten en het gebouw (brandweerkazerne/groene kruis) te slopen. Er heeft zich echter een belegger gemeld die 4 huurwoningen tegen sociaal tarief in het bestaande karakteristieke pand wil realiseren. De onderhandelingen daarover zijn gaande. Als die succesvol zijn, zal de exploitatie daarop worden aangepast. Nu zijn alleen wat inflatie en de wijzigingen in de plankosten verwerkt. Het verwachte resultaat is nog neutraal.
5.12.8 Singellaan Siddeburen Er heeft zich een belegger gemeld die 7 huurwoningen tegen sociaal tarief in het bestaande karakteristieke pand (Rutger Koplandschool) wil realiseren. De onderhandelingen daarover zijn gaande. Als die succesvol zijn, zal de exploitatie daarop worden aangepast. Nu zijn alleen wat inflatie en de wijzigingen in de plankosten verwerkt. Het verwachte resultaat is een klein verlies geworden door de gewijzigde toerekening van de plankosten in deze fase.
5.12.9 Hoofdweg – Slochteren Het programma is gewijzigd naar drie vrije kavels en een twee onder één kapper. Ook wordt het voormalig café te koop gezet. Uitvoering eind 2025 en 2026. Het verwachte resultaat is gestegen van bijna € 60.000 naar € 240.000.
5.12.10 Oudeweg – Westerbroek Deze locatie wordt meegenomen in de eerste tender voor rijwoningen, twee-onderéén kappers en appartementen voor starters. We verwachten in 2026 verkopen. Er was een risico voorzien dat het resultaat van € 180.000 te hoog was omdat de kosten voor bouw- en woonrijp maken nog niet bekend waren. We verwachten nu op € 80.000 af te sluiten in 2028.
5.12.11 Kerkstraat – Zuidbroek Deze locatie is geschikt voor circa vijf seniorenwoningen. Na inschrijving in de tender blijken het er 8 betaalbare woningen te kunnen worden. De koop- en ontwikkelovereenkomst is getekend. We verwachten geen verlies meer, maar enige winst.
27/30
5.12.12 Zuiderweg – Slochteren Voormalige basisschool De Kinderboom, was geschetst op 12 woningen. De veiligheidszone van de provinciale weg staat er maar 6 toe. Hiervoor is een kavelpaspoort in de maak in nauw overleg met de omgeving. Te ontwikkelen vanaf 2027 en een gedaalde prognose van € 180.000 winst naar € -62.000 verlies nu.
5.12.13 Troelstralaan – Hoogezand Overleg met de omgeving heeft opgeleverd dat er 7 starterswoningen passen, maar dat ook het gebied wat groter kan zijn. In 2026 wordt een nieuw voorstel aan de omgeving gepresenteerd. Het resultaat is verbeterd doordat nu de plankosten van fase I worden toegerekend met vele projecten in plaats van de bescheiden fase 3. Als het plan met de omgeving is vastgesteld, passen we de exploitatie aan. Vooralsnog een tekort van € -30.000.
5.12.14 Narcissenstraat – Sappemeer Overgekomen van fase 3, komt het programma uit op 5 vrijstaande woningen vóór 2028. De prognose is € 370.000 positief.
5.13 Vrijkomende locaties fase 2 Deze fase wordt na fase 1 opgepakt vanaf 2026 en loopt een jaar langer door tot 2029. Het is een fase met vier plannen waarvan er drie verlieslatend zijn. Maar zoals gezegd is het totale programma van de vrijkomende locaties lucratief. De voorziene en verdeelde plankosten bedragen € 601.100.
5.13.1 Astronautenlaan – Hoogezand Een voorlopig programma met vier rijwoningen en 12 seniorenwoningen. De locatie is in gebruik voor opvang van oorlogsvluchtelingen uit Oekraïne. We verwachten dat de locatie medio 2027 beschikbaar komt, maar doorschuiven naar fase 3 is niet uitgesloten. Vooralsnog begroten we een verlies van circa € -90.000.
5.13.2 Talmastraat – Hoogezand We verwachten dat deze locatie in 2027 beschikbaar komt voor circa 12 woningen. Er wordt gesproken met een woningcorporatie. De prognose is een positief resultaat van circa € 240.000. Door de sociale bouw met vaste lage grondprijs is dit wat lager dan vorig jaar.
5.13.3 Zonneweg – Hoogezand Deze locatie is tijdelijk in gebruik voor kinderopvang. We verwachten dat het in 2027 beschikbaar komt voor een programma met circa 23 sociale rijwoningen. De
28/30
grondwaarde van sociale woningen is bescheiden, we verwachten een verlies van circa € -250.000 in 2029.
5.13.4 Boswijklaan – Sappemeer Vanaf 2027 geschikt voor bijvoorbeeld rug-aan-rug woningen voor starters en seniorenwoningen. Prognose staat op een verlies van circa € -250.000.
5.14 Vrijkomende locaties fase 3 De plankosten voor deze locaties lopen door tot 2031 en zijn begroot op € 565.400. Dit is bijna gelijk aan eerdere ramingen ondanks verschuivingen naar fase 1. De hoeveelheid werk neemt wel iets af, maar de tarieven zijn ook hoger geworden. Er zijn exploitaties die nog wat langer doorlopen (2033) We verwachten een neutraal resultaat van de vier projecten in deze fase.
5.14.1 Donker Curtiusstraat – Hoogezand Een menging van 12 rijwoningen met een prognose van € 30.000 positief.
5.14.2 Middenweg - Muntendam Vijf rijwoningen en een twee-onder-een-kapwoning is hier mogelijk met een resultaat van € 50.000.
5.14.3 Troelstralaan – Muntendam Twaalf rijwoningen en een prognose met verlies van circa € -50.000 in 2032.
5.14.4 Twee Kerspelenweg – Slochteren De gedachten gaan uit naar vijf seniorenwoningen op deze plaats. Op te starten in 2030. In dat geval is het resultaat licht negatief.
29/30
Bijlage I: Boekwaarde
Boekwaardeverloop Rengerspark Stadseentree Stadshart Tolweg Verlengde Veenlaan Vosholen II dp 1 Vosholen II dp 2 VL F1 Sm Middenstraat VL F1 Sm Narcissenstraat VL F1 Ho Aalbersestraat VL F1 Ho Mars VL F1 Ho Multatulistraat VL F1 Ho Troelstralaan VL F1 Kol Hoofdweg VL F1 Sb Poststraat VL F1 Sb Singellaan VL F1 Sl Hoofdweg VL F1 Sl Zuiderweg VL F1 Wb Oudeweg VLF1 Zb Kerkstraat VL F2 Ho Astronautenlaan VL F2 Ho Talmastraat VL F2 Ho Zonneweg VL F2 Sm Boswijkslaan VL F3 Ho Donker C VL F3 Md Middenweg VL F3 Md Troelstralaan VL F3 Sl Twee Kerspelenweg Werfkade Totalen
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
2026 3.343.317 € -1.290.613 € -171.500 € 2.586.927 € -2.688.198 € 619.650 € -4.880.352 € -530.746 € -65.155 € 295.896 € 27.759 € 775.786 € -118.048 € 416.987 € -78.407 € -113.549 € -233.826 € -131.082 € -537.932 € 103.955 € -58.769 € -50.790 € -247.091 € -316.799 € -20.237 € -19.736 € -20.237 € -19.535 € -83.466 € -3.505.791 €
2027 5.349.832 € -501.202 € € 2.384.082 € -2.386.673 € 477.230 € -3.426.333 € 254.749 € 294.443 € 257.297 € 449.946 € 708.115 € -144.995 € 410.263 € -10.685 € -28.504 € 185.163 € -60.052 € 101.429 € 90.089 € -276.707 € -95.731 € -133.368 € -376.927 € -22.303 € -20.961 € -22.303 € -20.424 € -3.552 € 3.431.918 €
2028 6.420.578 € 662.841 € € € € € -2.346.984 € 218.492 € 379.873 € 246.070 € 278.394 € 652.876 € -32.039 € € -14.668 € -14.009 € 242.571 € -65.845 € 83.877 € 80.316 € -118.000 € 218.315 € -234.303 € -268.901 € -101.135 € -66.966 € -101.135 € -53.298 € € 6.066.919 €
2029 € 1.216.175 € € € € € -1.478.201 € € € € € € € € € € € € € € -102.034 € 283.726 € -273.186 € -225.778 € -158.500 € -122.799 € -228.715 € -77.228 € € -1.166.541 €
2030 € 1.393.257 € € € € € -397.545 € € € € € € € € € € € € € € € 241.509 € € -284.329 € 38.677 € 29.544 € -66.851 € -13.075 € € 941.187 €
2031 € 1.397.745 € € € € € -891.118 € € € € € € € € € € € € € € € € € € 70.821 € 69.260 € -8.889 € -7.857 € € 629.963 €
2032 € 279.393 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 31.314 € 51.183 € -53.488 € -14.269 € € 294.133 €
2033 € 233.173 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 233.173 €
2034 € 298.142 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 298.142 €
2035 € 758.760 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 758.760 €
2036 -
30/30