03. Bijlage 1 Nota Grondbeleid Midden-Groningen 2025

Het is onze overtuiging dat deze praktijkhandreiking zal bijdragen aan een hoger niveau van professionaliteit binnen het vakgebied en aan de haalbaarheid en duurzaamheid van gebiedsontwikkelingen als geheel. De auteurs - experts uit verschillende disciplines - hebben met grote zorgvuldigheid en aandacht gewerkt aan een document dat niet alleen praktijkgericht is, maar ook stevig verankerd is in de relevante normen en standaarden. Wij hopen dat deze handreiking zal fungeren als een waardevol instrument voor iedereen die betrokken is bij taxaties binnen het kader van gebiedsontwikkeling. En dat deze bijdraagt aan het gezamenlijk doel: een fysieke leefomgeving die aansluit bij de behoeften van vandaag en morgen. Namens RICS Sake van den Berg, Harmen Bijsterbosch,Albert van Gellicum, Jeroen van Lenthe en Paul Nelisse

2

Ri rics.org

Inhoud Voorwoord ........................................................................................................................................ 2 1. Inleiding ......................................................................................................................................... 4 1.1 Aanleiding voor deze praktijkhandreiking ............................................................................................... 4 1.2 Gebiedsontwikkelingen............................................................................................................................ 5 1.3 Afbakening ............................................................................................................................................... 6

2. Wettelijk kader en jurisprudentie ................................................................................................ 13 2.1 Inleiding.................................................................................................................................................. 13 2.2 Waarderingsgrondslag conform IVS framework.................................................................................... 13 2.3 Instrumenten van het grondbeleid ........................................................................................................ 14 2.4 Grondbeleid en kostenverhaal .............................................................................................................. 15 2.5 Waarderingsgrondslagen bij gebiedsontwikkelingen ............................................................................ 17

3. Methodieken ............................................................................................................................... 24 3.1 Inleiding.................................................................................................................................................. 24 3.2 Residuele grondwaarde ......................................................................................................................... 24 3.3 Comparatieve methode ......................................................................................................................... 27 3.4 Inkomsten methode ............................................................................................................................... 28 3.5 Kosten methode ..................................................................................................................................... 28 3.6 Grondquote ............................................................................................................................................ 28

4. Praktijkhandreiking...................................................................................................................... 29 4.1 Algemeen ............................................................................................................................................... 29 4.2 Rol van de taxateur ................................................................................................................................ 30 4.2 Praktijkhandreiking ................................................................................................................................ 32 4.4 Matrix ..................................................................................................................................................... 37

5. Definities en afkortingen ............................................................................................................. 39 6. Bijlagen ........................................................................................................................................ 42 Bijlage 1: Taxaties gebiedsontwikkeling ...................................................................................................... 42 Bijlage 2: Toepasbaarheid taxatiemethoden ............................................................................................... 43 Bijlage 3: Onderdeel van de waardering en wijze van invulling. ................................................................. 44 Bijlage 4: Nadere uitwerking residuele waarde methode ........................................................................... 45

Dankwoord ...................................................................................................................................... 49

3

Ri rics.org

1. Inleiding 1.1 Aanleiding voor deze praktijkhandreiking In 2023 stuurde het kabinet-Rutte IV een brief1 naar de Tweede Kamer over de modernisering van het grondbeleid. Hierin zijn de voorstellen voor de modernisering uitgewerkt in drie sporen. Spoor II noemt de ontwikkeling van een praktijkhandreiking (of waarderingsinstructie) voor taxaties bij gebiedsontwikkeling als één van de oplossingsrichtingen. Deze handreiking richt zich vooral op de inbrengwaarde bij gebiedsontwikkelingen, en meer specifiek: op de inbrengwaarde bij het kostenverhaal. Hiermee geeft de praktijkhandreiking verdere invulling aan de door het kabinetRutte IV beoogde waarderingsinstructie, zoals vermeld in de eerdergenoemde brief. Bij het ministerie en bij gebruikers van taxaties bij gebiedsontwikkeling leeft een grote wens om de voorspelbaarheid van de inbrengwaarden van gronden binnen gebiedsontwikkelingen te vergroten, en ook: om de methoden voor het bepalen van deze waarden te verbeteren. RICS, dat wereldwijd actief is, heeft ervaring met het verhogen van voorspelbaarheid en kwaliteit van taxaties door middel van een lange traditie van standaardisering. De standaarden van RICS ondersteunen taxateurs bij het verbeteren van de kwaliteit van taxaties.

Ook helpen ze gebruikers van taxatierapporten (zoals opdrachtgevers en rechtbanken) bij het evalueren ervan, om zo te beoordelen of ze zijn uitgevoerd volgens de beste praktijken uit de markt. Het toepassingsgebied van deze praktijkhandreiking reikt verder dan enkel situaties waarin een inbrengwaarde moet worden vastgesteld. Het is de bedoeling dat deze handreiking wordt toegepast in het gehele proces van gebiedsontwikkeling door alle belanghebbenden, zoals gemeenten, projectontwikkelaars, bouwondernemingen, woningcorporaties, beleggers, eigenaren, financiers en taxateurs. Dit betekent in de praktijk dat deze handreiking ook toepasbaar is bij taxaties in het kader van de prijsvaststellingsprocedure bij voorkeurrecht, onteigening en gemeentelijke grondexploitaties, waarbij de wettelijke randvoorwaarden van deze regelingen volledig worden gerespecteerd. Bovendien kan de praktijkhandreiking van belang zijn bij taxaties in het kader van de financiële haalbaarheid en financiering van plannen voor gebiedsontwikkeling. Dit geldt ook voor taxaties voor de aankoop van gronden en vastgoed waar de koper (op termijn) ontwikkeling of herontwikkeling beoogt, en waarbij een functiewijziging noodzakelijk is. Voor financiers is deze praktijkhandreiking relevant vanuit de ‘Richtsnoeren inzake de initiëring en monitoring van leningen’2.

Het brede toepassingsbereik van de handreiking hangt nauw samen met het van kracht worden van de Omgevingswet per 1 januari 2024. Deze wet bevat nieuwe regels voor planologie en kostenverhaal die essentieel zijn voor waarderingen. Deze praktijkhandreiking sluit naadloos aan 1

https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2023/06/19/kamerbrief-modernisering-van-hetgrondbeleid. 2 EBA/GL/2020/06, met name paragraaf 5.2.8 en hoofdstuk 7.

4

Ri rics.org

op de bepalingen van de Omgevingswet, waarin onder andere de Wet ruimtelijke ordening, de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet zijn geïntegreerd. Hoewel de terminologie is aangepast, blijven de inhoudelijke aspecten ongewijzigd. Veel lopende plannen, voorkeursrechten en onteigeningsprocedures vallen nog onder het oude recht, en alle huidige jurisprudentie is daarop gebaseerd. In deze handreiking wordt de terminologie van de Omgevingswet gebruikt, behalve wanneer verwezen wordt naar de Wet ruimtelijke ordening. Daar waar in deze handreiking wordt gesproken over de (grond)markt, wordt de markt voor grondposities binnen gebiedsontwikkelingen bedoeld. Dit omvat óók grond met bebouwing die in transformatiegebieden moet worden gesloopt. Het doel van deze praktijkhandreiking is om taxateurs, opdrachtgevers en rechters duidelijk te maken hoe er getaxeerd moet worden bij gebiedsontwikkelingen. Dit betreft bijvoorbeeld de basisdocumenten en de methodieken die gebruikt moeten worden en de voorgeschreven stappen tijdens de taxaties. Zo draagt de handreiking bij aan de uniformiteit en transparantie in prijsvorming en waardering binnen gebiedsontwikkelingen. Deze praktijkhandreiking biedt verder diverse richtlijnen waarmee taxaties goed onderbouwd kunnen worden, om te optimistische waarderingen te voorkomen.

Ook schenkt deze handreiking aandacht aan de verschillen en overeenkomsten tussen gebiedsontwikkelingen met actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid. De handreiking zorgt er al met al voor dat taxaties zorgvuldig worden uitgevoerd en dat deze tot een uniforme, begrijpelijke en navolgbare uitkomst leiden, zonder de onafhankelijke oordeelsvorming van de taxateur aan te tasten. Aan het slot geeft deze handreiking uitleg over de wettelijke grondslagen die een belangrijke rol spelen bij taxaties in gebiedsontwikkeling. In deze handreiking komen eerst de verschillende aspecten aan bod die samenhangen met taxatie van gebiedsontwikkelingen. Denk aan een omschrijving van gebiedsontwikkeling, betrokken partijen, het relevante wettelijke kader en jurisprudentie, waarderingsmethodieken en de competenties en rol van de taxateur. De eigenlijke praktijkhandreiking voor taxateurs en stakeholders van gebiedsontwikkelingen vindt u in hoofdstuk 4; deze is toepasbaar op zowel grootschalige als kleinschalige ontwikkelingen.

1.2 Gebiedsontwikkelingen In de literatuur is geen eenduidige definitie van gebiedsontwikkeling te vinden. In deze uitgave gebruiken we de volgende definitie: ‘Gebiedsontwikkeling is het proces van (her-)ontwikkeling van een gebied door planvorming, financiering en uitvoering van verschillende ruimtelijke projecten. Dit heeft als doel om ruimte te creëren voor diverse functies en om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren. Bij gebiedsontwikkeling worden meerdere omgevingsaspecten afgewogen en werken publieke en private partijen samen.’ De bij gebiedsontwikkeling betrokken partijen kunnen zowel marktpartijen zijn (projectontwikkelaars, bouwondernemingen, beleggers, eigenaren, woningcorporaties en

5

Ri rics.org

vastgoedfinanciers) als (semi-)overheden (rijksoverheid, provincies, gemeenten en zorginstellingen). Al deze partijen hebben belang(en) bij gebiedsontwikkeling. Wanneer de overheid de grond koopt en bouwrijp maakt om deze als bouwkavels te verkopen, noemen we dit ‘actief grondbeleid’. Bij ‘faciliterend grondbeleid’ stuurt de overheid via regels en voorschriften in het omgevingsplan, projectbesluit of omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Alle betrokken partijen krijgen te maken met kosten en opbrengsten. In de Wet ruimtelijke ordening werd het financieel overzicht van kosten en opbrengsten ‘grondexploitatie’ genoemd. In de Omgevingswet wordt dit eenvoudigweg de raming van kosten en opbrengsten genoemd. Het begrip grondexploitatie blijft in de praktijk echter gebruikt worden voor het gehele proces van verwerving, sloop, sanering, bouwrijp maken en uitgifte. Door de lange doorlooptijden van gebiedsontwikkelingen kunnen de verwachte kosten en opbrengsten flink schommelen. Dit kan leiden tot aanzienlijke risico’s, wat weer invloed heeft op taxaties. De kosten en opbrengsten zijn niet altijd duidelijk, wat de realisatie van gebiedsontwikkelingen kan bemoeilijken. Tot slot: deze praktijkhandreiking biedt een eenduidige manier van taxeren bij gebiedsontwikkelingen, zodat componenten en risico’s inzichtelijk worden en objectief kunnen worden beoordeeld.

Dit neemt de risico’s niet weg, maar draagt wel bij aan meer eenduidigheid en transparantie, wat de realisatie van gebiedsontwikkelingen ten goede zal komen. Het voorkomt ook onnodige misverstanden tussen de verschillende betrokkenen bij een gebiedsontwikkeling.

1.3 Afbakening Voor we in deze handreiking ingaan op de wijze van taxeren, is het belangrijk enkele aspecten van gebiedsontwikkelingen toe te lichten. Hiervoor grijpen we terug op de omschrijving van gebiedsontwikkelingen in de vorige paragraaf (1.2.). Hierin is benoemd dat gebiedsontwikkeling een proces is. En met een proces is tijd gemoeid. Daarnaast gaat het over de realisatie van ruimtelijke projecten: vastgoed en bijbehorende openbare voorzieningen. Daarbij gaat het bij gebiedsontwikkelingen nagenoeg altijd om combinaties van meerdere vastgoedprojecten, meestal inclusief openbaar gebied zoals infrastructuur en grootschalige groen/recreatievoorzieningen. Op deze aspecten gaan we hierna in. Gebiedsontwikkeling begint met een initiatief van een overheidsorganisatie of marktpartij. Zo’n initiatief betreft een opzet voor een toekomstige gebouwde situatie. Om die situatie te realiseren via (her)ontwikkeling zullen grond en/of gebouwen aangekocht moeten worden, of moet op z’n minst worden samengewerkt met de verschillende eigenaren van grond en/of gebouwen. Dit kan agrarische grond zijn, maar ook gebouwen die pas enkele decennia oud zijn. De aankopen kunnen vele jaren vóór de eigenlijke realisatie van de projecten plaatsvinden, maar ook pas kort van tevoren. Het eindpunt van gebiedsontwikkelingen is concreter.

Dit is namelijk de verkoop van de gereedgekomen gebouwen aan de eindbelegger of de eindgebruiker. Als de eindbelegger of eindgebruiker zelf ontwikkelt, is kenmerkend voor dit moment de ingebruikname van de nieuwbouw c.q. start exploitatie. En daarmee: de definitieve ingebruikname met het oog op de

6

Ri rics.org

toekomstige functie (bestemming onder de Wet ruimtelijke ordening), zodat op dat moment de grondwaarde is gerealiseerd. Bij de taxatie van gebiedsontwikkelingen is het dan ook belangrijk dat de taxateur beseft in welke fase de gebiedsontwikkeling zich bevindt. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende vijf fasen:3: • • • • •

Initiatieffase Planvorming Uitwerking en ontwikkeling van grond Vastgoedontwikkeling en bouw Vastgoedexploitatie en beheer, na afloop van de gebiedsontwikkeling

Een exacte afbakening van deze fasen is niet mogelijk. Zo hebben fasen bijvoorbeeld geen vaste doorlooptijd. Ook kunnen de fasen in elkaar overlopen, en kunnen onderdelen van één gebiedsontwikkeling zich in verschillende fasen bevinden. Wel kunnen we de fasen globaal typeren. Op die manier kan de taxateur bepalen in welke fase de onroerende zaak (grond en/of vastgoed) moet worden getaxeerd. Hieronder zijn de vijf fasen in een schema gezet en daarna nader omschreven en getypeerd. In hoofdstuk 2 zijn als aanvulling de fasen gelinkt aan de planologische instrumenten uit de Omgevingswet.

In de initiatieffase draait het om de ideeën voor de toekomstige invulling van een gebied. De bestaande onroerende zaak (grond en/of vastgoed) wordt in kaart gebracht. Ook worden de globale ideeën voor het toekomstige vastgoed en openbaar gebied uitgewerkt. De visie op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling bestaat op dit moment voornamelijk uit een omgevingsvisie4 en eventuele programma’s5. Typische activiteiten in deze fase zijn: visievorming op ambities en doelen, onderzoek naar de milieu-impact, het voeren van verkennende gesprekken tussen projectontwikkelaars en gemeenten en het verkennen van politiek en maatschappelijk draagvlak. 3

Friso de Zeeuw Afdeling 3.1 Ow 5 Afdeling 3.2 Ow 4

7

Ri rics.org

Maar ook het verrichten van massastudies, het in kaart brengen van bestaande eigendomsposities en het maken van stedenbouwkundige schetsontwerpen en globale haalbaarheidsstudies vinden in deze fase plaats. In de planvormingsfase worden de ideeën uit de initiatieffase publiekrechtelijk vastgelegd in omgevingsplannen of andere omgevingsbesluiten6. Maar voor dat mogelijk is, moeten eerst de resultaten van onder meer verrichte massastudies vertaald worden naar bouwprogramma’s en doelgroepen. In dat kader vinden gesprekken met potentiële afnemers plaats en wordt er marktonderzoek verricht. Voor het planvormingsproces zal een grondexploitatie opgesteld en vastgesteld worden. Ook zal een participatieproces met stakeholders plaatsvinden en worden bijvoorbeeld bodemonderzoeken gedaan. In deze fase worden ook de samenwerkingsovereenkomsten of anterieure (bovenliggende) overeenkomsten met betrokken eigenaren en/of initiatiefnemers gesloten. Voor het sluiten van een dergelijke anterieure overeenkomst kan een taxatie van de inbrengwaarden nodig zijn, onder meer vanwege kostenverhaal zoals omschreven in artikel 13.13 van de Omgevingswet. Een belangrijk onderdeel van de planvormingsfase is het doorlopen van de procedure tot het wijzigen van het omgevingsplan. Deze fase wordt afgesloten met een vastgesteld omgevingsplan.

Naast een wijziging van het omgevingsplan kan in deze planvormingsfase voor de ontwikkeling van een gebied onder de Omgevingswet ook de procedure voor een bopa worden doorlopen. Wanneer er bij de Raad van State beroep wordt ingesteld tegen het door de gemeenteraad vastgestelde plan, is het omgevingsplan pas onherroepelijk nadat de bezwaar- en beroepstermijn is verstreken óf wanneer de Raad van State een positieve einduitspraak heeft gedaan. In de fase van grondontwikkeling wordt het vastgestelde omgevingsplan verder uitgewerkt. Ook vindt de voorbereiding en uitvoering van de grondproductieactiviteiten plaats. Dit gebeurt op zo’n manier dat aan het eind van deze fase de bouwrijpe grond opgeleverd kan worden. Verder worden in deze fase afspraken gemaakt met projectontwikkelaars en andere afnemers van grond (na aanbesteding en selectie). De verkoop- en verhuur van het toekomstige vastgoed wordt gestart. In de fase van vastgoedontwikkeling en bouw vindt de realisatie van het nieuwe vastgoed plaats. Vervolgens wordt dit nieuwe vastgoed in de fase van vastgoedexploitatie en beheer in gebruik genomen. Ook wordt het gebied als laatste activiteit van de grondexploitatie ‘woonrijp’ gemaakt. Daarmee is zowel het vastgoed als het openbaar gebied gereed en eindigt de gebiedsontwikkeling. Op gebiedsniveau zal deze fase niet altijd in alle deelprojecten op hetzelfde moment zijn afgelopen.

6

Afdeling 2.2 Ow

8

Ri rics.org

Taxaties zullen in de verschillende fasen gericht zijn op onroerend goed (grond en/of vastgoed) in verschillende hoedanigheden. Bij gebiedsontwikkelingen geldt dan ook dat de waarderingen tijdens eerdere fasen relevant kunnen zijn voor een waardering in een volgende fase. Onderstaand overzicht kan hierbij behulpzaam zijn: Fase:

Te taxeren onroerende zaak (grond/vastgoed):

Initiatief

Agrarische grond, bestaand stedelijk gebied incl. openbare ruimte Agrarische grond, bestaand stedelijk gebied incl. openbare ruimte Agrarische grond, bouwrijpe grond, bestaand stedelijk gebied incl. openbare ruimte Bouwrijpe grond, bouwproject in uitvoering, nieuwgebouwd vastgoed. Nieuwgebouwd vastgoed. Op zich is de gebiedsontwikkeling in deze fase ten einde gekomen. Wel is de toekomstige waarde van het vastgoed in exploitatie relevant bij de residuele benadering van de waarde.

Planvorming Grondontwikkeling Vastgoedontwikkeling Vastgoedexploitatie

In aanvulling op bovenstaande geldt dat gebiedsontwikkeling op verschillende schaalniveaus betrekking kan hebben. Het kan gaan om de herontwikkeling van één enkel object, maar ook om de herontwikkeling van een cluster van verschillende individuele objecten. Verder kunnen gebiedsontwikkelingen zowel betrekking hebben op het bebouwen van oorspronkelijk agrarische grond als op binnenstedelijke transformaties. Betreft het agrarische grond, dan is sprake van een zogeheten uitleglocatie. Gaat het om binnenstedelijke transformaties, dan wordt ook wel over inbreidingslocaties gesproken. Kortom: afhankelijk van de doelstelling van de taxatie zal het plangebied van de gebiedsontwikkeling moeten worden bepaald. Zie ook hierna bij de complexwaarde. De financiële ruggengraat van gebiedsontwikkelingen wordt gevormd door een raming van kosten en opbrengsten in de grondexploitatie. Hierin wordt inzicht verkregen in de financiële haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling. Typische kosten in de grondexploitatie zullen de inbrengwaarden van de grond en het bestaande (verouderde) te slopen vastgoed zijn. Daarnaast zijn er de plan- en apparaatskosten en de investeringskosten die gemoeid zijn met het bouw- en woonrijp maken van de gronden zoals beschreven in bijlage IV van het Omgevingsbesluit. Typische opbrengsten in grondexploitaties zijn de verkoopopbrengsten van bouwrijpe grond.

Grondexploitaties kunnen zowel worden gevoerd door (alleen) een gemeente als door een publiek-private samenwerking (PPS). Daarnaast kan een grondexploitatie volledig voor rekening en risico van marktpartijen zijn, waarbij sprake is van faciliterend grondbeleid door een overheid. Ook mengvormen komen voor.

9

Ri rics.org

10

Ri rics.org

In financieel opzicht verschillen de fasen van elkaar. Dit is te zien in het overzicht hieronder. Fase Initiatief en planvorming

Inbreng Grond / bestaand vastgoed

Grondontwikkeling

Vastgoedontwikkeling

Opbrengsten • Bouwrijpe grond • Exploitatie-opbrengsten bestaand vastgoed • Subsidies Kosten (bijlage IV Omgevingsbesluit), o.a.: • Verwerving grond of bestaand vastgoed • Sloop • Sanering • Bouw- woonrijp maken • Planontwikkelingskosten • Bovenwijkse kosten • Financieringskosten • Risicovoorziening

Opbrengsten • Verkoop gerealiseerd vastgoed (eigenaar gebruik of belegging) • Subsidies Kosten • Aankoop bouwrijpe grond • Bouwkosten • Bijkomende kosten zoals honoraria adviseurs, marketing, verzekeringen, aansluitkosten, transactieen overige kosten. • Winst / risico • Financieringskosten • Algemene kosten ontwikkelaar

Van bestaand gebied naar grondontwikkeling tegen de inbrengwaarde: • Marktwaarde huidige functie / gebruik OF • Marktwaarde toekomstige functie • Schadeloosstelling

Van grondontwikkeling naar vastgoedontwikkeling als bouwrijpe grond, op basis van: • Marktwaarde bouwrijpe grond

Vastgoedexploitatie

Aankoop en exploitatie van gerealiseerd vastgoed

Van vastgoedontwikkeling naar vastgoedexploitatie op basis van: • Marktwaarde gerealiseerd vastgoed

In het proces van gebiedsontwikkeling is de vaststelling van een wijziging van het omgevingsplan cruciaal. Daardoor wijzigt namelijk de bestaande functie van een gebied in de nieuwe functie. Het vaststellen van een wijziging van het omgevingsplan vormt de afsluiting van de planvormingsfase en het begin van de fase van grondontwikkeling. Het moment waarop het omgevingsplan wordt vastgesteld, is óók het ijkmoment voor het bepalen van de inbrengwaarde (artikel 8.17 lid 2a Omgevingsbesluit). Is het omgevingsplan eenmaal vastgesteld, dan ontleent de grond in het gebied zijn waarde aan de nieuwe functie en de bebouwingsmogelijkheden. Daarvóór, dus in de initiatieffase, ontleent de grond in het gebied weliswaar zijn waarde nog aan de oude functie en de bestaande bebouwing, maar kunnen verwachtingen van marktpartijen over het vast te stellen omgevingsplan al wel een rol spelen. De inbrengwaarde wordt bepaald door de hoogste waarde op basis van hetzij de nieuwe functie hetzij de oude functie. Als er bij uitbreidingslocaties een functiewijziging aankomt, zijn partijen vaak al bereid méér te betalen voor de grond en de bestaande opstallen dan op grond van de bestaande functie verwacht 11

Ri rics.org

mag worden. Dit komt doordat de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden onder het nieuwe omgevingsplan doorgaans meer waard zijn dan onder het bestaande omgevingsplan. Bij inbreidingslocaties ligt dit soms anders. De bestaande functie vertegenwoordigt daar doorgaans nog een aanzienlijke waarde, zodat een functiewijziging niet per definitie tot een hogere waarde leidt. Het inschatten van de waarde vooruitlopend op de nieuwe functie is niet geheel vrij van een risico op overschatting. Dit komt doordat de kans bestaat dat onvoldoende rekening wordt gehouden met het geheel aan kosten. De complexbenadering bij kostenverhaal is hierbij een belangrijk aandachtspunt. Daarnaast is het belangrijk dat de risico’s goed worden ingeschat, waaronder de risico’s van een soberder uitgevoerd ruimtelijk programma. Kortom: welke waarde bepalend is voor het taxeren van de inbrengwaarde, hangt af van de specifieke situatie en context. Dit aspect komt later in deze praktijkhandreiking aan de orde. Bij bovenstaand schema moeten we volledigheidshalve nog drie opmerkingen maken. Allereerst gelden er vanuit de Omgevingswet regels voor het kostenverhaal van overheden in het algemeen en voor verhaalbare kostensoorten in het bijzonder. Zo is in bijlage IV bij het Omgevingsbesluit een kostensoortenlijst opgenomen. Deze geldt niet alleen voor faciliterend grondbeleid met kostenverhaal.

Voor de volledigheid melden we nog dat deze kosten eveneens zijn opgenomen in de voorschriften vanuit notities van de Commissie BBV over de ramingen van kosten en opbrengsten in gemeentelijke grondexploitaties. Ten tweede suggereert het overzicht dat er voor wat betreft het soort opbrengsten en kosten een stringente scheiding is tussen de grondexploitatie en de projectontwikkeling. Die strikte scheiding hoeft er in de praktijk niet te zijn. Zo kunnen de kosten van bouwrijp maken in de grondontwikkelingsfase zitten, maar ook in de vastgoedontwikkeling. Het schema is vooral bedoeld als duiding van de fasen en de opbrengsten en kosten die daarbij horen. Ten derde: in de Omgevingswet wordt onderscheid gemaakt tussen het kostenverhaal mét tijdvak en zónder tijdvak, respectievelijk tussen integrale projectmatige gebiedsontwikkeling en organische gebiedsontwikkeling. Bij het kostenverhaal mét tijdvak moet de taxatie van de inbrengwaarde plaatsvinden bij de vaststelling van het omgevingsplan (artikel 13.14 Omgevingswet). Bij het kostenverhaal zónder tijdvak hoeft op het moment van de vaststelling van het omgevingsplan nog geen taxatie van de inbrengwaarde plaats te vinden; dat kan ook kort voor de start van de bouwactiviteit gebeuren. De reden daarvoor is dat bij het kostenverhaal zónder tijdvak in het omgevingsplan alleen de door de gemeente te maken kosten geraamd hoeven te worden.

De inbrengwaarde van de gronden van initiatiefnemers van bouwactiviteiten is pas nodig als de gemeente de kostenverhaalsbijdrage vaststelt die een eigenaar moet betalen. Echter: veel gemeenten zullen de inbrengwaarde ook bij het kostenverhaal zonder tijdvak al bij de vaststelling van het omgevingsplan ramen. Op die manier krijgen zij namelijk een beter inzicht in de inkomsten die uit het kostenverhaal te verwachten zijn.

12

Ri rics.org

2. Wettelijk kader en jurisprudentie 2.1 Inleiding Bij taxaties van gebiedsontwikkelingen spelen wet- en regelgeving, jurisprudentie en taxatiestandaarden op verschillende manieren een rol. Zo speelt de Omgevingswet een belangrijke rol bij (de totstandkoming van) de planologie, die vervolgens z’n weerslag heeft op de waarderingen. De waarderingen zelf worden evenwel óók beheerst door wetgeving, jurisprudentie en taxatiestandaarden. Planologie en waarderingen hebben een zekere samenhang. Om die reden staan we hierna stil bij de relevante wettelijke bepalingen, jurisprudentie en taxatiestandaarden.

2.2 Waarderingsgrondslag conform IVS framework De selectie van de juiste waarderingsgrondslag is een belangrijk aspect van het IVS framework. IVS 104 (Nederlandse vertaling 2022) vermeldt onder 20.2: ‘Taxateurs moeten de relevante waardegrondslag(en) kiezen overeenkomstig de voorwaarden en het doel van de taxatieopdracht.’ Bij de keuze van één of meer waardegrondslagen moet de taxateur dus rekening houden met instructies en input die hij van de opdrachtgever en/of diens vertegenwoordigers heeft ontvangen. Maar welke instructies en input ook aan de taxateur worden verstrekt, de taxateur mag géén waardegrondslag hanteren die niet geschikt is voor het doel van de taxatie. Als de taxateur bijvoorbeeld opdracht heeft gekregen een taxatie voor financiële verslagleggingsdoeleinden volgens de IFRS te verrichten, dan zal hij - om de IVS na te leven - een waardegrondslag moeten hanteren die níet in de IVS is gedefinieerd of genoemd. IVS 104 bevat onder 10.2 daarnaast een concrete verwijzing naar wettelijke taxaties en wettelijke grondslagen: van een taxateur kan worden verlangd dat hij waardegrondslagen hanteert die omschreven zijn in wetten, verordeningen, particuliere overeenkomsten of andere documenten. Deze grondslagen moeten dienovereenkomstig worden geïnterpreteerd en toegepast.

Bij taxaties in het kader van gebiedsontwikkeling krijgt de taxateur al snel te maken met de wettelijke grondslagen die er zijn. Ook als de taxateur gevraagd wordt grondposities of vastgoed binnen een gebiedsontwikkeling te taxeren voor financiering- of jaarverslaggevingsdoeleinden, is er een verband met wettelijke grondslagen. Het is immers mogelijk dat het te taxeren object te maken krijgt met een wettelijk voorkeursrecht, onteigening, of - bij zelfrealisatie - met het wettelijk begrip inbrengwaarde en kostenverhaal. De doorwerking hiervan beïnvloedt het handelen van marktdeelnemers in die zin dat zij gebonden zijn aan de wettelijke grondslag. Ook als de taxateur gebruik maakt van een andere waarderingsgrondslag, bijvoorbeeld marktwaarde, spelen de wettelijke grondslagen dus een rol. Het is belangrijk dat de taxateur de wettelijke grondslagen goed kent, dan wel dat hij/zij bij zichzelf te rade gaat of deze specialistische kennis in voldoende mate bij zichzelf aanwezig is om de opdracht te kunnen aanvaarden.

13

Ri rics.org

Deze praktijkhandreiking behandelt kort de voor taxaties relevante wettelijke grondslagen en wetsficties. De uitleg die gegeven wordt vervangt uiteraard niet de uitgebreide(re) studie van de achtergronden. Daarom verwijzen we per onderwerp naar achtergronden en bronnen voor meer informatie. Veel termen kennen hun oorsprong in de Onteigeningswet (inmiddels: Omgevingswet). Dit komt doordat zowel de Wet voorkeursrecht gemeenten als de Wet ruimtelijke ordening voor wat betreft het begrip inbrengwaarde verwezen naar het begrip ‘werkelijke waarde’ uit de Onteigeningswet. Ook onder de Omgevingswet is dit niet veranderd.

2.3 Instrumenten van het grondbeleid De Omgevingswet kent zes kerninstrumenten, dit zijn: Instrument

Omschrijving

Waar te vinden in de Ow

Omgevingsvisie

Beschrijving van de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming en het behoud van het grondgebied op rijks-, provinciaal en/of gemeentelijk niveau. Programma Een uitwerking van het te voeren beleid voor de ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming en het behoud van de fysieke leefomgeving. Omgevingsplan Een door de gemeenteraad vastgesteld omgevingsplan voor het hele grondgebied van de gemeente, waarin de regels voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Algemene Rijksregels Rijksregels die overal relevant zijn voor de fysieke leefomgeving, zoals regels die de kwaliteit van bouwwerken betreffen. Omgevingsvergunning De vergunning die vereist is om omgevingsplanactiviteiten te verrichten, zoals bouwen. Projectbesluit Het besluit dat nodig is voor het uitvoeren van een project.

Afdeling 3.1

Afdeling 3.2

Afdeling 2.2

§ 4.3.2

Afdeling 5.1 § 5.2.1

In de Omgevingswet zijn in afdeling 13.6 nieuwe bepalingen voor het kostenverhaal opgenomen. Deze bepalingen verplichten overheden om de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers die profijt hebben van de aan te leggen openbare voorzieningen. Bepalingen voor het kostenverhaal worden geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit en de omgevingsvergunning voor een bopa. De categorieën van kosten die verhaald kunnen worden zijn vermeld in bijlage IV van het Omgevingsbesluit.

14

Ri rics.org

Bij gebiedsontwikkelingen kunnen de eerdergenoemde fasen als volgt schematisch verbonden worden met de planologie en het te taxeren vastgoed: Fase

Te taxeren vastgoed

Initiatief

Agrarische grond, bestaand stedelijk gebied inclusief openbare ruimte Agrarische grond, bestaand stedelijk gebied inclusief openbare ruimte Agrarische grond, bouwrijpe grond, bestaand stedelijk gebied inclusief openbare ruimte Bouwrijpe grond, bouwproject in uitvoering, nieuwgebouwd vastgoed

Planvorming Grondontwikkeling

Vastgoedontwikkeling

Vastgoedexploitatie

Nieuwgebouwd vastgoed

Instrument uit Omgevingswet Omgevingsvisie en programma Omgevingsvisie en programma Omgevingsplan

Omgevingsplan (vastgesteld) en omgevingsvergunning Omgevingsplan

In aanvulling op bovenstaand schema geldt dat in alle fasen van de gebiedsontwikkeling óók de regels van Rijk en provincie van toepassing zijn, in het bijzonder het Besluit kwaliteit fysieke leefomgeving en de provinciale omgevingsverordening.

2.4 Grondbeleid en kostenverhaal Gebiedsontwikkelingen kunnen in hoofdzaak onder verantwoordelijkheid van de overheid of onder verantwoordelijkheid van private partijen worden uitgevoerd. Gemeenten kunnen een actief of een faciliterend grondbeleid voeren. Voert een gemeente een actief grondbeleid, dan zorgt de gemeente er zelf voor dat de grond geschikt wordt gemaakt om op te bouwen. De gemeente verwerft deze gronden zelf en opent een grondexploitatie. De kosten van de bouwlocatie worden zodoende betaald uit de opbrengsten van de verkoop van bouwrijpe grond. Bij gemeentelijke gebiedsontwikkelingen worden onroerende zaken in de gemeentelijke grondexploitatie ingebracht. De inbrengwaarde van de grond en de opstallen in de grondexploitatie worden in dat geval getaxeerd tegen de vervaardigingsprijs.7 Voor de heffing van de vennootschapsbelasting voor overheidsbedrijven wordt de inbrengwaarde vastgesteld op basis van de marktwaarde, die op verschillende manieren kan worden bepaald.8 Voert een gemeente een faciliterend grondbeleid, dan blijft de grond van een gebiedsontwikkeling eigendom van private partijen. De Omgevingswet bevat een regeling voor faciliterend grondbeleid. De private partijen betalen volgens deze regeling een kostenverhaalsbijdrage aan de gemeente om de bouwlocatie te realiseren.

Kostenverhaal betreft kosten die overheden maken voor de aanleg van (publieke) voorzieningen bij gebiedsontwikkeling door een private partij. Te denken valt aan wegen, riolering, openbaar groen, plankosten, ambtelijke capaciteit en andere procedurekosten 7 8

Commissie BBV, Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023), Hoofdstuk 4: Gronden binnen het BBV. SVLO werkgroep Grond werkt (2015), Handreiking Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf

15

Ri rics.org

(zoals een onteigening). Ook kosten die verbonden zijn aan zaken die boven op het concrete plan komen, kunnen verhaald worden. Denk bijvoorbeeld aan publieke voorzieningen en aanpassing van hoofdinfrastructuur op andere plekken. Het begrip inbrengwaarde speelt een belangrijke rol bij het faciliterende grondbeleid. De inbrengwaarde is bij faciliterend grondbeleid medebepalend voor de hoogte van de kostenverhaalsbijdragen die private partijen aan de gemeente moeten betalen. De Omgevingswet stelt een maximum aan het kostenverhaal. De gemeente kan kosten slechts verhalen tot ten hoogste het bedrag van de opbrengsten van de grond, met andere woorden: de opbrengsten van de bouwrijpe kavels. Bij het kostenverhaal met tijdvak wordt dit ‘macro-aftopping’ genoemd, bij het kostenverhaal zonder tijdvak heet dit een ‘waardevermeerderingstoets’. Bij het berekenen van de opbrengsten van de bouwrijpe kavels wordt onder andere de inbrengwaarde in mindering gebracht. Het gevolg daarvan is dat bij gelijke opbrengsten van de bouwrijpe kavels en gelijke grondkosten, bodemsanering, sloop en het bouw- en woonrijp maken etcetera, een hoge inbrengwaarde afbreuk kan doen aan de mogelijkheden om de kosten te verhalen. Het faciliterende grondbeleid is in de Omgevingswet geregeld in afdeling 13.6 kostenverhaal. De Omgevingswet biedt twee mogelijkheden om kosten te verhalen.

De eerste mogelijkheid is dat de gemeente een privaatrechtelijke overeenkomst afsluit met de eigenaar (artikel 13.13 Omgevingswet). De tweede mogelijkheid is dat de gemeente in een omgevingsplan kostenverhaalsregels opneemt, of in een omgevingsvergunning voor een bopa kostenverhaalvoorschriften stelt (artikelen 13.14 t/m 13.20 Omgevingswet). Bij het kostenverhaal met tijdvak op basis van regels of voorschriften zijn gemeenten verplicht om in het omgevingsplan alle kosten en opbrengsten te ramen, waaronder ook de inbrengwaarde. Bij het kostenverhaal zonder tijdvak hoeft de gemeente in het omgevingsplan alleen een globale raming van de kosten op te nemen. Op grond van afdeling 13.6 van de Omgevingswet moet het kostenverhaal verzekerd zijn bij elke ruimtelijke maatregel waarin bouwmogelijkheden zijn opgenomen. Dit is anders wanneer het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Kostenverhaal kan anderszins verzekerd worden in een overeenkomst tussen de gemeente en de private partij. Als daarover geen overeenstemming wordt bereikt, komt een publiekrechtelijke regeling in beeld. Onder de Wet ruimtelijke ordening bestond die regeling uit een apart exploitatieplan. Onder de Omgevingswet is kostenverhaal geïntegreerd als kostenverhaalsregels in het omgevingsplan, het projectbesluit of als kostenverhaalsvoorschriften bij de omgevingsvergunning voor een bopa.

De raming van de inbrengwaarden van de in te brengen onroerende zaken vindt plaats overeenkomstig (1) de bepalingen voor onteigening zoals opgenomen in artikel 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet (dit wordt nader behandeld in de volgende paragraaf), of (2) de WOZwaarde. Als de inbrengwaarde op basis van de bepalingen over onteigening wordt bepaald, geldt voor deze gronden (die dus zijn onteigend of waarvoor een onteigeningsbeschikking is gegeven of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven) dat de inbrengwaarde gelijk is aan de schadeloosstelling op basis van paragraaf 15.3.1 van de Omgevingswet. Dit alles geldt niet alleen

16

Ri rics.org

voor de gronden waarop bouwactiviteiten zullen plaatsvinden, maar ook voor door de gemeente ingebrachte gronden voor zover die een functie zullen krijgen voor de openbare ruimte. 9 Tot de inbrengwaarde worden gerekend: •

•

De waarde van de grond en de te slopen opstallen in de toestand voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan, het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een bopa. De in bijlage IV bij het Omgevingsbesluit, onder B2, B3 en B4, genoemde kosten, inclusief de kosten die voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan, het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een bopa zijn gemaakt en die direct verband houden met de te verrichten bouwactiviteiten. Dit betreft: o B2: De kosten om de gronden in het plan vrij te maken van persoonlijke lasten eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten. o B3: De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden. o B4: De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden.

Als op basis van paragraaf 15.3.1. van de Omgevingswet de schadeloosstelling bij onteigening wordt bepaald, gebeurt dat op basis van de werkelijke waarde en eventuele schadeloosstelling. Dit begrip en enkele daarmee samenhangende begrippen komen in de volgende paragraaf verder aan bod.

2.5 Waarderingsgrondslagen bij gebiedsontwikkelingen Het voornaamste waardebegrip in de internationale standaarden betreft de marktwaarde. De gangbare definitie van marktwaarde luidt: “Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.” Hoewel de marktwaarde van belang is bij (bijvoorbeeld) de taxaties voor grondtransacties voor overheden, is voor de Nederlandse praktijk van gebiedsontwikkelingen het begrip ‘werkelijke waarde’, dat hierna behandeld wordt, belangrijker. De wettelijke waarderingsgrondslag wordt aangeduid als de werkelijke waarde (artikel 15.22 Omgevingswet). De definitie luidt als volgt: ‘Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar een andere maatstaf bepaald.’

9

ECLI:NL:RVS:2018:903, Exploitatieplan Harselaar Driehoek 1e herziening

17

Ri rics.org

Deze definitie verschilt in de kern niet heel veel van het IVS-marktwaardebegrip. Bij de bepaling van de werkelijke waarde moet echter een aantal wettelijke ficties in acht worden genomen. Daarnaast volgt uit jurisprudentie van de Hoge Raad voor sommige situaties een ‘waarderingsinstructie’. Denk hierbij aan de wijze waarop in de waardering rekening moet worden gehouden met de aanwezigheid van (waardevolle) bodembestanddelen of een ‘bijzondere geschiktheid’ van het onteigende. Het gaat te ver om die betrekkelijk genuanceerde jurisprudentie in een algemene instructie te behandelen. We wijzen er wel op dat deze van grote invloed kan zijn op de werkelijke waarde én aan verandering onderhevig kan zijn. De voornaamste wettelijke ficties behandelen we hieronder beknopt. Eliminatiebeginsel Het per peildatum vigerende omgevingsplan (voorheen: bestemmingsplan) is een belangrijk gegeven bij iedere waardering. Bij de bepaling van de werkelijke waarde behoort de functie die aan de grond is gegeven in het vigerende omgevingsplan of aan de grond wordt gegeven in het toekomstige omgevingsplan ook in aanmerking te worden genomen. Er geldt echter één uitzondering. Dat is wanneer een omgevingsplan (bopa of projectbesluit) aangemerkt moet worden als een ‘plan voor het werk waarvoor onteigend wordt’, zoals bedoeld in artikel 15.23 van de Omgevingswet (voorheen 40c van de Onteigeningswet).

In dat geval moet dat ruimtelijke plan worden weggedacht bij de waardering en geldt deze fictie als (bijzonder) uitgangspunt. Volgens de tekst van artikel 15.23 van de Omgevingswet is eliminatie slechts aan de orde bij ‘overheidswerken’. Het gaat daarbij om werken die tot stand worden gebracht voor rekening en risico van publiekrechtelijke rechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW. Het feit dat de overheid voorbereidingswerkzaamheden uitvoert ten behoeve van een werk waarvoor wordt onteigend, betekent nog niet dat dit werk als een overheidswerk moet worden aangemerkt. Bij gebiedsontwikkelingen die (overwegend) betrekking hebben op woningbouw en bedrijvigheid, is niet vaak sprake van zuivere overheidswerken zoals bedoeld in deze criteria en zal het eliminatiebeginsel dus niet vaak een rol spelen. Egalisatiebeginsel / complexwaarde De andere wetsfictie staat in artikel 15.24 van de Omgevingswet (voorheen art. 40d van de Onteigeningswet). Dit artikel gaat over de zogeheten ‘complexwaarde’ of het ‘egalisatiebeginsel’. Het artikel behelst een op redelijkheid en billijkheid gebaseerde wettelijke fictie, dat als waarderingsuitgangspunt behoort te gelden, onder bepaalde omstandigheden en in bepaalde situaties. Het egalisatiebeginsel houdt kort gezegd in dat de verschillende functies van het geheel van een complex (bijv.

groen, wonen en verkeer) gelijkelijk de waarde van het complex bepalen. Waardeverschillen binnen het complex worden, kortom, ‘geëgaliseerd’. Artikel 15.24 luidt als volgt: Bij het bepalen van de prijs van de onteigende zaak wordt rekening gehouden met:

18

Ri rics.org

a. ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken over baten en lasten, die uit de exploitatie van de zaak of van een complex van als één geheel in exploitatie te brengen of gebrachte zaken waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien, en over de omslag van deze baten en lasten, voor zover een redelijk handelende verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden, en b. alle functies die in het omgevingsplan zijn toebedeeld aan locaties van zaken die deel uitmaken van het complex, waarbij elke functie de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. Bij deze definitie is nog niet duidelijk hoe een complex moet worden afgebakend. De wet biedt daarvoor geen (nadere) aanwijzingen. In de parlementaire geschiedenis is expliciet aangegeven dat het niet mogelijk werd geacht daaromtrent in de wet voorschriften op te nemen, omdat daarvoor de omstandigheden van geval tot geval te zeer verschillen. Het is dus aan de rechtspraak overgelaten om aanknopingspunten ter afbakening van het complex te formuleren. Aan jurisprudentie van de Hoge Raad en de literatuur zijn de navolgende relevante criteria te ontlenen: • • • • • •

Tussen de verschillende ontwikkelingen binnen een complex dient een ruimtelijke, functionele en financiële samenhang te bestaan (hoofdregel). Een complex moet nauwkeurig kunnen worden afgebakend. Een complex behoeft niet identiek te zijn aan een bepaald plangebied en kan bestaan uit een deel van een omgevingsplan of juist uit (delen van) meerdere omgevingsplannen. Het hoofddoel van de onteigening bepaalt soms of het onteigende tot het complex behoort; Financiering van een ontwikkeling bepaalt soms of deze tot een complex behoort. Gelijktijdige exploitatie van alle bestemmingen of plandelen is niet vereist, doch het niet gelijktijdig in exploitatie nemen kan wel een contra-indicatie voor het aannemen van een complex zijn.

Het egalisatiebeginsel betekent niet dat alle gronden binnen het complex eenzelfde waarde (moeten) kennen. De egalisatie betreft alleen het verevenen van de aan die gronden toebedeelde functies (bestemmingen). Bijzondere kwaliteiten of bijzondere ongeschiktheden (bijvoorbeeld bodemverontreiniging) die aan het te taxeren object kleven, behoren betrokken te worden bij dat object en dus niet te worden ‘uitgesmeerd’ over het complex. (HR 24 juni 2016, Vabeog Amersfoort bv/Tiel, ECLI:NL:HR:2016:1273). Gebruikswaarde Zonder eliminatie moet de taxateur een afweging maken tussen de gebruikswaarde en de complexwaarde. De gebruikswaarde is in dit geval gebaseerd op het feitelijke gebruik van het vastgoed dat toegestaan is op basis van het overgangsrecht van het ruimtelijke plan waarvoor onteigend wordt. Als met de inwerkingtreding van het ruimtelijke plan waarvoor onteigend wordt gebruiksmogelijkheden zijn vervallen, kan dit aanleiding zijn voor een zogeheten samenloop met nadeelcompensatie (zie hiervoor afdeling 15.1 Omgevingswet). Met eliminatie is er geen sprake van een concreet complex, maar mogelijk wel van verwachtingen in de markt. Met eliminatie 19

Ri rics.org

moet de taxateur dan ook een afweging maken tussen de gebruikswaarde en de verwachtingswaarde. De hoogste uitkomst van beide is bepalend voor de werkelijke waarde. Met name bij binnenstedelijke herontwikkelingen leidt deze afweging gebruikswaarde versus hogere complexwaarde vaak tot de conclusie dat de complexwaarde lager is dan de gebruikswaarde van het bestaande vastgoedobject. Als dit incidenteel is (dus slechts voor enkele objecten binnen het complex) ontstaan hogere lasten, ook wel excessieve verwervingslasten genoemd. Als dit voor veel objecten geldt, dan heeft een dergelijke gebiedsontwikkeling, (het complex dus), een plantekort (negatieve exploitatie). Dat heeft een sterk drukkend effect op de complexwaarde, waardoor voor meer objecten zal gelden dat de werkelijke waarde gevormd wordt door de gebruikswaarde. De taxateur moet zich bewust zijn van dit principe en de uitkomst van de taxatie hieraan toetsen. Verwachtingswaarde Bij het bepalen van de werkelijke waarde is het uitgangspunt dat de meest reële gegadigde als de redelijk handelende koper mag worden beschouwd. Dit zorgt ervoor dat steeds moet worden bekeken of die gegadigde het object zou willen kopen met het oog op een voortzetting van het bestaande gebruik (voor zover dat gebruik op basis van de overgangsrechtelijke bepalingen is toegestaan) óf met het oog op gebruik dat in potentie mogelijk is.

Een omgevingsvisie waarin aan een perceel een toekomstige woonbestemming (als voorbeeld) toegedacht is, zou dus van invloed kunnen zijn op de prijs die een redelijk handelend koper bereid is te betalen. Dit omdat ook een min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper en op basis van de visie de verwachting wordt gewekt dat in de toekomst bouw van woningen mogelijk wordt. Van verwachtingswaarde wordt gesproken wanneer de waarde hoger is dan de gebruikswaarde. De verwachtingswaarde is nadrukkelijk een onderdeel van de werkelijke waarde. Aandachtspunt bij dit alles is dat er niet zonder meer op basis van de verwachtingswaarde kan worden gewaardeerd. Verwachtingswaarde speelt geen rol als er op de (waarde)peildatum een vastgesteld ruimtelijk besluit bestaat waarin een bepaalde functie aan de locatie wordt toebedeeld, en de locatie met het oog op die functie wordt verworven (of onteigend). Immers, op het moment dat een functie is vastgesteld kunnen daarover geen ‘verwachtingen’ meer bij de koper bestaan. Als het betreffende ruimtelijke besluit (en daarmee de toebedeelde functie) moet worden geëlimineerd, kan de verwachtingswaarde wél weer een rol spelen. Het begrip ‘verwachtingswaarde’ is niet in wet- of regelgeving gedefinieerd, maar wel helder ingekleurd in de rechtspraak (binnen, voornamelijk, het onteigeningsrecht).

Een treffende omschrijving wordt gegeven door A-G Valk (ECLI:NL:PHR:2016:1127, r.ov 3.3): ‘Op grond van art. 40b lid 2 Ow dient bij het bepalen van de werkelijke waarde van de onteigende zaak te worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als

20

Ri rics.org

redelijk handelende koper. Volgens vaste rechtspraak zal zo’n redelijk handelende koper óók rekening zal houden met bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van de ter plaatse geldende bestemming. Dat over een bestemmingswijziging geen zekerheid bestaat staat daaraan niet in de weg: ook een min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper. Wel moeten er op de peildatum enige aanknopingspunten voor het koesteren van een dergelijke verwachting voorhanden zijn; tot pure speculatie zal een redelijk handelend koper niet overgaan.’ Zie ook Rb. Den Haag 22 april 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:4568 (rov. 2.13) over de balans tussen speculatieve elementen en realisme: ‘De rechtbank overweegt als volgt. Het aannemen van verwachtingswaarde is afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval. Te denken valt aan de ligging van het onteigende, de demografische ontwikkeling in het betrokken gebied, bestemmingsplannen en ruimtelijke (beleids)documenten. Enerzijds behoeft over de toekomstige ontwikkeling waar verwachtingswaarde aan ontleend zou kunnen worden geen zekerheid te bestaan, nu ook een min of meer speculatieve koper kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper. Anderzijds dienen er op de peildatum wel voldoende aanknopingspunten te zijn om verwachtingswaarde aan te kunnen nemen.

Bij het ontbreken van voldoende reële verwachting zou anders sprake zijn van speculatie die niet past bij een redelijk handelend koper (vgl. de conclusie van Advocaat-Generaal Van Oven bij HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:326).’ De vraag of per peildatum sprake is van een verwachtingswaarde zal dus beantwoord moeten worden op basis van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer belang toekomt aan ruimtelijke beleidsdocumenten en aan concreet marktbewijs van speculatieve aankopen. Inbrengwaarde Inbrengwaarde speelt een belangrijke rol bij het opstellen van kostenverhaalsregels. Bij het kostenverhaal met tijdvak worden de inbrengwaarden van vastgoedobjecten aangemerkt als te verhalen kosten. Bij het kostenverhaal zonder tijdvak worden de inbrengwaarden meegenomen in de waardevermeerderingstoets. In de Omgevingswet staat de regeling over het kostenverhaal in afdeling 13.6 en de regeling omtrent financiële bijdragen in afdeling 13.7. Artikel 8.17 van het Omgevingsbesluit verklaart het werkelijke waarde begrip van overeenkomstige toepassing bij de bepaling van de inbrengwaarde.

Slechts wanneer aannemelijk is dat onteigend zal worden dan wel gronden op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, bestaat de inbrengwaarde van gronden niet alleen uit de werkelijke waarde, maar ook uit zogenoemde bijkomende schade die een direct en noodzakelijk gevolg is van de onteigening. Technisch bouwrijp Het technisch bouwrijp maken van grond betreft werkzaamheden die de grond voorbereiden op de daadwerkelijke bouw. Dit omvat (onder meer) het verwijderen van obstakels zoals bomen, puin en verontreiniging, het afgraven of ophogen van de grond, aanleg van waterbergingen en 21

Ri rics.org

waterafvoer, het aanleggen van bouwwegen en het aanleggen van riolering en basisvoorzieningen zoals water- en elektriciteitsleidingen. Bij bouwrijp maken ligt de focus op het voorbereiden van de grond voor de bouw zelf. Woonrijp maken gebeurt na de bouw en omvat het aanleggen van wegen, trottoirs, verlichting, groenvoorzieningen, et cetera die nodig zijn voor bewoning. Juridisch bouwrijp De benodigde vergunningen voor het realiseren van bouwplannen moeten in principe (direct) verkrijgbaar zijn om te kunnen spreken van grond die juridisch gezien bouwrijp is. In beginsel is een omgevingsplan dat de bebouwing mogelijk maakt voldoende. De koper van de grond kan dan nog zelf de opstalontwikkeling ter hand nemen door een omgevingsvergunning aan te vragen. Maar ook grond waarvoor bijvoorbeeld via een bopa bebouwingsmogelijkheden zijn ontstaan, kwalificeert zich als juridisch bouwrijpe grond. Het juridisch bouwrijp maken gaat dus over het verkrijgen van toestemming(en) om de grond te mogen bebouwen. Onder de kosten voor het juridisch bouwrijp maken vallen niet alleen de directe kosten die gepaard gaan met het opstellen van een omgevingsplan of vergunning, zoals de inhuur van een bureau die de documenten opstelt. Ook de kosten voor de diverse (verplichte) (voor)onderzoeken naar bijvoorbeeld (maar niet uitsluitend) archeologie, bodem en flora- en fauna vallen hieronder.

Daarnaast betreft het de kosten die een gemeente maakt voor realisatie van het plan. Denk hierbij aan ambtelijke uren, juridische expertise of onteigeningsprocedures. Deze kosten worden geraamd op basis van het hoofdstuk kostenverhaal van de Omgevingsregeling. Hiervoor is een hulpmiddel beschikbaar in de vorm van het rekenmodel van de plankostenscan. Koude of warme grond In de markt wordt wel gesproken over ‘koude’ of ‘warme’ grond. Bij die laatste categorie is het vaak de vraag of die grond slechts ‘lauw’ is of ‘zeer heet’. Dat hangt af van de mate van concreetheid van de nieuwe functie en de commerciële potentie van de nieuwe functie. Van koud naar warm kunnen de hiervoor vaak gebezigde ‘waardetermen’ als volgt op een rij gezet worden. • • • •

Gebruikswaarde Verwachtingswaarde Juridisch bouwrijpe grond (complexwaarde met evt. bijzondere geschiktheid) Technisch en juridisch bouwrijpe grond (complexwaarde met evt. bijzondere geschiktheid)

22

Ri rics.org

Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) In het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) staan regels voor het opstellen van financiële rapporten door gemeenten en provincies, waaronder de begroting, de meerjarenraming, het jaarverslag en de jaarrekening. In het BBV is ook opgenomen dat er een Commissie BBV is. Deze Commissie heeft de opdracht om een document te publiceren dat een eenduidige interpretatie van het BBV bevordert. Wat het grondbeleid betreft is dat de “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken”. In deze notitie wordt dieper ingegaan op de wijze waarop provincies en gemeenten hun gronden in (toekomstige) gebiedsontwikkelingen moeten waarderen op de balans. De notitie is dus vooral bedoeld voor intern gebruik bij specifieke taxaties, c.q. jaarverslaggeving.

23

Ri rics.org

3. Methodieken 3.1 Inleiding Bij gebiedsontwikkelingen spelen vier belangrijke waarderingsvraagstukken. Deze hebben betrekking op: •

• • •

De waarde van grond en bestaand vastgoed bij inbreng in de fase van grondontwikkeling ten behoeve van de raming van kosten en opbrengsten in een grondexploitatie ten behoeve van kostenverhaal (inbrengwaarde). Getaxeerd wordt de gebruikswaarde en/of de waarde die rekening houdt met de toekomstige ontwikkeling. De waarde van grond en bestaand vastgoed gedurende de gebiedsontwikkeling, tot aan de uitgifte van bouwrijpe grond. De waarde van bouwrijpe grond. De waarde van het gerealiseerde vastgoed.

Voor taxaties van vastgoedobjecten binnen gebiedsontwikkelingen is een aantal methoden beschikbaar. Wanneer de gebruikswaarde getaxeerd wordt, dan zijn alle gangbare taxatiemethoden daarvoor beschikbaar. Als het te taxeren vastgoed de hoogste waarde ontleent aan de toekomstige gebiedsontwikkeling, zijn twee methoden toepasbaar: • •

De vergelijkingsmethode (ook wel comparatieve methode genoemd). De residuele grondwaarde methode.

Het zal van het specifieke geval afhangen wat de beste combinatie van methoden is per gebiedsontwikkeling en de fase waarin die zich bevindt. In algemene zin geldt hiervoor het navolgende. De waarde van bouwrijpe grond kan residueel, comparatief of met behulp van een zogeheten ‘grondquote’ bepaald worden. Voor de waardering van het gerealiseerde vastgoed zijn doorgaans de comparatieve methode en de inkomstenbenadering het meest geschikt. Hierna worden de verschillende taxatiemethoden nader toegelicht.

3.2 Residuele grondwaarde De residuele methode wordt ook wel aangeduid als de ‘top-down methode’. Deze is gebaseerd op het uitgangspunt dat de waarde van ontwikkelingsvastgoed wordt afgeleid van de waarde van het vastgoed na ontwikkeling, minus de kosten van het uitvoeren van die ontwikkeling, inclusief winst voor de ontwikkelende partij. De formule hiervoor luidt: Bruto ontwikkelwaarde - totale ontwikkelkosten (inclusief winst) = residuele waarde

24

Ri rics.org

Wanneer de aard van de beoogde ontwikkeling of de ontwikkellocatie zodanig is dat er geen (of te weinig) vergelijkingstransacties beschikbaar zijn, biedt de residuele methode een alternatieve benaderingswijze voor de taxatie. De residuele grondwaarde methode kan op twee manieren worden toegepast. -

-

In de eerste manier nemen we de waarde van de bouwrijpe grond als vertrekpunt. Hierbij wordt enkel vanuit de grondexploitatie (GREX) geredeneerd. Bij deze toepassingswijze zijn referenties nodig die de waarde van de bouwrijpe grond ondersteunen. De tweede manier gaat uit van de waarde van het vastgoed na realisatie. Hierbij wordt vanuit de vastgoedexploitatie (VEX) geredeneerd en is de grondwaarde het residu van de waarde van de afgeronde ontwikkeling, minus alle ontwikkelkosten die gemaakt moeten worden om zover te komen. Dit met inachtneming van een ontwikkelwinst die in verhouding staat tot de nog te lopen risico’s.