02. 2022-02-10 T Bijlage 1 170015-centrumvisie muntendam
Tekst van het document
Centrumvisie Muntendam Gemeente Menterwolde
datum 27 oktober 2017 Werk 170015 Visie Centrumontwikkeling Muntendam Onderwerp Centrumvisie behandeld door Dirk-Jan Metselaar en Suzan Wierenga
27 oktober 2017
2
Centrumvisie Muntendam
Inhoudsopgave Aanleiding ________________________________________________________ 5 Inleiding __________________________________________________________ 6 Ruimtelijke analyse _____________________________________________ 7 1.1.
Transformatie gemeentehuis tot IKC ____________________________________ 7
1.2.
Nieuwbouw MFA __________________________________________________ 12
1.3.
Dorpshuis ________________________________________________________ 15
1.4.
Terrein en openbare inrichting _______________________________________ 17
1.5.
Oude locaties scholen en sporthal ____________________________________ 21
Financiële analyse _____________________________________________ 23 Communicatie en vervolgproces __________________________________ 25 3.1.
Overleg met beheerders en omwonenden ______________________________ 25
3.2.
Het vervolgproces _________________________________________________ 26
Conclusie en planning___________________________________________ 27 4.1.
Conclusie ________________________________________________________ 27
4.2.
Planning _________________________________________________________ 27
Bijlagen ______________________________________________________ 28 Bijlage 1 Financiële doorrekening _____________________________________________ Bijlage 2 Verkeerstelling ____________________________________________________
4
Centrumvisie Muntendam
Aanleiding Er zijn diverse ontwikkelingen rondom het centrum van en gemeentehuis in Muntendam. Het dorpshuis en het gebied rondom het gemeentehuis bevindt zich in slechte staat. Dit is het resultaat van achterstallig onderhoud, leegstand en de sloop van voormalig winkelcentrum Nije Horn. Door de gemeentelijke herindeling, welke plaats zal vinden in 2018, zal het huidige gemeentehuis zijn functie als huisvesting voor het gemeentelijke apparaat gaan verliezen. Door de krimp in Muntendam staan enkele voorzieningen in het dorp onder druk. Dit geldt met name voor de onderwijs- en sportvoorzieningen. De huidige basisscholen liggen verspreid in het dorp, hebben een matige staat van onderhoud en hebben te maken met dalende leerlingenaantallen. De schoolbesturen Opron (Openbare school) en VCO (Christelijke school) hebben al aangegeven, met behoud van eigen identiteit, onder één dak te willen samengaan met hun scholen. Samen met de kinderopvang en peuterspeelzaal willen zij een Integraal Kindcentrum vormen. De binnensport zal zich concentreren in één sporthal. De Ruitershorn zal gesloopt worden en de activiteiten zullen verplaatst worden naar De Menterne. De Menterne wordt verbouwd. De uitvoering is inmiddels gestart. In de Menterne zullen alle binnensporten gaan plaatsvinden.
Uit bovenstaande blijkt dat er dringend wat moet gebeuren met het gebied rondom het gemeentehuis, het gemeentehuis zelf en de voorzieningen. Er is dan ook door de gemeente besloten om de voorzieningen te bundelen in het centrumgebied en hier een multifunctionele accommodatie te realiseren. Op deze manier kan er een sterk dorpshart worden gecreëerd.
Verhuizing van functies
Centrumvisie Muntendam
Inleiding In de centrumvisie zullen onderwijs, sport en ontmoeten een plaats krijgen in een MFA (Multifuntionele Accommodatie). Dit zorgt voor een sterk dorpshart. In dit rapport wordt onderzocht of het gemeentehuis getransformeerd kan worden tot Integraal Kindcentrum (IKC). Ook de optie nieuwbouw wordt onderzocht. Tevens wordt gekeken op welke manier het dorpshuis hier een positie in kan krijgen. Het dorpshuis de Menterne is onderdeel van het dorpshart en zal in de nieuwe situatie als functie blijven. Een dorpshuis is nodig om een sterke dorpshart te realiseren. Aan de hand van de staat van onderhoud, het gebruik, de functie en de ruimtebehoefte wordt onderzocht hoe de dorpshuisfuncties binnen de MFA (Multifunctionele Accommodatie) vorm kunnen krijgen. Gekeken zal worden naar renovatie, nieuwbouw of een combinatie van beide. In deze visie wordt tevens gekeken naar de relatie tussen het dorpshuis en het onderwijs. Welke ruimtes kunnen worden gedeeld en welke voordelen op het gebied van beheer en exploitatie kunnen worden benut. Ook de relatie met de ander functies in de omgeving (onder andere fysiotherapie, apotheek) is een aandachtspunt. Verder wordt visie gegeven op het terrein en de verkeersstromen en de oude locaties van de scholen. De uitvoering van de centrumvisie is opgedeeld in verschillende fases.
Fase 1 - De verbouw van de sporthal de Menterne, de uitvoering is reeds gestart, Fase 2 - Realisatie MFA Fase 3 - Invulling oude locaties scholen Fase 4 - Invulling leegstaande winkels In dit document inzake de centrumvisie Muntendam wordt met name ingegaan op fase 2 en 3.
Nieuw dorpshart
6
Centrumvisie Muntendam
Ruimtelijke analyse 1.1.
Transformatie gemeentehuis tot IKC
Deze paragraaf betreft een analyse over het gemeentehuis en zijn desbetreffende kavel. Getoetst wordt of het gemeentehuis ruimtelijk gezien geschikt is voor het huisvesten van een IKC (Integraal Kindcentrum). Hieruit bestaan de twee basisscholen (Christelijk en openbaar) en overige kinderfuncties, zoals een peuterspeelzaal en kinderopvang.
Analyse Ruimtebehoefte scholen en kinderopvang De huidige basisscholen hebben samen qua bruto vloeroppervlak 3455 m 2. Momenteel zijn de scholen te groot voor het aantal leerlingen dat ze onderbrengen. De twee openbare basisscholen, OBS Burg. Verkruisen en de Openbare Europaschool, zullen in samengevoegd worden tot één basisschool. De Openbare Europaschool trekt bij de OBS Burg. Verkruisen in. Om voldoende ruimte te bieden aan de leerlingen zullen er lokaalunits worden geplaatst.
Bruto vloeroppervlak basisscholen OBS Burg. Verkruisen Openbare Europaschool CBS De Parel
Begane grond
Eerste verdieping
Tweede verdieping
Totaal
1265 m 2
30 m 2
1295 m 2
645 m 2
480 m 2
1125 m 2
495 m 2
280 m 2
1035 m 2
260 m 2
3455 m 2 Op basis van berekeningen (zie tabel onder) zullen er in 2018, 212 (146+66) leerlingen op de OBS Burg. Verkruisen en Openbare Europaschool zitten. Samen met de 96 leerlingen op de CBS De Parel maakt in totaal 308 leerlingen. Wanneer er overgegaan zal worden tot nieuwbouw zal de IKC 1950m2 moeten bedragen volgens onderstaande formule.
Aantal leerlingen OBS Burg. Verkruisen Openbare Europaschool CBS De Parel Totaal
2015
2020 (prognose)
2030 (prognose)
170
146
138
81
66
63
112
96
87
363
308
288
Ruimtebehoefte berekening basisscholen Formule
B = 200S + 5,03L
S
Aantal scholen
2
L
Leerlingenaantal
308
B
Ruimtebehoefte in m 2
1950 m 2
Centrumvisie Muntendam
Ruimtebehoefte IKC Behoefte basisscholen
1950
m2
Behoefte peuterspeelzaal & kinderopvang (schatting)
200
m2
Behoefte IKC
2150
m2
De ruimtebehoefte van de peuterspeelzaal & kinderopvang wordt nu geschat op 200m2. In totaal is er (1950+200 =) 2150 m 2 nodig. In het PvE zal het definitieve aantal m2 worden bepaald. Aanwezige ruimte gemeentehuis Onderstaande tabel geeft de totale oppervlakte van het bestaande gemeentehuis weer. Hierbij is ook de ruimte meegenomen van de raadszaal die zich in de oksel van het gebouw bevindt. Deze ruimte zal gesloopt moeten worden, zodat er schoolpleinen met goed zicht mogelijk gemaakt kunnen worden. Er zal hierdoor 2187 m2 aan ruimte overblijven voor een IKC. Dit lijkt voldoende. Echter bij mutatie van gemeentehuis naar IKC kun je je m2 meters nooit 100% effectief benutten en lijkt het aan de krappe kant. Mogelijke oplossing is de raadszaal niet afbreken of meer ruimte maken op de tweede verdieping.
Bruto vloeroppervlak huidige gemeentehuis Begane grond Eerste verdieping Tweede verdieping Totaal
1045m 2 (817+228 (raadszaal)) 817 m 2 553 m 2 2415 m 2
Inpassing lokalen Onderstaande afbeeldingen laten zien dat de inpassing van de lokalen van de scholen mogelijk is in de huidige situatie. De begane grond en de eerste verdieping kunnen beide acht lokalen huisvesten. De tweede verdieping is, qua oppervlakte en inpassing, geschikt voor de kinderopvang en peuterspeelzaal.
Inpassing lokalen begane grond, eerste verdieping en tweede verdieping
8
Centrumvisie Muntendam
Verhouding klaslokalen hergebruik versus huidige lokalen Onderstaande afbeelding laat zien dat wanneer het gebouw hergebruikt zal worden, dat het lokaal een rechthoekige vorm zal krijgen. Dit komt door de bestaande constructie van het gemeentehuis. De rechter afbeelding toont de vierkante vorm van de huidige klaslokalen van de basisscholen. Deze twee klaslokalen hebben nagenoeg dezelfde oppervlakte als de lokalen waarvan de scholen nu gebruik maken. Hetzelfde aantal tafels past in beide lokalen. Het rechthoekige klaslokaal is minder flexibel in te delen en te gebruiken dan het vierkante klaslokaal.
Afmeting lokaal Bestaand vs. Nieuw
Vrije hoogte Onderstaande afbeelding laat zien dat de vrije hoogte van het bestaande gemeentehuis voldoet aan de eisen van het bouwbesluit wanneer er gebruik gemaakt wordt van een verlaagd plafond 400mm waar achter de installaties weggewerkt kunnen worden. De aanwezige hoogte in het bestaande gemeentehuis is du niet voldoende om te voldoen aan de eis voor frisse scholen.
Hoogte van ruimtes Bestaand vs. Nieuw
Centrumvisie Muntendam
Verdiepingen Wanneer er van het bestaande gemeentehuis gebruik gemaakt zal worden, dan zullen de scholen van verschillende verdiepingen gebruik moeten maken. Bij nieuwbouw wordt er over het algemeen vaak gekozen om alle functies op de begane grond te plaatsen. Hierdoor ontstaat een toegankelijk en flexibel gebouw met goed zicht op het plein/terrein vanuit de verschillende ruimtes. Ook zijn verschillende ingangen van de verschillende functies hier goed in te passen.
Verdiepingen Bestaand vs. Nieuw
Daglicht Het bestaande gemeentehuis voldoet aan de daglichteisen volgens het bouwbesluit. Voor een leslokaal is meer daglicht wenselijk. De constructie van het bestaande gemeentehuis kan worden aangepast om de hoeveelheid daglicht te vergroten. Dit is een behoorlijke ingreep. Bij een nieuw gebouw kan de hoeveelheid daglicht zelf bepaald worden.
Daglicht
10
Centrumvisie Muntendam
Constructie De bestaande constructie van het gemeentehuis is leidend voor de indeling. Dit heeft onder andere invloed op de indeling en oppervlaktes van de ruimten. Bij een nieuw gebouw kan een nieuwe constructie ontstaan, waardoor er exact ingespeeld kan worden op de wensen van de nieuwe gebruikers van het IKC. Ook zal er al rekening moeten worden gehouden met de toekomstige krimp van de scholen en de daarmee vrijkomende ruimten in het gebouw. Het ontwerp moet inspelen op mogelijk toekomstig gebruik (flexibel gebouw). De constructie kan zo gekozen worden dat het zo min mogelijk in de weg staat bij een herindeling van het gebouw.
Constructie
Conclusie Uit de analyse blijkt dat op alle getoetste onderdelen het bestaande gemeentehuis minder geschikt is voor het huisvesten van een IKC. De bestaande kolommenstructuur en de verschillende verdiepingen maken het gebouw inflexibel. Hierdoor kunnen ruimtelijk gezien geen optimale klaslokalen worden gerealiseerd qua breedte van de klaslokalen als zicht op het digibord. Door de bestaande hoogte van de plafonds kan het gebouw niet voldoen aan de eisen van frisse scholen klasse B. Dit is wel gewenst. Daarnaast dient opgemerkt te worden dat de schoolbesturen hebben aangegeven het bestaande gemeentehuis niet geschikt te vinden om zich in te huisvesten. Met name de verschillende verdiepingen zijn niet wenselijk. De schoolbesturen willen graag allen op de begane grond om zo een goed zicht te hebben op de pleinen.
Centrumvisie Muntendam
1.2.
Nieuwbouw MFA
Deze paragraaf betreft een analyse of de kavel ruimtelijk gezien geschikt is voor de nieuwbouw van een IKC, waarin de basisscholen + overige functies kunnen worden geherbergd.
Analyse Voor de eventuele nieuwbouw van het MFA zijn drie varianten opgesteld. Variant 1 De eerste variant speelt in op de kleine schaal van het gebied door zich met twee kleine kopgevels te richten op het plein. Er is een verbinding mogelijk tussen het dorp en de huisartsenpraktijk. De twee losse gebouwen kunnen elk een eigen karakter krijgen, waardoor het onderscheid tussen de twee scholen zichtbaar wordt en de scholen hun eigen identiteit behouden. Het zicht op de schoolpleinen is goed. In deze variant is rekening gehouden met flexibiliteit. De achterste gedeelten van de gebouwen kunnen eventueel van een andere functie worden voorzien. Het parkeren en de kiss&ride bevindt zich aan de rustige kant van het MFA.
Afbeelding – Centrumvisie nieuw gebouw variant 1
12
Centrumvisie Muntendam
Variant 2 In de tweede variant speelt het gebouw in op de kleine schaal door de gevel aan het plein op te delen in kleinere kopgevels. Het gebouw volgt de bestaande rooilijnen. Er is een verbinding mogelijk tussen het plein en de huisartsenpraktijk. De twee scholen worden verbonden door een transparant middendeel. Hierdoor kunnen de scholen hun eigen identiteit waarborgen en toch samenwerken waar wenselijk. Het zicht op de pleinen is goed. Er is rekening gehouden met flexibiliteit: de achterste ruimten kunnen een andere functie krijgen in de toekomst. Het parkeren en de kiss&ride bevindt zich aan de rustige kant van het MFA.
Afbeelding – Centrumvisie nieuw gebouw variant 2
Centrumvisie Muntendam
Variant 3 Deze variant richt zich met zijn gevel naar het dorp. In deze positie bestaat er een sterke scheiding tussen het drukke dorp en het veilige achtergebied. Het gebouw is opgedeeld in een L-vorm, waardoor de twee scholen hun eigen identiteit kunnen waarborgen. Het dorpshuis kan eventueel gerenoveerd worden. Indien er een nieuw dorpshuis gewenst is, dan kan deze in de oksel van het gebouw gepositioneerd worden in deze variant. Het zicht op de pleinen is goed. Het parkeren en de kiss&ride bevindt zich aan de rustige kant van het MFA.
Afbeelding – Centrumvisie nieuw gebouw variant 3 Onderstaande matrix geeft het vergelijk van de transformatie gemeentehuis naar een IKC versus nieuwbouw IKC nog eens op een rijtje.
Transformatie gemeentehuis versus nieuwbouw IKC
14
Centrumvisie Muntendam
Conclusie Nieuwbouw van een MFA wordt geadviseerd. Bij nieuwbouw op de begane grond is het mogelijk voor de scholen om een eigen toegang en identiteit te behouden. Daarnaast kan de nieuwbouw voldoen aan voldoende kwaliteit en de eisen Frisse scholen klasse B. Door nieuwbouw worden de kosten op het gebied van beheer en exploitatie verlaagd waardoor financieel gezien er meer ruimte is voor investeringen in het onderwijs en voorzieningen.
1.3.
Dorpshuis
Deze paragraaf betreft een analyse over het dorpshuis. Er wordt getoetst of de huidige ruimtelijke staat van het dorpshuis geschikt is voor het gebruik van de toekomst. Vervolgens wordt er gekeken of het slopen van het dorpshuis nieuwe ruimtelijke kwaliteiten op kan leveren. Wat meegenomen zal worden zijn de leegstaande en vrijkomende bebouwing rond dorpshuis en gemeentehuis.
Analyse Het huidige dorpshuis geeft onderdak aan Maatschappelijk Activiteiten Centrum MAC (340m2), fysiotherapie en logopedie (150m2) en de Menterne (1260m2)(multifunctioneel centrum). Het MAC geeft onderdak aan het dorpsinformatiepunt, de vrijwilligerscentrale, de ruilderij, het werkcafé, het leespunt, het digipunt, het sociaal team, thuiszorg het taalhuis/eetcafé en de nieuwkomers hulp. De Menterne brengt onderdak aan een aantal verenigingen, zoals biljard, muziek, bridge en toneel. Ook worden er ruimtes gebruikt voor vergaderingen, EHBO, bloedprikken, feesten, trouwerijen, uitvaart, shantykoor, duivenvereniging, verkoopdemonstraties enz. Het dorpshuis heeft een oppervlakte van 1750m2 waarvan 224m2 kelder. Dit is ruim voldoende voor de functies die er nu inzitten. De Menterne neemt een groot deel +/- 1260m2 van het oppervlak voor zijn rekening.
Het dorpshuis verkeert in een slechte staat van onderhoud. Behalve het isoleren van het dak is er al jaren niets gedaan aan onderhoud. De kozijnen en het houtwerk buiten zijn hard aan vervanging toe. Ook installatietechnisch is het gebouw in slechte staat. Gebruikers klagen over de hoge temperaturen in het gebouw zowel in de zomer als in de winter. Om het dorpshuis te laten voldoen aan huidige, met name bouwfysische, eisen is een grote investering nodig.
Centrumvisie Muntendam
Het dorpshuis met zijn functies In een verdere uitwerking zal gekeken moeten worden hoeveel ruimtebehoefte er daadwerkelijk nodig is voor de verschillende functies en waar men gebruik kan maken van elkaars ruimtes. Ervaring met andere dorpshuizen welke op vergelijkbare wijze functioneren, leert dat een aanzienlijke ruimtebesparing mogelijk is. Dit zit hem vooral in het efficiënter indelen van het gebouw waardoor je minder verkeersruimtes hebt en de vorm van de ruimtes aanpast aan het gebruik. Ook kan er gebruik worden gemaakt van elkaars ruimtes doordat de verschillende gebruikers andere tijden hebben van gebruik.
Conclusie Het dorpshuis is in slechte onderhoudsstaat en ook klimaat technisch laat het ter wensen over. Om het gebouw te laten voldoen aan de huidige eisen is een flinke investering nodig. Ook kan voor de huidige functies in het dorpshuis worden volstaan met minder oppervlakte / vierkantemeters. Verder hebben de functies in het dorpshuis een relatie met het onderwijs. Het onderwijs heeft een keuken en het dorpshuis ook. Het onderwijs heeft een centrale ruimte nodig t.b.v. bijvoorbeeld sinterklaasviering of toneel, het dorpshuis ook. Hierdoor lijkt nieuwbouw van een kleiner dorpshuis (eventueel icm IKC) de beste oplossing. Doordat je bij nieuwbouw in staat bent een flexibele plattegrond te maken is het gebouw ook toekomstbestendiger.
16
Centrumvisie Muntendam
1.4.
Terrein en openbare inrichting
In deze paragraaf wordt er gekeken naar Het gehele terrein, waarop zich onder andere het huidige gemeentehuis, het dorpshuis en de sportaccommodatie bevinden. Ook worden de bestaande gebouwen welke zich nu op het terrein bevinden meegenomen. De verkeersbewegingen rondom het centrumgebied. Ook wordt gekeken naar de mogelijke hinder die de scholen zullen ondervinden. Veiligheid is hier een belangrijk item. Ook de plek van parkeren wordt meegenomen. De parkeercapaciteit zal in de projectdefinitiefase verder worden uitgewerkt. Een aantal omliggende gebouwen zijn gedateerd en geven overlast bij omwonenden De koppeling met de omliggende functies. Hierbij wordt in eerste instantie gekeken naar de koppeling met de huisartsenpraktijk en de apotheek. Eventueel kunnen er nog andere omliggende functies worden gekoppeld. -
Analyse Openbare inrichting Het gebied rondom het gemeentehuis bevindt zich in slechte staat. In dit gebied bevond zich het winkelcentrum Nije Horn dat 10 jaar geleden is afgebroken. Een invulling van het openliggende trein heeft tot op heden niet plaats gevonden. Ook het omliggende terrein heeft dringend behoefte aan een nieuwe impuls. De verbouw van de sporthal (fase 1) is het begin van de upgrading van het centrumgebied, gevolgd door (ver)bouw van IKC en dorpshuis (MFA) met het omliggende gebied (fase 2). Dit moet uiteindelijk zorgen voor een aantrekkelijk en sterk dorpshart. Verkeer De verkeersbelasting die door het centrumgebied gaat wordt met name bepaald door het verkeer van Zuidbroek naar Veendam en andersom. Ze maken gebruik van Het Loeg en de Kerkstraat. Over beide wegen gaan ruim 2000 auto’s per etmaal volgens uitgevoerde tellingen (zie bijlage). Deze tellingen geven ook aan dat het maximum per minuut 4 voertuigen is. Rondom het centrumgebied wordt gebruik gemaakt van shared space (30km zone). Dit houdt in dat er een verblijfsruimte ontstaat met zo min mogelijk richtinggevende kenmerken. Hierdoor worden verkeersdeelnemers aangesproken op eigen verantwoordelijkheid en inzicht.
Centrumvisie Muntendam
Verkeersstromen van en naar Muntendam, langs locatie
De positie van het IKC in relatie tot het plein en parkeren moet zo gekozen worden dat er een duidelijke scheiding ontstaat tussen gemotoriseerd verkeer en fietsers en voetgangers. Een goede plek voor het halen en brengen van de kinderen lijkt de kant van de Nieuweweg en het Julianaplein, aangezien hier voldoende afstand bestaat tot de drukke doorgaande weg. Ook is hier genoeg ruimte voor parkeren en het scheiden van gemotoriseerd verkeer, voetgangers en fietsers. Omliggende gebouwen De omliggende gebouwen (het oude RABO-gebouw, de voormalige jeugdsoos en Menno hypotheken) zijn gedateerd, nog maar deels in gebruik en geven het gebied een rommelige uitstraling. De slechte onderhoudsstaat geeft overlast bij omwonenden, onder andere doordat er zich ongedierte in huisvest. De gebouwen kunnen gesloopt worden waardoor ruimte ontstaat. Deze ruimte kan gebruikt worden voor de herinrichting van het terrein, wat het gebied meer kwaliteit zal geven.
18
Centrumvisie Muntendam
Bestaand dorpscentrum
Koppeling met omliggende functies Gedacht wordt aan een medisch hart waarbij de verschillende partijen (huisarts, fysiotherapeut, sociaal team, apotheek, logopedist, thuiszorg) gebruik gaan maken van elkaars diensten en er een nauwe(re) samenwerking ontstaat. Hierdoor kan er gebruik worden gemaakt van elkaars faciliteiten. Bij de nadere uitwerking zullen er gesprekken moeten komen om te kijken hoe een samenwerking er uit kan zien en van welke faciliteiten wie gebruik wil gaan maken. Ruimtelijk/stedenbouwkundig gezien kan er een koppeling gemaakt worden tussen apotheek, huisartsenpraktijk en het MFA.
Centrumvisie Muntendam
Koppeling functies
20
Centrumvisie Muntendam
1.5.
Oude locaties scholen en sporthal
In deze paragraaf wordt er gekeken naar de oude locaties van de drie basisscholen: OBS Burg. Verkruisen, Openbare Europaschool en CBS De Parel. Ook de sporthal Ruitershorn, welke zijn functie zal verliezen, wordt meegenomen. Bij het vrijkomen van de oude locaties van de drie basisscholen is de bestemmingsplancapaciteit een startpunt Uit de bestemmingsplancapaciteit van de gemeente Menterwolde blijkt dat er 66 kavels beschikbaar zijn waar nieuwbouw kan plaats vinden (zie onderstaande tabel).
Bestemmingsplancapaciteit Gemeente Menterwolde Vrije kavels De Tolweg, Borgenland en Wijde Blik zijn nieuwe bouwlocaties waarbij respectievelijk nog 50, 6 en 6 kavels beschikbaar zijn. Dit is dus een potentieel van 62 woningen. In het Lint zijn 2 kavels die bouwrecht hebben voor ieder 2 bouwkavels. Bij de mogelijke sloop van +/- 50 woningen komen nog eens +/-25 bouwkavels beschikbaar.
Analyse De bestaande basisscholen zullen hun functie verliezen, waardoor er een nieuwe invullingen moeten komen voor deze vrijkomende locaties. Gezien het karakter van de Parel lijkt het vinden van een nieuwe functie voor dit gebouw de goede optie. Bij OBS Verkruisen, de Openbare Europaschool en de sporthal Ruitershorn kan er gedacht worden aan nieuwe bebouwing, op het moment dat er een verschuiving plaats vindt in bestemmingsplancapaciteit van de gemeente Menterwolde, dan wel dat er extra capaciteit beschikaar komt of er sprake is van vervangende nieuwbouw. Tot die tijd wordt er gekozen voor het (tijdelijk) vergroenen van het gebied. Zie tekening onder. Bij de mogelijke sloop van +/- 50 woningen wordt gekeken naar +/- 25 vervangende nieuwbouwwoningen. In overleg met o.a. de woningcorporatie willen we de mogelijkheden van vervangende nieuwbouw bezien.
Centrumvisie Muntendam
Vergroenen van de vrijkomende locaties en behoud van De Parel
22
Centrumvisie Muntendam
Financiële analyse In de bijlage vindt u de financiële doorrekening van deze visie. Op hoofdlijnen zien de investeringen er als volgt uit (exclusief vergroenen van vrijkomende locaties en boekwaardes);
-
Transformatie gemeentehuis tot IKC en renovatie dorpshuis Nieuwbouw IKC en renovatie dorpshuis Nieuwbouw MFA (met IKC en dorpshuis)
€ 6.300.811,- incl b.t.w. € 7.475.735,- incl b.t.w. € 6.623.590,- incl b.t.w.
Uit dit overzicht blijkt dat nieuwbouw van een MFA versus transformatie van het bestaande gemeentehuis vrijwel op hetzelfde prijsniveau zitten. Nieuwbouw is iets duurder. Echter de jaarlast is bij nieuwbouw lager, doordat afschrijving over een langere periode plaats kan vinden en een nieuw gebouw goedkoper te exploiteren is, door o.a. geringer energieverbruik en minder onderhoud. Bij de uitwerking van het Programma van eisen in de Projectdefinitiefase worden de bouwkosten nader uitgewerkt en gespecificeerd. De investeringen de inrichting voor het openbaar gebied, incl. de vrijkomende locaties, worden geraamd op € 1.424.123,- incl. btw. In onderstaand overzicht zijn de effecten van de verschillende varianten voor de gemeentelijke begroting aangegeven. Hierbij is rekening gehouden met de deels compensabele b.t.w. en de boekwaarden. Hieruit blijkt dat de nieuwbouw van een MFA, incl. de dorpshuisvoorzieningen, de goedkoopste variant is. Hierbij zijn de te verwachten lagere exploitatielasten nog niet meegenomen.
Financiële vergelijking tussen nieuwbouw en renovatie dorpshuis. (rekening houdende met compensatie b.t.w) Scenario
Investerings-
Afschrijving
Netto hogere
Inzet reserve
Totaal invloed
kosten
boekwaarde
kapitaalslasten
minder rente
begroting
Verschil
Nieuw MFA (met IKC en dorpshuis)
7.552.586
2.054.756
270.800
66.780
337.580
Nieuwbouw school en renovatie dorpshuis
9.492.409
2.054.756
422.700
66.780
489.480
151.900
Transformatie gemeentehuis en renovatie dorpshuis
8.404.040
786.490
499.300
25.560
524.860
187.280
Centrumvisie Muntendam
24
Centrumvisie Muntendam
Communicatie en vervolgproces Bij het uitwerken van een nieuwe centrumvisie of het realiseren van een MFA is overleg met gebruikers en omwonenden essentieel. In deze fase hebben er een aantal gesprekken plaatsgevonden met de beheerders en is er een informatieavond geweest voor omwonenden. In dit hoofdstuk leest u de resultaten van de informatieavond. Bij de verdere uitwerking tot een programma van eisen zal de communicatie met de gebruikers en omwonenden intensiever worden.
3.1.
Overleg met omwonenden.
Onderstaande suggesties en opmerkingen van omwonenden zijn genoemd op de informatieavond met omwonenden, d.d. 17 mei 2017. Gemeentehuis/IKC:
Bij school geen ruimte genoeg. Grond aankopen van Brands. Ruimte om school moet verkeersluw zijn. School moet beschikken over meerdere ingangen. Entree gemeentehuis ligt aan drukke weg. Er wordt (te) hard gereden op de doorgaande weg. Drukke weg waar gemeentehuis aan ligt. Sociaal team wordt niet genoemd. Ruimte voor kinderopvangen? Ja. Ruimte voor peuter school? Ja. Plein aan het gemeentehuis wordt ook gebruikt door wielrenners die even willen zitten. Dorpshuis:
Fysio: Toegankelijkheid voor mensen die slecht ter been zijn verdiend aandacht. Klimaatbeheersing. Zomers en in de winter te warm. Plek voor culturele en creatieve functies. Dagbesteding. Gevel oogt dicht. Niet duidelijk waar entree is. Goed zichtbare entree maken. Mogelijkheid tot gezondheidscentrum: Centraal punt van zorg (in en om MFA): Fysio, logopedie, thuiszorg, sociaal team, huisarts (zit vermoedelijk goed in huidige pand), apotheek, bloedprikken, consultatiebureau. Alles oogt als achterkant. Parkeren. Mensen zetten vaak de auto zo dicht mogelijk bij de ingang van het dorpshuis en rijden niet door tot parkeerterrein. Wens om ruilderij naar jeugdsoos te verplaatsen i.v.m. meer ruimte. Dorpshuis mag absoluut niet kleiner of met minder zalen. Aldus de mevrouw die het pacht. Omgeving (groen, zijn en parkeren):
Rabogebouw: zit ongedierte in en verpaupert. Plein maken waar wat gebeurt. Buurttuinproject.
Centrumvisie Muntendam
Beweegtuin. Jeu de boules veld. Onvoldoende prullenbakken. Sporthal (Menterne):
Wat wordt de plek voor ongeorganiseerde sport. Mogelijkheid tot combinatie met sporthal.
3.2.
Het vervolgproces
In een vervolg zal samen met de gebruikers van de scholen, de voorzieningen en de beheerders van het dorpshuis een Programma van eisen te worden opgesteld. Dit noemen we de Projectdefinitiefase. In dit Programma van eisen staan de ambitie van de gemeente betreft; Ruimtegebruik / oppervlaktes De duurzaamheidsambities op het gebied van installaties en materiaalgebruik De financiële kaders Het gebruik en beheer van het nieuw te realiseren gebouw. Dit wordt uitgewerkt door middel van de organisatie van individuele gesprekken, workshops en excursies naar andere MFA’s om een indruk te krijgen en ervaringen met gebruikers te delen. De projectdefinitiefase wordt afgerond met een nog exacter programma, een gespecificeerde bouwkostenraming en stichtingskosten. Op daarvan kan de gemeenteraad een besluit nemen over het vervolg. Daarna zal een architect worden geselecteerd om het Programma van Eisen uit te werken tot een Voorontwerp. Vervolgens kan: De bestemmingsplanprocedure worden opgestart Het ontwerp uitgewerkt worden tot een Definitief ontwerp op basis waarvan een Omgevingsvergunning kan worden aangevraagd De wijze van aanbesteding worden bepaald.
26
Centrumvisie Muntendam
Conclusie en planning 4.1.
Conclusie
De moderne onderwijsvisie vraagt een andere ruimtelijke voorwaarde dan het huidige gemeentehuis. Wanneer we toekomstbestendig willen bouwen volgens de huidige eisen frisse scholen en we het gebouw flexibel willen maken voor toekomstig gebruik zal er nieuwbouw moeten plaatsvinden. Daarnaast zorgen we voor een duurzamer gebouw, waardoor lagere exploitatielasten ontstaan. Het onderhoud, de energielasten zullen lager zijn en de beheerkosten efficiënter worden ingezet. Geconstateerd wordt dat het huidige dorpshuis zich in een slechte staat van onderhoud bevindt en klimaat technisch te wensen overlaat. De verwachting bestaat dat voor de dorpshuisfunctie met een kleinere oppervlakte kan worden volstaan. De huisvesting van de dorpshuisfuncties onder één dak met het IKC, biedt voor beide partijen voordelen. Ruimtes kunnen bijvoorbeeld worden gecombineerd, waardoor in totaliteit kan worden volstaan met een kleinere oppervlakte, waardoor voordelen ontstaan in de bouw en exploitatie. Door de van de scholen, dorpshuis en IKC en mogelijke andere functies onder 1 dak te brengen in het centrum van Muntendam, ontstaat er een MFA. Het is wenselijk dat deze een sterke relatie heeft met de sporthal.
Door de openbare ruimte mee te ontwerpen met het MFA en gebruik te maken van de input van gebruikers en omwonenden ben je in staat een ruimtelijke invulling te maken die is afgestemd op de verschillende gebruikers. Hierdoor krijgt het centrum een nieuwe impuls en ontstaat er een sterk dorpshart. Gezien de plancapaciteit van Muntendam lijkt het voorlopig vergroenen van de vrijkomende locaties de beste optie. Als er in de toekomst behoefte is aan meer kavels kan er besloten worden deze locaties te gebruiken. Dit geldt niet voor de school De Parel. Voor dit gebouw zal een passende herbestemming moeten worden gevonden.
4.2.
Planning
Bij het instemmen van de gemeenteraad met de centrumvisie en wanneer een krediet beschikbaar wordt gesteld kan de planning er als volgt uit zien; Voorjaar 2018 - Uitwerken Programma van eisen fase April tot en met juni 2018 - Uitwerken Voorontwerp Augustus 2018 - Start bestemmingsplanprocedure
Centrumvisie Muntendam
Bijlagen
28
Centrumvisie Muntendam
Colofon
Opdrachtgever
KAW
bedrijfsnaam
Gemeente Menterwolde
bedrijfsadres
Kerkstraat 2
postcode en plaats
9649 GR Muntendam
telefoon
0598 658888
www.kaw.nl www.kaw-e.nl
Contactpersoon naam
Harry Flap
telefoon
0598 658888
h.flap@menterwolde.nl
@KAWarchitecten www.linkedin.com/company/KAW www.facebook.com/KAWarchitecten www.youtube.com/KAWarchitecten
Groningen Postbus 1527 9701 BM Groningen Kattenhage 1 9712 JE Groningen Telefoon +31 (0)88 529 00 00
Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH Rotterdam Telefoon +31 (0)88 529 00 00
Eindhoven @ kaw-e Rechtestraat 59 C 4 e verd. 5611 GN Eindhoven Telefoon +31 (0)88 529 00 00
Contactpersoon KAW naam telefoon
Centrumvisie Muntendam
Dirk-Jan Metselaar 088 529 00 00
mobiel
06 42334269
d.metselaar@kaw.nl
Bijlage 1 Financiële doorrekening
Centrumvisie Muntendam
26 september 2017
Totaal grondexploitatie Project: Gemeentehuis/MFA te Muntendam Nr. Omschrijving
Oppervlakte m2/prijs (excl btw)
1,1 Onderdeel 01 centrumlocatie 02 OBS burg verkruisen en sporthal Ruitershorn 03 Europaschool
12.323 10.422 4.689
41 42 48
508.245 442.004 226.713
21,0%
1.176.962 247.162
Totaal grondexploitatie (incl. Btw)
1.424.123
pag. 1
16 september 2017
VARIANTEN Project: Gemeentehuis/MFA te Muntendam
Transf. gemeentehuis
Nr. Omschrijving
1,1 Onderdeel 01 Transformeren gemeentehuis tot school 02 Renovatie dorpshuis 03 Nieuwbouw school 04 Nieuwbouw MFA
Oppervlakte
renovatie dorpshuis
2.415 1.750 2.150 2.950
3.019.382 2.187.958
School nieuwbouw Nieuwbouw MFA Renovatie dorsphuis
2950
2.187.958 3.990.336 5.474.042
21,0%
5.207.340 1.093.541
6.178.294 1.297.442
5.474.042 1.149.549
Totaal Stichting / investeringskosten (incl. Btw)
6.300.881
7.475.735
6.623.590
pag. 1
Bijlage 2 Verkeerstelling
Centrumvisie Muntendam
20-9-2017 11:52
9-9-2009 10-9-2009 11-9-2009 12-9-2009 13-9-2009 14-9-2009 15-9-2009 16-9-2009 17-9-2009
Klassen Lengte (m) Snelheid (km/u)
< 2,0 < 30
Teller 2434
Kanaal 2
34 28 48 16 35 24 26
211
39 31 29 9 27 21 22
178
101
16 11 16 21 7 12 18 24
6 3 3 6 3 1 2 T:
5
1 1 0 1 1 1 0
0 0 0 0 0 1 0 1 520
30 - 40 40 - 50 50 - 57 57 - 70 > 70
motoren:
DAGRAPPORT
Datum
Telpuntcode 009024
Kerkstraat80909 9-9-2009 17-9-2009 1 dag
009024 Kerkstraat 8 Muntendam nabij huisnr. 8
Rijstroken 1
Interval
Meting Naam Periode
Locatie Code Naam Plaats Omschrijving
SNELHEID-LENGTE RAPPORT
Gemeente Menterwolde
4282
741 785 606 336 607 567 640 7898
1184 1245 1024 746 1243 1296 1160 1407
207 213 175 160 207 245 200 66
7 8 10 15 9 11 6 T:
18
3 3 3 1 3 1 4
0 0 0 0 1 0 0 1 13672
2,0 - 3,4 < 30 30 - 40 40 - 50 50 - 57 57 - 70 > 70
personenauto's:
Omschrijving bovenweg - JF Kennedylaan (1)
450
89 80 47 16 78 59 81 548
93 97 58 27 83 93 97 82
11 14 8 5 11 15 18 5
2 0 0 0 0 3 0 T:
0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 1085
3,4 - 7,0 < 30 30 - 40 40 - 50 50 - 57 57 - 70 > 70
lichte vrachtauto's:
344
64 63 43 12 45 67 50
> 7,0 < 30
243
47 40 27 12 36 40 41
40
9 10 3 2 2 6 8
6
0 1 0 1 0 3 1 T:
12
3 2 1 0 4 0 2
0 0 0 0 0 0 0 0 645
30 - 40 40 - 50 50 - 57 57 - 70 > 70
lange vrachtwagens:
2556 2635 2101 1386 2402 2466 2376
Abs.
totaal:
Totaal
Pagina 2
Dinaf Traffic Control B.V.
20-9-2017 11:53
9-9-2009 10-9-2009 11-9-2009 12-9-2009 13-9-2009 14-9-2009 15-9-2009 16-9-2009 17-9-2009
Klassen Lengte (m) Snelheid (km/u)
< 2,0 < 30
Teller 2434
Kanaal 1
37 33 24 17 34 25 36
206
49 36 51 17 37 41 34
265
91
18 15 14 10 15 9 10 24
6 2 8 0 2 1 5 T:
3
2 0 0 0 1 0 0
0 2 0 0 0 0 0 2 591
30 - 40 40 - 50 50 - 57 57 - 70 > 70
motoren:
DAGRAPPORT
Datum
Telpuntcode 009024
Kerkstraat80909 9-9-2009 17-9-2009 1 dag
009024 Kerkstraat8 Muntendam nabij huisnr. 8
Rijstroken 1
Interval
Meting Naam Periode
Locatie Code Naam Plaats Omschrijving
SNELHEID-LENGTE RAPPORT
Gemeente Menterwolde
3965
653 735 681 307 491 538 560 8426
1335 1313 993 763 1389 1357 1276 1724
259 272 200 189 277 269 258 97
14 18 11 10 16 10 18 T:
30
8 8 2 4 4 1 3
0 0 0 1 1 0 0 2 14244
2,0 - 3,4 < 30 30 - 40 40 - 50 50 - 57 57 - 70 > 70
personenauto's:
Omschrijving JF Kennedylaan - bovenweg (1)
418
89 75 54 22 44 62 72 588
94 117 45 31 103 105 93 76
17 16 4 1 14 11 13 8
2 1 1 0 0 2 2 T:
3
0 0 0 0 1 1 1
0 0 0 0 0 0 0 0 1093
3,4 - 7,0 < 30 30 - 40 40 - 50 50 - 57 57 - 70 > 70
lichte vrachtauto's:
339
62 69 51 18 35 53 51
> 7,0 < 30
308
53 58 35 22 44 46 50
49
12 10 0 4 9 7 7
7
2 2 0 1 1 0 1 T:
8
1 2 2 0 0 0 3
0 0 0 0 0 0 0 0 711
30 - 40 40 - 50 50 - 57 57 - 70 > 70
lange vrachtwagens:
Pagina 2
2713 2784 2176 1417 2518 2538 2493
Abs.
totaal:
Totaal
Dinaf Traffic Control B.V.
Tot. 0-24 Tot. 0-7 Tot. 7-19 Tot. 19-24 Tot. 23-7
Tijd
00:00 01:00 02:00 03:00 04:00 05:00 06:00 07:00 08:00 09:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00
Klassen Lengte (m)
Klassen Lengte (m)
< 3,5 Abs.
< 3,5
1.821 153 1.384 285 170
6 3 1 3 4 25 110 172 140 97 104 104 109 126 118 110 109 104 91 90 72 57 43 22 1.820
Idx.
3,5 - 7,0
89,0 89,0 87,9 94,4 89,9
0 0 0 1 0 1 11 15 10 11 8 8 7 10 10 11 12 9 5 4 4 2 2 0 141
3,5 - 7,0 Abs.
> 7,0 0 0 0 0 0 2 3 8 9 4 5 5 4 3 6 6 8 10 4 2 1 1 0 0 81
142 14 117 12 14
Het Loeg Mdm: periode: 6 t/m 20 april 2017
LENGTERAPPORT
Tijd
R1852 436 1 Esperantolaan - Westerbouwte (1)
Classificatie 2017 06-04-2017 20-04-2017 1 uur
R1852 Het Loeg Muntendam tussen Esperantolaan en Westerbouwte
Rijstroken Telpuntcode Teller Kanaal Omschrijving
Interval
Meting Naam Periode
Locatie Code Naam Plaats Omschrijving
LENGTE RAPPORT
Idx. 6,9 8,1 7,4 4,0 7,4
6 3 1 4 4 28 124 195 159 112 117 117 120 139 134 127 129 123 100 96 77 60 45 22 2.042
Totaal Abs.
> 7,0 Abs.
Rel.
83 5 73 5 5
0,3 0,1 0,0 0,2 0,2 1,4 6,1 9,5 7,8 5,5 5,7 5,7 5,9 6,8 6,6 6,2 6,3 6,0 4,9 4,7 3,8 2,9 2,2 1,1 100
Idx.
Fout
werkdaggemiddelde
4,1 2,9 4,6 1,7 2,6
0 0 0 0 0 0 0 2 2 1 1 1 2 2 2 3 5 4 2 2 1 0 0 0
Abs. 2.046 172 1.574 302 189
Totaal Idx. 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Rel. 100,0 8,4 76,9 14,8 9,2
Fout
Richting: Esperantolaan - Westerbouwte
29 0 26 3 0
LENGTE RAPPORT Locatie Code Naam Plaats Omschrijving Meting Naam Periode
R1852 Het Loeg Muntendam tussen Esperantolaan en Westerbouwte
Interval
Classificatie 2017 06-04-2017 20-04-2017 1 uur
Rijstroken Telpuntcode Teller Kanaal Omschrijving
R1852 436 2 Westerbouwte - Esperantolaan (1)
Lengterapport
Het Loeg Mdm: periode: 6 april t/m 20 april 2017
Tijd
Klassen Lengte (m)
< 3,5
00:00 01:00 02:00 03:00 04:00 05:00 06:00 07:00 08:00 09:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00
Tijd
Tot. 0-24 Tot. 0-7 Tot. 7-19 Tot. 19-24 Tot. 23-7
3,5 - 7,0 11 4 2 2 3 7 31 71 107 93 93 107 122 136 146 151 195 192 136 121 72 65 45 24 1.936
Klassen Lengte (m)
0 0 0 1 0 0 1 4 5 4 3 4 2 3 5 10 10 5 4 1 2 1 0 0 65
richting: Westerbouwte - Esperantolaan
Fout
Totaal Abs.
> 7,0 0 0 0 0 0 0 3 7 10 9 9 10 7 9 9 10 14 8 7 6 3 1 1 1 124
werkdaggemiddelden
Rel.
11 4 2 3 3 7 35 82 122 106 105 121 131 148 160 171 219 205 147 128 77 67 46 25 2.125
0,5 0,2 0,1 0,1 0,1 0,3 1,6 3,9 5,7 5,0 4,9 5,7 6,2 7,0 7,5 8,0 10,3 9,6 6,9 6,0 3,6 3,2 2,2 1,2 100
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0
Totaal < 3,5 Abs.
3,5 - 7,0 Abs.
Idx. 1.936 59 1.550 327 79
91,1 90,8 90,3 94,8 91,9
> 7,0 Abs.
Idx. 122 3 107 12 4
5,7 4,6 6,2 3,5 4,7
Idx. 68 3 60 6 3
Abs. 3,2 4,6 3,5 1,7 3,5
Fout Idx.
2.126 65 1.717 345 86
Rel. 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
100,0 3,1 80,8 16,2 4,0
2 0 2 0 0