03. Bijlage Relatie WOZ-waarde en OZB-opbrengst
Tekst van het document
Bijlage 2: Relatie WOZ-waarde en OZB-opbrengst Algemeen De gemeente heeft geen vrijheid in het vaststellen van de WOZ-waarde; deze wordt bepaald op basis van de wet. De gemeente kan dus niet zelf kiezen welke verkoopcijfers ze gebruikt. De gemeente heeft echter wel beleidsvrijheid bij het vaststellen van de tarieven voor de onroerendezaakbelasting (OZB). Deze tarieven worden bepaald op basis van de gewenste opbrengst uit de begroting en de totale WOZ-waarde in de gemeente. Als de totale WOZ-waarde stijgt, kan het tarief lager worden vastgesteld om dezelfde opbrengst te halen, en andersom. Uitgangspunten De gemeente stelt de ozb tarieven vast om een vooraf bepaalde gewenste opbrengst vanuit de ozb te realiseren. Het vastgestelde tarief is afhankelijk van het soort onroerend goed (object) dat wordt belast. We onderkennen daarbij woningen en niet-woningen (zoals winkel, fabriek, kantoorpand, bouwgrond). De waarde van de woning wordt bepaald door deze woning te vergelijken met soortgelijke verkochte woningen. De verkoopgegevens worden aangeleverd door het Kadaster; De gemeente doet aan permanente marktanalyse door te onderzoeken hoe de waarden van de onroerende goederen zich in de gemeente ontwikkelen. De gemeente gebruikt voor de waardebepaling gegevens van het Kadaster, bouwtekeningen, lucht- en omgevingsfoto’s en vraag- en verkoopprijzen van vergelijkbare objecten.
Daarnaast wordt informatie opgevraagd van de koper van een woning; Eigenaren van onroerende zaken en gebruikers van niet-woningen krijgen daarvoor een aanslag; Die aanslag wordt berekend door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met het tarief dat van toepassing is. Er is een tarief voor eigenaren van woningen, eigenaren van niet-woningen en gebruikers van niet-woningen. Er is ook een geraamde ozb-opbrengst uitgesplitst van deze drie categorieën; De tarieven worden berekend door de totale opbrengsten van de drie categorieën ozb te delen door de totale WOZ-waarden van de betreffende objecten in de gemeente; Bij niet-woningen waar een woongedeelte in aanwezig is (bijvoorbeeld boerderijen), wordt de waarde van het woondeel niet meegerekend in de WOZwaarde voor de gebruikersheffing. Voorbeelden ozb opbrengsten en tariefstelling In de onderstaande voorbeelden wordt het verband tussen de beoogde ozb opbrengsten en de tariefstelling vereenvoudigd voor één woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro geïllustreerd. Beoogde ozb opbrengst: WOZ-waarde woning: Tariefstelling: Opbouw van de aanslag:
600 euro 300.000 euro 0,2% 600 (300.000 x 0,002)
Wanneer de gemeente de beoogde ozb opbrengst wil verhogen van 600 naar 630 euro (stijging van 5%) dan zal bij het bepalen van de tarieven ook gekeken moeten worden naar de ontwikkeling van de WOZ-waarde van de woning. Stijgt deze waarde met een gelijk percentage als de ozb-opbrengst dan hoeft het tarief zelf niet te stijgen. Bijvoorbeeld: Beoogde ozb opbrengst: WOZ-waarde woning: Tariefstelling: Opbouw van de aanslag:
630 euro 315.000 euro 0,2% 630 (315.000 x 0,002)
Het is in het geval van een sterke toename van de WOZ-waarde zelfs mogelijk dat het tarief naar beneden moet worden bijgesteld. In het onderstaande voorbeeld wordt uitgegaan van een waardestijging van 10%: Beoogde ozb opbrengst: WOZ-waarde woning: Tariefstelling: Opbouw van de aanslag:
630 euro 330.000 euro 0,19% 630 (330.000 x 0,0019)
In het geval van een waardedaling en een gelijke beoogde ozb opbrengst zal het tarief daarentegen juist stijgen om op die manier de (totale) opbrengst gelijk te houden. Dit is een voorbeeld van één object. Het werkt op macroniveau (voor alle objecten in de gemeente) op dezelfde manier. Het totaal van alle belastingaanslagen is immers de totale ozb opbrengst.
Huidige situatie ontwikkeling WOZ-waarde en tariefstelling In 2024 zijn de WOZ-waarden van de woningen gestegen met ruim 15%. Maar omdat de geraamde meeropbrengst ozb (5,1%) lager was, is het tarief gedaald: in 2023 was het tarief voor de woningen 0,1891% van de WOZ-waarde en in 2024 was het 0,1721%. Per saldo is de gemiddelde ozb-aanslag voor de woningeigenaren in 2024 dan ook toegenomen met de door u gewenste indexering van 5,1%. De hogere WOZ-waarden hebben gemiddeld dus niet tot een lastenstijging van de ozb geleid. Uiteraard is het zo dat woningen waarbij de waardestijging hoger dan 15% was ook meer ozb betalen dan het gemiddelde. Woningen waarbij de waardestijging lager was dan 15% was betalen juist minder. De ontwikkeling van de WOZ-waarden in onze gemeenten kennen de volgende oorzaken:
Landelijk. De WOZ-waarden bewegen mee met de landelijke prijsontwikkeling van woningen. Net als landelijk zien we in Midden-Groningen een forse toename van prijzen voor onroerend goed. We zien bijvoorbeeld een trek van (rand)stad naar platteland en dat huizen soms zelfs boven de vraagprijs worden verkocht; Lokaal. De hogere taxatiewaarde in 2024 is ook te danken aan het feit dat er meer verkoopcijfers beschikbaar zijn van verschillende woningtypen. Door het grotere aantal verkoopcijfers konden we de groepen van te taxeren woningen kleiner maken en beter indelen op bouwjaar. Dit heeft ervoor gezorgd dat de waardering nauwkeuriger is en er dus meer variatie is in de woningwaarden. Daardoor komen de vastgestelde waarden nu dichter bij de werkelijke marktwaarde.