01. Raadsvoorstel verwerving gronden voor uitbreiding Overschild

Voorstel Gemeenteraad

Datum:

9 februari 2021

Opsteller:

Nico Beukema

Zaak:

2021-000343

Contactgegevens:

nico.beukema@midden-groningen.nl

Portefeuillehouder:

José van Schie; Jan Jakob Boersma

Stukken ter inzage:

Onderwerp:

Raadsvoorstel verwerving grond voor uitbreiding dorp Overschild - Graauwedijk

1. Voorstel • In te stemmen met de verwerving van 5.562 m2 grond ten oosten van het adres Graauwedijk 70 te Overschild ten behoeve van woningbouw. • In te stemmen met de grondexploitatie Overschild – Graauwedijk conform tabel 4 in bijlage 3. • In te stemmen met de bijbehorende begrotingswijziging 2021-008 conform bijlage 2. • In te stemmen met het besluit dat voor deze kavels voorkeursrecht geldt voor inwoners van Overschild (postcodegebied) met een versterkingsopdracht (sloop-nieuwbouw) en dat de grond pas na afronding van de versterking ook beschikbaar komt voor derden. 2. Inleiding In Overschild zijn de effecten van de versterkingsoperatie als gevolg van de gaswinning groot. Van de 120 huizen in het dorp zullen ruim 100 gesloopt worden en zullen nieuwe panden worden teruggebouwd. De andere huizen worden bouwkundig versterkt. Om dit ingrijpende proces te stroomlijnen is in 2018 de Structuurvisie Overschild 2018-2028 opgesteld en vastgesteld. Hieraan is een uitvoerig dorpsproces voorafgegaan. De inwoners van Overschild hebben zelf eind 2017 het zogenoemde Witboek versterking Overschild opgesteld. Deze is in een uitvoerig proces onder leiding van MVRDV (Winy Maas) verdiept tot de Dorpsvisie Versterking Overschild 2.0. Beide documenten vormden de basis voor de structuurvisie.

Onderdeel van de Structuurvisie is de wens om voldoende ruimte te hebben om eventuele ruimtelijke verschuivingen in het dorp mogelijk te maken. Overschild is een dorp dat gekenmerkt wordt door enkele kleine kavels met ook kleine woningen daarop. Een grote opgave als nu gaande is, roept de wens op om hiervoor ruimte te creëren. Een deel van deze ruimte wordt opgevangen door het schuiven binnen de huidige grenzen van het dorp. Voor een ander deel is voorgesteld om een beperkte uitbreiding aan de rand van het dorp te realiseren.

Pagina:

2 van 4

Datum:

9 februari 2021

Zaak:

2021-000343

Deze ruimte is in 2019-2020 in het Bestemmingsplan verbrede reikwijdte Overschild geconcretiseerd. Het gaat om een blok van 5.562 m2 ten oosten van het adres Graauwedijk 70 (zie het kaartje in bijlage 1). Op deze locatie is ruimte voor de bouw van 4 à 5 woningen. Het gaat in de eerst plaats om het verplaatsen van woningen waarvoor in het dorp zelf minder ruimte aanwezig is. Hierover zijn bepalingen opgenomen in het bestemmingsplan. Als daarin is voorzien, dan is de overige ruimte beschikbaar voor een kleine groei van het dorp. Overigens wordt deze groei in de praktijk tenietgedaan door het wegvallen van enkele woningen binnen het dorp. Dit raadsvoorstel heeft betrekking op de verwerving van de benodigde grondpositie. Het afgelopen jaar zijn hierover gesprekken geweest met de eigenaar. Er zijn in deze gesprekken diverse modellen besproken hoe de grond beschikbaar kan komen voor Overschild. Uiteindelijk is (tijdelijke) verwerving door de gemeente de enig haalbare manier. U wordt voorgesteld in te stemmen met de verwerving en kennis te nemen van het proces dat wordt gestart om de grond bouwrijp te maken en voor verkoop aan te bieden. 3. Publiekssamenvatting De gemeenteraad van Midden-Groningen stemt in met de verwerving van grond in Overschild om daarmee bouwruimte te creëren die nodig is om de versterkingsoperatie zo goed mogelijk te faciliteren.

De grond zal ingericht worden tot bouwkavels, die in eerste instantie alleen beschikbaar zijn voor inwoners in een sloop-nieuwbouwsituatie vanwege versterking van het dorp. 4. Bevoegdheid van de raad De gemeenteraad dient in te stemmen met de verwerving van de gronden en het financieren hiervan. Hiertoe stelt zij ook een grondexploitatie en een begrotingswijziging vast. 5. Beoogd effect Met de verwerving van de gronden wordt invulling gegeven aan de wens om meer ruimte te creëren binnen de kaders van het dorp Overschild. Op diverse plekken bestaan nu kleine kavels met lastige vormen. Doordat veel mensen in Overschild te maken hebben met een sloop-nieuwbouwsituatie kan dit vervelende problemen veroorzaken. Nieuwbouw volgens het geldende bouwbesluit is relatief groter dan de nu soms kleine huisjes die op deze kleine kavels staan. Het beschikbaar komen van extra bouwruimte kan hier een oplossing voor zijn. Het beoogde effect is het verbeteren van de ruimtelijke structuur van Overschild en het bieden van een kans voor de betrokken inwoners om hun woonsituatie te verbeteren. Eigenaren betalen voor de grond die zij in dit kader verwerven. 6. Historische context De te verwerven grond is nu eigendom van de Protestantse gemeente de Woldkerken te Schildwolde-Overschild-Hellum-Noordbroek.

Gesprekken over de verwerving hebben de afgelopen periode plaatsgevonden met de rentmeester namens het kerkbestuur. Aanvankelijk was het de wens van het college dat de kerk en belangstellende inwoners rechtstreeks met elkaar in gesprek zouden gaan over verkoop. Dit heeft uiteindelijk niet tot een haalbare uitkomst geleid, mede omdat de kerk hieraan in ultimo niet wenste mee te werken. Daarom wordt nu een route voorgesteld waarin de gemeente de gronden tijdelijk verwerft. De

Pagina:

3 van 4

Datum:

9 februari 2021

Zaak:

2021-000343

gemeente maakt de locatie vervolgens bouwrijp en brengt de gronden aansluitend in de verkoop. Dit is de enige werkbare weg gebleken. Het belang van de voortgang van de versterking dwingt ons deze route nu met voortvarendheid te vervolgen. 7. Argumenten Het voorstel bevat vier besluiten. Het eerste besluit betreft de verwerving. De gronden worden gekocht door de gemeente met als uiteindelijk streven deze weer als bouwkavels te verkopen. Dit zal in fasen gaan. Op een deel van de betreffende kavel bevindt zich nu nog de toegangsweg tot de tijdelijke huisvesting en de aansluitende verbinding naar de Kanaalweg voor het bouwverkeer. Deze weg zal hier nog zeker 8 jaar liggen. De grondpositie ten oosten van de tijdelijke weg kan wel snel worden ontwikkeld en in verkoop worden gebracht. Het tweede en derde besluit betreft de financiering. Onder punt 9. en in bijlage 2 worden de financiële consequenties nader uitgewerkt. In bijlage 3 is een grondexploitatie opgenomen. Bijlage 2 en 3 zijn vanwege gevoelige financiële informatie niet openbaar. De gemeente zorgt na verwerving voor de grondwerkzaamheden en voor de verkoop van de grond aan belangstellende inwoners van Overschild en later anderen. Het vierde besluit betreft een bevestiging van het voornemen dat ook al in het Bestemmingsplan met verbrede reikwijdte Overschild staat.

De grondpositie is in eerste instantie nodig voor de versterkingsoperatie. Dit houdt in dat de gemeente de grond eerst alleen wil aanbieden aan inwoners van Overschild die in deze versterking zitten (situatie sloop-nieuwbouw). Pas nadat de versterking is afgerond komt de grond ook in de verkoop voor derden. De gemeente maakt hierbij gebruik van haar contractsvrijheid en treedt op als privaatrechtelijke rechtspersoon. Dit betekent dat we zelf kunnen ‘bepalen’ wie onze contractspartner kan zijn. De bijzondere positie van de inwoners van Overschild die in de versterkingsoperatie zitten rechtvaardigt de keuze voor een uitzondering tegenover het algemeen aanbieden van de kavels. Het college kan op grond van artikel 160 lid 1 sub e van de Gemeentewet deze overeenkomsten sluiten onder voornoemde voorwaarden. 8. Kanttekeningen en risico’s Er zijn drie belangrijke risico’s. 1. De gemeente koopt grond aan, die mogelijk niet of moeilijk verkocht kan worden. Er bestaat tevens het risico dat de verwerving, de kosten voor bouwrijp maken en de verkoopkosten niet volledig kunnen worden terugverdiend. Zie hiervoor de opmerkingen in de financiële paragraaf en in bijlage 2 en 3. Overigens komt Overschild na de jaren van versterking tevoorschijn als een modern en aantrekkelijk dorp en dat is gunstig. 2.

De pachtkamer van de rechtbank zal besluiten over de wijze waarop de pachter wordt gecompenseerd. Hiervoor geldt een generieke formule. Het is niet bekend wat de pachtkamer besluit en hoe de pachter hierop zal reageren. 3. Tenslotte kunt u besluiten geen toestemming te geven voor verwerving. In dat geval blijft de gebrekkige ruimtelijke structuur op enkele plekken in het dorp bestaan. Gewekte

Pagina:

4 van 4

Datum:

9 februari 2021

Zaak:

2021-000343

verwachtingen in de dorpsvisie en de structuurvisie worden daarmee niet waargemaakt. Dit schaadt de waarde van dat proces. 9. Financiële paragraaf Voor de uitwerking van de financiële kant van dit voorstel en de bijbehorende begrotingswijziging wordt u verwezen naar bijlage 2 en naar de grondexploitatie in bijlage 3. Deze bijlagen zijn niet openbaar vanwege de gevoelige financiële gegevens en de uitgewerkte verkoopstrategie. 10. Communicatie De communicatie rond de verwerving wordt pas echt openbaar nadat de verwerving ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dus na passage van de verkoopakte bij een notaris. Tot die tijd wordt gesproken over een voornemen tot koop. Er wordt alvast een start gemaakt met de voorbereiding van de communicatie gericht op de verkoop. Deze communicatie kan dan zo snel mogelijk na verwerving starten. 11. Draagvlak en vervolgtraject (afstemming, tijdpad) Dit voorstel is een coproductie van de portefeuilles ruimtelijke ordening en gevolgen gaswinning. Het sluit aan op de dorpsvisie en de structuurvisie van het dorp en dus bij de wensen van de inwoners van Overschild. De locatie is naar voren gekomen in het proces rond het nieuwe bestemmingsplan. Alternatieve locaties zijn in dat proces afgevallen wegens bezwaren van omwonenden. Tegen de huidige locatie zijn ten tijde van het bestemmingsplanproces geen bewaren binnengekomen.

Wel hebben zich al potentiële belangstellenden uit het dorp gemeld. Het vervolgtraject bestaat uit (en globale planning): -

Afwikkeling van de vergoeding voor de pachter (februari – april 2021) Voorbereiden bouwrijp maken van de locatie (februari – april 2021) Passeren van de verkoopacte bij een notaris (april 2021) Start communicatie over verkoop percelen (april-mei 2021) Start grondwerkzaamheden bouwrijp maken (mei 2021) Verkoop eerste kavels (juni 2021)

Burgemeester en wethouders van de gemeente Midden-Groningen,

A. Hoogendoorn Burgemeester

H.J.W. Mulder Secretaris

Bijlagen: 1. Kaartje van het gebied 2. GEHEIM Financiële toelichting Raadsvoorstel verwerving gronden Overschild 3. GEHEIM Grondexploitatie Overschild – Graauwedijk