03. Bijlage A Beheerplan gemeentelijk vastgoed MG

2

Inhoudsopgave 1.

Inleiding.................................................................................................................................................... 2 1.1

2.

Terugblik .................................................................................................................................................. 2

Meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) ................................................................................................... 3 2.1

Meetmethode.......................................................................................................................................... 3

3.

Regie en uitvoering ................................................................................................................................... 4

4.

Meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB) ................................................................................................. 5

5.

Toekomstige ontwikkelingen en vastgoedbeleid ...................................................................................... 7 5.1

Verduurzaming ........................................................................................................................................ 7

5.2

Harmonisatie sportaccommodaties ........................................................................................................ 7

Bijlagen 1) Werkzaamheden bouwkunde 438214 2) Werkzaamheden installaties 438213 3) Werkzaamheden groot onderhoud bouwkunde 438224 4a) Werkzaamheden groot onderhoud installaties 438223 kleiner dan €10.000,4b) Werkzaamheden groot onderhoud installaties 438223 groter dan €10.000,4c) Werkzaamheden groot onderhoud installaties 438223 kapitaallasten

1

1. Inleiding Wij zijn verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van onze gemeentelijke gebouwen. De focus ligt hierbij niet alleen op het voldoen aan wet- en regelgeving, maar ook op het bieden van comfort aan de gebruikers van de gebouwen. Een gebouw moet goed werken voor het doel waarvoor het gebouw wordt ingezet. Achterstallig onderhoud wordt voorkomen door onderhoud van tevoren te plannen. Wanneer er toch iets kapot gaat handelen we snel. Hierdoor blijven de gebruikers tevreden. In 2024 hadden we ongeveer 120 gebouwen in beheer en onderhoud. Deze gebouwen zijn opgenomen in dit beheerplan. De overzichten van de gebouwen met de bijbehorende kosten zijn opgenomen in de bijlagen. Het beheerplan heeft betrekking op de periode 2024 – 2028 en de peildatum is april 2024. Zoals bekend wordt er een nieuwe BWRI-locatie gerealiseerd. In dit plan houden we nog rekening met de onderhoudsbudgetten van de oude drie locaties. Zodra het beheer- en onderhoudsplan van de nieuwe locatie bekend is wordt dit geactualiseerd.

1.1

Terugblik

In de beheerperiode van het vorige plan (2019-2023) zijn er veel veranderingen geweest in de samenstelling en het gebruik van ons gemeentelijk vastgoed. Hieronder worden een paar grote ontwikkelingen toegelicht: Onderwijs Veel van de basisschoolgebouwen in onze gemeente zijn vervangen door aardbevingsbestendige kindcentra als onderdeel van het Scholenprogramma. Huis van Cultuur en Bestuur (HvCB) Door de bouw van het HvCB is de centrale huisvesting van de gemeente geregeld. De oude gemeentehuizen van Slochteren en Menterwolde worden nog beheerd. Daarnaast wordt het gemeentehuis van Menterwolde meegenomen in de plannen voor een nieuw dorpshart in Muntendam. Opvang Oekraïense vluchtelingen Sinds februari 2022 hebben we opvang geregeld voor Oekraïense vluchtelingen. Voor de opvang worden de oude gemeentehuizen van Slochteren en Menterwolde ingezet. Dit geldt ook voor de voormalige basisschool Het Ruimteschip en het pand aan de Kerkstraat 2 in Hoogezand. Door de inzet van deze gebouwen voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen kunnen de onderhoudskosten gedekt worden vanuit de specifieke uitkering die hiervoor bedoeld is. BWRI In 2023 is gestart met de ontwikkeling van een nieuw pand voor BWRI op de Molenraai. Dit vervangt de locaties aan de Haydnlaan, Vosholen en de oude Molenraai, die niet meer voldoen aan de moderne eisen en niet duurzaam zijn.

Het nieuwe gebouw wordt biobased gebouwd. Dit betekent dat het gebouwd wordt van natuurlijke, hernieuwbare materialen.

2

2. Meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) Voor het goed en efficiënt inplannen van onderhoud is het belangrijk om te weten wanneer er welk onderhoud aan gebouwen en installaties plaats moet vinden en welke kosten hiermee samenhangen. Sommige werkzaamheden komen jaarlijks terug. Het gaat hier bijvoorbeeld om het onderhoud van installaties en inspecties van daken en gevel. Daarnaast is er sprake van grotere investeringen die minder vaak nodig zijn, zoals het vervangen van installaties of schilderwerk. Voor ieder gebouw is een meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) gemaakt volgens de landelijke NEN2767 norm. Deze norm helpt de technische staat van onderdelen van een gebouw te beoordelen. In de MJOP is de verwachting opgenomen van het moment waarop onderdelen van een gebouw of installatie vervangen moeten worden. Na de vervanging van een onderdeel begint een nieuwe cyclus voor onderhoud. Het MJOP gaat uit van één-op-één vervanging. Echter kunnen andere factoren de plannen beïnvloeden, zoals duurzaamheid of veranderende wetgeving. In dit plan is het reguliere onderhoud opgenomen. Dit betekent dat grote projecten en verbouwingen buiten dit beheerplan vallen. Vaak worden deze projecten wel gecombineerd met groot onderhoud aan het pand.

2.1

Meetmethode

Om de staat van gebouwen te meten wordt de NEN2767-methode gebruikt. Deze methode kent de volgende onderhoudsniveaus:

  

Alle gebouwen worden onderhouden op conditiescore 3. Dit betekent dat het gebouw wat slijtage en gebruikssporen kan vertonen, maar dat het nog steeds veilig en betrouwbaar is. Het Huis voor Cultuur en Bestuur (HvCB) is een uitzondering en wordt onderhouden op conditiescore 2, omdat het een representatief gebouw is met een theater, een grand-café en een bibliotheek. Leegstaande gebouwen die hun functie hebben verloren, worden onderhouden op conditiescore 4, 5 of 6. Het onderhoud richt zich hier vooral op veiligheid en het voorkomen van overlast. Deze gebouwen worden uiteindelijk gesloopt, herontwikkeld of vernieuwd. Ze worden meestal beheerd door een leegstandsbeheerorganisatie. Regelmatig wordt er gevraagd of deze gebouwen een nieuwe bestemming kunnen krijgen, maar de kosten om ze weer bruikbaar en goed onderhouden te maken zijn erg hoog. Daarnaast zijn de energiekosten voor deze niet-verduurzaamde panden ook veel hoger. Daarom is het hergebruiken van deze panden vaak niet wenselijk en te kostbaar.

De conditie van een gebouw is een gemiddelde van de staat van alle onderdelen die onderhoud nodig hebben. De conditie van elk onderdeel wordt beoordeeld op hoe goed het nog functioneert en geeft aan in welke staat het onderdeel verkeert. De conditie van een gebouw zegt niets over hoe het eruitziet, hoe oud het is en wat het waard is. De conditie zegt iets over hoe goed het werkt en onderhouden is. 3

3. Regie en uitvoering Onze regievoerders spelen een belangrijke rol in het hele proces. Zij zijn het eerste aanspreekpunt voor de gebruikers van een gebouw en zijn onmisbaar voor de uitvoering van het beheerplan. Ook kunnen gebruikers bij de regievoerders terecht voor advies of speciale verzoeken. Een regievoerder zorgt ervoor dat het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) wordt gevolgd en up-to-date blijft. Daarnaast regelt de regievoerder de aanbestedingen en houdt contact met de ingehuurde partijen. Voor de meeste gebouwen die we in beheer hebben wordt elk jaar een overleg gevoerd met de gebruikers. In deze overleggen kunnen gebruikers informatie krijgen over geplande werkzaamheden, toekomstige plannen of hun wensen bespreken. Dit helpt de regievoerders om het gebouw en de gebruikers beter te leren kennen. Bij bepaalde panden is er vaker overleg, wanneer er meerdere zaken spelen die extra aandacht nodig hebben. Het gaat bijvoorbeeld om multifunctionele centra (MFC's) en kindcentra, Uitvoering Sommige werkzaamheden kunnen niet het hele jaar door worden uitgevoerd. Het gaat bijvoorbeeld om schilderwerk of het vervangen van daken en installaties (vanwege technische redenen). Hier wordt rekening mee gehouden in de planning. Alle werkzaamheden en aanbestedingen worden uitgevoerd volgens ons inkoopbeleid. De kosten in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) worden jaarlijks geïndexeerd.

Alternatieve beheervormen Naast het reguliere beheer zijn er ook andere manieren om gebouwen te beheren: 



Penvoerderschap: Scholen die zijn gebouwd via het Scholenprogramma worden beheerd door overkoepelende schoolbesturen. Zij krijgen hiervoor een bijdrage van het Rijk. Wij blijven wel juridisch eigenaar van de gebouwen. Recht van Opstal: In sommige gevallen zijn gebouwen overgedragen aan verenigingen via een "Recht van Opstal". Dit betekent dat de vereniging eigenaar wordt van het gebouw, maar wij eigenaar blijven van de grond waarop het gebouw staat.

4

4. Meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB) Het kost geld om gebouwen te onderhouden. Functioneel onderhoud betekent dat een gebouw of installatie zo wordt onderhouden dat het goed blijft werken (conditiescore 3). Er zijn twee soorten onderhoudskosten:  

Kosten klein onderhoud: Dit zijn kosten voor regelmatig terugkerende activiteiten. Het gaat bijvoorbeeld om reparaties, inspecties, onderhoudscontracten en het voldoen aan wettelijke verplichtingen. Kosten groot onderhoud: Dit zijn kosten die ontstaan na een langere periode van gebruik. Voorbeelden hiervan zijn schilderwerk of het vervangen van onderdelen zoals een klimaatsysteem of dak. Deze kosten zijn meestal hoger dan die van klein onderhoud en vereisen grotere werkzaamheden. Dit kan invloed hebben op het gebruik van het gebouw.

De actualisatie van dit beheerplan leidt tot een nadeel van gemiddeld € 192.000 in de periode 2024 – 2028. Kosten De informatie vanuit het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is vertaald naar een Meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB). In deze begroting worden de kosten voor klein en groot onderhoud apart weergegeven. Kapitaallasten Installaties In de financiële vertaling van dit plan worden de kosten voor de vervanging van installaties geactiveerd. Hier worden investeringskredieten voor aangevraagd, conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en onze financiële verordening. Dit wijkt af van het vorige plan, waarin deze kosten uit de ‘voorziening groot onderhoud gebouwen’ gedekt werden. Bij investeringen in gebouwen worden installaties als aparte onderdelen geactiveerd. De kosten voor het vervangen van installaties blijven hetzelfde, maar in de begroting komen deze kosten nu niet meer terug als een reservering, maar als kapitaallasten die voortkomen uit de investeringen. Deze wijziging leidt tot 54 investeringskredieten voor de vervanging van installaties in de periode 2024-2028. Ook voor het onderhoud dat in 2024 wordt uitgevoerd, worden investeringskredieten aangevraagd. Totale kosten Btw die niet kan worden teruggevorderd of verrekend via het Btw Compensatiefonds is onderdeel van de kosten en meegenomen in de berekening van het benodigde budget.

De meerjaren onderhoudsbegroting zorgt in de komende 5 jaar voor de volgende kosten:

5

Voorziening Het groot onderhoud, met uitzondering van installaties, wordt rechtstreeks ten laste gebracht van de voorziening groot onderhoud gebouwen. Deze voorziening zorgt ervoor dat de lasten ieder jaar gelijk zijn en niet het ene jaar hoog en het andere jaar laag. Het verloop van de voorziening groot onderhoud in de komende 10 jaar is als volgt: Voorziening groot onderhoud (bedragen x € 1.000) MJOB

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Stand per 1-1

1.176

921

1.123

1.436

1.800

1.424

1.052

193

313

809

Jaarlijkse storting

1.152

1.152

1.152

1.152

1.152

1.152

1.152

1.152

1.152

1.152

jaarlijkse uitgaven

-1.407

-950

-839

-789

-1.527

-1.524

-2.011

-1.031

-657

-1.961

921

1.123

1.436

1.800

1.424

1.052

193

313

809

0

stand 31-12

Dekking In de meerjarenbegroting zijn al budgetten opgenomen voor het onderhoud van gebouwen. Op basis van het geactualiseerde plan vallen de onderhoudskosten hoger uit dan het in de begroting beschikbare budget. De kosten zijn de afgelopen jaren sneller gestegen, wat een blijvend effect heeft. Onderdeel van de kosten zijn de kapitaallasten voor de vervanging van installaties. Deze kosten kunnen, deels, opgevangen worden doordat er rekening is gehouden met de afschrijvingskosten van de oude installaties. Een deel van de onderhoudskosten is voor gebouwen waar Oekraïense vluchtelingen worden opgevangen. Deze kosten worden, zolang de opvang nodig is, gedekt door de rijksbijdrage voor de crisisopvang. Wanneer deze opvang stopt, kunnen de gebouwen worden verkocht of voor een ander doel worden gebruikt, waarbij dan opnieuw financiering moet worden geregeld. Het resultaat van deze dekking ziet er als volgt uit.

Begrotingswijziging De actualisatie van het beheerplan resulteert in tekorten in 2024 tot en met 2028. Deze tekorten hebben betrekking op ongeveer 120 gebouwen, waarbij de kosten volgens de BBV-regels worden verdeeld over verschillende onderdelen van de programmabegroting. In de begroting 2025 – 2028 is een stelpost opgenomen. Dit zorgt ervoor dat de financiële verwerking van dit plan niet tot een extra nadeel leidt. Voor 2024 worden de extra lasten meegenomen in de slotbegrotingswijziging, waarin ook de kredieten voor 2024 worden aangevraagd. De kredieten voor 2025-2028 worden meegenomen in de toekomstige P&C-documenten.

6

5. Toekomstige ontwikkelingen en vastgoedbeleid Het aantal en type gebouwen in de gemeente zal altijd veranderen. Dit komt door nieuwe beleidsplannen, ontwikkelingen in de omgeving, en vragen of behoeften vanuit dorpen en wijken in onze gemeente. Hierdoor kunnen er gebouwen bij komen of juist verdwijnen. Daarnaast wordt er gewerkt aan een Vastgoedbeleid. Hierin wordt een strategisch plan opgenomen voor ons gemeentelijk vastgoed. Toekomstige veranderingen in het aantal, samenstelling en gebruik van gebouwen hebben invloed op het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en de meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB). In subbijlage 01 zijn de huidige en toekomstige ontwikkelingen duidelijk aangegeven met gele markeringen. A: Sloop na beëindiging opvang Oekraïners B: Sloop/Verkoop binnen 2 á 3 jaar C: Centrumontwikkeling Harkstede 3 á 5 jaar D: Harmonisatie sportaccommodaties E: Sloop/nieuwbouw (overleg gebruikers, duidelijkheid binnen 3 jaar) F: Herontwikkeling 3 á 5 jaar G: Project vrijkomende locaties H: Sloop 2 á 3 jaar J: Verduurzaming binnen 3 jaar (DUMAVA subsidies ontvangen) K: Onderzoek aanvliegroute intergrale verduurzaming

5.1

Verduurzaming

Verduurzaming is op dit moment nog geen onderdeel van dit beheerplan. Dit wordt apart uitgewerkt. Het is moeilijk om precies te zeggen hoe deze verduurzaming eruit gaat zien. De wijze van verduurzaming is afhankelijk van diverse factoren, zoals innovatie, energieprijzen, landelijke regels en de wensen van de gebruikers. Om in 2050 een volledig CO2-neutrale gebouwvoorraad te hebben, zoals vastgelegd in de Duurzaamheidsvisie, zijn grote investeringen nodig. Daarom beginnen we binnen een jaar met het verduurzamen van drie gymzalen (Duurswoldhal, Gymzaal Jan Huitzingstraat en Gymzaal Singel 2) en een dorpshuis (Spinnenweb). Voor deze locaties hebben we een DUMAVA-subsidie ontvangen, met als voorwaarde dat de verduurzaming binnen 3 jaar wordt uitgevoerd. Daarnaast onderzoeken we ook de mogelijkheden om sportcentrum de Kalkwijck te verduurzamen, waarbij het project alle bouwdisciplines zal betrekken. Tot nu toe waren de duurzaamheidsmaatregelen vooral ingegeven door veranderende wetten en regels. Bij het vervangen van gebouwonderdelen of installaties kiezen we nu vaak voor duurzame alternatieven. De nieuwe onderhoudspartner voor installaties is verplicht om bij vervanging een duurzaam alternatief voor te stellen.

We hebben een stappenplan opgesteld op basis van de Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed van de VNG en verwachten in 2025 een compleet plan voor verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed te presenteren.

5.2

Harmonisatie sportaccommodaties

In de komende jaren zal het harmoniseren van sportaccommodaties een belangrijke rol spelen. De gevolgen hiervan zijn nog niet verwerkt in het Meerjarenonderhoudsplan of de begroting, omdat sportverenigingen eerst moeten aangeven of ze zelf bereid en in staat zijn de financiële lasten te dragen. Deze gesprekken zijn nog gaande en nog niet afgerond.

7