03. Bijlage Grondexploitatie Vosholen II dp 1

Grondexploitatie Vosholen fase 2 Deelplan 1

Januari 2021

Projectbeschrijving Aan de westzijde van Sappemeer aan de oostkant van de wijk De Vosholen is de uitleglocatie Vosholen fase 2. Het plan is een vervolg op de ontwikkeling van Vosholen fase1 en wordt volledig in eigen beheer ontwikkeld. De grondexploitatie De Vosholen fase 2 deelplan 1 betreft een tweetal stroken grond, gelegen tussen Vosholen fase 1 en de Croonhoven. Het plan omvat in totaal 34 kavels voor 30 twee-onder-een kapwoningen en 4 vrijstaande woningen.

1

Programma en Ruimtegebruik

1.1

Ruimtegebruik

Het ruimtegebruik is gebaseerd op de volgende tekening en betreft het (blauw) gearceerde deel aan de westkant binnen de (rode) kadering. Tekening 1: Ruimtegebruik Vosholen fase 2 deelplan 1

Onderstaande tabel biedt een totaaloverzicht van het ruimtegebruik. Tabel 1: Ruimtegebruik

Ruimtegebruik totaal plangebied oppervlak Uitgeefbaar Woningbouw 13.090 m2 verhardingen/groen/water 9.055 m2 Totaal

22.145 m2

aandeel 59% 41% 100%

1.2

Programma

Het te ontwikkelen programma betreft 30 twee-onder-een kapwoningen en 4 vrijstaande woningen. De verwachting is dat eind 2022 alle kavels verkocht zijn. Het woonrijp maken zal dan in 2023 voltooid zijn. Tabel 2: Woningbouwprogramma

Programma Woningbouw

Totaal

Nog te realiseren

Rijwoningen-sociaal Rijwoningen Twee-onder-een-kap Vrijstaand

0 st 0 st 30 st 4 st

0 st 0 st 30 st 100% 4 st 100%

Totaal

34 st

34 st 100%

2

Stand van zaken

Ruimtelijke ordening: • Het bestemmingsplan “Woongebieden” is onherroepelijk vastgesteld op 10-06-2013. Op de strook grond tussen de Vaartwijk en de Weerestein kunnen volgens het geldende bestemmingsplan 12 woningen worden gebouwd. De strook tussen Weerestein en Buitenlust heeft ook al een woonbestemming, echter het bestemmingsplan moet aangepast worden om er maximaal 22 woningen te kunnen (laten) bouwen. Besluiten en contracten: • Met een marktpartij worden verkennende gesprekken gevoerd om de grondverkoop voor te bereiden en de ontwikkeling van een woningbouwplan af te stemmen op het tempo van bouwrijp maken. Projectvoortgang: • Alle gronden zijn in bezit van de gemeente. • Na vaststelling van de grondexploitatie door de raad kan gestart worden met de ontwikkeling.

3

Resultaat

Het resultaat van de grondexploitatie op eindwaarde is € 141.539 positief (op contante waarde per 1-1-2021 € 133.375). Tabel 3: Samenvatting Grondexploitatie Overzicht grondexploitatie

Datum

7-1-2021

GREX Vosholen II deelplan 1

Versie

definitief

Kosten excl. Inflatie

Boekw aarde

Begroting

totaal

Aankoop grond

€

-

€

375.523

€

375.523

Bouw - en Woonrijp maken

€

-

€

990.222

€

990.222

Groenaanleg

€

-

€

119.603

€

119.603

Plankosten

€

-

€

427.450

€

427.450

Tijdelijk beheer

€

-

€

20.640

€

20.640

Bijdragen aan overige

€

-

€

-

€

-

Kapitaallasten

€

-

€

-

€

-

SUBTOTAAL

€

-

€

1.933.438

€

1.933.438

Opbrengsten excl. Inflatie

Boekw aarde

Begroting

totaal

Grondopbrengsten

€

-

€

2.094.400

€

2.094.400

Onroerende goederen

€

-

€

-

€

-

Bijdragen in exploitatie

€

-

€

-

€

-

Overige opbrengsten

€

-

€

-

€

-

Overige bijdragen

€

-

€

-

€

-

SUBTOTAAL

€

-

€

2.094.400

€

2.094.400

TOTALEN BEGROTING

€

-

€

160.962

€

160.962

€

160.962

€ €

20.242 -

Saldo inflatie

€

20.242-

Saldo nog te ontvangen rente

€

818

€

141.539

2,00% €

133.375

Totaal exploitatie begroting Kostenstijging Opbrengsten stijging

Eindw aarde

31-12-2023

Netto Contante Waarde Rendem ent op investering (ROI/IR)

1-1-2021 7,24%

4

Risico’s en kansen

4.1

Risico’s

58,73%

In onderstaande tabel zijn risico’s van het project weergegeven. Tabel 5: Projectspecifieke Risico’s Risico's

Gevolg

Kans

Totaal

Door langere looptijd onstaan extra rentelasten en plankosten Kostenstijging + 0,5% Rentestijging + 0,5% Hoogste risicoscenario uitgaven

-112.000 -5.000 nihil -112.000

0 0 0 25%

-28.000

Grondverkoop 2021/2022 schuift 1 jaar op Tegenvallende grondopbrengsten -€ 10 per m2 Hoogste risicoscenario inkomsten

-30.000 -130.900 -130.900

25%

-32.725

0

Vanwege de relatieve korte looptijd en doordat de totale kosten en opbrengsten nagenoeg aan elkaar gelijk zijn hebben rente-effecten geen grote invloed.

4.2

Kansen

Kansen zijn er ook. De aanbesteding voor het bouw- en woonrijpmaken kan gunstig uitpakken. Als bijvoorbeeld de aanbesteding 10% lager is dan begroot resulteert dit in een voordeel van € 110.000. De coronacrisis heeft mogelijk een negatief effect op de grondprijzen. Dit is afhankelijk van hoelang de crisis nog doorzet. Bij de risico’s is met dit scenario rekening gehouden. Kansen kunnen ontstaan als de coronacrisis voorbij is. De verwachting is dat dan de woningbouw flink gaat aantrekken en een gunstig effect zal hebben op de grondprijzen.

5

Winst of verlies

De grondexploitatie heeft een positief resultaat. Omdat er sprake is van een winstgevend plan zal er volgens het BBV berekend moeten worden of er sprake is van winstneming. De basis voor de berekening is de POC-methode, waarbij rekening wordt gehouden met de mate van gereedheid van het plan. Aan de hand van het percentage nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten wordt het winstnemingspercentage op 1 januari van jaar 1 bepaald. Daarnaast wordt elk jaar de project specifieke risico’s voor het plan berekend en gekeken naar eerder genomen winsten. Door het resultaat te verrekenen met de risico’s, eerder genomen winsten en het winstnemingspercentage, is te de te nemen winst te berekenen. Onderstaande tabel geeft de winstnemingsberekening weer: Tabel 6: Winstneming meerjarig Omschrijving

Winstnemingspercentage (PoC) Verwachte winst Te nemen winst op eindwaarde Tussentijdse winstneming, nominaal Eerdere winstneming, cumulatief incl rente Te nemen winst

2021 € € € € €

27% 80.814 22.086 21.228 21.228

2022 € € € € €

79% 80.814 63.684 62.436 21.547 40.889

2023 € € € € €

100% 141.539 141.539 141.539 63.372 78.166

Uit tabel 6 blijkt dat er voor het jaar 2021 € 21.000 winst genomen moet worden.

6

Grondexploitatie Vosholen fase 2 deelplan 1

GREX Vosholen II deelplan 1 Projectnummer Grootboeknummer startjaar eindjaar looptijd

kostenstijging opbrengstenstijging rente over kosten rente over baten discontovoet bbv

68020xx 1-1-2021 31-12-2023 3

Uitgaven

begroting

2,00% 0,00% 1,50% 1,50% 2,00%

nog te realiseren

Aankoop grond

€

375.523

boekwaarde 1-1-2021 € -

Bouw- en Woonrijp maken

€

990.222

€

-

€

990.222

Groenaanleg

€

119.603

€

-

€

119.603

Plankosten

€

427.450

€

-

€

427.450

Tijdelijk beheer

€

20.640

€

-

€

20.640

Bijdragen aan overige

€

-

€

-

€

-

€

-

€

-

Kapitaallasten

€

375.523

Winstneming €

Totaal

Inkomsten

1.933.438

begroting

€

1.933.438

nog te realiseren

boekwaarde 1-1-2021

Overige bijdragen

€ € € € € €

2.094.400 -

€ € € € € €

-

€ € € € € €

2.094.400 -

Totaal

€

2.094.400

€

-

€

2.094.400

€ €

20.242 -

Grondopbrengsten Onroerende goederen Bijdragen in exploitatie Overige opbrengsten €

-

2021

€ € € € € € € € €

375.523 660.041 39.868 254.875 7.320 1.337.627

2022

€ € € € € € € € €

2021

58.433 39.868 82.500 6.880 187.681

2023

€ € € € € € € € €

2022

€ € € € € € €

1.260.000 1.260.000

271.747 39.868 90.075 6.440 408.130

2023

€ € € € € € €

834.400 834.400

€ € € € € € €

-

€ € €

€ € 503.227- €

3.754 € € 1.068.566 €

16.488 424.618-

€ €

€ 503.227- €

7.548- € 557.790 €

8.367 141.539

Inflatie Uitgavenstijging Opbrengstenstijging Jaarsaldi

€ €

Rente Kasstroom Saldo rente Saldo eindwaarde Netto contante waarde

€ € €

-

€

818

818 141.539 133.375

Toelichting: De aankoop grond van totaal € 375.523 betreft de inbreng van een deel van de boekwaarde van De Vosholen II op basis van de oppervlakte verhouding. De kosten voor het bouw- en woonrijpmaken en groen zijn berekend op basis van de uitvoeringstekeningen van IBOR. In de plankosten van 2021 is rekening gehouden met een toerekening van gemaakte voorbereidingskosten van totaal € 197.000, deze kosten worden vanuit het voorbereidingskrediet voor de Vosholen II ingebracht in deze grondexploitatie. Het resterende deel van de plankosten betreft de inzet voor de grondexploitatie van eigen personeel en derden. De tijdelijke beheerskosten is een budgetpost voor overige diensten, OZB en waterschapslasten. Voor de grondopbrengsten is uitgegaan van een verkoop van 13.090 m2 á 160 euro per m2, totaal € 2.094.400. Met de begrotingswijzing 2021-007 wordt budget aangevraagd voor de jaarschijf 2021 uit de grondexploitatie.