01. Raadsvoorstel MPG 2023

Voorstel Gemeenteraad

Datum:

21 maart 2023

Opsteller:

Wim Huurman

Zaak:

1073385

Contactgegevens:

wim.huurman@midden-groningen.nl

Portefeuillehouder: Erik Drenth Onderwerp:

Meerjarenprognose Grondexploitaties 2023

1. Voorstel 1. De Meerjarenprognose Grondexploitaties 2023 vast te stellen en daarmee: a. De gehanteerde uitgangspunten voor programmering, parameters en rekenrente vast te stellen; b. De grondexploitaties Burg. Venemastraat en Julianapark af te sluiten en daarmee de verliesvoorziening Burg. Venemastraat vrij te laten vallen met per saldo een voordelig resultaat van € 23.940; c. Een verliesvoorziening Stadshart in te stellen en € 371.291 te storten voor afdekking van het tekort op grondexploitatie Stadshart op contante waarde per 1-1-2023 ten nadele van het rekeningresultaat 2022; d. De bestaande verliesvoorzieningen aan te sluiten aan de contante waarde per 1 januari 2023 en het nadelig effect van € 184.954 ten laste te brengen van het rekeningresultaat 2022. 2. Voor de grondexploitaties Rengerspark, Tolweg, De Vosholen Fase 2 deelplan 1 en Drevenhof € 227.000 winst te nemen; 3. Het totaal voordelig resultaat 2023 van € 1.240.000 ten gunste te brengen van het begrotingssaldo 2023; 4. De begrotingswijziging 2023-011 vast te stellen. 2. Inleiding Eén van de onderdelen van de risicobeheersing van de gemeente Midden-Groningen is het jaarlijks actualiseren van de grondexploitaties. Via de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2023 wordt u geïnformeerd over de actualisaties en de ontwikkelingen binnen de grondexploitaties en wordt u voorgesteld besluiten te nemen.

3. Publiekssamenvatting Het vaststellen van grondexploitaties is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Dit gebeurt jaarlijks

Pagina:

2 van 9

Datum:

21 maart 2023

Zaak:

1073385

in de vorm van een MPG. In deze rapportage zijn alle door de gemeente in uitvoering zijnde grondexploitaties verzameld en doorgerekend. Daar waar financiële consequenties voor de algemene gemeentelijke exploitatie aan de orde zijn, worden deze benoemd. Dit kan gaan om winstnemingen of om geld te reserveren voor te verwachten tekorten. Op de rapportage zelf is geheimhouding opgelegd om de economische en financiële belangen van de gemeente niet te schaden.

4. Bevoegdheid van de Raad Het vaststellen van de MPG en de daarbij behorende structurele herzieningen van exploitaties is een bevoegdheid van uw raad, conform het budgetrecht in artikel 189 Gemeentewet. Onder het vaststellen van de begroting vallen ook de grondexploitaties. Volgens artikel 156, lid 2c, Gemeentewet kan de raad deze bevoegdheid niet overdragen.

5. Beoogd effect Door het actualiseren van alle grondexploitaties kunnen de effecten op de jaarrekening en de financiële reserve van de gemeente worden bepaald. De MPG heeft verder tot doel: • Inzicht en overzicht te geven in kosten en opbrengsten van alle grondexploitaties. In de MPG is deze informatie geactualiseerd en uniform gemaakt; • Bij te dragen tot efficiëntie in besluitvorming, doordat op één moment alle geactualiseerde exploitaties kunnen worden vastgesteld; • Te dienen als sturingsinstrument voor de raad op programmatisch niveau. Op basis van de optelling van de projecten wordt het programmatische en financiële totaaloverzicht inzichtelijk gemaakt. Een toetsing van dit totaaloverzicht aan de beleidsdoelstellingen geeft de gemeente Midden-Groningen de mogelijkheid om (vroegtijdig) bij te sturen; • Inzicht te bieden in de risico’s per grondexploitatie en een totaalbeeld van alle risico’s; • Een verschilanalyse per grondexploitatie te laten zien ten opzichte van vorig jaar. 6. Historische context In navolging van de gemeentelijke herindeling is in 2018 besloten om de methodiek van verantwoorden van grondexploitatie te harmoniseren. Gemeente Midden-Groningen maakt gebruik van een MPG met een jaarlijkse actualisatie, passend in de P&C cyclus.

7. Argumenten Beslispunt 1. De Meerjarenprognose Grondexploitaties 2023 (MPG) vaststellen: Per 1-1-2023 zijn alle grondexploitaties geactualiseerd. Dit houdt in dat alle verwachte kosten en opbrengsten worden beoordeeld en waar nodig worden aangepast aan de huidige marktomstandigheden. Het verwachte geconsolideerde resultaat op startwaarde bedraagt € 0,6 miljoen positief. Dit is een verslechtering van ongeveer € 0,7 miljoen ten opzichte van de MPG 2022

Pagina:

3 van 9

Datum:

21 maart 2023

Zaak:

1073385

(exclusief winstnemingen). Dit wordt vooral veroorzaakt door een kostenstijging van 15% over alle nog uit te voeren werken die wij niet kunnen doorberekenen in de grondprijzen en het voorzien van een verlies op de ontwikkeling van het Stadshart. Ook is de verkoop op Rengerspark wat langzamer verlopen, ondanks dat het terrein helemaal met opties is belegd. Beslispunt 1.a Uitgangspunten voor programmering, parameters en rekenrente vaststellen: Programmering: Voor de MPG 2023 is het aanbod van bedrijventerreinen en de stand van de woningmarkt beoordeeld. Gezien de verkopen in 2022 en de lopende onderhandelingen is de verwachting dat de totale voorraad over twee jaar zo goed als verkocht is. Alleen de Verlengde Veenlaan heeft een nog langere doorlooptijd. In het stadshart komt nog een herziening aan van vlek 3, waardoor er nog enkele tientallen woningen kunnen worden toegevoegd. Aangezien het ontwikkelen van nieuwe plannen minstens 4 jaar duurt en de druk op de woningmarkt toe neemt is begonnen met het beoordelen van nieuwe mogelijkheden op meerdere plekken tegelijk om te voorkomen dat er straks niet meer gebouwd kan worden als gevolg van een gebrek aan bouwlocaties. De opgave voor de komende jaren voor Midden-Groningen is groot als het gaat om het realiseren van het benodigd aantal woningen en bedrijventerreinen om te voldoen aan de vraag.

Zo is er recent een woningdeal vanuit de regio met het rijk gesloten. Voor Midden-Groningen betekent dit 1.350 woningen tot en met 2023. In het kader van het opstellen van een regionale verstedelijkingsstrategie wordt op diverse bestuurlijke niveaus overleg gepleegd. Daarnaast verwachten we dat er nieuwe woningbouwcapaciteit beschikbaar komt op de vrijkomende (school)locaties. Ook biedt de nieuwe ontwikkeling De Vosholen fase 2 deelplan 2 ruimte voor 112 woningen. Deze ontwikkeling wordt meegenomen in de volgende MPG. Het verkooptempo op Rengerspark noopt tot een verkenning, zowel kwalitatief (type bedrijven) als kwantitatief (totale oppervlakte) naar het uitbreiden van aanbod binnen de gemeente. Hierbij kan bijvoorbeeld de jaarlijkse monitoring van de Regio Groningen-Assen gebruikt worden. Kosten- en Opbrengstenstijging: De inflatie in 2022 was bijzonder hoog, zeker ook voor materialen in de grond- weg- en waterbouw. Stijgingen tot 25%, dagprijzen, of helemaal niet meer verkrijgbare materialen zorgden voor bijzondere spanningen in de budgetten. We hebben in goed overleg gekozen voor een algemene verhoging van 15% voor alle nog uit te voeren werken in de grondexploitaties. Vaak gaat het dan om het woonrijp maken, het afronden van de openbare infrastructuur. Voor de MPG 2023 zijn de parameters voor de komende jaren opnieuw beoordeeld.

Op basis van deze nieuwe beoordeling zijn de volgende parameters voor de resterende looptijd ingerekend in de grondexploitatie: • Kostenstijging: 2023: 2,6% • Kostenstijging 2024 en verder: 2,0% • Batenstijging: 0,0% De inflatie is “volatiel” in beurstermen, of te wel beweeglijk. Voorspellen is daarom lastig en dan vallen we terug op de Macro Economische Verkenningen van het Centraal Plan Bureau die adviseert 2,6% aan te houden. De consumenteninflatie jaar-op-jaar is hard op weg naar beneden, nu de energiehuishouding weer op orde is na de boycot op Russische energie en de alternatieven voor de

Pagina:

4 van 9

Datum:

21 maart 2023

Zaak:

1073385

productie in Oekraïne zijn ingericht: van ruim 14% eind 2022 naar 4,4% in maart 2023 en dalende. Indien de inflatie hoger blijkt dan 2,6% gemiddeld, dan nemen de kosten eerst nog meer toe. Maar zonder de andere indicatoren als grondprijzen, rente en afzet te kennen, kunnen we er nog geen conclusies uit trekken. De opbrengsten (de grondprijzen) worden gebaseerd op de ontwikkeling in de markt. Steeg in 2022 de huizenprijs nog fors door, inmiddels zijn we onder het niveau van dat jaar aangeland. Door de oplopende hypotheekrente (inmiddels 5%, waar het minder dan 2% was), neemt de leencapaciteit van huishoudens snel af. Mensen worden gedwongen om “minder huis” te kopen met hun geld. Tel daarbij op dat de kostenstijging van 15% ook op gaat voor de bouwmaterialen en zie dan dat de koopmarkt snel opdroogt. Bij elkaar genomen is er dan ook geen ruimte om de grondprijzen te verhogen. Loonstijgingen en dalende inflaties kunnen dat effect op termijn compenseren, maar dat kunnen we nu nog niet incalculeren. Rekenrente grondexploitaties: Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) heeft aangegeven voor de rentetoerekening aan te willen sluiten bij de fiscale grondslagen. Dat betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend kan worden en dat er geen rente over het eigen vermogen mag worden toegerekend.

Het rentepercentage dat gehanteerd wordt voor de doorrekeningen is bepaald op 1,5%. Disconteringsvoet: Dit is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om de toekomstige resultaten (eindwaarde) terug te rekenen naar het huidige resultaat (contante waarde). Het toegepaste percentage op plannen met een negatieve eindwaarde, is volgens het meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor inflatie binnen de Eurozone (2%). Plannen met een positieve eindwaarde worden teruggerekend volgens de rekenrente (1,5%). Beslispunt 1b. De grondexploitaties Burg. Venemastraat en Julianapark af te sluiten en daarmee de verliesvoorziening Burg. Venemastraat vrij te laten vallen met per saldo een voordelig resultaat van € 23.940; Burgemeester Venemastraat: Nadat enkele jaren terug de prijzen marktconform zijn gemaakt, is het geheel verkocht. Nu moeten we afsluiten. Door de afsluiting is de boekwaarde afgeboekt (-€ 149.245) en is de verliesvoorziening vrijgevallen (+€ 170.363). Per saldo resulteert dit in een voorceel van € 21.118. Dit voordeel is ten gunste gebracht van het rekeningresultaat 2022. Julianapark: Vorig jaar meldden wij dat er klachten waren over het watersysteem en riolering. De werkzaamheden zijn uitgevoerd en de laatste kavel is verkocht. Het resultaat is nihil, nadat een aanvankelijk in 2021 genomen winst was teruggedraaid.

Het resultaat van € 2.822 is bijgeschreven ten gunste van het rekeningresultaat 2022. Beslispunt 1 c: Een verliesvoorziening Stadshart in te stellen en € 371.291 te storten voor afdekking van het tekort op grondexploitatie Stadshart op contante waarde per 1-1-2023 ten nadele van het rekeningresultaat 2022;

Pagina:

5 van 9

Datum:

21 maart 2023

Zaak:

1073385

Vooral de inflatiecorrectie heeft een nadelig effect op de grondexploitatie Stadshart met het gevolg dat het resultaat nu een tekort heeft van € 371.921 op contante waarde per 1-1-2023. Hiervoor zijn we verplicht een verliesvoorziening in te stellen. Dit was niet begroot. De storting wordt gedekt ten nadele van het rekeningresultaat 2022. Beslispunt 1d: De verliesvoorzieningen IJsbaan en Verlengde Veenlaan aan te laten sluiten aan de contante waarde per 1 januari 2023 en het nadelig effect van € 184.954 ten laste te brengen van het rekeningresultaat 2022. De vast te stellen MPG 2023 heeft gevolgen voor de benodigde verliesvoorziening. De resultaten voor de verliesvoorziening zien er als volgt uit: Grondexploitatie Bijstelling voorziening IJsbaan € 238.166 (storting) Verlengde Veenlaan € 76.488 (storting) Totaal bijstelling € 314.654 (storting) In de begroting 2022 is rekening gehouden met een indexering (stortingen) van de verliesvoorzieningen van totaal € 129.700. Per saldo levert de mutaties verliesvoorzieningen een nadeel op van € 184.954. Beslispunt 2. Voor de grondexploitaties Rengerspark, Tolweg, De Vosholen Fase 2 deelplan 1 en Drevenhof € 227.000 winst te nemen; De vast te stellen MPG 2023 bevat plannen waar tussentijds winst genomen dient te worden. Aan de raad wordt voorgesteld de tussentijds te nemen winsten te verwerken in de jaarrekening 2022.

Voor projecten met een voordelig resultaat betekent het dat winst genomen dient te worden vóór afsluiting van het project. Dit gebeurt door middel van de percentage of completion (POC) methode: naar rato van de voortgang van de grondexploitatie kan tussentijds winst genomen worden. Daarnaast moet er voldoende zekerheid bestaan om daadwerkelijk winst te nemen. Deze zekerheid wordt vastgesteld aan de hand van de volgende voorwaarden: • Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat, én • De grond is (deels) verkocht, én • De kosten zijn (deels) gerealiseerd. Ondanks dat we de resultaten voorzichtig inschatten en de risico’s er tevoren uit halen, is een kostenstijging van 15% in één jaar geen onderdeel van de berekeningen geweest in de MPG 2022. We hebben het niet voor mogelijk gehouden. Echter is het gevolg dat dit effect een nadelig heeft op de winstnemingen. De tussentijds te nemen winsten voor 2022 zien er dan als volgt uit: Grondexploitatie Tolweg Rengerspark Vosholen II deelplan 1 De Drevenhof

Tussentijdse winstneming 2022 € 60.500 € 152.000 € 13.000 € 1.500

Totaal winstneming

€

Pagina:

6 van 9

Datum:

21 maart 2023

Zaak:

1073385

227.000

Nu de gemeente verplicht is om geprognosticeerde winsten wel in te boeken, heeft een lagere winstneming direct gevolgen voor het rekeningresultaat. In de begroting 2022 is rekening gehouden met een winstneming van totaal € 1.295.600. Per saldo levert de mutaties winstnemingen een nadeel op van € 1.068.600. Dit heeft vooral te maken met voor 2022 begrote verkopen in Rengerspark die opschuiven naar 2023.

8. Kanttekeningen en risico’s Actualisaties blijven het resultaat van schattingen De actualisaties worden opgesteld op basis van verwachte te maken kosten en te realiseren opbrengsten. Bij het opstellen van de actualisaties is getracht om een zo reëel mogelijk beeld te geven. De programmering is gebaseerd op onderzoeken en inschattingen van de markt en zijn een indicatie van de potentiële vraag. Er kunnen verschillende redenen zijn, waardoor de werkelijke vraag naar bouwgrond in meer of mindere mate aansluit bij de geactualiseerde grondexploitaties. Geopolitiek en ECB Nu de geopolitieke turbulentie met hoge inflaties in 2022 wat tot rust lijkt te komen, hebben de centrale banken gemeend de rentevoet op een meer normaal niveau te moeten brengen. De tijden van 1% rente worden verruild voor 5% rente en verdere stijgingen worden niet uitgesloten zolang de inflatie nog boven het streven van 2% per jaar ligt. Hogere rentes maken hypotheken duurder. Ondanks het grote tekort aan woningen in Nederland, komt er meer druk op kleine maar energiezuinige woningen die nog betaald kunnen worden.

9. Financiële paragraaf Gevolgen voor de jaarrekening 2022 De MPG 2023 heeft per saldo een negatief effect van € 1.601.536 ten opzichte van de begroting. Dit is het saldo van het negatieve resultaat van de mutaties op de winstnemingen van € 1.068.600, het negatieve resultaat op de verliesvoorzieningen van € 386.513 (inclusief de vrijval van de verliesvoorziening Burg. Venemastraat) en het nadeel vanwege de afsluiting van Burgemeester Venemastraat en Julianapark van totaal € 146.423 (tegenover dit nadeel staat de vrijval van de verliesvoorziening Burg. Venemastraat van € 170.363).

Pagina:

7 van 9

Datum:

21 maart 2023

Zaak:

1073385

Risico’s die in de MPG zijn benoemd, worden opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen in de jaarrekening 2022.

Gevolgen voor de begroting 2023 van de gemeente Midden-Groningen De MPG 2023 is als bijlage opgenomen. De reguliere financiële consequenties van de MPG 2023 (jaarschijf 2023) zijn verwerkt in onderstaande begrotingswijziging 2023-011. De jaarschijven 2024 tot en met 2027 uit de MPG 2023 worden verwerkt in de begroting 2024 en de meerjarenbegroting.

Pagina:

8 van 9

Datum:

21 maart 2023

Zaak:

1073385

Pagina:

9 van 9

Datum:

21 maart 2023

Zaak:

1073385

10. Communicatie De MPG 2023 bevat kasstroomoverzichten met vertrouwelijke informatie en zijn om deze reden niet openbaar. Er vindt daarom ook geen actieve communicatie plaats. 11. Draagvlak en vervolgtraject (afstemming, tijdpad) De geactualiseerde grondexploitaties en de MPG 2023 zijn opgesteld door bureau Sweco in samenwerking met de betrokken projectleiders en hun financieel adviseurs. De rapportage geeft een actueel financieel beeld van de beschreven projecten. In de periode na het vaststellen van de MPG 2023 kan vervolgens een strategische discussie plaatsvinden over de som van de projecten. De vastgestelde MPG is de basis voor zowel de begroting 2024 als de meerjarenbegroting 2024-2027. Vervolgens kunnen eventuele wezenlijke aanpassingen die niet vallen binnen de vastgestelde grondexploitaties worden verwerkt in een tussentijdse rapportage en de begroting 2023.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Midden-Groningen,

A. Hoogendoorn Burgemeester

H. P. Bakker Secretaris

Bijlage: 1 Meerjarenprognose Grondexploitaties 2023 (geheim)